創(chuàng)意地產專題研究[2005]GW012005.7.1211/23/20231創(chuàng)意產業(yè)朔源20世紀90年代，《哈里波特》和《指環(huán)王》的故鄉(xiāng)——英國，最早將“創(chuàng)造性”概念引入文化政策文件。1998年出臺的《英國創(chuàng)意產業(yè)路徑文件》中明確提出“創(chuàng)意產業(yè)”這一概念：“所謂‘創(chuàng)意產業(yè)’是指那些從個人的創(chuàng)造力、技能和天分中獲取發(fā)展動力的企業(yè)，以及那些通過對知識產權的開發(fā)可創(chuàng)造潛在財富和就業(yè)機會的活動。它通常包括廣告、建筑藝術、藝術和古董市場、手工藝品、時尚設計、電影與錄像、交互式互動軟件、音樂、表演藝術、出版業(yè)、軟件及計算機服務、電視和廣播等等。此外，還包括旅游、博物館和美術館、遺產和體育等”。創(chuàng)意產業(yè)，又叫創(chuàng)意工業(yè)、創(chuàng)造性產業(yè)、創(chuàng)意經濟、文化產業(yè)等，其概念主要來自英語creativeindustries或creativeeconomy。11/23/20232全球刮起創(chuàng)意經濟產業(yè)風暴從國際上創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)的發(fā)展來看，英國、美國、澳大利亞、韓國、丹麥、荷蘭、新加坡等國都是創(chuàng)意產業(yè)的典范國家，他們都有自己的發(fā)展特色。在一些國家，增長的速度更快，美國達14％，英國為12％。

2002年，創(chuàng)意產業(yè)成為英國第二大產業(yè)（僅次于金融服務業(yè)），創(chuàng)意產業(yè)行業(yè)內約有122000家公司在“部際商業(yè)注冊機構”注冊，雇傭總人數為190萬，成為該國雇用就業(yè)人口的第一大產業(yè)。

創(chuàng)意涂鴉在美國，創(chuàng)意經濟是知識經濟的核心內容，更是其經濟的重要表現形式，沒有創(chuàng)意，就沒有新經濟。美國人發(fā)出了“資本的時代已經過去，創(chuàng)意的時代已經來臨”的宣言。全世界創(chuàng)意經濟每天創(chuàng)造220億美元，并以5％的速度遞增.各發(fā)達國家的創(chuàng)意產業(yè)以各自獨擅的取向、領域和方式迅速發(fā)展，展現了一幅創(chuàng)意產業(yè)全球蜂起的熱烈景象。11/23/20233當今世界，創(chuàng)意產業(yè)已不再僅僅是一個理念，而是有著巨大經濟效益和政治意義的2001年,英國創(chuàng)意產業(yè)的產值約為1,125億英磅，占GDP的5%，已超過任何制造業(yè)對GDP的貢獻；且在1997～2001年間每年約有15%的高成長率.1997年美國版權產業(yè)凈產值為3484億美元，占美國國內生產總值的4.3%。超過了包括農業(yè)、汽車、汽車配件和飛機制造在內的所有主要產業(yè)。到2001年，美國的核心版權產業(yè)為國民經濟貢獻了5,351億美元左右，約占國內總產值的5.24%。澳大利亞，1999年創(chuàng)意產業(yè)已占GDP的3.3%，就業(yè)人數34.5萬人，占就業(yè)人口總數的3.7%。創(chuàng)意產業(yè)在2000年的出口總值達100億港元，占香港服務出口總額3.1%；同年，創(chuàng)意產業(yè)產值為250億港元，約占香港本地產值2%；2002年3月，香港創(chuàng)意產業(yè)聘用了超過9萬人，占香港總就業(yè)人口3.7%11/23/20234創(chuàng)意產業(yè)（文化產業(yè)）產生的背景

個性化時代的經濟動力：作為“資本”的文化與創(chuàng)意

文化產業(yè)最直接的理解就是文化的產業(yè)化，而創(chuàng)意產業(yè)則指以個性化的創(chuàng)意為基礎的產業(yè)

后工業(yè)化的城市群表征：高科技與文化聯姻

文化產業(yè)在全球范圍的出現與現代科技的高速發(fā)展是密不可分的。

依托文化中心城市出現創(chuàng)意產業(yè)的空間集聚：文化產業(yè)的區(qū)位特點

即文化產業(yè)集聚區(qū)與大都市中心區(qū)不即不離，表現為：既在中心城市，又不在城市中心。

政府在發(fā)展文化產業(yè)中的作用：文化政策與創(chuàng)造性未來在英國文化、傳媒與體育部（DCMS）2001年頒布的首個《文化與創(chuàng)新：未來十年的規(guī)劃》中，首相布萊爾開宗明義指出：“這屆政府意識到文化與創(chuàng)新的意義是重大的。11/23/20235文化創(chuàng)意產業(yè)作為作為一種新興的具有戰(zhàn)略意義方式的產業(yè)依托高科技以文化創(chuàng)意為核心,目前逐漸呈現一種集群化的增長目前，在世界最發(fā)達國家的GDP中，80％以上來源于服務業(yè)，其中以知識、創(chuàng)意為基礎的文化產業(yè)或創(chuàng)意產業(yè)占主要比例。根據聯合國教科文組織的統(tǒng)計，從1980－1997年，國際文化貿易量增長了10倍。國際知名的會計和咨詢服務公司——普華永道公司，在世紀之交發(fā)表的預測報告說，在今后5年內，全球娛樂與傳媒業(yè)將以每年7.2％的速度增長，大大高于同期世界平均增長速度（3.2％）。

縱觀全球，那些國際上有影響的大城市幾乎都是創(chuàng)意產業(yè)最集中和最發(fā)達的地區(qū)。

11/23/20236創(chuàng)意產業(yè)的融資路徑

-------創(chuàng)意產業(yè)的主要資金來源還是風險資金

創(chuàng)意融資的英國經驗以信托方式作為融資的主流模式

首先，英國金融監(jiān)管部門很注重行業(yè)自律機構作用的發(fā)揮。金融監(jiān)管部門主要通過宏觀政策進行必要的引導，為創(chuàng)意產業(yè)融資創(chuàng)造一個較為寬松的經濟與法律環(huán)境。

其次，政府對符合一定要求的創(chuàng)意企業(yè)提供“天使投資”，并且讓這些企業(yè)享受稅收優(yōu)惠。此外，政府通過直接撥款、政府擔保等方式，支持創(chuàng)意企業(yè)的發(fā)展。國外風險資金也成為英國創(chuàng)意產業(yè)融資的重要渠道。風險資本的來源包括養(yǎng)老基金、保險公司資金等，銀行資金也占有不可忽視的比重風險投資商的考評指標

贏利模式企業(yè)的利潤取決于企業(yè)的贏利模式設計，因此，風險投資機構十分關注投資項目是否具有優(yōu)秀的贏利模式。尤其是已有成功先例的贏利模式，更被風險投資商所看重。

風險投資機構在挑選投資項目時，除了要看創(chuàng)業(yè)者是否具有良好的教育背景、深厚的專業(yè)功底，更要看其是否具有團隊合作觀念。創(chuàng)業(yè)者的敬業(yè)精神，敬業(yè)精神決定了創(chuàng)業(yè)者對待事業(yè)的態(tài)度。創(chuàng)業(yè)者識別商機的能力。創(chuàng)意者的責任感。同時，創(chuàng)意企業(yè)要學會推銷自己，以吸引風險投資商11/23/20237世界部分國家與地區(qū)發(fā)展文化產業(yè)的政策措施國家政策措施澳大利亞政府從1994年起，將文化部與通訊部合并，并首次制定文化政策，提出創(chuàng)意國度（CreativeNation）。2002年，政府投入大筆經費與學校、商界合作開發(fā)創(chuàng)意產業(yè)特區(qū)。英國1997年，政府設立“創(chuàng)意產業(yè)特別工作組”，1998年發(fā)布首個政府文化產業(yè)白皮書：《創(chuàng)意英國：下一個十年》。英國創(chuàng)意產業(yè)輸出顧問團（CIEPAG）對內容產業(yè)、古跡與觀光、設計、表演藝術提出不同的政策，促進金融組織與國會對創(chuàng)意產業(yè)的了解，爭取海外發(fā)展所需援助韓國1997年金融危機后，政府開始將資源投入到資訊、娛樂產業(yè)等與文化相關的產業(yè)。在文化產業(yè)的人才、研發(fā)到完成生產后的國際行銷等一系列環(huán)節(jié)進行協助和輔導。1999年至2001年先后制定《文化產業(yè)發(fā)展5年計劃》、《文化產業(yè)前景21》和《文化產業(yè)發(fā)展推進計劃》，明確文化產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和中長期發(fā)展計劃。2001年，韓國設立文化產業(yè)振興院，致力于推進文化產業(yè)的發(fā)展。

臺灣地區(qū)

2002年，臺灣地區(qū)行政院《挑戰(zhàn)2008：發(fā)展重點計劃》，擬定推動“產業(yè)文化化，文化產業(yè)化”。2002年5月行政院通過“文化產業(yè)發(fā)展計劃”，凝聚社會對發(fā)展文化產業(yè)的共識；2003年的“文化產業(yè)發(fā)展規(guī)劃”，包括成立文化產業(yè)推動組織，培育藝術創(chuàng)意設計人才，整合創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展環(huán)境，促進創(chuàng)意設計重點產業(yè)及文化產業(yè)的發(fā)展。11/23/20238創(chuàng)意地產的涵義核心是一種新型的商業(yè)地產運作

創(chuàng)意地產主要通過商業(yè)地產范疇內商鋪（商廈、商業(yè)街等）辦公樓和其他商業(yè)設施的改建、新建等方式，營造適合創(chuàng)意產業(yè)運作的建筑空間，并把這些建筑空間以租賃或者銷售的方式，提供給從事創(chuàng)意產業(yè)的機構乃至個人。當商業(yè)地產遇上創(chuàng)意產業(yè)，會產生1＋1等于3或大于3的效益。

使有限的建筑空間成為無限的創(chuàng)意場所

創(chuàng)意地產通過打造創(chuàng)意產業(yè)粘性產業(yè)空間，形成創(chuàng)意產業(yè)集聚效應乃至產業(yè)集群，使有限的土地資源得到集約性的利用，使有限的建筑發(fā)揮最大的效能。注重文化建設，注重時尚消費經營

創(chuàng)意地產還注重時尚消費文化經營，通過具有創(chuàng)意性的會展、餐飲、娛樂、休閑、體育、購物、旅游等場所，建樹和傳播時尚，引領時尚消費經營。創(chuàng)意地產的概念可以定義為：泛地產+創(chuàng)意產業(yè)，其核心是一種新型的商業(yè)地產運作

所謂泛地產，或稱廣義地產，是將狹義的房地產開發(fā)置于更廣的空間尺度上進行定位、規(guī)劃、設計與開發(fā)，順應人類活動和消費層次的日益高級化及多元化的趨勢。11/23/20239以上海和北京逐步掀起了國內創(chuàng)意經濟產業(yè)的浪潮從上海創(chuàng)意產業(yè)發(fā)源地到首批１８家“創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)”2000年5月，上海盧灣區(qū)為盤活泰康路210弄老廠房資源，以發(fā)展創(chuàng)意產業(yè)為目標，進行招商，現入駐中外機構101家，主要從事視覺藝術設計和經營，成為聞名遐邇的“田子坊”，被譽為“上海創(chuàng)意產業(yè)發(fā)源地”。2005年4月28日，上海為田子坊等老廠房、老倉庫改建的１８家創(chuàng)意產業(yè)場所授牌為“創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)”；到2005年底，上海這類“創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)”計劃發(fā)展到30余家。這些眾多的創(chuàng)意產業(yè)場所都涉及到房地產開發(fā)（改建）、招商、租賃、物業(yè)管理等業(yè)務。從北京峻峰華亭“創(chuàng)意人基地”到第三極文化主題商場2004年上半年，北京峻峰華亭“創(chuàng)意人基地”隆重推出。對于國內已經興起的創(chuàng)意產業(yè)，敏感的地產商把新盤開發(fā)和創(chuàng)意產業(yè)結合起來。峻峰華亭錯層創(chuàng)意空間，定位于為興起的創(chuàng)意產業(yè)打造一個“孵化基地”，為從事創(chuàng)意工作的小型公司與工作室提供“創(chuàng)意人基地”。2005年5月掛牌的北京“中關村創(chuàng)意產業(yè)先導基地”中，正在銷售的第三極文化主題商場為標志性項目。作為“中關村創(chuàng)意產業(yè)聯盟”的主力單位，第三極文化主題商場以圖書銷售為特色，是集文化、體育、休閑、娛樂、餐飲于一體的綜合性創(chuàng)意地產商廈。11/23/202310北京適時積極推動發(fā)展文化產業(yè)和創(chuàng)意經濟體制目標：2008年文化產業(yè)占北京gdp9%

目前海淀區(qū)以及抓住先機，背靠中關村西區(qū)與海淀圖書城，成立了中關村創(chuàng)意產業(yè)先導基地，已有雅虎、騰訊等企業(yè)入住定義一些地區(qū)如北太平莊動漫設計中心和甘家口地區(qū)建筑創(chuàng)意設計帶北京市新聞出版局申請成為“國家動漫游戲軟件基地”，已充實中關村創(chuàng)意產業(yè)先導基地的內容。創(chuàng)意經濟已經被定義為北京經濟結構中的重頭，進而將北京建成中國創(chuàng)意產品資源中心和國際設計資源交流中心。

在已經審議通過的《2004-2008年北京市文化產業(yè)發(fā)展規(guī)劃》表明，北京將通過打造六大文化中心，發(fā)展六項文化產業(yè)，使文化產業(yè)成為北京支柱產業(yè)之一。這六大文化中心包括：全國文藝演出中心、全國出版發(fā)行和版權貿易中心、全國影視節(jié)目制作和交易中心、全國動漫和互聯網游戲研發(fā)制作中心、全國文化會展中心、全國古玩藝術品交易中心北京的創(chuàng)意經濟有先天的優(yōu)勢，有三方面的基礎：一是資源基礎，二是人才基礎，三是渠道基礎，這些對于北京來說都不成問題。11/23/202311繼紐約、倫敦、東京后,上海將邁向全球創(chuàng)意產業(yè)中心------聯合國南南合作特設局局長周一平

上海，這個屹立在太平洋東岸的國際大都市，在與世界經濟發(fā)展的互動中，探尋著這個城市從傳統(tǒng)產業(yè)向現代產業(yè)跨越的途徑，實現產業(yè)創(chuàng)意化，創(chuàng)意產業(yè)化。而推動這一跨越的載體，就是新興的創(chuàng)意產業(yè)。

和其他發(fā)展中國家和地區(qū)相比，上海在創(chuàng)意產業(yè)上顯然具有遙遙領先地位——這個城市擁有36個創(chuàng)意產業(yè)工業(yè)園，占地約100萬平方米，迄今為止，只有英國等少數幾個發(fā)達國家的中心城市才能與之媲美。目前全球創(chuàng)意產業(yè)在總GDP中所占的比例是5%至7%，而上海的這個數字已經高于全球平均水平，達到7.5%。

上海東方藝術中心目前上海36個創(chuàng)意產業(yè)基地，涉及工業(yè)設計、建筑設計、計算機軟件設計、旅游品設計等各個創(chuàng)意產業(yè)領域，云集了幾十個國家和地區(qū)的1000多家創(chuàng)意企業(yè)。11/23/20231211/23/20231311/23/202314上海具備發(fā)展創(chuàng)意產業(yè)的基礎上海是我國近代工業(yè)的發(fā)源地，制造業(yè)門類齊全，基礎雄厚，現在又以兩個“優(yōu)先”為產業(yè)發(fā)展方針，大力推進二、三產業(yè)聯動發(fā)展，為創(chuàng)意產業(yè)提供了堅實的產業(yè)基礎。上海具有深厚的歷史文化底蘊，東西文化在此交匯，形成了獨具特色的海派文化風格，而且近年來通過開展國際音樂節(jié)、藝術節(jié)、設計展等活動，在國際上享有較高的文化聲譽，為創(chuàng)意產業(yè)提供了良好的文化氛圍。上海擁有大量老工業(yè)廠房、老倉庫等優(yōu)秀歷史建筑，濃縮了19世紀40年代以來上海城市和工業(yè)文明的發(fā)展史，為創(chuàng)意產業(yè)提供了得天獨厚的空間資源。上海集聚了豐富的高素質、創(chuàng)造力強的人才，隨著城市輻射力的增強，還將繼續(xù)吸引更多的人才來上海創(chuàng)業(yè)，為創(chuàng)意產業(yè)提供了優(yōu)秀的人力資源。創(chuàng)意產業(yè)符合上海建設國際經濟、金融、貿易和航運中心之一的城市功能定位，為創(chuàng)意產業(yè)提供了良好的外部環(huán)境。11/23/202315上海創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展現狀目前上海創(chuàng)意產業(yè)從大范圍劃分為三大塊：一是文化類，如電影、音樂、表演藝術、出版、電視廣播等；二是設計類，如設計、廣告、藝術、工藝品、時裝、軟件類等；三是建筑類，如環(huán)境藝術、燈光藝術、建筑設計等。100年前，新工廠造就出近代工業(yè)；100年后，老廠房孕育著創(chuàng)意產業(yè);這是建筑的魅力所在，智慧的力量所在，產業(yè)的活力所在11/23/202316上海創(chuàng)意產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展上海的創(chuàng)意產業(yè)園模式，與印度的寶萊塢模式相比顯得更具新意。(這亦是聯合國決定首次在上海集中召開創(chuàng)意產業(yè)大會的原因)

上海的創(chuàng)意產業(yè)園應該盡力打造完整的產業(yè)鏈條。只有各個創(chuàng)意產業(yè)園的產品都形成中國品牌，中國在這個新興產業(yè)的競爭中才能全面勝出。(

目前，上海還僅僅具備了一個初級創(chuàng)意產業(yè)園的物理形態(tài)。)11/23/202317創(chuàng)意地產的類型和案例分類部分實例老工廠上海8號橋、北京798藝術區(qū)、杭州LOFT49老倉庫上海四行創(chuàng)意倉庫、上海東大名創(chuàng)庫、南京圣劃藝術中心老地標外灘3號、外灘18號、金茂J·LIFF時尚中心（裙房）老街區(qū)上海赤峰路設計街、澳門望德堂創(chuàng)意產業(yè)試點區(qū)老大樓廣州LOFT345藝術空間(原PARK19)老民居上海田子坊石庫門老村落深圳大芬油畫村分類部分實例商廈北京第三極、北京三里屯3.3商辦樓上海海上海LOFT商業(yè)街東莞蘇豪娛樂購物坊文娛藝術區(qū)香港西九龍文娛藝術區(qū)創(chuàng)意園區(qū)無錫工業(yè)設計園創(chuàng)意基地上海張江文化科技創(chuàng)意產業(yè)基地、大連普利文化產業(yè)示范基地創(chuàng)意社區(qū)上海創(chuàng)智天地、天津泰達時尚廣場創(chuàng)意地產新建筑新建類型

創(chuàng)意地產老建筑改建類型11/23/202318上海創(chuàng)意地產分布概況1）上海創(chuàng)意之窗：淮海中路300號三樓

2）時尚產業(yè)園：天山路1718號

3）設計工廠：虹漕南路9號

4）昂立設計創(chuàng)意園：四平路1188號

5）M50：莫干山路50號

6）創(chuàng)意倉庫：光復路181號

7）8號橋：建國中路8-10號

8）周家橋：萬航渡路2453號

9）田子坊：泰康路210號

10）虹橋軟件園：虹橋路333號

11）傳媒文化園：昌平路1000號

12）創(chuàng)智天地：淞滬路245號

11/23/202319從老廠房到石庫門創(chuàng)意產業(yè)和老廠房有千絲萬縷的聯系。全球創(chuàng)意產業(yè)的發(fā)源地——蘇荷（SoHo），即是美國紐約市曼哈頓島西南端的一個老的工廠區(qū)。田子坊[地址]泰康路210弄

[面積]20000余平方米

[規(guī)模]視覺藝術、工藝美術、室內設計等領域的100余戶原為30年代的弄堂工廠，如今匯集了來自美國、日本、比利時、法國等18個國家和地區(qū)的設計工作室，被稱為“上海的蘇荷（SOHO）”。11/23/202320泰康路田子坊

-----“上海創(chuàng)意產業(yè)的發(fā)源地”在泰康路210弄弄口停駐，可以看見右側墻上有大理石標牌，上面記載：1930年，中國畫家汪亞塵攜夫人容君立入駐賈西義路志成坊（今泰康路田子坊）隱云樓，創(chuàng)辦上海新華藝術?？茖W校和藝術家協會“力社”。1998年始，陳逸飛工作室、王劼音畫家、爾東強藝術中心、鄭煒陶藝工作室先后入駐“田子坊”。1999年，畫家黃永玉為泰康路210弄提名“田子坊”，“田子方”據史記記載是中國古時最老的畫家，取其諧意，喻意藝術人士集聚地。2000年5月，打浦橋街道辦事處，以盤活資源，增加就業(yè)崗位，發(fā)展創(chuàng)意產業(yè)為目標，利用“田子坊”老廠房資源招商，現已入駐70余家單位，有18個國家和地區(qū)的藝術設計人士參與。天然味精廠11/23/202321擁有相當的歷史文化價值的老廠房改建而成的創(chuàng)意產業(yè)田子坊部分老工廠一覽年代廠名年代廠名現在位置1935大中工業(yè)社1960上海人民針廠220號丙1936亞美化學股份有限公司1960上海人民針廠220號丙1936天然味精廠1958上海食品工業(yè)機械廠220號丁1936中國美術紙廠1958上海食品工業(yè)機械廠220弄1號1935海華制革廠1958上海食品工業(yè)機械廠210弄2號甲1935海華制革廠1958上海食品工業(yè)機械廠210弄2號乙1936永明瓶蓋廠1958上海食品工業(yè)機械廠210弄2號丁1936鑒巨香粉材料公司1958上海食品工業(yè)機械廠210弄3號1935康?？椩鞆S1958上海鐘表塑料配件廠210弄5號N/AN/A1958上海紙杯廠車間210弄7號1936久華綢廠1958上海新興皮革廠車間210弄9號（注：N/A即無可用信息）11/23/202322深藏在老式辦公樓里的藝術中心由兩座工廠廠房改建而成面積約800平方米設有專業(yè)的展覽空間、版畫工作室以及咖啡座11/23/202323田子坊7號，是老廠房新設計的佳作，被稱為田子坊的四合院原是上海紙杯廠的成品車間商業(yè)業(yè)態(tài)構成:服飾店、圍巾店、西藏飾品店和小咖啡店特色:屋里老廠房的木梁和身邊的桌椅從結構到顏色都匹配呼應11/23/202324石庫門的民居開發(fā)田子坊創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)新模式中的石庫門民居開發(fā)當前主要集中在:田子坊的一條支弄即泰康路210弄12號——23號底層空間中心；這種創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)石庫門民居開發(fā)又有居民自行操作的特點，其帶頭人是泰康路210弄15號底層居民周先生。月租金:7000-7500元

特色櫥窗展示具有文化蘊味特色招牌11/23/202325自己自足的產業(yè)模式-----根據自己的藝術特長來維持自己的產業(yè)總面積為15000平方米,由六家老廠房改建；石庫門創(chuàng)意產業(yè)開發(fā)6戶；田子坊有18個國家人士參與設計；田子坊入駐單位：101家；田子坊就業(yè)人數：550人；2004年田子坊創(chuàng)稅收：138萬。----------《田子坊ABC最新統(tǒng)計》

一般藝術家或創(chuàng)意產業(yè)的法人代表與田子坊簽合同，大多數五年一簽，這樣可以使他們有一個穩(wěn)定的投入與產出的培育過程。11/23/202326田子坊發(fā)展歷程-----房地產招租（設計）到形成房地產特色物業(yè)的過程1998底田子坊老廠房開始租賃英國女設計師克萊爾等對老廠房再設計2004年11月田子坊首間石庫門民居對外出租2005年4月28日田子坊授牌為上海創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)123411/23/202327“八號橋”,一個新興的LOFT建筑群建國中路8號所在地前身是上汽集團所屬上海汽車制動器公司占地7333平方米，建筑面積12000平方米上海華輕投資管理有限公司，香港時尚生活策劃咨詢（上海）有限公司共同開發(fā)八號橋11/23/202328“8號橋”的含義和規(guī)劃

整個８號橋由8棟房子構成，基本上保持了原來的布局?！?號橋”二期工程改建8000多平方米，和一期工程遙相呼應，21米高的天橋將兩座工業(yè)老建筑連接起來11/23/202329通過天橋將每一座辦公樓聯系起來為不同創(chuàng)意產業(yè)提供一個交流平臺“8號橋”的“橋”字有三重含義一是改建后的廠房結構特點是，主體以橋連貫；二是“8號橋”所涉及的多種業(yè)態(tài)，包括設計、廣告等現代服務業(yè)，如同橋梁一樣相互融會貫通；三是“8號橋”吸引了眾多的國外頂級設計事務所和咨詢公司入住，成為這些事務所與上海溝通的橋梁。在８號橋8棟房子的二層，設計師以橋作為連接，連通了每一棟房子，也使得人與人之間的溝通有了一個最好的平臺。整個園區(qū)一共有四座橋，每座橋的造型均不同，極富工業(yè)感的鐵橋是在廠房原來的設施上擴展的。有著綠色“門”字造型的天橋，是一個放大版的８號橋的logo，非常現代。11/23/202330獨特的是園區(qū)設計留出了很多‘租戶共享空間’成為藝術工作者激發(fā)靈感和創(chuàng)意空間

商務中心后院“這兒最獨特的是園區(qū)設計師留出了很多‘租戶共享空間’，如商務中心、休閑后街、陽光屋頂等，可以給租戶提供許多互動空間，使不同領域的藝術工作者和各類時尚元素在這里互相碰撞，激發(fā)靈感和創(chuàng)意?！?1/23/202331通過低租金吸引知名品牌公司吸引人氣并奠定了8號橋的高品位和高檔次入住企業(yè)性質:知名建筑設計、服裝設計、影視制作、畫廊、廣告、公關、媒體租金04年4元/平米左右租金目前達8元/平米11/23/202332從一期租客的來源分析,8號橋租戶主要以中國和日本的知名建筑設計以及創(chuàng)意店鋪為主8號橋一期部分租戶國別分析8號橋一期部分租戶業(yè)態(tài)分析國別數量比例業(yè)態(tài)數量比例中國1733%建筑設計及室內設計1529％日本612%時尚創(chuàng)意展示店鋪612%英國48％咖啡吧及餐廳510％法國24%個人形象設計及休閑服務36%美國24％媒體、電影、攝影36％加拿大12％藝術畫廊24％澳大利亞12%公關及企業(yè)形象設計12％總計51100%其他1631％總計51100％知名企業(yè):設計金茂大廈的S.O.M公司總部、吳思遠的電影后期制作室、Emotion公關公司11/23/202333Creek蘇河現代藝術館

“Thecreekartcenter”蘇河藝術現代藝術館位于長安路101號，青磚紅瓦高頂，這是民族資本家榮毅仁創(chuàng)辦的第一個面粉廠建于1912年，具備牢固無比的磚木結構。2004年4月，這里被上海市文物管理委員登記列入635處“不可移動文物”，并予以保護。1912年建成榮毅仁第一家面粉廠：福星面粉廠7層樓高，是當時上海的最高建筑經過挪威華人袁文兒先生及夫人麗莎女士改造2005年1月18日蘇河現代藝術館正式開幕

后來改為上海市第一服裝廠主要發(fā)展歷程：2004年4月上海市文物管理委員登記列入635處“不可移動文物”，并予以保護

蘇河11/23/202334蘇州河畔的文化綠洲，煥發(fā)新活力的老倉庫蘇河現代藝術館建筑面積2000平方米，二、三、四層用于展覽，展廳面積1000平方米，主要舉辦中國當代藝術的展演活動.五樓的蘇河酒吧以及六樓的蘇河西餐致力于為熱愛藝術的人們營造一個休閑舒適的憩息場所.6F蘇河餐廳5F蘇河咖啡酒吧4F蘇河藝術3F2F1F門廳11/23/202335蘇菏藝術中心實景展示門廳餐廳酒吧展廳11/23/202336杜月笙糧倉：登琨艷工作室杜月笙糧倉位于南蘇州路1305號，建于1933年把舊廠房、舊倉庫加以改造，以不同的思路來詮釋舊工業(yè)建筑的存在，在國外早有先例如蘇荷（SOHO），而在上海，這種做法的始發(fā)軔者便是登琨艷登琨艷工作室11/23/2023372004年10月，聯合國教科文組織代表將本年度的“亞太文化遺產保護獎”授予了登琨艷大師，以此表彰他對蘇州河邊舊建筑的保護和利用蘇州河處于上海中心位置，而倉庫的租金又極便宜，即便是現在也就一般3塊多/平米，只相當于一般寫字樓的四到五分之一。每個創(chuàng)作設計人員都有足夠的空間來擺放他們三米多長的巨無霸大桌子，這在一般寫字樓里是很難達到的。1F：文筑書店2F：上海文筑建筑咨詢有限公司、AU建筑與都市雜志上海辦事處、上海行家房地產經紀有限公司、第一商機全程商產策略運營顧問機構3F：登琨艷工作室11/23/202338四行倉庫：創(chuàng)意倉庫（原劉繼東工作室）位于光復路181號四行倉庫是當年上海19路軍八百壯士抗擊日本侵略軍的舊址倉庫房轉型變?yōu)橹懈邫n寫字樓

當初劉繼東想清楚了主要吸引建筑設計工作室的定性，才動手開始改造，改造過程中充分保留了建筑師們青睞的建筑個性元素，所以一亮相便好評如潮。

11/23/202339轉租分攤，一個“創(chuàng)意倉庫”的概念為劉繼東融到了畢生第一筆風險投資基金1937年“8·13凇滬抗戰(zhàn)”四行倉庫“八百孤軍”的動人篇章劉繼東倉庫轉租費加上臨時活動場地租金，一年收入近千萬元

1999年，留美設計師劉繼東成了四行倉庫的第一個房客主要發(fā)展歷程：1999年之前四行倉庫租給人家做商場、倉庫，年租金不過140多萬元目前的租金價格（包含物業(yè)費）：一層門面可作夾層——4.8元/平米.天一般200平米左右?guī)Т啊?.3元/平米.天一般200平米左右不帶窗——3.6元/平米.天11/23/202340入駐企業(yè)和各樓面特色主要入駐企業(yè)：建筑設計事務所廣告公司創(chuàng)意咨詢公司電影、攝影專業(yè)公司各樓面特色：4F：大型公共空間3F：隨意的臺面，明式的古色茶室2F：電影展映，大玻璃，休閑場所1F：大型停車場，中央通道11/23/202341同樂坊:新天地＋泰康路

-----充滿時尚的創(chuàng)意娛樂休閑社區(qū)同樂坊的昨天，見證百年工業(yè)；同樂坊的今天，匯集四方夢想；同樂坊的明天，創(chuàng)意生態(tài)時尚。它是上海城市工業(yè)的一段記憶。

占地面積約1.1萬平方米、建筑面積2.3萬平方米的三角地帶。

從20世紀20年代起，這里便集中了極具上海特色的弄堂與小型工廠建筑，其中森泰機器銑牙廠、金屬絲網廠、益民食品廠、凹凸彩印廠等是上海典型弄堂工廠最多時達到了1633家

11/23/202342挖掘”弄堂工廠”文化,實現創(chuàng)意娛樂社區(qū)廠房的建筑外表改造將遵循“整舊如舊”的原則，繼續(xù)保持上海傳統(tǒng)弄堂工業(yè)廠房的特色和原貌，同時在老廠房上注入文化休閑創(chuàng)意元素，規(guī)劃建立一個露天室內結合的弄堂工業(yè)展示場所。同樂坊70％的面積以拉丁美洲特色的酒吧為主，另外，在同樂坊的規(guī)劃中，還包括一千多平方米的藝術家工作室和話劇中心。老廠房的建筑特征可以用“四多”來概括：類型多、造型各異；樓層多、空間豐富；走道多、布局變化；風格多、中西合璧。11/23/202343項目定位：面向整個上海的，個性化的中高檔都市中心型休閑消費空間業(yè)態(tài)豐富24小時滾動……租金范圍：5-15元/平米（2-5層）業(yè)態(tài)面積：餐飲200-400平米為主；工作室60-100平米為主11/23/2023441996年10月29日，新加坡佳通私人投資有限公司買入中山東一路3號原有利銀行大樓，擬作為辦公樓。2000年，新加坡佳通公司和李景漢共同成立HouseofThree公司，投資3500萬美元進行中山東一路3號改造，李景漢是為外灘3號新生注入靈魂的核心人物,他為外灘3號帶來了頂級的畫廊、酒廊、餐廳、音樂沙龍，來自法國依云小鎮(zhèn)水療中心，來自意大利的阿瑪尼旗艦店…

-----上海頂級時尚地標外灘3號11/23/202345-----上海頂級時尚地標時尚，與創(chuàng)意地產如影隨行。它基于人的生活方式精神性需求日益增長，通過開發(fā)具有創(chuàng)意性的會展、餐飲、娛樂、休閑、體育、購物、旅游等場所，建樹和傳播時尚，引領時尚消費經營。時尚似乎是一種流行，創(chuàng)意地產需要的時尚不受時限，它是歷久彌新的時尚，其重要特性是傳承和創(chuàng)新。外灘建筑的歷史底蘊，是因為李景漢中山東一路3號改建的不凡創(chuàng)意，包括李景漢本人經歷和品位，給人們“故事、傳奇、感情及生活方式”。11/23/202346從一樓到七樓頂層：建筑時尚空間分析一樓：阿瑪尼（Armani）專賣店

二樓：三品牌專賣店

三樓：滬申畫廊

四樓：JeanGeorges法國餐廳

五樓：黃浦會

六樓：陸唯軒七樓：新視角餐廳酒廊、三度音樂沙龍頂層：望江閣

滬申畫廊新視角11/23/202347海上海：創(chuàng)意LOFT位于楊浦區(qū)與虹口區(qū)交匯處的大連路（飛虹路口），占地8.9萬平方米，總建筑面積23萬平方米地塊前身是上海工具廠的歷史淵源

“海上?！表椖恐泻w了三種獨具風格的物業(yè)形態(tài)：生態(tài)居、創(chuàng)意LOFT和創(chuàng)意商業(yè)街。創(chuàng)意LOFT是3幢高80米的匣型建筑，由黑灰底色的鋁板和玻璃幕墻構成藝術與技術交織的形象。海上海11/23/202348創(chuàng)意LOFT只賣不租，目前售價：15000-16000元/平米，僅余少量，進駐企業(yè)多為設計、咨詢等小型公司。LOFT平層高3.4米，錯層則將不同的空間尺度融入，三層結構的錯躍層結構自然分出三個不同的辦公區(qū)域，中間一層挑高達5.3米11/23/202349創(chuàng)意商業(yè)展示“海上?！鄙虡I(yè)街主體的海上講堂、海上劇場、海上展館三大建筑是“海上?！比笾黧w靈魂是現代楊浦的標志。

30000元/平米，現已售完，年底將全部開業(yè)。海上劇場

海上展館

海上講堂

創(chuàng)意商業(yè)街11/23/202350商業(yè)街——創(chuàng)意市集展示創(chuàng)意公司展示、銷售產品;創(chuàng)意藝術家展示其創(chuàng)意作品;創(chuàng)意餐飲現場服務;

原創(chuàng)音樂現場展示;街頭藝術家現場繪畫;活體雕塑表演;車庫涂鴉秀;創(chuàng)意派對（酒會）

現場布置商業(yè)街總體分布情況：1)上實地產展充分利用創(chuàng)意LOFT底層商鋪區(qū)域

2)在貫穿商業(yè)街的街面上搭建市集場景（如圖）創(chuàng)意市集布置情況：

11/23/202351位于上海市楊浦區(qū)，五角場周邊的南北和東西兩條標志性道路，道路交叉點四周的84公頃土地，先期啟動建設的“創(chuàng)智天地”，由楊浦區(qū)政府和香港瑞安集團共同規(guī)劃、投資開發(fā)項目的設計參考美國硅谷和巴黎左岸的"生活工作社區(qū)"，以教育、科技、文化、研發(fā)及創(chuàng)業(yè)為基礎，創(chuàng)造一個能吸引、培養(yǎng)和留住優(yōu)秀人才的知識型社區(qū)，讓他們在這個獨特環(huán)境中居住、學習、工作和交流。

項目包括：

中心區(qū)----提供辦公、研發(fā)、學習、休閑及文化設施。生活工作區(qū)----提供辦公、零售、休閑、娛樂設施以及住宅的多功能小區(qū)?？萍紖^(qū)----著重推動研發(fā)。創(chuàng)智天地11/23/202352區(qū)內同時兼有辦公和生活功能，連接復旦大學和大學城的智康路則是一條文化商業(yè)街，浪漫而雋永。整個社區(qū)營造了親切的城市的環(huán)境，將促進人們的交流和激發(fā)城市的創(chuàng)造性。

分布著上海新建筑中少有的小高層住宅群，庭院的設計也頗費心思，打破了傳統(tǒng)的閉合式院落，開放而便于交流。

11/23/202353整個Hub中心區(qū)區(qū)域，包括知識廣場、三個“園地”、會議中心、信息廣場，以及北面的科技園區(qū)。創(chuàng)新園地

7000余平方米（第一期工程）的孵化中心，將匯集國際和本地的高科技組織、孵化期企業(yè)與支撐服務企業(yè)?？破髨@地

7500余平方米(第一期工程)的辦公樓，將進駐國際和本地的高科技企業(yè)、研發(fā)中心、設計中心和中小企業(yè)。學習園地

13000余平方米的空間，是提供終身教育和行政管理培訓的理想場所，國際著名大學將會在此設立地區(qū)總部

科技園區(qū)

創(chuàng)智天地以北規(guī)劃為科技園區(qū)。這里為不同的科技企業(yè)籌建專業(yè)設施，如跨國集團的研發(fā)中心；中小型企業(yè)；新創(chuàng)高科技公司；創(chuàng)新園地或大學孵化基地的“畢業(yè)單位”；環(huán)保意識達標的科技產業(yè)?？萍继斓氐奈髂厦妗h中心附近，將會建有酒店。所有進駐創(chuàng)智天地和科技園區(qū)的公司，都可享受政府為高新科技產業(yè)園區(qū)所提供的優(yōu)惠財政待遇。11/23/202354香港西九龍文娛藝術區(qū)：創(chuàng)地標、顯文化、添悠閑位于西九龍的地段，面積達40公頃東以廣東道、北以西區(qū)海底隧道入口和柯士甸道為界，朝西南向維多利亞港伸延，盡攬東方之珠的都市繁華和山水美態(tài)11/23/202355西九龍文娛藝術區(qū)的建造初衷和建造目標吸引國際知名演藝人士來港演出，籌辦世界級文化盛事，豐富市民文化生活；

培育和展現本地藝術工作者的才華；

促進國際文化交流；

躋身國際文化藝術都市之林；

提供世界級的演藝場地和博物館；

為藝術愛好者提供更多選擇；

激發(fā)創(chuàng)意，促進創(chuàng)意工業(yè)發(fā)展；

改善維港海旁設施，提供文娛、消閑好去處；

吸引海外游客；

創(chuàng)造就業(yè)機會。

11/23/202356區(qū)內重點設施

1個覆蓋發(fā)展區(qū)范圍55%以上的天篷

3個分別容納最少2,000、800和400人的劇院1個可容納最少10,000人的演藝場館

由4個博物館組成的博物館群，面積最少75,000平方米1個面積最少10,000平方米的藝展中心

1個海天劇場

最少4個廣場11/23/202357采用單一發(fā)展模式

-----由單一發(fā)展商綜合開發(fā)便于統(tǒng)一策劃和協調各設施的設計、興建和營運，包括天篷、穿梭列車、廢物處理、文娛設施、休憩用地、運輸及其他基建系統(tǒng)等，節(jié)省發(fā)展成本和時間發(fā)展模式選取理由有利于在興建期間和落成后采用高科技的中央管理服務系統(tǒng)分拆發(fā)展模式的弊端設施將被分割到不同地段發(fā)展，會出現配合和銜接問題分拆招標程序復雜，政府必須投放額外資源處理大量文件以避免法律訴訟分拆賣地也涉及需時經年的程序，所得資金要取決于當時地產市況資金入庫后，文化藝術項目未必獲優(yōu)先撥款，興建文娛藝術區(qū)的計劃，將遙遙無期11/23/202358東莞蘇豪娛樂購物坊-----東莞首個具有規(guī)模和創(chuàng)意飲食娛樂的購物街區(qū)

東莞橫歷鎮(zhèn)中心區(qū)，距東莞火車站只需5分鐘車程，方便的交通能吸引大量的港人和東莞周邊的消費者首期總面積約8萬平方呎,共有140間商鋪四周匯集橫歷多個大規(guī)模的高尚住宅區(qū)及橫歷最大的購物廣場——華潤超級廣場，地段優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚。由東莞市橫瀝鎮(zhèn)房地產公司等興建11/23/202359以“飲食獎門人”為主題的街區(qū),為不同國籍的食客帶來全新的飲食體驗作為首位策略性租戶，曾志偉對此項目注入了嶄新的商業(yè)構思：以“飲食獎門人”為主題的街區(qū)，共有19間鋪位，開設七大食肆，目標是匯聚各地飲食文化精髓，配合無窮創(chuàng)意，創(chuàng)制美食佳肴，為不同國籍的食客帶來全新的飲食體驗。引入英國蘇豪區(qū)概念，將購物寓于娛樂的全新消閑概念得到全面發(fā)揮，未來將成為珠江三角洲一個極具代表性項目11/23/2023602005年中國創(chuàng)意商鋪排行榜商業(yè)街系列

地區(qū)項目名稱創(chuàng)意點街長(m)建筑面積(㎡)發(fā)展商或運營商杭州星光大道引進“星光大道”概念導入娛樂經濟理念75030萬浙江華聯杭州灣創(chuàng)業(yè)有限公司上海海上海創(chuàng)意商業(yè)街新文化地產，上海創(chuàng)意產業(yè)中心駐地40020萬（整盤）上海上實房地產有限公司武漢漢正街第一大道與紐約第五街“聯姻”全面開展商業(yè)交流N/A20萬武漢龍騰置業(yè)有限公司新鄉(xiāng)東方文化商業(yè)步行街顯示出中華民族文化強調文化教育功能70015萬河南天業(yè)置業(yè)有限公司成都戛納印像電影文化、婚慶文化和Loft+Soho等N/A8萬四川飛森房地產開發(fā)有限公司南京水木秦淮秦淮河風貌，自然生態(tài)景觀7504萬香港高升投資公司嘉興梅灣街歷史文化休閑街，文化積淀與現代時尚結合N/A13萬嘉興城投集團公司城建房產公司珠海唐人街嶺南式騎樓設計，豐富人文歷史文化資源N/A2萬珠海唐家灣房產開發(fā)有限公司北京觀音堂文化大道中國第一條畫廊街N/AN/A北京千緣文化公司杭州湖濱國際名店街