商鋪銷售活動方案商鋪銷售活動方案1一、背景:1.一期工程已分別于11月18日、12月18日交房，二期工程如火如荼全方面展開，比一期工程同期加緊了步伐。2.本案焦點之一的寧墩中路建設(shè)問題也獲得了突破性進展，大部分路段進入澆筑階段。3.寧墩中路中段出現(xiàn)私人興建門面房和商品房現(xiàn)象。4.有部分客戶主動咨詢和意向購置門面房。5.整個寧國市商鋪行情一片低迷，不容樂觀。二、目的：跟上項目工程進度，準備制訂商鋪營銷方案。適時推出商鋪，確保實現(xiàn)商鋪的銷售目的。三、市場概況：樓盤均價戶型特性銷售狀況備注津河西苑社區(qū)3000元/?O(單層)一二層聯(lián)體偉華公寓3000元/?O(單層)一二層聯(lián)體元月8日開始預訂，現(xiàn)場可優(yōu)惠。上海廣場8396元/?O(沿街)4569元/?O(區(qū)內(nèi))一二層聯(lián)體想(90?O左預定90%以上開善未拿到預售證。注冊資金匯豐花苑3800元/?O(單層)一二層聯(lián)體沿街門面西津公寓3000元/?O(單層)/?/?/宏佳花苑3670元/?O(A區(qū))2070元/?O(B區(qū))只有幾套是單層，剩余是聯(lián)體不到30%A區(qū)是沿街部分B區(qū)是社區(qū)進一步楊帆商都6800元/?O臨河東路4000元/?O臨陽東路3000元/?O臨風南路一二層聯(lián)體交房使用時只銷售出一戶現(xiàn)在已有四戶進場營業(yè)四、市場分析：1.我市商鋪市場現(xiàn)在寧國市善有一部分空置商鋪分散在市內(nèi)各重要鬧市地段，如津河大廈、錦苑廣場、蘇果超市、汽車站、市府廣場等等。典型案例之一：汽車站隔壁有個樓盤，由于其開發(fā)商認為該樓盤占據(jù)了我市的優(yōu)越地理位置，對當時市場預計過高，推出了5800元/?O的單層計算均價。成果造成“死盤”的嚴重后果，至今仍未銷完。由于前期定位和心理盼望值，致使進退兩難的尷尬局面。2.現(xiàn)在我市商鋪的銷售狀況寧國市的房產(chǎn)進入鼎盛時期，競爭也進入白炙化狀態(tài)。面對該市8萬多的城區(qū)人口，多層商品房也幾近飽和狀態(tài)，商鋪的立場就近乎尷尬狀態(tài)。3.本項目分析本項目最大的賣點是本社區(qū)將來擁有600多戶業(yè)主這一龐大的消費群體資源的優(yōu)勢，本產(chǎn)品對本案內(nèi)部消化能力也是一種考驗。本案最大的銷售難點是來自市場本身的問題，供與求的比例。我市各大樓盤都面臨賣不動的趨勢，本案在地理位置上與其它樓盤沒有較大的競爭力。因此，本案必須有合理的定位，科學的規(guī)劃設(shè)計和實事求是適時調(diào)節(jié)的營銷推廣方略。最大的銷售瓶頸是道路問題。五、營銷建議：1.規(guī)劃設(shè)計建議a、進深：12米左右。將商鋪和寧墩路面的距離按國家有關(guān)規(guī)定預留，涉及與社區(qū)內(nèi)建筑物的間距。b、間寬：可根據(jù)銷售狀況定奪，在充足理解市場，分析客戶需求制訂。c、戶形特性：根據(jù)市場需求及本案特性進行可行性分析，制訂。并且在實際建設(shè)中根據(jù)實際銷售狀況調(diào)節(jié)和變更戶型構(gòu)造分割方案和心理準備。d、建筑風格：根據(jù)社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計特性及園內(nèi)的多層和別墅建筑風格，統(tǒng)一呼應同一風格的建筑產(chǎn)品?？紤]美觀、實用、大方的特點。e、體量和面積：如果考慮中溪南路通車的話，不能超出40套。面積控制?O左右。(具體略)2.配套建議車庫和自行車車棚的配套。商鋪對配套的規(guī)定是有輔助銷售作用的，車庫是商鋪銷售中起重要制約作用的配套之一。3.產(chǎn)品定位a、目的客戶定位1.本社區(qū)的業(yè)主和準業(yè)主;2.項目地附近的商販們;3.社區(qū)配套有關(guān)的商家如超市、醫(yī)務站、銀行、郵局之類;4.看中本社區(qū)將來發(fā)展?jié)撡|(zhì)升值空間的有閑散資金的投資者;5.江浙一帶及周邊地區(qū)炒房團;6.再次購房的投資者;7.其別人群。b、市場定位1.本案的一期已經(jīng)交房，已含有一定的人氣。二期工程全方面鋪開，社區(qū)規(guī)模已成大勢。在將來一年內(nèi)，能形成和聚斂如此規(guī)模和人氣的社區(qū)只有本案，含有各方面條件。形成競爭力的樓盤較少，商鋪推出有優(yōu)勢。2.結(jié)合本案特性，本案地理位置對于推出商鋪是存在很大劣勢的，加上我市商鋪行情的.低迷，特別是大致量的產(chǎn)品定位是大忌。3.本案商鋪的推出，其中有一重要銷售制約環(huán)節(jié)是道路的暢通。所謂商鋪沒有人氣就沒有商機，沒有商機就更沒有商業(yè)活動;沒有暢通的交通，商業(yè)活動不能流通，商鋪的吸引力就消失了。如果中溪南路的又一焦點，沒有解決方法，商鋪推廣的可行性要大打折扣，銷售難度能夠想象。4.本案商鋪的定位上重要針對圍繞本社區(qū)配套這一主題，完善本社區(qū)的生活配套。提高本社區(qū)品質(zhì)。因此定位上不能考慮過多的商業(yè)性趨向，而是以本案配套為主，如超市、醫(yī)療站、郵局、銀行之類占絕大份額比例。體量比例應考慮不影響社區(qū)整體規(guī)劃為前提，戶型為框架構(gòu)造，戶型配比考慮靈活的分割銷售(具體略)。c、價格定位由于本案定位重要為了本案的配套完善，定位范疇較狹窄，面對市場供不不大于求的局面。我們對市場的盼望值不能寄予太高。前期定位關(guān)系著規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)等硬性問題，因此本產(chǎn)品的定位現(xiàn)在應作為商鋪推廣工作的首要問題謹慎看待。均價初步暫定5500?000元/?O(具體略)。4.傳輸與推廣建議1.運用與整合我們?nèi)康挠行зY源，調(diào)動我們的宣傳途徑和渠道，宣傳推廣本產(chǎn)品。能夠套用和沿用我們的團購優(yōu)惠政策。2.運用我們頗有成效的客戶帶客戶途徑及輿論效應作好宣傳推廣工作。3.整合本案賣點和制造賣點，通過媒體及多個宣傳途徑和渠道，突出宣傳本產(chǎn)品。4.在商品房銷售過程中，附帶引導商鋪的推廣銷售工作。六、后記：以上草書系初步探索性草案，是筆者在較段時間內(nèi)對現(xiàn)在寧國市房地產(chǎn)市場概況初步調(diào)研之后，起草的非正式性文書。僅供參考，請多包涵。起草人：鮑__商鋪銷售活動方案2在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，并且必須做到位。__商業(yè)城項目是__房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為__市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的典型作品。__商業(yè)城座落于__市城區(qū)北部的__廣場旁，是__地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7000平方米，根據(jù)現(xiàn)在的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)構(gòu)成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1800萬元。通過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步擬定為當代化、多功效的休閑購物商城。根據(jù)這個初步構(gòu)想，結(jié)合現(xiàn)在項目現(xiàn)狀，本營銷公司方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告方略安排、銷售增進等方面都做了全局性和可操作性的敘述。一、項目營銷總體方略營銷總體方略是認真分析、科學劃分并精確切入目的市場，通過全方位地運用營銷方略，最大程度提高項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全方面樹立和提高公司形象及項目形象。概括本項目的營銷總體方略，能夠簡述為“五個一”，即樹立一種新銳概念、倡導一種財富理念、提煉一種鮮明主題、啟動一種前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風暴。二、項目營銷目的方針根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷方略，擬訂本項目的營銷目的方針以下，作為本項目營銷工作大綱的完善和充實。1.樹立一種新銳概念：休閑式購物商業(yè)。2.倡導一種財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。3.提煉一種鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。4.啟動一種前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，重要面對年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。5.醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為當代全新的休閑商業(yè)，力求推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一種全新市場里掀起一場熱銷風暴。商鋪銷售活動方案3主題活動營銷：曾經(jīng)有一種做女裝的加盟商是這樣去做的，諸多女孩子都膽怯撞衫，因此加盟商就做了這樣一件事情——“撞衫交流大會”。把諸多買過他們家衣服的人在某年某月某日穿著買他們家品牌的衣服來這里參加一種大型的Party，來了之后就開始找和自己穿的衣服同樣的人，穿同樣的人最多的那一組豪華禮物贈予，同時讓他們交流為什么購置這件衣服，心得是什么?同時尚有一種互相交朋友的機會，由于大家選的同一款衣服一定有諸多共同點，也會有共同語言，因此很快就能成為朋友。有一種顧客他們家孩子結(jié)婚，這時候他們得去送女兒得出嫁，陪嫁當天，男主人就把一款衣服同一種顏色的一下買了八件，他們的女方去婚禮現(xiàn)場一人穿一件，當下車那一剎那，同一款衣服特別地扎眼，陣勢特別地強大，非常地震撼。把原來是撞衫這樣一種不容易解決的問題，做成了一種非常好的主題活動，任何事物沒有絕對的壞，也沒有絕對的好，重要是看我們?nèi)绾胃雍玫厝?。便宜營銷：當品牌在推廣的時候某些朋友沒有這方面的預算，做促銷推廣價格又高，廣場里邊的LED大屏，費用也非常高。這里有一種辦法，能夠在你的目的的社區(qū)印一批非常精美的樓層貼，不干膠的貼。要設(shè)計的非常的美麗，貼在人家門上他舍不得把它撕下來，就達成效果了。因此你進社區(qū)里邊挨家門貼上就行了。有的保安不讓進，想方法一定能進去的。因此這時候當這家的主人下班回來開門的時候，一眼就看到那個美麗的門貼，幾層幾號，尚有你的LOGO，你的電話，一看太美麗了，舍不得揭下來，同時標明他們家是幾門幾門，這是非常好的一種方式。這就是一遍兩遍三遍不停不停地去催眠，甚至達成一想起買衣服就會想到你們家品牌的一種程度，這就成功了，并且你花的錢極少，影響力還非常地大。人海營銷：首先能夠請諸多顧客，也能夠請諸多導購，或零促去做人海戰(zhàn)術(shù)，現(xiàn)在做的最佳的就是手機品牌，每當大型節(jié)假日的時候，做推廣活動最激烈的就是做手機的公司。舉著牌子的、用喇叭喊的、發(fā)宣傳單頁的等等，把這種方式應用在服裝公司中效果也較好。有一種品牌就是這樣做的，他組織了一批人，全部的督導到一種市場，全部的物料都做好，有舉牌子的、同時有發(fā)宣傳單的、尚有拿喇叭喊的，大家排成一排在街上走，諸多顧客看到這個品牌宣傳就來到他的店鋪，生意做的非常地好，宣傳效果非常的逼真，接下來我跟大家具體的分解這個活動如何去準備和實施。首先分這幾個階段：第一策劃活動;第二準備工作;第三促銷實施;最后總結(jié)。策劃活動首先要考慮店鋪的數(shù)量統(tǒng)計;第二個是店鋪往年業(yè)績的統(tǒng)計，由于有了數(shù)量統(tǒng)計就懂得去年的同期比是多少，把往年的業(yè)績也統(tǒng)計出來，看看這個活動結(jié)束之后能賺多少錢，業(yè)績能提高多少;第三是競爭品牌的分析，競爭品牌的位置、店鋪數(shù)量、各店導購的數(shù)量、現(xiàn)在他有無活動、尚有以往數(shù)據(jù)的分析;第四個是本都市各品牌曾經(jīng)做過的促銷類型分析，其它的競爭品牌做過哪些方式，沒有的方式他們有無，如果把沒有用過的方式做出來，就會產(chǎn)生一種爆炸式的效果;第五是店鋪現(xiàn)在導購的人數(shù)尚有顧客的分析，能夠?qū)㈩櫩头譃锳類、B類、C類、D類。由于你做活動的時候可能給A類顧客B類顧客發(fā)的信息比較多。同時導購的數(shù)量你得懂得，出去宣傳需要幾個人?店鋪需要幾個人?人手不夠怎么辦?我從哪里去招?通過什么渠道去招?第六是促銷類型的擬定，及促銷主題的擬定。把這個促銷類型選擇一種區(qū)域，沒有玩過的或是玩過的，三四年以前的，再拿過來應用，同樣的效果較好;第七個是店鋪臨促人員，需求的數(shù)量統(tǒng)計，尚有他的物料的準備。我們這幾點做好了，前面的策劃活動要做到很細的程度。接下來就開始做準備工作，首先促銷業(yè)績目的的制訂，促銷之前業(yè)績是多少?促銷之后我們業(yè)績應當增加百分之多少?第二是促銷活動日期的制訂，另首先是多個物料的準備，無論是你的牌也好，DM單也好，小喇叭也好，還是店內(nèi)的爆炸貼也好，這些物料都要準備齊全。這個制作也比較簡樸，接下來就是本次促銷管理人員的分派，每店一種負責人由于這樣能更加好地去把控這個店，在促銷整個活動之中哪些做得不好?如何更加好的去改正?接下來我們每個店的負責人對于細節(jié)進行實施，做得不好，不好在哪里?及時的改正，做的好也繼續(xù)發(fā)揚下去，因此任何工作都跟這個負責人有關(guān)，各店零促的數(shù)量要制訂下來。促銷人員從哪里來?能夠朋友介紹或者從學校招某些學生作為臨促，也能夠從大街上找，大街上有諸多發(fā)宣傳單的人，把他拉過來能夠作為一種儲藏人員。人找完了之后你還得去選拔臨促，李坤恒老師告訴我們能夠這樣選人：“來，你們這一群人里邊誰上前臺來，給我唱一首歌，前三個唱歌的人留下?！边@一種方式選完了，首先選出這三個人。接下來給他們某些產(chǎn)品知識資料背，半個小時的時間，誰背過了上前邊給全部人去背，前三個人留下。這就留下了六個人，這六個人相對來說敢背的人做事比較認真，敢唱歌的人比較主動某些，選好人之后就開始做某些簡樸的培訓。臨促選拔完了，最后來一種誓師大會，這樣我們?yōu)榱颂岣邩I(yè)績就會全力以赴。促銷實施的過程就比較簡樸了，負責人提前領(lǐng)好物料，到那里做好準備，早會的激勵，現(xiàn)場的把控，突發(fā)事件的'應急方法，晚會總結(jié)等等。后期的總結(jié)里將業(yè)績做對比，我們就懂得本次活動好在哪里，做得成功與不成功，通過上次那個品牌做的業(yè)績非常成功，他業(yè)績提高了怎么樣，活動優(yōu)缺點及改善的辦法，跟以前的活動對比好在哪里，不好在哪里，做一種較好的總結(jié)。事件營銷：曾經(jīng)有一種加盟商是這樣做的，雷鋒紀念日那一天，他們噴了一種很大的雷鋒噴繪牌豎在店鋪門口，上面寫著：“大簽名“，為了紀念雷鋒同志，我們要學雷鋒做好事，這就是活動的主題。如果別人有做好事的意愿，就在上面簽上自己的姓名。由于萬人簽名的活動就豎在你門前，因此對店鋪來說是一種較好的宣傳，這就是事件營銷。之前也有諸多品牌運用釣島事件做宣傳。其中有一家店鋪是這樣做的，當你走進店鋪就要大喊一聲：釣島是中國的!之后就會給你打八折。如果你再跺一腳大聲說:日本是中國的!就給你打六折。背面這句話即使是開玩笑,其實只是一種事件營銷,一種推廣，也是一種方略。因此現(xiàn)在商家很聰穎，他們是把事件結(jié)合在一起去做的。校園營銷：諸多做童裝的公司做校園營銷能夠以贊助的方式，例如開運動會，能夠?qū)⒎b當做第一名或者前三名的獎品，會給他們一種感覺：穿上你的衣服或鞋子他就是第一，因此別人看到你這個品牌就認為他是第一。你的價值也就起來了，你的影響力也起來了。尚有一種加盟商朋友這樣和李老師分享的，他說：“李老師，我在我們地方的學校開始做贊助，我跟校長關(guān)系也不錯，這時候我跟他說我免費給你贊助某些鞋，這樣您考前三名的學生我就免費送給他們?nèi)p鞋，我們的鞋也很高檔”。這時候校長感覺也不錯，這是對孩子的一種激勵，于是學校就打上了一條橫幅：前三名的學生獎勵某某品牌的鞋。孩子們?nèi)タ催@條橫幅的時候，對這個品牌印象越來越深，從學校里邊看到穿這個品牌的鞋的時候，諸多孩子們就肅然起敬：這是好學生。因此它的品牌推廣力度就有了，這是校園去營銷。其實營銷辦法有許多許多，只看我們敢不敢去想，但是我們一定要基于一種最重要的點，就是“落地”。商鋪銷售活動方案4一、項目基本概況城龍花園位于龍崗中心城龍城大道與龍福路交匯處，總占地面積5萬平方米，總建筑面積11萬平方米，共分四期開發(fā)，現(xiàn)在一、二期已入伙。其裙樓商鋪計有35間，總面積約1944.35平方米，商鋪現(xiàn)在基本上空置。二、項目的SWOT分析即使本項目地段位置較為優(yōu)越，但現(xiàn)實又存在著某些影響項目形象的因素，以至裙樓商鋪現(xiàn)在處在滯銷狀態(tài)。因此我們只有充足認識到該項目的優(yōu)缺點，并充足發(fā)揮其的優(yōu)勢，才是本項目在后期的營銷過程中制勝的核心所在。(一)優(yōu)勢點(S)：1、項目現(xiàn)在交通較為便利，地處龍城大道與龍福路交匯處;2、項目地處龍崗中心城一級黃金旺地，發(fā)展前景看好;3、本項目現(xiàn)在為現(xiàn)樓，滿足部分自用型商家即買即用的需求，減少購置者的置業(yè)風險;4、商鋪層高5.4米，設(shè)有夾層，可融合商鋪、倉儲、家居為一體;5、項目開發(fā)商母公司城建集團在深圳含有一定的出名度，對項目的推廣含有一定的優(yōu)勢;◆發(fā)揮優(yōu)勢：A、在項目裙樓的運作過程中，充足渲染項目的區(qū)位優(yōu)勢、交通的便利;B、在項目裙樓的運作過程中，強調(diào)該區(qū)域的發(fā)展前景和由此帶來的商機;C、在項目的推廣時，運用城建集團的品牌優(yōu)勢，增加置業(yè)者與投資者的信心;(二)局限性(W)1、項目所處地段現(xiàn)在人氣不旺，尚不含有以人氣帶動商鋪銷售的條件;2、本項目周邊是長著茅草的待開發(fā)地塊，因而顯得較為荒蕪，對發(fā)展商業(yè)略為局限性;3、該項目以建成多時，但裙樓商鋪始終滯銷，造成一定的負面影響;4、項目裙樓商鋪缺少整體形象定位，主題不鮮明;5、項目裙樓商鋪規(guī)模不大，不利于整體推廣;◆解決辦法：(1)重新對裙樓商鋪進行市場定位，明確目的客戶;(2)擬定經(jīng)營主題，從而以有特色的經(jīng)營方向帶動商鋪的銷售;(3)加大推廣力度，擴大商鋪的暴光率與市場出名度;(4)設(shè)立部分“免息分期付款方式”，減少購房者的置業(yè)門檻，吸引其入市;(三)機會點(O)1、區(qū)位優(yōu)勢的發(fā)揮，輻射周邊地區(qū);2、隨著周邊各大住宅社區(qū)相繼建成與入伙，將帶動周邊的人氣，從而帶動裙樓商鋪的銷售;3、中國的入世，推動經(jīng)濟的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)前景看好;(四)威脅點(T)1、周邊現(xiàn)推向市場的歐景城裙樓商鋪、碧湖花園商鋪等商業(yè)物業(yè)較多，形成很大的競爭力與市場壓力;2、碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競爭;三、商業(yè)模式分析：就現(xiàn)在的商業(yè)模式來看，重要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專業(yè)性商業(yè)模式。(一)綜合性商業(yè)模式這一模式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍服務。商場內(nèi)行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，能夠滿足任一層次消費者的任一生活需求，并且在購物的同時能夠進行飲食、喝茶等休閑活動，拉動場內(nèi)群體消費。從這一種角度去分析，此種模式似乎能夠以全方面網(wǎng)絡(luò)住全部的消費者，并且聚人氣、提消費，應當是抱負的商場模式。但是，事實上這以模式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟態(tài)勢里遭遇了嚴峻考驗，中國亦不例外，并且越是類似于深圳這樣的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，這一模式所體現(xiàn)出來的破舊之態(tài)就越明顯，所面臨的危機就越大。究其因，在于品牌市場的進一步細分，消費者的需求不停的向個性化發(fā)展，使得任何全方面式的經(jīng)營都失去了銷售點的深化機會。不僅僅是由于不樂意，而是由于以現(xiàn)在的商業(yè)品種、品牌發(fā)展速度，沒有任何一種商場的規(guī)模能夠全部承載得下。在每一次割舍之間，都失去了一部分客戶的青睞，從而使之在與各行業(yè)專業(yè)市場的直接競爭中失去了一條又一條的陣線。時至今天，電子通訊、家電家私、大眾服裝，都已紛紛淡出各大綜合賣場。近兩年以來，各名牌綜合商場的整體銷售額持續(xù)萎縮，特別是自去年下六個月開始，深圳各大有名望的商場，均只有食品超市仍然維持人銷兩旺的局面，其它品種的同比額度全方面下降。面對這樣一種形勢，大的品牌商場運用早期積累的`財力與出名度，采用了圈地擴張、活動造勢的手法，力求站穩(wěn)腳跟，在市場重新洗牌之前充實內(nèi)力，再謀求變革性的發(fā)展。而中、小型的綜合商場即使明知危機在即，但由于實力的因素，在現(xiàn)在除了苦苦支撐之外，也無其它應變之法。這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場和大型純商業(yè)物業(yè)，對于本項目的裙樓商鋪從設(shè)計上、規(guī)模上都不適合發(fā)展綜合商場。(二)主題性商業(yè)模式主題的擬定范疇很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一種角度去發(fā)揮，都能找到對應主題。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開經(jīng)營。例如女人世界、男人世界、小朋友世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范疇對品種、品牌進行篩選、過濾，進行有針對性的經(jīng)營。這類模式與其它商業(yè)模式相比，重要在于目的客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。它不局限于某以個行業(yè)，在商品種類上不含有占絕對優(yōu)勢的市場平臺，但它的目的客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟群體，等等。對于這些群體來說，主題商場能夠盡量的滿足他們的異質(zhì)化需求和個性化心理訴求，針對性強。但由于這種商業(yè)模式針對性強的負面影響，客戶范疇窄，將來發(fā)展前景難以預料，市場風險相對較高。并且這種商業(yè)模式規(guī)定：⑴規(guī)?；黝}經(jīng)營獨占面積龐大，與本項目規(guī)模不匹配;⑵規(guī)范化，主題經(jīng)營從管理到經(jīng)營行為都比較規(guī)范，甚至進行網(wǎng)絡(luò)運作，所涉及成本高昂、費用巨大。⑶租金低廉，主題商場普通以較低租金吸納商家聚集入場的經(jīng)營，這對投資者說是最不樂意看到的狀況，于本項目銷售也不利。因此，這種商業(yè)模式也不適合本項目的群樓商鋪。(三)專業(yè)性商業(yè)模式這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為重要依靠，加深品牌與檔次的細分，集中力量滿足全體消費者的某一種特定需求，特別是個性化、異質(zhì)化的心理訴求。如深圳有名的中電信息時代廣場，就是借電子科技、通訊產(chǎn)品的市場風云之勢，在華強北這個大的商圈背景下站穩(wěn)了腳跟;再例如順電家居廣場，以家電市場為重要平臺，全力攬括行業(yè)內(nèi)的品牌精英，加大消費者的選擇余地，力求做到使每個想買家電的消費者都不會轉(zhuǎn)投其它商場的懷抱。這類商業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對性強，專業(yè)化程度高。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場的經(jīng)營能力與盈利空間。因此，對于現(xiàn)在龍崗蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)，它必將帶動其它有關(guān)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，如建材業(yè)、裝飾材料業(yè)等的發(fā)展。因此，對于城龍花園的商鋪，發(fā)展裝飾材料專業(yè)性商業(yè)模式較為可行。四、項目整體定位(一)項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位——裝飾材料專業(yè)商業(yè)模式基于上面對本項目的SWOT分析及多個商業(yè)模式的分析，并結(jié)合我司對該片區(qū)的調(diào)查分析，同時綜合我司在該片區(qū)及以往的操盤經(jīng)驗，我司建議對該項目重新進行市場定位，擬定商鋪的經(jīng)營主題，明確商鋪的經(jīng)營方向，從而帶動商鋪的銷售。本項目位于龍崗中心城，龍城大道與龍福路交匯處，從地理位置這一角度來看，現(xiàn)在地段繁華程度不夠，項目裙樓商鋪規(guī)模不夠大，結(jié)合商鋪成功運作模式的分析，我司建議將本項目裙樓商場定位為裝飾材料一條街。A、標榜龍崗中心城首個專業(yè)裝飾材料一條街，為該區(qū)域樹立起第一面旗幟。B、這樣定位的優(yōu)勢a.為客戶規(guī)避市場風險，堅定投資信心，增加銷售熱度。由于這樣定位，能夠減少與直接競爭對手(如碧湖花園商鋪、碧湖康馨居商鋪)的接觸面?，F(xiàn)在，無論是碧湖康馨居、碧湖花園的群樓商鋪，還是紫薇花園的群樓商鋪，都以滿足消費者的日常生活需求為突破口，且現(xiàn)在空置量較大，如果本項目的群樓商鋪雷同于周邊其它項目，必將增加市場的壓力，加劇市場競爭。在這方面，本項目明顯處在不利地位;b.有深厚的市場容量：我們的這個定位就現(xiàn)在狀況，龍崗的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶動裝飾業(yè)的發(fā)展，并且本項目周邊在建或在售的樓盤較多，這些樓盤入伙后對裝飾材料的需求量較大;c.現(xiàn)在在該區(qū)域?qū)I(yè)的裝飾材料街(城)較少，有著很大的發(fā)展空間;d.項目周邊雖人氣不旺，但交通條件較為抱負，且商鋪前面步行道空間較大，滿足發(fā)展裝飾材料業(yè)的硬件需要;e.良好的市場操作性：我們的這一定位，是基于具體的市場市場調(diào)查和商戰(zhàn)實例整合出來的，有良好的前瞻性。同時，我們在定位的過程中，逐步賦予和加深了它所包容的內(nèi)涵，并準備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準備活動。(二)價格定位房地產(chǎn)租金是售價的晴雨表，租賃市場的行情直接反映了供求關(guān)系，售價曲線與租賃價格曲線是同時變化的，租賃價格是售價的真實反映，租賃市場是房地產(chǎn)市場的真實體現(xiàn)，以收益價格對商業(yè)價格進行評定，收益價格對物業(yè)使用者和投資者都是一種基本的心理預期價格。根據(jù)調(diào)查區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的租金狀況，該區(qū)域商業(yè)物業(yè)的租金水平普通在25-90元/M2月之間，通過對本地段的商業(yè)分析，本地段街鋪的平均租金為60元/M2。a、擬定年收益：60元/M2月_1M2_12=720元;b、擬定還原利率：我們采用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價上漲因素和風險系數(shù)取還原利率為8%c、使用年限：_年d、收益價格擬定運用公式：V=a/r_[1-1/(1+r)n]式中V：房地產(chǎn)的價格a：房地產(chǎn)年純收益r：還原利率n：將來可獲得收益的年限可測算出本項目裙樓商鋪的平均售價為8000元/M2從上面的價格分析，并結(jié)合現(xiàn)在的市場狀況，我司建議城龍花園群樓的商鋪均價在8000—8200元/M2。(三)客戶定位購置本項目商鋪的客戶重要有下列幾類：(1)本區(qū)域的商鋪投資者或裝飾材料經(jīng)營者;(2)看好本區(qū)域裝飾材料業(yè)發(fā)展前景的其它投資者或經(jīng)營者;(3)經(jīng)營出名裝飾材料品牌的加盟者或連鎖店;(4)某些為設(shè)立辦事處的裝飾公司;接城龍花園裙樓商鋪營銷策劃案1五、營銷推廣方略(一)推廣主題基于以上的分析及本項目的定位，并結(jié)合現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)市場的實際狀況，在項目的推廣宣傳時，重要圍繞下面幾個方面進行：1、宣傳本項目裙樓商鋪為龍城專業(yè)建筑裝飾材料一條街，突出其市場的發(fā)展前景及投資價值;2、宣傳該區(qū)域房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，必將帶動裝飾業(yè)與裝飾材料業(yè)的長足發(fā)展，從而帶出投資該商鋪的的發(fā)展前景與潛力;3、交通便捷：本項目位于龍城大道與龍福路交匯處，交通條件較為便捷，且商鋪前面的步行道空間較大，對發(fā)展裝飾材料業(yè)極具潛力;4、由于本商鋪層較高，并設(shè)有夾層，可集商鋪、倉儲、家居為一體，因此，在宣傳時可突出“賣一層送一層”的優(yōu)勢。(二)項目形象包裝1、主題廣告主導語：項目現(xiàn)在無主題廣告主導語，廣告訴求不明顯，我司建議以“城龍花園專業(yè)裝飾材料一條街”為主題，進行廣告訴求;2、項目導視系統(tǒng)現(xiàn)在項目的導視系統(tǒng)體現(xiàn)手法不抱負，未能將本項目的形象及主題體現(xiàn)出來，反而產(chǎn)生負面影響，建議在面對龍城大道的裙樓上懸掛條幅，并在深惠公路與龍城大道等客流量多的地方設(shè)導視牌;3、現(xiàn)場包裝1)條幅：現(xiàn)在項目現(xiàn)場的條幅廣告幾乎沒有，無法引發(fā)客戶的關(guān)注。事實上條幅廣告是項目最快，費用最省的廣告形式之一。建議條幅廣告重點在深惠公路與龍城大道交匯處及項目群樓樓體上，掛出“城龍花園專業(yè)裝飾材料一條街隆重出售”、“城龍花園專業(yè)裝飾材料一條街優(yōu)惠招租”及租售熱線等內(nèi)容的條幅，2)道旗：為營造現(xiàn)場氛圍，引發(fā)人們的關(guān)注，吸引更多的人氣，我司建議在深惠公路與龍城大道上布設(shè)道旗，道旗內(nèi)容以公布城龍花園裙樓裝飾材料一條街租售的信息為主，如“龍城裝飾材料街——城龍花園裙樓商鋪”“城龍鋪王，一鋪富三代”、“城龍裝飾材料街，商家投資的潛力股”“城龍花園商鋪，低風險高回報”等等。(三)總體宣傳方略根據(jù)本項目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項目本身的特點，我司在控制廣告宣傳費用的同時，將采用有針對性的宣傳方略，加大廣告宣傳力度，并使之按步就班，有的放矢，使整個宣傳方略與銷售方略緊密配合，從而達成熱銷的效果，具體計劃以下：1)“造勢”方略針對本項目現(xiàn)在的銷售狀況，為渲染市場氛圍，我司建議有針對性地在媒體上發(fā)表有關(guān)本項目的新聞撰稿，如龍崗報、龍崗有線電視臺等，內(nèi)容重要以宣傳介紹該項目地理位置及專業(yè)裝飾材料街的發(fā)展前景，從而引出本項目裙樓商鋪巨大的升值潛力，以令市場更加注目該物業(yè)，加強客戶的投資信心。2)常規(guī)宣傳方略廣告宣傳以報紙廣告、電視廣告為常規(guī)宣傳，屬最有效的宣傳方式，但由于電視廣告的成本較高，而本項目裙樓商鋪的規(guī)模不大，又屬于尾盤期，因而我司建議不在電視上進行廣告宣傳，重要進行必要的報紙廣告與軟性文章炒作，從而緊密配合銷售方略采用，令常規(guī)宣傳效果發(fā)揮至最大并控制廣告費的投入量。廣告宣傳安排以下：報紙廣告：重要以本地的龍崗報為主，逢周二或周五軟硬廣告結(jié)合，重要為10_15或15_20的版面作廣告(這樣費用不大，可集中在一種階段持續(xù)進行)，訴求項目地理位置及專業(yè)裝飾材料街的發(fā)展前景，從而引出本項目巨大的升值潛力。這樣廣告費不大，卻能達成我們的預期效果。軟性文章：報紙軟性文章目的性較強，因此我司在接手城龍花園裙樓商鋪的銷售工作后，將在龍崗報、深圳晚報有針對性的發(fā)表軟性廣告，內(nèi)容同樣訴求城龍花園的地理位置及專業(yè)裝飾材料街的發(fā)展前景。宣傳單張：(1)由于宣傳單張的制作成本只需幾毛錢，適合廣范的大量派發(fā)，并且，本項目現(xiàn)在的單張在內(nèi)容、色彩上不含有較強的視覺沖擊力，因此，我司建議重新制作本項目商鋪的銷售宣傳單張，制作規(guī)定能體現(xiàn)本項目的優(yōu)越的地理位置、項目的定位及專業(yè)裝飾材料街的經(jīng)營發(fā)展前景，同時附上商鋪的投資分析案例，如：以業(yè)主投資某一商鋪為例售價：8000元/M2面積：29.75M2總價：8000_29.75=238000元首期5成：238000_50%=11900元貸款：238000_50%=11900元期月供款：11900_0.(月供系數(shù))=1296.2元/月按現(xiàn)在該階段租金保守預計為：60元/M2，因此月出租可獲得收益為：29.75_60=1785元/月結(jié)論:月租金>月供款單張建議板開數(shù)可選擇8K或16K雙面制作數(shù)量1000份。四)銷售方略1)“以租金代首期”銷售方略這是針對某些對將來商鋪價格走勢把握不定的商家所采用的銷售方略，租用本項目商