7房地產(chǎn)管理法規(guī)

本章提要介紹了房地產(chǎn)法規(guī)的相關(guān)基本概念和我國房地產(chǎn)法律制度的演變與完善及其管理體制，重點(diǎn)闡述了房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理、城市房屋拆遷管理、住宅建設(shè)與物業(yè)管理、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理和房地產(chǎn)交易市場管理等方面的主要內(nèi)容。本章內(nèi)容7.1

房地產(chǎn)法規(guī)概述7.2

房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理7.3

城市房屋拆遷管理7.4住宅建設(shè)與物業(yè)管理7.5

房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理7.6房地產(chǎn)交易市場管理7.1房地產(chǎn)法規(guī)概述房產(chǎn)：在法律上明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋財產(chǎn)地產(chǎn)：在一定土地所有制下作為財產(chǎn)的土地房地產(chǎn)：房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)：指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場。7.1.1基本概念

房地產(chǎn)法規(guī)是指由房地產(chǎn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，用于調(diào)整和指導(dǎo)人們從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行為規(guī)范準(zhǔn)則。

狹義的房地產(chǎn)法，僅指1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過，于1995年1月1日起施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。

廣義的房地產(chǎn)法，除此之外，還包括所有調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總和，即由不同層次的調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系所組成的法律規(guī)范的有機(jī)結(jié)合體。第一階段（1949～1955年）為立法初期第二階段（1956～1965年）為穩(wěn)定發(fā)展時期第三階段（1966～1977年）為停滯時期第四階段（1978年～現(xiàn)在）為蓬勃發(fā)展時期7.1.2房地產(chǎn)法律制度的歷史沿革

《房地產(chǎn)管理法》第6條第1款規(guī)定：“國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作?！卑凑諊鴦?wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)部“三定”方案，房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理由建設(shè)部負(fù)責(zé)。7.1.3房地產(chǎn)管理體制7.1.3.1國務(wù)院主管部門

《房地產(chǎn)管理法》第6條第2款規(guī)定：“縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定?！?/p>

《房地產(chǎn)管理法》第62條規(guī)定：“經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書?！?.1.3.2地方人民政府主管部門

7.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理

房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上，按照使用性質(zhì)和要求對土地投入人力、物力和財力，在其上建設(shè)建筑物和構(gòu)筑物的一種生產(chǎn)性活動。

房地產(chǎn)建設(shè)全過程包括從規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、施工準(zhǔn)備、建筑施工、竣工驗(yàn)收、交付使用，到出售、出租、經(jīng)營管理等生產(chǎn)和管理環(huán)節(jié)。7.2.1基本含義

房地產(chǎn)綜合開發(fā)是指根據(jù)城市總體規(guī)劃要求，對一定區(qū)域內(nèi)的土地征用、房屋建筑、配套工程及基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行科學(xué)地組織，全面規(guī)劃，分期施工，統(tǒng)一建設(shè)，并在竣工驗(yàn)收之后，做好經(jīng)營銷售、綜合服務(wù)等事項(xiàng)，以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。

《房地產(chǎn)管理法》第2條規(guī)定：“本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施房屋建設(shè)的行為。”

開發(fā)內(nèi)容，包括開發(fā)區(qū)的勘測、規(guī)劃、設(shè)計、征地、拆遷、安置、土地平整和所需道路、給水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等工程建設(shè)。有條件的地方，還可以包括住宅、生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施、公用建筑、通用廠房等等。

房地產(chǎn)綜合開發(fā)的本質(zhì)特點(diǎn)是“統(tǒng)一”和“配套”。7.2.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)的內(nèi)容與特點(diǎn)

房地產(chǎn)綜合開發(fā)計劃是國家對房地產(chǎn)綜合開發(fā)進(jìn)行宏觀調(diào)控和管理的主要手段。即要根據(jù)國家和地方現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、投資環(huán)境，確定合理的發(fā)展速度、水平和規(guī)模，使房地產(chǎn)綜合開發(fā)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

2003年8月，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》7.2.3房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理7.2.3.1房地產(chǎn)綜合開發(fā)計劃管理

1998年7月20日國務(wù)院頒布第248號令，發(fā)布《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，其中第十條規(guī)定：“確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。”7.2.3.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目的管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)，應(yīng)遵循以下原則：

(1)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃。

(2)必須堅持經(jīng)濟(jì)、文化和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。

(3)必須實(shí)行全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)，符合建設(shè)工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定，應(yīng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

房地產(chǎn)綜合開發(fā)的資金來源主要有預(yù)算內(nèi)投資、房地產(chǎn)綜合開發(fā)單位的自有資金、預(yù)收購房人的購房款、利用外資、各種形式的集資和銀行貸款。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第13條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)建立項(xiàng)目資本金制度，資本金與項(xiàng)目總投資比例不得低于20%?！?.2.3.3房地產(chǎn)綜合開發(fā)的資金管理

《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行申請設(shè)立注冊登記制度。建設(shè)部于2000年3月29日頒布第77號令，發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》。7.2.3.4房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司資質(zhì)管理

7.3城市房屋拆遷管理

城市房屋拆遷是根據(jù)城市規(guī)劃和專項(xiàng)工程建設(shè)需要以及當(dāng)?shù)卣挠玫匚募?，拆除和遷移建設(shè)用地范圍內(nèi)的原有房屋及其附屬物，并由拆遷單位和個人對原房屋及其附屬物的所有人或使用人進(jìn)行補(bǔ)償和安置的建設(shè)活動。7.3.1房屋拆遷管理概述7.3.1.1房屋拆遷的概念

1991年3月國務(wù)院頒布了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，2001年6月13日，國務(wù)院頒布第305號令，發(fā)布新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡稱《拆遷條例》)。

《拆遷條例》規(guī)定，房屋拆遷適用范圍主要包括三個方面。一是地域范圍，主要是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地。二是物的范圍，主要是指拆遷房屋及其附屬物。三是人的范圍，拆遷人和被拆遷人。7.3.1.2房屋拆遷適用范圍

《拆遷條例》第5條規(guī)定：“國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。縣級以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理?？h級以上地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進(jìn)行。縣級以上人民政府土地行政主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作?！?/p>

《拆遷條例》第6條規(guī)定：“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷?！?.3.1.3房屋拆遷管理體制及許可證制度1.自行拆遷是指拆遷人自己對被拆遷人進(jìn)行拆遷安置和補(bǔ)償。2.委托拆遷

是指拆遷人將房屋拆遷的補(bǔ)償和安置工作委托給被委托人進(jìn)行?！恫疬w條例》規(guī)定被委托人應(yīng)當(dāng)是取得房屋拆遷資格證書的單位。7.3.1.4房屋拆遷的形式發(fā)生拆遷糾紛，由房屋拆遷行政管理部門對拆遷糾紛進(jìn)行行政裁定。城市規(guī)劃法規(guī)定，任何單位和個人必須服從城市人民政府的動遷決定?！恫疬w條例》規(guī)定了拆遷糾紛的行政裁定和行政強(qiáng)制執(zhí)行。7.3.1.5拆遷糾紛的裁定和執(zhí)行

1.拆遷補(bǔ)償?shù)母拍?/p>

所謂拆遷補(bǔ)償是指拆遷人因拆除、遷建被拆遷人的房屋及其附屬物，使被拆遷人受到一定的經(jīng)濟(jì)損失，根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定給予被拆遷人的一定的經(jīng)濟(jì)賠償。7.3.2房屋拆遷補(bǔ)償7.3.2.1拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο蠛头秶?.拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο?/p>

拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο笫钱a(chǎn)權(quán)人或稱為所有人?！恫疬w條例》規(guī)定的所有人包括兩種代管人：一種是私有房屋的代管人，即私房的產(chǎn)權(quán)人不在本地或者由于其他特殊原因委托的全權(quán)代理人。另一種是國家授權(quán)的國家房屋及其附屬物的管理人，即房地產(chǎn)管理局。3.拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶?/p>

拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶潜徊鸪姆课菁捌涓綄傥铩５鸪`章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予補(bǔ)償，拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。1.產(chǎn)權(quán)調(diào)換

所謂產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用易地或者再建設(shè)的房屋與被拆遷人的房屋進(jìn)行交換，被拆遷人原來的房屋被拆遷后仍然保留相應(yīng)房屋的產(chǎn)權(quán)。2.貨幣補(bǔ)償所謂貨幣補(bǔ)償是指拆遷人以支付貨幣的方式，賠償被拆遷人因拆除房屋所造成的經(jīng)濟(jì)損失。7.3.2.2拆遷補(bǔ)償?shù)男问?.產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合

產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的拆遷補(bǔ)償是指拆遷人對被拆遷人部分采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分采取作價補(bǔ)償。1.對公益性事業(yè)房屋及其附屬物的拆遷補(bǔ)償2.對非公益事業(yè)房屋及其附屬物拆遷補(bǔ)償3.對租賃房屋的拆遷補(bǔ)償4.對有產(chǎn)權(quán)糾紛房屋的拆遷補(bǔ)償5.對設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償7.3.2.3拆遷補(bǔ)償?shù)木唧w規(guī)定

拆遷安置是拆遷人因拆除被拆遷人的房屋而對被拆除房屋使用人所作的用房安排處置。

被拆除房屋使用人是指在拆遷范圍內(nèi)具有正式戶口的公民和在拆遷范圍內(nèi)具有營業(yè)執(zhí)照或者正式辦公的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位。

《拆遷條例》規(guī)定，拆遷人對使用人進(jìn)行拆遷安置是拆遷人的法定義務(wù)，使用人要求拆遷人給予安置是使用人的法定權(quán)利。7.3.3拆遷安置7.3.3.1拆遷安置的含義與對象

拆遷安置的對象分為兩種：一是指公民；二是指法人。拆遷人對房屋使用人的安置，可以實(shí)行臨時安置和長期安置。臨時安置是指在一次安置有困難時，拆遷人為被拆遷房屋使用人提供臨時過渡用房或由被拆除房屋使用人自行尋找房屋過渡而由拆遷人付給過渡費(fèi)的一種安置辦法。長期安置包括易地安置和原地長期安置從拆遷實(shí)踐看，拆遷安置的地點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃對建設(shè)地區(qū)的要求和建設(shè)工程的性質(zhì)，按照有利于實(shí)施城市規(guī)劃和舊區(qū)改建的原則確定。具體有兩種情況：一種是原地安置，一種是異地安置。7.3.3.2拆遷安置的地點(diǎn)

《拆遷條例》規(guī)定，拆遷安置的標(biāo)準(zhǔn)是以被拆除房屋的面積作為計算依據(jù)。拆遷安置根據(jù)被拆除房屋是住宅還是非住宅和區(qū)位地段不同，在安置面積上有一定程度的區(qū)別。

2003年12月，建設(shè)部下發(fā)了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，這是規(guī)范城市房屋拆遷估價行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益的新的規(guī)范性文件，該《意見》將于2004年1月1日起施行。7.3.3.3拆遷安置的標(biāo)準(zhǔn)

拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)是指拆遷人向被拆遷人支付的因被拆遷人遷移他處居住時的費(fèi)用。遷安置補(bǔ)助費(fèi)包括三種：(1)搬家補(bǔ)助費(fèi)；(2)臨時安置補(bǔ)助費(fèi)；(3)損失補(bǔ)助費(fèi)。7.3.3.4拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)7.4住宅建設(shè)與物業(yè)管理為了加強(qiáng)對住宅建造的管理，鼓勵城鎮(zhèn)個人建造住宅，防止住宅建造中的違法行為，1983年5月25日原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布了《城鎮(zhèn)個人建造住宅管理辦法》（以下簡稱《建造住宅管理辦法》），該辦法規(guī)定了以下管理制度。7.4.1住宅建設(shè)7.4.1.1個人住宅建造的管理制度1.適用范圍和調(diào)整對象

《建造住宅管理辦法》適用范圍是直轄市、市、鎮(zhèn)和未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)；

調(diào)整對象是在城鎮(zhèn)有正式戶口、住房確有困難的居民和職工，對于夫妻有一方在農(nóng)村的，一般不得申請在城鎮(zhèn)建造住宅。

2.個人建造住宅的形式

(1)自籌自建。

(2)民建公助。

(3)互助互建。3.個人建造住宅程序

(1)住宅建造人應(yīng)當(dāng)持所在單位或所在地居民委員會開具的證明，向房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門提出申請，經(jīng)審核批準(zhǔn)后，發(fā)給準(zhǔn)予建造住宅的批準(zhǔn)文件。

(2)住宅建造人向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

(3)向土地管理部門申請辦理建設(shè)用地手續(xù)（4）向城市規(guī)劃行政主管部門申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（5）向建設(shè)行政主管部門申請辦理開工手續(xù)。（6）工程施工。（7）竣工驗(yàn)收。（8）辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

1992年２月國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、建設(shè)部、國家稅務(wù)局發(fā)布了《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》（以下簡稱《住宅合作社管理辦法》）。7.4.1.2合作建設(shè)住宅的管理制度

1.住宅合作社的定義及其任務(wù)

《住宅合作社管理辦法》規(guī)定：“住宅合作社，是指經(jīng)市（縣）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自愿參加，不以營利為目的的公益性合作經(jīng)濟(jì)組織，具有法人資格?！弊≌献魃绲闹饕蝿?wù)是：“發(fā)展社員，組織本社社員合作建造住宅；負(fù)責(zé)社內(nèi)房屋的管理、維修和服務(wù)；培育社員互助合作意識；向當(dāng)?shù)厝嗣裾嘘P(guān)部門反映社員的意見和要求；興辦為社員居住生活服務(wù)的其他事業(yè)?！?.住宅合作社的主管部門和內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)

《住宅合作社管理辦法》規(guī)定：“國務(wù)院建設(shè)行政主管部門主管全國城鎮(zhèn)住宅合作社的管理工作；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)住宅合作社的管理工作；縣級以上城市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅合作社的管理工作?！?.住宅合作社的形式

(1)由當(dāng)?shù)厝嗣裾挠嘘P(guān)機(jī)構(gòu)，組織本行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)居民參加的社會型住宅合作社

(2)由本系統(tǒng)或本單位組織所屬職工參加的系統(tǒng)或單位的職工住宅合作社

(3)當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)的其他類型的住宅合作社4.住宅合作社的設(shè)立、變更和終止

組建住宅合作社需經(jīng)組建單位的上級主管部門同意，成立籌建機(jī)構(gòu)，由籌建機(jī)構(gòu)向縣級以上（含縣級）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出書面申請。住宅合作社的合并、分立和終止，需經(jīng)社員大會或社員代表大會討論決定，并經(jīng)住宅合作社原組建單位同意后，報縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)。5.合作住宅的建設(shè)

合作住宅的建設(shè)計劃由縣級以上城市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)合作社集資情況和當(dāng)?shù)厝嗣裾?、社員所在單位給予的優(yōu)惠和資助情況制定。合作住宅的建設(shè)可以由住宅合作社自行建設(shè)，也可以委托其他單位建設(shè)。合作住宅建成后，由住宅合作社自行驗(yàn)收或由當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門組織驗(yàn)收6.合作住宅的管理與維修住宅合作社管理委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家和地方有關(guān)房地產(chǎn)管理的政策法規(guī)，制定社內(nèi)合作住宅的管理和維修辦法，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。合作住宅應(yīng)當(dāng)以社員自住為目的。合作住宅的維修養(yǎng)護(hù)，可以由合作社與社員簽訂協(xié)議，也可以由合作社承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，由社員承擔(dān)費(fèi)用。7.合作住宅的產(chǎn)權(quán)形式

(1)合作社所有的合作住宅。

(2)社員個人所有的合作住宅。

(3)住宅合作社與社員個人共同所有的合作住宅。

1991年11月，國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》（國發(fā)［1991］30號文件），決定在全國推行住房制度改革。1.城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容

(1)改革住房建設(shè)投資體制

(2)改革住房建設(shè)、分配、維修、管理體制

(3)改革住房分配體制7.4.1.3城鎮(zhèn)住房制度改革（4）建立雙軌制的住房供應(yīng)體系（5）建立住房公積金制度（6）建立政策性商業(yè)性并存的住房信貸體系，發(fā)展住房金融和住房保險（7）建立規(guī)?；姆康禺a(chǎn)交易市場，規(guī)范交易行為，發(fā)展社會化的房屋維修、管理市場，逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2.住房公積金的使用原則和支取條件根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，住房公積金作為周轉(zhuǎn)資金，主要用于以下幾個方面：

(1)職工個人購買、建造、大修理自住住房抵押貸款；

(2)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)貸款；

(3)單位購買、建造住房貸款。

公積金必須堅持有償使用、貸款運(yùn)行、按期償還的原則，確保安全并注重社會效益。住房公積金作為個人住房基金，在下列情況下可以支?。孩俾毠るx、退休時，可以支取公積金；②職工調(diào)離本市、出國定居，可以支取公積金；③職工完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關(guān)系的，可以支取公積金；④職工購買住房，自建住房，翻修大修私房的；⑤償還購房貸款本息的；⑥房租超出家庭工資收入規(guī)定比例的；⑦職工死亡，職工的繼承人、受遺贈人也可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額。3.個人住房公積金貸款

凡按規(guī)定繳有住房公積金的職工，為購建自住住房，具備一定購房能力和還款能力均有資格申請公積金貸款。貸款額度和貸款期限由各地人民政府規(guī)定。

2003年8月，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展》的通知中明確規(guī)定，公積金貸款要簡化手續(xù)，取消不合理收費(fèi)，改進(jìn)服務(wù)，方便職工貸款。4.有償分配公有住房的主要形式新分配公有住房（包括單位新建、購買或騰空的公有住房），應(yīng)根據(jù)本單位職工的經(jīng)濟(jì)承受能力，首先鼓勵職工按照當(dāng)?shù)厥?、市公有住房出售管理的有關(guān)規(guī)定，以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價購買住房；職工購買有困難或不宜向職工出售的住房，可以出租。5.經(jīng)濟(jì)實(shí)用房建設(shè)的優(yōu)惠政策

(1)用地方面，采用行政劃撥方式，安排經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，以降低建房成本。

(2)稅費(fèi)方面，小區(qū)建設(shè)免繳固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅和市政基礎(chǔ)、教育、人防、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等配套費(fèi)用，減交耕地占用稅、土地管理費(fèi)、征地代辦費(fèi)等。

(3)資金方面，給予政策性貸款支持。

(4)計劃方面，單獨(dú)下達(dá)經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房建設(shè)計劃，不被其他建設(shè)項(xiàng)目擠占。

（5）規(guī)劃方面，優(yōu)先安排用地，優(yōu)先安排選點(diǎn)、規(guī)劃、設(shè)計，并盡力在規(guī)劃布局上提高住宅小區(qū)容積率。（6）價格方面，實(shí)行政府定價，剔除價格構(gòu)成中的不合理因素，適應(yīng)中低收入者的承受能力。6.深化城鎮(zhèn)住房制度改革

(1)要轉(zhuǎn)換住房的經(jīng)營機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“兩金分離”與“兩權(quán)分離”

(2)要轉(zhuǎn)換住房的分配體制

(3)把住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制轉(zhuǎn)變?yōu)閲摇挝?、個人三者合理負(fù)擔(dān)的體制

建設(shè)部已頒布了《城市新建小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)管理合同示范文本》等規(guī)范性文件。

2003年6月8日國務(wù)院頒布第379號令，發(fā)布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，進(jìn)一步加快這一朝陽產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。7.4.2物業(yè)管理1.物業(yè)管理的概念

物業(yè)是指正在使用的或可以投入使用的各類建筑物及其附屬的設(shè)備、配套設(shè)施和相關(guān)場地。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，按照有關(guān)法律、法規(guī)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，運(yùn)用商業(yè)經(jīng)營手段和現(xiàn)代管理技術(shù)手段，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的綜合性服務(wù)活動。7.4.2.1物業(yè)管理的概念與意義2.物業(yè)管理的意義物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理中的新領(lǐng)域，是隨著經(jīng)濟(jì)的增長和人民生活水平的日益提高，社會發(fā)展的新要求，是房地產(chǎn)業(yè)售后服務(wù)社會化的必然趨勢，是城市小區(qū)管理的重要基礎(chǔ)內(nèi)容。一個城市的物業(yè)管理社會化、現(xiàn)代化水平，在一定程度上反映了城市居民生活水平和城市現(xiàn)代化管理水平。1.物業(yè)管理特性一般認(rèn)為，物業(yè)管理具有四大特性：服務(wù)性、經(jīng)營性、配套性及規(guī)范性。所謂服務(wù)性，是指物業(yè)管理的核心是服務(wù)，為住戶服務(wù)，為社會服務(wù)，為企業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理存在著一種契約關(guān)系，即業(yè)主和管理公司之間的合同關(guān)系。7.4.2.2物業(yè)管理特性和內(nèi)容2.物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理既包括日常管理，如一般的樓宇清掃、設(shè)施保養(yǎng)等服務(wù)，也包括物業(yè)的經(jīng)營、租賃及其衍生行業(yè)的服務(wù)。

1.業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)

2.業(yè)主大會

3.業(yè)主委員會7.4.2.3業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理公司需向工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)從事物業(yè)管理工作。根據(jù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動中，享有一定權(quán)利和應(yīng)當(dāng)履行一定義務(wù)。7.4.2.4物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，可由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。建設(shè)單位應(yīng)該與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)管理合同，前期物業(yè)管理合同可以約定期限。建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的共同義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。7.4.2.5前期物業(yè)管理

1.物業(yè)管理合同

(1)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量；

(2)雙方的權(quán)利義務(wù)；

(3)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式；

(4)專項(xiàng)維修資金的管理與使用；

(5)合同期限；

(6)違約責(zé)任；

(7)雙方的其他約定。7.4.2.6物業(yè)服務(wù)合同及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2.物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)規(guī)定

2003年11月建設(shè)部首次公布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，對物業(yè)收費(fèi)方式、物業(yè)成本計算標(biāo)準(zhǔn)等做出了新的規(guī)定。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報酬由雙方約定。3.合同管理與監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)管理合同或管理不善，造成物業(yè)管理范圍內(nèi)居住、使用環(huán)境狀況惡化，按約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并由房地產(chǎn)行政管理部門給予警告，責(zé)令限期整改、降低資質(zhì)等級或吊銷資質(zhì)等級證書。7.5房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》第4條規(guī)定：“國家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！备鶕?jù)《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》，房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。7.5.1房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念與意義7.5.1.1房地產(chǎn)權(quán)屬登記概念有利于消除長期以來房地產(chǎn)權(quán)屬不清的現(xiàn)象。實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理制度有利于保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，這是建立房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的直接目的。7.5.1.2房地產(chǎn)權(quán)屬登記的意義

國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房屋權(quán)屬登記管理工作。

《房地產(chǎn)管理法》第62條規(guī)定，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作，可以制作頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。7.5.2權(quán)屬登記發(fā)證制度7.5.2.1權(quán)屬登記發(fā)證機(jī)關(guān)(1)受理登記申請；(2)權(quán)屬審核；(3)公告；(4)核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬登記證書。7.5.2.2土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)登記的程序按《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定，房屋所有權(quán)登記應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬單元，以房屋的門牌號、幢、套（間）以及具體的權(quán)屬界限部分為基本單元進(jìn)行登記。房屋的權(quán)屬登記可分為總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記和注銷登記等幾種形式。7.5.2.3房地產(chǎn)權(quán)屬登記申請1.總登記

總登記是指縣級以上的地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時，經(jīng)縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗(yàn)證或者換證。2.初始登記

《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》第16條規(guī)定：“新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。”“集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件，申請房屋所有權(quán)初始登記。”3.轉(zhuǎn)移登記

《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》第17條規(guī)定：“因房屋買賣、交換、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記?！薄吧暾堔D(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。”4.變更登記

權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請變更登記：

(1)房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更的；

(2)房屋面積發(fā)生增加或減少的；

(3)房屋翻建的；

(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。5.他項(xiàng)權(quán)屬登記

設(shè)定房屋的抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請他項(xiàng)權(quán)利登記。申請房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書，設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利合同書以及相關(guān)的證明文件。6.注銷登記

因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請注銷登記。申請注銷登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書、他項(xiàng)權(quán)利證書、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。7.代為登記、暫緩登記和不登記代為登記是指依法由房地產(chǎn)行政管理部門代管的房屋和無人主張權(quán)利的房屋在進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記時，直接由登記機(jī)關(guān)依法直接代為登記。代為登記的房屋，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

為了加強(qiáng)對商品房屋所有權(quán)登記工作的管理，建設(shè)部于1992年４月發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商品房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理的通知》，1994年11月15日發(fā)布《城市商品房預(yù)售管理辦法》，2001年重新進(jìn)行修訂。7.5.2.4商品房屋登記房地產(chǎn)權(quán)屬的審查和確認(rèn)是權(quán)屬登記的基礎(chǔ)和核心，只有產(chǎn)權(quán)審查清楚，才能準(zhǔn)確地確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的歸屬，保證政府部門核發(fā)的所有權(quán)證具有充分的法律效力。產(chǎn)權(quán)的審查一般應(yīng)當(dāng)經(jīng)過初審、復(fù)審和審批三個階段。7.5.2.5房地產(chǎn)權(quán)屬的審查和確認(rèn)為了加強(qiáng)城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，有效保護(hù)和利用城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，建設(shè)部先后頒發(fā)《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理辦法》和《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》。

《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》規(guī)定：“國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作?！?.5.3房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理

產(chǎn)籍是指城市房屋的產(chǎn)權(quán)檔案、地籍圖紙以及賬冊、表卡及其他反映產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和歷史情況的資料。產(chǎn)籍主要是由圖、檔、卡、冊組成。它是通過圖形、文字記載、原始證據(jù)等，記錄反映產(chǎn)權(quán)狀況、房屋及其使用國有土地的情況。

圖，即房地產(chǎn)地籍平面圖。檔，即房地產(chǎn)檔案?？?，即房地產(chǎn)卡片。冊，即房地產(chǎn)登記簿冊。7.5.3.1房地產(chǎn)產(chǎn)籍的內(nèi)容

產(chǎn)籍資料是記錄和反映房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況，記錄房屋及其使用土地情況的基礎(chǔ)資料，是用以確定房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行城市建設(shè)和管理的依據(jù)，所以對產(chǎn)權(quán)資料必須有嚴(yán)格的質(zhì)量要求。

(1)準(zhǔn)確。

(2)完整。

(3)新鮮。

7.5.3.2產(chǎn)籍管理的質(zhì)量要求7.6房地產(chǎn)交易市場管理1.房地產(chǎn)市場的含義

從狹義上說，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交換的場所；從廣義上而言，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交換關(guān)系，即房地產(chǎn)流通全部過程的總和。7.6.1房地產(chǎn)市場管理概述7.6.1.1基本含義2.房地產(chǎn)交易的含義

狹義的房地產(chǎn)交易僅僅是指當(dāng)事人之間進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動。廣義的房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人之間在進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等行為時，所發(fā)生的各種關(guān)系的總和，它除了包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等交易行為之外，還包括與房地產(chǎn)交易行為有著密切關(guān)系的房地產(chǎn)價格及體系、房地產(chǎn)交易的中介服務(wù)等。3.房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)

(1)社會主義房地產(chǎn)交易是建立在社會主義公有制基礎(chǔ)之上的，是人與人之間新型的社會主義關(guān)系，是勞動者之間互相協(xié)作的關(guān)系。

(2)社會主義的房地產(chǎn)交易是為了合理使用城市房屋和土地，真正起到調(diào)劑余缺的作用，滿足人民日益增長的改善居住條件的要求，并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費(fèi)的良性循環(huán)。

(3)社會主義的房地產(chǎn)交易是受到一定限制的1.一級市場具有國家壟斷經(jīng)營性質(zhì)。房地產(chǎn)呈縱向流通，這是由于國家以土地所有人的身份，把土地的使用權(quán)投入市場運(yùn)行，即由國家實(shí)行“五統(tǒng)一”的集中管理，表現(xiàn)為政府與經(jīng)營者、使用者之間的交易行為，反映的是資源價格或所有權(quán)價格，價格與價值分離的概率大，基本上由政府根據(jù)國民的整體利益，確定其價格和交易行為方式。7.6.1.2房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)模式2.二級市場具有經(jīng)營性質(zhì)。房地產(chǎn)呈橫向流通，即由經(jīng)營向使用消費(fèi)平行轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為經(jīng)營與消費(fèi)者之間的交易行為，反映的是以開發(fā)經(jīng)營價值為基礎(chǔ)的企業(yè)價格，是擴(kuò)大供給條件下的市場行為。如房地產(chǎn)開發(fā)公司建成的商品房的出售就是二級市場行為。3.三級市場具有消費(fèi)性質(zhì)。房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為，反映的是以效用為價值尺度的市場價格，是調(diào)劑需求條件下的市場行為。如私房主出租、出售自己的私有房屋就是三級市場行為。

房地產(chǎn)市場管理原則是指在管理房地產(chǎn)市場活動過程中觀察和處理問題所要遵循和掌握的標(biāo)準(zhǔn)。主要是：

(1)促進(jìn)發(fā)展的原則。

(2)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的原則。

(3)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和分級管理的原則。

(4)管理與經(jīng)營分離的原則。7.6.1.3房地產(chǎn)市場管理原則國務(wù)院建設(shè)行政主管部門即建設(shè)部，是全國房地產(chǎn)市場的歸口管理部門，履行管理全國房地產(chǎn)市場的職能；縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場管理工作。7.6.2房地產(chǎn)交易制度

7.6.2.1房地產(chǎn)價格評估制度

《房地產(chǎn)管理法》第33條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估制度?！薄胺康禺a(chǎn)價格評估，應(yīng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。”實(shí)行房地產(chǎn)價格評估制度，目的是為進(jìn)行各類經(jīng)濟(jì)活動的民事主體，提供一個公平、合理的價格標(biāo)準(zhǔn)，同時也為國家征收稅費(fèi)劃定基數(shù)。

《房地產(chǎn)管理法》第34條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價格申報制度。”“房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報成交價格，不得瞞報或做不實(shí)申報?！边@一制度要求房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人或其代理人在買賣、交換房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門如實(shí)申報成交價。7.6.2.2房地產(chǎn)成交價格申請制度

《房地產(chǎn)管理法》第58條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)人員經(jīng)過房地產(chǎn)估價師資格考試合格，由注冊管理部門審定注冊，取得資格證書后方可專門從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值評估，并將其結(jié)果用價格來表示?！爆F(xiàn)行有效的法規(guī)是建設(shè)部1998年8月頒發(fā)的并于2001年對其修改的《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》。7.6.2.3房地產(chǎn)估價師注冊制度

1988年８月，建設(shè)部、國家物價局、國家工商行政管理局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理的通知》，1996年1月，建設(shè)部發(fā)布《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，并于2001年8月重新進(jìn)行修訂，這對于維護(hù)房地產(chǎn)交易市場管理秩序，發(fā)揮市場機(jī)制的功能，保護(hù)合法的交易活動起了積極、規(guī)范的作用。7.6.3房地產(chǎn)交易活動管理

房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是指為從事房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的機(jī)構(gòu)，包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)交易所的功能作用主要是：

(1)為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等各種服務(wù)。

(2)開展房地產(chǎn)價值、價格評估。7.6.3.1建立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)

(3)提供房地產(chǎn)的法律、政策咨詢，接受有關(guān)房地產(chǎn)交易和經(jīng)營管理的委托代理業(yè)務(wù)。

(4)對房地產(chǎn)經(jīng)營交易進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，調(diào)控市場價格，查處違法行為。

(5)辦理房地產(chǎn)交易登記、簽證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。從事房地產(chǎn)經(jīng)營的單位，必須按照國家有關(guān)規(guī)定，由所在地縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門按審批權(quán)限進(jìn)行資質(zhì)審查，經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記，核發(fā)營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)經(jīng)營。對無照經(jīng)營活動，應(yīng)堅決予以取締。對在房地產(chǎn)經(jīng)營、市場交易中從事倒買倒賣、非法牟利、私下交易、隱瞞價格、偷漏稅費(fèi)、擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以附加條件索取額外收入等非法活動的單位和個人，由房地產(chǎn)主管部門、物價管理部門、工商行政管理機(jī)關(guān)分別依法查處，情節(jié)嚴(yán)重的，交司法機(jī)關(guān)處理。7.6.3.2對經(jīng)營單位的管理進(jìn)行房地產(chǎn)交易的單位和個人，必須持有關(guān)證件到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記、鑒證、評估、立契過戶手續(xù)，按規(guī)定交納稅費(fèi)。同時，接受工商行政管理機(jī)關(guān)的監(jiān)督管理。有關(guān)房地產(chǎn)交易市場的管理部門，可在交易所內(nèi)設(shè)立集中的辦事機(jī)構(gòu)，以方便交易，加強(qiáng)監(jiān)督管理。未取得完全產(chǎn)權(quán)的房屋，不得進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場。單位和個人租用的房地產(chǎn)，不得私自轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓。承租人如需利用承租的房地產(chǎn)與第三方進(jìn)行合資經(jīng)營、聯(lián)營或提供給第三方使用，應(yīng)事先征得出租人同意，重新簽訂租賃合同協(xié)議。。7.6.3.3交易活動的管理1.房屋租賃的含義是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。7.6.4房地產(chǎn)交易方式7.6.4.1房屋租賃2.房屋租賃的特征

(1)出租房屋的人必須是房屋的所有權(quán)人。

(2)房屋租賃不轉(zhuǎn)移出租房屋的所有權(quán)。

(3)承租人向出租人支付租金。

(4)房屋租賃有效期屆滿，承租人必須把該房屋返還給出租人。3.房屋租賃合同

《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并向房屋所在地房地產(chǎn)管理部門登記備案。房屋租賃合同必須明確雙方當(dāng)事人各自的權(quán)利和義務(wù)，也為了房地產(chǎn)管理部門便于管理，租賃合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要條款：①租賃房屋的處所、名稱、狀況、建筑面積等；②租賃期限；③租賃用途；④租賃價格；⑤修繕責(zé)任；⑥出租人與承租人其他權(quán)利和義務(wù)；⑦違約責(zé)任等。1.房屋買賣概念

即房產(chǎn)出賣人把自己所有的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給房產(chǎn)買受人所有，而房產(chǎn)買受人將一定的房產(chǎn)價款交給房產(chǎn)出賣人。7.6.4.2房屋買賣與商品房預(yù)售2.房屋買賣的特點(diǎn)

房屋是不動產(chǎn)。在商品流通中不是以實(shí)物的形式在買賣雙方流動，而是在房產(chǎn)所有權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人的不斷更替。所以房產(chǎn)買賣是取得或喪失所有權(quán)的重要依據(jù)，是房產(chǎn)分配和再分配的重要形式。3.不同所有制形式的房屋買賣

(1)國有房產(chǎn)的買賣。

(2)集體所有房產(chǎn)的買賣。

(3)私有房產(chǎn)的買賣。4.房產(chǎn)買賣管理

(1)房屋買賣雙方達(dá)成協(xié)議時，必須訂立具有約束力的合同（契約），共同遵守。

(2)訂立合同必須符合國家法律、法令和政策規(guī)定，同時還要接受政府監(jiān)督管理。

(3)合同簽訂后，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，繳納契稅，領(lǐng)取房產(chǎn)所有證，嚴(yán)禁非法私下成交。5.商品房預(yù)售

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，承購人支付定金或房屋價款的行為。

(1)預(yù)售條件

(2)預(yù)售合同的備案

(3)商品房預(yù)售款的使用

(4)法律關(guān)于商品房預(yù)售后再行轉(zhuǎn)讓的規(guī)定1.房地產(chǎn)抵押的含義

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。債權(quán)人稱抵押權(quán)人，房地產(chǎn)所有者稱為抵押人。7.6.4.3房地產(chǎn)抵押2.房地產(chǎn)抵押的法律特征

(1)房地產(chǎn)抵押具有從屬性，其抵押權(quán)從屬于債權(quán)。

(2)房地產(chǎn)抵押是以不動產(chǎn)即房地產(chǎn)為標(biāo)的作抵押的。

(3)房地產(chǎn)抵押權(quán)人享有從抵押房地產(chǎn)的價款中優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

(4)房地產(chǎn)抵押具有物上追及力。3.抵押物的條件

《房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。”由此可見，只要依法取得了房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，房地產(chǎn)即可一同抵押。4.禁止抵押的房地產(chǎn)

(1)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；

(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公用福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

(3)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；

(4)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

(5)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

(6)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。5.房地產(chǎn)抵押登記

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第30條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記兒童慢性咳嗽與處理1急性咳嗽，時間短于4周單擊此處添加文本具體內(nèi)容2亞急性咳嗽，時間介于4－8周單擊此處添加文本具體內(nèi)容3慢性咳嗽，時間超過8周單擊此處添加文本具體內(nèi)容一.定義CONTENTSONE1二.咳嗽感受器與部位三種感受器

RARlike（快速適應(yīng)性感受器，機(jī)械刺激為主）

Nociceptive（傷害感受器，化學(xué)刺激為主）

Polymodal（咳嗽感受器，機(jī)械刺激與酸）有髓神經(jīng)纖維口咽部、喉、支氣管樹、外耳道與鼓膜A

神經(jīng)纖維C神經(jīng)纖維C類神經(jīng)纖維感受器(VR1)無髓神經(jīng)纖維通過釋放神經(jīng)多肽，刺激RARs主要位于支氣管Opioidreceptor阿片受體,有μ、κ、δ和σ亞型麻醉鎮(zhèn)痛劑通過某些肽類物質(zhì)(如β-內(nèi)啡肽)及μ阿片受體抑制咳嗽呼吸道中也存在μ受體,參與了芬太尼誘發(fā)嗆咳過程慢性咳嗽經(jīng)常（16~62%）同時由一種以上病因引起UACS，哮喘，GERD是各年齡慢性咳嗽最常見的三種原因慢性咳嗽是57%哮喘和75%GERD的唯一癥狀大多數(shù)慢性咳嗽能明確病因，使治療有效率達(dá)84~98%三.慢性咳嗽的常見病因上呼吸道咳嗽綜合癥(UACS)

慢性鼻竇炎慢性鼻炎，包括過敏性鼻炎增殖體肥大吸入綜合癥

胃食道反流病(GERD)

會厭功能障礙支氣管源性疾病哮喘綜合征病毒感染后咳嗽心因性疾病兒童慢性咳嗽(胸片正常)的常見原因常見的支氣管源性疾病是兒童慢性咳嗽的第一大原因支氣管哮喘咳嗽變異性哮喘(CVA)

非哮喘性嗜酸細(xì)胞性支氣管炎(NAEB)<一>哮喘綜合征有慢性氣道炎癥，氣道高反應(yīng)，肺功能異常有咳嗽及喘息發(fā)作，以夜間和清晨為重有特應(yīng)性家族史對糖皮質(zhì)激素，抗白三烯受體拮抗藥及支氣管擴(kuò)張藥有效1.支氣管哮喘有慢性氣道炎癥，氣道高反應(yīng)，肺功能大多正常；中央氣道慢性炎癥和支氣管反應(yīng)增高平滑肌收縮刺激肌梭內(nèi)咳嗽感受器以咳嗽為主，偶爾有喘息發(fā)作以夜間和清晨為重對糖皮質(zhì)激素，抗白三烯受體拮抗藥，支氣管擴(kuò)張藥有效2.咳嗽變異性哮喘又稱過敏性咳嗽有慢性氣道炎癥，痰液嗜酸細(xì)胞>2.5~5%無氣道高反應(yīng)和肺功能異常僅有咳嗽，無喘息發(fā)作對糖皮質(zhì)激素，抗白三烯受體拮抗藥有效；支氣管擴(kuò)張藥無效3.嗜酸細(xì)胞性支氣管炎激素敏感性咳嗽常用的相關(guān)檢查支氣管舒張試驗(yàn)支氣管激發(fā)試驗(yàn)3％NaCl霧化吸入誘導(dǎo)咳嗽痰液咳出或吸出處理后計數(shù)嗜酸細(xì)胞數(shù)痰液嗜酸細(xì)胞>2.5~5%誘導(dǎo)痰嗜酸細(xì)胞計數(shù)RSV毛細(xì)支氣管炎與慢性咳嗽有密切關(guān)系RSV導(dǎo)致支氣管結(jié)構(gòu)或功能的持續(xù)損害RSV改變神經(jīng)敏感閾值，咳嗽感受器閾值降低RSV誘導(dǎo)RSV-IgE形成，ECP增高RSV誘發(fā)咳嗽(哮喘、肺發(fā)育不全、氣道吸入)<二>病毒感染后咳嗽以夜間及清晨咳嗽為主，可伴有喘息發(fā)作多持續(xù)3－8周，但對于早產(chǎn)兒、小于3個月的嬰兒及伴有基礎(chǔ)疾病的患兒持續(xù)時間較長部分伴有特異體質(zhì)的患兒，對糖皮質(zhì)激素及白三烯拮抗藥物治療有效是兒童慢性咳嗽常見原因之一分泌物直接刺激鼻咽部分泌物反流刺激咽喉分泌物導(dǎo)致鼻咽喉部神經(jīng)敏感度增加<三>上呼吸道咳嗽綜合癥

慢性鼻炎過敏性鼻炎常年性非過敏性鼻炎血管運(yùn)動性鼻炎感染性鼻炎慢性鼻竇炎增殖體肥大引起UACS的原因有：臨床表現(xiàn)喉部發(fā)癢、疼痛，咳粘液性痰及清嗓動作有咽后壁分泌物流動感咽后壁可見粘液樣分泌物咽部粘膜呈鵝卵石改變(結(jié)節(jié)狀淋巴濾泡)一代抗組胺藥物/鼻減充藥物有效胃食道反流酸性反流非酸性反流氣管食管瘺吞咽協(xié)調(diào)障礙<四>吸入綜合癥胃食道反流反流形式：食道下端咳嗽感受器反流到咽下部或喉部(咽喉部反流)吸入氣管或支氣管肺多見于小齡幼兒，表現(xiàn)為喂水或奶時的嗆咳部分見于神經(jīng)肌肉受損或發(fā)育異常的患兒上呼吸道感染后會加重癥狀進(jìn)食稠厚流質(zhì)或鼻飼能明顯改善癥狀吞咽協(xié)調(diào)障礙1.室內(nèi)環(huán)境空氣污染污穢或刺激性有害氣體；氣媒性過敏原2.在集體環(huán)境中生活

幼兒園和小學(xué)<五>慢性或反復(fù)呼吸道感染3.支氣管肺功能結(jié)構(gòu)異常氣道堵塞

支氣管異物、支氣管淋巴結(jié)壓迫、異位血管.氣道結(jié)構(gòu)異常原發(fā)性纖毛運(yùn)動障礙慢性氣道炎癥麻疹肺炎后,先天性心臟病肺功能異常早產(chǎn)兒、支氣管發(fā)育不良胸部平片或CT：明確肺部病變鼻腔鏡：明確鼻炎及鼻竇炎鼻竇平片或CT：明確鼻竇炎吞鋇、同位素、食道下端pH測定：明確胃食道返流支氣管擴(kuò)張或激發(fā)試驗(yàn)：明確哮喘或病毒感染后咳嗽誘導(dǎo)痰液試驗(yàn)：明確嗜酸細(xì)胞支氣管炎纖支鏡檢查：明確異物超聲心動圖檢查：心臟情況四.常用輔助診斷措施ONE1常見慢性咳嗽的處理方法過敏性鼻炎：鼻用糖皮質(zhì)激素抗組胺藥-減充劑/抗組胺藥避免過敏原/刺激物血管運(yùn)動性鼻炎：鼻用嗅化異丙托品感染后鼻炎：第一代抗組胺藥-減充劑鼻用嗅化異丙托品慢性鼻竇炎：抗生素+抗組胺藥-減充劑

上呼吸道咳嗽綜合癥治療原則避免接觸過敏原;

阻斷或減輕炎癥反應(yīng)和分泌物的產(chǎn)生;

治療感染;

糾正結(jié)構(gòu)異常

診斷為UACS誘發(fā)咳嗽的患者,如果第一代抗組胺藥物和(或)減充血劑(A/D)的經(jīng)驗(yàn)性治療沒有效果,下一步應(yīng)進(jìn)行鼻竇的影像學(xué)檢查吸入皮質(zhì)醇，減輕氣道炎癥和氣道反應(yīng)性白三烯受體拮抗劑，

受體激動劑，治療夜間陣發(fā)性咳嗽一般不用祛痰藥、中樞性止咳藥和抗生素咳嗽變異性哮喘

(Coughvariantasthma)吸入性糖皮質(zhì)激素及白三烯拮抗藥物有效對支氣管擴(kuò)張藥物無效嗜酸細(xì)胞性支氣管炎避免反復(fù)呼吸道感染

受體激動劑或溴化異丙托品緩解咳嗽必要時可吸入糖皮質(zhì)激素一般在1歲后逐漸好轉(zhuǎn)

感染后氣道高反應(yīng)性加強(qiáng)喂養(yǎng)指導(dǎo)稠厚食品鼻飼喂養(yǎng)吞咽協(xié)調(diào)障礙1.針對性抗病原治療2.治療局部慢性病灶3.調(diào)節(jié)機(jī)體免疫狀態(tài)4.加強(qiáng)營養(yǎng)與鍛煉

慢性遷移性感染重視病史與體檢，包括耳鼻咽喉和消化系統(tǒng)疾病。根據(jù)病史與體檢結(jié)果選擇有關(guān)檢查，由簡單到復(fù)雜。先檢查常見病，后少見病。診斷和治療兩者應(yīng)同步或順序進(jìn)行。如前者條件不具備時，根據(jù)臨床特征進(jìn)行診斷性治療，并根據(jù)治療反應(yīng)確定咳嗽病因，治療無效時再選擇有關(guān)檢查。慢性咳嗽的病因診斷原則

1．病史和查體，通過病史詢問縮小診斷范圍

2．常規(guī)X線胸片檢查

3．胸片有明顯病變者,可根據(jù)病變的形態(tài)、性質(zhì)選擇進(jìn)一步檢查。

4．胸片無明顯病變者，如被動吸煙、環(huán)境刺激物，則脫離刺激物的接觸，觀察4周?？人匀晕淳徑饣驘o上述誘發(fā)因素，則進(jìn)入下一步診斷程序。

慢性咳嗽病因診斷流程具體步驟：5．肺通氣功能+支氣管激發(fā)試驗(yàn)，診斷和鑒別哮喘通氣功能正常、激發(fā)試驗(yàn)陰性，進(jìn)行誘導(dǎo)痰檢查

6．懷疑呼吸道過敏者，可行變應(yīng)原皮試、血清IgE

和咳嗽敏感性檢測。7．存在鼻后滴流或頻繁清喉時，可先按UACS治療，聯(lián)合使用第一代H1受體阻斷劑和鼻減充血劑。對變應(yīng)性鼻炎可加用鼻腔吸入糖皮質(zhì)激素。治療1～2周癥狀無改善者，可攝鼻竇CT或鼻咽鏡

8．對于飲水或喂奶嗆咳者，可考慮改用稠厚食品，必要時進(jìn)行短期鼻飼喂養(yǎng)。

9．上述檢查仍未確診，或試驗(yàn)治療仍繼續(xù)咳嗽者，應(yīng)考慮進(jìn)行高分辨率CT和纖支鏡以及心臟超聲檢查，除外支氣管擴(kuò)張癥、支氣管內(nèi)膜結(jié)核及左心功能不全等疾病。

10．反復(fù)發(fā)作的慢性咳嗽患者，夜間不咳，較敏感，如上述各項(xiàng)檢查和針對性治療均無效時，應(yīng)除外心因性咳嗽。

注意點(diǎn)：

1．經(jīng)相應(yīng)治療后咳嗽緩解，病因診斷方能確立。

2．部分患者可同時存在多種病因。如果患者治療后，咳嗽癥狀部分緩解，應(yīng)考慮是否同時合并其它病因謝謝第三節(jié)分析文體特征和表現(xiàn)手法2大考點(diǎn)書法大家啟功自傳賞析中學(xué)生，副教授。博不精，專不透。名雖揚(yáng)，實(shí)不夠。高不成，低不就。癱偏‘左’，派曾‘右’。面微圓，皮欠厚。妻已亡，并無后。喪猶新，病照舊。六十六，非不壽。八寶山，漸相湊。計平生，謚曰陋。身與名，一起臭?！举p析】寓幽默于“三字經(jīng)”，名利淡薄，人生灑脫，真乃大師心態(tài)。1.實(shí)用類文本都有其鮮明的文體特征，傳記的文體特征體現(xiàn)為作品的真實(shí)性和生動性。傳記的表現(xiàn)手法主要有以下幾個方面：人物表現(xiàn)的手法、結(jié)構(gòu)技巧、語言藝術(shù)和修辭手法。2.在實(shí)際考查中，對傳記中段落作用、細(xì)節(jié)描寫、人物陪襯以及環(huán)境描寫設(shè)題較多，對于材料的選擇與組織也常有涉及。3.考生復(fù)習(xí)時要善于借鑒小說和散文的知識和經(jīng)驗(yàn)，同時抓住傳記的主旨、構(gòu)思以及語言特征來解答問題。傳記的文體特點(diǎn)是真實(shí)性和文學(xué)性。其中，真實(shí)性是傳記的第一特征，寫作時不允許任意虛構(gòu)。但傳記不同于一般的枯燥的歷史記錄，它具有文學(xué)性，它通過作者的選擇、剪輯、組接，傾注了愛憎的情感；它需要用藝術(shù)的手法加以表現(xiàn)，以達(dá)到傳神的目的?？键c(diǎn)一分析文體特征從哪些方面分析傳記的文體特征？一、選材方面1.人物的時代性和代表性。傳記里的人物都是某時代某領(lǐng)域較

突出的人物。2.選材的真實(shí)性和典型性。傳記的材料比較翔實(shí)，作者從傳主

的繁雜經(jīng)歷中選取典型的事例，來表現(xiàn)傳主的人格特點(diǎn)，有

較強(qiáng)的說服力。3.傳記的材料可以是重大事件，也可以是日常生活小事。[知能構(gòu)建]二、組材方面1.從時序角度思考。通過抓時間詞語，可以迅速理清文章脈絡(luò)，

把握人物的生活經(jīng)歷及思想演變過程。2.從詳略方面思考。組材是與主題密切相關(guān)的。對中心有用的，

與主題特別密切的材料，是主要內(nèi)容，則需濃墨重彩地渲染，

要詳細(xì)寫；與主題關(guān)系不很密切的材料，是次要內(nèi)容，則輕

描淡寫，甚至一筆帶過。三、句段作用和標(biāo)題效果類別作用或效果開頭段內(nèi)容：開篇點(diǎn)題，渲染氣氛，奠定基調(diào)，表明情感。結(jié)構(gòu)：總領(lǐng)下文，統(tǒng)攝全篇；與下文某處文字呼應(yīng)，為下文做鋪墊或埋下伏筆；與結(jié)尾呼應(yīng)。中間段內(nèi)容：如果比較短，它的作用一般是總結(jié)上文，照應(yīng)下文；如果比較長，它的作用一般是擴(kuò)展思路，豐富內(nèi)涵，具體展示，深化主題。結(jié)構(gòu)：過渡，承上啟下，為下文埋下伏筆、鋪墊蓄勢。結(jié)尾段內(nèi)容：點(diǎn)明中心，深化主題，畫龍點(diǎn)睛，升華感情、卒章顯志，啟發(fā)思考。結(jié)構(gòu)：照應(yīng)開頭；呼應(yīng)前文；使結(jié)構(gòu)首尾圓合。標(biāo)題①突出了敘述評議的對象。②設(shè)置懸念，激發(fā)讀者的閱讀興趣。③表現(xiàn)了傳主的精神或品質(zhì)。④點(diǎn)明了主旨，表達(dá)了作者的情感。⑤運(yùn)用修辭，使文章內(nèi)涵豐富，意蘊(yùn)深刻，增加了文章的厚度與深度。四、語言特色角度分析鑒賞傳記的類別自傳采用第一人稱，語言或幽默調(diào)侃或自然親切；他傳采用第三人稱，語言或樸實(shí)自然或文采斐然。語意和句式句子中的關(guān)鍵詞所包含的情感、態(tài)度等，整句與散句、推測與肯定、議論與抒情、祈使與反問等特殊句式，往往有著不同一般的表現(xiàn)力。這些都是分析語言的切入點(diǎn)。修辭的角度修辭一般是用來加強(qiáng)語言的表現(xiàn)力的。抓住修辭特點(diǎn)，就能從語言的表達(dá)效果上加以體味。語言風(fēng)格含蓄與明快、文雅與通俗、生動與樸實(shí)、富麗與素淡、簡潔與繁復(fù)等。1.(2015·新課標(biāo)全國卷Ⅰ)閱讀下面的文字，完成后面的題目。[即學(xué)即練]朱東潤自傳1896年我出生在江蘇泰興一個失業(yè)店員的家庭，早年生活艱苦，所受的教育也存在著一定的波折。21歲我到梧州擔(dān)任廣西第二中學(xué)的外語教師，23歲調(diào)任南通師范學(xué)校教師。1929年4月間，我到武漢大學(xué)擔(dān)任外語講師，從此我就成為大學(xué)教師。那時武漢大學(xué)的文學(xué)院長是聞一多教授，他看到中文系的教師實(shí)在太復(fù)雜，總想來一些變動。用近年的說法，這叫作摻沙子。我的命運(yùn)是作為沙子而到中文系開課的。大約是1939年吧，一所內(nèi)遷的大學(xué)的中文系在學(xué)年開始，出現(xiàn)了傳記研究這一個課，其下注明本年開韓柳文。傳記文學(xué)也好，韓柳文學(xué)也不妨，但是怎么會在傳記研究這個總題下面開韓柳文呢？在當(dāng)時的大學(xué)里，出現(xiàn)的怪事不少，可是這一項(xiàng)多少和我的興趣有關(guān)，這就決定了我對于傳記文學(xué)獻(xiàn)身的意圖?！端膸烊珪偰俊酚袀饔涱?，指出《晏子春秋》為傳之祖，《孔子三朝記》為記之祖，這是三百年前的看法，現(xiàn)在用不上了。有人說《史記》《漢書》為傳記之祖，這個也用不上?！妒贰贰稘h》有互見法，對于一個人的評價，常常需要通讀全書多卷，才能得其大略。可是在傳記文學(xué)里，一個傳主只有一本書，必須在這本書里把對他的評價全部交代。是不是古人所作的傳、行狀、神道碑這一類的作品對于近代傳記文學(xué)的寫作有什么幫助呢？也不盡然。古代文人的這類作品，主要是對于死者的歌頌，對于近代傳記文學(xué)是沒有什么用處的。這些作品，畢竟不是傳記文學(xué)。除了史家和文人的作品以外，是不是還有值得提出的呢？有的，這便是所謂別傳。別傳的名稱，可能不是作者的自稱而是后人認(rèn)為有別于正史，因此稱為“別傳”。有些簡單一些，也可稱為傳敘。這類作品寫得都很生動，沒有那些阿諛奉承之辭，而且是信筆直書，對于傳主的錯誤和缺陷，都是全部奉陳。是不是可以從國外吸收傳記文學(xué)的寫作方法呢？當(dāng)然可以，而且有此必要。但是不能沒有一個抉擇。羅馬時代的勃路塔克是最好的了，但是他的時代和我們相去太遠(yuǎn)，而且他的那部大作，所著重的是相互比較而很少對于傳主的刻畫，因此我們只能看到一個大略而看不到入情入理的細(xì)致的分析。英國的《約翰遜博士傳》是傳記文學(xué)中的不朽名作，英國人把它推重到極高的地位。這部書的細(xì)致是到了一個登峰造極的地位，但是的確也難免有些瑣碎。而且由于約翰遜并不處于當(dāng)時的政治中心，其人也并不能代表英國的一般人物，所以這部作品不是我們必須模仿的范本。是不是我國已經(jīng)翻譯過來的《維多利亞女王傳》可以作為范本呢？應(yīng)當(dāng)說是可以，由于作者著墨無多，處處顯得“頰上三毫”的風(fēng)神?？墒侵袊娜讼鄠鞯淖龇ǎ亲叩囊粯拥牡缆?，所以無論近代人怎么推崇這部作品，總還不免令人有“穿新鞋走老路”的戒心。國內(nèi)外的作品讀過一些，也讀過法國評論家莫洛亞的傳記文學(xué)理論，是不是對于傳記文學(xué)就算有些認(rèn)識呢？不算，在自己沒有動手創(chuàng)作之前，就不能算是認(rèn)識。這時是1940年左右，中國正在艱苦抗戰(zhàn)，我只身獨(dú)處，住在四川樂山的郊區(qū)，每周得進(jìn)城到學(xué)校上課，生活也很艱苦。家鄉(xiāng)已經(jīng)陷落了，妻室兒女，一家八口，正在死亡線上掙扎。我決心把研讀的各種傳記作為范本，自己也寫出一本來。我寫誰呢？我考慮了好久，最后決定寫明代的張居正。第一，因?yàn)樗馨岩粋€充滿內(nèi)憂外患的國家拯救出來，為垂亡的明王朝延長了七十年的壽命。第二，因?yàn)樗活檪€人的安危和世人的唾罵，終于完成歷史賦予他的使命。他不是沒有缺點(diǎn)的，但是無論他有多大的缺點(diǎn)，他是唯一能夠拯救那個時代的人物。(有刪改)【相關(guān)鏈接】①自傳和傳人，本是性質(zhì)類似的著述，除了因?yàn)樽髡吡龅牟煌蚨斜匾膮^(qū)別以外，原來沒有很大的差異。但是在西洋文學(xué)里，常會發(fā)生分類的麻煩。我們則傳敘二字連用指明同類的文學(xué)。同時因?yàn)楣糯挠梅ǎ瑐魅嗽粋?，自敘曰敘，這種分別的觀念，是一種原有的觀念，所以傳敘文學(xué)，包括敘、傳在內(nèi)，絲毫不感覺牽強(qiáng)。(朱東潤《關(guān)于傳敘文學(xué)的幾個名詞》)②朱先生確是有儒家風(fēng)度的學(xué)者，一身正氣，因此他所選擇的傳主對象，差不多都是關(guān)心國計民生的有為之士。他強(qiáng)調(diào)關(guān)切現(xiàn)實(shí)，拯救危亡，尊崇氣節(jié)與品格。這都是可以理解的。(傅璇琮《理性的思索和情感的傾注——讀朱東潤先生史傳文學(xué)隨想》)★作為帶有學(xué)術(shù)性質(zhì)的自傳，本文有什么特點(diǎn)？請簡要回答。答：________________________________________________解析本題考查分析文本的文體基本特征和語言特色。解答時，要在閱讀的基礎(chǔ)上，了解文章的文體特征、內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)、內(nèi)容表達(dá)的特征。本文作為一篇帶有學(xué)術(shù)性質(zhì)的自傳，突出特點(diǎn)之一就是偏重學(xué)術(shù)經(jīng)歷，介紹了自己的傳記文學(xué)觀及其形成過程。文章的開頭與結(jié)尾，將自己的生平與學(xué)術(shù)結(jié)合起來，尤其是為張居正寫傳原因的解說，結(jié)合當(dāng)時的社會背景和自己家庭的情況，更是呈現(xiàn)出學(xué)術(shù)背后的家國情懷。在行文方面，語言平易自然，穿插“怎么會在傳記研究這個總題下面開韓柳文呢？”“我寫誰呢？”等口語，語言平白如話，就像面對面閑談一樣。答案①偏重學(xué)術(shù)經(jīng)歷，主要寫自己的傳記文學(xué)觀及其形成過程；②寫生平與寫學(xué)術(shù)二者交融，呈現(xiàn)學(xué)術(shù)背后的家國情懷；③行文平易自然，穿插使用口語，就像和老朋友閑談一樣。1.一般和具體結(jié)合我們在對文本的一般性特征進(jìn)行分析的同時，也應(yīng)該注意到富有個性的“具體”的特征。[思維建模]分析文體特征2要領(lǐng)2.注意效果解讀

分析文體特征時，不能僅僅停留在辨別認(rèn)知的層面上，而必須懂得去對它們做“效果”分析。對“效果”的分析不外乎從這樣的兩個方面去考慮：一是從表達(dá)者的表達(dá)這個方面去考慮，看他采用這樣的方式會給他的表達(dá)帶來怎樣的好處；二是從閱讀者這個方面考慮，看他這樣做可以對讀者的閱讀產(chǎn)生什么樣的積極的效果。分析傳記的文體特征?咀嚼經(jīng)典高考題目提升審題答題技能高考曾經(jīng)這樣考品答案，悟技巧，不丟分1.(2014·遼寧卷)本文第一自然段有何作用？請簡要分析。(6分)(《侯仁之：城市的知音》)①交代侯仁之選擇歷史專業(yè)的原因；②寫出了侯仁之對國家民族命運(yùn)的關(guān)注，使傳主形象更加豐滿；③體現(xiàn)了傳記的真實(shí)性；④為下文介紹侯仁之的學(xué)術(shù)研究及成就做鋪墊。(答出1點(diǎn)給1分，2點(diǎn)給3分，3點(diǎn)給5分，4點(diǎn)給6分)2.(2013·福建卷)文章已有“《夢里京華》”一例，為何還要例舉“委曲求全”？請簡要分析。(4分)(《那一種遙遠(yuǎn)的幽默》)①增強(qiáng)說服力，進(jìn)一步突出王文顯劇作別有一番幽默，肯定他喜劇創(chuàng)作的能力和影響。②引出下文對王文顯任代理校長時行事風(fēng)格的敘寫，形成對比，以突出王文顯治校的持重務(wù)實(shí)，一絲不茍。(每點(diǎn)2分，意思對即可。)3.(2012·新課標(biāo)全國卷)12(1)選項(xiàng)E：本文擷取謝希德人生的若干片斷，描寫她熱愛祖國、獻(xiàn)身科學(xué)、關(guān)愛親人的事跡，表現(xiàn)了一位杰出女性的偉大人格。(√)(《謝希德的誠與真》)本選項(xiàng)考查對文體特征的理解，涉及文章的選材、文本的主要內(nèi)容與主題等內(nèi)容。(正確選項(xiàng)，3分)因傳記是記載人物生平或事跡的一類記敘文體，它的表達(dá)技巧比較接近于小說和散文，可以說文學(xué)類文本的表現(xiàn)手法都與傳記相通。由于傳記的文體特征，需要格外注意其他人物對傳主的映襯、細(xì)節(jié)描寫、引用和議論等方面?？键c(diǎn)二分析表現(xiàn)手法3題型(一)敘述1.順敘的作用(效果)：思路清晰，結(jié)構(gòu)條理。2.倒敘的作用(效果)[知能構(gòu)建](1)能增強(qiáng)文章的生動性，使文章產(chǎn)生懸念，更能引人入勝。(2)強(qiáng)調(diào)作用，這一段主要寫了……放到開頭強(qiáng)調(diào)了傳主的……(與傳主精神、品質(zhì)等的關(guān)系)。(3)表達(dá)了作者對傳主怎樣的情感(與作者情感的關(guān)系)。(4)深化了主旨(與主旨的關(guān)系)。(5)使文章結(jié)構(gòu)富于變化，避免了敘述的平淡和結(jié)構(gòu)的單調(diào)。3.插敘的作用(效果)(1)內(nèi)容上：①(如果是引述他人的話，或是傳主自己的話、書信等)突出了傳記的真實(shí)性，使文章內(nèi)容更充實(shí)。②深化了文章主題。③使人物形象更加鮮明。④(如果是引述他人的話等就屬于側(cè)面描寫)側(cè)面烘托了傳主的……⑤(如果插敘的語段拿傳主和其他人對比)通過對比，襯托出了傳主的……(2)結(jié)構(gòu)上：①避免了結(jié)構(gòu)的平鋪直敘，使行文起伏多變，使結(jié)構(gòu)更加緊湊集中。②對……做了必要的鋪墊照應(yīng)，補(bǔ)充說明。(二)描寫(主要是細(xì)節(jié)描寫)1.描寫的三種作用(1)讓傳主形象更全面完整，更立體化。傳主形象是由多個側(cè)面組成的，只表現(xiàn)其偉大的一面，而不展現(xiàn)其普通的一面，人物就不能立體化。

(2)讓人物真實(shí)可信。要把人物寫好，就要寫其普通的一面，因?yàn)樽x者是普通的公民，他愿意接受偉人身上普通的一面。這樣的人物會讓讀者覺得真實(shí)親切，易于接受。(3)符合讀者心理需要。對于大人物諸如政治家、藝術(shù)家、影視明星等，讀者已經(jīng)從媒體中了解了一些他們在本行業(yè)內(nèi)的成就、事跡。對于傳記作品，讀者更渴望了解一些花絮。因此，一些細(xì)節(jié)正能解決這一問題。2.兩種答題方式(1)如果是寫人物的細(xì)節(jié)，可以這樣：①思維趨向：寫人物的細(xì)節(jié)＝細(xì)節(jié)內(nèi)容＋獨(dú)特形象＋表現(xiàn)主題＋讀者心理。②答題方式：通過描寫……細(xì)節(jié)，……刻畫出一個……形象，突出……(主題思想)，給讀者……感受。(2)如果是場面細(xì)節(jié)，可以這樣：①思維趨向：場面細(xì)節(jié)＝細(xì)節(jié)內(nèi)容＋讀者感受＋表現(xiàn)主題。②答題方式：通過對……的描寫，傳神地寫出在場人……的心情，烘托了……的現(xiàn)場氣氛，使讀者仿佛置身于現(xiàn)場之中，產(chǎn)生身臨其境之感。真實(shí)性和感染力都很強(qiáng)。真實(shí)地反映了……表達(dá)了……的情感傾向。(三)議論的作用1.內(nèi)容上：對主題表達(dá)起畫龍點(diǎn)睛的作用。評論性文字既是對

事實(shí)的闡釋，也是作者自我態(tài)度的呈現(xiàn)。2.結(jié)構(gòu)上：①用在開頭，起統(tǒng)領(lǐng)全文、點(diǎn)明中心、引出下文的

作用，并能使文章的主題思想得到鮮明的表達(dá)；②用在文章

的結(jié)尾，一般是為了加深對所寫人物的認(rèn)識，深化文章的主

題思想，凸顯所寫人物的品格意義，起畫龍點(diǎn)睛的作用；③用在文章的中間，起承上啟下的作用，使事與事之間緊密

地連接起來，使文章結(jié)構(gòu)顯得嚴(yán)謹(jǐn)。1.從側(cè)面表現(xiàn)傳主通過寫與傳主相關(guān)的人、事、物，從側(cè)面表現(xiàn)傳主的道德性格、特點(diǎn)、品性等?？梢允箓饔浘哂懈鼮檎鎸?shí)感人的力量，可以塑造豐滿的傳主形象，突出傳主的精神面貌，起到增強(qiáng)作品歷史深度和情感力度的作用，增強(qiáng)文章的真實(shí)性和可讀性。2.內(nèi)容和情節(jié)的需要不交代其他相關(guān)的人、事、物，內(nèi)容情節(jié)就不完整，就無法更好地表現(xiàn)傳主。只有把傳主放到一定的環(huán)境中，他的行為、性格才顯現(xiàn)其合理性。這樣寫可以更好地體現(xiàn)作者的寫作意圖，豐富文章內(nèi)容，增強(qiáng)文章內(nèi)涵，增強(qiáng)文章文化底蘊(yùn)等。3.由點(diǎn)及面，深化主題作者要揭示某種社會道理或者一個大的群體，比如整個民族的某種品質(zhì)，光憑傳主一個人無法全面地展現(xiàn)，就必須拓展，傳主再加上其他的人、事、物，點(diǎn)面結(jié)合，就可以更全面、更深刻地表現(xiàn)主題。4.增強(qiáng)表達(dá)效果增強(qiáng)文章的文學(xué)色彩；讓人產(chǎn)生豐富的想象，發(fā)人深省，耐人尋味；等等。直接引用大量原始材料，可以更好地突出人物的特點(diǎn)，揭示人物的精神面貌，對人物作出客觀公正的評價。在傳記中，引用主要包括以下幾個方面：引用內(nèi)容引用效果直接引用可以增加作品真實(shí)性，更好地突出人物的特點(diǎn)，揭示人物的精神面貌，對人物做出客觀公正的評價。引用詩詞可以從側(cè)面烘托和豐富傳主的思想精神，使傳記顯現(xiàn)出一種古樸文雅的風(fēng)格。引用故事可以增強(qiáng)文章的趣味性，使文章更具有可讀性。引用傳主在書信、日記中的表白以及傳主的話可以印證作者的觀點(diǎn)，也可以使傳記具有更為真實(shí)感人的力量。引用他人的話使文章對人物的評述更加全面客觀、真實(shí)可信，也能從側(cè)面烘托傳主的形象。閱讀下面的文字，完成后面的題目。[即學(xué)即練]朱啟鈐：“被抹掉的奠基人”林天宏①2006年6月13日下午，一場大雨過后，正陽門箭樓被帶著水霧的腳手架包裹得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)。北京舊城中軸線上的這座標(biāo)志性建筑，正經(jīng)歷著新中國成立后規(guī)模最大的一次修繕。②由正陽門箭樓北望，長安街車水馬龍，它與城樓左右兩側(cè)的南北長街、南北池街，一同構(gòu)成了北京舊城東西、南北走向的交通要道。③我問同行的一個記者：“你知道改造北京舊城，使其具有現(xiàn)代城市雛形的第一人是誰？”“梁思成？”她答道。④這個答案是錯誤的，卻并不讓人意外。隨著北京舊城改造不斷進(jìn)入媒體視野，梁思成等一批建筑學(xué)家已被大眾熟知。但少有人知曉的是，從1915年起，北京已開始有計劃地進(jìn)行市政工程建設(shè)，正陽門箭樓、東西長安街、南北長街與南北池街，都是在時任內(nèi)務(wù)部總長朱啟鈐的主持之下改造與打通的。⑤同樣少有人知曉的是，1925年，25歲的美國賓夕法尼亞大學(xué)留學(xué)生梁思成，收到父親梁啟超從國內(nèi)寄來北宋匠人李誡撰寫的《營造法式》一書，興趣大增，由此走上中國古代建筑研究之路。1930年，梁思成加入中國營造學(xué)社，在那里撰寫了《中國建筑史》，成為建筑學(xué)一代宗師。而《營造法式》一書的發(fā)現(xiàn)者與中國營造學(xué)社的創(chuàng)始人，正是朱啟鈐。⑥“朱啟鈐是中國古建筑研究工作的開拓者與奠基人，沒有他，就不可能在上個世紀(jì)30年代出現(xiàn)像梁思成這樣的建筑學(xué)領(lǐng)軍人物，我們讀到《中國建筑史》的年份，還