從規(guī)劃層面深入了解房地產并購項目Contents

目錄從規(guī)劃角度理解房地產并購項目12總體規(guī)劃對房地產并購項目影響3456控制性詳細規(guī)劃對房地產并購項目的影響其他法定規(guī)劃對房地產并購項目的影響房地產并購項目與規(guī)劃有關的綜合性、特殊性法律問題獨家揭秘不為人知的規(guī)劃領域項目細節(jié)01從規(guī)劃角度理解房地產并購項目研究規(guī)劃可獲得的信息有無重大缺陷是否存在變數(shù)未來前景是否可以開發(fā)一、規(guī)劃對房地產投資并購項目的重要性經(jīng)濟性是否合規(guī)規(guī)避風險4城市規(guī)劃領域的專有名詞概念性規(guī)劃方案、總體規(guī)劃方案、控制性詳細規(guī)劃、修建性詳細規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃附加圖則、控制性詳細規(guī)劃專項規(guī)劃、規(guī)劃設計方案、建筑設計方案、方案深化、小區(qū)規(guī)劃方案……城市規(guī)劃領域的法定名詞1、總體規(guī)劃；2、控制性詳細規(guī)劃；3、修建性詳細規(guī)劃；4、控制性詳細規(guī)劃附加圖則；5、控制性詳細規(guī)劃專項規(guī)劃（市政管網(wǎng)等分項規(guī)劃）。二、城市規(guī)劃的法定分類5二、城市規(guī)劃的法定分類城市規(guī)劃總體規(guī)劃詳細規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城鄉(xiāng)規(guī)劃鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃村莊規(guī)劃602總體規(guī)劃對房地產并購項目的影響一、總體規(guī)劃的影響《2016年-2035年上海市總體規(guī)劃圖》8一、總體規(guī)劃的影響《2016年-2035年北京市總體規(guī)劃圖》91、建設用地與非建設用地的關系2、可利用地與不可利用地之間的關系4、稅費政策3、保護用地與非保護用地之間的關系總體規(guī)劃主要解決的問題101、建設用地與非建設用地的關系《2016年-2035年上海市總體規(guī)劃圖》112、可利用地與不可利用地之間的關系土地國有土地集體土地農用地集體建設用地宅基地公益性公共設施用地集體經(jīng)營性建設用地利用地123、保護用地與非保護用地之間的關系保護用地：基本農田18億畝紅線普通農田使用流程：133、保護用地與非保護用地之間的關系嘉定新城某住宅項目143、保護用地與非保護用地之間的關系集體用地

“農轉用”的四個步驟1、首先，需要符合國務院批準的“省、直轄市”城鄉(xiāng)總體規(guī)劃；2、其次，符合每年國家下放到省的農轉用指標；（為什么要圍海造田？）3、再次，納入土地利用和供應計劃，確保足額的補充耕地；4、最后，依照法規(guī)申報“農轉用”（一書四方案）——建設用地呈報書、轉用方案、補充耕地方案、土地征收方案、供地方案。15二、總體規(guī)劃對項目的影響北京市總體規(guī)劃圖（圖則）1603控制性詳細規(guī)劃對房地產并購項目的影響一、控制性詳細規(guī)劃的影響《控制性詳細規(guī)劃》與總體規(guī)劃的最大區(qū)別在于，以法定文件的形式，確定了規(guī)劃范圍內的：用地性質（含經(jīng)營性用地和非經(jīng)營性用地）；開發(fā)強度和經(jīng)濟指標（如容積率、可建筑面積）；限制指標（如限高、建筑密度、綠化率等）。18一、控制性詳細規(guī)劃的影響《武漢市黃陂區(qū)控制性詳細規(guī)劃（圖則）》19一、控制性詳細規(guī)劃的影響上海某地塊《控制性詳細規(guī)劃》附表中所列的技術指標20二、控制性詳細規(guī)劃對項目的影響全國范圍內有計劃、有步驟并且較為規(guī)范的推進控制性詳細規(guī)劃的編制工作在2003年之后，很多地方在2007年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》之后才有了較為成熟的規(guī)劃編制體系。很多歷史上取得土地，尚未開發(fā)或開發(fā)到一半的項目，規(guī)劃與現(xiàn)狀不符。21二、控制性詳細規(guī)劃對項目的影響上海浦東某擬轉讓工業(yè)廠房項目的現(xiàn)狀圖22二、控制性詳細規(guī)劃對項目的影響上海浦東某工業(yè)廠房項目《控制性詳細規(guī)劃圖》同一地塊的控制性詳細規(guī)劃圖：與現(xiàn)狀不符2304其他法定規(guī)劃對房地產并購項目的影響一、修建性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃是政府部門對特殊區(qū)域要求制訂比控制性詳細規(guī)劃更高的規(guī)劃文件，比如會要求：1、確定地塊出入口；2、確定外立面類型及構造；3、可能明確空中連廊；4、可能確定其他各種接近建筑設計的細節(jié)。25一、修建性詳細規(guī)劃常州某項目的《修建性詳細規(guī)劃》26二、控制性詳細規(guī)劃的附加圖則《控制性詳細規(guī)劃的附加圖則》規(guī)定的更細致，比如：1、規(guī)定外立面形制；2、規(guī)定環(huán)形步道；3、規(guī)定空中連廊形式、高度、寬度；4、規(guī)定了綠化景觀、水系布置；5、規(guī)定了業(yè)態(tài)功能布局及中央景觀軸等；27二、控制性詳細規(guī)劃的附加圖則上海某地塊《控制性詳細規(guī)劃的附加圖則》28二、控制性詳細規(guī)劃的附加圖則29二、控制性詳細規(guī)劃的附加圖則3005房地產并購項目與規(guī)劃有關的綜合性、特殊性法律問題武漢市黃陂區(qū)的《控制性詳細規(guī)劃圖》武漢黃陂區(qū)某住宅開發(fā)項目案例32武漢市黃陂區(qū)某住宅項目規(guī)劃圖武漢黃陂區(qū)某住宅開發(fā)項目案例33武漢市黃陂區(qū)某住宅項目武漢黃陂區(qū)某住宅開發(fā)項目案例34該項目緊貼湖岸邊，已經(jīng)建設了部分別墅，土建部分已出正負零武漢黃陂區(qū)某住宅開發(fā)項目案例351、政府部門控制性詳細規(guī)劃編制與歷史項目地塊紅線沖突問題；2、武漢市新城區(qū)湖泊的藍線、綠線保護范圍與建筑灰線控制帶與本項目宗地紅線沖突問題；D地塊已建至正負零的27棟別墅與湖濱藍線退線沖突問題；3、四環(huán)路高速公路實施將劃撥土地，并與項目地塊紅線沖突問題；4、天河機場航道限高影響項目建設總體限高。武漢黃陂區(qū)某住宅開發(fā)項目案例3606獨家揭秘不為人知的規(guī)劃領域項目細節(jié)上海市黃浦區(qū)某項目《修建性詳細規(guī)劃圖例》案例38上海市黃浦區(qū)某項目《土地利用圖則》案例391、歷史保護建筑、歷史風貌保護區(qū)；（根據(jù)《上海市歷史保護建筑管理條例》分為1-4級，完全不可改動、可改動內部結構、可改動外立面、原地拆除重建保持歷史風貌）2、限高；3、日照；4、動線安排及地下動線安排；5、建筑排布的巨大困難；6、8000戶待動遷的