土地開發(fā)與管制報告─

美國都市成長管理制度之發(fā)展應用

班級：四動四B指導老師：孫顏淵老師學生：張祐豪4960T025黃瀚陞4960T090郭育綜4960T093李宜珊4960T110吳豐吉4960T120四動三B郭名哲4991T042陳浩禎4991T043土地開發(fā)與管制報告─

美國都市成長管理制度之發(fā)展應用班級1目錄何謂「都市成長管理」

都市成長管理的目的

美國都市成長管理發(fā)展歷程關係

美國都市成長管理之規(guī)劃管制

美國成長管理之策略

美國都市成長管理與英國開發(fā)許可制度之比較

目錄何謂「都市成長管理」2一、何謂「都市成長管理」成長管理的意義在於就一地區(qū)之環(huán)境容受力針對土地使用、環(huán)境、住宅等項目界定預期發(fā)展目標及所欲達到的環(huán)境品質後，而對人口之密度與分佈進行規(guī)劃與控制。成長管理之意義整理如下列幾種類型：

一、何謂「都市成長管理」成長管理的意義在於就一地區(qū)之環(huán)境容受3(一)成長管理是一種對生活環(huán)境品質提昇提出要求之行動

成長管理所著重的在於公共設施（如公園之開闢）與公用設備（如自來水供給）之設置，許多成長管理實施地區(qū)之土地開發(fā)，除非公共設施的服務水準足以提供新開發(fā)地區(qū)之所需，否則不允許開發(fā)。(二)成長管理是一種控制成長的總量管制措施

每個都市都有其「最適規(guī)模」，成長管理便是一種管制地方成長速度的方法，透過「量」的配額，限制建築許可的發(fā)出，以達控制人口成長的目的。然而，採行成長管理最原始動機，在於控制或減緩人口成長的速度，以避免公共設施的急速需求，威脅地方政府的財政負擔。(一)成長管理是一種對生活環(huán)境品質提昇提出要求之行動4(三)成長管理是追求公平、效率並強調區(qū)域均衡的土地開發(fā)政策 就公平而言，成長管理在減少土地開發(fā)所造成的暴利與暴損；就效率而言，成長管理應主張土地開發(fā)由政府謹慎控制，並尊重市場機能，且具有多元化、多樣化與彈性化的管制工具。(四)成長管理為一有計畫的發(fā)展執(zhí)行技術

成長管理企圖引導都市發(fā)展到適當的地區(qū)，例如在計畫範圍內，劃上數個向外擴張的同心圓式之成長管制線，在管制線內容許土地開發(fā)，並提供適當充足的公共設施。

(五)成長管理提供資源保護及永續(xù)發(fā)展之策略

成長管理的意義在於就一地區(qū)之環(huán)境容受力界定其發(fā)展目標及所欲達到的環(huán)境品質後，而對人口之密度與分佈進行規(guī)劃與控制。(三)成長管理是追求公平、效率並強調區(qū)域均衡的土地開發(fā)政策5二、都市成長管理的目的對整體而言，其目的分為下列五項：(一)避免蛙躍式發(fā)展蛙躍式發(fā)展：指未經規(guī)劃、管制與協調整合的發(fā)展，其發(fā)展型態(tài)會產生不連貫、帶狀零散的土地使用型態(tài)，造成都市機能錯亂與單獨不經濟的開發(fā)行為。(二)保護納稅人都市成長管理在於避免或減少投資的錯誤決策，有效的調節(jié)不動產市場的供需。(三)解決市場失靈

政府部門須介入土地市場，平衡公共利益，並提供公平且具效率之土地管理方式，解決市場失靈的現象。二、都市成長管理的目的對整體而言，其目的分為下列五項：6(四)健全都市風格

透過都市成長管理來減少蛙躍式發(fā)展現象的產生，並提昇土地使用效率，減少公共設施投入成本，重新塑造都市景觀與風格。

(五)提昇生活品質

以公平及效率的方式運用土地資源，並透過有循序漸進的系統開發(fā)方式，來規(guī)範都市景觀。開發(fā)方式：土地徵收、土地重劃、權利變換、發(fā)展權移轉、發(fā)展許可制、聯合開發(fā)、民間參與公共建設。

(四)健全都市風格7三、美國都市成長管理發(fā)展歷程關係

美國在第二次世界大戰(zhàn)後，經歷二十幾年的經濟成長。都市快速發(fā)展的同時，社區(qū)生活品質的降低、空氣污染、交通擁擠、公共設施不足及土地資源浪費等負面的外部效應。但以美國實施的土地使用管制方式，非但無法有效排除這些負面的外部效應，亦無法經由引導成長的手段來規(guī)範都市的擴張與發(fā)展，地方政府開始研究採行其他改良式的土地使用管制措施，引發(fā)美國「都市成長管理」的熱潮。三、美國都市成長管理發(fā)展歷程關係美國在第二次世界8美國都市成長管理發(fā)展歷程，約可區(qū)分為三個時期：第一階段1950年-1970年間的「成長管制」

以保護環(huán)境資源為目的，重點在於考慮社區(qū)的成長速度、環(huán)境的承載能力以及興建公共設施的財務能力，透過成長管理策略來控制土地開發(fā)速度，並企圖引導至階段性成長目標為主。第二階段1970年-1990年間的「成長管理」

1974年後美國經濟蕭條、房地產不景氣與能源危機，使得地方成長管理行動受阻；加上1973年奧瑞岡州通過「土地使用法案」(LandUseaw)，促使第二階段都市成長管理的推動。

第三階段1990年迄今「智慧型成長」

智慧型成長強調都市既有已發(fā)展地區(qū)的有效規(guī)劃與再利用，同時重視新都市主義，提倡以較高密度之土地混合使用與大眾運輸系統為導向之都市發(fā)展，強調以都市設施間可及性之提升取代系統移動性的觀念落實。美國都市成長管理發(fā)展歷程，約可區(qū)分為三個時期：9演進階段演進時程實施層級實施範圍實施目標成長管制1950-1970地區(qū)地方政府地方消除或彌平快速成長引致之外部財政效應成長管理1970-1990州政府區(qū)域政府州區(qū)域擴增空間範圍，兼顧環(huán)境保護智慧型成長1990迄今州政府區(qū)域政府全國順應市場機制，利用地方發(fā)展政策、鼓勵緊密發(fā)展，以提升社區(qū)生活品質演進階段演進時程實施層級實施範圍實施目標成長管制1950-110新都市主義：興起於一九八○年代的一種規(guī)劃設計理念

其基本精神強調，在城市與社區(qū)設計時必須將公共空間的重要性置於私人利益之上。

主張鑒於現代主義國際風格與大都市結構的衰落，應以小群落建構方式尋回往日親切的市民生活空間，包括人性尺度的街道、鄰里關係、公共建築與公共空間。新都市主義：興起於一九八○年代的一種規(guī)劃設計理念11大眾運輸為導向的發(fā)展型態(tài)

目的在於引導都市發(fā)展與土地使用區(qū)位，希望改善民眾過度依賴私人交通工具的習慣，鼓勵民眾充分利用大眾運輸系統，並逐漸將居住、商業(yè)行為及活動空間轉往鄰近捷運車站地區(qū)，以提升都市內部適居性、道路服務績效、改善都市景觀、紓解現存都市蔓延課題。大眾運輸為導向的發(fā)展型態(tài)12四、美國都市成長管理之規(guī)劃管制

有關美國都市成長管理的規(guī)劃管制策略運用說明如下：(一)行政層面(二)財政層面政府財政負擔能力公共設施提供效率問題土地開發(fā)外部性問題

四、美國都市成長管理之規(guī)劃管制有關美國都市成長管理的規(guī)劃管131.以開發(fā)許可措施調控開發(fā)品質、總量、時序與速度(1)足夠的公共設施要求

這個辦法限制一切新的土地開發(fā)許可，除非公共設施的服務水準足以提供新開發(fā)地區(qū)之需求。換句話說，政府有關單位在開發(fā)案審查過程中，必須將開發(fā)許可建立在公共設施的承載能力上。(2)總量管制

這是一種管制地方成長速度的方法，透過"量"的配額，限制建築許可的發(fā)出，以達抑制人囗成長的目的。1.以開發(fā)許可措施調控開發(fā)品質、總量、時序與速度14(3)階段性發(fā)展計畫

這是一種規(guī)範土地開發(fā)區(qū)位及時序的方法，基本上考量開發(fā)地區(qū)的公共設施水準，來控制都市發(fā)展之區(qū)位與時序。(4)都市公共設施/成長管制線 辦法企圖引導都市發(fā)展到適當的地區(qū)，在管制線內容許土地開發(fā)，並提供適當充足的公共設施；管制線外則限制開發(fā)，以達抑制跳躍式發(fā)展，提高公共設施服務效率，並保護土地及農業(yè)資源的目的。(3)階段性發(fā)展計畫15(5)同時性 「同時性」是一種土地使用管制措施，用以控制土地開發(fā)之時序及人口成長。其目的在確定進行土地開發(fā)的同時，能有足夠適當的公共設施服務新開發(fā)地區(qū)之居民。2.以開發(fā)之外部成本內部化解決財源不足問題成長付費→在土地開發(fā)過程中往往導致不同土地所有權人獲益或損失，政府須向受益者課取不同之稅費，處理土地權益問題，以達公平之原則。(5)同時性163.以開發(fā)協議尊重市場機制從美國機制可發(fā)現下列5項優(yōu)點。(1)上級政府立法提供法源基礎，地方政府配合修改相關法令，以鼓勵開發(fā)業(yè)者透過協議方式進行整體開發(fā)。(2)透過開發(fā)協議為社會免費取得公共設施，減輕政府財政壓力，又可促進土地有效利用。3.以開發(fā)協議尊重市場機制17(3)配合地方相關計畫與都市發(fā)展趨勢，政府主動規(guī)範開發(fā)區(qū)位，以達引導都市成長之目的。(4)權利義務關係明確，開發(fā)計畫經協議後不受地方政府新立法案之影響；相對地政府有權監(jiān)督業(yè)者履行義務及按期執(zhí)行開發(fā)計畫，提昇開發(fā)效益。(5)土地使用強度及發(fā)展容積可依業(yè)者規(guī)劃構想而協商調整，在權利義務均衡之情況下，開發(fā)業(yè)者之規(guī)劃構想容易受到尊重，土地整體開發(fā)有較大之確定性，使得土地使用管制更具彈性。(3)配合地方相關計畫與都市發(fā)展趨勢，政府主動規(guī)範開發(fā)區(qū)位，18(三)政治經濟層面(四)環(huán)境保護層面(五)社會層面(三)政治經濟層面19五、美國成長管理之策略相對於前一部份，美國各地方政府針對都市成長管理的規(guī)劃管制策略運用介紹，這一部份則是針對執(zhí)行技術層面（執(zhí)行策略）來進行探討。都市發(fā)展模式 1.集約式(都市土地)2.分散式目前美國運用於成長管理的多項策略，依據其適用地區(qū)特性與操作手法之不同，概分為七項。五、美國成長管理之策略相對於前一部份，美國各地方政府針對都市20(一)資源地保存保護特別地區(qū)的資源土地，使其遠離都市發(fā)展壓力。為何需要保留?

1.市區(qū)內土地價值被不合理的高估 2.外溢與農業(yè)用地價值被過分低估 3.資源地提供生態(tài)保存、開放空間、降低二氧化碳 濃度等無法以市場價格衡量的效益 4.短暫性併發(fā)效應→EX:每開發(fā)一公頃都市土地，連帶影響二公頃 農地必須休耕 →提升經濟考量(一)資源地保存21反對此策略的學者認為→

美國可耕地多達5億4千萬英畝，因此對於可耕地影響並不大，且可能侷限都市成長的發(fā)展。資源地保存策略內容→減輕對資源地負面影響的技術→提升經濟考量的技術

1.稅制政策→優(yōu)惠估價、州所得稅退稅…等 2.耕作權法→農民不受土地使用行動與限制的影響 3.發(fā)展權取得→取得接近都市地區(qū)資源地的發(fā)展權 4.農業(yè)與森林分區(qū)管制→土地僅可作為農耕、畜牧、開方空間活 動、以及有限之建築使用。反對此策略的學者認為→22(二)特別區(qū)域保護保護都市發(fā)展免於受到自然災害之威脅、保存瀕臨危險或受到威脅物種之棲息地、同時也兼顧維護景觀等目的。特別地區(qū) 1.海岸地區(qū)

2.危急地區(qū) 3.瀕臨危險棲息地區(qū) 4.景觀保護地區(qū)(二)特別區(qū)域保護23美國都成長管理之規(guī)劃管制課件24(三)農村成長管理避免農村地區(qū)無發(fā)展計畫、不協調的發(fā)展模式、農地生產環(huán)境的破壞與公共設施成本增加。集約式發(fā)展

集約農舍→非鄉(xiāng)村區(qū)農村成長管理策略

1.促進農村地區(qū)經濟活力 2.農村集合發(fā)展 3.績效評估 4.農地整合 →提升經濟考量(三)農村成長管理25美國都成長管理之規(guī)劃管制課件26(四)都市圍堵(都市控制)

促進緊密、連續(xù)的發(fā)展型態(tài)

提高公共設施成本之有效性，同時保存目前不適合發(fā)展的開放空間。都市圍堵的目標

期望保存重要農地與森林、有效提供公共設施、減輕環(huán)境汙染、提供足夠之土地供住宅、遊憩等開放空間。採用成長管制線的概念 (四)都市圍堵(都市控制)27美國都成長管理之規(guī)劃管制課件28一致性概念其他考量因素都市圍堵策略 1.分區(qū)管制 2.填補與再發(fā)展→都市更新 3.新社區(qū)開發(fā)→我國也有執(zhí)行的策略 4.工作－住宅平衡→減少交通成本（實際交通費＋交通時間） 5.都市分期發(fā)展→劃定都市保留區(qū) 一致性概念29(五)設施完備率、時機與規(guī)劃(公共設施供給)此策略的目的（土地開發(fā)的準則） 開發(fā)時機、開發(fā)量、公共設施容量或社區(qū)所願意容納量間的平衡公共設施供給策略

1.公共設施完備標準→由開發(fā)單位自行提出公共設施量 2.分期成長系統→與地區(qū)主要計畫作整合 3.成長率系統→控制都市成長總量、成長率(運用於快速成長地區(qū)) 4.容受力系統→生態(tài)與自然科學之概念結合人口成長產生的容受力控制(五)設施完備率、時機與規(guī)劃(公共設施供給)30(六)公共設施財務

開發(fā)影響費 1.外部成本→內部化 開發(fā)業(yè)者在開發(fā)的過程中，將其所造成對環(huán)境之負面影響以及增加現存公共設施需求的部份(外部成本)，要求開發(fā)業(yè)者負擔開發(fā)義務，以解決公共設施需求增加的問題(內部化)。 2.「成長」付費與「收益者」付費

(六)公共設施財務31公共設施財源籌措方式與成長管理間之關聯 1.受益者付費原則之落實可促進土地使用效率以及公平性之提 升。 2.可抑制缺乏效率之低密度都市蔓延。 3.可有效利用既有設施，降低平均成本。 4.可避免既有開發(fā)補貼新開發(fā)之現象。 5.可確保新開發(fā)案之公共設施供應，確保開發(fā)品質。 6.可籌措土地及建造成本，以及營運與維護成本。公共設施財源籌措方式與成長管理間之關聯32(七)行政回應

將有效降低人力成本與開發(fā)之不確定性、提昇開發(fā)意願。行政回應策略 1.標準式許可→制度化的標準審查 2.條件性標準→明確、目標性之標準 3.都市擴大審查→定期檢討都市發(fā)展現況與合理性 4.加速審查→限時審查(七)行政回應33六、美國都市成長管理與英國開發(fā)許可制度之比較制度都市成長管理開發(fā)許可制度實施背景戰(zhàn)後都市地區(qū)人口快速成長，造成對社區(qū)居住環(huán)境、公共設施之衝擊，與土地環(huán)境資源的破壞。戰(zhàn)後福利國家理念之實施及都市成長造成之環(huán)境問題與戰(zhàn)後重建工作之需要。實施基礎

土地使用分區(qū)管制規(guī)則為基礎，由州政府確立法源。土地使用分區(qū)管制規(guī)則為基礎，並透過結構計畫與地方計畫加以指導規(guī)範。六、美國都市成長管理與英國開發(fā)許可制度之比較制度都市成長管理34行政組織重視部門間與上下位計畫間之協調工作。重視部門間對開發(fā)管制之意見溝通。土地使用強調土地開發(fā)的時間性、外部性與均衡性問題，採取多目標策略組合性方式。開發(fā)許可制度適用於全國各類之土地使用變更及地表上、下之開發(fā)行為，可有效控制都市蔓延或帶狀蛙躍式發(fā)展的情況。行政組織重視部門間與上下位計畫間之協調工作。重視部門間35開發(fā)義務透過開發(fā)捐（影響費、聯繫費）之課徵，將開發(fā)或變更所產生的外部成本，適度予以內部化。透過規(guī)劃協議方式使開發(fā)者同意負擔某種程度的社會責任，如公共設施付費或限制某種使用等，負擔規(guī)劃義務。救濟措施民眾對計畫內容或執(zhí)行結果傷害土地使用之經濟效益，可向都委會提出訴願，透過公聽會方式協調爭議，亦可向法院提出告訴，依法處理。建立一套申訴管道，對