合同法租賃合同期限【篇一：出租合同協(xié)議】出租協(xié)議甲方：（出租方）證件號：乙方：（承租方）證件號：甲乙雙方按照互利、互惠、平等、自愿協(xié)商一致的原則，根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，簽訂以下店面出租協(xié)議書。一、被租房屋為二、租賃期限。租賃期為從年月日至年月日。合同期滿后，甲方如果繼續(xù)對外前10內(nèi)，與甲方商議簽訂新租賃合同，否則按自動棄權(quán)處理，甲方有權(quán)另行發(fā)包。三、租金為全年元，水費為每天元，乙方必須于簽合同之時交清全年房租和水費。電費為1.2元/度，乙方須每月預(yù)付電費，合同到期后退還乙方多余電費。四、租賃期房屋的修繕。房屋屬人為的損壞由乙方及時修繕。五、在合同履行期間，乙方與第三者發(fā)生的一切經(jīng)濟、民事糾紛，甲方概不負責(zé)。六、在合同履行期間，乙方應(yīng)保持所租房內(nèi)的所有設(shè)施完好無損，如果確需改造或增設(shè)其他固定設(shè)施，應(yīng)征得甲方同意后再進行，所需經(jīng)費由乙方自付，合同期滿時，乙方不得拆除，甲方也不予補償。七、在合同履行期間，如有政策變化，市里統(tǒng)一規(guī)劃等其它原因需要拆除房屋，乙方接到通知一個月內(nèi)合同即終止。乙方要積極配合不得向甲方提出任何要求。八、乙方不得利用租賃的房屋進行非法活動，損害公共利益。要按時繳納電費，超期者給予1-2倍的處罰，并停止供電。合同終止后要及時搬出，否則按租賃房屋繳納租金，并處以租金的10%罰款。九、免責(zé)條件，如因不可抵抗的自然災(zāi)害或市里拆遷，使雙方或任何一方造成經(jīng)濟損失的，乙方不得向甲方提出索賠要求。十、本合同未盡事宜，依據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)條款，經(jīng)雙方共同協(xié)商，作出補充規(guī)定，補充規(guī)定與本合同具有同等效力。十一、本合同自簽字之日起生效。十二、本店面出租協(xié)議書一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。甲方（出租方）乙方（承租方）年月日年月日【篇二：(出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租】(2009)常民三終字第114號代佰文與吳萬明房屋租賃合同糾紛一案提交日期：2009-07-0100:00:00湖南省常德市中級人民法院民事判決書（2009）常民三終字第114號上訴人（原審被告）代佰文，男，1965年12月23日出生，漢族，個體工商戶，住湖南省桃源縣xx鎮(zhèn)xx街xx組xx號。被上訴人（原審原告）吳萬明，男，1967年1月24日出生，漢族，個體工商戶，住湖南省桃源縣xx鎮(zhèn)xx村xx組。委托代理人童志軍，男，桃源縣飛龍法律服務(wù)所法律工作者。上訴人代佰文因與被上訴人吳萬明房屋租賃合同糾紛一案，不服湖南省桃源縣人民法院（2009）桃民初字第57號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原審法院查明，原桃源縣美術(shù)印刷廠（以下簡稱印刷廠）由于瀕臨倒閉，該廠以債務(wù)人的身份申請法院破產(chǎn)。本院于2008年7月7日宣告其破產(chǎn)。在處理破產(chǎn)財產(chǎn)期間，桃源縣陬市鎮(zhèn)人民政府（以下簡稱陬市鎮(zhèn)政府）在印刷廠大門旁張貼了資產(chǎn)處置公告，在公告張貼期間只有吳萬明與案外人伍城忠兩人報名，要求購買該資產(chǎn)。吳萬明于2008年3月與印刷廠破產(chǎn)清算組簽訂《桃源縣美術(shù)印刷廠資產(chǎn)處置合同》，印刷廠破產(chǎn)清算組將該廠土地及附屬財產(chǎn)整體變賣給吳萬明所有；吳萬明與印刷廠破產(chǎn)清算組簽訂購買資產(chǎn)協(xié)議時，約定由其本人負責(zé)清退該廠的所有租賃戶。此前，代佰文于2000年10月26日與印刷廠簽訂房屋租賃合同1份，約定承租期為十四個月，年租金為2160元。租賃期滿后，在未續(xù)簽承租合同的情況下，代佰文繼續(xù)承租該門面，并交納租金。吳萬明于2008年3月整體購買該廠所有資產(chǎn)后，吳萬明、清算組曾于2008年4月告知代佰文，印刷廠的所有財產(chǎn)已由吳萬明整體購買，要求代佰文搬離其租賃的房屋，但代佰文沒有主動搬離，也未繼續(xù)交納房租。吳萬明于2008年11月5日以自己的名義辦理了該廠所有房屋的產(chǎn)權(quán)證，同時辦理了國有土地使用權(quán)證等相關(guān)權(quán)利證書。故吳萬明訴至本院，要求依法處理。原審法院認為，代佰文雖于2000年10月與印刷廠簽訂了房屋租賃合同，但期滿后未續(xù)簽合同，繼續(xù)租賃其房屋，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，財產(chǎn)拿來出租嗎?顯然這是否定的，大量的企業(yè)出租商鋪，出租廠房，比比皆是，如果都認定為是非法的，那么立法者在自我否定。另外從合同的角度來分析，租賃合同反映的是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同關(guān)系(合同法第二百二十二條)。出租人作為合同的一方，并非以所有權(quán)人為限，因為租賃關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過支付租金取得占有以使用收益。單就租賃的法律關(guān)系而言，各方均不與標的物的所有權(quán)發(fā)生直接必然的聯(lián)系，具有房屋所有權(quán)的出租人與通過其他方式合法獲得占有權(quán)的出租人之間并無不同，只是他們占有權(quán)的取得方式不同而已。沒有一國的立法和我國當(dāng)前立法一樣將出租人直接表述為所有權(quán)人。從理論上講，合法占有即獲得標的物的出租權(quán)。至于轉(zhuǎn)租須經(jīng)原出租人同意，只是租賃合同的特殊要求，且原出租人并不能被認為就是所有權(quán)人。綜上所述，把所有權(quán)作為房屋租賃的權(quán)源是不恰當(dāng)?shù)?，而?yīng)以合法占有權(quán)作為權(quán)源。如此一來，許多棘手的案件也就迎刃而解了?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》中存在的另一個問題是對權(quán)屬受到諸如司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封等形式限制的房屋，在一定條件下的租賃是否允許。司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封的情形一般是因為權(quán)屬有爭議訴之法院，法院依申請人申請采取了訴訟保全，或者房屋涉及到違法違紀被查封，或者是房屋本身有不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的情況被查封。后兩種情況被查封，因為關(guān)系到房屋本身問題，肯定是不能進行租賃的。但前一種情況在一定條件下，應(yīng)允許房屋租賃。從理論上說，《城市房屋租賃管理辦法》》的規(guī)定是建立在房屋租賃權(quán)源來自于所有權(quán)的基礎(chǔ)之上，所以所有權(quán)不清晰當(dāng)然認為不能租賃。依合法占有權(quán)源理論，即使權(quán)屬有爭議，在法院沒有最后裁決之前，合法占有人仍應(yīng)有權(quán)出租的。如果一方堅持不能讓合法占有方出租，則應(yīng)提供擔(dān)保，以保證法院裁決房屋歸屬合法占有方后，合法占有方的合理租金損失可以收回。如果法院裁決房屋歸非合法占有方所有，則房屋在訴訟期間取的租金歸還給最終所有者。如果同時存在二房東的情況，則依照所有權(quán)人與二房東的約定分配租金。從審判實際中看，法院查封有權(quán)屬糾紛的房屋后，在法院的監(jiān)督和辦理一定手續(xù)情況下，采勸活查封手段，使房屋不置于閑置，造成不必要的經(jīng)濟損失，這樣做最終還是有利于房屋所有權(quán)人的，也利于充分發(fā)揮現(xiàn)有社會財富資源的最大作用。不過需強調(diào)的是，這種情況下的租賃一定要辦理一定的擔(dān)保手續(xù)，并在法院的監(jiān)督下進行。3.審查是否進行過登記備案。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》，都規(guī)定了租賃各方應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案的義務(wù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關(guān)機關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。分析作此立法的目的，應(yīng)是規(guī)范房屋租賃市場和確保國家稅收之策。有人認為，房屋租賃登記制度沒有存在的必要了，經(jīng)濟的發(fā)展和交易日益頻繁，一切交易手續(xù)應(yīng)越簡便越好，登記制度會制約交易的進行。此論回避了房屋的特殊性，房屋作為不動產(chǎn)有其自身的特征，與一般流通物不同，房屋交易應(yīng)有權(quán)屬登記備案，房屋租賃作為房屋所有權(quán)中占有權(quán)及使用權(quán)出讓，當(dāng)然也應(yīng)予以登記備案。還有人認為，現(xiàn)行《合同法》在規(guī)范租賃合同內(nèi)容及出租人義務(wù)時，并未出現(xiàn)關(guān)于提供出租權(quán)證書以辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定。鑒于低位階法律所負荷的價值不得與高位階法律所負荷的價值相抵觸，以及新法吸收舊法的原則，房屋租賃可以不進行登記備案。這種說法似乎有道理，但分析一下也站不住腳?！逗贤ā逢P(guān)于租賃的規(guī)定僅是范指而已，包括房屋，也包括其他財產(chǎn)的租賃。但房屋的租賃，作為一種特殊財產(chǎn)有特別法規(guī)來規(guī)定，并不違背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法與房屋租賃專門法規(guī)同時調(diào)整房屋租賃法律關(guān)系時，優(yōu)先適用房屋租賃專門法規(guī)。實際上，合同法無對租賃要辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定，并沒有否定有要求辦理租賃登記手續(xù)的必要性，也不存立法價值的抵觸問題。所以，筆者認為，沒有登記備案的房屋租賃是不受法律保護的，租賃合同是無效的。4.審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在審判實踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日3%計，因其滯納金過高，導(dǎo)致滯納金的約定無效。有人認為：只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形，承租人應(yīng)當(dāng)參考中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算逾期付租金等款項的違約金。此外，還要審查房屋出租是否用來進行違法犯罪活動，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無效。二、承租人對房屋進行的裝修，在租賃合同被確認無效或被解除后如何處理1.對承租人裝修物價值的認定。承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對房屋進行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回。但在合同履行期間，往往因為合同無效或者當(dāng)事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對裝飾物現(xiàn)價值的確認問題。筆者認為，首先應(yīng)由租賃雙方對裝修物進行協(xié)調(diào)，這樣既解決了問題，同時也節(jié)省減少損失;如果協(xié)商不成，則由法院委托評估評估機構(gòu)對裝修物的價值進行評估。一般評估是按照裝修物的正常使用年限計算折舊，房屋裝修物的使用年限應(yīng)與租賃期限相符，故裝修物收回時的現(xiàn)價值應(yīng)當(dāng)按照租賃期限的計算標準的折舊。2.對承租人裝修物的處理及補償。裝修物在法律上屬于添附物?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)》第86條對添附物的規(guī)定是：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物的，財產(chǎn)所有權(quán)人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理;沒有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責(zé)令拆除;不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人;造成財產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負賠償責(zé)任。這是對裝修物如何處理法律上作出的原則規(guī)定。由于我國的《民法通則》對添附物的處理沒有直接規(guī)定，最高法院的司法解釋又過于籠統(tǒng)，所以在審判實踐中難以把握。筆者認為：對承租人裝修物的處理及補償主要可以從以下幾方面考慮：(1)房屋租賃合同合法有效，因出租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除，承租人對房屋進行裝修形成的裝修物，如果是征得出租人同意或者按合同約定的承租目的而合理添置的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責(zé)令承租人自行拆回。不能拆除的可以對裝修物現(xiàn)價值進行評估，并歸出租人承頂;若出租人不同意裝修或和承租人并非按合同約