房屋所有權(quán)確權(quán)登記的法律問(wèn)題研究善意取得他人離婚后無(wú)證房產(chǎn)的認(rèn)定

【要點(diǎn)提示】法律明確規(guī)定了房地產(chǎn)的交易和合理轉(zhuǎn)讓。然而，在雙方協(xié)議離婚后，其中一方將另一方所租賃的臨時(shí)無(wú)證房屋轉(zhuǎn)讓給他人，而另一方是否能夠善意接受房地產(chǎn)，則沒(méi)有具體規(guī)定。法院在受理此類(lèi)案件時(shí),應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則,對(duì)于善意取得制度的適用應(yīng)當(dāng)結(jié)合本案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證暫時(shí)不能取得之特性予以綜合考量。事件1:2008年懷民字第30629號(hào)復(fù)審：2009年懷民字第03960號(hào)原為登記出售不動(dòng)產(chǎn)的登記權(quán)原告:劉某。被告:阮某。第三人:溫某。1997年1月,阮某以125000元總價(jià)款自北京市溫陽(yáng)城建筑安裝工程公司購(gòu)買(mǎi)了位于懷柔區(qū)南華大街樓房一套,雙方簽訂商品房購(gòu)銷(xiāo)合同,但未辦理產(chǎn)權(quán)證。2006年6月15日,在北京恒信萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司第一分公司為中介的情況下,劉某與阮某雙方簽訂了以阮某為甲方、劉某為乙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,合同約定:一、經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商,甲方同意將懷柔區(qū)南華大街5號(hào)樓5單元502室,總面積89.36平米樓房出售給乙方。雙方商定價(jià)格為184000元。二、乙方交清房款后,甲方將所賣(mài)房屋及附屬設(shè)施包括車(chē)棚太陽(yáng)能一并交給乙方使用。三、如今后此房辦理房產(chǎn)手續(xù)時(shí),甲方應(yīng)無(wú)償提供任何手續(xù)。(因特殊原因雙方子女必須為辦理房產(chǎn)無(wú)償提供任何手續(xù),辦理時(shí)原產(chǎn)權(quán)發(fā)生費(fèi)用由甲方支付,其它費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)支付等協(xié)議內(nèi)容)。合同簽訂后,劉某當(dāng)日依約將買(mǎi)房款184000元給付了阮某,阮某也將原購(gòu)房合同交給劉某并交付了該房。后劉某搬入訴爭(zhēng)房屋內(nèi)居住,但未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。2007年11月9日,北京市懷柔區(qū)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《通知》,告知南華大街5號(hào)樓居民可以辦理產(chǎn)權(quán)證。因被告拒絕為原告提供辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)手續(xù),故原告于2007年12月25日起訴至法院。另查明:通過(guò)證人中介公司呂某及王某證實(shí),在中介公司登記出售房屋時(shí),是被告阮某與第三人溫某共同去中介公司辦理的,雖未進(jìn)行書(shū)面登記,但留下了被告阮某的電話。同時(shí)證明,中介公司領(lǐng)原告劉某看房時(shí),被告阮某與第三人溫某均在場(chǎng),證實(shí)第三人溫某知道原、被告買(mǎi)賣(mài)房屋的事實(shí)。通過(guò)證人張某某、物業(yè)公司證實(shí),在房屋出售前,被告阮某與第三人溫某及雙方子女均住該房,鄰居并不知道阮某、溫某夫妻離婚的事,并在騰退房屋后,全家共同租賃他人房屋共住的事實(shí)。劉某是房屋銷(xiāo)售合同的執(zhí)行主體,受到性權(quán)糾紛。多元北京市懷柔區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為,盡管原、被告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同系經(jīng)中介公司介紹,且原告在交易中亦盡到一定的注意義務(wù),但被告所賣(mài)房屋的所有權(quán)確歸其前妻溫某所有,被告系無(wú)權(quán)處分人,且雙方未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,原告不符合善意取得所有權(quán)的情形。原告雖出示證人證實(shí)看房時(shí)溫某在場(chǎng),但既不能形成表見(jiàn)代理亦不能認(rèn)定為默示,故應(yīng)認(rèn)定原、被告所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求,不予支持。依據(jù)合同法第五十一條之規(guī)定,判決:駁回原告劉某的訴訟請(qǐng)求。一審宣判后,經(jīng)一審法院審判委員會(huì)討論決定,于2009年8月1日作出(2009)懷民監(jiān)字第03723號(hào)民事裁定,再審本案。一審法院另行組成合議庭,公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。本案在再審過(guò)程中,追加溫某(本案中被告阮某的前妻)為本案第三人。第三人溫某在2008年2月20日曾以房屋歸其所有,原、被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效為由對(duì)本案提出異議。北京市懷柔區(qū)人民法院經(jīng)再審認(rèn)為,原告劉某與被告阮某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是通過(guò)中介公司進(jìn)行的交易,而中介公司能夠知道被告阮某要出售該房,是通過(guò)被告阮某及第三人溫某共同告知的,且中介公司帶原告劉某去現(xiàn)場(chǎng)看該房屋時(shí),第三人溫某在場(chǎng),由此認(rèn)定,此次房屋買(mǎi)賣(mài)行為被告阮某及第三人溫某應(yīng)是明知的。另涉訴樓房歷史上形成當(dāng)時(shí)不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,而被告阮某在收到賣(mài)房款的同時(shí),將原購(gòu)房協(xié)議給了原告劉某,從而使得原告劉某足以相信阮某就是房屋的所有人,因?yàn)樵?gòu)房協(xié)議在沒(méi)有產(chǎn)權(quán)登記的情況下就是房屋所有權(quán)重要的證據(jù)。第三人溫某也應(yīng)當(dāng)知道該購(gòu)房協(xié)議的重要性,在明知是自己所有房屋的情況下,不保留該重要證據(jù),與情理不符。原告劉某通過(guò)中介部門(mén)與被告阮某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,主觀上是善意的。以合理的價(jià)格交付價(jià)款后,已實(shí)際取得了該房屋的所有權(quán),雖在形式上未能辦理過(guò)戶手續(xù),是因當(dāng)時(shí)的條件所限,符合善意取得的條件,應(yīng)認(rèn)定原告劉某善意取得該房屋的所有權(quán)。據(jù)此,判決:撤銷(xiāo)一審判決;涉訴樓房歸原告劉某所有。劉某是否為善意取得所有權(quán)圍繞本案中原告劉某是否可以善意取得訴爭(zhēng)房產(chǎn),一審法官和再審法官形成了兩種截然相反的意見(jiàn)。一審法官認(rèn)為,原告劉某不符合善意取得所有權(quán)的情形;而再審法官則認(rèn)為,被告劉某符合善意取得的條件。因此,本案的最大爭(zhēng)議是劉某購(gòu)買(mǎi)房屋的行為是否符合善意取得的構(gòu)成要件。根據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定,受讓人依照該規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,參照前兩款規(guī)定。一、本案登記的法律屬性本案討論過(guò)程中,首先需要考慮被告阮某是否為無(wú)權(quán)處分人,這是確定善意取得構(gòu)成的先決條件。對(duì)此,有兩種爭(zhēng)議觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,無(wú)論是與中介公司接洽,還是向買(mǎi)房人介紹房屋,均有第三人溫某在場(chǎng),并且其未提出任何質(zhì)疑意見(jiàn),二人的行為使得劉某對(duì)阮某與溫某是否離婚沒(méi)有任何懷疑。且該房屋當(dāng)時(shí)不具備登記條件,未經(jīng)登記,劉某可以合理推定為阮某與溫某二人共同同意將房屋出賣(mài),因此,被告阮某并非無(wú)權(quán)處分人。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,阮某與溫某二人已于2000年離婚,并有生效離婚協(xié)議,協(xié)議中已經(jīng)明確規(guī)定,該房產(chǎn)屬于溫某所有,阮某以自己的名義與劉某簽屬房屋轉(zhuǎn)讓合同,屬于無(wú)權(quán)處分。圍繞這一爭(zhēng)議,筆者認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)從以下兩個(gè)方面考慮:首先,離婚協(xié)議有效。本案阮某與溫某于2000年12月份登記離婚。雙方在離婚協(xié)議書(shū)中就財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了分割,訴爭(zhēng)房屋及家具歸溫某所有。其次,登記的例外。依據(jù)物權(quán)法第九條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。因此,可認(rèn)定因離婚變更房產(chǎn)的雙方當(dāng)事人亦需要經(jīng)過(guò)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記才能生效。但是,本案中房產(chǎn)卻有著不同于一般商品房的特征,阮某與溫某僅憑購(gòu)房合同擁有該房產(chǎn)。直到2007年11月9日,懷柔區(qū)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《通知》,告知涉訴樓房可以辦理產(chǎn)權(quán)證。那么,在未辦理產(chǎn)權(quán)證之前,房產(chǎn)的所有人應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定?筆者將從登記的效力出發(fā)解決這一問(wèn)題。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律屬性爭(zhēng)議歷來(lái)已久。圍繞這一問(wèn)題一直有公法行為說(shuō)、私法行為說(shuō)以及折衷說(shuō)三種觀點(diǎn)。在筆者看來(lái),不論是不動(dòng)產(chǎn)登記具有私法上的功能,即表彰物權(quán)權(quán)屬狀態(tài)、維護(hù)交易安全和促進(jìn)交易迅捷,還是具有公法上的公定力、拘束力、確定力和執(zhí)行力等效力,都無(wú)法忽略這一事實(shí),即不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)質(zhì)上是認(rèn)可當(dāng)事人已經(jīng)存在的權(quán)利義務(wù)、補(bǔ)充當(dāng)事人之間已經(jīng)發(fā)生的法律行為效力并使其完成的行政行為。既然如此,不動(dòng)產(chǎn)未經(jīng)登記也不能否認(rèn)當(dāng)事人已經(jīng)存在的權(quán)利義務(wù),特別是在本案房產(chǎn)暫時(shí)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí),這一認(rèn)識(shí)更為重要。本案溫某雖不持有房產(chǎn)證,但其權(quán)利義務(wù)已經(jīng)形成。溫某具有在非主觀條件(條件與房產(chǎn)本身、開(kāi)發(fā)商等相關(guān))實(shí)現(xiàn)時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的資格。事實(shí)上,2007年11月9日,本案所涉房產(chǎn)具備了辦理產(chǎn)權(quán)證的條件。因此,筆者認(rèn)為,溫某并不會(huì)因?yàn)槲闯钟挟a(chǎn)權(quán)證而使得房產(chǎn)的所有權(quán)處于不確定狀態(tài),溫某實(shí)際擁有本案所涉房屋的所有權(quán)。二、被告的理由系善意本案在審理過(guò)程中,被告曾經(jīng)提出原告明知涉案房產(chǎn)當(dāng)時(shí)不能辦理產(chǎn)權(quán)證,仍要購(gòu)買(mǎi),從而否認(rèn)原告劉某之善意構(gòu)成。什么是善意?有學(xué)者認(rèn)為,善意是指不知讓與人無(wú)讓與權(quán)利,有無(wú)過(guò)失在所不問(wèn)。①另有學(xué)者認(rèn)為,善意是指不知讓與人無(wú)處分權(quán),是否出于過(guò)失,固非所問(wèn),但依客觀情勢(shì),在交易經(jīng)驗(yàn)上一般人皆可認(rèn)定讓與人無(wú)讓與的權(quán)利者,應(yīng)認(rèn)為系惡意。①還有學(xué)者認(rèn)為,善意是指不知或不得而知讓與人無(wú)讓與的權(quán)利。②雖然學(xué)者們的觀點(diǎn)不統(tǒng)一,但是不知的內(nèi)容統(tǒng)一指向?yàn)樽屌c人無(wú)權(quán)處分。本案被告提出原告明知該房產(chǎn)不能辦理產(chǎn)權(quán)證,這與不知的內(nèi)容并不一致。因此,被告的理由不足以否認(rèn)原告的善意構(gòu)成。本案判定劉某是否明知阮某無(wú)讓與權(quán)利,才是善意的判定基礎(chǔ)。具體來(lái)看,這一問(wèn)題需要從以下兩個(gè)方面考慮:1.售房人是否為產(chǎn)權(quán)人本案所涉房產(chǎn)的特殊性——暫時(shí)不能辦理產(chǎn)權(quán)證,并不否認(rèn)該類(lèi)房產(chǎn)因無(wú)法登記而所有權(quán)不明。同樣道理,在房產(chǎn)暫時(shí)不能辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí),購(gòu)房人當(dāng)然無(wú)法通過(guò)登記查詢來(lái)確認(rèn)交易的安全。在此種情形下,購(gòu)房人只能憑借售房人持有的購(gòu)房合同,來(lái)判斷售房人是否為真正的產(chǎn)權(quán)人。本案阮某與溫某雖然已于2000年離婚,但是二人并未向購(gòu)房者劉某、房產(chǎn)中介公司說(shuō)明這一情況。無(wú)論是去中介公司登記售房,還是中介公司帶劉某看房,阮某與溫某都是共同在場(chǎng),這使得劉某足以相信阮某就是房屋的所有人。劉某由于阮某和溫某的不善意而不知阮某為無(wú)權(quán)處分人,則構(gòu)成善意。2.中介公司應(yīng)首先核實(shí)其歸售房人的合同利益購(gòu)房人劉某是基于中介公司的介紹與售房人簽定購(gòu)房合同的。在該項(xiàng)服務(wù)中,中介公司應(yīng)當(dāng)首先核實(shí)該房產(chǎn)是否歸售房人阮某所有,而購(gòu)房人基于對(duì)中介公司履行經(jīng)紀(jì)合同義務(wù)的合理信賴(lài),自然不會(huì)對(duì)此輕易質(zhì)疑。中介公司對(duì)阮某為無(wú)權(quán)處分人的不知情,更加確認(rèn)了購(gòu)房人劉某的善意構(gòu)成。三、商品房的價(jià)格確認(rèn)根據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定,善意取得制度的另一個(gè)構(gòu)成要件是以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。這一規(guī)定是基于善意取得制度對(duì)交易安全的維護(hù),盡管交易在廣義上也包含無(wú)償轉(zhuǎn)讓,但此處僅限于狹義上對(duì)交易的理解。什么是合理的價(jià)格?事實(shí)上,房產(chǎn)因?yàn)槠浔旧淼奶厥庑?在其合理價(jià)格的確認(rèn)上呈現(xiàn)以下特點(diǎn):一、非商品房與商品房在價(jià)格確認(rèn)上有不同。如,商品房在開(kāi)盤(pán)時(shí)有市場(chǎng)價(jià),易于確認(rèn)房?jī)r(jià),但是沒(méi)有辦理登記手續(xù)的單位福利房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房等,并沒(méi)有確切的市價(jià),合理價(jià)格不易統(tǒng)一確定,亦無(wú)參照性。本案所售賣(mài)的房屋就屬于后者。二、房?jī)r(jià)受建筑年限、朝向、布局、樓層等因素影響而不同。當(dāng)受讓人支付了看似低于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格,也不適宜認(rèn)定其價(jià)格不合理。三、在考慮房?jī)r(jià)的合理價(jià)格時(shí),應(yīng)當(dāng)結(jié)合履行期限。因?yàn)槿绻男衅谙尢L(zhǎng),則即使是高額的價(jià)格也相當(dāng)于無(wú)償。綜上考慮,筆者認(rèn)為,本案劉某在購(gòu)房當(dāng)日以184000元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房屋應(yīng)認(rèn)定為合理的價(jià)格。四、登記效力不具備登記條件的情形下的產(chǎn)權(quán)混亂現(xiàn)象物權(quán)法第一百零六條第一款規(guī)定:“轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人?！边@一規(guī)定,其實(shí)是基于兩方面的考慮:一方面是依據(jù)物權(quán)法規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)采用登記生效原則。但是,本案中,鑒于房屋的購(gòu)買(mǎi)時(shí)間和可以登記的時(shí)間有差距,房屋暫時(shí)性不可登記,因此,對(duì)于此類(lèi)特殊房屋的購(gòu)買(mǎi),則無(wú)須通過(guò)登記這一行為來(lái)證明房屋的所有權(quán)。另一方面,登記手段的實(shí)行是為了防止出現(xiàn)一物多賣(mài)現(xiàn)象的出現(xiàn)。如果出現(xiàn)大量的不動(dòng)產(chǎn)交易,卻沒(méi)有辦理登記,極有可能出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂的現(xiàn)象。本案當(dāng)事人并非能而不辦,而是不能故不辦。也就是說(shuō),在不具備登記條件的情形