城市有機更新評估一、城市更新原則1.保護優(yōu)先、產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、生態(tài)優(yōu)先。在挖掘和傳承城市文脈的基礎(chǔ)上，著力培育特色文態(tài)。依托區(qū)域業(yè)態(tài)本底，科學(xué)確定產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向，推動發(fā)展新經(jīng)濟、新業(yè)態(tài)、新場景、新功能。以生態(tài)為引領(lǐng)，將公園城市理念融入城市有機更新，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。2.少拆多改、注重傳承。采取留改建相結(jié)合，以保護傳承、優(yōu)化改造為主，拆舊建新為輔。對歷史城區(qū)、歷史文化街區(qū)、歷史文化名鎮(zhèn)、歷史建筑、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)等進行全方位保護，在城市有機更新中融入現(xiàn)代城市發(fā)展理念，推動歷史文化保護與文化、旅游、體育、商業(yè)等行業(yè)融合發(fā)展，鼓勵、支持對保護保留建筑進行活化利用。3.政府引導(dǎo)、屬地管理、市場運作。政府充分發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)、政策支持、資源配置作用，加大財政支持力度。強化屬地意識，提升管理效能，推動城市有機更新落地生根。鼓勵國有企（事）業(yè)單位與行業(yè)領(lǐng)先的專業(yè)化企業(yè)開展全面合作，堅持高水平策劃、市場化招商、專業(yè)化設(shè)計、企業(yè)化運營，兼顧公共利益，找到公共利益和商業(yè)利益之間的平衡點。4.尊重公眾意愿，推進城市持續(xù)更新。充分發(fā)揮群眾主體作用，將群眾更新愿望強烈的片區(qū)優(yōu)先納入更新范圍，做好城市有機更新專項規(guī)劃，以片區(qū)為單元推動整體更新，實現(xiàn)城市有機更新可持續(xù)化，增強城市永續(xù)發(fā)展動力。5.在現(xiàn)場調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過問卷調(diào)查、發(fā)布信息公告、座談會及專家咨詢等方式，按照風(fēng)險分析的程序與方法，系統(tǒng)開展風(fēng)險調(diào)查、風(fēng)險等級判定等工作，力求科學(xué)、客觀地分析項目建設(shè)社會穩(wěn)定風(fēng)險的可接受程度。6.針對國家和省實施社會穩(wěn)定風(fēng)險評估機制的要求，在全面查找項目建設(shè)可能引發(fā)的風(fēng)險源的基礎(chǔ)上，本項目社會穩(wěn)定風(fēng)險分析工作重點針對利益相關(guān)方密切關(guān)注、又易引發(fā)社會矛盾和不穩(wěn)定事件的風(fēng)險源進行重點分析，并研究提出風(fēng)險防范和化解措施。7.結(jié)合本項目實際，通過新聞媒體、公眾網(wǎng)絡(luò)等廣泛開展社會穩(wěn)定風(fēng)險公眾參與工作，支持和鼓勵社會各界參與社會穩(wěn)定風(fēng)險調(diào)查分析工作，充分考慮社會各界群體的意見和訴求。8.根據(jù)本項目風(fēng)險識別、風(fēng)險估計及風(fēng)險等級判斷結(jié)果，針對主要風(fēng)險因素提出綜合和專項的風(fēng)險防范和化解措施，以維護區(qū)域和諧穩(wěn)定，促進地方經(jīng)濟發(fā)展。9.在社會穩(wěn)定風(fēng)險分析工作過程中，應(yīng)統(tǒng)籌考慮項目前期工作基礎(chǔ)，充分利用政府指導(dǎo)性文件，項目實施方案等工作成果。二、城市更新的必要性1.項目建設(shè)符合社會需求加快解決中低收入群眾住房保障問題，切實改善城鄉(xiāng)居民的居住條件和生活環(huán)境是社會發(fā)展的必然要求。實施老舊小區(qū)的改造有利于改善城市低收入家庭和弱勢群體的生活條件，加快建立和完善住房保障制度。建立更加完善的社會保障制度是成都市金牛區(qū)的一項重點工作。住房制度改革是我國經(jīng)濟體制改革的重要組成部分，通過十多年改革發(fā)展，實現(xiàn)了城鎮(zhèn)居民住房的私有化，也促進了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)。但是，由于多方面因素，住房制度改革的一些政策措施還沒有完全到位，比如住房貨幣化分配問題，最低收入家庭住房保障制度建立問題等等。老舊小區(qū)改造是進一步加快住房制度改革、完善房改配套政策措施的重要推動力量。通過實施老舊小區(qū)住宅改造，將進一步完善社會救助機制和保障體系，讓社會弱勢群體和貧困群眾分享改革發(fā)展和振興所取得的成果。2.項目建設(shè)是城市發(fā)展的需要城市總體規(guī)劃、和諧社區(qū)要求都對城市功能的完善及基礎(chǔ)設(shè)施的配套提出了更高的要求。老舊小區(qū)多位于舊城中心片區(qū)，擁有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，它的改造和開發(fā)完善了城市功能，體現(xiàn)出獨特性和吸引力，必將給城市注入新的活力。同時老舊小區(qū)大都是基礎(chǔ)設(shè)施嚴重不配套的平房、簡易房、危險房集中區(qū)域，建設(shè)年代久遠，房屋破舊，低矮潮濕，擁擠不堪，環(huán)境臟亂，排水不暢，安全隱患大，居民生活極為不便，加快改造刻不容緩。實施老舊小區(qū)改造還有利于改善城市面貌，提高城市品位，使基礎(chǔ)設(shè)施更加完備，城市整體功能進一步完善，也會使城市土地實現(xiàn)集約高效利用。同時，有利于增強城市吸引力，為吸引外來投資，擴大招商引資規(guī)模，加快項目建設(shè)創(chuàng)造良好的環(huán)境。三、城市更新國家政策完善社會治理體系，健全黨組織領(lǐng)導(dǎo)的自治、法治、德治相結(jié)合的城鄉(xiāng)基層治理體系，完善基層民主協(xié)商制度，實現(xiàn)政府治理同社會調(diào)節(jié)、居民自治良性互動，建設(shè)人人有責、人人盡責、人人享有的社會治理共同體。發(fā)揮群團組織和社會組織在社會治理中的作用，暢通和規(guī)范市場主體、新社會階層、社會工作者和志愿者等參與社會治理的途徑。推動社會治理重心向基層下移，向基層放權(quán)賦能，加強城鄉(xiāng)社區(qū)治理和服務(wù)體系建設(shè)，減輕基層特別是村級組織負擔，加強基層社會治理隊伍建設(shè)，構(gòu)建網(wǎng)格化管理、精細化服務(wù)、信息化支撐、開放共享的基層管理服務(wù)平臺。加強和創(chuàng)新市域社會治理，推進市域社會治理現(xiàn)代化。2019年7月30日中共中央政治局會議要求加快發(fā)展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。穩(wěn)定制造業(yè)投資，實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等補短板工程。2019年12月10日中央經(jīng)濟工作會議確定要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2020年2月26日中共中央政治局常務(wù)委員會強調(diào)加快補齊老舊小區(qū)在衛(wèi)生防疫、社區(qū)服務(wù)等方面的短板。2020年4月17日中共中央政治局會議強調(diào)要積極擴大有效投資，實施老舊小區(qū)改造。2020年7月2日中共中央政治局常委會審議核心區(qū)控規(guī)時強調(diào)：分類推進老舊小區(qū)綜合整治。四、建筑調(diào)查根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查，區(qū)域主要存在問題：建筑現(xiàn)狀1.超出設(shè)計年限部分建筑為70年代建造，已超過50年基本設(shè)計使用年限，結(jié)構(gòu)存在嚴重安全問題。2.建筑陽臺大多數(shù)樓梯陽臺窗戶丟失破敗，擅自搭建的雨棚結(jié)構(gòu)危險，容易脫落。3.內(nèi)部環(huán)境組團內(nèi)的建筑年代較遠，且石制的護欄均已年久失修，隨時有垮塌危險。4.臨街界面街巷內(nèi)部沿街樓梯屋檐松垮，雨季到來時，常有雜物掉落，嚴重影響人員安全。5.無自來水/燃氣少數(shù)住戶未通市政自來水與燃氣，與生活脫離，導(dǎo)致生活質(zhì)量嚴重不足。6.無空調(diào)機位大多數(shù)建筑未配備空調(diào)機位，導(dǎo)致安裝空調(diào)外機只能放置在陽臺或外窗處，噪音與熱源時常伴隨住戶。7.無獨立衛(wèi)生間部分樓宇未配備單間衛(wèi)生間，住戶數(shù)量多，公衛(wèi)無法滿足基本生活。8.無獨立廚房建筑建造時未配廚房，早已與現(xiàn)代生活方式脫鉤，給居民帶來極大不便。公服配套現(xiàn)狀1.道路老舊道路多為混凝土路面，且車行道與人行道未分離，多處路面呈現(xiàn)裂縫和崩壞等情況。2.綠化缺失片區(qū)內(nèi)植被較少，綠化景觀空白，僅零星種植少許常青樹。3.公共道路被侵占片區(qū)內(nèi)部交通道路被商販攤位擠壓，影響人行和車行。4.公區(qū)雨、污外露片區(qū)內(nèi)排水、排污管線老舊、破損嚴重，居民自設(shè)管道，隨意排放。5.垃圾收儲混亂垃圾點位無序，不規(guī)范，且垃圾點位較少，單體垃圾站體量較小，清運不及時。6.公服空間緊缺片區(qū)內(nèi)服務(wù)空間較少，僅有的一兩處活動室還被用作電瓶車停車位。7.小區(qū)晾曬區(qū)域缺失建筑本體與公區(qū)缺少晾曬設(shè)施，小區(qū)居民自行在道路旁晾曬。8.停車場配套缺失片區(qū)內(nèi)停