寫字樓開發(fā)項目可行性研究匯報摘要9月1日，上海欣欣房地產(chǎn)企業(yè)受讓取得上海市嘉定區(qū)同濟(jì)新城一塊40年使用權(quán)土地，意欲開發(fā)寫字樓，本可行性研究匯報對該項目進(jìn)行財務(wù)和國民經(jīng)濟(jì)評價。項目位于上海市嘉定區(qū)同濟(jì)新城，曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。自上海汽車城建造,同濟(jì)新城憑借良好區(qū)位條件和歷史、人文、基礎(chǔ)設(shè)施等優(yōu)勢，吸引了眾多外商投資創(chuàng)業(yè)，寫字樓市場投資急劇增加。美國次貸危機(jī)致使金融業(yè)客戶降低，寫字樓已經(jīng)供過于求，預(yù)計明后年將延續(xù)。該項目有方便交通、低開發(fā)難度、良好自然條件和周圍環(huán)境，毗鄰研發(fā)區(qū)，可是人氣不高，市政配套不全，受周圍一定負(fù)面影響，與附近其它寫字樓形成競爭。該寫字樓容積率3.5，建筑面積35000平方米，地下1層，地上6層。開發(fā)總成本11473.99萬，項目建設(shè)期為1.5年，第一年投入總投資70%，第二年上六個月投入總投資30%。銀行貸款7224.06萬元，抵押貸款期限，貸款利率5.40%。建成后出租，預(yù)計85%出租率，租金每日每平方米2元。內(nèi)部收益率為11.946%，按10%目標(biāo)收益率測算財務(wù)凈現(xiàn)值為1000.459萬元，動態(tài)投資回收期為22.0053年。項目可行。一、總論1.1項目背景為主動支持上海市城市建設(shè)，促進(jìn)嘉定區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，上海欣欣房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)經(jīng)過招標(biāo)方式取得嘉定區(qū)同濟(jì)新城地塊。發(fā)展商情況項目發(fā)展商：上海欣欣房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)開發(fā)資質(zhì)：一級法定代表人：吳金陽注冊資金：8000萬元（人民幣）地址：上海市嘉定區(qū)曹安公路4800號企業(yè)類型：有限責(zé)任企業(yè)（國內(nèi)合資）注冊號：滬房地資（嘉定）第123號項目評價目標(biāo)本匯報對上海欣欣房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)寫字樓項目標(biāo)可行性進(jìn)行評定。其主要評價目標(biāo)以下。過投資環(huán)境研究分析，確定項目標(biāo)市場定位。經(jīng)過市場研究分析，確定項目標(biāo)市場定位。經(jīng)過對該項目投資開發(fā)總價值、投資成本費(fèi)用、資金謀劃計劃、銷售收入、經(jīng)營成本、稅金等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測和選定，利用利潤率、凈現(xiàn)值、投資內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對項目進(jìn)行贏利能力分析及評價。經(jīng)過對項目現(xiàn)金流量、資金起源與利用對項目進(jìn)行貸款償還能力分析、評價項目標(biāo)資金安全度。經(jīng)過對項目標(biāo)敏感性分析、盈虧平衡分析、風(fēng)險分析，對項目進(jìn)行不確定性分析。為委托方進(jìn)行項目決議、開發(fā)、經(jīng)營和管理提供參考。為政府進(jìn)行項目審批提供參考和依據(jù)。項目評價依據(jù)中華人民共和國建設(shè)部公布《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》定額標(biāo)準(zhǔn)：《上海市建筑和裝飾工程預(yù)算定額》（）《投資項目可行性研究指南》，北京：中國電力出版社，與項目相關(guān)規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、稅收等法律法規(guī)中華人民共和國企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（副本）委托方提供項目開發(fā)關(guān)于資料建設(shè)可行性概述本項目符合上海市政府開發(fā)嘉定區(qū)同濟(jì)新城要求，得到了上海市嘉定區(qū)政府支持。本項目處于距市中心較遠(yuǎn)嘉定區(qū)，預(yù)計租金較低，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境下，能吸引各地商戶進(jìn)駐，有利于同濟(jì)新城久遠(yuǎn)發(fā)展。另外，項目區(qū)位未來發(fā)展方向良好，潛力巨大，本項目將擁有良好發(fā)展空間。本項目有可觀盈利能力，較低投資風(fēng)險，具備良好經(jīng)濟(jì)效益。我們認(rèn)為，本項目標(biāo)開發(fā)是可行。二、項目概況與基地分析2.1項目取得本項目由欣欣房地產(chǎn)有限企業(yè)于9月1日經(jīng)過上海AA拍賣有限企業(yè)拍得，成交價1.5億，總價1.8億。6月1日上海市規(guī)劃管理局要求了本項目標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)。2.2項目區(qū)位本項目位于上海市嘉定區(qū)同濟(jì)新城內(nèi)，同濟(jì)新城位于曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。嘉定區(qū)位于上海西北部，中心位置在北緯31度23分，東經(jīng)121度15分。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳淞江（蘇州河），與閔行、長寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉市為鄰?？偯娣e458.8平方公里。行政區(qū)域界限總長167.8461公里。全境地勢平坦，東北略高，西南稍低。市、區(qū)級河道藻浜、練祁塘、婁塘河橫臥東西，向東流經(jīng)寶山區(qū)直通長江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫?zāi)媳?，與吳淞江、瀏河相連。河道總長1800余公里，平均河網(wǎng)密度為每平方公里4公里。本項目所在同濟(jì)新城總投資約100億，綠化率45%，同濟(jì)新城按功效分區(qū)劃分為“四大板塊”：中部板塊——“A~H”商貿(mào)辦公中心，西部板塊——綜合發(fā)展區(qū)，東部板塊——當(dāng)代科技研發(fā)區(qū)，北部板塊——生活居住區(qū)。本項目則是位于中部板塊中心地段，具備良好地理位置。嘉定鎮(zhèn)離上海市中心人民廣場30公里，距虹橋國際機(jī)場、上?；疖囌?、張華浜國際集裝箱碼頭均在25公里左右。2.3交通道路嘉定區(qū)交通便捷。有鐵路滬寧線、滬杭外環(huán)線過境。南翔站是全國鐵路特等編組站，也是上海鐵路樞紐心臟，其綜合自動化程度為國內(nèi)一流。境內(nèi)公路總長700多公里，密度為每平方公里1.5公里。主要公路有滬嘉(A12)、滬寧(A11)、嘉金(A5)、郊環(huán)(A30)等高速公路，滬宜公路（204國道）、曹安公路（312國道），還有寶嘉公路和外青松公路2條市道等。滬嘉線、滬錢線、滬唐線、北嘉線、北安線、嘉亭線、嘉杭線、嘉溫線等50余條客運(yùn)線路分別連結(jié)上海、周圍區(qū)縣、區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)及杭州、溫州、蘇州諸地。有航道22條，通航里程212.5公里，其中境內(nèi)市級航道蘊(yùn)藻浜長19.4公里。2.4周圍環(huán)境2.4.1綠化環(huán)境嘉定區(qū)于11月1日，經(jīng)市綠化局領(lǐng)導(dǎo)、教授考評，嘉定區(qū)創(chuàng)建上海市園林城區(qū)工作經(jīng)過驗(yàn)收，成為上海市園林城區(qū)。其公共綠地552.1675公頃總計綠地面積1055.4427公頃綠地覆蓋面積1125.1129公頃城鎮(zhèn)人均公共綠地15.7平方米/人城鎮(zhèn)人均綠地30.1平方米/人綠地率35.47%綠化覆蓋率37.8%同濟(jì)新城綠化覆蓋率也達(dá)45%2.4.2景觀環(huán)境本項目景觀環(huán)境良好，西南方向無其它高層建筑，采光、通風(fēng)等基本均無受影響，視野開闊。另外南部毗鄰?fù)瑵?jì)公園，舉目便可看到品種豐富植被、大片草坪及水域景觀，令人心曠神怡、身心放松。2.4.3基礎(chǔ)設(shè)施詳見“五、建設(shè)內(nèi)容與市政配套”。2.4.4停車場設(shè)有地面與地下停車場，共計車位約100個。2.4.5餐飲娛樂本項目于同濟(jì)新城內(nèi)嘉定新天地僅幾步之遙，新天地內(nèi)有眾多餐飲選擇，可是檔次都較低。新城外也有眾多有酒樓、咖啡廳等但數(shù)量較少。城區(qū)內(nèi)風(fēng)味小吃吉祥餛飩、田倉米粉、福建沙縣小吃、蘭州拉面店、圖門燒烤、游子老鴨粉絲湯、飲品茶風(fēng)暴、第五街、緣味站、新一佳快餐歐德隆、，米諾多漢堡、真有味咖啡、西餐三葉坊、蘇卡咖啡店、堡盛西餐城區(qū)外飯店新詞大酒店：墨玉路29號湖南料理：新源路600號金湘?。盒略绰?02號面包糕點(diǎn)閩甜西餅屋、元祖蛋糕、閩香西點(diǎn)面包房風(fēng)味小吃川?；疱?、小云南米線店、重慶雞公堡、蘭州拉面、盱眙龍蝦家常菜館快餐蒲樂食品、快一點(diǎn)快餐咖啡西餐比薩林、迪歐咖啡2.4.6金融網(wǎng)點(diǎn)新城內(nèi)有中國農(nóng)業(yè)銀行自助取款設(shè)備，周圍也有建設(shè)銀行、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行及上海農(nóng)村商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，提供了較為便捷金融方面服務(wù)2.5規(guī)劃指標(biāo)用地范圍：東至和平路，西至F大廈，北至國豪路，南至步行道用地面積：總用地10000平方米用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公用地容積率：3.5三、市場環(huán)境分析3.1宏觀層面3.1.1宏觀調(diào)控政策自3月26日國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格通知》（“國八條”）起，政府出臺了密集宏觀調(diào)控政策，要求加強(qiáng)土地管理，控制土地供給，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和交易秩序，著力處理中低收入家庭住房問題等。5月17日，“國六條”出臺，愈加嚴(yán)格地調(diào)控房地產(chǎn)市場，力圖調(diào)整房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)，宏觀調(diào)控趨于擔(dān)心。開始，房地產(chǎn)市場開始步入調(diào)整期，房屋銷售市場交易量急劇萎縮。以來，美國次貸危機(jī)不停發(fā)展，加之中國經(jīng)濟(jì)生活中還未處理深層次矛盾和問題，經(jīng)濟(jì)受到較大影響，房地產(chǎn)市場低迷，財政收入增幅逐步回落。為此，中央及時調(diào)整宏觀調(diào)控方向和政策重點(diǎn)。10月22日，上海市人民政府辦公廳結(jié)合上海實(shí)際轉(zhuǎn)發(fā)了市建設(shè)交通委、市財政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局制訂《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展若干意見》，對本市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。調(diào)控政策包括到房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)金融、城市建設(shè)開發(fā)、住房改革等多方面。12月21日，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展若干意見》公告又為房地產(chǎn)市場帶來了不一樣意味“國十三條”，深入表現(xiàn)了特殊市場環(huán)境下政府“放權(quán)”態(tài)度。至此，“國十三條”將在今后一段時間指導(dǎo)房地產(chǎn)市場及行業(yè)發(fā)展。總而言之，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)政策靈活審慎。3.1.2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)近幾年嘉定區(qū)國民經(jīng)濟(jì)連續(xù)較快增加，完成增加值559.9億元，可比增加15.6%。財政收入穩(wěn)步增加。實(shí)現(xiàn)財政總收入183.2億元，比上年增加24.8%。與此同時，嘉定區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深入完善，第三產(chǎn)業(yè)所占比重不停上升。第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值58.7億元，占全區(qū)增加值比重為30.8％。第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值176.4億元，對全區(qū)經(jīng)濟(jì)增加貢獻(xiàn)率為32.7%。三次產(chǎn)業(yè)百分比由1.9：67.3：30.8增加為0.3:67.0:32.7。嘉定區(qū)以樹立商業(yè)窗口繁榮發(fā)達(dá)新形象為動力，不停優(yōu)化布局和調(diào)整業(yè)態(tài)，完善商業(yè)設(shè)施，提升商業(yè)品位、規(guī)模和能級。3.1.3外資與商業(yè)發(fā)展，全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資39.8億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資3.7億元。6年之后，嘉定區(qū)整年完成全社會固定資產(chǎn)投資總額171.6億元，其中城市基礎(chǔ)設(shè)施投資17.8億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資78.1億元。由圖3-2可看出，宏觀調(diào)控政策取得成效，固定資產(chǎn)投資增速放緩。從投資主體看，國有經(jīng)濟(jì)投資38.5億元，集體經(jīng)濟(jì)投資8.4億元，外商及港澳臺投資24.4億元，私營企業(yè)投資24.5億元，其它經(jīng)濟(jì)投資75.8億元。投資主體結(jié)構(gòu)發(fā)生深入優(yōu)化，吸引越來越多放渠道多主體投資資金，發(fā)展前景良好穩(wěn)定。3.1.4房地產(chǎn)供給與需求自上海汽車城建設(shè)全方面展開，推進(jìn)了房產(chǎn)市場活躍，房地產(chǎn)業(yè)市場需求旺盛，開發(fā)投資高位運(yùn)行，開發(fā)規(guī)模快速擴(kuò)張。整年房地產(chǎn)業(yè)完成增加值10.5億元，比上年增加1.1%。今后房地產(chǎn)市場發(fā)展快速，規(guī)模急速擴(kuò)大。嘉定區(qū)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值13.4億元，比上年增加30.1%，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額66.6億元，比上年增加51.7%?！皣藯l”頒布，使房地產(chǎn)房供需趨于平緩，地產(chǎn)市場保持基本穩(wěn)定。完成房地產(chǎn)開發(fā)投資76.7億元，比上年增加7.3%。，嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。整年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資78.1億元，比上年增加1.9%。從近年嘉定區(qū)商品房供求數(shù)據(jù)來看，嘉定新城建設(shè)極大促進(jìn)了區(qū)域樓市體量擴(kuò)張。年成交量從不足100萬平米一舉躍升到近200萬平方米，之后連續(xù)穩(wěn)定在該數(shù)量級。區(qū)域樓市熾熱催動房價一路走高，02、嘉定區(qū)主流房價尚在3000元以下，進(jìn)入已拉升到8000元附近。數(shù)據(jù)起源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)，受上海整體樓市走低影響，嘉定樓市轉(zhuǎn)入低迷調(diào)整期。1月份之后，市場供求雙雙從2500套/月大幅下挫至1500套/月，季節(jié)性市場回暖亦不復(fù)存在。從近幾個月市場走勢來看，嘉定樓市以5月份為分水嶺，供求基本平衡狀態(tài)被打破，6-9月份市場累積銷供比僅為0.63，開發(fā)商銷售壓力逐步增大。\o"點(diǎn)擊查看下一張:clip_image002"數(shù)據(jù)起源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)至此可見，金融危機(jī)以來，經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策原因?qū)Ω邫n物業(yè)成交影響很大。另外，寫字樓市場租賃市場也不樂觀。3.2板塊層面當(dāng)前已建成并趨于成熟板塊有中部板塊（A~H樓）和西部板塊（地標(biāo)綜合發(fā)展區(qū)）。以上兩板塊都規(guī)劃成為同濟(jì)新城金融商務(wù)中心，在過去3年中發(fā)展態(tài)勢各不相同。伴隨同濟(jì)新城商業(yè)發(fā)展，兩個板塊競爭日益激烈。而一個項目能否成功，與其所在板塊發(fā)展情況息息相關(guān)。所以我們選擇這兩個板塊進(jìn)行重點(diǎn)分析，以更清楚地掌握本項目市場環(huán)境。3.2.1中部板塊規(guī)劃定位中部板塊集中了同濟(jì)新城65%辦公寫字樓，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、新城建設(shè)和公共事業(yè)發(fā)展中處于龍頭地位與輻射作用，帶動相關(guān)區(qū)域發(fā)展，已成為同濟(jì)新城主要商務(wù)中心。歷史分析中部板塊有著得天獨(dú)厚地理位置，處于兩軸交界處，四通八達(dá)，交通便利。而且與位于城市南部交通樞紐。服務(wù)半徑大，與個區(qū)域都有聯(lián)絡(luò)又保持相正確獨(dú)立性，方便居民上下班及外來人員出行。因?yàn)槿肆鞣较虿灰恢滦?，防止了人流混雜問題。另外，成熟商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況為新城居民提供了大量就業(yè)崗位。臨近北部居住生活區(qū)，可確保人力資源豐富。3.2.2西部板塊規(guī)劃定位西部板塊有地標(biāo)性建筑——圖書綜合大廈，周圍有一系列行政管理大樓和市政府副設(shè)施，以當(dāng)代服務(wù)業(yè)為關(guān)鍵，形成具備獨(dú)特人文魅力和新城特色、強(qiáng)大集聚力和連續(xù)創(chuàng)新力綜合發(fā)展區(qū)，是同濟(jì)新城象征。歷史分析西部地域雖沒有優(yōu)越地理位置，但經(jīng)過交通道路系統(tǒng)人為設(shè)計，將車行道與人行道分離，更人性化也更趨于便利。充分利用現(xiàn)有水系主動發(fā)展高檔商務(wù)、休閑、酒店和娛樂城等項目，集中表現(xiàn)傳統(tǒng)文化、當(dāng)代文明、運(yùn)動休閑和生態(tài)魅力。市政工程建設(shè)如火如荼地進(jìn)行，強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新性、獨(dú)特型和輻射性，為新城人口提供全方位服務(wù)。集中布置行政機(jī)關(guān)，提升辦事人員效率，防止四處奔走。深入促進(jìn)新城經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境科學(xué)、友好發(fā)展。3.2.3板塊比較中部板塊和西部板塊同時被定位同濟(jì)新城一級中心，可是二者在過去三年已形成了很大差異和側(cè)重點(diǎn)不一樣，可謂各有各針對性。然而，兩板塊都取得了不一樣程度成功并在嘉定區(qū)同性質(zhì)板塊中保持領(lǐng)先地位。在未來發(fā)展中，兩板塊將繼續(xù)深入規(guī)劃和建設(shè)，使其在新城中結(jié)構(gòu)更清楚，功效也更明確，將新城規(guī)模推向新層面。本項目位于中部板塊中，與東部板塊研發(fā)去接壤。從地理位置上來，有很大預(yù)留空間，為兩板塊共同發(fā)展提供機(jī)遇。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看，可帶動?xùn)|部板塊發(fā)展，也為使中部板塊商務(wù)繁榮擔(dān)負(fù)了一定責(zé)任。3.3項目層面(寫字樓市場)3.3.1供給量自上海汽車城建造以來,同濟(jì)新城憑著特殊區(qū)位條件和歷史、人文、基礎(chǔ)設(shè)施等方面很多優(yōu)勢，吸引了海內(nèi)外眾多外商前來投資創(chuàng)業(yè)，成為廣受矚目標(biāo)投資沃土。所以，各項物業(yè)投資急劇增加，其中以寫字樓市場最為顯著。過去幾年，同濟(jì)新城寫字樓市場總體量約三萬平方米，其中三分之二位于中部板塊，三分之一位于西部板塊。以前，在市場需求影響下，寫字樓新建物業(yè)量放量增加，大量新增供給量投放市場，地少人多不足使其發(fā)展空間有限。幸而有周圍區(qū)域可供拓展，加之老城區(qū)改造空間也不小。所以，發(fā)展前景更為寬廣。美國次貸危機(jī)發(fā)生后金融業(yè)客戶降低，寫字樓已經(jīng)供過于求。預(yù)計明后年也是供過于求。3.3.2需求量以前，寫字樓市場強(qiáng)勁，對寫字樓需求絲毫沒有減弱。甲級寫字樓供不應(yīng)求，空置率走低。后六個月，在供給相對大情況下，需求顯得薄弱和不足。受全球金融風(fēng)暴不停惡化影響，一直占寫字樓租賃市場比較大份額金融客戶，紛紛被迫或主動采取裁員和擱置擴(kuò)張計劃等方式來應(yīng)對危機(jī)，退出甲級市場轉(zhuǎn)租成本相對較低乙級寫字樓，加上企業(yè)破產(chǎn)等，使得需求出現(xiàn)大幅萎縮。當(dāng)前雖處于經(jīng)濟(jì)低迷期，寫字樓需求量仍將繼續(xù)增加，而供給量增加速度相對于市場規(guī)模來說是很慢。同濟(jì)新城甲級寫字樓租金及入住率表（第一季）板塊物業(yè)名稱最新租金（人民幣/平方米/天）入住率（%）西部板塊中華大廈4.383%招商局廣場3.984%中部板塊越洋廣場4.182%蘭泰大廈4.084%眾鑫大廈3.786%企業(yè)天地3.986%

同濟(jì)新城乙級寫字樓租金及入住率（第一季）區(qū)域物業(yè)名稱最新租金（人民幣/平方米/天）入住率（%）西部板塊科技城2.481%金融廣場2.282%貿(mào)易大廈1.983%中部板塊海森大廈2.184%三六大廈1.986%南證大廈2.081%奧孚力大廈2.484%

近年來，嘉定寫字樓市場突破原有商務(wù)區(qū)格局，向外圍發(fā)展。一些新商務(wù)板塊崛起，逐步成為中高檔寫字樓租賃、銷售市場中堅力量。本項目所在區(qū)域即是其中之一?；诩味▍^(qū)開發(fā)、來發(fā)展動向和各行業(yè)對寫字樓需求，在中部板塊內(nèi)投資次項目，是一個不容錯過機(jī)遇?？墒切枰⒁馐?，本項目寫字樓開發(fā)期間正值經(jīng)濟(jì)蕭條期，建成上市時期市場難以預(yù)測，一次將面臨一定資金風(fēng)險和銷售壓力，可是經(jīng)過恰當(dāng)定位和營銷，能夠消除部分風(fēng)險。四、項目定位4.1產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位：中端，乙級寫字樓。本項目位于上海嘉定區(qū)，嘉定區(qū)即使市場潛力大，但現(xiàn)期市場還處于早期發(fā)展時期，高端寫字樓尚不具備與其造價對應(yīng)競爭力?？紤]到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)與金融環(huán)境，企業(yè)處于過冬期，非常重視成本和經(jīng)營費(fèi)用控制，所以展現(xiàn)遷出城區(qū)，選擇價廉寫字樓辦公態(tài)勢，兼顧同濟(jì)新城內(nèi)其它寫字樓都是中端定位以及當(dāng)前租售情況良好，和我們客戶定位為江浙一帶中小企業(yè)，本項目定位中端相對合理?？蛻舳ㄎ唤Y(jié)合本項目毗鄰大型研發(fā)區(qū)和項目選址方便交通特點(diǎn)，客戶主要定為江浙滬研究型企業(yè)或?qū)煌ㄒ蟊容^高制造業(yè)企業(yè)。它們在上海設(shè)置銷售中心，辦事處，子企業(yè)等。SWOT分析4.3.1優(yōu)勢1）方便交通規(guī)劃用地西北面和東北面都有寬大公路，方便駕車；西南面有步行道，人車分離，道路利用率高。規(guī)劃用地距同濟(jì)新城唯一交通站點(diǎn)——綠苑路同濟(jì)大學(xué)站有高度可達(dá)性。2）開發(fā)難度低規(guī)劃用地屬于一類用地，無動拆遷工作，只需稍加簡單工程準(zhǔn)備方法，就能夠進(jìn)行修建。3）自然條件地塊沿河，風(fēng)景成為突出優(yōu)勢，周圍沒有很高建筑，建筑朝向好，從而采光通風(fēng)好。4）周圍環(huán)境離曹安公路距離適中，車流噪音和灰塵影響小。4.3.2劣勢1）人氣因?yàn)橹車鄶?shù)地塊尚待開發(fā)，當(dāng)?shù)貕K不如西北面具備人氣，周圍距其它辦公性建筑較遠(yuǎn)。2）居住區(qū)影響當(dāng)?shù)貕K與居住區(qū)公用北邊國豪路，居住區(qū)人/車流量大，影響寫字樓里員工上下班。居住區(qū)早晨比較嘈雜。3）市政配套地塊以及其周圍市政設(shè)施不完善，待改進(jìn)。4.3.3機(jī)會1）東側(cè)研發(fā)區(qū)東側(cè)規(guī)劃中研發(fā)區(qū)具備相當(dāng)規(guī)模，對研究性企業(yè)來說，緊挨研發(fā)區(qū)設(shè)辦事處、子企業(yè)，是非常有利。2）交通條件改進(jìn)多處修建曹安公路運(yùn)量下降幅度大，在建地鐵也將于近年通車，完工后，同濟(jì)新城對外交通條件大為改進(jìn)，將吸引一批企業(yè)。4.3.4威脅1）經(jīng)濟(jì)金融當(dāng)前，全球經(jīng)濟(jì)下滑，寫字樓市場受到影響，價格下跌，空置率升高。2）安亭安亭發(fā)展建設(shè)更輕易形成具備吸引力商業(yè)辦公區(qū)，長久上逐步表現(xiàn)集中優(yōu)勢，對本項目組成威脅。3）在建寫字樓西北側(cè)在建寫字樓與本項目定位相當(dāng)，周圍交通也便利，人車流動干擾相對較小，人氣優(yōu)于本項目。價格定位周圍寫字樓租金周圍寫字樓分高端、中端、中低端，出租率在85%左右。經(jīng)過調(diào)查，各選取部分具代表性寫字樓：實(shí)例名稱檔次月租金面積[平方米]日租金[元/（平方米·天）]曹安國際商城高4800612.62永惠大廈中90002001.6v6時代低1800551.09實(shí)例名稱詳細(xì)信息曹安國際商城嘉定區(qū)曹安路1855號永惠大廈黃浦區(qū)/永惠大廈/西藏南路765號v6時代嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)新源路155弄嘉定區(qū)樓價走勢：（見三，統(tǒng)計圖，P5）日租金以下：檔次價格（元/平方米）高2.6中1.6低1.1考慮近期房地產(chǎn)市場趨勢，寫字樓出租率和租金有較大下降可能。價格定位照料本項目檔次，交通，容積率等指標(biāo)，本寫字樓定價每平方米2.0元/天。五、建設(shè)內(nèi)容與市政配套5.1項目建設(shè)內(nèi)容5.1.1建筑設(shè)計本項目由建筑工程設(shè)計綜合甲級資質(zhì)民營設(shè)計事務(wù)所上海三益建筑設(shè)計事務(wù)所，設(shè)計格調(diào)簡約、當(dāng)代。項目設(shè)計符合國家制訂設(shè)計規(guī)范、要求、規(guī)程，同時符合上海市相關(guān)設(shè)計規(guī)范和要求。本項目選址臨近同濟(jì)公園，專享珍稀生態(tài)資源。建筑設(shè)計主動融合人本主義與生態(tài)意識，樓體采取簡練幾何形體，以成熟當(dāng)代建筑科技為基礎(chǔ)，由鋼構(gòu)架及玻璃幕墻組成外立面，滿足充分自然采光與通風(fēng)，形成晶瑩剔透建筑形象。徹底告別傳統(tǒng)寫字樓亞健康狀態(tài)，契合當(dāng)今推崇生態(tài)辦公大廈，為員工創(chuàng)造一個安全、舒適、健康工作環(huán)境。5.1.2建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目為多層辦公建筑，地下1層，地上按6層設(shè)計，高20.5米，位于上海市嘉定區(qū)曹安公路與綠苑路交匯處。本項目建筑功效定位為乙級寫字樓，部分達(dá)成5A級寫字樓水平。屋面設(shè)置室外休閑、綠地。地下空間：地下一層各種配套設(shè)施用房及地下停車場所。5.1.3暖通設(shè)計本項目為乙級寫字樓，設(shè)備材料應(yīng)選擇價格合理中等品牌產(chǎn)品。本項目暖通設(shè)計確保新風(fēng)供給和全部房間通風(fēng)要求，必要時設(shè)置獨(dú)立新風(fēng)供給系統(tǒng)和排風(fēng)系統(tǒng)。新風(fēng)口和排風(fēng)口布置要和建筑設(shè)計緊密結(jié)合。寫字樓擬采取雙管水系統(tǒng)中央空調(diào)，冷源來離心式冷水機(jī)組，熱源由市政熱力管網(wǎng)提供，可分層、分區(qū)控制，以降低施工難度和早期投資。5.1.4給排水給水系統(tǒng)設(shè)計應(yīng)防止水質(zhì)因?yàn)樗浜凸苈樊a(chǎn)生二次污染。排水設(shè)計采取合流制排水，生活污水經(jīng)化糞池處理后再排入城市管網(wǎng)，屋面排水采取內(nèi)排水方式。熱水供給擬采取統(tǒng)一中央電熱水器。凈水供給擬采取統(tǒng)一供給凈水裝置。5.1.5強(qiáng)電設(shè)計本項目屬于多層建筑，依照國家標(biāo)準(zhǔn)屬二級負(fù)荷，無特殊要求。二路供電電源由供電部門區(qū)域變電站以電纜引入，電壓為35kV，經(jīng)樓內(nèi)電力用戶站降壓后分配電力。照明方式：地下室設(shè)置應(yīng)急照明，常見照明，及應(yīng)急指示燈；樓內(nèi)用戶照明采取普通照明方式；公共部位除設(shè)置外，還需設(shè)置應(yīng)急照明及應(yīng)急指示燈。消防樓梯處設(shè)常見照明和應(yīng)急照明。建筑物采取TN-S聯(lián)合接地，接地電阻≤1Ω，且大樓鋼結(jié)構(gòu)主筋相互連接成環(huán)，外立面金屬門、窗均與接地可靠連接；衛(wèi)生間設(shè)置等電位箱。防雷系統(tǒng)：本項目為三類防雷建筑物，采取裝設(shè)在建筑物上避雷帶做接閃器，避雷帶應(yīng)沿屋角、屋背、屋檐和檐角等易受雷擊部位敷設(shè)，利用結(jié)構(gòu)柱頭外側(cè)主鋼筋做引下線，樁基做接地極。消防系統(tǒng)參考商務(wù)樓消防要求，在地下車庫及辦公區(qū)域建立報警（煙感、溫感）及聯(lián)動（包含緊急廣播）系統(tǒng)；噴淋系統(tǒng)同時設(shè)置消防栓及其它防火設(shè)備。5.1.6弱電設(shè)計閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)攝像機(jī)位置：各電梯轎廂，地下車庫出入口，地下車庫內(nèi)部，地下車庫進(jìn)入單體樓地下室電梯廳處，辦公底層出入口，消防安保中心門口，室外停車場。監(jiān)控中心和消防中心統(tǒng)一考慮。系統(tǒng)集中供電車庫管理系統(tǒng)系統(tǒng)采取CAN總線通訊方式，防止了傳統(tǒng)RS485網(wǎng)絡(luò)采取輪詢方式低效率之弊，大大提升了系訊速度和效率。系統(tǒng)兼容性強(qiáng)，可與同系統(tǒng)中多個管理子系統(tǒng)結(jié)合使用，輕松實(shí)現(xiàn)一卡通管理系統(tǒng)。系統(tǒng)采取32位高速運(yùn)轉(zhuǎn)處理器和超大容量存放器；脫機(jī)、脫網(wǎng)工作時，不影響出、入庫及數(shù)據(jù)統(tǒng)計存放功效。出、入庫讀卡認(rèn)證由一臺讀卡機(jī)完成，代替了以往入庫與出庫所用讀卡機(jī)各自分開模式，降低了用戶采購成本。停車庫出入口處裝設(shè)聲光設(shè)備，方便用戶尋找所分配車庫車位。用戶進(jìn)入車庫存車時語音提醒“請讀卡確認(rèn)車輛已停好”，很好防止了因用戶停留在車內(nèi)，而車輛上行存放造成人身安全事故。同時，當(dāng)系統(tǒng)出現(xiàn)異常情況后，顯示器也將顯示異常代碼，提醒管理員檢修。立體車庫（敞開式）管理系統(tǒng)與停車管理系統(tǒng)無縫鏈接，可完成車位引導(dǎo)功效，降低車主因?qū)ふ宜峙滠囄粠砺闊?。車位信息查詢功效：?dāng)車主取車時忘記所停放車輛車庫位置時，可在任一控制機(jī)或車庫讀卡器上讀卡，系統(tǒng)將語音提醒車主正確車庫位置?？梢勒詹灰粯佑脩糗囆头峙洳灰粯榆囆蛙囄?，暫時用戶由管理員先預(yù)置車牌，再存車。門禁各單元門口設(shè)置門禁。地下車庫進(jìn)入電梯廳設(shè)置門禁。機(jī)電設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)

給排水系統(tǒng)監(jiān)測各樓宇屋頂水箱高、低水位自動報警監(jiān)控地下室集水坑高、低水位監(jiān)控給水系統(tǒng)地下水池高、低水位監(jiān)控生活水泵運(yùn)行及故障監(jiān)控凈化水裝置運(yùn)行及故障監(jiān)控消防泵運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)控

送排風(fēng)系統(tǒng)樓宇地下室排風(fēng)機(jī)故障監(jiān)測地下車庫排風(fēng)兼排煙風(fēng)機(jī)故障監(jiān)測地下車庫新風(fēng)機(jī)運(yùn)行監(jiān)測

其它設(shè)備車輛出入口進(jìn)出口管理機(jī)運(yùn)行故障信號監(jiān)控電梯運(yùn)行狀態(tài)及故障監(jiān)控樓宇信息系統(tǒng)電話通信系統(tǒng)數(shù)據(jù)傳輸系統(tǒng)有線電視雙向?qū)拵畔鬏斚到y(tǒng)移動通信和尋呼通信系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)地下停車庫及電梯轎廂內(nèi)通信無盲區(qū)大樓內(nèi)部無線對講系統(tǒng)寫字樓無線局域網(wǎng)系統(tǒng)因特網(wǎng)進(jìn)行商務(wù)活動等。弱電防雷系統(tǒng)在機(jī)房弱電配電輸出端安裝電源避雷器；在機(jī)房UPS輸入端安裝電源避雷器；在機(jī)房弱電井道處安裝電源避雷器；在電梯機(jī)房電源進(jìn)線處安裝電源避雷器。大樓綜合布線系統(tǒng)建立無線局域網(wǎng)并覆蓋整個寫字樓區(qū)域內(nèi)，使商務(wù)人員能自由地經(jīng)過5.2市政配套5.2.1通信每戶設(shè)置電話/數(shù)據(jù)通信配線箱，由2對電話線和一根五類線入箱，可用于電話和寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)通信，通信信號覆蓋大樓。5.2.2供電市政雙路供電，雙路電纜引入?？?cè)萘?500KVA，每平方米供電量0.08KVA。市政雙路電源自動切換。5.2.3上水依照關(guān)于技術(shù)指標(biāo)，本項目規(guī)劃最高日用水量約300立方米。區(qū)域供水單位為上海嘉定自來水有限企業(yè)安亭水廠，其最大日供水能力12萬立方米能夠滿足本項目需求。5.2.4下水本區(qū)域?qū)儆谝呀ㄉ虾Ｊ屑味▍^(qū)雨水污水系統(tǒng)安亭國際汽車城片，能夠滿足本項目標(biāo)下水需要。5.2.5供氣本項目今后將使用天然氣，依照關(guān)于技術(shù)指標(biāo)，預(yù)計規(guī)劃最高日用氣量1500立方米，到時需要結(jié)合道路工程，埋設(shè)適宜燃?xì)夤芤赃m應(yīng)傳輸天然氣要求。5.3消防本工程消防給水按多層建筑設(shè)計，設(shè)有室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、溫感探測器和煙感探測器、火險報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)。火災(zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)控制室在一層，火災(zāi)報警控制主機(jī)、直通對講、自動噴水滅火系統(tǒng)、聯(lián)動廣播及電源設(shè)備。每層應(yīng)設(shè)置一個DN65室內(nèi)消火栓和一個消防自救卷盤，水帶長度宜采取25m。自動噴水滅火系統(tǒng)水流指示器能夠不按每個防火分區(qū)、每個樓層設(shè)置，而是依照商業(yè)單元劃分，每個商業(yè)單元設(shè)一根噴淋立管、一個信號閥、一個水流指示器、一個末端試水閥，信號閥及水流指示器信號接至消控中心或安防值班室。5.4節(jié)能變電所設(shè)置在靠近負(fù)荷中心處，并選取國家頒布節(jié)能型設(shè)備，降低能耗。照明盡可能采取節(jié)能高效燈具?？照{(diào)冷卻水循環(huán)使用。六、建設(shè)方式與進(jìn)度安排6.1企業(yè)組織上海欣欣房地產(chǎn)有限企業(yè)為本項目標(biāo)發(fā)展商，注冊資金為8000萬人民幣，項目開發(fā)企業(yè)實(shí)施總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理由總企業(yè)任命。項目開發(fā)企業(yè)下設(shè)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，包含工程部、市場營銷部、財務(wù)部、行政部等機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)合作企業(yè)日常經(jīng)營管理工作。6.2物料供給因?yàn)轫椖繉儆谝壹墝懽謽?，檔次和質(zhì)量無需追求高檔次，所以本項目所需物資與設(shè)備均從中國國內(nèi)市場選購、租賃。6.3工程招投標(biāo)本項目計劃采取公開招投標(biāo)進(jìn)行施工總承包，電梯、空調(diào)、幕墻、內(nèi)裝修等分包工程由總包方進(jìn)行招標(biāo)。6.4施工組織6.4.1前期工作項目開發(fā)籌、融資至4月底完成初步設(shè)計和施工圖設(shè)計至5月底完成各種批文報批工作至5月底完成工程招標(biāo)于6月底完成6.4.2施工階段施工準(zhǔn)備6月初~7月初樁基工程7月初~10月初土方工程10月初~1月初地下結(jié)構(gòu)工程11月初~2月初主體工程2月初~6月初安裝與裝修工程2月初~10月初室外總體6月初~10月初6.4.3完工準(zhǔn)備與驗(yàn)收立案10月初~11月初6.4.4投入使用11月初~12月初6.5進(jìn)度計劃本項目擬建設(shè)成為乙級寫字樓，將于6月份完成項當(dāng)前期各項準(zhǔn)備工作并進(jìn)入正式施工階段，預(yù)計項目建設(shè)周期為1.5年（6月至12月）。七、投資估算與資金籌措7.1投資估算本項目建設(shè)投資估算范圍為總建筑面積35000平方米，占地面積10000平方米，容積率為3.5，地上層數(shù)為6層，地下一層，總投資粗略估量值為9000萬。項目建設(shè)期為1.5年，第一年投入總投資70%，第二年上六個月投入總投資30%。企業(yè)自有資金4000萬,在第一年全部投入。7.2估算數(shù)據(jù)7.2.1建設(shè)投資估算預(yù)測建設(shè)期內(nèi)年平均價格變動率為2%，開發(fā)期貸款利率為5.40%。漲價預(yù)備費(fèi)計算：第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額I1=10971.23×70%=7679.861（萬元）第一年漲價預(yù)備費(fèi)：PF1=7679.861×[(1+2%)1-1]=153.597（萬元）第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額I2=10971.23×30%=3291.369（萬元）第二年漲價預(yù)備費(fèi)PF2=3291.369×[(1+2%)1.5-1]=99.233（萬元）該項目建設(shè)期漲價預(yù)備費(fèi)PF=PF1+PF2=153.597+99.233=252.830（萬元）開發(fā)期貸款利息:第一年固定資產(chǎn)投資額(除利息外)=11224.06×70%=7856.842（萬元）第一年貸款額=7856.842-4000=3856.842（萬元）第一年開發(fā)期貸款利息=（年初貸款本息累計+本年貸款額/2）×年利率=（0+3856.842/2）×5.4%=104.135（萬元）第二年上六個月固定資產(chǎn)投資額(除利息外)=11224.06×30%=3367.218（萬元）第二年上六個月貸款額=3367.218（萬元）第二年開發(fā)期貸款利息=（年初貸款本息累計+本年貸款額/2）×六個月利率=（3856.842+104.135+3367.218/2）×5.4%/2=145.794（萬元）開發(fā)期貸款利息=104.136+145.794=249.929（萬元）建設(shè)投資估算項目內(nèi)容單方投資（元/m2）投資額（萬元）A.土地使用費(fèi)1071.433750.00B.前期開發(fā)費(fèi)99.19347.18B1.可行性研究費(fèi)1.053.68B2.勘察設(shè)計費(fèi)31.25109.38B3.工程設(shè)計招標(biāo)管理費(fèi)0.511.80B4.工程施工招標(biāo)管理費(fèi)0.501.75B5.施工招投標(biāo)代理費(fèi)4.3815.33B6.人防費(fèi)60.00210.00B7.執(zhí)照費(fèi)1.003.50B8.審照費(fèi)0.501.75C.建筑工程安裝費(fèi)1250.004375.00C1.樁基礎(chǔ)工程費(fèi)120.00420.00C2.土建工程費(fèi)890.003115.00C3.水電設(shè)備及安裝費(fèi)110.00385.00C4.電梯設(shè)備及安裝費(fèi)130.00455.00D.工程監(jiān)理費(fèi)17.5061.25E.配套設(shè)施費(fèi)480.001680.00E1.大市政配套費(fèi)300.001050.00E2.小市政配套費(fèi)180.00630.00F.建設(shè)單位管理費(fèi)70.04245.13G.工程保險費(fèi)3.7513.13H.工程承包管理費(fèi)51.43180.00（A-H項）工程費(fèi)和工程建設(shè)其它費(fèi)3043.3410651.68I.預(yù)備費(fèi)163.54572.38I1.基本預(yù)備費(fèi)（A-H項×3%）91.30319.55（A-I1項）固定資產(chǎn)靜態(tài)投資部分3134.6410971.23I2.漲價預(yù)備費(fèi)72.24252.83（A-I項）除貸款利息外固定投資3206.8711224.06J.固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅0.000.00K.開發(fā)期貸款利息71.41249.929（A-K項）共計為開發(fā)期總成本3278.2811473.99經(jīng)計算得知，開發(fā)期總投資成本為11473.99萬。7.2.2經(jīng)營成本估算項目內(nèi)容年平均費(fèi)用（萬元)經(jīng)營期成本514.081.銷售費(fèi)用36.722.物業(yè)及維護(hù)費(fèi)45.0583.能源費(fèi)2.9494.保險費(fèi)8.4525.管理費(fèi)用45.0586.營銷費(fèi)16.9057.固定資產(chǎn)折舊、攤銷36.728.房產(chǎn)稅220.329.營業(yè)稅金及附加101.8987.3項目資金籌措本項目標(biāo)自有資金起源有：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金4000萬，占總投資額34.86%，向銀行貸款7224.06萬。八、經(jīng)濟(jì)效益分析8.1分析依據(jù)及說明本財務(wù)分析依照國家現(xiàn)行財稅制度以及項目經(jīng)營計劃，抵押貸款期限，貸款利率5.40%，目標(biāo)收益率設(shè)為10%，項目建設(shè)期1.5年，出租期48.5年。8.2經(jīng)營方案依照市場分析和對本項目標(biāo)功效定位，本寫字樓用于出租項目總建筑面積=30000（m2）項目可出租面積=30000×0.85=25500年租金毛收入=25500×2.0×360=1836（萬元）年租金凈收入=年租金毛收入-銷售收入-固定資產(chǎn)折舊攤銷-房產(chǎn)稅-營業(yè)稅金及附加-（物業(yè)及維護(hù)費(fèi)+能源費(fèi)+保險費(fèi)+管理費(fèi)用+營銷費(fèi)）=1836×（1-2%-12%-5.55%-2%）-118.422=1321.92（萬元）項目總開發(fā)價值=1836×（（1+10%）48.5-1）÷10%÷（1+10%）48.5=18179.56（萬元）項目總成本=11474萬元自有資金=4000萬元抵押貸款=項目總成本-自有資金=11474-4000=7474萬元貸款年還本付息額=7474×5.40%÷（1-（1+5.40%）-15）=739.66（萬元）財務(wù)凈現(xiàn)值NPV自有資金現(xiàn)金流量表單位（萬元）年末01~1516~48.5股本金投入4000凈經(jīng)營收入1321.921321.92抵押貸款還本付息739.660自有資金凈現(xiàn)金流量-4000582.261321.92稅前財務(wù)凈現(xiàn)值NPV前=-4000+582.26÷10%×（1-1÷（1+10%）15）+1321.92÷10%×（1-1÷（1+10%）33.5）÷（1+10%）15=3463.372（萬元）稅后財務(wù)凈現(xiàn)值NPV后=-4000+582.26÷10%×（1-1÷（1+10%）15）+1321.92÷10%×（1-1÷（1+10%）33.5）÷（1+10%）15=1000.459（萬元）財務(wù)內(nèi)部收益率FIRRi1=11%時，NPV1=437.082萬元i2=12%時，NPV2=-24.826萬元FIRR=i1+∣NPV1∣×(i2-i1）÷(∣NPV1∣+∣NPV2∣)=11%+437.082×（12%-11%）÷（437.082+24.826）=11.946%動態(tài)投資回收期：Pt=（累計貼現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值年數(shù)-1）+上年累計貼現(xiàn)值絕對值÷當(dāng)年凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)值=15+（8-1）+0.528÷(0.528+98.384)=22.0053(年)利潤總額=項目總開發(fā)價值-項目總成本-銷售稅金及附加=18179.56×（1-5.55%）-11474=5696.594（萬元）開發(fā)商成本利潤率=開發(fā)商利潤總額÷項目總成本=5696.594÷11474×100%=49.648%成本收益率=年凈租金收入÷項目總成本=1321.92÷11474×100%=11.521%8.3項目稅費(fèi)營業(yè)稅及其附加5.55%企業(yè)所得稅率33%盈余公積金按10%提取，公益金按5%提取8.4盈利能力評價項目內(nèi)部收益率為11.946%，按10%目標(biāo)收益率測算財務(wù)凈現(xiàn)值為1000.459萬元，動態(tài)投資回收期為22.0053年。項目在財務(wù)上是可行。8.5清償能力評價本項目擬向銀行申請長久貸款（含息）7474萬元，項目法人將用銷售回籠資金、經(jīng)營收入還款，預(yù)計貸款償還期15為年，項目償債能力良好。九、不確定性分析9.1敏感性分析由以往相同寫字樓敏感性分析數(shù)據(jù)可知，全部投資凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率受銷售價格、建設(shè)成本改變影響較大（較敏感）；自有資金凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率受銷售價格改變與建設(shè)成本改變影響相對不敏感。而對整個項目而言，即使碰到房地產(chǎn)市場波動較大，樓盤競爭激烈等不利原因，本項目標(biāo)開發(fā)依然有較高盈利能力。9.2項目標(biāo)盈虧平衡分析現(xiàn)以出租率為變量，對本項目進(jìn)行盈虧平衡分析，詳細(xì)測算數(shù)據(jù)以下：盈虧平衡分析出租率020%40%80%100%FNPV(I=10%)-4000-1384.81230.46460.89076盈虧平衡點(diǎn)30.6%由上述分析，我們能夠知道，當(dāng)出租率為30.6%時（假定價格不變），項目處于盈虧平衡點(diǎn)，此時剛好能夠收回成本，由出租率和出租收入之間關(guān)系，我們能夠知道，當(dāng)出租單價下降30.6%時，該項目剛好能收回成本。9.3風(fēng)險分析9.3.1項目整體潛在風(fēng)險金融風(fēng)險近期，全球性金融危機(jī)席卷各國。很多企業(yè)經(jīng)營業(yè)績下降，上海地域企業(yè)承租能力下降，使本項目出租難度增大，甚至在今后很長一段時期內(nèi)出現(xiàn)高空置率情況。供求風(fēng)險因?yàn)榻鹑谖C(jī)使很多企業(yè)退租，所以近期寫字樓市供過于求，該項目標(biāo)推出早期可能會有比較高空置率。但考慮到世博會將在上海舉行，可能會對寫字樓出租有一定幫助。政策風(fēng)險因?yàn)檎暧^調(diào)控在住宅市場上取得了一定成績，大量資金進(jìn)入辦公務(wù)業(yè)市場。當(dāng)前商務(wù)部已經(jīng)注意到商業(yè)房地產(chǎn)過熱傾向，所以不能排除政府部門對辦公房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可能性。9.3.2寫字樓潛在風(fēng)險周期風(fēng)險房地產(chǎn)市場存在周期波動和景氣循環(huán)現(xiàn)象，因?yàn)榻陙韺懽謽鞘袌龉┙o量急劇擴(kuò)大，前后已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，此時恰逢本項目入市，因?yàn)槭袌霏h(huán)境改變造成當(dāng)前定位和定價出現(xiàn)偏差。這是本項目面臨最大風(fēng)險。區(qū)位多極化風(fēng)險未來新建寫字樓，將出現(xiàn)區(qū)位多極化特點(diǎn)。伴隨城市改造不停深入，中心城區(qū)土地范圍供給擔(dān)心。ABC寫字樓地處嘉定，租金相對較低，對那些承租能力較差企業(yè)比較有吸引力。產(chǎn)品類型多元化風(fēng)險本項目依然是傳統(tǒng)乙級寫字樓產(chǎn)品。傳統(tǒng)乙級寫字樓可能依然是多數(shù)企業(yè)首選，可是伴隨“總部經(jīng)濟(jì)”崛起，低密度生態(tài)型單體辦公樓可能占領(lǐng)市場制高點(diǎn)，造成本項目目標(biāo)客戶群部分流失。9.3.3商業(yè)潛在風(fēng)險我們對未來商業(yè)走勢看好，可是值得注意是，我們對商業(yè)物業(yè)未來價格判斷是基于當(dāng)前全市商業(yè)發(fā)展形勢、區(qū)域發(fā)展?jié)摿秃暧^環(huán)境利好來總體評定。但這并不說明，未來市場沒有風(fēng)險，相反，我們認(rèn)為基于以下幾點(diǎn)，商業(yè)市場有一定風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險商業(yè)經(jīng)營需要極高市場駕馭能力，任何微小細(xì)節(jié)都可能造成項目失敗。尤其是本項目周圍商業(yè)氣氛不濃，區(qū)位條件較差，對商業(yè)經(jīng)營是個巨大挑戰(zhàn)。另外，商業(yè)部門對宏觀經(jīng)濟(jì)變動、市場改變十分敏感，而高端定位將造成經(jīng)營比較困難。經(jīng)營風(fēng)險是商業(yè)部門最大風(fēng)險。區(qū)位風(fēng)險基于商業(yè)經(jīng)營特殊性，本項目標(biāo)成功依賴于嘉定地域以及同濟(jì)大學(xué)興旺繁榮。而當(dāng)前同濟(jì)新城區(qū)域形象還有待提升，市場環(huán)境還需要悉心培育。9.4風(fēng)險多方案躲避通常而言，系統(tǒng)性風(fēng)險是不可防止，個別風(fēng)險應(yīng)該經(jīng)過本項當(dāng)前期科學(xué)規(guī)劃、后期科學(xué)管理來加以躲避。我們在前期產(chǎn)品策劃、價格定位、財務(wù)分析中已經(jīng)充分考慮了風(fēng)險原因。采取靈活面積分割，以適應(yīng)不一樣企業(yè)不一樣面積需要以及同一個企業(yè)不一樣時期面積需要。在服務(wù)上做到以人為本，以客戶價值為中心，提升本項目標(biāo)關(guān)鍵競爭力。尤其是對關(guān)鍵客戶、重點(diǎn)客戶加強(qiáng)公共關(guān)系管理，提供有針對性全方面服務(wù)。經(jīng)營方式方面能夠