養(yǎng)老地產(chǎn)涉獵經(jīng)驗From2010to2013GFSPARTNERSHIPDESIGNGROUPLTD.項目緣起人口老齡化其實本應(yīng)該是社會富裕起來的一個重要標(biāo)志。未來老齡化所引起的社會危機(jī)可能使我國三十多年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展所取得的成績化為烏有，也會斷送中國在未來的發(fā)展?jié)摿?。隨著中國老齡化進(jìn)程，大都市尤其是長三角地區(qū)面臨較大的養(yǎng)老與養(yǎng)老服務(wù)的壓力。大都市中心區(qū)昂貴的地價與喧囂的環(huán)境并不適宜老年人生活與養(yǎng)生，而環(huán)境舒緩的郊外卻缺乏老年人生活必需的醫(yī)療、商業(yè)、社區(qū)中心和生活助理服務(wù)。GFSPARTNERSHIPDESIGNGROUPLTD.項目緣起老齡化問題集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)大都市以上海、蘇州、無錫、杭州、寧波為代表的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，老齡化問題尤為嚴(yán)重。老年人比例日益增長，且經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越的老年人口數(shù)眾多。城市生活空間局限，環(huán)境喧囂老齡化集中的大都市市區(qū)，建設(shè)擁擠，開放空間與景觀綠地非常有限，經(jīng)濟(jì)活動頻繁致使城市環(huán)境日益喧囂。不利于老年人養(yǎng)生與生活。醫(yī)療設(shè)施供給不足，不舒適不專業(yè)城市醫(yī)療設(shè)施供給跟不上城市看病醫(yī)療需求，老年人和其他所有病人共同爭搶有限醫(yī)療設(shè)施，就醫(yī)條件非常不舒適，而為老年專設(shè)的?？漆t(yī)院更少。市區(qū)地價昂貴，不支持完整養(yǎng)老社區(qū)都市市區(qū)的地價普遍昂貴，越來越多用于集約式開發(fā)住宅與核心公共功能，而打造低密度、高品質(zhì)的舒暢的養(yǎng)老社區(qū)，經(jīng)濟(jì)難以支持。不愿距離子女，距離城市根基太遠(yuǎn)老年人一般不愿與子女相隔太遠(yuǎn)，一味注重田園環(huán)境，不考慮交通距離也不可行，通常是在距離市區(qū)1-2小時距離的郊區(qū)或者小城鎮(zhèn)養(yǎng)老較為現(xiàn)實。大都市的困擾環(huán)都市的機(jī)遇GFSPARTNERSHIPDESIGNGROUPLTD.按照產(chǎn)品形式的不同來分類A、公立養(yǎng)老院，社會福利性質(zhì)的老人院、托老所；B、以出租為主要經(jīng)營手段的養(yǎng)老院，有一定的盈利能力；C、以社區(qū)養(yǎng)老方式為主的老年住宅或是老年社區(qū)；分類與地產(chǎn)方向養(yǎng)老社區(qū)話題養(yǎng)老社區(qū)專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)以養(yǎng)老地產(chǎn)作為主題和口號，手段上僅作配套設(shè)施的適度配合，實則協(xié)助郊區(qū)化住宅的落地專業(yè)的將養(yǎng)老客群分類，分別配置不同類型老者的護(hù)理設(shè)施與居室、配套以完善合理的醫(yī)療設(shè)施、養(yǎng)老功能、親子空間等，甚至與醫(yī)療保險金融產(chǎn)品捆綁的專業(yè)化養(yǎng)老社區(qū)。養(yǎng)老社區(qū)特征GFSPARTNERSHIPDESIGNGROUPLTD.養(yǎng)老社區(qū)相關(guān)商業(yè)醫(yī)療保健生活內(nèi)涵配套服務(wù)居住物業(yè)教育親子專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)特征：設(shè)施：與普通社區(qū)配套設(shè)施區(qū)別較大，需要醫(yī)療、護(hù)理、家政、探望、老年生活等特別針對不同類型老年人的設(shè)施。服務(wù)：針對老年人的服務(wù)專業(yè)性要求高，許多公立養(yǎng)老院未必能提供高品質(zhì)，必須與醫(yī)療護(hù)理服務(wù)行業(yè)聯(lián)和開發(fā)。多元：老年人區(qū)別于其他客群還在于他們無需上班害怕寂寞，真正吸引老年入駐在于社區(qū)是否安排足夠多元的生活內(nèi)涵、興趣活動選擇。建筑：養(yǎng)老居住建筑的特征與設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)不同于普通住宅，按不同類型老著有不同面積與不同健康管理設(shè)施的需求。GFSPARTNERSHIPDESIGNGROUPLTD.老年人的居住模式合居模式老人與子女同住一套住房。合居家庭模式的存在有諸多因素：如子女住房困難、父母年邁有病、第三代需要老人看護(hù)、傳統(tǒng)家庭觀念的影響等。這種居住模式對社會、家庭和老人都有很多優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。獨居模式老人獨立居住?，F(xiàn)代都市生活方式的影響和城市住房的日趨寬松，越來越多的老年夫婦開始選擇和已婚子女分居的方式，純老人家庭不斷增加。這種家庭模式更適應(yīng)現(xiàn)代生活方式，相互間干擾少，使家庭關(guān)系簡單化；對有生活自理能力的老年夫婦和承擔(dān)社會家庭雙重壓力的已婚子女都比較理想。但是，當(dāng)老年人年齡增大、自理能力減弱、子女忙碌少于探望時，老人的寂寞孤獨和生活的不便就突出反映出來。毗鄰模式與子女或親屬相互獨立且毗鄰居住。這種模式介于前兩種居住模式之間，是城市中普遍受到歡迎的居住模式。但是，由于居住地點、居住環(huán)境的限定，往往是老人一方做出犧牲和讓步。敬老院模式在老年服務(wù)設(shè)施安度晚年。這在我國并不普遍，在老年福利設(shè)施養(yǎng)老的大多是孤老或生活不能自理而子女又無力照顧的老人。養(yǎng)老社區(qū)特征GFSPARTNERSHIPDESIGNGROUPLTD.老年人集居區(qū)缺乏生機(jī),老人不喜歡在有特定年齡層之別的住區(qū)居住。多選在景區(qū)和交通不便的市郊,形成居住孤島,老人與社會的接觸面小,歸屬感差集中式養(yǎng)老社區(qū)和嵌入式的養(yǎng)老公寓，管理成本高,服務(wù)效率低?，F(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實力的老年客戶提供個性化和人性化居住服務(wù)。建設(shè)投資額巨大，資金回收期長，贏利風(fēng)險大。年齡隔離項目選址建筑規(guī)模受眾有限投資回報國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中遇到問題GFSPARTNERSHIPDESIGNGROUPLTD.政府對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)須有合理定位控制和相應(yīng)的政策引導(dǎo)。多種方式開發(fā)老年住宅，避免集中開發(fā)老年住宅區(qū)所帶來的風(fēng)險。擴(kuò)大住宅的多樣性的同時保持適當(dāng)?shù)酿B(yǎng)老住宅比例，有效地利用養(yǎng)老服務(wù)，避免建設(shè)的盲目性和資金的浪費。讓養(yǎng)老住區(qū)建設(shè)更多地惠澤到絕大多數(shù)老人。在全齡社區(qū)基礎(chǔ)上，設(shè)立適當(dāng)比例的老年組團(tuán)和適老住宅，促進(jìn)代際之間的互助互惠。老年人與其他年齡群體一起居住的全齡社區(qū)，保持了老人原有的生活方式和獨立性；延續(xù)業(yè)已形成的鄰里關(guān)系和情感環(huán)境；保持老人與各種年齡群體的交往和生活。選擇有一定城市配套及交通條件的地區(qū)，為老人創(chuàng)造一種融于社區(qū)、融于社會、融入以往熟悉的城市生活的活力社區(qū)。年齡隔離建筑規(guī)模受眾有限投資回報項目選址養(yǎng)老地產(chǎn)問題的解決策略專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)項目經(jīng)驗

平安集團(tuán)——烏鎮(zhèn)養(yǎng)老基地GFSPARTNERSHIPDESIGNGROUPLTD.中國平安長三角養(yǎng)生養(yǎng)老基地概念規(guī)劃ConceptualPlanningforPing’anHealthPensionBaseinYangtzeRiverDelta,Tongxiang,China基地面積：256.3公頃項目位置：桐鄉(xiāng)業(yè)主：平安不動產(chǎn)有限公司核心資源：烏鎮(zhèn)景區(qū)與烏鎮(zhèn)新鎮(zhèn)之間定位：度假養(yǎng)生區(qū)植入養(yǎng)老功能客群：富裕而重視養(yǎng)生的活躍老者主力產(chǎn)品：一家養(yǎng)生服務(wù)度假酒店、多個特色養(yǎng)生診療會所、擁有健康管理體系的社區(qū)住宅形式：水鄉(xiāng)院落（大戶型）、獨立公寓、少量護(hù)理公寓專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)項目經(jīng)驗

平安集團(tuán)——桐鄉(xiāng)養(yǎng)老基地GFSPARTNERSHIPDESIGNGROUPLTD.中國平安長三角養(yǎng)生養(yǎng)老基地概念規(guī)劃ConceptualPlanningforPing’anHealthPensionBaseinYangtzeRiverDelta,Tongxiang,China基地面積：256.3公頃項目位置：桐鄉(xiāng)業(yè)主：平安不動產(chǎn)有限公司核心資源：桐鄉(xiāng)高鐵站接壤（27分鐘到上海虹橋）定位：田園生活方式的全齡養(yǎng)老社區(qū)客群：向往田園生活的老者產(chǎn)品：一個醫(yī)療醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)商務(wù)區(qū)、建設(shè)一家三甲綜合醫(yī)院（含臨終護(hù)理）、健康生活小鎮(zhèn)中心住宅形式：獨立住宅（大戶型）、半護(hù)理公寓、護(hù)理公寓、親子公寓等專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)項目經(jīng)驗

泰康人壽——陽澄湖養(yǎng)老基地GFSPARTNERSHIPDESIGNGROUPLTD.泰康之家陽澄湖半島項目TaikangYangchenLakeCCRCProject,Suzhou基地面積：64公頃建筑面積：32萬平米項目位置：蘇州業(yè)主：泰康人壽保險股份有限公司

泰康之家（北京）投資有限公司

中國嘉德國家拍賣有限公司

核心資源：陽澄湖半島度假區(qū)之內(nèi)定位：藝術(shù)、醫(yī)療、養(yǎng)老功能兼?zhèn)涞目弹熒鐓^(qū)客群：高度藝術(shù)文化追求的高知老年產(chǎn)品：一個嘉德藝術(shù)中心、一個專業(yè)健康管理護(hù)理診所、多個康療服務(wù)會所住宅形式：以院落形式組織的4大類戶型的CCRC養(yǎng)老住宅話題養(yǎng)老社區(qū)項目經(jīng)驗

廣州建康城GFSPARTNERSHIPDESIGNGROUPLTD.廣州國際健康產(chǎn)業(yè)城概念規(guī)劃及核心區(qū)城市設(shè)計ConceptualPlanning&UrbanDesignoftheInternatio-nalHealthIndustryCity,Guangzhou基地面積：20.7平方公里項目位置：廣州業(yè)主：廣州市白云區(qū)規(guī)劃局核心資源：帽峰山與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園定位：生命健康全產(chǎn)業(yè)鏈帶動下的地產(chǎn)開發(fā)客群：追求健康提升與郊區(qū)養(yǎng)老的中老年產(chǎn)品：廣藥集團(tuán)領(lǐng)銜打造的健康生活小鎮(zhèn)、多個有健康服務(wù)核心的組團(tuán)GFSPARTNERSHIPDESIGNGROUPLTD.話題養(yǎng)老社區(qū)項目經(jīng)驗

萬科臨港養(yǎng)老社區(qū)臨港新城萬科住宅地塊概念規(guī)劃ConceptualPlanningforVankeresidentialdistrict,LingangNewCityShanghai基地面積：

83公頃項目位置：上海業(yè)主：上海市萬科房地產(chǎn)有限公司核心資源：臨港新城中心，16號線定位：祖孫合居模式的親情養(yǎng)老社區(qū)客群：替兒女監(jiān)護(hù)子女的活躍老者、郊區(qū)養(yǎng)老需求者產(chǎn)品：綜合商業(yè)街區(qū)、終身教育資源、小型醫(yī)院診所、室內(nèi)外親子活動設(shè)施場所等、呼叫服務(wù)中心住宅形式：祖孫合居的陽光公寓、服務(wù)式養(yǎng)老公寓（半護(hù)理）。GFSPARTNERSHIPDESIGNGROUPLTD.安慶楊橋龍山鳳水文化城概念規(guī)劃YangqiaoNobleCommun