深圳商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查報告第一部分深圳都市概況深圳龍崗中心城深圳海洋世界深圳夜景深圳市，又稱為“鵬城”，位于中國南方珠江三角洲東岸，附屬中華人民共和國廣東省，是中國第一種經(jīng)濟(jì)特區(qū)，經(jīng)國務(wù)院同意于1980年8月26日正式設(shè)立。全市土地總面積為1953平方公里，其中，經(jīng)濟(jì)特區(qū)面積為395.81平方公里。通過31年的建設(shè)和發(fā)展，深圳由一種昔日的邊陲小鎮(zhèn)發(fā)展成為含有一定國際影響力的新興當(dāng)代化都市，發(fā)明了舉世矚目的“深圳速度”。中國社會科學(xué)院公布的《中國都市競爭力藍(lán)皮書：中國都市競爭力報告》對全國294個地級以上都市綜合競爭力排名顯示，深圳位列第二。深圳是中國對外交往的重要國際門戶，是中國改革開放和當(dāng)代化建設(shè)的精彩縮影。地理位置深圳是中國南部海濱都市，毗鄰香港。位于北回歸線以南，東經(jīng)113°46′至114°37′，北緯22°27′至22°52′。地處廣東省南部，珠江口東岸，東臨大亞灣和大鵬灣；西瀕珠江口和伶仃洋；南邊深圳河與香港相聯(lián)；北部與東莞、惠州兩都市接壤。廣闊海域連接南海及太平洋。自然資源深圳市土地總面積為1952.84平方公里。全市共有大小河流310余條，分屬東江、海灣和珠江口水系?，F(xiàn)有蓄水工程220宗，其中水庫172座，水庫總庫容5.79億立方米。位于市區(qū)東部的深圳水庫，總庫容4000多萬立方米，是深圳與香港居民生活用水的重要來源。深圳海岸線全長230公里，海洋資源豐富，有優(yōu)良的海灣港口，通海條件優(yōu)越。境內(nèi)山脈綿延，風(fēng)景秀麗，最高峰943.7米。天然旅游資源豐富，東部有大小梅沙、大鵬半島郊野森林等黃金海岸線風(fēng)光，西部有紅樹林、內(nèi)伶仃島自然保護(hù)區(qū)及海上田園風(fēng)光等景區(qū)。都市簡史“深圳”地名始見史籍于14（明永樂八年），于清朝初年建墟。本地方言俗稱田野間的水溝為“圳”或“涌”。深圳正因其水澤密布，村落邊有一條深水溝而得名。深圳又稱鵬城。1979年中央和廣東省決定成立深圳市。1980年8月，全國人大常委會同意在深圳市設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)。深圳的經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展史只有30年，但卻曾經(jīng)有著6700數(shù)年的人類活動史（新石器時代中期就有土著居民繁衍生息在深圳土地上）、1700數(shù)年的郡縣史、600數(shù)年的南頭城、大鵬城史和300數(shù)年的客家人移民史。行政區(qū)劃深圳是中國廣東省省轄市，國家副省級計劃單列都市。深圳下轄6個行政區(qū)和兩個新區(qū)：羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)、光明新區(qū)和坪山新區(qū)。7月1日起，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)范疇延伸到全市。人口構(gòu)成深圳自南宋末年已陸續(xù)有移民落腳，建市后人口增加快速。末常住人口891.23萬人，其中戶籍人口241.45萬人，占常住人口比重27.1%；非戶籍人口649.78萬人，占比重72.9%。金融與商貿(mào)深圳統(tǒng)計部門公布經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。經(jīng)初步核算，全市生產(chǎn)總值9510.91億元，繼續(xù)位列全國大中都市第四位，比上年（下同）增加12%。統(tǒng)計專家表達(dá)，深圳市面對十分復(fù)雜的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境，進(jìn)一步貫徹貫徹科學(xué)發(fā)展觀，加緊推動發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和構(gòu)造調(diào)節(jié)，努力提高發(fā)展質(zhì)量和效益，實現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。工業(yè)規(guī)模和發(fā)展質(zhì)量均提高數(shù)據(jù)顯示，全市規(guī)模以上（下同）工業(yè)增加值4092.63億元，增加13.8%，比提高5.1個百分點，工業(yè)增加值規(guī)模比金融危機前的增加564.86億元；工業(yè)總產(chǎn)值規(guī)模達(dá)成18211.75億元，比危機前增加2351.64億元，均創(chuàng)歷史新高。專家指出，在多個類型公司中，大中型公司和股份制經(jīng)濟(jì)增加較快，高于深圳市全市工業(yè)平均增加水平。在工業(yè)行業(yè)中，通信設(shè)備、計算機及其它電子設(shè)備制造業(yè)增加值達(dá)2152.75億元，增加20.4％，占工業(yè)增加值的52.6％。全社會固定資產(chǎn)投資增加平穩(wěn)。全社會固定資產(chǎn)投資1944.70億元，增加13.8％。物流和進(jìn)出口規(guī)模創(chuàng)新水平深圳市港口和集裝箱吞吐量超歷史水平。全市貨運量2.62億噸，增加17%；貨品周轉(zhuǎn)量1654.16億噸公里，增加45.5％。全市客運量15.6億人，增加6.7%；旅客周轉(zhuǎn)量632.46億人公里，增加16.4%。機場貨郵吞吐量80.91萬噸，增加33.7%；機場旅客吞吐量2671.36萬人次，增加9.1%。深圳港港口貨品吞吐量22097.69萬噸，增加14.1%。出口、進(jìn)口規(guī)模再創(chuàng)歷史單月新高。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計，全市進(jìn)出口總額3467.49億美元，增加28.4%。其中出口總額2041.84億美元，增加26.1%；進(jìn)口總額1425.66億美元，增加31.8%。12月份當(dāng)月進(jìn)口147.41億美元，當(dāng)月出口237.34億美元，均創(chuàng)歷史單月進(jìn)口、出口新高。社會消費增速繼續(xù)高于GDP統(tǒng)計數(shù)字顯示，深圳市消費品零售總額3000.76億元，增加17.2%，從趨勢看，第一至第四季度累計增速分別為18.3%、16.1%、15.7%和17.2%，一季度由于同期低基數(shù)影響，體現(xiàn)為增速相對較高，全年呈高開回穩(wěn)態(tài)勢，12月末累計達(dá)成次高點，靠近水平（增加17.9%，是近的高位）。若扣除消費品價格因素，社會消費品零售總額增速已超出水平。全市社會消費品零售總額增速高出同期GDP增速5.2個百分點。在十大類商品銷售中，除書報雜志類和服裝鞋帽針織類輕微下降，其它均不同程度增加。其中，增加較快的重要是：金銀珠寶類增加83.3%；通訊器材類增加32.8%；家用電器和音響器材類增加31.7%；文化辦公用品類增加25.3%；汽車類增加24%；體育娛樂用品類增加23.2%。深圳市去年財政收入、銀行貸款增加平穩(wěn)，全市地方財政普通預(yù)算收入1106.82億元，增加25.7%。移民文化作為改革開放窗口和新興移民都市，加之獨特的地緣和人文環(huán)境，造就了深圳文化的開放性、包容性、創(chuàng)新性，是最適宜海內(nèi)外英才創(chuàng)業(yè)拓展的活力之都。近年來，深圳相繼被有關(guān)機構(gòu)評比為中國“最具經(jīng)濟(jì)活力都市”、“最受農(nóng)民工歡迎的都市”。在中國社科院公布的都市競爭力評定報告中，深圳綜合競爭力持續(xù)四年居內(nèi)地城市榜首。語言文字深圳以普通話為主流語言。不少公共服務(wù)機構(gòu)、專業(yè)人士和工商業(yè)界都能用英語提供服務(wù)，大多數(shù)青少年能講英語、粵語。全市正在開展“百萬市民講外語”等多個形式的學(xué)習(xí)外語活動，提高公共服務(wù)的外語普及率，提高市民的外語應(yīng)用能力。氣候狀況深圳屬亞熱帶海洋性氣候，溫潤宜人，降水豐富。常年平均氣溫22.4℃，無霜期為355天，平均年降雨量1933.3毫米，日照2120.5小時。市樹、市花深圳的市樹為荔枝和紅樹林。深圳的市花為簕杜鵑。都市發(fā)展定位中國政府公布的《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》將深圳定位為建設(shè)“國家綜合配套改革實驗區(qū)”、“全國經(jīng)濟(jì)中心都市”、“國家創(chuàng)新型都市”、“中國特色社會義示范市”和“國際化都市”。都市發(fā)展規(guī)劃深圳市規(guī)劃局昨天公布的《深圳市都市總體規(guī)劃(-)》草案(下列簡稱規(guī)劃)，為深圳將來十幾年的發(fā)展勾勒了藍(lán)圖。規(guī)劃中提出：將來深圳整體在都市空間布局構(gòu)造上將呈現(xiàn)“三軸兩帶多中心”的組團(tuán)構(gòu)造，并建立起三級都市中心體系―――2個都市中心、5個都市副中心、8個組團(tuán)中心。其中，兩個都市中心便是福田中心和前海中心?！白鳛樯钲谶@樣一種區(qū)域性中心都市，發(fā)展到一定程度，一種都市中心是不夠的。定位了誰是中心，并不意味著別的地方就會被邊沿化?！报D―深圳市規(guī)劃局副局長許重光這似乎印證了深圳市在幾年前所做的《深圳2030都市發(fā)展方略》中所提出的“將來中心區(qū)將西移到寶安前?！钡恼f法。但更為精確的劃分應(yīng)為：福田中心由福田中心區(qū)和羅湖中心區(qū)構(gòu)成，重要發(fā)展市級行政、文化、商業(yè)、商務(wù)等功效；前海中心，涉及前海、后海和寶安中心區(qū)，重要發(fā)展區(qū)域功效的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與總部經(jīng)濟(jì)。劃定新中心不會拋棄羅湖“作為深圳這樣一種區(qū)域性中心都市，發(fā)展到一定程度，一種都市中心是不夠的。即使現(xiàn)在福田中心區(qū)已經(jīng)發(fā)展到了一定規(guī)模，但它在承接產(chǎn)業(yè)方面的空間上已有所局限性。前海中心就是深圳為了承接高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展，以及產(chǎn)業(yè)升級的發(fā)展趨勢，所劃定的產(chǎn)業(yè)相對集中的區(qū)域?！敝鞒诌@部規(guī)劃修編的深圳市規(guī)劃局副局長許重光說。許重光告訴記者，這兩個市級都市中心不僅定位不同，發(fā)展時序也不同。其中，福田中心已經(jīng)基本成型，而前海中心的建設(shè)才剛剛開始，尚需要推動和哺育，它將會成為深圳此后新的經(jīng)濟(jì)增加點。但劃定這兩個都市中心，絕不是要拋棄羅湖，更何況，羅湖本身就被劃分在福田中心之中?！岸ㄎ涣苏l是中心，并不意味著別的地方就會被邊沿化。在這次的總體都市規(guī)劃修編中，我們還提出了5個副中心，比以前的都市‘次’中心的概念又有所提高，由它們來分擔(dān)或者承當(dāng)市中心的輔助功效，每一種中心都有不同的功效和特色。”據(jù)理解，這5個都市副中心為龍崗中心、龍華中心、光明新城中心、坪山新城中心、鹽田中心，重要承當(dāng)部分區(qū)域或都市分區(qū)范疇內(nèi)的綜合服務(wù)職能。發(fā)展地區(qū)性商業(yè)、文化等公共服務(wù)職能，帶動地區(qū)整體發(fā)展。尚有8個都市組團(tuán)中心，即航空城、沙井、松崗、觀瀾、平湖、布吉、橫崗、葵涌，是都市組團(tuán)的綜合服務(wù)中心。第二部分深圳市重要商圈分析一、商圈概況由于不同的消費層次與消費習(xí)慣，深圳的購物場合被劃分為八大區(qū)域，稱八大商圈。深圳是現(xiàn)在內(nèi)地最能激起旅客購物欲望的都市之一，這里確實是名副其實的“購物天堂”！上世紀(jì)八十年代及九十年代，去沙頭角購物是內(nèi)地人到深圳購物的“必修課”，而今，這種做法固然已經(jīng)落伍。深圳現(xiàn)在有太多的購物場合，即便是走馬觀花，也屬不易；即使沒有購物計劃，看到琳瑯滿目的商品，也會讓人動心，最后滿載而歸。被稱為深圳“南京路”的華強北商業(yè)街每天都人頭涌涌，這里有三十多家大型商場，二十多家專業(yè)市場，門店三千四百多家，每天客流如云；十二條步行街相連的東門商業(yè)街，是深圳規(guī)模最大、商鋪最集中、經(jīng)營品種最齊全的商業(yè)街區(qū)，一家挨一家的商場、精品店、時裝店、書屋、面包屋、茶館、酒樓密布，尚有供游客休閑的電影院、公園、歌舞廳等，濃濃的商業(yè)氣息讓到這里逛街的客人不由自主地享有購物消費的樂趣。國貿(mào)大廈至友情城的人民南路商業(yè)中心區(qū)以服裝經(jīng)營為主，過境顧客較多；上海賓館至賽格電子一段街面，以經(jīng)營電器產(chǎn)品的商店為主；老街至東門，色店鋪一應(yīng)俱全，重要是小商品及特色店；深圳大劇院至人民橋，主營小商品。由于不同的消費層次與消費習(xí)慣，深圳的購物場合被劃分為八大區(qū)域，稱八大商圈，其中：東門商圈、華強北商圈、南山商圈為三大主力商圈；人民南商圈、深南中商圈、華僑城商圈為三大特色商圈；寶安商圈、龍崗商圈為關(guān)外新興商圈。深圳八大商圈地理位置三大主力商圈東門商圈以人民北路和解放中路為軸線，以太陽廣場到東門茂業(yè)百貨為最核心地段華強北商圈華強北商圈東起上步路，西到華富路，南至深南中路，北抵紅荔路。其南北長約930米、東西寬1560米，占地面積約1.45平方公里。商業(yè)總營業(yè)面積62萬平方米。南山商圈深圳市西部起步晚而發(fā)展速度最快的商圈，現(xiàn)在形成南油商業(yè)中心區(qū)、南頭、及南油蛇口商圈三個商圈鼎立的格局。三大特色商圈人民南商圈深圳東自東門南路，西至和平路，北起深南東路，南至羅湖口岸的羅湖口岸經(jīng)濟(jì)區(qū)被形象地稱為“金三角”，橫穿南北的人民南路，因是“金三角”的重要干道和區(qū)域，便成了“金三角”的中軸線。這里就是被深圳人俗稱的“人民南”。深南中商圈以中信都市廣場為中心，向深南中路周邊輻射。華僑城商圈以華僑城為中心，東至僑城東街健康廣場，南至華僑城洲際酒店、西至世界之窗、北至瑪雅水公園。關(guān)外新興商圈寶安商圈沙井鎮(zhèn)，以南城百貨為中心，東至環(huán)中線地鐵靈芝站位中心，南至寶安中心，西至羅寶線坪洲站，北至西鄉(xiāng)大道。龍崗商圈該商業(yè)區(qū)由龍城商圈和龍崗墟商圈兩個子商圈構(gòu)成，龍城商圈包裹龍翔大道、吉祥路和龍城中路兩側(cè)，龍崗墟商圈則以傳統(tǒng)老墟為核心，擴大至跨越205國道的取悅，形成了以深惠公路為南北軸的空間分布格局。該商業(yè)區(qū)商業(yè)營業(yè)總面積約40萬平方米，是龍崗區(qū)商業(yè)網(wǎng)店集聚度最高的地區(qū)。商圈東門商圈人民南商圈深南中商圈華強北商圈南山商圈寶安商圈龍崗商圈月租金（元/m2）12005004001500400150150深圳市各商圈商鋪租賃成交均價

深圳市各商圈商鋪銷售成交均價（單位：元/㎡）時間Q1Q2Q4

一手二手一手二手一手二手東門商圈――150000300001500003000010人民南商圈90000800009500089000080000深南中商圈商鋪供應(yīng)量極少，并且大多只租不售華強北商圈――170500――18000080000170000南山商圈50000300005000034580028000寶安商圈2130003000001600010600龍崗商圈2500016000300000300000全市均價15122100801600010660147289800二、三大主力商圈1、東門商圈（傳統(tǒng)綜合型）a、商圈概況東門商圈由東門老街沿變而成，東門老街的汗青能夠上溯到300數(shù)年前的亮終渾始，它一向是深圳商展最稀集、主淌最散中、商品最豐盛、汗青最長久的商業(yè)旺區(qū)。東門商圈的形成、繁華和發(fā)展，失害于東門步行街的改革，改制后東門商業(yè)步行街區(qū)由12條步行街相連，有20少家大型商場和數(shù)百家大型商展，已投進(jìn)運行的商業(yè)里積跨越50萬平方米，是今朝深圳運行種類最為齊備的商業(yè)區(qū)，果彼呼引了大量顧客后來東門購物，現(xiàn)在日均客流量達(dá)35萬人次，節(jié)沐日更高達(dá)50至60萬人次，年停業(yè)額逾50億元。重要百貨店有茂業(yè)百貨、太陰百貨、天虹商場。在深圳，“沒到東門老街，就不算來過深圳”，東門步行街是深圳歷史最悠久的商業(yè)區(qū)。通過改造的東門商業(yè)街已成為集購物、休閑和旅游觀光于一體的新型步行街，街區(qū)內(nèi)不僅有茂業(yè)百貨、天虹商場等大型百貨商場，尚有多個形式的專賣店等。新“東門”作為中國18條重要商街位列其中。b、代表商場綜合性百貨：茂業(yè)百貨東門店、青春店、和平店，天虹商場東門店，太陽百貨。專業(yè)商場：博雅書店、旺角購物中心、天龍商業(yè)城、新鴻基商業(yè)中心、中海商業(yè)城、九龍城、越港商業(yè)中心等商廈，構(gòu)成了深圳規(guī)模最大、商鋪最集中、商品經(jīng)營種類最齊全的商業(yè)街區(qū)。同時，大大小小的店鋪遍及老街，長長的騎樓構(gòu)成商業(yè)長廊，精品店、專賣店比比皆是，老街已經(jīng)將深圳最大的消費群體吸引過來，從凌晨到午夜，這里始終是人聲鼎沸、萬頭攢動。c、商圈租售價格現(xiàn)在東門商圈交易比較活躍，需求很大。東門的街鋪售價已上漲至12-15萬元/㎡，九龍城、中威二樓的鋪位平均售價在6萬元/㎡左右，有的鋪位地段稍微優(yōu)越的已賣到8-10萬元/㎡。鋪位視地段不同而差別很大，大概在500-1800元/㎡.月不等，步行街上的鋪位稍貴，大概在元/㎡.月。自“非典”后，東門鋪位的租金與售價始終保持上漲狀態(tài)。近來中央的新政對商用物業(yè)有一定的利好，東門商鋪的價格還會有一定的上漲幅度，但幅度會極少，由于東門已是比較成熟的商圈，租售價相對來說要比較穩(wěn)定，同時也要考慮到租客的承受能力。2、華強北商圈（新興主流型）a、商圈概況位于禍田區(qū)的華強北本是個廠房散中的產(chǎn)業(yè)區(qū)，是一種自覺性量的電女產(chǎn)物生意買賣場合。到下世紀(jì)九十年月終，華弱南未敗為令人矚目的深圳主打商業(yè)旺區(qū)。其商圈范疇東起燕南路，西至華窮路，南交南園路，北達(dá)白荔路，深圳大靜脈深南小道縱貫其中，面積達(dá)1.6平方公里。商圈內(nèi)擁有50多萬居住人口，巨細(xì)公司一千多家，農(nóng)薪白領(lǐng)10多萬人，交通七通八達(dá)，20多路公交車脫行個中，輻射全市各地，逐日人流涌涌，日人流量高達(dá)50萬人次。發(fā)展中的華強北是深圳“業(yè)態(tài)最全”的商圈：擁有全國最有影響的電女疑作、鐘表、珠寶、服拆等20多家博業(yè)市場；有銅鑼灣、華強電女世界、紫荊城等30多家商業(yè)品牌大型商場，此中面積在一萬平米以上的便達(dá)14家；含有巨細(xì)商家560多家，各式門店3400多家；有金融和證券機構(gòu)40多家；保齡球館、迪廳、酒吧等60多家；同時又是達(dá)聲、桑達(dá)、華發(fā)等20多家上市公司的總部地點地。全部商圈年發(fā)賣總額逾200億元，已成為全國主流、物質(zhì)、資金流、疑作流質(zhì)最大的商業(yè)區(qū)之一?，F(xiàn)在，華強北正在接續(xù)進(jìn)級擴容。一是政府對華強北進(jìn)行二早期改造，進(jìn)一步完擅交通、人行體系，增強步行街的建設(shè)；二是電子市場進(jìn)一步擴大，新建40000平米的新亞洲電子商城便將開業(yè)運行；三是國好、蘇寧兩家家電巨子的進(jìn)入，使華強北專業(yè)化經(jīng)營趨勢越來越顯明；四是茂業(yè)百貨進(jìn)駐華強北，已彌補了華強北路缺少大型綜合百貨的空缺，將進(jìn)一步帶靜華強北百貨業(yè)的發(fā)展，同時茂業(yè)百貨的進(jìn)駐，已使曼哈、儷人世界、西方潮流進(jìn)行從頭調(diào)劑、定位，形成良性的對位經(jīng)營、劣勢互挖的格式；五是銅鑼灣將投巨款打造銅鑼灣新支線，將把振中路建設(shè)成購物、娛樂、飲食一條街。能夠預(yù)感，將來幾年內(nèi)，華強北將變得加倍簡枯。福田區(qū)的華強北原是廠房集中的工業(yè)區(qū)，上世紀(jì)90年代，一家家商城如新鮮血液般注入華強北，使華強北在短短幾年內(nèi)成為令人矚目的商業(yè)旺區(qū)。華強北商圈是深圳商業(yè)經(jīng)營模式容納最多的地區(qū)，近年逐步成為與東門并稱的核心商圈，并有漸行漸旺的趨勢?，F(xiàn)在的華強北以電子市場為龍頭，聚集了百貨、服裝、珠寶、餐飲、酒樓、倉儲、金融等幾十個行業(yè)，成為全國業(yè)態(tài)最齊的商業(yè)街。b、代表商場現(xiàn)在，銅鑼灣百貨是華強北商業(yè)龍頭，但深圳商業(yè)權(quán)威茂業(yè)百貨即將進(jìn)駐該商圈中心地段；而已頗有聲勢的商圈主力商場涉及紫荊城、群星廣場、曼哈商業(yè)廣場、小朋友世界、新大好、女人世界等，東方潮流、儷人世界則正處在調(diào)節(jié)中；另一種頗有實力的商家天虹商場與免稅商場處在該商圈邊沿，形成另一種熱點。隨著深圳書城開業(yè)博雅入駐，萬佳重回華強北，百佳開業(yè)，預(yù)示了商圈的興旺趨勢。c、商圈租售價格華強北現(xiàn)在能夠出售的商鋪不多，只有當(dāng)代之窗和賽格廣場才有部分商鋪可售，由于地段不錯，售價在15萬元/㎡左右。華強北街鋪租金為1000-1500元/㎡.月。但是華強北的空鋪極少，其需求比東門還要大。華強北商圈已經(jīng)比較成熟，升值潛力在這一兩年內(nèi)會比較小?，F(xiàn)在華強北商鋪供應(yīng)倆較少，待中航路改造完畢后，會有部分商鋪供應(yīng)，升值潛力有一定的空間。另外，華強北的地鐵商鋪投資潛力較被看好。3、南山商圈（濱海度假型）a、商圈概況南山商圈是深圳市區(qū)內(nèi)起步較晚而發(fā)展速度最快、發(fā)展空間最大的商圈，特別是，其發(fā)展速度足能夠用“突飛猛進(jìn)”四個字來形容。南山已成為深圳商業(yè)發(fā)展的又一重心，現(xiàn)在已形成南油商業(yè)中心區(qū)、南頭、及南油蛇口商圈三個商圈鼎立的格局。人口概況全區(qū)常住人口為57萬。后海、前海、蛇口片區(qū)更成為高薪高素質(zhì)人才的生活基地，居住人口多為羅湖、福田上班一族，文化水準(zhǔn)普遍在大專以上，年紀(jì)重要集中在5-40之間，居住人口素質(zhì)居深圳各片區(qū)之首。

蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士（超出3000名），社區(qū)國際化氛圍濃烈，含有較高的消費能力。，南山商圈作為深圳西部的商業(yè)中心開始快速崛起，以人人樂為首的零售商家繼續(xù)鞏固本土市場，并重新開設(shè)分店；以銅鑼灣、曼哈為代表的域外零售商業(yè)也紛紛入主南山。到了，這一勢頭進(jìn)一步放大，歲寶、萬佳、友情城、百安居、天虹等分店先后開業(yè)；銅鑼灣、家樂福等又開始了新一輪擴張。特別是后海片區(qū)，新商業(yè)文化中心的加速建設(shè)，多達(dá)幾十個項目的陸續(xù)開發(fā)帶來了強大消費力，海雅、人人樂、歲寶、國美、蘇寧、友情城等相繼開業(yè)，以及在建的10萬平方米的海岸商業(yè)項目、五星級的希爾頓酒店、南山書城、南山博物館、歌劇院、保利文化大廈、新一佳等項目，使南山商圈的整體性和持續(xù)性進(jìn)一步增強。保利文化大廈的商業(yè)廣場，主體建筑面積10萬平方米左右，該項目緊鄰海岸商業(yè)廣場，在南山后海離海邊距離近來，占有比較好的位置。

海岸購物中心也是10萬平方米購物中心，開業(yè)后南山商業(yè)圈的格局將發(fā)生變化。由于南山商業(yè)圈與寶安中心區(qū)商業(yè)圈距離近來，因此，南山商圈的特性是值得我們親密關(guān)注的，在業(yè)態(tài)設(shè)計上不僅要注意與寶安25區(qū)老商業(yè)圈錯位經(jīng)營，并且也要考慮與南山商圈形成互補性。

南山商圈是淡圳郊區(qū)外止步較晚而成長速度最速、發(fā)展空間最大的商圈，特殊是暮年，其收鋪快度腳能夠用“突飛大進(jìn)”四個字來形容。北山未敗為深圳商業(yè)發(fā)展的又一沉心，現(xiàn)在已形成南油商業(yè)中心區(qū)、南頭、及南油蛇口商圈三個商圈鼎峙的格式。b、代表商場以海雅百貨為核心的南油商業(yè)文化中心區(qū)商圈，文化娛樂中心、休閑廣場配套設(shè)施日漸齊備，隨著周邊友情城百貨、創(chuàng)景名店南山店、小朋友世界南山店、順電、好百年家居廣場、繽紛假日廣場商業(yè)街、萬佳百貨及南山書城等的開業(yè)或即將開業(yè)，商圈將給周邊的居民帶來更多的購物便利，成為南山商圈中的熱點區(qū)域。以沃爾瑪、集美堂為核心的南油蛇口商圈，有百佳、新一佳南山店等超市集中地，是深圳頗具盛名的蛇口消費片區(qū)的“后勤部”。以家樂福、人人樂、曼哈、沃爾瑪社區(qū)店為核心的學(xué)府路一帶，是南山最早的傳統(tǒng)商業(yè)街，含有濃郁的商業(yè)氛圍。三大特色商圈c、商圈租售價格南山商圈商鋪的租售價視地段的不同而差別很大?，F(xiàn)在商鋪售價平均在4萬至4.5萬元/㎡左右，租金平均價格是200元/㎡.月左右。學(xué)府路、創(chuàng)業(yè)路的商鋪價格最高，為7萬至10萬元/㎡，租金固然也是非同普通，為300至400元/㎡.月左右。但南山也有地段商鋪的售價只有2萬元/㎡左右，租金還不到100元/㎡.月?？傮w來說，南山商鋪的售價很高，但租金整體上偏低，租金的上漲幅度也很小。南山的商業(yè)用房交易較為活躍，其中重要因素是由于南山的商業(yè)還比較散亂，還沒成規(guī)模。比較南山的商業(yè)地段，現(xiàn)在被普遍看好的是后海和蛇口。后海由于地處南山的商業(yè)文化中心而投資潛力較大，現(xiàn)在商鋪售價在3萬與4萬元/㎡之間；而蛇口由于西部通道的利好因素，商鋪的售價也在看漲中，現(xiàn)在是1.6萬至2.5萬元/㎡。三、三大特色商圈1、人民南商圈（潮流潮流式）a、商圈概況人民南商圈以人民南路為中軸，北齊深南東路，南止羅湖口岸，東至東門南路，西至和平路，總面積約1.3平方公里。人民南片區(qū)曾經(jīng)是深圳的中心區(qū)域和標(biāo)志性區(qū)域，現(xiàn)有各類建筑840多幢，總建筑面積493萬平方米，建筑占地面積為47．6萬平方米；擁有、國際商場、西武百貨、友情城百貨、天安國際商場、羅湖商業(yè)城、深房百貨等11家大型商場，16家金融機構(gòu)，33家中高級酒店，有陽光、香格里拉、富臨、富苑、彭年等5座五星級大酒店；39家高檔次娛樂場合，數(shù)百家餐飲業(yè)和1萬多家公司。有相稱一批跨國公司辦事處入駐人民南，如沃爾瑪亞洲采購中心、丹麥的馬士基公司等；全市外資金融機構(gòu)的90％在該片區(qū)。但近年來，隨著片區(qū)開發(fā)的急劇膨脹，交通、配套、市政功效、商業(yè)環(huán)境諸方面已遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法適應(yīng)形勢發(fā)展的需要，加之東門、華強北商圈的崛起，其昔日的輝煌景象漸失。作為深圳市和羅湖區(qū)的商業(yè)、金融核心，人民南片區(qū)肩負(fù)著深圳發(fā)展的龍頭作用，應(yīng)充足運用人民南片區(qū)和羅湖口岸的多個綜合優(yōu)勢，因此深圳市政府已出臺總投資額達(dá)3.1億元的改造方案，力求把人民南打造成代表都市水平和景觀形象的標(biāo)志性商業(yè)街區(qū)和國際化的出名商業(yè)大街。根據(jù)改造后人民南“立足于豪華高檔，以眾多高檔次的百貨商店和精品商場為依靠，吸引來自內(nèi)地和深圳的中高層消費者和香港居民”的市場定位，西武、國貿(mào)商場等也對賣場作進(jìn)一步調(diào)節(jié)、升級，70000平米的“金光華購物廣場”也已經(jīng)。人民南正在建設(shè)為集購物、餐飲、娛樂、旅游、商務(wù)五大功效于一體的區(qū)域型當(dāng)代化商業(yè)文化中心。

人民南商業(yè)文化中心區(qū)是指以人民南路為軸心向周邊發(fā)散的中央商業(yè)區(qū)，購物功效立足豪華高檔，以眾多高檔次的百貨商店和精品商場為依靠，吸引來自內(nèi)地和深圳的中高層消費者和香港居民，并與相隔不遠(yuǎn)的東門商業(yè)步行街互相補充。b、代表商場作為現(xiàn)在深圳最高檔的商業(yè)片區(qū)，它擁有西武百貨、友情城百貨、天安國際商場、深房百貨、羅湖商業(yè)城等出名商場；還擁有發(fā)達(dá)的酒店業(yè)，是深圳各類酒店密度最大的區(qū)域。這里的娛樂業(yè)也是深圳最發(fā)達(dá)的，集中了多個影劇院、歌舞廳、卡拉OK廳和迪斯科舞廳等；餐飲業(yè)也不甘落后，還擁有相稱數(shù)量的金融服務(wù)網(wǎng)點。c、商圈租售價格人民南的租售價仍然保持在兩年前的水平。街鋪的售價大概是8萬-10萬元/㎡，鋪位面積稍大的售價在6萬元/㎡左右，租金大概在400-600元/㎡.月。人民南的租售價與東門相比要便宜諸多，但對于人民南商鋪的租客來說，承當(dāng)這個價位還是有一定壓力的。重要是由于人民南現(xiàn)在正在改造，商業(yè)環(huán)境受到很大影響。地鐵對人民南商圈也有一定不利影響，由于地鐵的便捷，人民南原先的客流隨著地鐵流向深圳市的其它商圈。2、深南中商圈（國際都會式）a、商圈概況以中信都市廣場為中心，向深南中路周邊輻射，商圈內(nèi)有地王、歲寶、國際商場等，地處深圳政治、金融、商務(wù)中心區(qū)域。中信都市廣場這一大型購物中心的出現(xiàn)，必將推動深圳商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，而吉之島、西武進(jìn)駐中信都市廣場已大大提高深南中商圈的品位，華潤商城的建設(shè)是該商圈實力形成的強化劑。南山商圈是深圳市區(qū)內(nèi)起步較晚而發(fā)展速度最快、發(fā)展空間最大的商圈，特別是，其發(fā)展速度足能夠用“突飛猛進(jìn)”四個字來形容。南山已成為深圳商業(yè)發(fā)展的又一重心，現(xiàn)在已形成南油商業(yè)中心區(qū)、南頭、及南油蛇口商圈三個商圈鼎立的格局。

人口概況全區(qū)常住人口為57萬。后海、前海、蛇口片區(qū)更成為高薪高素質(zhì)人才的生活基地，居住人口多為羅湖、福田上班一族，文化水準(zhǔn)普遍在大專以上，年紀(jì)重要集中在5-40之間，居住人口素質(zhì)居深圳各片區(qū)之首。

蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士（超出3000名），社區(qū)國際化氛圍濃烈，含有較高的消費能力。b、代表商場，南山商圈作為深圳西部的商業(yè)中心開始快速崛起，以人人樂為首的零售商家繼續(xù)鞏固本土市場，并重新開設(shè)分店；以銅鑼灣、曼哈為代表的域外零售商業(yè)也紛紛入主南山。到了，這一勢頭進(jìn)一步放大，歲寶、萬佳、友情城、百安居、天虹等分店先后開業(yè)；銅鑼灣、家樂福等又開始了新一輪擴張。特別是后海片區(qū)，新商業(yè)文化中心的加速建設(shè)，多達(dá)幾十個項目的陸續(xù)開發(fā)帶來了強大消費力，海雅、人人樂、歲寶、國美、蘇寧、友情城等相繼開業(yè)，以及在建的10萬平方米的海岸商業(yè)項目、五星級的希爾頓酒店、南山書城、南山博物館、歌劇院、保利文化大廈、新一佳等項目，使南山商圈的整體性和持續(xù)性進(jìn)一步增強。

保利文化大廈的商業(yè)廣場，主體建筑面積10萬平方米左右，該項目緊鄰海岸商業(yè)廣場，在南山后海離海邊距離近來，占有比較好的位置。即使深南中一帶早已有了在深圳遐爾聞名的歲寶百貨、國際商場、安迪斯小朋友商場、千色連鎖店、各式街鋪圍繞周邊，形成較為完善的商業(yè)網(wǎng)，所處的巴登酒巴街名氣也不小，但如果沒有中信都市廣場的開業(yè)，深南中路商圈應(yīng)當(dāng)不會被稱為“亞洲潮流之都”。中信都市廣場的主力店涉及西武百貨、吉之島、新南國影院，尚有配套的星巴克咖啡、一系列的品牌專賣店、食肆，稱之為“深圳現(xiàn)在最高檔”的商區(qū)應(yīng)當(dāng)無可非議。c、商圈租售價格現(xiàn)在蔡屋圍周邊的商鋪均以租為主，轉(zhuǎn)讓與買賣較少，如萬象城只租不賣。租價大概在300-500元/㎡.月之間。3、華僑城商圈（旅游休閑式）a、商圈概況華僑城，“國際人居示范社區(qū)”，社區(qū)住宅、生態(tài)環(huán)境按國際原則進(jìn)行建筑和規(guī)劃，在幾年之前，它的商業(yè)配套設(shè)施卻相對落后，以分散出租的小店為主，無法滿足高消費人群的消費需求。進(jìn)入新千年后，隨著沃爾瑪、銅鑼灣的相繼入駐，含有良好購物環(huán)境和休閑功效的華僑城商圈開始形成。華僑城銅鑼灣以“生態(tài)景觀＋海洋文化”獲得廣東省連鎖業(yè)協(xié)會的“最佳賣場形象設(shè)計”獎?，F(xiàn)在華僑城商圈以銅鑼灣為核心代表，沃爾瑪、易家儂家居、步行精品廊、酒吧一條街分布其間，已成為白領(lǐng)階層、青年一族、外國人和游客休閑購物的好去處。灣畔百貨由于抓住了白石州的巨大人流，開業(yè)后來非常興旺，屬于大型社區(qū)購物中心，是深圳近年來最成功的社區(qū)商業(yè)物業(yè)。由益田集團(tuán)開發(fā)的假日廣場是該商圈的一種亮點，也將極大增進(jìn)華僑城商圈的積聚客流能力，特別是針對廣大游客，該項目含有較大優(yōu)勢。華僑城，本是深圳最重要的旅游景點集中地，華僑城銅鑼灣的開業(yè)，標(biāo)志著華僑城商圈的正式啟動。b、代表商場銅鑼灣廣場以銅鑼灣百貨、沃爾瑪超市、易家儂家具為主力店，兼容國際名店、特色食街、音像超市、休閑廣場、酒吧街等功效。在主力店周邊還遍及著特色食街、音響超市、美容會所、干洗店、健身房、酒