南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司

2008年5月南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司

2008年6月句容市寶華鎮(zhèn)鴻堰村南側12號地塊以及仙林東路11號地塊營銷策劃報告第一冊市場研究謹呈：

xx集團-xx置業(yè)有限公司2008的中國注定不平凡2008的樓市一樣注定不平凡在這令人揪心的環(huán)境下，我們該如何突出重圍……我們強調(diào)人的需求為第一要素，尊重主體人生活模式和習慣精確分析人們生活的共性和個性，充分強調(diào)了人的個性化需求我們準確捕捉市場瞬息變化，抓住任何一個可能機會我們的一切定位都以客戶的目標為出發(fā)點，以市場為導向。項喘目針戰(zhàn)廣略升思懲考觀猜點草1親、山我促們惕可袍以污復希制膨“計仙夸林嚴翠妥谷增”石嗎籃？新譯湖成．甘仙漁林予翠堪谷騙作矩為荷寶掉華臉地剪塊充的偵先丹驅(qū)惰，范已連正佳式掌面董向昌市擔場拉，氣作綁為赤同蓄一醫(yī)板旺塊支的扭項共目痰，巖我籮們是濤期論望眉后押來婆居癥上央？博還喪是剪簡甘單毅復詳制永？我燈們幅的旺觀旬點柱：者絕綿不費C抽O逐P尸Y焰！康！型！竹！原巨因習分帽析在：1棗、絡在喘經(jīng)草濟首指糟標界上儲存獄在傲差葬異套，框必將然議導臉致逝產(chǎn)東品窯規(guī)增劃額上耳的兇差喜異懲；2抓、哀在止對胸消都費牢者孕的斥洞田察季上時，新我千們鉗直花觀演判山斷宴，讀消效費抱者賄距裙離渠半間徑屢應肯該網(wǎng)會奧更劣大貫；3航、聚對鵲于州市古場舒現(xiàn)礙狀指和塔未傘來門的鎮(zhèn)預疼期淘，鐵我似們魂期墓望號可耀以糧更狡開只放夢；4智、閥對臺于焰未似來笨的界推唯廣久方擾式咳及展手母段糕，學我刪們落直手接古、拳有陡效降、嬸范油圍站更午廣塵。觀點2、我們機會在那？市中心

1、天正湖濱2、金陵大公館3、金鼎灣近郊

1、天潤城2、東郊小鎮(zhèn)3、中南麒麟錦城河西

1、萬科光明城市；2、中海塞納麗舍3、融僑中央花園仙林

1、東方天郡2、尚東區(qū)3、棲園1、雷丁TOWN2、羅托魯拉3、翠屏國際城

1、綠城玫瑰園2、世外邊城3、依云溪谷[判斷]：縱觀南京地產(chǎn)市場，公寓類---溧水的恒大項目推向市場的價格估計在4500以上；別墅類---江浦的“山河水”面市價格在10000以上；從距離的角度看我們或許比他們存在優(yōu)勢，那我們該怎么面對這個市場？18000元/平方米以上

9000元/平方米以上4500元/平方米以上8000元/平方米以上12000元/平方米以上9000元/平方米以上公寓類別墅類江北江寧觀點3、我們的機會到了1、主流媒體目前找不找北；由于市場的熱點太多，媒體的熱點就非常難有題材啟動，而在目前如此激烈的市場競爭狀態(tài)下，媒體沒有熱點，媒體的日子就難過，各媒體都想變化題材來做，只要有熱點，主流媒體完全可以免費，而我們有熱點，我們可以聯(lián)手媒體；2、政府目前大力發(fā)展：由于南京市主城及周邊地區(qū)可供出讓的土地已經(jīng)不多，下面一個熱點或許就是一小時都市圈最近的句容，政府也積極發(fā)掘一個新的熱點；3、消費者目前是迷茫狀態(tài)；南京的下一個熱點究竟是什么？哪里的房子才是南京的未來？而我們或許就是代表南京的未來，引導消費者的關注，逐鹿中原；4、距離可能是我們優(yōu)勢；傳統(tǒng)意義來看，寶華板塊距離是我們劣勢，換個思路看，仙林大道的貫通這個觀點應該得以徹底顛覆。[判斷]：一呼而百應，市場需要領導者；媒體、政府、消費者利益完全一致，控制市場的機會已經(jīng)到了；

觀臣點撿4顧、獲我骨們欺一傾定亂要北把稀握嶄先截手棚！1寶嚇華堅板帥塊別聞墅管、裳洋拖房席；辜典口型任項獎目它-討仙狂林喪翠車谷插、位新壁拍來土盆地琴；2噸仙壓林逃及稀邁濟堯棵板茫塊謙搶續(xù)奪央市庸場呆份至額箭最乘近施的士板染塊玩；鞏未嫩來筐供沖應搭約蛋1洗0俘0仁萬掌方拿；3狡溧喚水亂板騙塊籠江趁寧鍋、擠江醬北唇之愛后刑發(fā)樂展盯預繁期嫩較雕大草的唉一看個酬板鏡塊籠；膊代捧表滴項目垃恒旬大欺金寄碧冤天典下頸，?？値X建怠1掏2把0循萬鐵方綱左壺右問；4添九較龍禁湖德板彈塊沖所狀謂曠南茶京籍告朋別希了鐘“化無誓別逃墅您”鋪的救歷殲史致，抬更膏令拔品襖質(zhì)競平史平的臺江用寧洋別雪墅擺“宅提塞升窯換瞧代叉”，以錢及制標融桿墳項科目毯萬睜科再藍船灣唐；5濾江撿北販板饅塊孩大右江舒北娛概除念治，帝包之括想：睜浦避口評、座江支浦牽、掉六孫合裁，醒別拜墅燃項目機云蚊集歇的蔬地柳方薦。[鍵判愉斷]譯：以男上移基托本梳是用南映京宴2繭0廊0言8驗以愚后守年聲市殖場收指娘標價性圍板續(xù)塊退，淋各唱家值都矩在類努察力冰往警前乳趕狠，料我孕們鉤必迅須軌要握搶騾先雕出泥臺衣；觀助點鹽5菌、百搶角先旋建波立遣領菠導建品托牌略地鞏位陽槽光海集鉆團瘋領壓導喪品帝牌外販界極的什影方響仁力政伶府甚造織勢閘：翻一電定堅要救讓怕政替府委造才熱秘寶喉華續(xù)板趕塊蠶；媒舍體耳造洽勢拿：溝一諒定歇要街讓知受評眾凳了軌解域?qū)毧谌A沖高日尚驅(qū)住夠宅餅區(qū)股的慶地包位替；品犁牌叢造殺勢乒：冶一呼定朗要喇有脆分簡量暢展途現(xiàn)蕩南默京燃下場一運個勝熱光點燭的糖代譯表希；環(huán)誕境然指模標鏡：喊環(huán)摟境絹是寶本廢區(qū)教的吐核集心托點侄，奶一床定愈要完充戰(zhàn)分貌建茫立秋感慎染戰(zhàn)力銳；戶鍬型裳指巷標兆：品一享定套要味實念現(xiàn)壘未冊來梁的兔生宇活扔比輪你既想雹象匪的毀還杰要四好嚴；展摔示厭指需標筐：愉一梢定俯要碧有紀全謙新靈的臥現(xiàn)副場折感液受鐘；現(xiàn)徹場鹿控宴制觀蔥點尊6法、繳產(chǎn)丙品罰如還何惹塑根造杯？市場研究及基地條件挖掘SWOT分析法建筑策劃法（可選方案對比）目標客戶分析法項目定位項目定位策略形象定位產(chǎn)品定位（規(guī)劃設計、產(chǎn)品組合、建筑風格建議等）目標客戶定位區(qū)閘域汪房偉地盜產(chǎn)弄市怎場達研欺究房悠地降產(chǎn)閘宏染觀母市腸場旨研喉究區(qū)彈域歉客津群快分奔析項禍目歡地仙塊護研篇判區(qū)咸域掩規(guī)哪劃轟分黎析近贏期婆宏糠觀棗調(diào)擇控慨影良響徒分呢析南偶京例房觸地暴產(chǎn)抹發(fā)若展田情排況脂分寨析房嘆地蹦產(chǎn)吩宏芳觀由市佳場神研兆究南辜京波與坦無翠錫律、風蘇粗州戚的州人憲均評G辟D裂P杜對杰比經(jīng)框濟鮮高判速恥增拆展南短京鍛的訪G劈燕D體P愛從蒜2邀0鼓0番0庭年掀至嘩2鈔0舞0謊6濫年各一額直別保熟持桐兩穗位看數(shù)懇以價上棒的墊增鏈長盲速襪度衫，圈2病0段0爬6兔年稻，太南蕉京砌G裝D秘P今達拒到鞭2乏7鉛7奧4紅億神元差，脊增料長艇率蒼為熔1堂4遲.處9謙6學％危，柏經(jīng)優(yōu)濟蘭發(fā)薄展遍是翼潛退在制需漏求吸轉王變廈為畢有潮效譜需應求理的孕主爭要徐動啊力肆,早也蔥是功房答地岔產(chǎn)撓發(fā)接展宵的鼻基討礎欠，漲南伏京毀城民市井經(jīng)級濟值的角迅游速峰發(fā)質(zhì)展倚必勤然堆將何促顫進陜南候京避房劇地裂產(chǎn)撈市峰場已的擁全福面歷快銜速司發(fā)繼展辛。發(fā)避展膜潛鑄力抽巨見大南悶京簽相薄比壘同攔為致江歌蘇研省延的愧無搭錫注與忘蘇種州感，尿由們于億后陳兩熱座街城披市奪受拼上些?；州椉紊鋭钣皢栱懪枯^隸大作，姻無與論膚在烤經(jīng)觸濟弓總援量全還正是豎均益量雖上肝都饅存風在貫一候定隆差毀距梢，集但候隨努著瞎長慣三前角遠經(jīng)棕濟推一排體辛化堆的詢加胖強塌，庫外記加投南河京北獨麗有軌的狠政腎治理文流化劉優(yōu)詢勢拜，螞使借得屈南栗京彩具赴備遮更戚大駕的韻發(fā)物展鎖潛瞧力咬。城認市減經(jīng)謙濟醋高夏速訴增嘆長鹽，尼發(fā)劫展鴉潛冠力陡巨賽大腫，示具呼備絲式城姥市社發(fā)評展?jié)澈蜔U爺展黎經(jīng)甜濟畝基壞礎按歇照雞國憶際繼研寇究狹城殃市鹽房智地稅產(chǎn)思發(fā)衣展攔的詠慣稱例觀：人畏均逐G惹D尊P甜與煉房駁地據(jù)產(chǎn)拒發(fā)伶展主的披關紅系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800—10001000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重半穩(wěn)定發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展，綜合發(fā)展型國遲際時通賠用井衡材量糧標核準療表歐明焰，買宏凳觀雹經(jīng)胃濟傍增斑長溪和做人鹽均蚊G米D巴P運水李平櫻決懂定裕了狠一奶個壇地節(jié)區(qū)鳥房甩地吃產(chǎn)跑市嘆場放的起發(fā)徒展屆階愚段按魯照俊國嶺際和研跑究桂城閣市撈發(fā)勤展腳的匹標棒準搭：盼南另京駕的雹房廈地貸產(chǎn)窗處伍于陳快菠速父增課長打階痰段自焰0藥4疤年案開嘆始膜，禿南梳京白房蓬地畜產(chǎn)膝投絮資腹額倉占擺全撲市奧總用投餓資閃額堡的炭2確0淺%棉以馬上天，憐雖申然設0后5梳年囑受恭到尋宏諒觀漫政件策督影藥響屆,動占貌比占有情所月下膠降騎,面但席隨暮著轎市說場吩對己調(diào)劈燕控獵政伯策遲的墻逐束漸判適丸應調(diào),咽0腸6躲年青開搏始湯出亞現(xiàn)賓明塊顯決反繼彈襲.0比1正-蕩0司7瀉年屯南停京場房煌地參產(chǎn)燃投榮資徐圖數(shù)哨據(jù)盾來北源剖：雷南載京白統(tǒng)侄計遼局南巷京野房檢地撒產(chǎn)悶發(fā)夢展訴情課況爽分戰(zhàn)析2僚0枯0晶8容年珍一航季端度名南息京鋤房絹地篩產(chǎn)幕投激資盈依手然旗保貝持石著朽穩(wěn)尖步械上明漲火態(tài)夕勢匆,附同河比贈增敢幅政3暈4野.親5喜6義%篩.符其彎中蜻住只宅原投產(chǎn)資稅占宋比圣最召大向,渠而掀且告保銹持無較砍高山的豆增包長渠態(tài)涉勢刺,拘同灑比防增感幅乖達舊到永5刺6找.冠9志9坊%姿.帆而父商晝業(yè)將和冠寫繩字糧樓壁則貞呈宵現(xiàn)窮負很增狼長莫態(tài)園勢餅.渾特摘別左是正寫壯字蚊樓除同夜比武跌擠幅抄達口到煮5櫻3羽.厚2中4憂%鄙。2節(jié)0晃0對8罩年叼1音季柔度遲南翻京治房當?shù)亻T產(chǎn)繞投侍資沿圖數(shù)認據(jù)苗來暫源礦：惕江鼓蘇隱房垃地彎產(chǎn)南賞京破房鮮地泛產(chǎn)著發(fā)久展李情詠況腰分總析2鼻0承0掩8形年粒1踩季游度羅施賴工躁竣悼工儲圖2裁0睛0踩8角年塌1鵝季樣度眉,竹商則品趕房盛無臂論弄是甘施犧工遵面尊積怪還幫是出竣用工烤面陸積鄰都熊保稈持算了扁較話高緒的拔增唇長勸態(tài)叢勢共，紫其退中住之宅儉的刃增監(jiān)幅積最仙為惹迅碌猛憐，源施夾工襖面帽積搭同本比盒增蛇幅庸2脈9惡.蠶6里2鐘％累，鄭竣切工扎面寫積稀同切比輛增矛幅姓達砍到線3華1辮1畢.欺2后1茅％刊。數(shù)悟據(jù)歲來描源寨：孫江務蘇家房口地押產(chǎn)南辛京弱房榆地咱產(chǎn)巡壽發(fā)煤展完情汽況熄分培析價族格與范0倚7柄年議相匹比絨，得0石8貢年錄的懂成槐交蓋均扒價拴有傷所遣上與漲遵。嘉1謹－托4耀月皆分悅月頑的觀成穿交土均姻價別在充6浮8呢0駝0翁元存/飾平陽米仍左拳右梅徘剃徊打。成癢交0會8恩年腫1邪-侮4愧月倚年授全扭市遷共倍成掘交宏商后品遣住沖宅1榮3雕6昏3運1鋸套，持遠既遠蛋低地于抗于醒0苗7透年訴1客-擋4隸月趕的漠成燭交捏量倉。數(shù)讀據(jù)括來差源島：雪南談京間中湊原蝴D厭R商C襯監(jiān)廟測怖數(shù)居據(jù)2廉0熱0鄰8出年焦1婆－少4伶月啊成守交死套催數(shù)旦圖南行京擠房滴地前產(chǎn)甚發(fā)波展方情扎況溉分儉析2退0亡0太8綱年舊1賢季型度歷分輕物劈燕業(yè)挑類劃型義銷閣售陶面特積2梨0緒0吸8脆年業(yè)1窩季墻度汽,翠商辦品綁房彼的灶成蟻交洞量垃大攤幅總萎童縮疾，剝雖置然貴達寇到扇1奮3雖1冷.脹2苗6拳萬徒平系米株的客銷充售榴量粉，盈但路同砍比跌彎幅勞2累1廉.差7排5禽%餅，普分危物督業(yè)臣類禮型完類輔來逝看鍋，其各族個碗物吉業(yè)校類禍型垮都些有掉不菌同雁程享度饒的員跌求幅鉗。數(shù)些據(jù)掙來撫源您：捷南時京撥中境原語D且R蛇C誦監(jiān)魔測觀數(shù)蠅據(jù)南蜂京貫房均地慣產(chǎn)職發(fā)吃展典情虧況維分悶析雖貢然街受歷到伯國收家姑宏洋觀飄調(diào)旱控今的伍影茫響陣，薪市攝場監(jiān)觀誓望辛氣每氛爹嚴異重纏，膽但愧開駝發(fā)它企縣業(yè)葵依浙然叛保蟻持維較造高肥的昨投坡資蘋熱粗情盞，搬一槽季創(chuàng)度跳房霉地遙產(chǎn)卷投真資本同爬比遇增美幅執(zhí)3宗4辯.雜5妖6青％宅。然商乎品汗房宿的際施移工盞、享竣寒工鋒面修積逆也含保負持銀較鬧高娘的不增少長院態(tài)撞勢瓦。成單交柴萎廈縮抱。0組7役年報1邁0茅月世后胸，旋由孟于繁受虧到掃國趕家固宏搶觀酷調(diào)嬌控董的乏影侮響叼，順南浮京孕房噴地失產(chǎn)帳市鳳場識出爸現(xiàn)聚較旋大耐波悔動策，右這閉種暴波游動坑一如直吹保邀持鐵了廚0戲8吧年六的晉一弄季狠度哪。被這肥主項要膏由特于民消碼費男者筋的恭觀挑望斤心滅理位加悔重璃，客都同持旋幣眠待察購然，遲消溫費疫者倉期坡待致南游京媽房削地白產(chǎn)雹價駐格石出歸現(xiàn)護類罩似磚于厲深秩圳夏、沫廣倡州鑄等瘦城染市前的憲下畫跌脈形珍勢皆。價鋤格鄉(xiāng)豐保棋持還平躁穩(wěn)久增終長帝。雖嫩然濫成插交癢萎鼓縮卵，貴但四是脫南刪京收的揀房河地劫產(chǎn)排的瓦價妻格倉并拿未襯出葵現(xiàn)恭大進的棉波瓶動箏，垂價印格束依典然既保們持巨穩(wěn)雨步槐上扛漲廣態(tài)律勢光。宏執(zhí)觀菊市匪場傳小勉結區(qū)古域握規(guī)忙劃玻分慮析近榜期得宏促觀海調(diào)貓控驗影乓響櫻分董析南稍京鍛房匹地零產(chǎn)牲發(fā)加展巷情印況裕分曲析房狀地壁產(chǎn)名宏宅觀挑市饅場醉研豪究1詳、象2熟0縫0飼7幫年忍1壺0耍月帥份返后魄政映策嚴讀格風規(guī)鴉范搖房禿地戒產(chǎn)冷開文發(fā)修貸烘款明管往理對字項垃目俘資蹄本呢金晃（罪所乞有固者鄙權術益愛）非比移例碼達違不伙到見3獵5往%通或晴未狂取藝得嘗土鳥地置使辮用閃權籃證旨書貫、音建談設綱用拌地搞規(guī)爐劃吼許禁可腿證取、甩建慌設擦工飽程龜規(guī)術劃做許伐可做證氏和反施斧工懸許享可為證胃的很項伴目偷，腹銀群行斧不虛得高發(fā)必放球任油何刃形虜式蛋的棉貸碎款嚴結格它規(guī)坦范歇土危地瞞儲渡備立貸耍款荒管怖理銀太行腫不圍得牲向穴房鴉地盲產(chǎn)章開校發(fā)胃企幟業(yè)衡發(fā)笑放改專婦門放用綢于尊繳負交庭土坡地陰出竄讓易金映的若貸留款嚴握格渣規(guī)膠范腿商狠業(yè)鑼用桌房帥購禍房牲貸炭款交管喉理利旬用茄貸翠款活購頁買能的梅商濤業(yè)系用連房啦應理為午已尖竣至工面驗委收湊的室房瓦屋賞.嚴土格服土歐地直資匆源缺管允理建已設前用童地啟使罷用舍證害必小須糠完泳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