華夏幸福與宏泰發(fā)展的模式分析華

發(fā)

集

團

HuafaGroup二零一五年十二月對比項華夏幸福宏泰發(fā)展土地一級開發(fā)收益模式1

1

0

%

土

地

一

級

開

發(fā)

成

本

返

還(

即

1

0

%

固

定

收

益

)100%土地

一

級開發(fā)成本返還+

一

定比例土

地

出

讓

凈

收

益(1

0

0

%

或

8

0

%

)土地出讓計劃參與程度在固安等大北京區(qū)域園區(qū)參與土地出

讓計劃參與程度大招商服務(wù)收益模式上年度新增落地投資額的45%稅收*時間漸變系數(shù)-管委會的運營成本是否成立合資項目公司否(

項目

公

司(

如

三

浦

威

特

)

為

華

夏全資子公司)否

(

盛

世

建

設(shè)

)對入園企業(yè)補貼力度根據(jù)產(chǎn)業(yè)項目投資強度，按照20%、5

0

%

和

1

0

0

%

三

個

級

別

將

土

地

款

返

還補貼力度較大，最高限額為本年度土地出

讓

收

益

的

3

5

%菜單式服務(wù)無菜單

、

全鏈條

，

土地整理

、

基礎(chǔ)設(shè)

施和公共設(shè)施建設(shè)

、

產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)(

招

商引

資

及

企

業(yè)

服

務(wù)

)、

規(guī)

劃

咨

詢

服

務(wù)

、

運

營

服

務(wù)菜單式服務(wù)：產(chǎn)業(yè)研究、土地開發(fā)整理及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資、園區(qū)運營四項

服務(wù)孵化器情況“

精

益式孵

化

”

,與太庫科技分工協(xié)

作，實現(xiàn)了前端全球優(yōu)質(zhì)創(chuàng)新項目和后端產(chǎn)業(yè)落地的全流程服務(wù)“整合式孵化”,

“研發(fā)在外部、孵化在廊坊

”總結(jié)：華夏幸福與宏泰發(fā)展的模式存在諸多異同點備注：以下主要以華夏幸福固安工業(yè)園和宏泰龍河高新區(qū)為研究案例沈

陽

區(qū)

域沈水生態(tài)科技創(chuàng)新城京津冀區(qū)域業(yè)務(wù)布局：目前公司固安產(chǎn)業(yè)新城大廠葡白河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的事業(yè)版圖主要布局懷來京北國際生態(tài)新城香河產(chǎn)業(yè)新城于京津翼、長江經(jīng)濟文安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)勒州溫泉新區(qū)帶和沈陽都市圈，遍永清新區(qū)任丘北部新區(qū)布北京、河北、上海、保定白洋淀科技城遼寧、江蘇、浙江、昌黎工業(yè)園區(qū)房山運動休閑小鎮(zhèn)四川等地，在全國20淶平金山嶺總部假日公園廊坊空港新區(qū)余個區(qū)域投資開發(fā)運廊坊生態(tài)文化藝術(shù)新區(qū)涿鹿區(qū)域營超過30個項目。此華夏幸福創(chuàng)新中心外，2014年3月在美長江經(jīng)濟帶國硅谷設(shè)立華夏幸福嘉善高鐵新城硅谷高科技孵化器。無錫南長濱河新城鎮(zhèn)江京口大禹山創(chuàng)意社區(qū)南京深水山水科技新城上海市金山區(qū)概涇鎮(zhèn)四川省眉山市仁壽縣華夏幸福：

中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運營商，資產(chǎn)規(guī)模已突破1200億元，在全國20余個區(qū)域投資開發(fā)運營超過30個項目賦予拿地優(yōu)勢→現(xiàn)金流支持提升區(qū)域價值園區(qū)綜合服務(wù)華夏幸福：獨特的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)模式(“園區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)

99

模式)■園區(qū)運營方面，通過與地方政府簽訂區(qū)域整體委托開發(fā)協(xié)議，公司全權(quán)接管了園區(qū)開發(fā)的所有事宜，從前期的土地整

理、園區(qū)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到招商引資，再到后期的綜合服務(wù)。華夏幸福在這個過程中利用園區(qū)規(guī)劃的話語權(quán)優(yōu)勢

在園區(qū)及其周邊進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)。■華夏幸福與當(dāng)?shù)卣炗喤潘詤f(xié)議，拿地成本極低。土地整理基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)招商引資區(qū)域整體開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)華夏幸福：產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)包含產(chǎn)業(yè)新城和創(chuàng)新中心兩條產(chǎn)品線■產(chǎn)

業(yè)

新

城

：在城市主城區(qū)之外，以產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、以城市為依托，建設(shè)新城區(qū)推動地方產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。創(chuàng)

新

中

心

：在一線城市副中心或中小城市核心區(qū)，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為核心，具有完善的城市生活功能配套的總部產(chǎn)業(yè)商務(wù)辦公區(qū)域。特殊資源條件區(qū)域產(chǎn)業(yè)新城固安工業(yè)園、大廠園區(qū)、懷來園區(qū)等市中心城市副中心城郊城市外圍創(chuàng)新中心B如華夏幸福創(chuàng)新中心(緊鄰北京南四環(huán)，豐臺科技園的核心位置)業(yè)務(wù)類型委托內(nèi)容結(jié)算方式支付方式—級開發(fā)

收益土地整理主要參與土地征轉(zhuǎn)計劃及征轉(zhuǎn)補償方案

的擬定、組織、監(jiān)導(dǎo)、跟進(jìn)以政府部門

為主體進(jìn)行集體土地征轉(zhuǎn)補償以及形成建設(shè)用地的相關(guān)工作，并承擔(dān)土地征轉(zhuǎn)

過程中的土地整理成本上一年度土地整理費

(含稅，以審計結(jié)算

為

準(zhǔn)

)

加

成

1

0

%一次性支付或分期支

付，但分期不超過3年基礎(chǔ)設(shè)施

建設(shè)在委托區(qū)域組織道路建設(shè)及供水、供電、

供暖、供氣、通信基礎(chǔ)、排水等、建設(shè)場站等項目，由具備相關(guān)工程建設(shè)資質(zhì)的施工單位承擔(dān)前述各個工程項目的施

工任務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(含稅，以審計結(jié)算為準(zhǔn))

加

成

1

0

%一次性支付或分期支

付，但分期不超過3年招商服務(wù)對委托區(qū)域內(nèi)工業(yè)園區(qū)進(jìn)行宣傳、推廣、

進(jìn)行招商引資項目的洽談，以及對入園企業(yè)提供“全程無憂式管家服務(wù)”,協(xié)

助企業(yè)快速實現(xiàn)生產(chǎn)運營上一年度新增落地投

資額的45%一次性支付或分期支付，但分期不超過5年。

但是有時會延期或者以土地作價抵償，導(dǎo)致應(yīng)收賬款較高華夏幸福收益模式：土地一級開發(fā)成本的10%固定收益，招商

服務(wù)收益為新增落地投資額的45%■土地一級開發(fā)收益模式：土地開發(fā)采用PPP模式，華夏先墊資整理，地方政府在一級開發(fā)費用返還基礎(chǔ)上再提

成10%,即10%固定收益(備注：土地一級開發(fā)費用包括土地整理費用、基建費用等)招商服務(wù)的收益模式

：招入企業(yè)落地投資額的45%(備注：主要在大北京區(qū)域的較早期項目，長三角項目無此項獎勵或比例沒有這么高)成立項目公司SPV:

地方政府與華夏幸福簽訂排他性的特許經(jīng)

營協(xié)議，設(shè)立項目公司作為投資及開發(fā)主體(華夏全資公司)華夏在固安、大廠等大北京區(qū)域園區(qū)參與土地出讓計劃，在擬入駐客戶的選址、土地出讓時序、

土地出讓價格、招拍掛條件等方面掌握主動權(quán)，政府配合企業(yè)落地資金監(jiān)管三浦威特園區(qū)開發(fā)有限公司(SPV)直接投資規(guī)劃設(shè)計

基建招商引資

產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)運營一體化服務(wù)方案規(guī)劃計劃批復(fù)項目審批與監(jiān)管注冊資本金與投資固安工業(yè)園區(qū)PPP合作協(xié)議固安縣政府華夏幸福土地整理運營維護園區(qū)大多參照固安模式，采取產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一二級聯(lián)動開發(fā)方式，獲取整個鏈條上的每部分收益。根據(jù)入園項目投資強度，給予

一定的土地款返還項目補貼：以固安工業(yè)園為例，產(chǎn)業(yè)項目投資強度達(dá)到每畝350、500、600萬元，分別按照

20%、50%和100%三個級別將土地款返還給入園企業(yè)實現(xiàn)將“短期一次性”房

地產(chǎn)開發(fā)先進(jìn)轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴L

期、可持續(xù)園區(qū)經(jīng)營”根據(jù)入園企業(yè)的納稅額，華夏與

政府進(jìn)行一定比例的稅收分成招商引資

(落地投

資額45%

返還)110%土地一級開發(fā)成本返還

(即10%固定收益)投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，實

現(xiàn)銷售并獲取現(xiàn)金回流孵化及后

期產(chǎn)業(yè)服

務(wù)維護土地整理

基礎(chǔ)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)銷售稅收返還運營服務(wù)孵化器(“精益式孵化”模式)

:與太庫科技分工協(xié)作，實現(xiàn)

了前端全球優(yōu)質(zhì)創(chuàng)新項目和后端產(chǎn)業(yè)落地的全流程服務(wù)涉及智慧生活、醫(yī)療健康、新材料、綠色建筑、有機農(nóng)業(yè)、航天科技、清潔能源、文化創(chuàng)意、精密產(chǎn)業(yè)

制造等領(lǐng)域“幸福系”中純輕資產(chǎn)孵化器；會員制，無租金，只需服務(wù)費(1200元/月，如入孵6個月后獲得融資，

服務(wù)費降至600元/月),導(dǎo)師、推廣、培訓(xùn)、融資等服務(wù)需要額外的專項評估費用華夏幸福核心戰(zhàn)略伙伴，整合優(yōu)化全球資源，全球范圍內(nèi)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)連鎖式孵化，為華夏幸福各地的園區(qū)提供“即插即用的B2B創(chuàng)新服務(wù)解決方案”,打通“孵化-加速-產(chǎn)業(yè)化-產(chǎn)業(yè)服務(wù)”的價值鏈條2015年5月開業(yè)，目前在北京、上海、深圳、美國硅谷、以色列特拉維夫、韓國首爾、德國柏林

等都開設(shè)了公司，全球員工85人體驗中心、創(chuàng)業(yè)學(xué)院、認(rèn)證中心、研究中心、出品中心、天使中心、互聯(lián)中心等七大服務(wù)中心；參與從公司成立、融資對接、團隊擴張到產(chǎn)品上市、品牌宣傳、孵化成功整個過程服務(wù)中心全球布局盈利

模式太

庫

科

技簡介開發(fā)項目：業(yè)務(wù)流程：宏泰正在與河北省廊坊市、張家口市、第一階段：產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的初期規(guī)劃，與地方政府、第三方國際規(guī)劃石家莊欒城、保定定興、安徽省滁州市公司進(jìn)行討論、合作，最終獲得政府對于產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)規(guī)劃的審批。地方政府就7個產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項目的開發(fā)進(jìn)第二階段：一是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的投資與建設(shè)，并伴有配套設(shè)施；行合作，項目規(guī)劃總面積約90平方公里。二是進(jìn)行招商引資工作。主要項目有龍河高新區(qū)、龍河商務(wù)區(qū)、第三階段：協(xié)助當(dāng)?shù)卣畬⑼恋赝ㄟ^招拍掛流程出讓于龍頭企業(yè)廣陽園區(qū)、滁州園區(qū)、張家口市新區(qū)宏第四階段：為入駐的龍頭企業(yè)提供入園的一系列增值咨詢服務(wù)，泰產(chǎn)業(yè)園。并對產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)進(jìn)行運營和管理。宏泰，

是中國大型產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)規(guī)劃、開發(fā)及運營服務(wù)供應(yīng)商中的

先行者之一，開發(fā)項目規(guī)劃總面積90平方公里發(fā)展歷程：形成階段：1995-2005年起步階段做房地產(chǎn)開發(fā)，而房

地產(chǎn)開發(fā)主要集中在河北境內(nèi)

三個城市，廊坊、唐山、承德，

通過十年的房地產(chǎn)開發(fā)，在河

北境內(nèi)樹立起宏泰的品牌做園區(qū)的開發(fā)和運營。

開發(fā)及建設(shè)

廊坊龍河高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、富仕康

廊坊資訊產(chǎn)業(yè)製造基地項目廊坊普

洛斯倉儲有限公司項目及紅星美凱

龍國際家居廣場項目提出產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)這樣一個新的定位

建設(shè)電子信息產(chǎn)業(yè)園、開發(fā)滁州

示范園區(qū)等。2014年香港主板上市發(fā)展階段：2005-2010年

成熟階段：2010年以后龍

河

高

新

區(qū)龍

河

商

務(wù)

區(qū)廣陽園區(qū)除州園區(qū)張家口市新區(qū)宏泰產(chǎn)業(yè)

園面積和現(xiàn)況規(guī)劃面積28平方

公

里；已

進(jìn)

積極發(fā)展階段規(guī)劃面積9.5平方公里；已開始

土地整理及興建基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)

劃

面

積

1

5

平

方

公

里；已簽訂具約束力

的協(xié)議規(guī)劃面積15平方公里

已開始招商引資活動規(guī)

劃占

地

2

3

6

1

畝產(chǎn)

業(yè)

定

位新一代信息技術(shù)高端裝備制造，現(xiàn)代服務(wù)和物業(yè)

開發(fā)度假旅游及設(shè)施

商務(wù)總部及文化

產(chǎn)

業(yè)

(

待

落實

)規(guī)劃中新材料

、

新能源

、

裝

備制造

、

現(xiàn)代服務(wù)及

綠

色

食品(

待

落實

)(

初

步

)

高

新

技

術(shù)、

可

再生能源總部經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)

園區(qū)服務(wù)范圍規(guī)劃

、

設(shè)計

、

產(chǎn)

業(yè)定位

、

土地平

整、興建基建、市場行銷以及管

理

經(jīng)

營

項目

的

跟

進(jìn)服務(wù)規(guī)劃、設(shè)計、產(chǎn)業(yè)定位、土地平整、興建基建、市場行銷以及管

理經(jīng)營項目的跟進(jìn)服務(wù)規(guī)劃、設(shè)計、產(chǎn)業(yè)定

位、土地平整、興建

基建

、

市場行銷以及

管理經(jīng)營項目的跟進(jìn)

服務(wù)招商引資以“生態(tài)、

現(xiàn)代

、

活

力

為理念，打造“特色產(chǎn)

業(yè)

區(qū)

，生態(tài)宜居LDR

“北方濱水生

態(tài)新區(qū)”

“

科

教

、

經(jīng)

濟、文化、商貿(mào)中心

”“張

家口市現(xiàn)

代

服

務(wù)

業(yè)

核

心

集

聚

區(qū)宏泰的主要產(chǎn)業(yè)項目基本情況■

這種土地一級開發(fā)收益模式是非固定的，土地出讓凈收益的高低決定了宏泰此部分收益的多少；■

此種收益模式有利于宏泰對土地出讓的控制，

有利于自己獲得土地，進(jìn)入到土地二級開發(fā)，策略上

可進(jìn)可退；■

土地收益分成在法律上是不合法合規(guī)的，被禁止的；宏泰是通過與政府簽訂委托合同，以土地凈收

益為依據(jù)，通過收取服務(wù)費的形式獲得這部分收益，以此規(guī)避法律風(fēng)險。土地一級開發(fā)收益模式：

100%土地一級開發(fā)成本返還+

比例的土地出讓凈收益中國宏泰的土地一級開發(fā)收益主要分為兩部分土地一級開發(fā)凈收益的一定比例分成：■

工業(yè)、物流、倉庫或基礎(chǔ)設(shè)施用地為100%

;■

住宅、商業(yè)、旅游、娛樂、文化

或服務(wù)用地為80%。土地一級開發(fā)成本100%返還：■

包括征地、拆遷費用，土地整理

費用、前期費用等一定土地出讓計劃參與度：宏泰對土地出讓計劃起著主導(dǎo)作用，而

政府主要負(fù)責(zé)行政審批流程，增強了對土地出讓的控制權(quán)擬土地獲得者

中國宏泰

政府■

宏泰作為擬土地獲得者與政府之間溝通的橋梁，控制征地拆遷及土地整理進(jìn)度，協(xié)調(diào)政府解決遇到的困難和問題■

土地出讓價格的高低關(guān)系到宏泰土地一級開發(fā)收益，在此種績效驅(qū)動下，

宏泰主導(dǎo)土地出讓時間、

出讓價格的制定。

此種策略對宏泰非常有利，在制定較高土地出讓價格的情況下，好的地塊自己參與摘牌，對外來競爭者設(shè)置了較高的條件；即使外來競爭者獲得土地，自己也可分享大部分土地出讓凈收益。菜單式服務(wù)：根據(jù)園區(qū)的發(fā)展階段和政府的需要，有選擇性的

輸出服務(wù)菜單式服務(wù)：宏泰根據(jù)園區(qū)的發(fā)展階段和政府的需要有選擇性的輸出服務(wù)

，包含產(chǎn)業(yè)研究、土地開發(fā)整理及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資、園區(qū)運營四項服務(wù)。例如，安徽滁州園區(qū)只幫政府做招商引資服務(wù)。招商引資服務(wù)·通過招商策劃、宣傳

推廣，為園區(qū)引進(jìn)高

質(zhì)量的產(chǎn)業(yè)·從市場的角度判斷項

目所在的區(qū)域·從區(qū)域的稟賦和空間

角度，決定適合做什

么產(chǎn)業(yè)·

在政府投融資平臺高

債務(wù)及融資受限的背

景下，宏泰利用自身

資金優(yōu)勢，參與土地

開發(fā)整理和基礎(chǔ)設(shè)施

建設(shè)·提供園區(qū)物業(yè)管理、

融資、人力、安保等

等一系列服務(wù)土地開發(fā)整理及基礎(chǔ)設(shè)

施建設(shè)

園區(qū)運營服務(wù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究招商服務(wù)收益模式：宏泰招商服務(wù)收益主要來自于政府收取的

園區(qū)企業(yè)稅收收入以龍河高新區(qū)為例，安次區(qū)政府向宏泰支付的服務(wù)費用計算公式為：服務(wù)費=D*E-F■

在此種收益模式下，引進(jìn)

企業(yè)越多、質(zhì)量越高，繳

稅額度越高，宏泰的收益就越多；■

雖然政府讓渡部分土地開

發(fā)收益和稅收收入，但此

模式有利于園區(qū)的高速高

質(zhì)量發(fā)展。是一個隨著年份而漸變的百分比系數(shù)。例如，從2008年

至協(xié)議到期，

E由60%到40%按照每5年5%的幅度依次遞

減是某一年度龍河高新區(qū)管委會的營運成本，如員工薪酬、行政開支、維護等運營成本由宏泰承擔(dān)。是龍和高新區(qū)項目內(nèi)的企業(yè)在某一年度所繳納的稅款由

安次區(qū)政府所保留的部分

，并扣減相應(yīng)的稅項優(yōu)惠DEF宏泰通過對入園企業(yè)的一系列評估，以當(dāng)年一部分土地出讓收

益來對企業(yè)進(jìn)行補貼對入園企業(yè)進(jìn)行評估補貼總額控制·宏泰對企業(yè)進(jìn)行補貼時，會綜合評估企業(yè)經(jīng)營的增長潛力、產(chǎn)能、研發(fā)能力等情況。·以龍河高新區(qū)項目為例，每年的補貼不得超過龍河高新區(qū)當(dāng)年土地出讓金總額的35%宏

泰·主要承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)·園區(qū)土地開發(fā)整理·園區(qū)招商引資·產(chǎn)業(yè)服務(wù)和運營·提供學(xué)校、醫(yī)院、娛樂等相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套龍河高新區(qū)管委會·對龍河高新區(qū)實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理·負(fù)責(zé)園區(qū)的總體規(guī)劃·負(fù)責(zé)園區(qū)建設(shè)及管理·對園區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟社會事務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)政府與宏泰并未成立合資項目公司，而是政府通過購買服務(wù)的

形式進(jìn)行合作開發(fā)，政府與宏泰分工明確、各司其職以龍河高新區(qū)為例，運作該項目的是廊坊市盛世建設(shè)投資有限公司，該公司由宏泰設(shè)立并100%控

股。

宏泰和龍河高新區(qū)管委會之間分工為：■北京泰智會

，是一家創(chuàng)新載體，旨在整合海外、中關(guān)村以及各地方的創(chuàng)新資源，為高新園區(qū)、中小企業(yè)、產(chǎn)業(yè)組織提供科技服務(wù)，提升創(chuàng)新能級

和發(fā)展水平。泰智會空間四大模塊：■

眾創(chuàng)空間以為園區(qū)服