物業(yè)管理公司是企業(yè)其服務(wù)是“受委托按合同有償服務(wù)”——對(duì)筆架山莊索賠案一審判決的質(zhì)疑鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì) 武風(fēng)翔2001年6月14日河南省《大河報(bào)》刊登一篇由深圳市閆晚生、張文惠二位發(fā)來的報(bào)道，主要內(nèi)容是深圳一業(yè)主在住宅區(qū)內(nèi)被害，深圳市羅湖區(qū)人民法院判決物業(yè)管理公司賠償10萬元?？春箢H有疑慮。特提我認(rèn)為，此案情并不復(fù)雜，如此判決，可能是法院還不太清楚物業(yè)管理行業(yè)。如果這一判決能夠成為終審，首先它將與物業(yè)管理公司的性質(zhì)相悖：物業(yè)公司是企業(yè)，不是事業(yè)更不是政府或執(zhí)法部門；因此，它沒有負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全的職能，它只有承擔(dān)小區(qū)公共秩序的維護(hù)和協(xié)助公安機(jī)關(guān)搞好自治管理的義務(wù)；其二與物業(yè)公司特點(diǎn)相悖：物業(yè)管理是在業(yè)主自治自律的前提下，聘請(qǐng)物業(yè)公司為其提供服務(wù)，即物業(yè)公司的服務(wù)活動(dòng)是“受委托，按合同，有償服務(wù)”，無委托即無服務(wù)對(duì)象，無合同即無服務(wù)內(nèi)容，無償即無企業(yè)的生存，所有的收費(fèi)都體現(xiàn)在合同中規(guī)定的具體內(nèi)容，無收費(fèi)即無服務(wù)，無服務(wù)即無責(zé)任，一切活動(dòng)以合同為準(zhǔn)；其三與物業(yè)公司的職責(zé)相悖：就目前所有涉及物業(yè)管理的法律、法規(guī)、條例、規(guī)定、制度、辦法等，都對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)范圍作了明確界定--是對(duì)業(yè)主的“公共性、”“共用性、”“共有性”的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，均沒有人身、私有財(cái)產(chǎn)和保鏢、保險(xiǎn)、保管的職責(zé)。尤如殺人、放火、盜竊等都讓公安部門承擔(dān)賠償責(zé)任，誰還肯當(dāng)公安局長(zhǎng) ?公安機(jī)關(guān)還可能存在嗎?這一判決，還與法理、法律和法規(guī)不符。從法理上說，民法原理中的賠償依據(jù)是侵權(quán)和違約。侵權(quán)要具備四個(gè)要件才能主張賠償：一是有侵權(quán)行為，二是有侵權(quán)主體，三是有損害結(jié)果，四是侵犯行為與侵權(quán)損害有直接因果關(guān)系。而本案中的明某被害，其侵權(quán)行為、侵權(quán)主體均不是物業(yè)公司，而是黃珂和馮俊杰二罪犯，所以被害人家屬向物業(yè)公司提出索賠，不符法理原則；從違約角度說，物業(yè)公司并沒有違約，因?yàn)檫`約責(zé)任的成立，必須符合如下條件：一是雙方須有約定，二是約定一方不履行約定時(shí)，另一方可主張約定，有損失時(shí)就可主張賠償。然而本案羅湖區(qū)法院判決物業(yè)公司賠償?shù)囊罁?jù)僅僅是：“被害人自交納了物業(yè)管理費(fèi)之日起，就與物業(yè)公司建立了事實(shí)上的服務(wù)合同法律關(guān)系，物業(yè)管理應(yīng)該履行保護(hù)被害人的人身、財(cái)產(chǎn)不受非法侵害的義務(wù)”。這種定論與理與法不通，任何法律目前都沒有這樣規(guī)定：“凡合同都具有對(duì)人身、財(cái)產(chǎn)保障的法律關(guān)系”，而《中華人民共和國(guó)合同法》中明確規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)”，“委托人本案中，被害人與物業(yè)公司之間沒有特別約定(如保鏢、保險(xiǎn)、保管等契約)，只有物業(yè)管理服務(wù)委托合同，而委托合同確定的雙方權(quán)利、義務(wù)中，又沒有保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)約定，只有保安服務(wù)的約定。我們先假設(shè)保安服務(wù)的內(nèi)容包括保鏢、保險(xiǎn)、保管的義務(wù)，那么這就需要業(yè)主的密切配合，如業(yè)主行蹤的近身保護(hù)，業(yè)主財(cái)產(chǎn)的申報(bào)、清點(diǎn)、盤查、移交等，保安服務(wù)人員的入戶檢查、對(duì)財(cái)物的控制、服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、如有損失賠償金的額度等特別約定。就目前來說全國(guó)還沒有這樣做的實(shí)例，因?yàn)檫@樣做對(duì)雙方都免為其難，而判決物業(yè)公司賠償10萬元的本案，不知雙方是否有這樣的特別約定，若有，物業(yè)公司應(yīng)按約定承擔(dān)全部賠償責(zé)任，若沒有這樣的約定，被害人家屬憑什么要物業(yè)公司賠償200多萬元，羅湖區(qū)法院又憑什么判決物業(yè)公司只賠償10萬元?從我國(guó)現(xiàn)行的物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定來看，羅湖區(qū)法院的判決也是與其不符的。我國(guó)現(xiàn)行法律沒有規(guī)定物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全承擔(dān)保障責(zé)任，也就是說，業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)被侵害物業(yè)公司沒有法定的賠償義務(wù)；從物業(yè)公司按照有關(guān)規(guī)定對(duì)居住小區(qū)實(shí)行的服務(wù)內(nèi)容和要求中也可看出：如建立小區(qū)安全管理服務(wù)制度，治安人員24小時(shí)值守、24小時(shí)巡視、維護(hù)小區(qū)公共秩序、減少小區(qū)不安全事件發(fā)生，對(duì)火警、交通事故、刑事案件及各種違規(guī)、違紀(jì)現(xiàn)象，要及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保護(hù)，并向有關(guān)部門及時(shí)報(bào)告，配合有關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查處理等等。從這一通行的服務(wù)內(nèi)容和要求中可知，小區(qū)服務(wù)職責(zé)有三：一是看護(hù)，二是報(bào)告，三是配合，它沒有強(qiáng)制性的保障義務(wù)，沒有規(guī)范性的責(zé)任條款，更沒有執(zhí)法權(quán)和處置權(quán)。因此，依照現(xiàn)行的法律、法規(guī)，物業(yè)公司只能在內(nèi)容和要求范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。殺人、放火、偷盜、搶劫等是一個(gè)綜合性的社會(huì)問題，不能將社會(huì)存在的復(fù)雜的、國(guó)家下大力度專門懲治的問題，單純的強(qiáng)加給一個(gè)住宅小區(qū)的保安服務(wù)，強(qiáng)加給一個(gè)企業(yè)來承擔(dān)社會(huì)問題的保障責(zé)任，這不僅對(duì)物業(yè)公司來說是不公平的，更有強(qiáng)權(quán)施政的嫌疑，于理也難說通，按綜上所述，從物管到案情，從案情到法理，從法理到法律，從法律到合同，物業(yè)公司都沒有法定的保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)，如雙方又沒有特別約定的保鏢、保險(xiǎn)、保管關(guān)系，那合同中確立的即是一種通常意義上的保安服務(wù)關(guān)系。而對(duì)保安服務(wù)的內(nèi)容和要求政府又有明文規(guī)定，因此，物業(yè)管理公司依法不負(fù)有保障業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全的責(zé)任。故明某被害羅湖區(qū)法院判決物業(yè)公司賠償10萬元，沒有依據(jù)，物那么在此案中，物業(yè)管理公司是否沒有任何責(zé)任呢?回答同樣是否定的。它負(fù)有管理責(zé)任，即按物業(yè)公司的管理制度制定，對(duì)相關(guān)人員要予以行政處分和經(jīng)濟(jì)處罰，如批評(píng)教育、行政記過、經(jīng)濟(jì)罰款、開除工職等；行業(yè)主管部門亦可對(duì)物