蛇口鎮(zhèn)及其周邊地區(qū)城市更新規(guī)劃及城市設計

項目交流

二零零七年六月蛇口鎮(zhèn)及其周邊地區(qū)城市更新規(guī)劃及城市設計

項目交流

二零零1蛇口地區(qū)研究范圍詳細規(guī)劃范圍項目概況06年9月，受南山區(qū)政府和招商局蛇口工業(yè)區(qū)委托開始編制，現(xiàn)成果已經(jīng)通過蛇口工業(yè)區(qū)和南山區(qū)政府評審，送審稿已提交市規(guī)劃局；蛇口片區(qū)研究范圍東至后海濱路，西至大南山、南至深圳灣、北至東濱路，總用地面積約9平方公里；詳細規(guī)劃范圍由后海大道、招商路、南海大道、工業(yè)三路、興華路、望海路和蛇口漁港濱海岸線圍合而成，總用地面積約為160.57公頃。蛇口地區(qū)研究范圍詳細規(guī)劃范圍項目概況06年9月，受南山區(qū)政2項目特點1：企業(yè)和地方政府聯(lián)合委托的舊城更新規(guī)劃，不同于單純由企業(yè)或政府委托的規(guī)劃。在多重目標及要求下，應把握自己的立場與角色，尋求多贏的平衡點。項目特點達到企業(yè)物業(yè)升值及土地價值最大化目標；滿足蛇口整體形象整體提升目標；希望能獲得規(guī)劃主管部門的認可（能夠?qū)徟ㄟ^）；必須維護城市的公共利益和社區(qū)居民個體利益。項目特點2：通過專業(yè)的經(jīng)濟評價，從另一個角度評判規(guī)劃，并對本規(guī)劃方案不斷修正，增強規(guī)劃方案的可操作性。項目特點1：企業(yè)和地方政府聯(lián)合委托的舊城更新規(guī)劃，不同于單純3技術路線土地利用價值最大化特色化交通區(qū)位環(huán)境區(qū)位服務區(qū)位土地價值評價多元化差異化特色定位產(chǎn)業(yè)分區(qū)策略交通策略公交及步行策略景觀策略高度分區(qū)策略功能定位規(guī)劃結(jié)構(gòu)交通結(jié)構(gòu)開發(fā)強度圖則控制與管理空間設計改造指引規(guī)劃局財政局國土局工商局重建局稅務局開發(fā)商蛇口地區(qū)規(guī)劃研究詳細規(guī)劃技術路線土地利用價值最大化特色化交通區(qū)位環(huán)境區(qū)位服務區(qū)位土地4一、怎樣確定蛇口片區(qū)的功能定位和發(fā)展目標二、如何制定務實的改造策略三、改造策略如何落實到空間布局

1、近期建設計劃

2、重點地區(qū)圖則控制工作思路一、怎樣確定蛇口片區(qū)的功能定位和發(fā)展目標工作思路5從四個區(qū)位環(huán)境層面來分析蛇口片區(qū)價值定位：

——泛珠三角城市群及深港雙城未來發(fā)展層面——深圳市層面——南山區(qū)層面

——蛇口片區(qū)功能定位和發(fā)展目標從四個區(qū)位環(huán)境層面來分析蛇口片區(qū)價值定位：功能定位和發(fā)展目標6中檔住宅中高檔住宅、會議、研究機構(gòu)娛樂、餐飲、文化、藝術、酒店、運動混合辦公、商業(yè)、創(chuàng)意、IT、餐飲、居住中低收入住宅、制造業(yè)產(chǎn)業(yè)布局：居住與就業(yè)規(guī)劃結(jié)構(gòu)梳理高度分區(qū)從四個區(qū)位環(huán)境層面來分析蛇口片區(qū)價值定位：

——泛珠三角城市群及深港雙城未來發(fā)展層面——深圳市層面——南山區(qū)層面

——蛇口片區(qū)功能定位和發(fā)展目標中檔住宅中高檔住宅、會議、研究機構(gòu)娛樂、餐飲、文化、藝術、酒7公共空間改造策略從四個區(qū)位環(huán)境層面來分析蛇口片區(qū)價值定位：

——泛珠三角城市群及深港雙城未來發(fā)展層面——深圳市層面——南山區(qū)層面

——蛇口片區(qū)功能定位和發(fā)展目標公共空間改造策略從四個區(qū)位環(huán)境層面來分析蛇口片區(qū)價值定位：功8定位：南山區(qū)副中心之一，具有深圳市濱海特色的品牌節(jié)點之一。發(fā)展方向：有特色的品牌商業(yè)、餐飲區(qū)——結(jié)合南水步行街的改造和蛇口漁港的改造，挖掘蛇口本土特色文化資源，促進特色商業(yè)、餐飲的持續(xù)發(fā)展。有創(chuàng)新氛圍的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)——結(jié)合一些原有廠房的改造，為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供良好的生長空間，同時配套完善便捷的信息服務，創(chuàng)造高品質(zhì)的綜合服務空間環(huán)境。特色文化休閑娛樂區(qū)——結(jié)合蛇口的本土歷史文化及濱海特色，豐富區(qū)內(nèi)的文化休閑娛樂設施，推出富有濱海生活氛圍的文化休閑活動場所，營造宜人的公共交流空間，增強對市民的吸引力。功能定位和發(fā)展目標定位：功能定位和發(fā)展目標9現(xiàn)狀用地性質(zhì)現(xiàn)狀剖析現(xiàn)狀地籍效用現(xiàn)狀土地使用年限現(xiàn)狀開發(fā)強度現(xiàn)狀建筑質(zhì)量小結(jié)：1、用地布局結(jié)構(gòu)不合理：居住、商業(yè)、工業(yè)布置雜亂。復雜的土地權屬增加空間整合難度。2、改造條件成熟：現(xiàn)狀的工業(yè)用地使用年限即將到期，現(xiàn)狀開發(fā)強度較低，市場有較強的改造意愿。改造時機成熟。3、交通問題：內(nèi)部交通通而不暢，區(qū)域交通聯(lián)系不暢。4、城中村整體長高，成為流動人口集聚區(qū)，整體居住環(huán)境惡化。5、用地權屬分散復雜，歷史用地較多。6、綠化率低，社區(qū)公共場所嚴重缺乏。7、人口整體收入水平較低，暫住人口比例較高。8、人口增長過快，教育市政等公共設施壓力增加?，F(xiàn)狀用地性質(zhì)現(xiàn)狀剖析現(xiàn)狀地籍效用現(xiàn)狀土地使用年限現(xiàn)狀開發(fā)強度102、居民普通認為本片區(qū)環(huán)境較差，支持本片區(qū)進行改造，希望借此改善居住環(huán)境、理順交通、增加公共空間和停車位、學校，但普遍都不贊成本片區(qū)大量建設高層建筑。改造意愿調(diào)研結(jié)論:1、大業(yè)主單位大部分改造意愿較強烈，支持改造,但是都希望通過建設高層住宅增加自己的收益，較少考慮由此帶來的城市交通、景觀和公共設施的問題。改造意愿調(diào)查2、居民普通認為本片區(qū)環(huán)境較差，支持本片區(qū)進行改造，希望借此11改造策略二、建筑改造策略分區(qū)三、交通改造策略四、容量開發(fā)策略五、空間環(huán)境策略一、功能及產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略六、特色策劃改造策略二、建筑改造策略分區(qū)三、交通改造策略四、容量開發(fā)策略12功能及產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略改造策略蛇口片區(qū)在深圳城市整體定位提升的大背景下，應主動對其內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟及時更新，為高層次產(chǎn)業(yè)的進駐和土地價值最大化提供雙贏機會。創(chuàng)意設計、影視、展示、交易、互動游戲、酒店公寓、居住創(chuàng)意交易、餐飲居住商業(yè)、餐飲、辦公、旅館、節(jié)慶、文化、居住漁交易、餐飲、文化、辦公運動、居住娛樂、居住運動、休閑功能及產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略改造策略蛇口片區(qū)在深圳城市整體定位提升的大13改造策略分區(qū)通過對物質(zhì)層面和非物質(zhì)層面的改造可行性和必要性深入分析，提出具體操作層面的改造策略分區(qū)。五種改造模式１、保留保留現(xiàn)狀功能與布局。2、環(huán)境整治(洗臉)總體布局與功能基本保持現(xiàn)狀，主要對環(huán)境、建筑立面進行整修。3、功能置換(騰籠換鳥)總體布局基本不變，改變建筑使用功能與整體環(huán)境。4、局部改造通過對建筑的局部改造，改變其使用功能，增加公共活動空間。5、拆除重建建筑質(zhì)量分析用地權屬分析地籍效用及有效使用年限分析開發(fā)強度分析物質(zhì)層面從權屬單位及居民的改造意愿社會經(jīng)濟等非物質(zhì)要素非物質(zhì)層面改造必要性分析改造可行性分析改造策略建設改造策略分區(qū)改造策略分區(qū)通過對物質(zhì)層面和非物質(zhì)層面的改造可行性和必要性深14交通改造策略1、完善公共交通系統(tǒng)和自行車系統(tǒng)，建立可與小汽車交通競爭的公交體系；2、改善道路系統(tǒng)，完善道路等級結(jié)構(gòu)，減少交叉口附近支路與主、次干道的借口段，重點提高東西向通過能力；3、在步行街區(qū)構(gòu)筑以人為本的步行系統(tǒng)；4、加強交通管制；5、結(jié)合功能布局和交通結(jié)構(gòu)增加公共停車場。內(nèi)滯外堵——內(nèi)順外通改造策略交通改造策略1、完善公共交通系統(tǒng)和自行車系統(tǒng)，建立可與小汽車15硬件支撐條件——蛇口片區(qū)能承載多大的人口規(guī)模和建筑開發(fā)量？容量控制策略控制依據(jù)：1、教育配套設施限制（小學、初中和高中）2、市政設施配套限制（交通、給水排水等）3、環(huán)境標準預測（可建設居住用地面積、居住人口毛密度、人均道路用地）建筑容量：控制原則：提高商業(yè)、辦公開發(fā)量，嚴格控制住宅大量的開發(fā)?？刂颇繕耍罕３脂F(xiàn)有環(huán)境質(zhì)量，保障充分的公共設施和道路設施的供給，滿足土地效益最大化需求?？傮w建筑容量控制在275.76萬平方米以內(nèi)，改造增量在45.34萬平方米左右人口容量：本片區(qū)人口容量由居住人口和就業(yè)人口組成?？刂圃?-7萬人改造策略硬件支撐條件——蛇口片區(qū)能承載多大的人口規(guī)模和建筑開發(fā)量？容16改造策略空間環(huán)境改造策略營造公共空間節(jié)點，增加街區(qū)的商業(yè)吸引力，引導街區(qū)步行化打通通海視郎貫通濱海休閑岸線改造策略空間環(huán)境改造策略營造公共空間節(jié)點，增加街區(qū)的商業(yè)吸引17藝術蛇口異域蛇口本土蛇口運動蛇口創(chuàng)意蛇口特色策劃改造策略藝術蛇口異域蛇口本土蛇口運動蛇口創(chuàng)意蛇口特色策劃改造策略18旅游系統(tǒng)體育休閑游文化娛樂游空中輕松游海上逍遙游改造策略旅游系統(tǒng)體育休閑游文化娛樂游空中輕松游海上逍遙游改造策略19改造策略落實到空間布局改造策略落實到空間布局20改造策略落實到空間布局改造策略落實到空間布局21近期能做什么近期必須控制什么遠期重點做什么－－近期著重打造蛇口老鎮(zhèn)核心區(qū)和漁港區(qū)域．－－近期嚴格控制帶狀濱海區(qū)域的改造及內(nèi)陸地區(qū)的通海視廊等公共空間的預留和改造－－遠期培育以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈和特色文化商業(yè)次區(qū)域的發(fā)展。改造目標：

保持公共利益和民生凈福利等整體社會效益優(yōu)先于局部利益。在新的歷史機遇下，深度挖掘蛇口地區(qū)發(fā)展?jié)摿Γ瑢崿F(xiàn)整個蛇口的土地及物業(yè)價值最大化。結(jié)合觸媒項目和政府的目標，開展項目式行動計劃務實的近期改造計劃近期能做什么－－近期著重打造蛇口老鎮(zhèn)核心區(qū)和漁港區(qū)域．改造目22近期改造計劃近期改造計劃23一條步行街：南水步行街一條濱海休閑帶：使其由生產(chǎn)岸線轉(zhuǎn)變?yōu)楣残蓍e岸線（變灰色海岸為金色海岸）一個公園：蛇口山公園三處節(jié)點：漁港、南水廣場和水灣站點，帶動蛇口老鎮(zhèn)核心改造，提升蛇口鎮(zhèn)整體形象最終目標：整個片區(qū)：整合海上世界和一突堤改造，共同形成為蛇口半島的獨具特色的人文旅游綜合片區(qū)目標：整治一條商業(yè)步行街，貫通一條濱海休閑帶、新建一個公園，改造一個廣場，梳理提升三處節(jié)點，完善整個片區(qū)把政府開發(fā)行為和市場行為整合起來，取得最大的綜合效益（社會、經(jīng)濟和形象），同時也達到土地價值最大化的目的。一個廣場：蛇口廣場近期改造計劃一條步行街：南水步行街一條濱海休閑帶：使其由生產(chǎn)岸線轉(zhuǎn)變24舉例——蛇口漁港近期改造計劃舉例——蛇口漁港近期改造計劃25實施與控制——重點地區(qū)城市設計圖則實施與控制——重點地區(qū)城市設計圖則26工作方法與經(jīng)驗時間緊迫——要求多——如何在最短的時間內(nèi)完成這個舊城改造項目經(jīng)驗一——分解工作內(nèi)容經(jīng)驗二——

主動加強溝通（與委托方和市局）經(jīng)驗三——不同匯報階段解決不同的重點問題經(jīng)驗四——抓住委托方與審批方不同的關注點