資產(chǎn)評估的基本方法資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術手段?？梢詺w納為三種基本類型，或稱三種基本方法，即市場法、收益法和成本法。第一節(jié)市場法一、市場法的基本含義市場法，是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術方法的總稱。市場法是根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價值的評估技術規(guī)程。市場法是資產(chǎn)評估中最為直接、最具說服力的評估方法之一。當然，通過市場法進行資產(chǎn)評估，尚需滿足一些最基本的條件。二、市場法的基本前提通過市場法進行資產(chǎn)評估需要滿足兩個最基本的前提條件:(1)要有一個活躍的公開市場;(2)公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。公開市場是一個充分的市場，市場上有自愿的買者和賣者，他們之間進行平等交易。這就偶然性，市場成交價格基本上可以反映市場行情。按市場行情估測被評估所接受。資產(chǎn)比性，上已經(jīng)發(fā)生過，且與被評估資產(chǎn)排除了個別交易的結果會更貼近市場，更容易被資產(chǎn)是指選擇的可及其交易活動在近期公開市場務相同或相似。這些已經(jīng)完成交易的資產(chǎn)主要依據(jù)。資產(chǎn)對象在功能土具有可比性，包括用途、性能上的比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等;(3)參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長，應在一個適度時間范圍內(nèi)，同時，時間對資產(chǎn)價值的影響是可以調(diào)整的。參照物與評估對象的可比性是運用市場法評估資產(chǎn)價值的重要前提。物與評估對象功能上的一致性，可以避免張冠李戴;把握住參照物與評估對象所面臨的市場條件，可以明確評估結果的價值類型;選擇近期交易的參照物，可以減少調(diào)整時間因素對資產(chǎn)價值影響的難度。資產(chǎn)價值，評估交易各方及其交易的可比資產(chǎn)及資產(chǎn)業(yè)就可以作為被評估資產(chǎn)的參照物，其交易數(shù)據(jù)是進行比較分析的及其交易的可比性具體體現(xiàn)在以下幾個方面:(1)參照物與評估相同或相似;(2)參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可把握住參照三、市場法的基本程序及有關指標(一)選擇參照物

對參照物的要求關鍵是一個可比性問題，包括功能、市場條件及成交時間等。另外就是參照物的數(shù)量問題。不論參照物與評估對象如何相似，通常參照物應選擇三個以上。因為運用市場法評估資產(chǎn)價值，被評估資產(chǎn)的評估值高低在很大程度上取決于參照物成交價格水平、而參照物成交價又不僅僅是參照物功能自身的市場體現(xiàn)，它還受買賣雙方交易地位、交易動機、交易時限等因素的影響。為了避免某個參照物個別交易中的特殊因素和偶然因素對成交價及評估值的影響，運用市場法評估資產(chǎn)時應盡可能選擇多個參照物。(二)在評估對象與參照物之間選擇比較因素從理論上講，影響資產(chǎn)價值的基本因素大致相同，如資產(chǎn)性質、市場條件等L但體具到每一種資產(chǎn)}i寸，影響資產(chǎn)價值的因素又各有側重。如影響房地產(chǎn)價值的主要是地理位置因素，而技術水平則在機器設備評估中起主導作用所以，應根據(jù)不同種類資產(chǎn)價值形成的特點，選擇對資產(chǎn)價值形成影響較大的因素作為對比指標，在參照物與評估對象之間進行比較。(三)指標對比、量化差異根據(jù)前面所選定的對比指標，在參照物及評估對象之間進行比較，并將兩者的差異進行量與評估對象功能相同或相似，但在生產(chǎn)能力、產(chǎn)品質量，有不同程度的差異。運用市場法的上述差異數(shù)址化和貨幣化?；＠缳Y產(chǎn)功能指標。盡管參照物以及在資產(chǎn)運營過程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能一個重要環(huán)節(jié)就是將參照物與評估對象對比指標之間的(四)在各參照物交價格作為評定估算評估對比指標差異進行調(diào)增或調(diào)減，就可初步評估結果與所選擇的參照物個數(shù)密切相關成交價格的基礎上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標差異市場法是以參照物的成象價值的基礎。在這個基礎上將已經(jīng)量化的參照物與評估對象對以得到以每個參照物為基礎的評估對象的初步評枯結果。。(五)綜合分析確定評估結果按照一般要求，市場法通常應選擇三個以上參照物。所以，在一般情說下，運用市場法評估的初步結果也在三個以上。根據(jù)資產(chǎn)評估的一般慣例的要求，正式的評估結果只能是一個這就需要評估人員對若于評估初步結果進行綜合分析。以確定最終的評估值，確定最終的評主要是取決干評估人員對參照物的把握和對象的認識。當然，如果參照物與評都很好，評估過程中沒有明顯的遺漏或疏忽，采用算術平均法或加權平均法等方法將初步結果轉換成最終評估結果也是可。運用市場法評估單項資產(chǎn)應考慮的可比因素主要有:。估值，評估對估對象的可比性以的

1.資產(chǎn)的功能。資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價值的主體，是影響資產(chǎn)價值的重要因素之一。在資產(chǎn)評估中強調(diào)資產(chǎn)的使用價值或功能，并不是從純粹抽象意義上去講，而是從資產(chǎn)的功能并結合社會需求，從資產(chǎn)實際發(fā)揮效用的角度來考慮二也就是說，在社會需要的前提下、資產(chǎn)的功能越好。其價值越高，反之亦然。2.資產(chǎn)的實體特征和質城。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結構、役齡和規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平3.市場條件:其主要是要考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關系的變化情況。在一般情況下，時，價格偏高;供過于求產(chǎn)價值的影響應引評起估人員足夠的關注市場供不應求時，價格偏低。市場條件上的差異對資4.交易條件?？赡懿煌?。交易動機也對資產(chǎn)有差別。交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等交易批量不同，交易對象的價格就交易價格有影響。在不同時間交易，資產(chǎn)的交易價格也會四、市場法中的具體評估方法市場法中的具體方法可以被分為兩大類:(1)直接比較法;(2)間接比較法。(一)直接比較法直接比較法，是同一及若干基本特征直接進行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價格的基礎上進行修正從而得到評估對象價值的一類方法。其基本計算公式為:評估=參照物成交價格修正系數(shù)1修正系數(shù)2修正系數(shù)n或評估=參照物成格+/基本特征差額1+/基本特征差額2+/+/基本特征差額n指利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或若干基本特征與參照物的對象價值對象價值交價直接比較法直觀簡潔、便于操作，但通常對參照物與評估較高。參對象要達到相同或基本相同的程度，或項明顯的因素上，例如新舊程度或交易時間先后等。當參照物與評估某一基本特征上的時候，直接比較法還可能演變成以下具體評估方法，如現(xiàn)行市價折扣法、功能價值類比法、價格指數(shù)法和成新率價格調(diào)整法等。對象之間的可比性要求參照物與評估對象的差異主要體現(xiàn)在某幾對象的差異僅僅體現(xiàn)在法、市價照物與評估1.現(xiàn)行市價法。當評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格作為評估

對象的評估價值例如，可上市流通的股票和債券可按其在評枯基準日的收盤價作為評估價值;批量生產(chǎn)的設備、汽車等可按同品牌、同型號、同規(guī)格、同廠家、同批址的設備、汽車等的現(xiàn)行市場價格作為評估價值。2.市價折扣法。市