物業(yè)管理收費(fèi)難的法律思考

隨著市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)管理行業(yè)的規(guī)模和內(nèi)容都取得了迅速的發(fā)展。物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè),在我國雖然只走過20多年的發(fā)展歷程,但是它卻已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)中充滿活力的一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)。然而,隨著住房制度改革的不斷深化,業(yè)主維權(quán)意識的不斷提高,業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和糾紛也在不斷地增多。業(yè)主因?yàn)榉课葙|(zhì)量、服務(wù)、保安、綠化等問題拒交物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)收費(fèi)難已成為制約物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要因素。為了維持企業(yè)的生存,一些物業(yè)管理企業(yè)以降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來減輕企業(yè)負(fù)擔(dān),或加大小區(qū)停車收費(fèi)及地下室出租來增加企業(yè)收入。但是隨之造成的是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降、小區(qū)不規(guī)范收費(fèi)、小區(qū)安全問題得不到保障等現(xiàn)象的發(fā)生,從而導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)管理公司的矛盾日益惡化,正常的物業(yè)管理等服務(wù)工作不能展開。一、當(dāng)前分析(一)物業(yè)物業(yè)管理體制不健全開發(fā)商在工程建設(shè)和銷售過程中出現(xiàn)的問題,如:房屋建筑質(zhì)量、規(guī)劃的配套設(shè)施不到位、項(xiàng)目分期開發(fā)影響居住環(huán)境、虛假承諾、售后服務(wù)不到位等,即使在業(yè)主收房后,這些問題仍然得不到有效解決。而一些物業(yè)公司成立之初即為房產(chǎn)開發(fā)商的子公司,前期物業(yè)都是由房產(chǎn)開發(fā)商委托其子公司進(jìn)行管理的,再加上物業(yè)公司和房產(chǎn)公司的這種特殊關(guān)系,業(yè)主自然將矛頭對準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)。而面對這些問題時(shí),物業(yè)管理企業(yè)又缺乏對開發(fā)商的有效制約措施,不能從根本上解決業(yè)主面臨的問題,從而引發(fā)業(yè)主以拒交物業(yè)管理費(fèi)的方式來維權(quán)。(二)有關(guān)業(yè)主，請1.物業(yè)服務(wù)付費(fèi)理念缺乏盡管我國住房已經(jīng)實(shí)行商品化,但是業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)市場意識還沒有完全形成,花錢買服務(wù)在一些業(yè)主看來是“沒有道理的”。業(yè)主既希望有成熟的物業(yè)管理,又不愿意承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。少數(shù)業(yè)主甚至在交了物業(yè)服務(wù)費(fèi)后,把一些不應(yīng)該由物業(yè)管理企業(yè)來承擔(dān)的內(nèi)容也交由物業(yè)管理公司來打理。由于物業(yè)管理服務(wù)行為是基于合同和業(yè)主公約而提供的公共性服務(wù),而非個(gè)性化服務(wù),不可能滿足少數(shù)業(yè)主在服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)上的個(gè)性要求。服務(wù)付費(fèi),就好像用水用電要交費(fèi),收看有線電視要付費(fèi)一樣。然而住宅小區(qū)的一些業(yè)主消費(fèi)觀念滯后,特別是小區(qū)中的中老年人、農(nóng)村遷移到城里的人們,由于收入偏低,再加上物業(yè)服務(wù)付費(fèi)理念跟不上,有的業(yè)主甚至還沿襲著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的觀念,房管所管理房屋一切,而業(yè)主只要交衛(wèi)生費(fèi)就行。這樣的現(xiàn)象,從老城區(qū)拆遷安置到新小區(qū)的尤其明顯。少數(shù)業(yè)主選擇了拒交物業(yè)費(fèi)的維權(quán)方式,實(shí)際上等于忽視了作為物業(yè)“主人”和“第一責(zé)任人”的地位,進(jìn)而也造成物業(yè)管理企業(yè)的入不敷出。2.物業(yè)服務(wù)提供者的安全責(zé)任由于目前居住小區(qū)財(cái)物盜竊現(xiàn)象比較普遍,業(yè)主把物業(yè)服務(wù)與物管公司是否盡職混在一起,有的業(yè)主不管物業(yè)服務(wù)公司是否已經(jīng)履行了物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé),均將被盜的安全責(zé)任推到物業(yè)服務(wù)公司的身上,甚至有部分業(yè)主認(rèn)為我已經(jīng)交了物業(yè)服務(wù)費(fèi),物業(yè)服務(wù)公司理所應(yīng)當(dāng)?shù)谋ＷC我的財(cái)物安全,做到萬無一失。如果我的財(cái)物失竊了,就可以此作為自己拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由。無論是新居住小區(qū),還是老小區(qū)均存在以上現(xiàn)象。3.物業(yè)公共設(shè)施維護(hù)不到位現(xiàn)在業(yè)主維權(quán)還是以個(gè)人為主,很少會有通過業(yè)主委員會來主動維權(quán)的。而事實(shí)上因?yàn)闃I(yè)主個(gè)人維權(quán)成本太大,費(fèi)時(shí)費(fèi)力,效果不理想。一些不良物管公司正是抓住這個(gè)特點(diǎn),對物業(yè)公共設(shè)施往往維護(hù)不到位。對于一些老住宅小區(qū),由于一些基礎(chǔ)設(shè)施不到位,需要增添相關(guān)的設(shè)施。如自來水公司、電信部門、電力部門在小區(qū)里增建管網(wǎng)等。在為市民帶來便利的同時(shí),卻忽視了對小區(qū)的公共設(shè)施的維護(hù)。在小區(qū)里隨意開挖,導(dǎo)致路面破損嚴(yán)重,修復(fù)又不完善。當(dāng)業(yè)主們看到小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施被破壞,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行監(jiān)管的職責(zé)而沒有盡到其職責(zé)時(shí),業(yè)主便以此拒交物業(yè)管理費(fèi)。4.物業(yè)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)由于一些業(yè)主的消費(fèi)觀念、消費(fèi)意識沒有完全樹立起來,一些業(yè)主欠交了物業(yè)服務(wù)費(fèi)后,另一些業(yè)主看到欠交物管費(fèi)的不交了就不交了,也產(chǎn)生了從眾心理,特別是想到如果交了物管費(fèi),物業(yè)公司撤走了,將享受不到物業(yè)服務(wù),擔(dān)心物業(yè)管理費(fèi)白交。從而導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)不交面進(jìn)一步的擴(kuò)大,形成惡性循環(huán)的狀況。(三)房地產(chǎn)管理公司1.物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不高,對從業(yè)人員缺乏素質(zhì)和能力服務(wù)理念差。物業(yè)公司本應(yīng)該根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的要求履行服務(wù),但一些服務(wù)企業(yè)把自己的身份當(dāng)作管理者,而不是服務(wù)者。把自己凌駕于業(yè)主之上,根本沒有把業(yè)主作為平等的被服務(wù)者主體來看待,又不能及時(shí)溝通,及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和解決問題。服務(wù)人員的素質(zhì)低。物業(yè)管理主管部門對物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)有明確的要求,從業(yè)人員必須經(jīng)過相關(guān)專業(yè)培訓(xùn),并持有上崗證。但物業(yè)服務(wù)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè),在二三線城市發(fā)展時(shí)間不長,一些房產(chǎn)公司把物業(yè)公司作為安排親朋好友“肥缺”的一個(gè)主渠道,認(rèn)為招幾個(gè)保安、保潔就可以開展工作了。又因?yàn)槲飿I(yè)人員的工資低(保潔、保安目前60%以上的人員的還沒有達(dá)到最低工資標(biāo)準(zhǔn)),人員的流動性非常大,很難留住或招到優(yōu)秀的管理人才,因而從業(yè)人員解決問題的能力較弱。物業(yè)公司服務(wù)不到位,少服務(wù)、不服務(wù)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。尤其是小區(qū)清潔、保安、裝潢垃圾清運(yùn)、樓道保潔等內(nèi)容,不少小區(qū)未能按事先承諾的標(biāo)準(zhǔn)兌現(xiàn),調(diào)查中住戶對雜物堆積、電子防盜門不及時(shí)維修等現(xiàn)象更為不滿。正是由于存在上述原因,造成許多業(yè)主拒付物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象。2.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的公布并沒有統(tǒng)一按照規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度,每年公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況,接受業(yè)主的監(jiān)督”。在對中小城市住宅小區(qū)的了解中,多數(shù)小區(qū)沒有按規(guī)定將物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在小區(qū)進(jìn)行公布,有的只是在物管辦公室或門口值班室張貼自行打印的打印稿,根本沒有使用由物價(jià)部門監(jiān)制的統(tǒng)一價(jià)目表。然而,業(yè)主對自己所繳納的管理費(fèi)用的支出有知情權(quán),物業(yè)管理企業(yè)沒有對財(cái)務(wù)明細(xì)公開,這恰恰又給業(yè)主們留下了虛假虧空的想象和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高和亂收亂支的懷疑。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)難物業(yè)服務(wù)提供的是一種公共產(chǎn)品,它與電力、自來水、有線電視、電話等服務(wù)有較大的差別。物業(yè)服務(wù)提供的綜合服務(wù)不可能實(shí)行一對一的服務(wù),對欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主沒有一種強(qiáng)有力的限制措施,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可能像電力部門、自來水公司、廣播電視臺、電信部門對欠費(fèi)的用戶實(shí)行停電、停水、停播、停使用的手段。由于物業(yè)管理企業(yè)缺少相應(yīng)的救濟(jì)渠道,解決收費(fèi)難更是成為頭痛的問題。物業(yè)服務(wù)公司只能通過上門溝通,對欠費(fèi)的業(yè)主需要反復(fù)多次的索要。據(jù)調(diào)查了解能主動到物業(yè)服務(wù)公司上交物業(yè)費(fèi)的約為40%-70%,剩下的一部分只能是通過上門收取。一些物業(yè)公司一年中短的要用一個(gè)月時(shí)間收費(fèi),長的要用三個(gè)月的時(shí)間來收費(fèi)。物業(yè)人員非常的辛苦,加班加點(diǎn),有時(shí)一晚收不到幾戶。雖然通過訴訟收費(fèi)可以幫助解決部分業(yè)主欠費(fèi)的問題,但畢竟這是下下之策,無奈之舉。這不僅使物業(yè)服務(wù)公司耗時(shí)耗力大,而且還使物業(yè)公司與業(yè)主之間產(chǎn)生情感的隔閡,甚至造成雙方矛盾對立,不利于物業(yè)服務(wù)工作的開展。(四)政府和社會1.登記無效的物業(yè)服務(wù)一些炒房者的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取更難,特別是外地炒房者,聯(lián)系上都很難,收費(fèi)就更難。由于炒房者轉(zhuǎn)讓房屋,進(jìn)行權(quán)屬登記時(shí),沒有制度和措施可以強(qiáng)行約束出讓方要求交清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。而根據(jù)《國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:房屋的受讓人不對房屋受讓前產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)負(fù)責(zé)。導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)轉(zhuǎn)讓前這段時(shí)間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)索要無門。2.房屋的既合又難拆遷安置的業(yè)主,由于拆遷后不是安置在原地。一些業(yè)主對原地有感情,再加上房屋在原地升值快,生活方便,而拆遷安置的地方相對于原地生活的便利和房屋的保值、升值等均有較大的偏差,周邊的配套又跟不上,業(yè)主心里上難免會產(chǎn)生一些不平衡。同時(shí)拆遷安置后的房屋產(chǎn)權(quán)證滯后等方面的原因,也使大部分拆遷業(yè)主不愿意交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。3.物業(yè)服務(wù)的交在拆遷安置小區(qū)里,這類人員相對較為集中。因?yàn)檫@些人生活本來就很困難,再加上他們以前沒有交過物業(yè)服務(wù)費(fèi),水、電都有可能免費(fèi)的使用。他們有的是不想交,有的也確實(shí)交不起。而這些小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)本來就很低,小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施又不盡人意,7‰物業(yè)用房和維修資金又不到位,要由管理該小區(qū)的物管公司來承擔(dān)這些社會問題就更難了。4.房屋空置率由于存在房價(jià)預(yù)期升值和炒房行為推動房產(chǎn)過度開發(fā),導(dǎo)致目前房屋空置率增高。2011年全國商品房空置率達(dá)74%,2007年全國商品房空置面積12355萬平方米,同比增長7.9%,中小城市房屋空置率也逐年增高。在一些新開發(fā)的偏遠(yuǎn)小區(qū),空置率會更高,入住率還不到30%。而管理入住率低的小區(qū)與入住率高的小區(qū)并沒有多少區(qū)別,如保潔、綠化、保安、維修等一樣都不能少,而這些費(fèi)用支出又必須保證。空置房收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)只是入住房的70%,這些小區(qū)的7‰物業(yè)用房所帶來營業(yè)收入也相當(dāng)?shù)?甚至沒有收入,更不用說其他服務(wù)收費(fèi)。迫于公司生存壓力,物業(yè)管理企業(yè)不得不相應(yīng)地提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),這不僅增加住宅小區(qū)業(yè)主的負(fù)擔(dān),而且也增加物業(yè)管理的收費(fèi)難度。5.物業(yè)小區(qū)的管理難度大,物業(yè)等設(shè)施、設(shè)備利用率不高,管理效率低在規(guī)劃小區(qū)建設(shè)中,部分開發(fā)商只考慮了銷售和方便交通,而忽視物業(yè)管理,造成小區(qū)出口多,物業(yè)分散,從而增加了物業(yè)管理成本和管理難度。中小城市住宅小區(qū)的物業(yè)建筑面積相對比較小,盡管物業(yè)小區(qū)雖小,但也同樣必須配備安保、保潔、工程、綠化、財(cái)務(wù)等管理人員。隨之帶來的是人員、設(shè)備的利用率非常低,這顯然會造成財(cái)務(wù)支出費(fèi)用高,管理效率低的局面,人員培訓(xùn)也非常困難。而面積較大的小區(qū)也存在進(jìn)出通道太多的問題,基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃不合理的問題,有的門崗甚至形同虛設(shè),頻頻發(fā)生被盜事件也在所難免。二、提高經(jīng)濟(jì)效益,體現(xiàn)環(huán)境效益物業(yè)管理的目的是以現(xiàn)代化的經(jīng)營管理手段為廣大業(yè)主服務(wù),創(chuàng)造安全、方便、整潔、舒適的居住和工作環(huán)境,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一和同步提高?！扒蓩D難為無米之炊”,物業(yè)管理費(fèi)用的收取,也是企業(yè)生存與發(fā)展的前提,那么如何破解物業(yè)管理收費(fèi)難的問題呢?(一)明確權(quán)力運(yùn)行的方式,確保物業(yè)管理依法有法可依為保證物業(yè)管理有章可循,按章辦事,必須加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作。立法工作的重點(diǎn):一是盡快出臺地方性《物業(yè)管理暫行規(guī)定》,明確政府物業(yè)管理主體和專業(yè)部門按職責(zé)分工,并對物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督;明確業(yè)主、管委會、物業(yè)管理公司、政府職能部門等各方的權(quán)力和義務(wù)關(guān)系;明示從前期管理到日常管理,管理用房,管理經(jīng)費(fèi)和獎(jiǎng)懲等一系列物業(yè)管理規(guī)范,各自職責(zé)、各方的責(zé)權(quán)等均必須以法制的形式確定下來,明確政府行使監(jiān)督指導(dǎo)權(quán),管委會行使主權(quán)、物業(yè)公司行使管理服務(wù)權(quán),以適應(yīng)物業(yè)管理的權(quán)威性、統(tǒng)一性、專業(yè)性、綜合服務(wù)性、有償性等要求。二是圍繞物業(yè)管理的基本法規(guī),擬定和出臺相應(yīng)配套規(guī)章和行業(yè)規(guī)范。例如《物業(yè)管理暫行規(guī)定實(shí)施細(xì)則》、《物業(yè)管理公司管理辦法》、《物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)管理公司管理運(yùn)作規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)的合約、章程示范文本等,以增強(qiáng)物業(yè)管理的法律監(jiān)督保障效力,使之依法管理、規(guī)范活動,確保物業(yè)管理健康發(fā)展。三是對已出臺的涉及物定管理政策,要根據(jù)實(shí)施過程中出現(xiàn)的新問題、新情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)男抻?、補(bǔ)充和完整,以適應(yīng)新形勢的需要。此外,物業(yè)管理公司接管物業(yè)后還要制定物業(yè)管理收費(fèi)細(xì)則,建立完善費(fèi)用管理制度。充分運(yùn)用已出臺的法規(guī),做到收費(fèi)有章可循,按章辦事。(二)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理政府應(yīng)在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方面采取新的舉措,結(jié)合行業(yè)實(shí)際運(yùn)作需要,通過完善行業(yè)立法,規(guī)范行業(yè)相關(guān)管理,擬指定物業(yè)收費(fèi)定價(jià)的指導(dǎo)機(jī)制,并成立價(jià)格指導(dǎo)專家小組,為住宅小區(qū)的收費(fèi)定價(jià)提供專業(yè)的評審意見、建議,進(jìn)一步理順物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理,促進(jìn)物業(yè)管理的市場化進(jìn)程。對亂收費(fèi)的物業(yè)管理公司,應(yīng)給予重罰。情節(jié)嚴(yán)重的需限制其經(jīng)營。建立物業(yè)管理事前防范機(jī)制,減少民事糾紛。建立事前防范機(jī)制,小區(qū)的水、電管線和計(jì)量表直接由供水、供電部門接入每一戶家中,做到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用,并由這些單位依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、保養(yǎng)的責(zé)任。避免物管公司直接向業(yè)主收繳水、電的等費(fèi)用,以減少業(yè)主與物管公司的矛盾。(三)物業(yè)管理公司的私法機(jī)制不健全當(dāng)業(yè)主違規(guī)時(shí)或違約欠費(fèi)時(shí),物業(yè)管理公司必須具備有效的方法進(jìn)行監(jiān)管和保護(hù)自己的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān),作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)不具有行政權(quán)力,因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取任何強(qiáng)制措施,它所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)向業(yè)主及施工單位提出意見,或者向有關(guān)行政管理部門報(bào)告,而不能直接采取有效的行政制裁手段。目前物業(yè)管理公司的作法通常是斷電斷水,但由于這種作法缺乏法律上的依據(jù),往往會遭到拒交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主的強(qiáng)烈反對,致使矛盾激化。如小區(qū)以用磁卡買電買水的方式來控制管理費(fèi)及其他費(fèi)用的交付,實(shí)踐證明是這是一種比較有效的方法。(四)制訂物業(yè)管理方案讓物業(yè)管理由“后續(xù)部隊(duì)”變成“先行官”。物業(yè)管理要從圖紙?jiān)O(shè)計(jì)開始就參與房地產(chǎn)開發(fā)的全過程,從管理和服務(wù)的角度提出意見和建議。物業(yè)管理的早期介入可對房屋銷售起著指導(dǎo)作用。如果物業(yè)管理早期介入,那么,物業(yè)管理企業(yè)將會配合開發(fā)商在物業(yè)的建設(shè)與銷售上制訂可行性方案,并依據(jù)開發(fā)樓盤的總體規(guī)劃,拿出既可行又有新意的方法,真正體現(xiàn)“以人為本,居有所值”?！百|(zhì)量是企業(yè)的生命”,物業(yè)管理的早期介入,將參與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的修改及工程施工,了解工程進(jìn)度,加強(qiáng)對隱敝工程的驗(yàn)收,并根據(jù)日后管理、維修、保養(yǎng)、服務(wù)的需要,及時(shí)向開發(fā)商提出設(shè)想和建議,防患于未然,變“事后彌補(bǔ)”為“事前預(yù)防”。早期參與房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目的管理,進(jìn)行及時(shí)有效地維護(hù)、修繕與整治,不斷提高服務(wù)檔次。(五)物業(yè)服務(wù)市場化重視財(cái)務(wù)管理,加強(qiáng)工程管理,節(jié)能降耗,有效地控制或降低成本,也能為物業(yè)管理企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益。對物業(yè)管理資源進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整,根據(jù)市場情況和物業(yè)管理公司自身特點(diǎn),將不具備競爭力的、運(yùn)作成本不合理的業(yè)務(wù)(如清潔,某些機(jī)電維保)分包出去。這樣不僅大幅度降低成本,還能使物業(yè)管理公司集中精力和資源來發(fā)展自已的優(yōu)勢項(xiàng)目,也能達(dá)到很好的經(jīng)營效果。另外,物業(yè)管理企業(yè)按照有關(guān)部門的規(guī)定,根據(jù)自身提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)核定的服務(wù)收費(fèi)價(jià)格或業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商確定的價(jià)格必須在小區(qū)公布,定期公布經(jīng)業(yè)主委員會審核繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況,主動接受業(yè)主的監(jiān)督。這不僅能提高業(yè)主對企業(yè)的信任度,也利于提高業(yè)主參與物業(yè)管理的主動性和自覺性,促進(jìn)企業(yè)服務(wù)水平的提高。(六)加強(qiáng)從業(yè)人員能力建設(shè)物業(yè)管理要求運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)維修養(yǎng)護(hù)技術(shù),為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。業(yè)務(wù)水平的高低直接關(guān)系到管理和服務(wù)的質(zhì)量,物業(yè)人員必須掌握新的科學(xué)管理方法和現(xiàn)代化的管理手段。因此物業(yè)公司必須大力加強(qiáng)人才培養(yǎng),根據(jù)物業(yè)管理公司人員分為領(lǐng)導(dǎo)層、管理層和技工層特點(diǎn),有針對性地定期或不定期地對物業(yè)管理公司的從業(yè)人員進(jìn)行政策法規(guī)和崗位技能培訓(xùn),鼓勵(lì)員工參加成人教育、自學(xué)成才,派出有關(guān)人員去兄弟單位參觀學(xué)習(xí),吸取經(jīng)驗(yàn),逐步實(shí)行從業(yè)人員上崗和“物業(yè)管理資格證”制度。物業(yè)公司員工佩證上崗、掛牌服務(wù),以便公司考核和住戶監(jiān)督。要抓好員工思想,政治素質(zhì)教育,努力培養(yǎng)員工的服務(wù)意識。建立一支思想政治素質(zhì)優(yōu)良、管理與服務(wù)水準(zhǔn)較高,綜合業(yè)務(wù)技能強(qiáng)的物業(yè)管理隊(duì)伍。使員工了解物業(yè)管理其實(shí)是對人服務(wù),從業(yè)人員要擺正自己的位置,二者之間是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系,不是管理與被管理的關(guān)系,只有以客戶為“上帝”,從服務(wù)質(zhì)量上下功夫,才能和諧企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系,最終贏得市場。(七)強(qiáng)化科技,提升管理效率物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化及物業(yè)管理的復(fù)雜性,要求物業(yè)管理公司必須具備技術(shù)含量較高的管理手段,加強(qiáng)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)的研究和推廣