梁山縣市場調(diào)研匯報第一部分梁山縣區(qū)位分析一、梁山縣區(qū)位地理區(qū)位上：梁山縣位于濟(jì)寧市、泰安市、菏澤市和河南省濮陽市交界處，東北距濟(jì)南150公里，東南距濟(jì)寧70公里，東距泰安110公里，西南距菏澤90公里，西距濮陽130公里?？h境東面與東平、汶上縣毗鄰，南、西面與嘉祥、鄆城縣接壤，西北隔黃河與河南省的臺前縣相望。梁山縣地處山東、河南兩省濟(jì)寧、泰安、菏澤、濮陽四市結(jié)合部，黃河過境30公里，京杭運(yùn)河縱貫?zāi)媳保┚盆F路穿越縣域腹地，濟(jì)廣高速、220國道等6條國道省道縱橫成網(wǎng)?？h區(qū)距離火車站（京九線）約9公里，距離拳鋪鎮(zhèn)專用車市場約9.5公里；距離濟(jì)荷高速約15公里，距離京杭運(yùn)河2公里。因此，梁山縣具有一定的交通區(qū)位優(yōu)勢，高速路上運(yùn)送、火車運(yùn)送、運(yùn)河河上運(yùn)送等交通體系比較完備。經(jīng)濟(jì)區(qū)位上：梁山縣地處京九經(jīng)濟(jì)帶上魯西南與省內(nèi)其他地區(qū)聯(lián)絡(luò)的交通要沖。這一區(qū)位屬于沿海省份山東省的內(nèi)地，又是內(nèi)地向東聯(lián)絡(luò)的前沿，在未來沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移、內(nèi)地與沿海加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)聯(lián)絡(luò)的過程中，有助于梁山縣運(yùn)用有利的宏觀區(qū)位抓住機(jī)遇加緊發(fā)展。二、梁山縣區(qū)域功能劃分（一）都市功能定位10月底山東省政府評審?fù)ㄟ^了《魯南城鎮(zhèn)帶規(guī)劃》，該規(guī)劃提出通過實行東依山東半島都市群，北接濟(jì)南都市圈，南聯(lián)徐連經(jīng)濟(jì)帶，西接隴海城鎮(zhèn)帶的發(fā)展方略，把魯南建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)高效、文化繁華、城鎮(zhèn)一體、人民富裕、生態(tài)文明、社會友好的黃淮海地區(qū)發(fā)展高地。作為山東省魯南地區(qū)唯一的重點打造的濟(jì)兗鄒曲嘉城鎮(zhèn)組群，以濟(jì)寧城區(qū)為關(guān)鍵的都市區(qū)或成為魯南地區(qū)的綜合增長極。魯南城鎮(zhèn)帶規(guī)劃的批復(fù)與實行將為濟(jì)寧和梁山帶來發(fā)展機(jī)遇。按照《濟(jì)寧市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（－）》的規(guī)劃思緒，濟(jì)寧市域城鎮(zhèn)體系采用中心突破、軸線輻射、城鎮(zhèn)一體、網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的戰(zhàn)略，梁山縣位于二級軸線（沿京杭大運(yùn)河—南四湖）上，縣城梁山鎮(zhèn)為全市域的次級中心，是綜合性中心都市，并將梁山縣的楊營鎮(zhèn)和徐集鎮(zhèn)為全市的中心城鎮(zhèn)。梁山縣政府圍繞“工業(yè)強(qiáng)縣、文化名城、生態(tài)友好家園”的發(fā)展定位，著力建設(shè)全國具有實力和影響力的專用汽車產(chǎn)業(yè)基地、文化旅游產(chǎn)業(yè)基地、食品加工示范基地、商貿(mào)物流基地、特色農(nóng)產(chǎn)品基地，打造水滸文化之城、旅游休閑之城、現(xiàn)代服務(wù)之城和生態(tài)宜居之城。（二）都市功能規(guī)劃與布局1、都市總體規(guī)劃梁山縣-2030年都市開發(fā)規(guī)劃顯示：都市向南向東發(fā)展趨勢明顯。其中城南新區(qū)和行政文體新區(qū)都是梁山縣未來重點開發(fā)區(qū)域。兩個新的都市區(qū)域都會開發(fā)一種商業(yè)次中心。2、城鎮(zhèn)職能規(guī)劃城鎮(zhèn)居民點職能分類職能闡明中心城鎮(zhèn)中心城區(qū)旅游、宜居縣域政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以機(jī)械、紡織和食品工業(yè)為主，發(fā)展以水滸文化為特色的旅游業(yè)副中心城鎮(zhèn)拳鋪鎮(zhèn)工貿(mào)型以專用車制造、農(nóng)副產(chǎn)品加工、生物醫(yī)藥、紡織服裝等為主楊營鎮(zhèn)工貿(mào)型交通樞紐和重要門戶，以煤電工業(yè)為主，發(fā)展煤電重工業(yè)、倉儲物流業(yè)、食品加工、石油化工、生物技術(shù)、汽車配件及特色農(nóng)業(yè)重點鎮(zhèn)楊營鎮(zhèn)工貿(mào)型交通樞紐和重要門戶，以煤電工業(yè)為主，發(fā)展煤電重工業(yè)、倉儲物流業(yè)、食品加工、石油化工、生物技術(shù)、汽車配件及特色農(nóng)業(yè)韓崗鎮(zhèn)綜合型以農(nóng)副產(chǎn)品加工和商貿(mào)為主導(dǎo)大路口鎮(zhèn)工礦型以工礦業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)，以農(nóng)副產(chǎn)品加工生產(chǎn)為特色一般鎮(zhèn)小路口鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)型以水產(chǎn)、農(nóng)副產(chǎn)品加工為主韓垓鎮(zhèn)工貿(mào)型以農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、建材物流業(yè)為主導(dǎo)，重要交通門戶之一館驛鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)型特色農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地，農(nóng)副產(chǎn)品加工為主小安山鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)型特色農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地，農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)為主黑虎廟鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)型以蔬菜、農(nóng)副產(chǎn)品加工為主馬營鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)型以特色農(nóng)業(yè)和水泊濕地旅游為主趙堌堆鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)型以林業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工以及交通運(yùn)送為主第二部分梁山縣社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況一、梁山縣社會發(fā)展?fàn)顩r（一）科技事業(yè)，獲得市以上進(jìn)步獎5項；獲得申報專利220件；專利授權(quán)216件，其中，發(fā)明專利授權(quán)9件；年末實有省級工程技術(shù)研究中心3家；省級院士工作站3家；市級以上高新技術(shù)企業(yè)39家；省專利明星企業(yè)3家；技術(shù)貿(mào)易機(jī)構(gòu)30家。（二）文化事業(yè)末全縣共有文化館1個，公共圖書館1個，藏書12.2萬冊，農(nóng)家書屋458個，農(nóng)村放映隊27個，農(nóng)村業(yè)余劇團(tuán)9個，藝術(shù)學(xué)校5所，藝術(shù)演出團(tuán)體10個。廣播電視覆蓋率為100%。經(jīng)同意省級保護(hù)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)4處。（三）教育事業(yè)末全縣共有：初級中學(xué)20所，在校學(xué)生25283人；高級中學(xué)2所，在校學(xué)生9534人；小學(xué)134所，在校學(xué)生59816人；幼稚園139所，在園幼兒23815人；特殊教育學(xué)校1所，在校學(xué)生129人；教職工：6000余人。（四）衛(wèi)生事業(yè)末，全縣醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)95所，擁有衛(wèi)生技術(shù)人員1841人，擁有醫(yī)療床位1563張,其中：各類診所61所，擁有衛(wèi)生技術(shù)人員170人。全縣擁有農(nóng)村村級衛(wèi)生室502個，鄉(xiāng)村醫(yī)生2125人。全縣新農(nóng)合參合農(nóng)民59.99萬人，參合率到達(dá)98.8%，住院賠償比到達(dá)44.8%，城區(qū)居民所有可以享有小區(qū)衛(wèi)生服務(wù)。（五）都市建設(shè)與環(huán)境保護(hù)城區(qū)人均擁有公共綠地面積6.8平方米，供水普及率到達(dá)98.4%；城區(qū)集中供熱面積51.60萬平方米，其中住宅40萬平方米；城鎮(zhèn)化率到達(dá)30.1%。環(huán)境保護(hù)工作獲得新進(jìn)展，各重要河流、湖泊水質(zhì)到達(dá)了地表水III類水質(zhì)，都市飲用水源達(dá)標(biāo)率到達(dá)100%；整年到達(dá)空氣質(zhì)量二級原則的天數(shù)為330天。（六）人口、居民生活和社會保障全縣末戶籍總?cè)丝?78983人。其中，男性人口400787人，女性人口378196人，鄉(xiāng)村人口656401人，常住人口735706人，城鎮(zhèn)人口221080人。，城鎮(zhèn)居民整年人均可支配收入15573元，比上年增長15.5%，人均消費(fèi)支出10038元，比上年增長14.2%；農(nóng)村居民人均純收入7873元，比上年增長15.8%，人均生活消費(fèi)支出4287元，比上年增長9.0%。末，全縣機(jī)關(guān)、事業(yè)、非私營企業(yè)單位在崗職工人數(shù)2.87萬人；在崗職工工資總額74005.60萬元，在崗職工平均年工資25827元，比上年增長12.5%。，全縣參與城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險56524人；參與城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險37萬人；參與失業(yè)保險職工24018人，比上年增長4704人；年末參與基本醫(yī)療保險11.20萬人，比上年增長1946人。，全縣合計轉(zhuǎn)移輸出農(nóng)村勞動力13萬人（次），實現(xiàn)勞務(wù)收入15億元。目前，梁山縣先后在北京、廣州、上海等地建立了30多種勞務(wù)基地，省外重要集中在珠三角、長三角等地，省內(nèi)重要集中在青島、洛陽、煙臺地。二、梁山縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（一）經(jīng)濟(jì)增長迅速，但總量仍比較小，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值完畢175.23億元，按可比價格計算，比上年增長11.4%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增長值完畢35.98億元，第二產(chǎn)業(yè)增長值完畢92.81億元，第三產(chǎn)業(yè)增長值完畢46.44億元；分別比上年增長4.8%、13.3%和13.1%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造比例為20.5：53.0：26.5，與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)占比下降1.4個百分點，第二產(chǎn)業(yè)占比提高0.8個百分點，第三產(chǎn)業(yè)占比提高0.6個百分點。人均GDP到達(dá)22652元，比上年增長3224元，按可比價格計算增長10.5%。（二）一產(chǎn)較穩(wěn)，二產(chǎn)發(fā)展迅速，三產(chǎn)急需加強(qiáng)農(nóng)林牧漁業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。，整年農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值完畢73.67億元，比上年增長4.9%。其中：農(nóng)業(yè)產(chǎn)值47.64億元，林業(yè)產(chǎn)值1.24億元，牧業(yè)產(chǎn)值20.14億元，漁業(yè)產(chǎn)值1.87億元，農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)產(chǎn)值2.77億元。林牧漁業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重到達(dá)31.6%。，農(nóng)民人均收入到達(dá)7873元，人均消費(fèi)性支出到達(dá)4287元。糧食作物種植和蔬菜、瓜果種植和畜牧業(yè)是梁山縣的強(qiáng)項。工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長，支撐力明顯增強(qiáng)。末，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)到達(dá)176家。全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完畢產(chǎn)值211.88億元，比上年增長13.4%，其中：國有工業(yè)4.04億元，集體工業(yè)0.41億元，股份制工業(yè)169.11億元，其他經(jīng)濟(jì)類型工業(yè)38.32億元；按輕重工業(yè)劃分，輕工業(yè)完畢產(chǎn)值77.85億元，重工業(yè)完畢產(chǎn)值134.03億元。機(jī)械制造和印刷業(yè)是梁山縣的龍頭產(chǎn)業(yè)，縣域南部的拳鋪工業(yè)園形成了以專用汽車及配件產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以醫(yī)藥化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工、物流商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)為輔助的多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局；城西的楊營開發(fā)區(qū)正在逐漸形成以出版印刷業(yè)為龍頭，輔以畜牧加工、高新科技、機(jī)械制造和紡織物業(yè)等產(chǎn)業(yè)的工業(yè)園區(qū)；城北菱花生物科技園規(guī)模較大，可在此基礎(chǔ)上大力發(fā)展高新科技產(chǎn)業(yè)，形成城北高新科技產(chǎn)業(yè)園。第三產(chǎn)業(yè)總量較低，第三產(chǎn)業(yè)增長值在濟(jì)寧市各縣市區(qū)居倒數(shù)幾位，增長率也較慢，交通運(yùn)送、倉儲郵政、批發(fā)零售、房地產(chǎn)、教育及公共管理是三產(chǎn)的主體。（三）經(jīng)濟(jì)構(gòu)造層次低，缺乏龍頭企業(yè)在梁山縣經(jīng)濟(jì)構(gòu)造中，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢不明顯，各類產(chǎn)業(yè)中高技術(shù)含量、高附加值產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)不多。既有產(chǎn)業(yè)中，總量較大的交通設(shè)備制造業(yè)還處在以組裝生產(chǎn)為主的發(fā)展階段，農(nóng)副產(chǎn)品加工、建材和紡織工業(yè)多以初級產(chǎn)品生產(chǎn)為主。大型骨干企業(yè)較少；城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)構(gòu)造不合理，工業(yè)企業(yè)布局分散，中心都市規(guī)模小、經(jīng)濟(jì)實力弱、輻射帶動能力不強(qiáng)。此外，作為一種農(nóng)業(yè)大縣，梁山縣面臨著產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整和推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的重要任務(wù)，而目前尚未形成對農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大帶動能力的龍頭企業(yè)。第三部分梁山縣固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)狀況一、梁山縣固定資產(chǎn)投資狀況，全縣固定資產(chǎn)投資完畢93.60億元，比上年增長26.3%，其中：縣城鎮(zhèn)投資65.20億元，增長24.0%，農(nóng)村投資28.40億元，增長22.9%。從產(chǎn)業(yè)分布來看，第一產(chǎn)業(yè)投資完畢2.60億元，增長2.7%；第二產(chǎn)業(yè)投資完畢69.80億元，增長34.9%；第三產(chǎn)業(yè)投資完畢21.20億元，增長23.8%；三次產(chǎn)業(yè)投資比例為2.8：74.6：22.6。二、梁山縣房屋開發(fā)狀況，全縣共有資質(zhì)以上建筑企業(yè)13家，完畢建筑業(yè)總產(chǎn)值46億元，增長48.8%，期末從業(yè)人員6811人，全縣房屋施工面積59.7萬平方米，竣工面積58.9萬平方米，房屋竣工率98.7%。，全縣共有資質(zhì)以上建筑企業(yè)16家，完畢建筑業(yè)總產(chǎn)值5.30億元，比上年增長15.2%，期末從業(yè)人員6983人，全縣房屋施工面積73.70萬平方米，竣工面積63.80萬平方米。房屋竣工率86.6%，與相比，有明顯下滑。第四部分梁山縣土地市場供需狀況一、-土地供應(yīng)計劃單位：萬平米合計商服用地工礦倉儲用地住宅用地公共用地交通運(yùn)送用地水域及水利設(shè)施用地年份小計廉租房用地經(jīng)濟(jì)合用房用地商品房用地其他用地106.65.465.628.20.062.8721.24.07000171.5168244.51.3376.20180梁山縣供地計劃中，商服用地約5.4萬平米，商品房21.2萬平米，經(jīng)適房2.87萬平米，工業(yè)用地65.6萬㎡。整體來看，住宅和商業(yè)供應(yīng)量并不大。與相比，商服用地和住宅用地供應(yīng)量明顯減少。2年內(nèi)，梁山計劃供應(yīng)住宅用地72.7萬㎡，商業(yè)用地21.4萬㎡，計劃供應(yīng)量較大。二、-梁山縣的土地出讓狀況（一）梁山縣土地供需狀況1、梁山縣土地供應(yīng)狀況梁山縣土地出讓明細(xì)表編號土地位置土地面積（㎡）用途容積率建筑密度—39東鄰鐵路局、郭金臺村土地，西鄰京九石化、郭金臺和南小吳村土地，南鄰郭金臺村土地，北鄰鐵路局56710.12倉儲用地>=0.8并<=1<=45—42東、西、南均鄰郭金臺村土地，北鄰南小吳村土地20739.49倉儲用地>=0.8并<=1<=45—34北鄰水滸文化旅游有限企業(yè)，南鄰水泊梁山山體，東、西均為水泊街道辦事處郝山頭村土地36010風(fēng)景名勝設(shè)施用地≤0.83無—23東鄰梁山鎮(zhèn)丁莊村土地；西鄰楊營鎮(zhèn)劉莊村耕地，北鄰北環(huán)路；南鄰梁山鎮(zhèn)丁莊村土地10088工業(yè)用地>=0.6>=35—58位于楊營鎮(zhèn)洼里村；南、西面鄰?fù)堇锎逋恋亍⒈编徆髀?，東面鄰匯鑫紡織10329工業(yè)用地>=0.6>=35—46西鄰馮屹口村土地，北鄰馮屹口村土地、南鄰馮屹口村土地，東鄰西環(huán)路7718工業(yè)用地>=0.6>=35—49南鄰園區(qū)路，西鄰高樓村土地，北鄰薛閣村土地、東鄰太平集村土地25093工業(yè)用地>=0.6>=35—50南鄰園區(qū)路，西鄰高樓村土地，北鄰高樓村土地，東鄰天佳化工4231工業(yè)用地>=0.6>=35—59南鄰公明路，西鄰梁山功夫院、馮埡口村土地、北鄰農(nóng)用路，東鄰馮埡口村土地15057工業(yè)用地>=0.6>=35—69南鄰園區(qū)路，西、北、東均鄰高樓村土地19696工業(yè)用地>=0.6>=35—09南鄰梁莊村土地，西鄰梁濟(jì)公路，北鄰原后孫莊鄉(xiāng)中學(xué)，東鄰莊樓村土地14628工業(yè)用地>=0.6>=35—51北鄰果園路，西鄰220國道，南、東臨后楊樓村土地.23396工業(yè)用地>=0.6>=35—06東鄰任莊村土地，西鄰220國道，南鄰原梁山第二發(fā)電廠，北鄰任莊村土地131071工業(yè)用地>=0.8>=35—31拳北村，西鄰拳北村，北鄰泰福路53986工業(yè)用地>=0.6>=35—20梁山城區(qū)西環(huán)路以東，東鄰梁山公交企業(yè)，北、南均鄰郝山頭村土地4001街巷用地≤1.3無—10東、西、南均鄰吳樓村，北鄰梁濟(jì)路5004批發(fā)零售用地≤0.3≤20—21位于梁山公交企業(yè)以西，東、南均鄰現(xiàn)實狀況梁山西外環(huán)路，北鄰郝山頭村土地。3015批發(fā)零售用地≤0.555≤45—33東鄰梁山鎮(zhèn)前集村土地，西鄰梁山鎮(zhèn)孟莊村土地，南鄰梁山鎮(zhèn)孟莊村土地，北鄰梁濟(jì)公路88877其他商服用地≤1.61≤40—34東鄰梁城大道（規(guī)劃路），西鄰梁山鎮(zhèn)前集村土地，南鄰梁山鎮(zhèn)前集村土地，北鄰梁濟(jì)公路10275其他商服用地≤2.53無—28東鄰水泊中路，西鄰住房保障和建設(shè)局，南鄰梁山縣服裝有限企業(yè)，北鄰人民北路15318其他商服用地≤5.5≤40—47東鄰農(nóng)機(jī)總廠家眷院，西鄰建設(shè)一路、酒廠家眷院，南鄰青年路、酒廠家眷院，北鄰后集居委會農(nóng)田49524中低價位、中小套型一般商品住房用地<=2.5<=28—26東鄰農(nóng)機(jī)廠，西鄰農(nóng)機(jī)廠，南鄰農(nóng)機(jī)廠出路，北鄰農(nóng)機(jī)廠1677中低價位、中小套型一般商品住房用地1≤＠≤1.1無—67位于拳鋪鎮(zhèn)拳西村；南鄰泰福路，東、西、北均為拳鋪鎮(zhèn)拳西村土地17456中低價位、中小套型一般商品住房用地1≤＠≤2無—56市緯二路南、潁河路西、經(jīng)二路東28839中低價位、中小套型一般商品住房用地≤2.8≤28—57漯阜鐵路南、鄭付路東5034中低價位、中小套型一般商品住房用地≤2.5≤42—19東鄰規(guī)劃秀山路，西鄰張坊村出路，南鄰越山路商服用地，北鄰麗景花園2758中低價位、中小套型一般商品住房用地≤1.7<=30—22東鄰縣武裝部、供銷社，西鄰天成商場，南鄰天成商場、公安局，北鄰網(wǎng)通企業(yè)、工商銀行14702中低價位、中小套型一般商品住房用地≤2.94無—11東、西、南、北均鄰原梁山縣機(jī)械總廠7895中低價位、中小套型一般商品住房用地≤2.1無—30東鄰東風(fēng)路、南鄰拳北村，西鄰拳北村，北鄰泰福路5206中低價位、中小套型一般商品住房用地>=0.8并<=1.9<=28—20南鄰水泊南路，東、西、北均鄰張坊村1157中低價位、中小套型一般商品住房用地≤1.9無—21南鄰烈士陵園，東、北均鄰張坊村，西鄰劉丙印宗地7210中低價位、中小套型一般商品住房用地≤1.9無—33東鄰梁山鎮(zhèn)前集村土地，西鄰梁山鎮(zhèn)孟莊村土地，南鄰梁山鎮(zhèn)孟莊村土地，北鄰梁濟(jì)公路47857住宅用地≤1.88≤28—24東、西、北均鄰陳樓村土地，南鄰關(guān)莊村土地48527住宅用地≤3≤28—25東、西、南均鄰宋莊村，北鄰梁肥公路18312住宅用地≤1.7≤28—26東鄰梁嘉路，西、南均鄰劉集村土地，北鄰生產(chǎn)路26070住宅用地≤1.7≤28—27東、南、北均鄰齊崗村土地，西鄰韓昌路31505住宅用地≤1.7≤28分析：（1）梁山縣出讓的地塊基本上是的地塊，也就是說出讓的土地諸多沒有成交，重新整合進(jìn)行招拍掛出讓。整年出讓土地868971.6㎡。（2）出讓的土地類型：倉儲用地77450㎡，風(fēng)景名勝設(shè)施用地36010㎡，工業(yè)用地315293㎡，批發(fā)零售用地8019㎡，街巷用地4001㎡，其他商服用地114470㎡，居住用地313729㎡（其中中小套型、中低價位一般商住房用地141458㎡，占45.1%）。（3）住宅用地的容積率大都在3.0如下，而商服用地的容積率最高到達(dá)了5.5；建筑密度上來看，住宅用地大都在30%如下，商服用地在45%如下。2、梁山縣土地成交狀況編號土地面積（㎡）用途競得單位成交價格（萬元）單價（萬元/畝）樓面地價（元/㎡）—3956710.12倉儲用地山東梁山萬達(dá)碳素有限企業(yè)945.711167—4220739.49倉儲用地山東梁山萬達(dá)碳素有限企業(yè)345.211166—3436010風(fēng)景名勝設(shè)施用地梁山水滸文化旅游開發(fā)有限企業(yè)286653959—2310088工業(yè)用地梁山魯松機(jī)械制造有限企業(yè)24616406—5810329工業(yè)用地梁山隆昌塑料有限責(zé)任企業(yè)24816400—467718工業(yè)用地梁山縣成川停車場988212—4925093工業(yè)用地司月霞3188211—504231工業(yè)用地梁山天佳化工有限企業(yè)508197—5915057工業(yè)用地----—6919696工業(yè)用地梁山縣時利和焊接材料有限企業(yè)2519212—0914628工業(yè)用地山東重浩汽車配件有限企業(yè)1929219—5123396工業(yè)用地----—06131071工業(yè)用地梁山菱花生物科技有限企業(yè)17689169—3153986工業(yè)用地梁山太岳汽車彈簧制造有限企業(yè)82010253—204001街巷用地----—105004批發(fā)零售用地馮恒合181241206—213015批發(fā)零售用地梁傳友15033896—3388877其他商服用地美的亞地產(chǎn)投資有限企業(yè)1305464508—3410275其他商服用地美的亞地產(chǎn)投資有限企業(yè)111773430—2815318其他商服用地梁山水泊賓館有限企業(yè)4465194530—4749524中低價位、中小套型一般商品住房用地任重余7522101608—261677中低價位、中小套型一般商品住房用地李占英等132.553718—6717456中低價位、中小套型一般商品住房用地李厚昌、李厚升98538282—5628839中低價位、中小套型一般商品住房用地陳紹彥7187166890—575034中低價位、中小套型一般商品住房用地陳紹彥1150152914—192758中低價位、中小套型一般商品住房用地劉丙印37089789—2214702中低價位、中小套型一般商品住房用地梁山天宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任企業(yè)3612164836—117895中低價位、中小套型一般商品住房用地梁山縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)93279562—305206中低價位、中小套型一般商品住房用地李秀珍43355438—201157中低價位、中小套型一般商品住房用地----—217210中低價位、中小套型一般商品住房用地----—3347857住宅用地美的亞地產(chǎn)投資有限企業(yè)1305464508—2448527住宅用地梁山國有資產(chǎn)運(yùn)行投資有限企業(yè)645889444—2518312住宅用地梁山國有資產(chǎn)運(yùn)行投資有限企業(yè)167561538—2626070住宅用地梁山國有資產(chǎn)運(yùn)行投資有限企業(yè)227158512—2731505住宅用地梁山國有資產(chǎn)運(yùn)行投資有限企業(yè)272158508分析：（1）整體來看，梁山縣土地成交率比較高，到達(dá)94%以上。（2）就地塊的購置者來看，以梁山縣的開發(fā)商和個人為主；（3）樓面地價：倉儲用地大概在150元/㎡；風(fēng)景名勝設(shè)施用地約950元/㎡；工業(yè)用地約200元/㎡上下，個別在400元/㎡；住宅和商服用地樓面地價變化較大，和區(qū)位有較大關(guān)系。注：美的亞地產(chǎn)企業(yè)購置的地塊因分為商服和住宅，成交價中沒有辨別，計算得出的樓面地價是商業(yè)和住宅的平均值。（二）梁山縣土地出讓狀況編號面積（㎡）用途競得單位成交價（萬元）單價（萬元/畝）樓面地價元/平—036667工業(yè)用地山東省梁山梅花木業(yè)有限企業(yè)10110—0521958工業(yè)用地梁山天宏紡織有限企業(yè)33210189—0620734工業(yè)用地梁山通亞重工機(jī)械有限企業(yè)31410—075333工業(yè)用地山東梁山華通二手車交易有限企業(yè)8110190—084667工業(yè)用地劉克山7110190—092565工業(yè)用地梁山成憲煤業(yè)服務(wù)有限企業(yè)3910190—1113594工業(yè)用地—124626工業(yè)用地—131128工業(yè)用地—147437工業(yè)用地—1713334工業(yè)用地梁山亞彩電纜有限企業(yè)20210189—1827742工業(yè)用地—20工業(yè)用地—2162075工業(yè)用地—2262491工業(yè)用地—2351900工業(yè)用地—2413330工業(yè)用地—2565826工業(yè)用地山東華泰型鋼有限企業(yè)99710189—261733工業(yè)用地—2721292工業(yè)用地—2845906工業(yè)用地—2960534工業(yè)用地—3046717工業(yè)用地—3111152工業(yè)用地—3213335工業(yè)用地山東新坐標(biāo)書業(yè)有限企業(yè)20210189—3317935工業(yè)用地—3421849工業(yè)用地—355288工業(yè)用地—362437工業(yè)用地—372555工業(yè)用地山東梁山三利樹脂有限企業(yè)3910191—391445工業(yè)用地山東梁山三利樹脂有限企業(yè)2311199—4053047中低價位、中小套型一般商品住房用地—4130367中低價位、中小套型一般商品住房用地—456667工業(yè)用地梁山經(jīng)緯汽車貿(mào)易有限企業(yè)10110189—4756000工業(yè)用地山東梁山萬達(dá)碳素有限企業(yè)85510191—5236080工業(yè)用地分析：1、1-9月，梁山縣的出讓土地重要是工業(yè)用地，只有兩塊住宅用地并且是中低價位、中小套型一般商品住房用地，目前沒有成交?？深A(yù)見，梁山政府明顯放緩了商服和居住等用地的出讓步伐。2、1-9月各類土地的成交狀況不太理想，需要一種時間過程。工業(yè)用地的單價在10元/畝左右。第五部分房地產(chǎn)有關(guān)政策一、1-9月國家重要地產(chǎn)政策住建部：將消除非戶籍人員購當(dāng)?shù)厣唐贩恐贫日系K；京滬獲批集體土地建公租房，部分省會有望試點；出臺限購令的46個都市中，25個都市表達(dá)將延續(xù)限購 ；住房和城鎮(zhèn)建設(shè)部：加強(qiáng)對住房公積金的監(jiān)管管理條例；12都市下調(diào)首套房貸利率，多數(shù)都市未松動；國土部：加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，嚴(yán)禁地方“微調(diào)”樓市政策；國土資源部：小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán)登記，對小產(chǎn)權(quán)房問題開展試點清理；財政部正深入研究房產(chǎn)稅改革方案，擴(kuò)大征收范圍；未確定容積率地塊不得出讓使用權(quán)；3月份各地樓市促銷力度持續(xù)加大，商品房的成交量繼續(xù)回升。全國13都市土地成交量大降，地價仍有下調(diào)空間；國土部再發(fā)"禁墅令"別墅或?qū)⒅饾u退出一手市場；樓中央財政：補(bǔ)助公共租賃住房專題資金660億元；政府原因?qū)е碌耐恋亻e置占六成以上將重點規(guī)范；住建部：繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差異化房貸政策；人民銀行6月-7月份2次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。8月7日，備受關(guān)注的《國務(wù)院有關(guān)深化流通體制改革加緊流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》(如下簡稱《意見》)全文在中國政府網(wǎng)正式公布。8月國務(wù)院督查組肯定16省市樓市調(diào)控三地存問題8月發(fā)改委發(fā)出申明，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決克制投機(jī)投資性需求，切實增長一般商品住房尤其是中小套型住房供應(yīng)，防止房價反彈。由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了疲軟的現(xiàn)象，為了增進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，貨幣當(dāng)局已經(jīng)采用了適度寬松的貨幣政策，并有也許執(zhí)行愈加寬松的貨幣政策以增進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境總體上將有所改善。二、山東與梁山縣地方政策（一）山東省新政在8月份召開的山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)調(diào)控工作會議上，持續(xù)釋放出多條頗受樓市關(guān)注的信息。一是在該省全面實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，并開展商品住房現(xiàn)房銷售試點；二是明確有條件的都市可對初次購房者適度減少首付比例。兩政策對房地產(chǎn)市場可說是“一松一緊”，現(xiàn)房銷售試點使之前的預(yù)售制取消傳聞又向前走了一步，而減少首套房的貸款首付比例，則很也許深入刺激剛需入市。兩條政策若在山東真正實行，其對全國房地產(chǎn)市場的象征意義，將遠(yuǎn)不小于其所起到的作用。最受關(guān)注的是對現(xiàn)房銷售的試點。之前社科院公布的《中國住房發(fā)展(中)匯報》，曾提議政府在目前開發(fā)商商品房庫存量較大的條件下，適時取消期房預(yù)售制度，利于控制開發(fā)商資金鏈促其快建快銷。這一“智囊機(jī)構(gòu)”的提議，曾被解讀為政策預(yù)期，引起股市中地產(chǎn)股的暴跌，最終在有關(guān)部門的出面辟謠下才告一段落。顯然預(yù)售制度若真取消，對于房企資金鏈將起到“釜底抽薪”的作用。而山東明確開展商品住房現(xiàn)房銷售試點，無疑將其向前推進(jìn)了一步。山東政策中僅提及也許試點，但在還處在加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管政策執(zhí)行過程中的山東市場，目前更多還是加強(qiáng)對預(yù)售資金監(jiān)管的執(zhí)行，現(xiàn)房銷售很難在短期內(nèi)開始試點。此外，山東在售的項目中有95%以上的項目都是期房，取消預(yù)售證的也許性非常小。試點現(xiàn)房銷售外，“山東版新政”中同樣引起關(guān)注的尚有對首套房貸和二套房貸的表述。山東省強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格執(zhí)行差異化的房地產(chǎn)稅收、信貸政策和住房限購措施。嚴(yán)格執(zhí)行二套房認(rèn)定原則、首付款比例、貸款利率和三套及以上住房停貸政策；濟(jì)南、青島嚴(yán)格執(zhí)行住房限購措施；繼續(xù)貫徹好對首套一般住房的稅收、信貸優(yōu)惠政策，有條件的都市可對初次購房者適度減少首付比例、增長公積金貸款額度并延長還款年限，支持居民自住性購房需求，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。（二）梁山縣地方政策梁山縣的預(yù)售證制度比較嚴(yán)格，商品房需封頂驗收合格后方可同意預(yù)售證。實際調(diào)研中也有個別樓盤在獲得預(yù)售證前變相銷售，例如押金等。其他政策基本參照山東省有關(guān)文獻(xiàn)。第六部分市場研究一、住宅樓盤調(diào)研和住宅價格當(dāng)?shù)卣{(diào)研樓盤集中在梁山縣北城和南城，也是以來梁山縣新樓盤重要開發(fā)區(qū)域。調(diào)研樓盤共8個，樓盤的調(diào)研信息整頓如下：（一）樓盤重要信息整頓1、樓盤基礎(chǔ)信息樓盤名稱物業(yè)類型總戶數(shù)實用率開發(fā)進(jìn)展預(yù)售證開盤時間泊岸景園多層200多戶90%第三期80戶三期未拿到未知金泰鑫寓多層、小高層600余戶85%一期，200戶未拿到預(yù)估10月底盛世華城小高層、高層余戶80-85%一期1000戶一期已拿到10月壹號公館小高層、高層660戶80-85%一期500余戶未拿到未開盤崇文新區(qū)小高層、高層1000余戶85-90%4棟封頂未拿到未開盤水晶城多層550余戶90%入住有開盤近2年錦繡城小高層、高層800余戶85%一期300戶無估計11月份美的亞小高層、高層400余戶85%一期4棟無未定分析：梁山的新樓盤以小高層和高層為主，部分樓盤開發(fā)以多層為主，但戶數(shù)較少。調(diào)研樓盤總戶數(shù)約6200余戶，戶均人口以4為計算單位，則可容納約2.5萬人。除這些新樓盤外，梁山在-推出了諸多住宅樓盤和拆遷安頓房，總戶數(shù)約3萬戶，可容納10萬余人。因此，梁山縣的住宅開發(fā)力度過大，未來幾年會明顯放緩，這一點從1-9月份梁山縣對外出讓的土地狀況可以證明。開發(fā)進(jìn)展看，除美的亞都市廣場之外，其他樓盤大都在緊張施工，諸多樓盤的檔期樓盤主體靠近竣工。梁山縣的預(yù)售證管理制度較為嚴(yán)格，在房屋沒有封頂驗收合格前，不會同意預(yù)售證。不過，沒有獲取預(yù)售證，也可以變相銷售，諸多樓盤以訂金、認(rèn)籌等方式促動購房者買房，認(rèn)籌金從1000元到幾萬元甚至10幾萬元不等，這里預(yù)售證之前變相銷售狀況存在一定生存空間。梁山縣的都市規(guī)劃（-2030）向南向東發(fā)展，南城和東城的建設(shè)剛剛起步。鑒于梁山縣的行政部門有向南或向東遷出的趨勢，相信新城的開發(fā)會逐漸加大力度，新城的居住功能和商業(yè)服務(wù)功能還是空白，未來幾年有很好的開發(fā)機(jī)會。2、樓盤的動態(tài)信息樓盤名稱戶型價格優(yōu)惠政策銷售狀況客群泊岸景園120㎡-180㎡3200-3700元/㎡，均價在3450元/㎡無個別棟3層如下滯銷，第三期銷售率在80%以上縣城與下鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群比例各半，富裕人群較多金泰鑫寓電梯洋房：120-170㎡；一般住宅：90-120㎡3400-4200元/㎡；均價3800元/㎡交1萬日返100元，優(yōu)先選房，3年物業(yè)優(yōu)惠。一期去化率80%項目周圍村落居民為主、縣城部分剛需客群。盛世華城118㎡-181㎡3400-5000元/㎡，均價3900元/㎡1、10萬認(rèn)購套餐；2、1000元抵5000元一期去化70%以上生意人、關(guān)系戶、機(jī)關(guān)事業(yè)單位等，大盤，富裕人群居多。壹號公館64-138㎡未定暫無蓄客中暫未知崇文新區(qū)89-150㎡預(yù)估：4000-5000元/㎡無認(rèn)籌中，5萬抵6萬；滿足子女上學(xué)，職業(yè)分散，經(jīng)典的學(xué)區(qū)房水晶城130㎡以上均價3700元/㎡無去化率80%縣城和南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人群居多，所有大戶型配比。錦繡城108-195㎡預(yù)估均價：4000元/㎡未定蓄客登記暫未知，大戶型居多，面對富裕群體美的亞95-165㎡預(yù)估均價：4000元/㎡未定蓄客登記目的面向南城富裕人群分析：戶型面積范圍：64㎡-195㎡，重疊戶型：95㎡-138㎡，是三室一廳或三室兩廳戶型設(shè)計區(qū)間。新樓盤的主力戶型在120㎡以上的大戶型。住宅價格區(qū)間在3200元/㎡-5000元/㎡，均價在4000元/㎡左右，市政府附近的商業(yè)關(guān)鍵城區(qū)住宅售價最高，在4000-5000元/㎡。中南部都市商業(yè)不發(fā)達(dá)，新城建設(shè)剛起步，住宅和商業(yè)價格都相對低某些，但后期的增值潛力最大。優(yōu)惠政策目前僅金泰鑫寓（交1萬日返100元，優(yōu)先選房，3年物業(yè)優(yōu)惠）和盛世華城（1、10萬認(rèn)購套餐；2、1000元抵5000元）推出，其他已經(jīng)開過盤的樓盤都不再有優(yōu)惠活動，部分未開盤的新樓盤優(yōu)惠手段未定。銷售狀況看，諸多樓盤的一期銷售良好，去化率在70%或以上，推出的新居子整體去化不好。一是房地產(chǎn)不景氣；二是住宅傾向大戶型，尤其針對富裕群體，不過此類群體的總量有限，和兩年內(nèi)消化了諸多，供不小于求?？腿海河捎诹荷娇h的掛車等專用車市場、出書印刷業(yè)、板材建材業(yè)等發(fā)展很好，從事此類行業(yè)的生意人較多，富裕了某些人群。因此，目前開發(fā)的樓盤重要針對的就是這些較為富有的生意人，尚有機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位群體。（二）梁山縣調(diào)研樓盤周圍的價格與分布中南部城區(qū)北部城區(qū)二、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r梁山縣城區(qū)重要都市街道里程約3.8萬米，沿街商鋪多為1層門頭房，2層或者3層商鋪占比約30%?？v深7米左右，可估算梁山縣縣城區(qū)域內(nèi)的商業(yè)總面積約為30萬㎡，略高于縣區(qū)都市人口，比例比較合理。梁山縣的商業(yè)主干道是水泊中路（南北向），關(guān)鍵區(qū)是水泊中路和人民路、人民中路交匯區(qū)域。梁山縣的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r比我們前期預(yù)想的要好，精品店比較多，餐飲類特色店也比較受歡迎，像肯德基、德克士、曼德芙等快餐店人流量很大，居民的消費(fèi)能力比較強(qiáng)。關(guān)鍵區(qū)的租金也非常高，店鋪門面也比較老，更新率低，闡明經(jīng)營狀況良好。預(yù)估關(guān)鍵區(qū)的商鋪售價最高可在50000元左右。此外，除梁山縣關(guān)鍵商業(yè)區(qū)域（中韓大酒店周圍）以服飾等業(yè)態(tài)高集中度外，其他都市街道的商業(yè)業(yè)態(tài)展現(xiàn)均勻分布態(tài)勢，即某一居民點周圍500米范圍內(nèi)基本都能找到你需要的各類商品店鋪，區(qū)域服務(wù)性特性明顯。這一點與某些其他縣城商業(yè)業(yè)態(tài)圍繞關(guān)鍵區(qū)由高-低向外輻射特性明顯不一樣。詳細(xì)狀況由圖示：大型商場重要是水泊商場，面積約2萬多㎡，經(jīng)營樓層3層。重要業(yè)態(tài)：一層：小家電、電子信息類商品、小商品等，業(yè)態(tài)并不高，沒有金店等奢侈品。二層：重要是各類服飾。價格在100元上下，服飾質(zhì)量一般。三層：家居生活類產(chǎn)品等。租金：一層門口很好位置年租金2500-3000元/㎡，其他位置年租金1500-元/㎡；二層年租金1000元/㎡左右，三層年租金500-600元/㎡。與周圍精品店的租金相比，整體要低不少。重要原因還是業(yè)態(tài)低，空間設(shè)計和業(yè)態(tài)布局等也存在較大問題，非常亂。三、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)與專業(yè)市場調(diào)研（一）梁山縣拳鋪鎮(zhèn)專用車（掛車）市場發(fā)展?fàn)顩r全縣既有專用車生產(chǎn)企業(yè)226家，骨干企業(yè)20余家，零部件生產(chǎn)企業(yè)68家，資產(chǎn)總額已達(dá)60億元，從業(yè)人員3萬余人，形成年產(chǎn)多種專用汽車15萬輛、各類配件400萬件的生產(chǎn)能力。半掛車擁有倉柵車、低平板、自卸車、水泥攪拌車、混凝土輸送泵車、罐式車、廂式車、轎車運(yùn)送車等10大系列100余個品種，可滿足多種運(yùn)送和作業(yè)的需要。全縣共生產(chǎn)各類專用車10萬余輛，實現(xiàn)銷售收入110億元，銷售到全國20多種省市，并出口東南亞、俄羅斯等國家和地區(qū)，半掛車銷量占全國的四分之一以上。并已初步建立起配套產(chǎn)業(yè)體系，全縣擁有配件生產(chǎn)企業(yè)68家，可生產(chǎn)懸掛、支腿、牽引座、車橋、板簧、鋼圈等20余個品種的配件產(chǎn)品，全國各地零配件廠商在梁山設(shè)置代理商和商貿(mào)企業(yè)200余家，全國絕大部分重要汽車零配件生產(chǎn)企業(yè)均已進(jìn)入梁山。伴隨掛車專用車產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，汽貿(mào)、二手車交易和舊車拆解也迅速興起，目前，一汽、陜汽、東風(fēng)、重汽、歐曼、北奔等重卡著名企業(yè)均已在梁山建立中轉(zhuǎn)庫或大型汽貿(mào)企業(yè)，各重卡生產(chǎn)廠家予以梁山市場特殊的優(yōu)惠政策，同一品牌、同一型號的牽引車在價格上均低于其他區(qū)域所售車輛，且便于客戶提車和節(jié)省路費(fèi)開支，大大減少了購車成本，汽貿(mào)行業(yè)成為梁山新的經(jīng)濟(jì)增長點；二手車市場的發(fā)展更是異軍突起，短短三、四年間，全縣建立起二手車交易市場17家，年交易輛超過2萬輛，在全國二手車交易尤其是二手重型載重貨車交易領(lǐng)域已成為全國最大的二手車交易集散地。-，梁山縣在拳鋪工業(yè)園區(qū)持續(xù)成功舉行了七屆中國（梁山）專用汽車博覽會。拳鋪鎮(zhèn)作為梁山專用汽車生產(chǎn)匯集地和濟(jì)寧市專用車行業(yè)協(xié)會所在地，積極參與組織了招展、布展、經(jīng)貿(mào)洽談等重大活動。中國（梁山）專用汽車博覽會吸引了國內(nèi)500余家汽車制造、配件生產(chǎn)廠家和德國、意大利、葡萄牙、韓國、加拿大等十多種國家和地區(qū)的商務(wù)代表出席展會，600余種代表國內(nèi)主流車型的專用車和配件產(chǎn)品在展區(qū)亮相，成為規(guī)模較大的全國專用汽車行業(yè)盛會。通過展會向外界展示了梁山專用車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成果，增強(qiáng)了影響，有力的推進(jìn)了全鎮(zhèn)和全縣專用車產(chǎn)業(yè)向更高層次發(fā)展。（二）專用車市場的市場調(diào)研狀況1、商業(yè)調(diào)研村建商業(yè)街：土地為村集體用地，全長約150米，商鋪深度10米，共兩條街，總建筑面積8000平米，入駐率30家左右，平均租價100元/平米?年，由于用地非商業(yè)用地，投資回報率難于確定，據(jù)直接調(diào)研的成果，投資回報率在25%，不具可借鑒性。沿街底商：商業(yè)用地，由金都花園小區(qū)開發(fā)，與其西側(cè)至G220間匯集配貨品流、零配件、車輛維修裝飾商家50家左右，另有金融機(jī)構(gòu)6家，總建筑面積平米左右，現(xiàn)市場售價約7000元/平米，平均租價330元/平米?年，年投資回報率月4.7%。通亞南路至東岳路間G220分布各類專業(yè)汽車配套商家30家，業(yè)態(tài)低端，土地為非商業(yè)用地，平均租金330元/平米?年，投資回報率約4.5%。虛線間三角地帶與東岳路至G220間地段為低端商業(yè)街，經(jīng)營服裝鞋帽、餐飲熟食等平常用品，多為當(dāng)?shù)卮迕褡约艺?，自行?jīng)營，滿足村民自身及周圍經(jīng)銷商和拖掛車生產(chǎn)企業(yè)工人平常需要。2、專用車產(chǎn)業(yè)調(diào)研（1）汽配行業(yè)汽配商鋪的重要業(yè)務(wù)是上門與掛車企業(yè)談業(yè)務(wù)，每天的零售量較少，掛車企業(yè)的吃回扣現(xiàn)象較嚴(yán)重。沿街汽配小商鋪重要面向該市場的小型掛車企業(yè)。對專業(yè)市場整合不感愛好，認(rèn)為沒有市場需求，在沿街租鋪面就能滿足自己的生意需求。目前梁山縣沒有汽配城等此類專業(yè)市場，大都沿街分布。汽配生意近兩年不太好，尤其今年利潤較低，生意比較平淡，并有所下滑。鋪面老板對專用車展覽會的效果持否認(rèn)態(tài)度，認(rèn)為前幾期效果還不錯，這兩年一屆不如一屆，來訪客戶量下降較大，沒有專業(yè)的展覽場所，基本是企業(yè)贊助在廠房舉行。（2）物流配送行業(yè)物流配送企業(yè)數(shù)量并不多，沒有集聚區(qū)域，并且以小企業(yè)居多。重要是就近和掛車企業(yè)合作，開展掛車配送業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)需求狀況良好，業(yè)務(wù)開展?fàn)顩r不錯。對專業(yè)市場概念不太敏感，認(rèn)為在企業(yè)附近租鋪面較為以便，便于和企業(yè)交談業(yè)務(wù)。（3）專用車生產(chǎn)企業(yè)狀況本次以著名企業(yè)代表（通亞汽車）為調(diào)研對象進(jìn)行考察理解。通亞專用車生產(chǎn)企業(yè)屬于梁山縣專用車生產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，企業(yè)占地1000余畝，員工1000余人，集產(chǎn)品設(shè)計、科研開發(fā)、生產(chǎn)銷售為一體，銷售區(qū)域重要在長江以北，出口5個國家和地區(qū)。該企業(yè)的鋼材、配件等掛車材料所有從廠家直購，成本較低。該區(qū)域的中小企業(yè)因材料需求量較小，大都從建材市場購置。大型企業(yè)對外銷售物流渠道重要有兩個：一種是個人自提；一種是物流企業(yè)配送。個人自提為主，占70%；物流企業(yè)配送占比30%。個人自提的重要原因是：個人一般是從附近或者其他區(qū)域購置商用車，來梁山掛車企業(yè)購置掛車，可即時驗收掛車質(zhì)量即時開走，同步可以捎帶某些貨品。其中，即時驗收掛車質(zhì)量是個人自提的重要原因。由于此類企業(yè)的后期服務(wù)所有在企業(yè)所在地，假如讓物流企業(yè)配送到家，在異地檢查掛車質(zhì)量就比較麻煩，出現(xiàn)問題也不好維權(quán)。掛車改裝原則化程度還不夠高，改裝質(zhì)量參差不齊，比較輕易出現(xiàn)小問題。少數(shù)大企業(yè)大批量購置掛車，由技術(shù)員前來購置驗收后，通過物流企業(yè)配送。在問詢到對展覽會的見解時，認(rèn)為目前梁山縣急需一種比較專業(yè)的展覽中心，目前展覽會還是以企業(yè)贊助自辦，場所也是企業(yè)廠房，規(guī)格和層次都比較低，急需變化這種形式。近兩屆展覽會的效果不夠理想。并且提到：在某一企業(yè)廠房舉行展覽會，存在競爭排擠和不公平性，并且諸多企業(yè)緊張泄密，展覽投入力度逐漸減少。假如第三方開展此類展覽會效果將比很好。梁山縣的掛車市場在國內(nèi)也需要提高品牌影響力和品牌層次，高水平的展覽會是對外最佳的窗口。通過調(diào)研認(rèn)為：專用車市場產(chǎn)業(yè)鏈比較完善和成熟，不過需要優(yōu)化提高。如區(qū)域性商貿(mào)流通中心，汽車配件市場的整合，電子商務(wù)平臺開發(fā)，以及專業(yè)展覽場所建設(shè)，會議會展經(jīng)濟(jì)等，都是很好的市場切入點。（三）建材鋼材市場有關(guān)中國梁山汽車掛車專用鋼材市場，目前有四大已建成型市場，即梁山姜莊鋼材市場，梁山拳鋪鋼材市場，梁山北關(guān)金馬建材市場，后建有梁山姜莊汽車專用鋼材市場。我們調(diào)研的是梁山姜莊鋼材市場和汽車專用鋼材市場。市場位于縣城南4公里處，沿G220公路兩旁分布，重要是兩個較大市場構(gòu)成。占地120余畝，共有100多戶鋪面，每個鋪面占地幾百平到幾千平不等。年租金大都在2萬多元。面對的客戶重要是當(dāng)?shù)氐膾燔嚻髽I(yè)，以中小企業(yè)需求為主，有某些鋪面沒有對外出租，僅有地皮。據(jù)理解重要原因就是今年的掛車產(chǎn)業(yè)不景氣，材料需求量明顯下滑，諸多鋪面尤其是新鋪面沒有人租賃，要等等市場行情再說。市場經(jīng)營的材料重要是鋼材、板材、管材等針對專用車需求的。一種鋪面的投入成本在30-100萬，其中塔吊成本在20萬到80萬不等。整體看，鋼材市場因掛車市場不景氣受影響較大。利潤明顯下滑。對于展覽會的見解是：由于行情不好，近兩年的展覽成果不好。展覽會的規(guī)模和水平都碰到瓶頸。（三）二手車市場二手車市場重要集中在梁山縣拳鋪鎮(zhèn)專用車市場東10公里，337省道兩邊，集中分布了5家市場，每家市場的占地大都在50畝左右。二手車以掛車和其他專用車為主，價格在10-15萬元，新車價格在40萬左右。經(jīng)營方式是：賣車方停放在市場一種位置，付管理方某些費(fèi)用即可，買車人看中車輛后電話聯(lián)絡(luò)賣房商談價格，目前二手車市場生意也比較慘淡。市場模式較為原始。據(jù)理解，二手車市場管理比較混亂，時常出現(xiàn)客戶受騙問題。政府于對市場進(jìn)行過整改，不過效果不太理想。二手車市場占地較大，交易手段低端，交易欺騙行為較多，客戶維權(quán)難，這些問題較大的制約了市場的發(fā)展。盡管該市場需要優(yōu)化提高，但對我企業(yè)來說沒有利潤切入點。（四）出版印刷業(yè)1、出版印刷業(yè)概況截至目前，梁山縣有新聞出版產(chǎn)業(yè)企業(yè)24家。其中，2家有國家圖書總發(fā)行資質(zhì)，10家有省新聞出版局審批的二級批發(fā)許可證，12家有縣新聞出版局核發(fā)的零售許可證。其中山東金榜苑圖書發(fā)行有限企業(yè)大型助學(xué)讀物研發(fā)基地被省委宣傳部、省財政廳列入山東省文化產(chǎn)業(yè)重點扶持項目。據(jù)理解，我縣書業(yè)企業(yè)重要經(jīng)營高中教輔，業(yè)務(wù)范圍包括編寫、制版、發(fā)行、銷售等環(huán)節(jié)。經(jīng)營的教輔共有60余個品牌系列、4000余個品種，合作的出版社30余家，所發(fā)行的高三教輔類圖書約占全國市場的30%左右，覆蓋全國除香港、澳門、臺灣、上海以外各個省市，年銷售額突破8.8億元，高中教輔銷售套數(shù)、市場擁有率在全國新聞出版產(chǎn)業(yè)界名列前茅，在山東具有重要影響，成為全市新聞出版產(chǎn)業(yè)的重要力量之一，梁山縣域經(jīng)濟(jì)的重要支撐。梁山縣在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃了新聞出版產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)已完畢了區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，山東金榜苑文化傳媒有限責(zé)任企業(yè)、山東天成書業(yè)有限企業(yè)已經(jīng)入園經(jīng)營，新坐標(biāo)企業(yè)即將竣工。民營教輔發(fā)行重要有三條渠道，即依托新華書店、借助民營力量、直接面對終端學(xué)校的系統(tǒng)直銷。梁山的教輔分銷渠道一直以直接面對終端學(xué)校的系統(tǒng)直銷為主，沒有總發(fā)資質(zhì)（一級代理），在全國各地都不一樣程度地受到了當(dāng)?shù)氐男氯A書店的打壓。當(dāng)?shù)氐男氯A書店與出版部門、教育部門有著良好的業(yè)務(wù)協(xié)作關(guān)系。有的省市、地區(qū)還規(guī)定非新華書店渠道不能進(jìn)書。這種狀況直接減少了梁山縣新聞出版產(chǎn)業(yè)的銷貨能力。2、后期發(fā)展重點（1）發(fā)展圖書、報紙、期刊等紙介質(zhì)老式出版產(chǎn)業(yè)。（2）發(fā)展數(shù)字出版等非紙介質(zhì)戰(zhàn)略性新興出版產(chǎn)業(yè)。積極推進(jìn)音像制品、電子出版企業(yè)向數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化轉(zhuǎn)型。（3）發(fā)展動漫、游戲出版產(chǎn)業(yè)。加緊發(fā)展民族動漫出版產(chǎn)業(yè)，尤其是鼓勵網(wǎng)絡(luò)和電子游戲等產(chǎn)品的出版，提高民族動漫、游戲的數(shù)量和質(zhì)量，不停提高其出版產(chǎn)品附加值。（4）發(fā)展印刷、復(fù)制產(chǎn)業(yè)。鞏固和壯大出版物印刷、包裝裝潢印刷品印刷、其他印刷品印刷和只讀類光盤復(fù)制、可錄類光盤生產(chǎn)等印刷、復(fù)制產(chǎn)業(yè)。加大印刷、復(fù)制產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整力度，增進(jìn)印刷、復(fù)制產(chǎn)業(yè)升級換代。（5）發(fā)展新聞出版流通、物流產(chǎn)業(yè)。加強(qiáng)以跨地區(qū)連鎖經(jīng)營、信息化管理和現(xiàn)代物流為特性的大型現(xiàn)代新聞出版流通組織建設(shè)，重點培育一批主業(yè)突出、輻射力強(qiáng)的全國性和區(qū)域性新聞出版現(xiàn)代流通企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)，建設(shè)一批輻射全國的區(qū)域新聞出版物流中心，并推進(jìn)有條件的企業(yè)跨地區(qū)、跨國連鎖經(jīng)營。鼓勵新聞出版流通和物流企業(yè)發(fā)展電子商務(wù)，推進(jìn)物聯(lián)網(wǎng)與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合。鼓勵新聞出版物流企業(yè)提供第三方物流服務(wù)。出版印刷行業(yè)的突破點在：產(chǎn)業(yè)園BT合作，流通物流中心、電子商務(wù)開發(fā)、動漫和游戲出版、教育文化打造與展示等，以及商務(wù)、居住、餐飲、娛樂休閑等功能配套。（五）旅游產(chǎn)業(yè)梁山縣突出打造文化名城，加緊城鎮(zhèn)化進(jìn)程。實行“水滸文化品牌”帶動，抓住水滸文化產(chǎn)業(yè)列為全省重點文化產(chǎn)業(yè)項目的機(jī)遇，加緊水泊遺跡濕地開發(fā)建設(shè)，以創(chuàng)“5A”級景區(qū)為抓手，完善旅游配套服務(wù)體系。加緊推進(jìn)水滸街、水滸大道、影視基地、水滸文化廣場等在建項目進(jìn)度。立足于山寨風(fēng)格改造，精心打造“梁山水寨”及有關(guān)設(shè)施，盡快啟動法興寺、子午門功夫院等項目；規(guī)劃實行環(huán)山旅游線路、環(huán)山水系等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。盡快建成以梁山縣為關(guān)鍵，輻射周圍的旅游目的地都市。實際考察發(fā)現(xiàn)，梁山縣政府對旅游產(chǎn)業(yè)極為重視，財政的投入也較大，也比較重視旅游產(chǎn)業(yè)與開發(fā)企業(yè)的合作開發(fā)。開發(fā)提議：梁山縣南城（風(fēng)景區(qū)南部和東部）和東城開發(fā)剛剛開始，依托風(fēng)景區(qū)的先天環(huán)境優(yōu)勢，周圍的土地價值升值潛力巨大。因此，以旅游產(chǎn)業(yè)為依托，開發(fā)會議會展經(jīng)濟(jì)【包括旅游、專業(yè)（掛車）市場、出版印刷市場、武術(shù)文化、酒文化等】、度假村、產(chǎn)權(quán)式酒店、養(yǎng)生會所等產(chǎn)品。地塊重點考慮區(qū)域：第七部分重點項目分析（仿宋街項目）一、項目區(qū)位水泊梁山風(fēng)景區(qū)目前重要有南門和北門，北門是風(fēng)景區(qū)主入