城市更新改造運(yùn)營(yíng)案例剖析及啟示發(fā)展研究中心保利地產(chǎn)概念界定什么是城市更新？日前，由住建部與高和資本共同撰寫(xiě)的《2017中國(guó)城市更新研究報(bào)告》發(fā)布。報(bào)告指出，城市更新分為兩個(gè)階段，第一階段是拆除重建，第二階段是實(shí)行城市有機(jī)更新。西方國(guó)家的城市更新歷程，均由簡(jiǎn)單拆除重建發(fā)展到有機(jī)更新。以倫敦為例，泰晤士河北岸作為發(fā)展了上百年的老城區(qū)，如今仍有二十多個(gè)腳手架在作業(yè)進(jìn)行改造，城市更新是個(gè)持續(xù)的過(guò)程。當(dāng)前，核心城市紛紛步入存量時(shí)代，新增土地稀缺，城市更新走過(guò)“大拆大建”進(jìn)入新階段，對(duì)城市功能重新定位優(yōu)化、存量資產(chǎn)改造升級(jí)的需要日益旺盛，城市更新成為城市發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)、成為中國(guó)房地產(chǎn)的熱點(diǎn)！其中，存量資產(chǎn)如何改造、重定位、運(yùn)營(yíng)從而最大化內(nèi)在價(jià)值及利用度成為各方探索的焦點(diǎn)。政府投資機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)商服務(wù)商本報(bào)告聚焦于城市更新改造模式的探討（拆舊建新傳統(tǒng)形式未在探討范圍內(nèi)）主要參與者如投資機(jī)構(gòu)（基金、金融機(jī)構(gòu)等）、開(kāi)發(fā)商、服務(wù)商介入城市更新改造，選擇的資產(chǎn)標(biāo)的、商業(yè)模式及各自優(yōu)勢(shì)等方面均差異顯著。本報(bào)告主要通過(guò)對(duì)不同主體典型案例剖析，從而總結(jié)當(dāng)前城市更新市場(chǎng)主要商業(yè)模式和未來(lái)機(jī)會(huì)點(diǎn)。高和資本（地產(chǎn)基金)萬(wàn)科世聯(lián)行

合富、同策主要參與者：報(bào)告思路1

投資機(jī)構(gòu)——城市更新新階段早期參與者典型代表：高和資本房地產(chǎn)基金高和資本作為新城市更新的早期參與者，根據(jù)專業(yè)判斷力尋找項(xiàng)目，引入資金方整體購(gòu)入有增值

空間的物業(yè)后，引入跨界資源對(duì)其再定位、改造，以增加租金回報(bào)率、提升物業(yè)估值；部分物業(yè)運(yùn)營(yíng)成熟后，將通過(guò)資產(chǎn)證券化或出售方式退出，獲取資產(chǎn)增值收益。圖：高和城市更新主要模式流程項(xiàng)目獲取1.

篩選優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)2.

通過(guò)收并購(gòu)獲得資產(chǎn)改造升級(jí)提供資金1.

導(dǎo)入跨界資源2.

對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行定位改造持有運(yùn)營(yíng)退出長(zhǎng)期租賃資產(chǎn)證券化第一太平戴維斯合作出售套利資產(chǎn)證券化硬件改造軟件改造發(fā)行基金私募REITs品牌輸出聯(lián)合成立公司操作：購(gòu)買(mǎi)價(jià)格相對(duì)較低的優(yōu)質(zhì)物業(yè)類(lèi)型：商辦物業(yè)為主城市：北京、上海等一線城市為主操作：現(xiàn)狀基礎(chǔ)上進(jìn)行提升重新設(shè)計(jì)改造室內(nèi)精裝修提升外觀及品質(zhì)等操作：持有出租及轉(zhuǎn)售給第三方為主。目前由于已投項(xiàng)目體量較小，證券化退出情況較少16年和紅星美凱龍成立基金1）城市更新介入模式和項(xiàng)目操作流程數(shù)據(jù)來(lái)源：保顧研究院整理高和資本的城市更新偏重一線城市商辦物業(yè)更新改造，其偏好價(jià)格合理、周期適中并具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟資產(chǎn)，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行股權(quán)投資，連接資金、資產(chǎn)和跨業(yè)資源打通整體產(chǎn)業(yè)鏈條。2）圍繞商辦存量物業(yè)更新及上下游產(chǎn)業(yè)鏈投資圖：高和資本城市更新相關(guān)投資標(biāo)的連鎖公寓：新起點(diǎn)公寓業(yè)態(tài)情況交易/投資服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營(yíng)居住辦公商業(yè)…

…聯(lián)合辦公：優(yōu)客工場(chǎng)企業(yè)：鯤程投資（上海）別墅預(yù)訂平臺(tái)：第六感Sense

Luxury商業(yè)空間共享平臺(tái)：鋪天地商辦O2O平臺(tái)：空間家長(zhǎng)租公寓租房平臺(tái)：嗨住商辦：丹陽(yáng)大廈（北京）共享辦公：Hi

Work裝修配建：紅星美凱龍商辦：中華企業(yè)大廈（上海）備注：坐標(biāo)軸根據(jù)高和房地產(chǎn)價(jià)值鏈得出3）改造運(yùn)營(yíng)后出售模式——以靜安高和大廈為例乙級(jí)寫(xiě)字樓平均租金4.1元/天/平米出租率66%售價(jià)約3萬(wàn)/平米甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金7元/天/平米出租率超90%售價(jià)約6萬(wàn)/平米項(xiàng)目獲取運(yùn)營(yíng)后出售（帶租約）高和聯(lián)合國(guó)開(kāi)金融于2012年10月收購(gòu)了上海市南京西路中華企業(yè)大廈（現(xiàn)名靜安高和大廈）標(biāo)的約2.6萬(wàn)㎡，交易金額7.9億元，由于寫(xiě)字樓年代較早，交易價(jià)格相對(duì)較低項(xiàng)目改造后帶租約散售，租金漲幅達(dá)70%，售價(jià)每平米上漲100%，2年內(nèi)完成退出。圖：靜安高和大廈案例買(mǎi)方：高和資本賣(mài)方：中華企業(yè)股份有有限公司標(biāo)的：中華企業(yè)大廈（靜安區(qū)），寫(xiě)字樓年代較早，大部分租約即將到期建面：2.6萬(wàn)㎡金額：7.9億元募資：成立私募基金產(chǎn)品定位硬件改造產(chǎn)品定位：中高端甲級(jí)寫(xiě)字樓目標(biāo)客群：金融、文化、服務(wù)業(yè)為主耗時(shí)：約半年收購(gòu)前：年代久遠(yuǎn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)陳舊大規(guī)模的硬件升級(jí)改造改造后：甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目IRR達(dá)到30%（買(mǎi)入估值7.63億、改造運(yùn)營(yíng)后估值超10億）企業(yè)進(jìn)駐：金賽藥業(yè)

國(guó)都證券等改造升級(jí)市抓住市場(chǎng)斷層機(jī)遇—中端區(qū)域市場(chǎng)斷層頂級(jí)寫(xiě)字樓租金10元/㎡以上普通寫(xiě)字樓租金3-5元/㎡場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)抓取數(shù)據(jù)來(lái)源：保顧研究院整理4）改造再運(yùn)營(yíng)、帶資管協(xié)議出售模式——以高和藍(lán)峰大廈為例高和于2013年11月收購(gòu)了北京市東三環(huán)丹陽(yáng)大廈（現(xiàn)名高和藍(lán)峰大廈）改造中，引入不同行業(yè)的資源將項(xiàng)目整體再定位為文化創(chuàng)意寫(xiě)字樓（共享辦公雛形）改造后再運(yùn)營(yíng)，租金漲幅高達(dá)75%，部分帶資管協(xié)議實(shí)現(xiàn)出售，為15年北京高端寫(xiě)字樓銷(xiāo)售冠軍（成交8.5億）圖：高和藍(lán)峰大廈案例改造升級(jí)軟件配套硬件改造項(xiàng)目獲取買(mǎi)方：高和資本賣(mài)方：北京丹陽(yáng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司標(biāo)的：北京丹陽(yáng)大廈（東南三環(huán)）硬件尚可但運(yùn)營(yíng)較差建面：4.36萬(wàn)㎡金額：估算約15億元左右募資：成立私募基金持有運(yùn)營(yíng)（部分帶資管協(xié)議出售）產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位：藝術(shù)寫(xiě)字樓目標(biāo)客群：傳媒產(chǎn)業(yè)相關(guān)的TMT類(lèi)企業(yè)(科技/傳媒/IT)耗時(shí)：約半年引入資源：房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)計(jì)師改造特點(diǎn)：增設(shè)閱讀公共區(qū)；改造整體景觀；凈化PM2.5設(shè)備…

…引入資源：互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)新媒體行業(yè)等服務(wù)提供：對(duì)接資源創(chuàng)新指導(dǎo)辦公配套VIP接待…

…保留一定年限資產(chǎn)出租權(quán)，

方便統(tǒng)一招租和物業(yè)管理。給企業(yè)內(nèi)部活動(dòng)提供服務(wù)，促進(jìn)本樓企業(yè)之間溝通。簽訂資管協(xié)議，

?

2013年租金：4元/㎡2014年租金：7.2元/㎡項(xiàng)目資產(chǎn)回報(bào)率為5%當(dāng)年度北京租金上漲最快的寫(xiě)字樓增幅75%品牌進(jìn)駐(部分)：喜馬拉雅長(zhǎng)盛工作室平安保險(xiǎn)中投基金數(shù)據(jù)來(lái)源：保顧研究院整理2

開(kāi)發(fā)商——城市更新新階段全面參與者典型代表：萬(wàn)科萬(wàn)科從多種方式積極切入城市更新，總部、地方公司均積極嘗試，輕重模式、基金模式綜合參與：一、設(shè)立專門(mén)基金萬(wàn)丈資本尋求一線城市的存量物業(yè)改造，主要是尋求舊商業(yè)體改造為新型商業(yè)體二、各地方公司自行探索，一線城市多方試水，逐步形成城市特色戰(zhàn)略，積極尋求舊商業(yè)體或舊廠房、倉(cāng)庫(kù)等進(jìn)行更新改造。1）萬(wàn)科總部、地方城市更新介入模式探索各具特色圖：萬(wàn)科城市更新參與模式萬(wàn)科基金地方公司萬(wàn)丈資本北京上海深圳地產(chǎn)基金模式尋求一線城市存量物業(yè)增值型投資改造曼哈頓計(jì)劃尋求核心地段的高品質(zhì)的商改辦等物業(yè)作為標(biāo)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略工改工/商為主尋求優(yōu)質(zhì)工業(yè)物業(yè)改造村改、工改住為主參與舊村改造、尋求存量工業(yè)地改造成租住地城市更新介入模式上海企業(yè)天地3號(hào)上海人民中區(qū)廣場(chǎng)北京西單商場(chǎng)上海張江國(guó)創(chuàng)中心上海哥倫比亞公園深圳萬(wàn)科公園里深圳萬(wàn)科大廈深圳萬(wàn)科南苑新村典型項(xiàng)目萬(wàn)科旗下定位于資產(chǎn)管理的基金平臺(tái)萬(wàn)丈資本采用地產(chǎn)基金方式瞄準(zhǔn)核心一線城市存量物業(yè)增值型投資目前已收購(gòu)兩個(gè)上海項(xiàng)目，企業(yè)天地3號(hào)項(xiàng)目是萬(wàn)丈小股操盤(pán)的首個(gè)落地項(xiàng)目由萬(wàn)丈資本設(shè)立基金獲取項(xiàng)目、負(fù)責(zé)操盤(pán)，并聯(lián)合萬(wàn)科物業(yè)共同進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目獲取改造升級(jí)收購(gòu)有潛質(zhì)的存量資產(chǎn)①核心城市核心區(qū)域；②存量商業(yè)資產(chǎn)重新定位、重新設(shè)計(jì)、再建改造持有運(yùn)營(yíng)退出萬(wàn)丈作為運(yùn)營(yíng)方切入資產(chǎn)管理，獲取資管費(fèi)用實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值后，通過(guò)資產(chǎn)證券化等退出標(biāo)的情況：①位于黃浦區(qū)，為瑞安旗下新天地商業(yè)項(xiàng)目中一部分②瑞安資產(chǎn)，2015年中建成，未運(yùn)營(yíng)，但已有部分商家預(yù)入駐收購(gòu)方式萬(wàn)丈（10%）聯(lián)合李錦記（90%）57.9億元獲取99%權(quán)益萬(wàn)丈全權(quán)負(fù)責(zé)操盤(pán)，和萬(wàn)科物業(yè)共同進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理（招商、運(yùn)營(yíng)等）無(wú)極限大廈甲級(jí)寫(xiě)字樓出租率已達(dá)99%瑞安原簽約商家由萬(wàn)丈轉(zhuǎn)手負(fù)責(zé)簽約，并拓展新的商家入駐商家：普華永道、麥肯錫、保樂(lè)力加等國(guó)際知名企業(yè)以萬(wàn)丈小股操盤(pán)收購(gòu)上海企業(yè)天地3號(hào)為例①收購(gòu)后對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行重新定位為集合商業(yè)、辦公、居住的混合型市場(chǎng)消費(fèi)地②重新進(jìn)行設(shè)計(jì)，對(duì)公共區(qū)域等進(jìn)行改造，裝修，調(diào)整業(yè)態(tài)分布2）萬(wàn)丈資本——地產(chǎn)基金運(yùn)作模式：以上海企業(yè)天地3號(hào)項(xiàng)目為例改造升級(jí)項(xiàng)目獲取買(mǎi)方：北京萬(wàn)科賣(mài)方：香港力天置業(yè)有限公司

標(biāo)的：北京十里堡西單商場(chǎng)項(xiàng)目建面：3.15萬(wàn)㎡金額：10.2億元（82.5%權(quán)益）持有運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品定位精品酒店寫(xiě)字樓，客群為傳媒、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)相關(guān)公司軟件配套（生態(tài)互聯(lián)）業(yè)態(tài)互動(dòng)社區(qū)、企業(yè)能源管理、景觀藝術(shù)融合硬件改造引入資源：房地產(chǎn)行業(yè)、設(shè)計(jì)師改造特點(diǎn)：LEED綠色建筑；立面升級(jí)；平層高效靈活；三大互動(dòng)中庭項(xiàng)目資產(chǎn)回報(bào)率為6%（估計(jì)）預(yù)計(jì)三年培育期后可獲6億元/年租金資產(chǎn)獲取來(lái)源：傳業(yè)主因資金鏈問(wèn)題尋求華融AMC介入（未正式認(rèn)定為不良資產(chǎn)），后萬(wàn)科再?gòu)娜A融方獲取該項(xiàng)目。退出篩選并獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)整合萬(wàn)科內(nèi)部資源進(jìn)行裝修改造

如：成立萬(wàn)鏈家裝公司嵌入裝修中商改辦商改商住……整體出售資產(chǎn)證券化……以北京萬(wàn)科收購(gòu)北京西單商場(chǎng)改造為寫(xiě)字樓為例仍在改造中，預(yù)計(jì)18年完工北京萬(wàn)科2015年啟動(dòng)“曼哈頓計(jì)劃”，旨在以相對(duì)低價(jià)獲取北京稀缺地段的存量物業(yè)，改造后獲取溢價(jià)北京西單商場(chǎng)是“曼哈頓計(jì)劃”產(chǎn)業(yè)辦公戰(zhàn)略的首作品，萬(wàn)科估計(jì)三年培育期后其資產(chǎn)回報(bào)率（ROA）超6%3）北京萬(wàn)科——“曼哈頓計(jì)劃”

：以北京西單商場(chǎng)改造為寫(xiě)字樓為例改造方式：部分改造保留原有結(jié)構(gòu)、敲掉外墻和頂棚對(duì)內(nèi)外部進(jìn)行改造改造時(shí)長(zhǎng)：2015年10月動(dòng)工，歷經(jīng)8個(gè)月產(chǎn)品定位依托周邊高校與科研機(jī)構(gòu)，定位為科技創(chuàng)新中心，進(jìn)駐公司須是“新金融、智能裝備、人工智能、文化創(chuàng)意”改造后業(yè)態(tài)改造成新型創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園，配套商業(yè)、公寓（泊寓）等4）上海萬(wàn)科——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)改造戰(zhàn)略（重資產(chǎn)模式）：以張江國(guó)創(chuàng)中心為例改造升級(jí)項(xiàng)目獲取持有運(yùn)營(yíng)退出買(mǎi)方：上海萬(wàn)科賣(mài)方：張江集團(tuán)旗下子公司張江文控標(biāo)的：液晶顯示器廠房建面：主樓+輔樓，約10萬(wàn)㎡收購(gòu)時(shí)間：2015年收購(gòu)方式：收購(gòu)標(biāo)的50%股權(quán)運(yùn)營(yíng)方：由上海萬(wàn)科產(chǎn)城發(fā)展負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理；星商匯（上海萬(wàn)科專門(mén)成立）負(fù)責(zé)提

供企業(yè)孵化、投融資指導(dǎo)、貸款擔(dān)保、商旅服務(wù)、產(chǎn)業(yè)集群等企業(yè)服務(wù)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀：目前出租率約40%出租均價(jià)為120元/㎡/月2017年初開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，仍在持有，尚未退出在上海萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略下，將舊工業(yè)物業(yè)改造產(chǎn)業(yè)辦公綜合體成為其切入城市更新的主要方式，輕重模式皆有嘗試，設(shè)立上海萬(wàn)科產(chǎn)城發(fā)展負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園改造后的運(yùn)營(yíng)管理，同時(shí)成立星商匯產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)為進(jìn)駐企業(yè)提供服務(wù)，其中典型案例有張江國(guó)際中心，采取的是重資產(chǎn)模式。重資產(chǎn)模式—部分股權(quán)收購(gòu)圖：張江國(guó)創(chuàng)中心改造前后對(duì)比改造前項(xiàng)目外觀改造后樓頂活動(dòng)中心改造前項(xiàng)目?jī)?nèi)部改造后項(xiàng)目?jī)?nèi)部改造后辦公區(qū)改造后項(xiàng)目外觀4）上海萬(wàn)科——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)改造戰(zhàn)略（重資產(chǎn)模式）：以張江國(guó)創(chuàng)中心為例4）上海萬(wàn)科——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)改造戰(zhàn)略（輕資產(chǎn)模式）：

以哥倫比亞公園為例改造升級(jí)項(xiàng)目獲取持有運(yùn)營(yíng)退出承租方：上海萬(wàn)科出租方：上海生物制藥研究所

標(biāo)的：原為歷史建筑，后由上海生物制品研究所接管，用作生產(chǎn)、實(shí)驗(yàn)、辦公和倉(cāng)儲(chǔ)面積：占地4.8萬(wàn)㎡，建面5萬(wàn)㎡租賃方式：2016年6月與上海生物制品研究所簽訂20年租賃開(kāi)發(fā)協(xié)議改造方式項(xiàng)目留存建筑包括歷史建筑及工業(yè)建筑兩類(lèi)；歷史建筑：保護(hù)性改造為主，植入新的業(yè)態(tài)和功能；工業(yè)建筑：保留原有大樓，通過(guò)結(jié)構(gòu)和功能的調(diào)整，滿足現(xiàn)在辦公和商業(yè)的需要產(chǎn)品定位商辦綜合體，要求入駐企業(yè)為金融、文化、多媒體行業(yè)改造后業(yè)態(tài)74%辦公；18%餐飲娛樂(lè)健身；8%文創(chuàng)藝術(shù)運(yùn)營(yíng)方：上海萬(wàn)科產(chǎn)城發(fā)展負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)；星商匯負(fù)責(zé)提供企業(yè)服務(wù)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀：盤(pán)活閑置物業(yè)辦公出租均價(jià)為240-300元/㎡/月；商業(yè)出租均價(jià)為300-390元/㎡/月項(xiàng)目仍在改造，尚未有退出方案；

目前正在招商，一期預(yù)計(jì)今年年底開(kāi)始運(yùn)營(yíng)上海萬(wàn)科與原業(yè)主簽訂20年整租協(xié)議以輕資產(chǎn)方式獲取物業(yè)，對(duì)項(xiàng)目更新局部改造后，重新定位為商辦綜合體，仍有由上海萬(wàn)科產(chǎn)城發(fā)展空星商匯負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，目前正在招租。輕資產(chǎn)模式—簽訂長(zhǎng)期整租協(xié)議游泳池改造前游泳池改造后孫科別墅翻新后孫科別墅翻新前圖：哥倫比亞公園項(xiàng)目改造前后對(duì)比4）上海萬(wàn)科——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)改造戰(zhàn)略（輕資產(chǎn)模式）：

以哥倫比亞公園為例3

服務(wù)商——城市更新新階段輕資產(chǎn)介入者典型代表：世聯(lián)行、合富等圖：世聯(lián)行城市更新項(xiàng)目具體操作世聯(lián)行主要以租賃、合作的方式獲取投入較小、改造難度較低的項(xiàng)目，資金來(lái)源包括自身資金或通過(guò)發(fā)行基金尋求外部資金方，并通過(guò)專業(yè)能力進(jìn)行對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃、定位及裝修改造，并在持有環(huán)節(jié)輸出資管服務(wù)和自身品牌，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)租金增值項(xiàng)目獲取改造升級(jí)持有運(yùn)營(yíng)退出（資金方）尋求具有升值的物業(yè)獲取項(xiàng)目：租賃或合作獨(dú)立支付合作支付投資標(biāo)的選取：城市核心區(qū)域被低估的存量商業(yè)/工業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目尋找： 項(xiàng)目承租后，由依托世聯(lián)的策劃專業(yè)力，

世聯(lián)行負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期策劃，如項(xiàng)目再定位，再裝修、再改造世聯(lián)行進(jìn)行項(xiàng)目的招商管理、運(yùn)營(yíng)管理，疊加世聯(lián)行大資管服務(wù)多種退出方式包括固定收益基金資產(chǎn)證券化1）世聯(lián)行：城市更新介入模式與項(xiàng)目操作流程商業(yè)物業(yè)世聯(lián)領(lǐng)客世聯(lián)宿立方世聯(lián)超咖市集世聯(lián)方里小樣OfficeYoung品聯(lián)合辦公世聯(lián)空間WU

HOUSE創(chuàng)業(yè)辦公小樣社區(qū)世聯(lián)地產(chǎn)基金城市運(yùn)營(yíng)基金圖：世聯(lián)行城市更新品牌打造及對(duì)外輸出數(shù)據(jù)資料來(lái)源：保顧研究院調(diào)研整理圖：世聯(lián)行騰賦城市運(yùn)營(yíng)基金存量資產(chǎn)改造案例項(xiàng)目獲取改造升級(jí)持有運(yùn)營(yíng)資金方退出①上海長(zhǎng)寧區(qū)延安西路1262項(xiàng)目買(mǎi)方：基金（30%）+世聯(lián)（70%）投資方式：10年租期+15年經(jīng)營(yíng)權(quán)標(biāo)的：項(xiàng)目商辦體（20余棟獨(dú)棟建筑）②蘇城商務(wù)中心項(xiàng)目買(mǎi)方：基金投資方式：十年租期標(biāo)的：蘇城商務(wù)中心基金僅支付改造裝修費(fèi)用，世聯(lián)操盤(pán)重新定位裝修改造裝修策劃運(yùn)營(yíng)世聯(lián)負(fù)責(zé)招租、運(yùn)營(yíng)，疊加多樣物業(yè)服務(wù)統(tǒng)一招租代理疊加小貸疊加小樣疊加其他金融服務(wù)辦公服務(wù)數(shù)據(jù)服務(wù)車(chē)位、廣告、生活服務(wù)兩個(gè)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)租金溢價(jià)上海長(zhǎng)寧（100%）蘇城（75%）銀行貸款、資產(chǎn)證券化、固定收益基金逐年還本付息歸還方式：初始本金的10%，預(yù)期收益：剩余未償本金的8%歸還城市運(yùn)營(yíng)基金本金+收益10年發(fā)行騰賦城市運(yùn)營(yíng)基金，引入啟動(dòng)資金租賃并改造了上海長(zhǎng)寧、蘇城兩個(gè)項(xiàng)目；在改造升級(jí)階段，世聯(lián)行進(jìn)行了具體項(xiàng)目的操盤(pán)，統(tǒng)一策劃定位、裝修；在運(yùn)營(yíng)階段，世聯(lián)行則輸出旗下多樣的資管服務(wù)和品牌，如小貸、小樣等，最終兩個(gè)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)了租金溢價(jià)1）世聯(lián)行：以上海長(zhǎng)寧、蘇城項(xiàng)目為例數(shù)據(jù)資料來(lái)源：保顧研究院調(diào)研整理項(xiàng)目獲取改造升級(jí)招商持有運(yùn)營(yíng)改造階段邦華（合富關(guān)聯(lián)公司）主導(dǎo)招商階段合富主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)階段港聯(lián)（合富收購(gòu)物業(yè)）主導(dǎo)改造成創(chuàng)意園對(duì)外開(kāi)放改造時(shí)間：10個(gè)月改造成本：1700元/㎡7個(gè)月完成項(xiàng)目總體95%的招商率項(xiàng)目入口為合景輝煌門(mén)店寫(xiě)字樓價(jià)格：110元/㎡*月商鋪價(jià)格：200元/㎡~500元/㎡圖：合富輝煌城市更新項(xiàng)目“一創(chuàng)社“運(yùn)作流程線下渠道：合富代理+聯(lián)動(dòng)周邊中介線上渠道：以58同城為主項(xiàng)目原為樓齡30年的破舊廠房，位于海珠區(qū)濱江東核心區(qū)域、

近廣州大道，近8號(hào)線鷺江站邦華與合富對(duì)項(xiàng)目選擇進(jìn)行前期調(diào)研，邦華負(fù)責(zé)投標(biāo)邦華負(fù)責(zé)改造合富與關(guān)聯(lián)企業(yè)邦華合作對(duì)破舊廠房改造更新為創(chuàng)意園—“一創(chuàng)社區(qū)”合富進(jìn)行前期咨詢，由邦華進(jìn)行項(xiàng)目投標(biāo)、承租項(xiàng)目十年租期并負(fù)責(zé)工程改造，持有運(yùn)營(yíng)階段則由合富進(jìn)行招商和旗下物業(yè)主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)，該項(xiàng)目入駐率達(dá)95%，租金溢價(jià)20%2）其他服務(wù)商：合富舊廠房改造試水案例數(shù)據(jù)資料來(lái)源：保顧研究院調(diào)研整理與開(kāi)發(fā)商合作A與基金合作B為開(kāi)發(fā)商提供前期咨

詢服務(wù) 為項(xiàng)目提供招商服務(wù)為項(xiàng)目提供運(yùn)營(yíng)與管

理服務(wù) 依托同策專業(yè)的策劃能力，為開(kāi)發(fā)商尋找合適的項(xiàng)目，提供定位決策參考開(kāi)發(fā)商改造完成后，通

過(guò)同策專門(mén)的招商渠道，及數(shù)據(jù)庫(kù)協(xié)助項(xiàng)目產(chǎn)品

進(jìn)行招商通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理為商家提供全方位的服務(wù)提供運(yùn)營(yíng)與管理服務(wù)最新動(dòng)態(tài)：2016年年中與產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)集團(tuán)上海臨港成立合資公司杭州五同投資管理有限公司同策五牛基金前期咨詢服務(wù)提供招商服務(wù)投資、改造基金前期已收購(gòu)物業(yè)合資公司未來(lái)收購(gòu)的物業(yè)基金募資、同策策劃同策專門(mén)的招商渠道，及數(shù)據(jù)庫(kù)負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)及招商同策切入城市更新方式：與開(kāi)發(fā)商合作（主流）及與基金合作（尚未有項(xiàng)目落地）與開(kāi)發(fā)商合作：為開(kāi)發(fā)商提供前期咨詢服務(wù)、招商、數(shù)據(jù)庫(kù)資源、運(yùn)營(yíng)管理等與基金合作：今年六月與專門(mén)收購(gòu)存量資產(chǎn)的五?；鸪闪⒑腺Y公司，基金發(fā)揮募資優(yōu)勢(shì)，同策發(fā)揮前期咨詢、資管運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)嵌入同策資管業(yè)務(wù)社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長(zhǎng)租

公寓等，及社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)等2）其他服務(wù)商：同策推進(jìn)與開(kāi)發(fā)商、基金合作意圖切入城市更新圖：同策與開(kāi)發(fā)商合作介入城市更新項(xiàng)目前期咨詢—招商—運(yùn)營(yíng)管理圖：同策與基金合作介入城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)資料來(lái)源：保顧研究院調(diào)研整理4

由各主體介入城市更新引發(fā)的思考案例啟示：1）各主要參與方城市更新項(xiàng)目偏好分析通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)、服務(wù)商等主要城市更新參與者的探索模式及成功案例進(jìn)行剖析后，可以發(fā)現(xiàn)他們投資項(xiàng)目偏好不同，項(xiàng)目運(yùn)作模式、成本、周期及回報(bào)率等均有不同的訴求和特點(diǎn)。參與方核心優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目偏好資產(chǎn)持有模式資金投入項(xiàng)目周期投資回報(bào)備注政府/城市功能規(guī)劃更新重資產(chǎn)大長(zhǎng)非盈利性以推動(dòng)城市發(fā)展為目的、需要聯(lián)合有經(jīng)驗(yàn)運(yùn)營(yíng)方開(kāi)發(fā)商資金、大規(guī)模

項(xiàng)目操作優(yōu)勢(shì)；與政府合作經(jīng)

驗(yàn)豐富投入大、期限長(zhǎng)、層面廣的項(xiàng)目重/輕資產(chǎn)大長(zhǎng)高樂(lè)于與政府合作，傾向大規(guī)模、綜合性項(xiàng)目投資機(jī)構(gòu)資本運(yùn)營(yíng)能力買(mǎi)入價(jià)格合理、周期適中并具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟資產(chǎn)重資產(chǎn)適中適中適中對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司的股權(quán)投資亦是一種盈利方式服務(wù)商資產(chǎn)評(píng)估、運(yùn)營(yíng)、配套服務(wù)經(jīng)驗(yàn)投入較小、改造難度較低項(xiàng)目輕資產(chǎn)較小較短較低加快探索與資金方合作、輸出運(yùn)營(yíng)服務(wù)的重資產(chǎn)模式案例啟示：2）城市更新輕重模式之分OPTION

01重資產(chǎn)模式：買(mǎi)入-改造-運(yùn)營(yíng)存量資產(chǎn)買(mǎi)入→通過(guò)變更物業(yè)用途、重新定位或優(yōu)化功能規(guī)劃等方式改造→改善現(xiàn)金流、增加租金收益→優(yōu)化資產(chǎn)運(yùn)作效率提升資產(chǎn)價(jià)值OPTION

01輕資產(chǎn)模式：“二房東”改造運(yùn)營(yíng)存量資產(chǎn)使用權(quán)獲取→改造→二次租賃、運(yùn)營(yíng)→提升租金收益模式資產(chǎn)獲取方式盈利方式適用對(duì)象改造對(duì)象投入成本收益顯著特點(diǎn)重資產(chǎn)買(mǎi)入/股權(quán)并購(gòu)地產(chǎn)增值租金收