第二章資產評估基本方法

本章基本要求掌握資產評估三種基本方法的基本原理、內容和各項參數指標的確定方法，熟悉資產評估方法選擇的基本依據，了解各種評估方法間的關系。能夠運用三種基本方法對常見的資產進行評估。本章重點對資產評估中的市場法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評估方法中各項參數指標的基本含義和取得方法是掌握資產評估方法的關鍵。本章難點對收益法評估基本原理的理解以及收益額、折現率和收益期三個基本指標在實踐中的取得方法和途徑。資產評估方法如何做資產評估方法是實現評定估算資產價值的技術手段。是在工程技術、統(tǒng)計、會計等學科中的技術方法的基礎上，結合自身特點形成的一整套方法體系。資產評估過程結構圖評估環(huán)境—社會—經濟—技術—法律形成問題評價指標綜合分析選擇實施意見1234567目的與動機1資料收集2鑒定與評價3假設前提4定量估算5結果分析6提出結論7活動過程思維過程資產評估基本途徑和方法市場途徑成本途徑收益途徑評估基準日過去未來成本法市場法收益法市場法成本法收益法直接法類比法重置成本成新率重置核算法物價指數法功能重置成本法統(tǒng)計分析法觀察法使用年限法直接價值法收益額折現率收益期資產評估方法體系第一節(jié)市場法一、基本思路市場法是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估思路。市場法是資產評估中最為直接、最具說服力的評估途徑之一

二、基本原理：資產的替代原理三、基本前提：1、需要有充分發(fā)育活躍的資產市場2、參照物及其與被評估資產可比較的技術參數指標等資料是可以收集到的。

四、操作程序確定被評估資產選擇參照物比較差異因素調整差異指標綜合分析得出結果1.參照物的可比性：功能、市場條件、資產實體特征和質量、成交時間等。2.參照物數量：三個以上。1.選擇差異因素：根據資產種類，選擇對資產價值影響較大的因素。2.指標對比、量化差異。以參照物成交價格為基礎，將各項差異指標進行調整，得出初評結果。對初評結果進行分析，用統(tǒng)計分析或其他方法判斷結果的合理性。五、常見的評估方法直接法是指能夠在市場上找到與被評估資產完全相同的參照物，或被評估資產的取得時間與評估基準日非常接近且市場價格基本穩(wěn)定的情況下，直接以參照物的市場交易價格或購置價格作為被評估資產的評估值的評估方法。

1、直接法

1、如果與被評估資產相同的參照物在評估基準日同時存在多種交易價格時，應當選用價格最低的一種。2、如果參照物價格變動幅度過大，可在分析參照物價格合理性的基礎上，加以適當調整。

直接法應當注意以下問題：

類比法，又叫市場成交價格比較法，是在公開市場上無法找到與被評估資產完全相同的參照物時，可以選擇若干個類似資產的交易案例作為參照物，通過分析比較評估對象與各個參照物成交案例的因素差異，并對參照物的價格進行差異調整，來確定被評估資產價值的方法。

2、類比法類比法的基本計算公式為：被評估資產評估值＝參照物價格×調整系數被評估資產評估值＝參照物價格×（1＋調整率）1.時間因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產評估基準日時間上的不一致所導致的差異。

如果評估對象與參照物之間只有時間因素的影響時，被評估資產的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數參照物的主要差異因素有：2.區(qū)域因素。區(qū)域因素是指資產所在地區(qū)或地段條件對資產價格的影響差異。地域因素對房地產價格的影響尤為突出。當評估對象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時，被評估資產的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×區(qū)域因素修正系數參照物的主要差異因素有：3.功能因素。功能因素是指資產實體功能過剩和不足對價格的影響。當評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×功能差異修正系數參照物的主要差異因素有：4．交易情況。交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動機、時間等。當評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×交易情況修正系數參照物的主要差異因素有：5．個別因素。個別因素主要包括資產的實體特征和質量。資產的實體特征主要是指資產的外觀、結構、規(guī)格型號等。資產的質量主要是指資產本身的建造或制造的工藝水平。當評估對象與參照物之間只有個別因素的差異時，被評估資產的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×個別因素修正系數參照物的主要差異因素有：如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時，評估值計算公式可用下式表示為：評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數×區(qū)域因素修正系數×功能差異修正系數×交易情況修正系數×個別因素修正系數參照物的主要差異因素有：優(yōu)點：（1）能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現實價格；（2）評估結果易于被各方面理解和接受。六、市場途徑的優(yōu)缺點缺點：（1）需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數據難以應用；（2）不適用于專用機器設備和大部分的無形資產，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產評估。案例1：某待估資產為一機器設備，年生產能力為150噸。評估基準日為2003年2月1日。評估人員收集的信息：（1）從市場上收集到一個該類設備近期交易的案例，該設備的年生產能力為210噸，市場成交價格為160萬元。（2）將待估設備與收集的參照設備進行對比并尋找差異。（3）發(fā)現兩者除生產能力指標存在差異外，從參照設備成交到評估基準日之間，該類設備的市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。分析：由于待估資產的市場交易案例易于選取，可采用市場法進行評估。待估資產與參照資產的差異主要體現在生產能力這一指標上，即可通過調整功能差異來估算該資產的價值。評估值=160×150/210=114.29(萬元)案例2：某待估資產為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準日為2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價格為58000元。經調查和分析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產基本相同。分析：由于可以找到待估資產的市場交易案例，應采用市場法進行評估。待估資產與參照資產的差異僅僅在交易時間這一指標上，所以只對時間差異進行調整即可推算出被估資產的市場價值。經調查，2003年居住用房價格與2001年相比上升了9.3%，則：資產評估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)案例3：某企業(yè)因嚴重的資不抵債而進行破產清算，其中有一套機器設備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產與待估設備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為2002年6月，成交價格為365.2萬元。評估基準日為2002年8月。分析：待估資產與參照資產的差異僅僅在市場交易條件這一指標上，可通過調整交易條件來估算該套待估設備的市場價值。經評估人員分析，待估資產快速脫手的價格將低于正常售價的30%，則待估資產的評估值為：資產評估值=365.2×(1—30％)=255.64（萬元）案例4：待估資產為某機器設備，其生產時間為1990年，評估基準日為2003年1月。搜集到一交易案例，該機器設備和待估設備型號相同，屬同一廠家生產，交易時間為2002年12月，交易價格為124000元，該機器設備的生產時間為1995年。分析：資產的市場交易案例易于選取，應采用市場法進行評估。待估資產與參照資產的差異主要體現在新舊程度這一指標上，可通過對成新率指標的調整來估算待估資產的市場價值。經調查了解，待估設備的尚可使用年限為13年，則待估資產的成新率為：待估資產成新率=待估資產尚可使用年限/（待估資產已使用年限+待估資產尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13)=63%參照資產已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，則參照資產的成新率參照資產的成新率=15÷(8+15)×100%=65%則待估資產的評估值可通過下式計算：資產評估值=參照物成交價格×（評估對象成新率/參照物成新率）該待估設備的評估值為：評估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)案例5：資產×資產收益率＝收益第二節(jié)收益法收益資產資產＝資產收益率收益通過估測被評估資產未來預期收益并折算成現值，借以確定被評估資產價值的一種評估思路。收益法是基于“現值”規(guī)律，即任何資產的價值等于其預期未來收益的現值之和一、基本思路一個理智的投資者在購置或投資于某一資產時，他所愿意支付或投資的貨幣數額不會高于他所購置或投資的資產在未來能給他帶來的回報。二、基本原理三、理論依據效用價值論：收益決定資產的價值收益越高，資產的價值越大。資產的收益通常表現為一定時期內的收益流，而收益有時間價值，因此為了估算資產的現時價值，需要把未來一定時期內的收益折算為現值，這就是資產的評估值。四、基本方法評估值＝

Ri/(1+r)i預期收益額折現率收益年期評估值＝

Ri/(1+r)i1、未來各年收益額不相等各年收益額現值系數評估值＝A×[1－1/(1+r)n]/r2、未來各年收益額相等且有限期

年金(各年相等的收益額)年金現值系數評估值＝A/r3、未來各年收益額相等且無限期

年金（各年相等的收益額）本金化率評估值＝

Rt/(1+r)t+A/r(1+r)n4、未來收益額在若干年后保持不變

--無限期前期收益額(各年不等)后期收益額(各年相等無限年期)評估值＝

Rt/(1+r)t+A/[r(1+r)n][1-1/(1+r)N-n]

5、未來收益額在若干年后保持不變

--有限期前期收益額(各年不等)后期收益額(各年相等有限年期)五、基本前提（1）被評估資產未來預期收益可預測并可以用貨幣衡量。（2）資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可預測并可以用貨幣衡量。（3）被評估資產預期獲利年限可以預測。六、操作程序計算和對比分析有關指標及其變化趨勢收集驗證有關經營、財務狀況信息資料預測資產未來預期收益、折現率、收益期計算資產的收益現值，確定被評估資產價值七、參數確定1、預期收益額2、折現率3、收益期（1）基本含義是指由被評估資產在使用過程中產生的超出其自身價值的溢余額。（2）主要特點①收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現實收益額；②收益額是資產的客觀收益，而不是資產的實際收益；③收益額是資產超出自身價值的溢余額。1、預期收益額（3）有關收益額內容的主要觀點①稅后凈利潤②現金凈流量③利潤總額綜合調整法：預期年收益額=當前正常年收益額－預期有利因素增加的收益額－預期不利素減少的收益額（4）收益額預測方法產品壽命周期法：成長期成熟期萎縮期產品的壽命周期增長量模型法幾何平均法簡單平均法加權平均法移動平均法指數平滑法灰色預測法因果分析法：一元線性回歸多元線性回歸

曲線模型預測方法（1）折現率的基本含義從本質上講，是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。2、折現率（2）折現率的形式折現率：未來有限期收益折算成現值的比例本金化率：未來無限期收益折算成現值的比例基本方法：無風險報酬率＋風險報酬率同期國庫券利率綜合考慮各種風險因素進行判斷（3）折現率的估算方法行業(yè)風險、經營風險、財務風險、其他風險3、收益期（1）基本含義是資產具有獲利能力持續(xù)的時間。（2）收益期估測方法以法律、法規(guī)的規(guī)定時間為基礎進行估測以合同規(guī)定的時間為基礎估測根據產品壽命周期進行估測例1：假設某企業(yè)將持續(xù)經營下去，現擬轉讓，聘請評估師估算其價值。經預測，該企業(yè)每年的預期收益為1200萬元，折現率為4%。請估算該企業(yè)的價值。評估值=1200/4%=30000（萬元）收益法應用案例：例2：某企業(yè)尚能繼續(xù)經營6年，營業(yè)終止后用于抵沖債務，現擬轉讓。經預測得出6年預期收益軍為900萬元，折現率為8%，請估算該企業(yè)的評估值。P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6]=900×4.6229=4160.59（萬元）收益法應用案例：例3：某收益性資產預計未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現率和本金化率為10%。分別確定該收益性資產在永續(xù)經營條件下和經營50年條件下的評估值。收益法應用案例：（1）永續(xù)經營條件下的評估過程：首先，確定未來五年收益額的現值。計算中的現值系數，可從復利現值表中查得。其次，將第六年以后的收益進行本金化處理，即：14/（10%）=140（萬元）最后，確定該企業(yè)評估值：企業(yè)評估價值=49244.2+140×0.6209=136.17（萬元）（2）經營50年條件下的評估過程：第三節(jié)、成本法

以被評估資產的重置價值，扣除從資產的形成并開始投入使用至評估基準日這段時間內的損耗得到資產的評估價值。它是從成本取得和成本構成的角度對被評估資產的價值進行的分析和判斷。

一、基本思路二、基本方法資產評估值＝被評估資產重置成本被評估資產重置成本—資產實體性貶值資產功能性貶值資產經濟性貶值＝×成新率或三、基本原理即在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產的現行購建成本。

資產的價值取決于資產的成本四、理論依據1.資產的價值取決于資產的成本。資產的取得成本越高，相應的資產的價值越大。2.資產的價值是一個變量。資產的價值隨資產本身的運動和其他因素的變化而相應變化。

1、被評估資產處于繼續(xù)使用狀態(tài)2、應當具備可利用的歷史成本資料3、形成資產價值的耗費是必須的五、基本前提搜集歷史資料，確定成本構成六、操作程序確定各種貶值因素，判斷成新率綜合分析，確定評估值確定評估對象確定被評估資產的重置成本重置成本評估方法七、常見的評估方法重置核算法物價指數法功能價值法統(tǒng)計分析法功能成本線性函數法功能成本指數法各種貶值評估方法實體性貶值功能性貶值經濟性貶值觀察法使用年限法修復費用法復原重置成本更新重置成本

（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含義重置成本一般可分為復原重置成本和更新重置成本。復原重置成本是指運用與原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等，以現時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發(fā)生的費用。更新重置成本是指采用新型材料、現代建筑或制造標準、新型設計、規(guī)格和技術等，以現行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需要的費用。

更新重置成本和復原重置成本的相同方面在于采用的都是資產的現時價格標準，資產的功能也是相同的，不同之處在于所用材料、技術、設計、標準等方面的差異。隨著科學技術的進步，勞動生產率的提高，新工藝、新設計總會被社會所普遍接受，新型設計、工藝制造的資產無論從其使用性能，還是成本耗用方面都會優(yōu)于舊的資產，因此，復原重置成本往往會高于更新重置成本。

（1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產所需的費用項目逐項進行計算并累加來估算重置成本的一種方法。基本原理：2、重置成本的估算方法

計算公式重置成本＝直接成本＋間接成本建造成本構成：

材料成本人工成本制造費用資金成本合理利潤取得成本構成：

購買價格安裝調試費運雜費人工費間接成本構成：

取得和建造資產的管理費用、設計制圖等費用例1：待估資產為一機器設備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：該機器設備的現行市場價格每臺180000元，運雜費5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費用1000元，安裝期限較短。評估人員分析認為，被評估資產為外購需安裝機器設備，其重置成本應包括買價（含增值稅）、運雜費、安裝成本、其他費用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機器設備的重置成本為：重置成本=購買價格+運費+安裝成本=180000+5000+20000=205000（元）例2：被評估資產為一臺2年前購置的機器設備。據調查，該機器設備目前還沒有換代產品。經查驗資料，該設備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據對同類型設備的調查，現在購買價格比2年前上漲20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。該設備的重置成本是多少？（1）計算直接成本購買價=8×（1+20%）=9.6（萬元）運雜費=1.6×（1+80%）=2.88（萬元）安裝費中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（萬元）直接成本＝購買價＋運雜費＋安裝費中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）（2）計算間接成本間接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%間接成本＝13.04×2%＝0.26（萬元）（3）計算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）是在資產歷史成本的基礎上，通過價格變動指數，將其調整為評估基準日時的重置成本。（2）物價指數法基本原理資產重置成本＝資產賬面原值×物價變動指數計算公式分類物價指數個別物價指數綜合物價指數物價變動指數定基指數環(huán)比指數評估基準日物價指數資產購建時物價指數＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）（其中an表示第n年環(huán)比價格指數）某機床于1994年購置安裝，賬面原值為16萬元。1996年進行一次改造，改造費用為4萬元；1998年又進行一次改造，改造費用為2萬元。若定基價格指數1994年為1.05，1996年為1.28，1998年為1.35，1999年為1.60。要求：計算該機床1999年的重置成本例題重置成本計算表時間投資費用(萬元)物價指數（%）物價變動指數（%）重置成本（萬元）1994161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32199641.281.60/1.28=1.254×1.25=5199821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.381999

1.601.60/1.60=1合計

31.7物價指數法的特點物價指數法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；物價指數法建立在不同時期的某一種或某一類甚至全部資產的物價變動水平上；對于科學技術進步較快的資產，采用物價指數法估算的重置成本往往會偏高。（3）功能價值法

參照物功能價值被評資產重置成本（單位生產能力）是選擇與被評估資產具有相同或相似功能的資產作參照物，根據資產功能與成本之間的內在關系，由參照物成本推算被估資產重置成本的方法。資產重置的目的在于重置其功能，功能相同，購建成本也應相同。理論假設計算方法A功能成本線性函數法

P=a＋b×F能力F價格P例：被評估資產為一臺經改進的鍛壓設備。該設備由50噸壓力機改裝而成，生產能力為70噸。經調查，市場上有系列壓力機出售，其能力與價格如表所示：能力F噸3510305080100150價格萬元3335406085115130175用最小二乘法求得：a=31.67b=0.98則直線方程為：P=31.67+0.98F被評估設備能力為F=70噸，可得：重置成本P=31.67+0.98×70=100.27（萬元）B功能成本指數法

重置成本參照資產重置成本被評資產的生產能力參照資產的生產能力＝x×4、統(tǒng)計分析法基本原理某類抽樣資產的重置成本被評估資產的重置成本計算公式∑某類資產的歷史成本被評估資產的重置成本＝某類抽樣資產的重置成本某類抽樣資產的重置成本×例題：被評估資產為某類通用設備。經評估人員調查了解，該批通用設備為同年購入，并同時投入生產，使用狀況基本相同，該類通用設備的賬面歷史成本之和為1200萬元。評估人員從中抽樣選取了5臺具有代表性的通用設備，其賬面歷史成本為50萬元，經估算其重置成本之和為80萬元。該類通用設備的重置成本為：該類通用設備的重置成本=1200×80/50=1920（萬元）（二）各種貶值及其估算方法1、實體性貶值及其估算方法2、功能性貶值及其估算方法3、經濟性貶值及其估算方法1、實體性貶值及其估算方法決定實體性貶值的因素有：①使用時間②使用率，也叫利用率③資產本身的質量④維修保養(yǎng)程度是資產由于使用和自然力作用形成的貶值（1）觀察法計算公式為：資產實體性貶值=重置成本×（1—成新率）通過觀察確定新舊程度主要觀察被評估資產