商業(yè)綜合體瑞安天地系列案例研究天地系列產(chǎn)品以打造高端人群休閑娛樂消費場所為核心特點，帶動整個綜合體的高端品味和資產(chǎn)價值的提升進入城市已進入城市為上海、杭州、重慶、大連、武漢選址城市中心，區(qū)域中心，選址靈活，對環(huán)境景觀和交通條件要求較高產(chǎn)品以生活時尚中心為商業(yè)定位，營造高端消費群的居住、休閑聚集區(qū)經(jīng)營策略商業(yè)、寫字樓和公寓采用租賃方式，酒店委托管理開發(fā)步驟由于規(guī)模巨大，通常以商業(yè)、住宅開發(fā)為優(yōu)先，分多期逐步開發(fā)天地系列產(chǎn)品特點天地系列綜合體通常是位于城市中心區(qū)的舊城改造工程，其開發(fā)規(guī)模和體量巨大瑞安地產(chǎn)天地系列工程概況上海重慶武漢52130商業(yè)+寫字樓+公寓+住宅12636061150占地面積〔萬平米〕功能組合具體地址總建筑面積〔萬平米〕狀態(tài)商業(yè)+寫字樓+公寓+住宅商業(yè)+寫字樓+公寓+住宅區(qū)域非中心位置，具有良好自然和交通條件選址類型城市中心一環(huán)內(nèi)，屬于城市中心，老租借區(qū)內(nèi)，老城區(qū)改造地點漢口中心城區(qū)永清地塊，緊鄰輕軌黃浦站，連接長江二橋，解放大道，京漢大道，中山大道以及沿江大道渝中區(qū)沙坪壩，東起嘉華大橋，西至渝中區(qū)紅巖革命紀念館盧灣區(qū)淮海路商業(yè)街的南側(cè)，東面到西藏路，南面至合肥路，西面至馬當路局部投入運營在建在建瑞安房地產(chǎn)是以大面積城市區(qū)域性綜合開發(fā)為主要業(yè)務(wù)的香港地產(chǎn)公司，目前總部位于上海公司于2004年成立，是瑞安集團專注開展內(nèi)地市場的地產(chǎn)公司，總部位于上海，截至2006年實現(xiàn)總資產(chǎn)人民幣260億元，實現(xiàn)凈利30億人民幣目前，瑞安房地產(chǎn)已經(jīng)進入上海、重慶、武漢、杭州開發(fā)地產(chǎn)工程，總建筑面積約840萬平方米瑞安房地產(chǎn)開展工程可分為兩類：集多種用途并分多期開發(fā)的大型城市區(qū)域開發(fā)工程，一般包括住宅、辦公樓、零售、娛樂及文化物業(yè)；以及坐落于市區(qū)交通便捷地段的優(yōu)質(zhì)綜合住宅開展工程，一般包括住宅、學校和商業(yè)、零售及休閑設(shè)施上海新天地是目前瑞安天地系列中已局部建成并成功運營的工程，為瑞安地產(chǎn)在其他城市的開發(fā)提供了樣板上海新天地改造整體規(guī)劃

說明5個建筑群構(gòu)成：A局部：太平橋人工湖綠地〔完工〕B局部：新天地休閑購物廣場〔完工〕C局部：翠湖天地高級住宅小區(qū)〔一期完工〕D局部：企業(yè)天地甲級辦公樓區(qū)〔在建〕E局部：瑞安集團總部大樓〔在建〕上海新天地工程定位于高端綜合性物業(yè)，商業(yè)面積占比較??；同時除住宅外主要采取出租方式獲利上海新天地功能構(gòu)成比例上海新天地各功能類型及經(jīng)營模式類型經(jīng)營模式商業(yè)寫字樓公寓住宅甲級酒店式精裝修高檔生活方式購物中心出租出租出租出售上海新天地功能類型

天地系列的城市綜合體工程，由于開發(fā)整體體量較大，開發(fā)通常分為多個建設(shè)階段，上海天地開發(fā)具有典型代表性上海天地綜合體分階段開發(fā)圖示2002年2004年2003年1999年2006年2007年2001年商業(yè)寫字樓公寓住宅2009年一期工程二期工程三期工程以時尚文化為主題的上海新天地休閑購物廣場，已經(jīng)成為上海潮流熱點和城市地標上海新天地簡介規(guī)劃單位：美國SOM公司規(guī)模：總占地面積3萬平方米建筑面積6萬平方米；商鋪近115家開業(yè)時間：2001年12月消費群定位：小資一族、外籍人士以及中外游客開發(fā)理念：城市傳統(tǒng)與現(xiàn)代時尚的完美結(jié)合上海新天地商業(yè)詳細內(nèi)容新天地廣場突出餐飲和休閑功能，并以高檔品牌為主，使其成為高端人士的休閑購物場所

新天地各業(yè)態(tài)面積占比各業(yè)態(tài)租戶舉例餐飲租戶小山料理翡翠酒家鼎泰豐購物租戶休閑娛樂租戶UME影院亞力山大會館新天地壹號瑜伽生活館HugoBossMANGOMISSSIXTYGiordanoLadiesShanghaiTangPorts保羅貝香露娜西餐彩蝶軒上海新天地商業(yè)詳細內(nèi)容新天地的租戶選擇十分強調(diào)與之定位相適應(yīng)的風格和品味〔1/3〕保羅貝香小山料理上海新天地商業(yè)詳細內(nèi)容——餐飲類租戶舉例HugoBossMANGOVIN酒類零售店上海新天地商業(yè)詳細內(nèi)容——購物類租戶舉例新天地的租戶選擇十分強調(diào)與之定位相適應(yīng)的風格和品味〔2/3〕亞力山大會館Y+瑜伽館UME國際影城新天地的租戶選擇十分強調(diào)與之定位相適應(yīng)的風格和品味〔3/3〕上海新天地商業(yè)詳細內(nèi)容——休閑娛樂類租戶舉例杭州西湖天地與當?shù)叵M水平不符，且缺乏其他配套功能的支持，難以適應(yīng)杭州消費市場，是其開展緩慢的重要原因概況占地5萬平米，總建筑面積5.2萬平米杭州獨特的園林、歷史建筑為根底自然與時尚的融合、歷史與現(xiàn)代的對話餐飲、零售、文化及娛樂為一體失敗原因：與當?shù)叵M者消費水平不符照搬上海模式成為旅游觀光而不是城市居民的消費場所缺乏住宅、商務(wù)等重要配套設(shè)施缺乏目標消費群的數(shù)量支持說明產(chǎn)品應(yīng)該適應(yīng)城市商圈特點西湖天地二期規(guī)劃圖杭州西湖天地概要從工程規(guī)劃可看出，瑞安重慶天地依然采用上海新天地模式，但它大大強化了綜合體其他元素比例，我們也將拭目以待其商業(yè)局部是否能夠?qū)崿F(xiàn)當?shù)厥袌龅倪m應(yīng)重慶天地說明重慶市沙坪壩區(qū)總建筑面積約360萬平方米定位為重慶中央商務(wù)區(qū)的延伸和補充工程建設(shè)內(nèi)容包括:人工湖：商