永新房產(chǎn)徐匯華涇工程

前期籌劃報(bào)告徐匯華涇工程致勝產(chǎn)品策略需要解決的兩個(gè)核心問(wèn)題：?jiǎn)栴}一：

未來(lái)本案目標(biāo)客戶范圍擴(kuò)大的時(shí)機(jī)點(diǎn)在哪里？

問(wèn)題二：

在新的房地產(chǎn)政策下，本案產(chǎn)品定位的可能性有多少？2核心導(dǎo)讀：步驟一：[土地市場(chǎng)屬性解析]

步驟二：[土地產(chǎn)品屬性解析]

步驟三：[土地建設(shè)產(chǎn)品選擇]

步驟四：[工程客戶定位]

步驟五：[工程產(chǎn)品籌劃]

附錄：工程籌劃過(guò)程資料3

步驟一：[土地市場(chǎng)屬性解析]4土地市場(chǎng)屬性解析

?分析框架關(guān)鍵

步驟：地塊的區(qū)位特征地塊的交通狀況區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀未來(lái)商業(yè)配套未來(lái)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃未來(lái)板塊競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)工程競(jìng)爭(zhēng)成果：華涇具有客源導(dǎo)入的根底未來(lái)華涇客源裂變，外部客源開(kāi)始導(dǎo)入12現(xiàn)實(shí)性未來(lái)性5土地市場(chǎng)屬性解析

?現(xiàn)實(shí)性

地塊區(qū)位特質(zhì)北段楊浦：規(guī)劃重點(diǎn)在于復(fù)興島的綜合開(kāi)發(fā)、上海水產(chǎn)城〔漁人碼頭〕和濱江工業(yè)博覽帶的建設(shè)上。，主體功能定位以休閑、旅游，同時(shí)結(jié)合居住為特征。這一特征決定該區(qū)域?qū)⒑茈y形成以居住為導(dǎo)向的功能配套，以濱江為資源的居住區(qū)也將很難形成規(guī)模。中段虹口：該區(qū)域的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)在于北外灘地區(qū)，該地區(qū)以航運(yùn)為特色，住宅集中在周家嘴路沿線，很難直接獲取黃浦江的景觀資源。黃浦：董家渡是以居住為主體功能的聚居區(qū)，可以看到小陸家嘴地區(qū)建筑群的景觀優(yōu)勢(shì)和復(fù)興路隧道的交通優(yōu)勢(shì)，成為濱江高檔居住區(qū)的新亮點(diǎn)。盧灣：位于盧灣區(qū)沿江且在盧浦大橋以南區(qū)域還有利用的空間，但范圍小且已經(jīng)零星的開(kāi)發(fā)造成無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃影響檔次。南段作為南段主要區(qū)域的徐匯區(qū)將是浦江沿岸地區(qū)唯一可以把居住概念置于首位進(jìn)行大片區(qū)開(kāi)發(fā)的，也是世博會(huì)址南擴(kuò)的最大受益者，有理由相信未來(lái)幾年這一地區(qū)將成為上海又一新興高檔居住區(qū)。東外灘休閑旅游區(qū)以復(fù)興島為核心的休閑旅游區(qū)世博會(huì)功能段都市旅游區(qū)以世博會(huì)、環(huán)球影城為標(biāo)志的世界級(jí)都市旅游區(qū)兩橋之間商業(yè)商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)的延伸區(qū)域上海已進(jìn)入浦江時(shí)代南浦江休閑居住區(qū)集大型高檔住宅小區(qū)、旅游休閑為一體的黃金走廊6土地市場(chǎng)屬性解析

?現(xiàn)實(shí)性

地塊區(qū)位特質(zhì)龍吳路東側(cè)黃浦江沿江地區(qū)，從徐匯、盧灣兩區(qū)交界的日暉港到徐浦大橋，將建設(shè)成集大型高檔住宅小區(qū)、旅游休閑為一體的黃金走廊；龍吳路西側(cè)，至老滬閔路、淀浦河、羅成路的范圍，規(guī)劃定位是普通住宅小區(qū)；徐浦大橋南面的華涇鎮(zhèn)那么按照?qǐng)@林城鎮(zhèn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)生態(tài)環(huán)境優(yōu)化的新型城鎮(zhèn)。閔行紫竹科學(xué)園區(qū)，浦江森林半島為黃浦江上游新景觀國(guó)際生活社區(qū)。①高檔公寓②普通住宅③園林城鎮(zhèn)④浦江森林半島7土地市場(chǎng)屬性解析

?現(xiàn)實(shí)性

地塊區(qū)位特質(zhì)23451徐匯中心板塊：以徐家匯為中心，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域；田林板塊：內(nèi)環(huán)線以南，漕溪路以西，虹梅路以東區(qū)域；龍華板塊：內(nèi)環(huán)線以南，漕溪路以東，石龍路以北區(qū)域；長(zhǎng)橋板塊：石龍路以南，虹梅南路以東，淀浦河以北，黃浦江以西區(qū)域；華涇板塊：淀浦河以南，老滬閔路以東，黃浦江以西區(qū)域。區(qū)域客為主，居住氣氛濃厚、但是層次落差大別墅區(qū)域和動(dòng)遷區(qū)域混合在一起，沒(méi)有太大的阻隔，商業(yè)配套處于較低水平，區(qū)域客戶為主，人群素質(zhì)落差也較大；區(qū)域規(guī)劃前景看好，土地供給量將迅速增加華涇未來(lái)的定位是高檔次綠色園林式居住板塊，而近幾年華涇土地的供給量極少，因此可以預(yù)計(jì)隨著土地供給量的增加，未來(lái)區(qū)域內(nèi)的開(kāi)發(fā)量將大大增加；房產(chǎn)市場(chǎng)供給量小，去化速度較快華涇板塊的供給量一直很小，各類產(chǎn)品去化速度較快，一般小高層毛坯房成交均價(jià)在8000－8300元/m2之間，聯(lián)排別墅價(jià)格在13000－15000元/m2；漓江山水成為了華涇的一個(gè)典型，拉高了華涇的居住檔次，引入了外部客源。漓江山水別墅得到市場(chǎng)認(rèn)可，目前一、二期已全部去化完畢，此案較大程度拉高了華涇的居住檔次，在人群類型的導(dǎo)入上也拔高了一個(gè)檔次。8土地市場(chǎng)屬性解析

?現(xiàn)實(shí)性

地塊區(qū)位特質(zhì)區(qū)域位置：本地塊位于徐匯區(qū)華涇板塊中部區(qū)域，東向是沙家浜小區(qū)，南向是在建中的華涇綠苑，西臨龍吳路，北側(cè)是華欣家園；濱江景觀：地塊東部鄰近黃浦江，區(qū)域內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的江景優(yōu)勢(shì)；居住氣氛：目前周邊小區(qū)根本已經(jīng)入住，生活氣氛日益成熟；社區(qū)規(guī)模：地塊規(guī)劃占地13.52公頃，規(guī)劃總建筑面積198150平方米，整體規(guī)模較大。結(jié)論點(diǎn)1：地塊大區(qū)位優(yōu)勢(shì)具備客源導(dǎo)入條件。9土地市場(chǎng)屬性解析

?現(xiàn)實(shí)性

交通狀況交通體系日趨完善，板塊輻射半徑迅速擴(kuò)大；區(qū)域主干道龍吳路一方面將為區(qū)域?qū)雭?lái)自市區(qū)尤其是徐匯中心區(qū)的客源，另一方面也為區(qū)域?qū)腴h行吳涇的客源；中環(huán)線上中路和華濟(jì)路的貫穿將大大增強(qiáng)區(qū)域的通勤能力，將為區(qū)域帶來(lái)更多的外部客源。結(jié)論點(diǎn)2：徐匯中心區(qū)域及閔行吳涇區(qū)域是客源導(dǎo)入的重點(diǎn)方向。預(yù)計(jì)將于2008年前貫通的市政重大工程———中環(huán)線南段（上中路）華涇板塊輻射半徑拓寬的龍吳路，為區(qū)域主干道正在建設(shè)的華濟(jì)路將龍吳路與虹梅南路連接，預(yù)計(jì)將在2008年建成10土地市場(chǎng)屬性解析

?現(xiàn)實(shí)性

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)華涇區(qū)域整體市場(chǎng)供給和需求一直處于比較低的水平，每季度供給量根本保持在2萬(wàn)平方米以下；2006年2季度，因?yàn)樾靺R新干線和徐匯臻園的集中上市，導(dǎo)致供給量一度超過(guò)8萬(wàn)平方米，而供求比也到達(dá)了歷史最低點(diǎn)0.38；綜上所說(shuō)，華涇板塊整體供求狀況根本平穩(wěn)。2005年因?yàn)楹暧^調(diào)控，華涇市場(chǎng)整體走勢(shì)波動(dòng)較大，在2季度到達(dá)峰值8614元/平方米之后，走勢(shì)迅速向下；2006年起，整體價(jià)格走勢(shì)較為平穩(wěn)，根本保持在8000元/平方米上下。11土地市場(chǎng)屬性解析

?現(xiàn)實(shí)性

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案戶型面積配比區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主力戶型為80-120平方米，經(jīng)濟(jì)小戶型和舒適性大戶型供給量均不大；因徐匯臻園品質(zhì)一般，而大面積3房總價(jià)相對(duì)過(guò)高，因此市場(chǎng)接受度較低，去化速度較為緩慢；聯(lián)排別墅去化速度較快，有著很強(qiáng)的市場(chǎng)接受度；徐匯新干線小面積2房十分暢銷(xiāo)，由此可以看出市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)型房型的接受度還是相當(dāng)高的。結(jié)論點(diǎn)3：區(qū)域市場(chǎng)有吸引中高端客戶的時(shí)機(jī)，但因區(qū)域檔次不高導(dǎo)致公寓型大面積戶型市場(chǎng)接受度不高；小面積公寓客源存在，區(qū)域客仍是其主導(dǎo)客源。案名房型

面積范圍（平方米）所占比例去化率徐匯臻園2R90-12039%90%3R120-13015%80%3R140-15020%20%躍層150-30017%10%聯(lián)體別墅200-3009%60%徐匯新干線1R56-597%100%2R77-9256%100%3R113-12337%100%12土地市場(chǎng)屬性解析

?現(xiàn)實(shí)性

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域客源需求因?yàn)槿A涇地處偏遠(yuǎn)，整體配套也較為落后，因此目前選擇本區(qū)域的客戶根本以低層面購(gòu)房為主；產(chǎn)品品質(zhì)空間提升大正是由于客戶的低層面購(gòu)房，目前區(qū)域工程總體品質(zhì)不高，因此未來(lái)產(chǎn)品品質(zhì)空間提升值得期待；公寓類工程標(biāo)桿物業(yè)缺乏區(qū)域公寓類競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)缺乏標(biāo)桿物業(yè)，永新房產(chǎn)的介入可以借機(jī)打造高品質(zhì)產(chǎn)品，在華涇地區(qū)樹(shù)立永新品牌。區(qū)域工程產(chǎn)品雷同性較大，低層次同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)劇烈；跳出區(qū)域現(xiàn)狀，走高品質(zhì)、差異化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的路線是本工程產(chǎn)品定位的最正確出路。結(jié)論點(diǎn)4：地塊易超越區(qū)域產(chǎn)品現(xiàn)狀、走品質(zhì)之路。編號(hào)物業(yè)名稱建筑選型品質(zhì)1徐匯臻園小高層+聯(lián)排中檔2徐匯新干線多層+小高層中低檔13土地市場(chǎng)屬性解析

?現(xiàn)實(shí)性分析結(jié)論土地市場(chǎng)屬性解析的時(shí)機(jī)點(diǎn)1：以區(qū)域客為主導(dǎo)的華涇市場(chǎng)具有外部客源導(dǎo)入的根底，本地塊可產(chǎn)生區(qū)域品質(zhì)物業(yè)！14土地市場(chǎng)屬性解析

?未來(lái)性

商業(yè)配套徐匯區(qū)在“十五〞期間住宅開(kāi)展規(guī)劃要求，華涇地區(qū)將建成商業(yè)中心，華涇公園三期和教育配套設(shè)施建設(shè)，世界外國(guó)語(yǔ)附屬小學(xué)已落實(shí)建設(shè)方案；目前，華涇商業(yè)中心建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)，目前公園、學(xué)校已根本建成；預(yù)計(jì)到2021年社區(qū)商業(yè)、體育、休閑中心和大賣(mài)場(chǎng)建成以后，區(qū)域的商業(yè)配套將大幅改善。規(guī)劃中規(guī)劃中商業(yè)中心規(guī)劃中社區(qū)體育休閑中心規(guī)劃中大賣(mài)場(chǎng)規(guī)劃中世界外國(guó)語(yǔ)附屬小學(xué)位置未知紫陽(yáng)中學(xué)華涇公園結(jié)論點(diǎn)1：2021年，臨近區(qū)域客源的導(dǎo)入成為現(xiàn)實(shí)。15土地市場(chǎng)屬性解析

?未來(lái)性

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與本案人口導(dǎo)入直接相關(guān)的是在建中的華涇工業(yè)區(qū)和關(guān)港綠色生態(tài)園；關(guān)港綠色生態(tài)園建設(shè)規(guī)模25萬(wàn)平方米，2002年基建啟動(dòng)，預(yù)計(jì)2021年初具規(guī)模；定位為都市型工業(yè)小區(qū)，重點(diǎn)開(kāi)展低能耗、無(wú)污染的產(chǎn)業(yè)；華涇工業(yè)區(qū)建設(shè)規(guī)模30萬(wàn)平方米，2000年基建啟動(dòng)，2021年開(kāi)展壯大，主要用于新材料企業(yè)及機(jī)械電子企業(yè)開(kāi)展基地，重點(diǎn)開(kāi)展符合生態(tài)環(huán)保要求的電子信息、生物制品、納米技術(shù)為核心的新材料、光機(jī)電一體化及先進(jìn)制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)；預(yù)計(jì)到2021年，這些園區(qū)將共計(jì)增加從業(yè)人員7000人。關(guān)港綠色生態(tài)園結(jié)論點(diǎn)2：2021年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)客源的導(dǎo)入成為可能。16未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)估間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)供給預(yù)估〔長(zhǎng)橋板塊、吳涇板塊〕直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)供給預(yù)估〔華涇板塊〕競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)土地市場(chǎng)屬性解析

?未來(lái)性

板塊競(jìng)爭(zhēng)17同屬于徐匯的延伸板塊，開(kāi)展?jié)摿薮缶薮笕咄瑸樾靺R南部及以南板塊；目前，長(zhǎng)橋板塊、華涇板塊是徐匯區(qū)供給量較大的板塊；隨著浦江南段新濱江板塊的開(kāi)發(fā)，區(qū)域未來(lái)開(kāi)展?jié)摿薮?。地塊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析

?未來(lái)性

板塊競(jìng)爭(zhēng)|地理屬性趨同18地塊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析

?未來(lái)性

板塊競(jìng)爭(zhēng)|功能屬性趨近華涇與長(zhǎng)橋、吳涇的關(guān)系吳涇：老閔行、南站分流客地域關(guān)系同為徐匯延伸板塊華涇：老徐匯、新上海人長(zhǎng)橋：老徐匯、新上海人吳涇：龍吳路、虹梅路交通關(guān)系位于龍吳路沿線，得外環(huán)線、徐浦大橋之便利華涇：外環(huán)線、龍吳路長(zhǎng)橋：中環(huán)線、龍吳路吳涇：無(wú)產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)關(guān)系無(wú)污染產(chǎn)業(yè)華涇：都市型工業(yè)園區(qū)長(zhǎng)橋：無(wú)產(chǎn)業(yè)定位19地塊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析

?未來(lái)性

板塊競(jìng)爭(zhēng)|客戶、產(chǎn)品類似華涇板塊無(wú)軌道交通優(yōu)勢(shì)以動(dòng)遷客戶為主，逐步有中高層次客戶多層、小高層為主，有大規(guī)模別墅社區(qū)長(zhǎng)橋板塊離軌道交通有一定距離以改善居住客戶為主，逐步有高層次客戶小高層、高層為主，少量別墅吳涇板塊無(wú)軌道交通優(yōu)勢(shì)以普通改善客戶為主，逐步有高層次客戶多層為主，有大規(guī)模別墅社區(qū)20地塊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析

?未來(lái)性

板塊競(jìng)爭(zhēng)長(zhǎng)橋、吳涇板塊未來(lái)商品房供給量在131萬(wàn)平方米，可開(kāi)發(fā)工程較少，主要供給分布在黃浦江南段。長(zhǎng)橋板塊未來(lái)土地總量較小，總量?jī)H9.6萬(wàn)左右。吳涇板塊未來(lái)土地總量較大,總量61.8萬(wàn)左右。后續(xù)樓盤(pán)未來(lái)供給59萬(wàn)，主要供給樓盤(pán)為長(zhǎng)橋板塊中海瀛臺(tái)。板塊樓盤(pán)名稱總建筑面積(平方米)容積率未來(lái)上市面積(平方米)長(zhǎng)橋中海瀛臺(tái)3200001.48264398徐匯新城2400001.4105000吳涇萬(wàn)科燕南園1200000.6367658銀都名墅三期900000.579130華唐苑1840001.1644000楓樺景苑二期1600001.243046421地塊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析

?未來(lái)性

板塊競(jìng)爭(zhēng)編號(hào)地塊地址建筑面積（萬(wàn)平米）容積率項(xiàng)目進(jìn)程預(yù)計(jì)上市時(shí)間1華臻449街坊華涇鎮(zhèn)449街坊1/1丘華發(fā)路南、449街坊2丘長(zhǎng)華路東17.56/已報(bào)建20092中華企業(yè)華涇地塊

華發(fā)路以北,淀浦河以南,長(zhǎng)發(fā)路以東,龍吳路以西

201.53地已平2008/20093本地塊華濟(jì)路以北、龍吳路以東規(guī)劃濱江路以西、規(guī)劃路以南201.5動(dòng)拆遷基本完成2008/20094華涇綠苑（配套商品房）華濟(jì)路以南、龍吳路以東、規(guī)劃華展路以北22/已報(bào)建2007華涇板塊未來(lái)幾年供給較大，達(dá)84.96萬(wàn)平方米，07-09年每年供給量較為平均;未來(lái)板塊土地供給量較大，到達(dá)77.56萬(wàn)平方米，分布在外環(huán)線兩側(cè)。未來(lái)供給主要集中在中華企業(yè)華涇工程和華涇綠苑工程;后續(xù)樓盤(pán)供給總量為7.4萬(wàn)平方米，主要集中在外環(huán)線以內(nèi)。22土地市場(chǎng)屬性解析

?未來(lái)性

板塊競(jìng)爭(zhēng)徐匯中心及次中心板塊，供給逐年減少；龍華因舊城改造工程較多，07-08年供給量較大；到2021年，華涇將成為徐匯的主力供給板塊；憑借交通的連貫性及相對(duì)充足的供給量，華涇將成為徐匯的下一個(gè)熱點(diǎn)板塊。結(jié)論點(diǎn)3：徐匯中心區(qū)域供給逐漸減少，供需熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向華涇。徐匯各板塊未來(lái)供給估計(jì)23土地市場(chǎng)屬性解析

?未來(lái)性

板塊競(jìng)爭(zhēng)目前徐匯次中心板塊均價(jià)在14500元/平方米左右，而華涇板塊均價(jià)在8500元/平方米左右，二者機(jī)價(jià)差在6000元/平方米左右；預(yù)計(jì)隨著城市的開(kāi)展，及中心區(qū)域供給量的萎縮，08年徐匯次中心板塊與華涇板塊之間的價(jià)差將進(jìn)一步拉大，預(yù)計(jì)將存在7000元/平方米左右價(jià)差。預(yù)計(jì)2021年價(jià)格為16000預(yù)計(jì)2021價(jià)差在7000元左右預(yù)計(jì)2021年價(jià)格為9000徐匯次中心板塊目前均價(jià)：14500華涇板塊目前均價(jià)：8500結(jié)論點(diǎn)4：徐匯次中心板塊與華涇板塊價(jià)差逐漸擴(kuò)大，因總價(jià)和購(gòu)置力限制，原來(lái)選擇徐匯次中心的客戶被動(dòng)南移。24土地市場(chǎng)屬性解析

?未來(lái)性工程競(jìng)爭(zhēng)廠房老公房、中低價(jià)房售完工程后續(xù)別墅工程：后續(xù)公寓工程生活配套：未來(lái)板塊供給量約為87萬(wàn)平方米，除了2個(gè)在售工程后續(xù)較少，其他4個(gè)工程供給量都在20萬(wàn)平方米左右。中華企業(yè)地塊配套商品房徐匯臻園徐匯新干線華涇工業(yè)園永聯(lián)工業(yè)園漓江山水漓江山水3期學(xué)校名人花園華涇綠苑廠房農(nóng)民房華濟(jì)苑學(xué)校政府及未來(lái)配套華欣家園廠房天潤(rùn)苑項(xiàng)目地塊公園小區(qū)小區(qū)25土地市場(chǎng)屬性解析

?未來(lái)性工程競(jìng)爭(zhēng)華涇未來(lái)供給總量為87萬(wàn)平方米，外環(huán)線外僅華涇綠苑〔配套商品房〕與本工程有供給；區(qū)域內(nèi)僅漓江山水花園為別墅用地，未來(lái)地塊都是公寓用地，而目前地塊周邊經(jīng)濟(jì)型別墅存量預(yù)計(jì)到2021年也將根本消化完畢；華涇目前供給的現(xiàn)狀是無(wú)大型知名房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，板塊的開(kāi)發(fā)處于各自為戰(zhàn)的狀態(tài)，未來(lái)大型知名企業(yè)，如永新集團(tuán)、中華企業(yè)的介入勢(shì)必引起市場(chǎng)追捧，如同中海在長(zhǎng)橋板塊一樣成為區(qū)域領(lǐng)頭羊。編號(hào)地塊開(kāi)發(fā)商建筑面積（萬(wàn)平米）容積率項(xiàng)目進(jìn)程預(yù)計(jì)上市時(shí)間1華臻449街坊華臻置業(yè)17.56/已報(bào)建20082中華企業(yè)華涇地塊

中華企業(yè)

201.53地已平20083本地塊永新集團(tuán)201.5動(dòng)拆遷基本完成20084漓江山水花園中房景陽(yáng)50.5未拆遷20095華涇綠苑（配套商品房）龍華房地產(chǎn)22/已報(bào)建2007結(jié)論點(diǎn)5：別墅產(chǎn)品逐漸減少，公寓產(chǎn)品開(kāi)始放量；2021年，華涇產(chǎn)品需要品牌領(lǐng)軍工程。編號(hào)物業(yè)名稱總建筑面積(萬(wàn)平米)未推出面積(萬(wàn)平米)1徐匯臻園14.756.252徐匯新干線11.501.1526土地市場(chǎng)屬性解析

?未來(lái)性

分析結(jié)論土地市場(chǎng)屬性解析的時(shí)機(jī)點(diǎn)2：2021年以后區(qū)域客源將發(fā)生裂變，華涇將成為未來(lái)中等客源置業(yè)徐匯的公寓首選區(qū)域。27

步驟二：土地產(chǎn)品屬性評(píng)估28土地產(chǎn)品屬性評(píng)估

龍吳路華涇鎮(zhèn)政府天潤(rùn)苑漓江山水花園華涇公園華涇綠苑本案華欣家園外環(huán)線老式住宅小區(qū)29項(xiàng)目地址華濟(jì)路所在板塊華涇板塊占地面積135200平方米總建面積198150平方米容積率1.47綠化率40%用地性質(zhì)居住使用年限70年限高24米/24-36米其他建筑面積90平方米以下房型不低于50%根本技術(shù)指標(biāo)表東臨黃浦江，可觀浦江南段一線江景；西靠龍吳路，可快速直抵外環(huán)線；大型別墅社區(qū)漓江山水花園近在咫尺。土地產(chǎn)品屬性評(píng)估

?根本技術(shù)指標(biāo)結(jié)論點(diǎn)：中等開(kāi)發(fā)規(guī)模|中等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度|江景花園社區(qū)30序號(hào)地塊現(xiàn)狀綜合得分評(píng)價(jià)標(biāo)桿①≥60適合發(fā)展該屬性物業(yè)②＜60不適合發(fā)展該屬性物業(yè)評(píng)價(jià)說(shuō)明根據(jù)工程開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，地塊涵蓋了公寓及別墅用地的兩種主要可能，本報(bào)告分別采用易居中國(guó)咨詢中心土地評(píng)估系統(tǒng)模型【住宅、別墅子系統(tǒng)】子模型來(lái)評(píng)價(jià)地塊的上述兩種屬性。評(píng)價(jià)程序①選取了與地塊自身及各自然、社會(huì)環(huán)境有關(guān)的10余個(gè)方面，40多種指標(biāo)來(lái)較為全面、客觀的評(píng)價(jià)地塊目前的某種屬性強(qiáng)度；②對(duì)可改善指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而評(píng)價(jià)土地該屬性的升值潛力。土地產(chǎn)品屬性評(píng)估

?別墅、公寓適合度31根據(jù)我司針對(duì)公寓工程土地的評(píng)估模型，目前本地塊的綜合得分為60.3，也就是說(shuō)，本地塊具備開(kāi)發(fā)公寓工程的根本條件；地塊在交通、規(guī)劃和場(chǎng)地等背景環(huán)境方面有突出的優(yōu)勢(shì)，可見(jiàn)地塊的開(kāi)展根底較好；目前，地塊在周邊生活配套方面還很不完善，但隨著本工程的開(kāi)發(fā)，生活配套將非常完善，地塊具有相當(dāng)?shù)臐摿?。土地產(chǎn)品屬性評(píng)估

?別墅、公寓適合度

公寓適合度分析分類指標(biāo)交通條件人文環(huán)境商業(yè)環(huán)境周邊醫(yī)療生活配套城市規(guī)劃自然景觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境場(chǎng)地情況人口環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境分類權(quán)重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分類得分10.57.67.10.852.79.43.8835.2455評(píng)價(jià)

公寓開(kāi)展現(xiàn)狀評(píng)價(jià)32根據(jù)我司針對(duì)別墅工程土地的評(píng)估模型，目前本地塊的綜合得分為60.2，本地塊符合開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)型別墅的根本條件；地塊在城市規(guī)劃、自然景觀、場(chǎng)地等背景環(huán)境方面有優(yōu)勢(shì)，但周邊生活配套、人文環(huán)境等方面還很不完善。土地產(chǎn)品屬性評(píng)估

?別墅、公寓適合度

別墅適合度分析分類指標(biāo)交通條件人文環(huán)境商業(yè)環(huán)境周邊醫(yī)療生活配套城市規(guī)劃自然景觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境場(chǎng)地情況人口環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境分類權(quán)重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分類得分6.93.14.60.550.68.89.44.5161.664評(píng)價(jià)

別墅開(kāi)展現(xiàn)狀評(píng)價(jià)33土地產(chǎn)品屬性評(píng)估

?別墅、公寓適合度

開(kāi)發(fā)潛力分析分類指標(biāo)交通條件人文環(huán)境商業(yè)環(huán)境周邊醫(yī)療生活配套城市規(guī)劃自然景觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境場(chǎng)地情況人口環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境分類權(quán)重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分類得分129.29.90.98109.43.8835.2455評(píng)價(jià)

改善后住宅開(kāi)展評(píng)價(jià)不利商業(yè)環(huán)境及生活配套之彌補(bǔ)：隨著徐匯濱江板塊的開(kāi)發(fā)啟動(dòng)，華涇板塊各項(xiàng)大型公建配套設(shè)施也將陸續(xù)啟動(dòng)，本地塊的外部商業(yè)環(huán)境及生活配套將極大改善；我司依據(jù)對(duì)城市整體、區(qū)域及工程的未來(lái)開(kāi)展改善進(jìn)行估計(jì)，重新評(píng)估了本工程土地；工程開(kāi)發(fā)別墅在挖掘潛力后的綜合得分為64.8，根本到達(dá)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)型別墅的指標(biāo)，工程開(kāi)發(fā)公寓在挖掘潛力后的綜合得分為73.6，達(dá)標(biāo)良好。分類指標(biāo)交通條件人文環(huán)境商業(yè)環(huán)境周邊醫(yī)療生活配套城市規(guī)劃自然景觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境場(chǎng)地情況人口環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境分類權(quán)重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分類得分6.93.76.60.652.58.89.44.5161.664評(píng)價(jià)

改善后別墅開(kāi)展評(píng)價(jià)34土地產(chǎn)品屬性評(píng)估

?分析結(jié)論華涇地塊技術(shù)指標(biāo)特征符合開(kāi)發(fā)中高品質(zhì)社區(qū)1.47的綜合容積率、東臨黃浦江、19.8萬(wàn)平方米社區(qū)綜合規(guī)模等指標(biāo)使地塊具備開(kāi)發(fā)高品質(zhì)社區(qū)的先決條件；未來(lái)本地塊適宜開(kāi)發(fā)公寓類為主的物業(yè)根據(jù)土地產(chǎn)品屬性評(píng)估，從現(xiàn)狀上看，本地塊可以開(kāi)發(fā)公寓類物業(yè)，也可以開(kāi)發(fā)別墅類物業(yè)；但未來(lái)區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套的改善對(duì)公寓類物業(yè)價(jià)值提升更大，而對(duì)別墅類物業(yè)的影響甚微，因此公寓類物業(yè)將是工程的主要開(kāi)展方向；但在綜合考慮沿江綠化帶和黃浦江景觀資源利用最大化的前提下，純公寓類物業(yè)和公寓結(jié)合經(jīng)濟(jì)性別墅類物業(yè)都將是我們的考量方向。35

步驟三：土地建設(shè)產(chǎn)品選型36SWOT分析優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak徐匯濱江板塊南端，坐擁黃浦江景用地具規(guī)模，且規(guī)則方正周邊生態(tài)環(huán)境好,有大型綠地發(fā)展商實(shí)力強(qiáng),具成熟開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)區(qū)域可競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目少無(wú)軌道交通外環(huán)線外龍吳路路況較差區(qū)域成熟度低,各設(shè)施欠缺產(chǎn)品限高，“江景房”有限機(jī)會(huì)Opportunity以大區(qū)位優(yōu)勢(shì)打消客戶疑慮，搶占機(jī)會(huì)華涇定位于“高檔綠色園林式居住板塊”，各項(xiàng)配套設(shè)施將逐步完善上中路隧道即將完工，中環(huán)線將全線貫通；正在施工的華濟(jì)路將連接龍吳路與虹梅南路，區(qū)域交通更便捷利用項(xiàng)目固有優(yōu)勢(shì)，整合周邊資源，結(jié)合未來(lái)利好，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力與銷(xiāo)售速度演繹全新的現(xiàn)代生活理念，營(yíng)造未來(lái)生活的場(chǎng)景，引領(lǐng)區(qū)域高端消費(fèi)者居住風(fēng)潮借助區(qū)域市場(chǎng)良性發(fā)展機(jī)會(huì)，發(fā)展高品質(zhì)居住物業(yè)威脅Threaten以自身特色產(chǎn)品，差異化競(jìng)爭(zhēng)宏觀調(diào)控影響持續(xù)顯現(xiàn)隨著區(qū)域的發(fā)展成熟，競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品將增多迎合市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)生態(tài)的、規(guī)模的、完善的宜居新城通過(guò)借勢(shì)推廣，凸現(xiàn)項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力以區(qū)域擴(kuò)大客戶層面，以產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)客戶37[三]土地建設(shè)產(chǎn)品選型

?物業(yè)開(kāi)展的幾種可能方案方案名稱連續(xù)型產(chǎn)品線跳躍型產(chǎn)品線單一型產(chǎn)品線關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素小高層+花園洋房花園洋房提高社區(qū)品質(zhì)小高層提高項(xiàng)目容積率有一定的產(chǎn)品線梯度小高層與花園洋房的客戶存在一定的差異性需要從總價(jià)上縮小差距小高層+聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅提高社區(qū)品質(zhì)小高層提高項(xiàng)目容積率產(chǎn)品線梯度跨越較大聯(lián)排與小高層的客戶群體差異性比較大需要解決小高層的產(chǎn)品創(chuàng)新純小高層產(chǎn)品在保證容積率的前提下，可以將社區(qū)的舒適度做得較高緊密的產(chǎn)品線梯度純小高層客戶群體差異小需要解決純小高層產(chǎn)品創(chuàng)新需要額外關(guān)注的上海特殊情況小高層區(qū)域與花園洋房區(qū)域的邊界處理小高層區(qū)域與聯(lián)排別墅的邊界處理由于容積率和建筑密度限制,聯(lián)排別墅的總量不大純小高層社區(qū)檔次相對(duì)較低90平米套型的總量過(guò)大問(wèn)題以上三種比較方案是在不損失容積率的前提下進(jìn)行的產(chǎn)品組合設(shè)想;如果損失容積率加大低密度物業(yè)的比重,在損失不多的情況下不利于提上下密度物業(yè)總體面積,損失過(guò)多影響整體開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，所以不考慮損失容積率的情況。38稅后凈利潤(rùn)22.7%[三]土地建設(shè)產(chǎn)品選型

?方案一：連續(xù)型產(chǎn)品線假設(shè)工程根本條件土地價(jià)格350萬(wàn)/畝〔參考04-05年周邊土地成交價(jià)〕花園洋房面積：約46800平方米〔25%〕，1200元/平方米建安費(fèi)用小高層公寓面積：約140650平方米〔75%〕，1400元/平方米建安費(fèi)用綜合容積率：1.5公寓套型：?jiǎn)翁酌娣e大于90平方米的戶型總面積占公寓總面積的25%，總量略?。豢梢钥紤]上下、左右套的打通，借以增加大套型的比重；也可采用在單套面積90平方米的套型中可分割成小三房，用以豐富房型的組合形式。5·投資回報(bào)：較高的投資回報(bào)；4·開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：2021年緊湊型公寓有市場(chǎng)需求，競(jìng)爭(zhēng)少，花園洋房總量不大，風(fēng)險(xiǎn)一般；4·銷(xiāo)售難度：如采用小套打通增加大套比重的套型數(shù)量過(guò)多，公寓產(chǎn)品銷(xiāo)售控制難度較大，且銷(xiāo)售速度可能不快；4·品牌形象：通過(guò)花園洋房的建設(shè)可以提社區(qū)品牌形象。土地成本建筑成本其它成本總成本凈營(yíng)業(yè)額銷(xiāo)售價(jià)格營(yíng)業(yè)稅及附加和所得稅假設(shè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度為：07年7月開(kāi)工，08年5月開(kāi)盤(pán)，10年4月結(jié)束銷(xiāo)售。銷(xiāo)售期2年3038039[三]土地建設(shè)產(chǎn)品選型

?方案二：跳躍型產(chǎn)品線4·投資回報(bào)：較高的投資回報(bào)4·開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：2021年緊湊型公寓有市場(chǎng)需求，競(jìng)爭(zhēng)少，聯(lián)體別墅總量較少，根本無(wú)風(fēng)險(xiǎn)；4·銷(xiāo)售難度：小高層公寓量體較大，去化速度將較為緩慢，但是聯(lián)排別墅的去化速度將會(huì)較為快速；4·品牌形象：通過(guò)聯(lián)排別墅的建設(shè)可以提社區(qū)品牌形象，但量體較少，無(wú)法形成規(guī)模假設(shè)工程根本條件土地價(jià)格350萬(wàn)/畝〔參考04-05年周邊土地成交價(jià)〕聯(lián)排別墅面積：約18750平方米〔10%〕，2000元/平方米建安費(fèi)用小高層公寓面積：約168700平方米〔90%〕，1400元/平方米建安費(fèi)用綜合容積率：1.5小高層公寓戶型：其中面積超過(guò)90m2的大房型面積總量可以到達(dá)40%，所占比例和預(yù)期目標(biāo)還有局部差距，建議以局部房型可以采用增加面積的設(shè)計(jì)手法。土地成本建筑成本其它成本總成本凈營(yíng)業(yè)額銷(xiāo)售價(jià)格營(yíng)業(yè)稅及附加和所得稅稅后凈利潤(rùn)20.6%假設(shè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度為：07年7月開(kāi)工，08年5月開(kāi)盤(pán)，10年4月結(jié)束銷(xiāo)售。銷(xiāo)售期2年2799140[三]土地建設(shè)產(chǎn)品選型

?方案三：?jiǎn)我恍彤a(chǎn)品線假設(shè)工程根本條件土地價(jià)格350萬(wàn)/畝〔參考04-05年周邊土地成交價(jià)〕公寓面積：約187450平方米，1400元/平方米建安費(fèi)用綜合容積率：1.5小高層公寓套型：?jiǎn)翁酌娣e大于90平方米的戶型總面積占公寓總面積的50%，根本滿足房型比例要求，考慮在房型設(shè)計(jì)上采用創(chuàng)新手段。土地成本建筑成本其它成本總成本凈營(yíng)業(yè)額銷(xiāo)售價(jià)格營(yíng)業(yè)稅及附加和所得稅3·投資回報(bào)：投資回報(bào)中等；4·開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：2021年緊湊型公寓有市場(chǎng)需求，競(jìng)爭(zhēng)少；2·銷(xiāo)售難度：套型單一，如采用小套打通增加大套比重的套型數(shù)量過(guò)多，公寓產(chǎn)品銷(xiāo)售控制難度較大，銷(xiāo)售速度最慢；3·品牌形象：純公寓社區(qū)整體形象相對(duì)較低。稅后凈利潤(rùn)16.3%假設(shè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度為：07年7月開(kāi)工，08年5月開(kāi)盤(pán)，10年4月結(jié)束銷(xiāo)售。銷(xiāo)售期2年2193941?綜合比較待選方案在投資回報(bào)、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售難度、品牌形象等方面的效益投資回報(bào)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)銷(xiāo)售難度品牌效果和社區(qū)形象效益好效益差12345方案一方案二方案三由右圖可見(jiàn)，方案一在保證高收益的同時(shí)，在其他各項(xiàng)指標(biāo)的比較中也較好；方案二整體表現(xiàn)比較的平均，除了在投資回報(bào)這一項(xiàng)略微的弱于方案一，在品牌效應(yīng)和社區(qū)形象上略優(yōu)于方案一；方案三是所有方案中表現(xiàn)最差的，及不能表達(dá)投資回報(bào)，也無(wú)法表達(dá)品牌及社區(qū)形象。42[三]土地建設(shè)產(chǎn)品選型

?產(chǎn)品類型選擇

方案一：連續(xù)產(chǎn)品線項(xiàng)目地址華濟(jì)路所在板塊華涇板塊占地面積135200平方米總建面積198150平方米容積率1.47綠化率40%用地性質(zhì)居住使用年限70年限高24/24-36米其他建筑面積90平方米以下房型占50%以上根本技術(shù)指標(biāo)表綜合考慮上述各項(xiàng)指標(biāo)：我們選擇方案一：花園洋房〔25%〕和小高層公寓〔75%〕的混合型社區(qū)作為主選方案。方案二：聯(lián)排別墅〔10%〕和小高層公寓〔90%〕作為備選方案。綜上所述，我們選擇方案一為我們的主選方案，方案二為我們的副選方案。43

步驟四：[工程客戶定位]44土地屬性變化影響結(jié)果供求屬性配套屬性人口屬性中心區(qū)價(jià)高量少，本板塊一枝獨(dú)秀。生活配套、環(huán)境逐步完善人口導(dǎo)入，外來(lái)常住人口增加板塊輻射擴(kuò)大生活功能增強(qiáng)人口密度增加價(jià)差導(dǎo)入型配套導(dǎo)入型工程客戶定位

?客戶定位區(qū)域?qū)傩宰兓瘜?dǎo)致客戶類型變化產(chǎn)業(yè)屬性周邊產(chǎn)業(yè)輸入產(chǎn)業(yè)人士導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型45工程客戶定位

?客戶定位有徐匯情結(jié)的「?jìng)鹘y(tǒng)型」客戶上海本地人新上海人徐匯華涇、長(zhǎng)橋一帶本地客戶中心區(qū)域因拆遷、改善居住環(huán)境仍舊想置業(yè)徐匯的客戶由于市中心供給價(jià)高量少，對(duì)“海派風(fēng)情〞一往情深的新上海人把置業(yè)方向鎖定在徐匯的客戶因產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新上海人閔行吳涇一帶對(duì)“徐匯〞有較強(qiáng)認(rèn)同感、并希望距離市中心更近的客戶46工程客戶定位

?客戶定位未來(lái)客戶消費(fèi)偏好描述項(xiàng)目公寓類產(chǎn)品花園洋房類產(chǎn)品

主力置業(yè)客戶群25-35歲，目前工作或居住在西區(qū)的客戶有實(shí)力的購(gòu)買(mǎi)年齡段，32-45歲，目前居住或工作在城市西南板塊或工作在周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶購(gòu)買(mǎi)用途自用為主，基本為首次置業(yè)自用為主，改善目前的居住環(huán)境，基本為首次購(gòu)買(mǎi)花園洋房類產(chǎn)品行業(yè)可能一類：上海本地客戶，行業(yè)特征不明顯；二類：市中心工作的白領(lǐng)，有“海派情結(jié)”的居多；三類：周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員（白領(lǐng)、高級(jí)藍(lán)領(lǐng)）一類：城市西南區(qū)工作的中高管理層、教師、律師、醫(yī)生等二類：產(chǎn)業(yè)園區(qū)中高層管理者三類：私企經(jīng)營(yíng)業(yè)主（區(qū)域內(nèi)的私營(yíng)業(yè)主）

購(gòu)房者愿承擔(dān)的總價(jià)70萬(wàn)-120萬(wàn)180-230萬(wàn)主力戶型需求2房、3房3房、4房及以上面積區(qū)間60M2–90M2

；110M2-125M2左右150M2—180M2

景觀需求1、精致園景1、精致園景2、水景附加需求室內(nèi)：結(jié)構(gòu)可調(diào)整性大、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、凸窗等細(xì)部設(shè)計(jì)室外：運(yùn)動(dòng)設(shè)施與生活配套設(shè)施需求：總價(jià)控制，性價(jià)比高室內(nèi)：結(jié)構(gòu)可調(diào)性較大室外：高尚的運(yùn)動(dòng)設(shè)施與園林景觀需求：安全且私密性，有充足的車(chē)位47

步驟五：[工程產(chǎn)品籌劃]48工程產(chǎn)品籌劃

?產(chǎn)品概念鑒于本案未來(lái)目標(biāo)客戶在需求上具有濃厚的海派情結(jié)，及本案所處位置的特殊性，本產(chǎn)品概念定義為：徐匯海上濱江全品質(zhì)社區(qū)！定位闡釋：關(guān)鍵詞：徐匯、海上、濱江、全品質(zhì)產(chǎn)品檔次：區(qū)域標(biāo)桿物業(yè)、中高檔社區(qū)產(chǎn)品組合：根本舒適型精裝小高層＋舒適型毛坯花園洋房產(chǎn)品支撐：稀缺江景+風(fēng)情園林+典雅立面+品質(zhì)房型+精心物管49工程產(chǎn)品籌劃

?六大產(chǎn)品品質(zhì)提升策略[1]規(guī)劃|奠定品質(zhì)[2]立面|凸顯品質(zhì)[3]景觀|展現(xiàn)品質(zhì)[4]戶型|增強(qiáng)品質(zhì)[5]技術(shù)|提升品質(zhì)[6]配套|完善品質(zhì)[7]價(jià)格|源于品質(zhì)技術(shù)戶型立面景觀價(jià)格配套規(guī)劃50[1]品質(zhì)提升策略之一：規(guī)劃建議

?地塊資源分析工程和主要道路龍吳相臨，但不適合做主要出入口；工程?hào)|臨黃浦江，局部位置有條件做江景房；工程內(nèi)部被規(guī)劃中的市政道路穿越。建筑類型小高層公寓花園洋房幼兒園公建商業(yè)合計(jì)面積14.074.680.360.7119.82比例70.99%23.61%1.82%3.58%100%24米限高區(qū)域36米限高區(qū)域規(guī)劃中的市政道路51[1]品質(zhì)提升策略之一：規(guī)劃建議

?總體功能分區(qū)利用規(guī)劃道路把工程分成兩個(gè)單獨(dú)區(qū)域的時(shí)機(jī)，形成兩種物業(yè)類型的分區(qū)，能夠有效的防止兩種物業(yè)之間的干擾；在靠近黃浦江區(qū)域做花園樣房類物業(yè)，利用優(yōu)勢(shì)江景資源，和沿江綠化帶，突出花園洋房的景觀特性；會(huì)所和商業(yè)形成一體，便于在銷(xiāo)售期形成有效的展示系統(tǒng),也利于將來(lái)作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)?；▓@洋房區(qū)域小高層公寓區(qū)域幼兒園商業(yè)會(huì)所和其它配套52[1]品質(zhì)提升策略之一：規(guī)劃建議

?道路系統(tǒng)和中心景觀因?yàn)榛▓@洋房和小高層公寓物業(yè)有顯著差異，道路系統(tǒng)處理應(yīng)該有明顯差異，公寓區(qū)域內(nèi)，盡量做到人車(chē)分流，花園洋房考慮做局部室內(nèi)車(chē)位，主要考慮車(chē)道的便捷性；中央景觀在沿江位置，充分利用江景，利用公共江景景觀，打造江景社區(qū)概念。公寓區(qū)道路系統(tǒng)示意花園洋房區(qū)道路系統(tǒng)示意中央景觀區(qū)域53[1]品質(zhì)提升策略之一：規(guī)劃建議

?樓體布局建議公寓和花園洋房布局主要考慮兩個(gè)方面，其一是好的朝向與通風(fēng)；其二是最大化的利用江景資源；公寓區(qū)域布局盡量減少相互之間的遮擋，使更多的房型能夠看到江景；花園洋房因?qū)訑?shù)限制，建筑密度大，相互遮擋不可防止，建議能夠看到江景位置，盡量處理成觀景角度房型，其它位置爭(zhēng)取好的日照和通風(fēng)條件。觀江景的視角小高層公寓花園洋房54[1]品質(zhì)提升策略之一：規(guī)劃建議

?樣板區(qū)選擇整個(gè)樣板區(qū)包括小高層和花園洋房的一局部、商業(yè)、會(huì)所、以及沿江景觀的一局部；因?yàn)槲磥?lái)的客戶引導(dǎo)主要從龍吳路進(jìn)入我們銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，所以工程的商業(yè)局部能夠形成好的街景氣氛形成引導(dǎo)，對(duì)于整個(gè)展示系統(tǒng)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要；濱江景觀是本工程核心賣(mài)點(diǎn)，在樣板區(qū)開(kāi)放時(shí)進(jìn)行展示，能夠快速建立工程濱江社區(qū)形象。樣板區(qū)示意濱江景觀花園洋房小高層公寓55[1]品質(zhì)提升策略之一：規(guī)劃建議

?開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議工程方案分為三期推出，第一期推出花園洋房，第二期推出小高層公寓，第三期推出保存的觀景花園洋房；第一期推出花園洋房，便于在短時(shí)間內(nèi)樹(shù)立工程高檔形象；觀景花園洋房作為最后的保存房源，一方面可以拉高價(jià)格，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化；另一方面不至于在短期內(nèi)去化掉花園洋房類物業(yè)，造成后期工程剩余產(chǎn)品為純公寓的市場(chǎng)印象。樣板區(qū)示意一期開(kāi)發(fā)物業(yè)花園洋房最后推出物業(yè)觀景花園洋房二期開(kāi)發(fā)物業(yè)小高層公寓56[2]品質(zhì)提升策略之二：立面建議

?精致典雅的新古典主義風(fēng)格精致典雅的新古典主義風(fēng)格，能夠普遍的引起上?？蛻舻恼J(rèn)同感；通過(guò)相對(duì)厚實(shí)的墻面和開(kāi)窗相照應(yīng)，突出工程穩(wěn)重大方的性格。材質(zhì)方面花園洋房類物業(yè)考慮石材、木材原生態(tài)材質(zhì)的運(yùn)用，小高層公寓局部考慮石材；考慮色彩之間的比照搭配；花園洋房的風(fēng)格和小高層的風(fēng)格易于統(tǒng)一。57[3]品質(zhì)提升策略之三：景觀建議

?泰國(guó)風(fēng)情園林園林營(yíng)建不僅僅是為社區(qū)效勞的內(nèi)部環(huán)境，還是我們打造精致社區(qū)的重要環(huán)節(jié)，需要有鮮明的性格特征：我們建議園林風(fēng)格：

泰國(guó)風(fēng)情園林選擇泰國(guó)風(fēng)情園林作為工程的園林風(fēng)格，主要原因有：符合工程打造精致景觀的要求；根據(jù)目標(biāo)客戶年齡層和收入來(lái)看，東南亞旅游是力所能及的度假選擇，而泰國(guó)風(fēng)情園林符合目標(biāo)客戶對(duì)異域國(guó)度的度假向往；工程周邊暫無(wú)同類風(fēng)情園林社區(qū)；國(guó)內(nèi)有成功工程，景觀營(yíng)造上減少了創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)。58[3]品質(zhì)提升策略之三：景觀建議

?泰國(guó)風(fēng)情園林通過(guò)精致水景營(yíng)造整個(gè)社區(qū)園林的核心；通過(guò)雕塑、疊水、噴泉等景觀細(xì)節(jié)突出工程景致景觀的特性；大量低本錢(qián)花卉和低矮籬笆墻突出泰式風(fēng)情，走降低本錢(qián)，保證特色的景觀營(yíng)造路線。59[4]品質(zhì)提升策略之四：戶型建議

?樓體類型建議小高層公寓沒(méi)有受政策影響的局部,考慮到工程的中高端定位，建議設(shè)計(jì)成舒適型的公寓房型，以一梯兩戶的入戶形式布置交通空間；小高層公寓受到政策影響局部的房型設(shè)計(jì)成，面緊湊型三房和兩房，考慮到有組合套型的布置，設(shè)置成一梯三戶和一梯兩戶兩種形式。產(chǎn)品類型房型細(xì)分樓層高度平面布局小高層公寓受政策影響的房型11-12F一梯兩戶或者一梯三戶常規(guī)舒適型房型11-12F一梯兩戶花園洋房——5F一梯兩戶60[4]品質(zhì)提升策略之四：戶型建議

?公寓組合建議對(duì)于能夠增加套型面積的創(chuàng)新手段〔如可改為房間的陽(yáng)臺(tái)、可改為落地窗的凸窗等〕，可以在戶型設(shè)計(jì)時(shí)適當(dāng)引入。產(chǎn)品類型戶型面積（m2）所占比例（面積）套數(shù)所占比例（套數(shù)）受政策影響的房型兩房75-8020%50835%三房（緊湊型）85-9027%60842%常規(guī)舒適型房型三房（舒適型）１２0－１３０17%26418%頂層及觀景位置大戶型四房及四房以上１５０－１８０7%856%合計(jì)————71%1465100%受政策影響的房型數(shù)量占有相當(dāng)大的比例，如果都做成兩房，那么兩房比例過(guò)大，建議做局部緊湊型三房，并且在局部觀景視野佳的位置可以考慮布置組合套型，實(shí)現(xiàn)套型的多樣化；小高層公寓的高層區(qū)域局部位置可以看到江景，可以采用復(fù)式或者轉(zhuǎn)角大平層的房型設(shè)計(jì)方式，做工程內(nèi)部觀景房型。61[4]品質(zhì)提升策略之四：戶型建議

?90m2以內(nèi)房型設(shè)計(jì)例如之一深圳旭景佳園房型，兩房面積75-80m2，三房面積89-94m2；房型設(shè)計(jì)思路走緊湊型路線，除了主人臥室之外，起居廳、次臥室等房間尺寸都有不同程度的壓縮。功能套型設(shè)計(jì)方向之一，通過(guò)增加面寬，減少進(jìn)深的方式控制房型面積，同時(shí)滿足套型采光通風(fēng)的需求。62[4]品質(zhì)提升策略之四：戶型建議

?90m2以內(nèi)房型設(shè)計(jì)例如之二端頭套型和中間套型相比，增加了一個(gè)采光面，通風(fēng)狀況也得到加強(qiáng)，如果工程小三房的比例不大，可以通過(guò)端頭位置布置三房，中間位置做兩房；也可以在端頭位置適當(dāng)加大進(jìn)深，增加一套房子。利用端頭位置，有三面采光的優(yōu)勢(shì)，在側(cè)面增加一室。利用端頭采光通風(fēng)狀況良好的情況，增加一套房型。功能套型設(shè)計(jì)方向之二，對(duì)端頭套型自然資源的充分利用。63[4]品質(zhì)提升策略之四：戶型建議

?組合套型設(shè)計(jì)例如之三組合形式靈活的房型設(shè)計(jì)方式，分那么為兩套獨(dú)立戶型，合那么成為一套大面積房型，適合對(duì)大房型有硬性需求的客戶群；房型設(shè)計(jì)重點(diǎn)考慮兩點(diǎn)，其一，是為房型組合改造預(yù)留空間；其二，是控制兩套房型的總體面積，便于后期銷(xiāo)售控制總體價(jià)格。分設(shè)門(mén)戶的兩代居，防止相互干擾，也可以改造成一套房型。64[4]品質(zhì)提升策略之四：戶型建議

?觀景房型設(shè)計(jì)例如之一在觀景好的位置做突出景觀特色的房型設(shè)計(jì)；突出觀景特色的房型設(shè)計(jì)元素包括凸窗、大陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、轉(zhuǎn)角凸窗、轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)、落地窗、弧型窗等。采用轉(zhuǎn)角景觀陽(yáng)臺(tái)，突出工程的景觀特色，并且使起居室得到了三個(gè)采光面。轉(zhuǎn)角凸窗，表達(dá)房間的景觀性和采光優(yōu)勢(shì)。65[4]品質(zhì)提升策略之四：戶型建議

?觀景房型設(shè)計(jì)例如之二主臥室也利用景觀的優(yōu)勢(shì)，采用弧型落地景觀窗的做法，突出景觀臥室的特點(diǎn)，也保證了外立面設(shè)計(jì)的整體性。66[4]品質(zhì)提升策略之四：戶型建議

?增加使用面積手法例如深圳西岸官邸戶型，通過(guò)錯(cuò)層露臺(tái)設(shè)計(jì)、落地凸窗設(shè)計(jì)，得到了大量不計(jì)入總面積的室內(nèi)使用面積；局部陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)可以改造成一個(gè)房間；對(duì)于錯(cuò)層露臺(tái)設(shè)計(jì)上海雖然也有案例，但始終沒(méi)有大量推廣，規(guī)劃報(bào)批有一定難度；可改造成房間的陽(yáng)臺(tái)做法，和落地型凸窗可以作為房型創(chuàng)新的設(shè)計(jì)方向。兩房?jī)蓮d一衛(wèi)建筑面積81.57m2套內(nèi)面積64.03m2落地型凸窗不計(jì)入建筑面積，又可以完全作為室內(nèi)空間使用?，F(xiàn)在上海尚未有此種做法。奇數(shù)層和偶數(shù)層的露臺(tái)位置不同，得到高達(dá)兩層的露臺(tái)空間上海耀江花園二期房型可改造成房間的空中花園67[4]品質(zhì)提升策略之四：戶型建議

?花園洋房戶型組合花園樣房作為類別墅產(chǎn)品，和公寓產(chǎn)品形態(tài)上類似，為了突出花園樣房的概念，在房型設(shè)計(jì)中突出花園洋房的特色，保證每戶的露臺(tái)面積；為了保證花園洋房產(chǎn)品的類別墅感覺(jué)，建議花園洋房的層高不高于五層；頂層處理成復(fù)式形式，可以設(shè)置大面積的空中觀景露臺(tái)，也可以把公共交通空間控制在四層。建議設(shè)計(jì)形式按照標(biāo)準(zhǔn)花園洋房設(shè)計(jì)房型設(shè)計(jì)形式進(jìn)行，層數(shù)五層，一、二樓布置面積大的舒適型三房，三樓布置面積適中的三房，四樓五樓復(fù)式處理。產(chǎn)品類型戶型面積(m2)所占比例(面積)套數(shù)所占比例（套數(shù)）花園樣房三房135-1404.73%6825%三房(舒適型)160-16511.18%13650%四房210-2307.55%6825%合計(jì)

——

——23.61%272100%68[4]品質(zhì)提升策略之四：戶型建議

?花園洋房戶型分析之一首層(面積：160.55M2-164.56m2)首層房型后花園。利用首層的地理優(yōu)勢(shì)，突出房型的私家花園面積，和整體大面寬采光的特性，突出花園洋房首層優(yōu)勢(shì)。花園洋房剖面示意首層房型入戶花園。69[4]品質(zhì)提升策略之四：戶型建議

?花園洋房戶型分析之二二層相比底層來(lái)說(shuō)，缺少私家花園，采用大面積露臺(tái)的處理方式，形成花園洋房二層房型的主要特色空間。二層(面積：159.36M2-163.62m2)二層房型大面積退臺(tái)?；▓@洋房剖面示意70[4]品質(zhì)提升策略之四：戶型建議

?花園洋房戶型分析之三三層房型設(shè)計(jì)和公寓三房設(shè)計(jì)類似，沒(méi)有太多的退臺(tái)空間，可以采用控制總面積的方式，把總價(jià)限制在一定范圍之內(nèi)。并且位于三層的房型在中低層住宅中具有得天獨(dú)厚的居住的舒適感。三層(面積：138.28M2-142.41m2)花園洋房剖面示意71[4]品質(zhì)提升策略之四：戶型建議

?花園洋房戶型分析之四四層、五層房型復(fù)式處理，利用屋頂做觀景露臺(tái)。四層、五層(面積：227.48m2-243.33m2)頂層空中花園花園洋房剖面示意72[4]品質(zhì)提升策略之四：戶型建議

?花園洋房空間創(chuàng)新地下室或半地下室可以通過(guò)特殊的采光手法獲得一個(gè)超出常規(guī)地下室內(nèi)部空間，改變地下室只能用做輔助用房的局限，變成接近主要功能用房的空間；花園洋房由于具有較大面積的室外花園，可以和室外花園結(jié)合形成下沉庭院空間，適合底層和二層房型；下沉庭院處理之后的地下空間作為書(shū)房、影音等主要功能用房還是游刃有余。73[4]品質(zhì)提升策略之四：交房標(biāo)準(zhǔn)建議

?精裝公寓由于本工程物業(yè)類型分為高檔物業(yè)區(qū)和小高層公寓區(qū)兩個(gè)區(qū)域，高檔物業(yè)區(qū)利用濱江優(yōu)勢(shì)易于樹(shù)立形象，而小高層公寓物業(yè)性質(zhì)和周邊工程趨于雷同，不易形成物業(yè)自身亮點(diǎn)，建議工程的交房標(biāo)準(zhǔn)分為兩種，高檔物業(yè)區(qū)域采用毛坯交房，小高層公寓采用精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，便于樹(shù)立小高層公寓在區(qū)域內(nèi)的形象；中環(huán)凱旋宮的裝修標(biāo)準(zhǔn)為2000-3500元/平方米，朗潤(rùn)園和仁恒家園都是1500元/平方米，考慮到精裝修的報(bào)價(jià)都會(huì)比實(shí)際價(jià)格高，建議本工程小高層公寓的裝修本錢(qián)價(jià)格為1000元/平方米。類別中環(huán)凱旋宮萬(wàn)科朗潤(rùn)園仁恒家園主要建材外墻采用Hasit的10cm巖棉外墻保溫系統(tǒng)小區(qū)的建筑外墻全部采用EPS聚苯板保溫體系；墻面以涂料和面磚拼貼而成，墻面色調(diào)清麗淡雅1－2層局部使用花崗石，淺粉紅色面磚與局部紅色涂料裝飾帶相接合門(mén)窗木質(zhì)防火防盜門(mén)、Schueco戶外多功能鋁窗及Alulux外窗金屬卷簾外門(mén)窗采用斷熱鋁型材加LOW-E雙層中空玻璃，引入法國(guó)ALDES自平衡式通風(fēng)系統(tǒng)高級(jí)防盜門(mén)，高級(jí)鋁合金窗其他24小時(shí)熱水供應(yīng)，中央分質(zhì)供水系統(tǒng)；24小時(shí)社區(qū)中央空調(diào)系統(tǒng)，每戶獨(dú)立新風(fēng)交換系統(tǒng)室內(nèi)全隱蔽式空調(diào)主機(jī)位；雨水收集中水回用系統(tǒng)；太陽(yáng)能集中照明、供熱系統(tǒng)；有效降噪系統(tǒng)；多樣化綠色系統(tǒng)；燃?xì)庑孤秷?bào)警系統(tǒng)大堂：設(shè)有自動(dòng)感應(yīng)門(mén)；走廊：高級(jí)大理石；電梯廳：高級(jí)大理石裝修配置廚房美時(shí)櫥柜；蒙特利麗家石臺(tái)面；帥康脫排、爐灶；德格水槽龍頭帥康或伊萊克斯或同檔次品牌廚房三件套美時(shí)櫥柜、摩恩潔具高級(jí)配套組合櫥柜，三星臺(tái)面，不銹鋼水槽，華倫帝品牌脫排油煙機(jī)、燃?xì)庠罹摺⑾竟?，容積式熱水爐衛(wèi)生間坐便器：科勒；臺(tái)盆：科勒；臺(tái)盆籠頭：貝朗；浴缸：科勒；樂(lè)家臺(tái)盆、樂(lè)家浴缸、樂(lè)家坐廁、奧普浴霸、美時(shí)櫥柜科勒品牌潔具，微晶石洗面臺(tái)并配有墻鏡，高儀龍頭，浴霸客廳頂面：ICI多樂(lè)士乳膠漆;頂面線條：三達(dá)利石膏線條;門(mén)套飾面：楓木木皮飾面;五金：瑞高;窗臺(tái)：天然大理石高級(jí)實(shí)木地板、美的空調(diào)、奇勝開(kāi)關(guān)、門(mén)扇、踢腳線高級(jí)實(shí)木地板、墻面高級(jí)乳膠漆；大金家庭變頻中央空調(diào)；臥室木門(mén)飾面：楓木木皮飾面;門(mén)套飾面：楓木木皮飾面;五金：瑞高;窗臺(tái)：天然大理石高級(jí)實(shí)木地板、美的空調(diào)、奇勝開(kāi)關(guān)；吉事達(dá)門(mén)套、門(mén)扇、踢腳線柚木面復(fù)合地板局部位置配高級(jí)固定櫥或柜、大金品牌空凋74[4]品質(zhì)提升策略之四：交房標(biāo)準(zhǔn)建議

?精裝公寓裝修明細(xì)建議裝修費(fèi)用

RMB1０00元/平方米住宅單位1、門(mén)扇睡房—采用實(shí)心單掩門(mén)，門(mén)面為紅櫸木，配美國(guó)進(jìn)口門(mén)鎖。門(mén)框及封口線為紅櫸木制造。廚房—用紅櫸木面實(shí)心木門(mén)，配美國(guó)進(jìn)口門(mén)鎖。門(mén)框及封口線為紅櫸木制造。浴室—用紅櫸木面門(mén)，部份浴室設(shè)有紅櫸木百葉，配美國(guó)進(jìn)口門(mén)鎖，門(mén)框及封口線為紅櫸木制造。工作間—外門(mén)用紅櫸木面門(mén)，反面配以膠板，內(nèi)門(mén)用膠板門(mén)，配美國(guó)進(jìn)口門(mén)鎖，門(mén)框及封口線為紅櫸木制造。2.、地臺(tái)客/飯廳、睡房鋪砌木地板，附實(shí)木地腳線。廚房、浴室臺(tái)階處鋪砌西班牙米黃大理石。3、內(nèi)墻及天花客/飯廳、睡房—內(nèi)墻及天花刷上等乳膠漆。局部客/飯廳及睡房設(shè)有石膏板假天花式吊頂。工作間—墻身鋪砌墻磚配石膏板假天花。廚房/浴室—墻身鋪砌墻磚配金屬假天花。75[4]品質(zhì)提升策略之四：交房標(biāo)準(zhǔn)建議

?精裝公寓裝修明細(xì)建議裝修費(fèi)用

RMB1０00元/平方米住客單位均隨樓附送或裝置以下設(shè)備：廚房設(shè)備說(shuō)明：三房以上單位兩房以下單位設(shè)備牌子設(shè)備牌子花酒水龍頭Hansgrohe洗衣機(jī)Whirlpool雪柜Siemens煮食爐TCL微波爐Siemens抽油煙機(jī)Siemens設(shè)備牌子設(shè)備牌子花酒水龍頭Hansgrohe洗衣機(jī)Whirlpool雪柜Siemens煮食爐TCL微波爐Siemens抽油煙機(jī)Siemens76[4]品質(zhì)提升策略之四：交房標(biāo)準(zhǔn)建議

?精裝公寓裝修明細(xì)建議裝修費(fèi)用

RMB1０00元/平方米住客單位均隨樓附送或裝置以下設(shè)備：浴室設(shè)備說(shuō)明：三房單位設(shè)備牌子設(shè)備牌子浴室浴缸、坐廁、洗手盆水龍頭Hansgrohe豪華浴缸美標(biāo)廁紙架Grohe豪華坐廁美標(biāo)毛巾架Grohe豪華洗手盆美標(biāo)毛巾圈Grohe浴缸龍頭Hansgrohe77[4]品質(zhì)提升策略之四：交房標(biāo)準(zhǔn)建議

?精裝公寓裝修明細(xì)建議裝修費(fèi)用

RMB1０00元/平方米住客單位均隨樓附送或裝置以下設(shè)備：客／飯廳及睡房：門(mén)扇：注：賣(mài)方保存一切權(quán)利，按實(shí)情情況以同等質(zhì)素之建筑材料及設(shè)備代替上述所列各項(xiàng)。設(shè)備牌子分體式冷氣機(jī)LG設(shè)備牌子門(mén)鎖Baldwin開(kāi)關(guān)面板Siemens78[5]品質(zhì)提升策略之五：綠色生態(tài)技術(shù)建議

?綠色生態(tài)技術(shù)綠色生態(tài)小區(qū)所采用的技術(shù)分為以下四個(gè)方面：解決居住舒適性：新風(fēng)系統(tǒng)、分質(zhì)供水，有機(jī)垃圾生化處理等；能源節(jié)約：墻體外保溫、門(mén)窗保溫、屋面保溫和分流量的馬桶水箱等；資源再利用：中水、雨水回收利用、費(fèi)骨料混凝土等；對(duì)自然無(wú)污染能源的利用：主要集中在對(duì)風(fēng)能、太陽(yáng)能的利用用。就以上四個(gè)方面的技術(shù)來(lái)說(shuō)和人的居住舒適性和居住本錢(qián)關(guān)聯(lián)大的主要集中在解決舒適性和節(jié)約能源兩個(gè)方面。79[5]品質(zhì)提升策略之五：綠色生態(tài)技術(shù)建議

?綠色生態(tài)技術(shù)從上面兩個(gè)區(qū)域標(biāo)桿所采用的生態(tài)技術(shù)可以看出，中環(huán)凱旋宮采用的主要是和舒適性以及節(jié)能相關(guān)的技術(shù)。而朗潤(rùn)園由于申報(bào)了國(guó)家一級(jí)綠色生態(tài)小區(qū)，采用的生態(tài)技術(shù)廣泛而全面；從朗潤(rùn)園的生態(tài)技術(shù)中可以看出真正稱的上創(chuàng)新技術(shù)的功能幾乎沒(méi)有，全都是在市場(chǎng)上出現(xiàn)過(guò)的成熟技術(shù)。綠色生態(tài)小區(qū)只是進(jìn)行了一個(gè)技術(shù)的整體組織運(yùn)用。所以綠色生態(tài)小區(qū)，作為住宅開(kāi)展的趨勢(shì)產(chǎn)品。其本質(zhì)上沒(méi)有大的技術(shù)瓶頸。從銷(xiāo)售效果上來(lái)看，作為區(qū)域標(biāo)桿物業(yè)，中環(huán)凱旋宮主要突出了工程的尊貴豪華，生態(tài)技術(shù)作為享受生活的附屬功能。而朗潤(rùn)園性格鮮明。中環(huán)凱旋宮的新技術(shù)、新材料應(yīng)用：外墻保溫體系；每戶設(shè)立獨(dú)立的新風(fēng)交換系統(tǒng)；24小時(shí)中央熱水系統(tǒng)；中央直飲水系統(tǒng)；24小時(shí)移峰填谷的“節(jié)能型冰蓄冷〞中央空調(diào)。萬(wàn)科·朗潤(rùn)園的新技術(shù)新材料應(yīng)用萬(wàn)科朗潤(rùn)園是國(guó)家一級(jí)生態(tài)型住宅小區(qū)創(chuàng)立工程；朗潤(rùn)園綜合運(yùn)用了26項(xiàng)新技術(shù)，小區(qū)的建筑外墻全部采用EPS聚苯板保溫體系，外門(mén)窗采用斷熱鋁型材加LOW-E雙層中空玻璃，引入法國(guó)ALDES自平衡式通風(fēng)系統(tǒng)；室內(nèi)采用高能效比的空調(diào)機(jī)，全隱蔽式空調(diào)主機(jī)位；雨水收集，中水回用系統(tǒng)；太陽(yáng)能集中照明、供熱系統(tǒng)；創(chuàng)造安靜聲環(huán)境的有效降噪系統(tǒng)；屋頂綠化、垂直綠化、立體綠化共同構(gòu)成的多樣化綠色系統(tǒng)；變壓式止逆煙道、燃?xì)庑孤秷?bào)警系統(tǒng)等10項(xiàng)技術(shù)運(yùn)用。80[5]品質(zhì)提升策略之五：綠色生態(tài)技術(shù)建議

?綠色生態(tài)技術(shù)建議采用的新技術(shù)新材料示例外墻保溫：外墻保溫EPS保溫體系，外墻窗采用斷熱鋁合金型材加LOW-E雙層中空玻璃，屋頂綠化、西山墻立面綠化；空氣清新：新風(fēng)系統(tǒng)，變壓式止逆煙道，燃?xì)庾詣?dòng)關(guān)閉裝置，綠色環(huán)保裝修材料；安靜環(huán)境：無(wú)機(jī)房電梯，隔音進(jìn)戶門(mén)，空調(diào)設(shè)備減震裝置；節(jié)約資源：太陽(yáng)能供熱水系統(tǒng)，太陽(yáng)能草坪燈，雨水收集系統(tǒng)，中水回用，有機(jī)垃圾生化處理，峰谷電表，人工濕地、人工湖生態(tài)自平衡；品質(zhì)細(xì)節(jié)：整體式衛(wèi)生間，指紋門(mén)禁，分質(zhì)供水。建議本工程的新技術(shù)新材料作為整體品質(zhì)提升的重要亮點(diǎn)，采用申報(bào)國(guó)家一級(jí)智能生態(tài)小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)建造，建造本錢(qián)約300元/平方米。81[6]品質(zhì)提升策略之六：配套建議

?會(huì)所和商業(yè)建議商業(yè)和會(huì)所結(jié)合設(shè)計(jì)，后期經(jīng)營(yíng)會(huì)所作為商業(yè)的核心局部，既增加了有效的商業(yè)面積，也解決了會(huì)所經(jīng)營(yíng)出路；并且商業(yè)和會(huì)所結(jié)合之后體量增加能夠以整體形象樹(shù)立區(qū)域高檔商業(yè)地標(biāo)，彌補(bǔ)本區(qū)域高檔商業(yè)缺乏的現(xiàn)狀；商業(yè)雖然設(shè)計(jì)成街鋪形式，建議在適當(dāng)位置預(yù)留小型休閑廣場(chǎng)，形成步行街形式。82[6]品質(zhì)提升策略之六：配套建議

?精細(xì)貼心的商業(yè)配套功能內(nèi)容規(guī)模（平方米）比例超市小型超市60011%餐飲中西餐飲、咖啡吧、酒吧220037%生活配套茶藥、甜品零售等60017%郵局銀行2006%美容美發(fā)、瘦身按摩等50015%中介、干洗、維修等服務(wù)設(shè)施50015%總計(jì)——3500100%本工程的會(huì)所和商業(yè)按照根本的商業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)，做到精致實(shí)用。按照測(cè)算商業(yè)和會(huì)所的總面積為7100m2，建議商業(yè)面積做到4600m2，會(huì)所2500m2。83[6]品質(zhì)提升策略之六：配套建議

?專業(yè)中高檔會(huì)所主要功能會(huì)所內(nèi)容生活服務(wù)閱覽室、茶餐廳、家政服務(wù)、商務(wù)中心等娛樂(lè)、健身室內(nèi)恒溫游泳池、室外游泳池（雙泳池）、健身房、壁球室、棋牌室、羽毛球室等兒童天地兒童活動(dòng)室、鋼琴房考慮到會(huì)所后期經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)成商業(yè)，除保存健身、棋牌、兒童活動(dòng)室等根本會(huì)所效勞功能外，其它區(qū)域可以轉(zhuǎn)化成中型高檔餐飲、主題型健身會(huì)所、或者女子主題會(huì)所等專業(yè)會(huì)所，可由專業(yè)商家負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理；設(shè)置室外常溫泳池和室內(nèi)恒溫泳池，雙泳池設(shè)計(jì)突出工程會(huì)所的高檔品質(zhì)；會(huì)所面積2500m2，后期實(shí)際運(yùn)營(yíng)面積1500m2，包括恒溫泳池、健身、壁球、棋牌室、兒童活動(dòng)室等根本效勞工程。84[6]品質(zhì)提升策略之六：配套建議

?智能化設(shè)施物業(yè)名稱恒聯(lián)名人世家九間堂假日風(fēng)景智能化內(nèi)容1）安保系統(tǒng)：

社區(qū)周邊設(shè)置紅外報(bào)警系統(tǒng)；

社區(qū)主要道路口設(shè)置全天候攝像監(jiān)控系統(tǒng)；

德國(guó)TCS可視對(duì)講訪客系統(tǒng)；

電子尋更系統(tǒng)；

安裝緊急求助系統(tǒng)；

戶內(nèi)安裝門(mén)、窗磁及紅外報(bào)警系統(tǒng)；

2）遙控門(mén)系統(tǒng)：

每戶奉送意大利NICE庭院門(mén)遙控開(kāi)門(mén)機(jī)和遙控車(chē)庫(kù)門(mén)電動(dòng)裝置。

1）、安保系統(tǒng)：

第一重：小區(qū)周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)跟蹤；

第二重，電子尋更及區(qū)內(nèi)電視監(jiān)控系統(tǒng)；

第三重：每戶庭院圍墻周界報(bào)警設(shè)德國(guó)TCS黑白可視對(duì)講系統(tǒng)，每戶配四個(gè)可視對(duì)講分機(jī)；

第四重：家庭安防報(bào)警系統(tǒng)，包括主動(dòng)紅外移動(dòng)感應(yīng)探測(cè)，燃?xì)庑孤陡袘?yīng)探測(cè)；

第五重：緊急報(bào)警按鈕，每戶設(shè)置多個(gè)緊急報(bào)警按紐。

2）、衛(wèi)視、電話以有線電視：

每戶設(shè)衛(wèi)視及有線電視兩根進(jìn)戶線路，在主要房間預(yù)留終端。

1）五重安防系統(tǒng)：

第一重周界防越系統(tǒng)；

第二重閉錄監(jiān)控系統(tǒng)；

第三重門(mén)禁系統(tǒng)；

第四重樓宇對(duì)講系統(tǒng)；

第五重緊急求助系統(tǒng)；

2）全天候車(chē)輛管理系統(tǒng)；

3）“一卡通”系統(tǒng)；

4）自助電子查詢服務(wù)；

從選取的案例可以看出，對(duì)智能化的配置要求，根據(jù)物業(yè)形式不同會(huì)有一定差異，但是都突出了安保方面的智能化管理系統(tǒng)。根本都是以五重安保作為根本模版；其他智能化要求都采用了最根本的智能化要求，沒(méi)有對(duì)智能化做過(guò)多的闡釋。85[6]品質(zhì)提升策略之六：配套建議

?智能化設(shè)施序號(hào)系統(tǒng)名稱作用備注1閉路電視監(jiān)控子系統(tǒng)安全防范—2周界防范報(bào)警子系統(tǒng)安全防范—3樓宇可視對(duì)講子系統(tǒng)安全防范—4家庭安全防范子系統(tǒng)安全防范—5電子巡更子系統(tǒng)安全防范—6車(chē)庫(kù)管理子系統(tǒng)安全防范做基本的車(chē)輛出入戶控制7寬帶信息系統(tǒng)信息通信—8有線電視系統(tǒng)信息通信—9家居信息系統(tǒng)（綜合布線）信息通信—10一卡通系統(tǒng)消費(fèi)、停車(chē)、發(fā)卡—11背景音響及緊急廣播子系統(tǒng)物業(yè)管理—12公共顯示系統(tǒng)物業(yè)管理—13小區(qū)導(dǎo)詢系統(tǒng)物業(yè)管理—14物業(yè)管理系統(tǒng)物業(yè)管理—15遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)物業(yè)管理—16建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備控制—17小區(qū)控制中心系統(tǒng)系統(tǒng)控制、物業(yè)管理只保留系統(tǒng)控制系統(tǒng)智能化的投入相對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)講，屬于比較小的投資量而且營(yíng)造周期易于控制，隨著小區(qū)智能化的開(kāi)展，不易形成比較突出的智能化產(chǎn)品差距，即使由于智能化的設(shè)計(jì)產(chǎn)生了相對(duì)強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也能在短時(shí)間內(nèi)迎頭趕上；智能化設(shè)備建議以根本的配置為準(zhǔn)，不作為產(chǎn)品主打賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造。86[6]品質(zhì)提升策略之六：配套建議

?物業(yè)管理小區(qū)的檔次定位為中高檔次，物業(yè)管理以實(shí)用為主，根據(jù)對(duì)上海中高檔樓盤(pán)的比照調(diào)查，物管公司多為境外公司，建議采用境外一線品牌物管公司，或者國(guó)內(nèi)知名品牌。從小區(qū)內(nèi)部?jī)煞N物業(yè)檔次有明顯差異，在花園洋房客戶效勞內(nèi)容上適當(dāng)增加特色效勞，公寓類客戶以常規(guī)效勞為主。推薦物管公司及管理案例示意：物業(yè)管理公司管理案例示意世邦魏理仕嘉里華庭、來(lái)福士廣場(chǎng)、新天地二期怡和高力海銀國(guó)際大廈、耀江花園、東方曼哈頓戴德量行中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)、新世界大廈、友邦大廈仲量梁行中凱城市之光、觀唐萬(wàn)科萬(wàn)科旗下物業(yè)中海中海旗下物業(yè)招商局五角世貿(mào)商城、招商依云郡東湖東湖賓館、新華聯(lián)大廈、金鐘廣場(chǎng)87[6]品質(zhì)提升策略之六：配套建議

?物業(yè)管理常規(guī)效勞內(nèi)容簡(jiǎn)介1、住房裝修裝潢管理：房屋建筑共享部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括樓蓋、屋頂、外墻面、門(mén)廳、民防設(shè)施、廣場(chǎng)等。2、房屋設(shè)備設(shè)施的管理：公共設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、后備組發(fā)電機(jī)組、避雷裝置等。3、小區(qū)環(huán)境管理：平安保衛(wèi)：保安巡更系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)防、探測(cè)報(bào)警裝置等消防效勞：消防監(jiān)控系統(tǒng)、消防設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理保潔效勞：小區(qū)公共設(shè)施清潔、緊急清潔/特別清潔效勞〔火災(zāi)、水浸〕維修效勞：24小時(shí)報(bào)修，半小時(shí)維修人員上門(mén)效勞環(huán)境保護(hù)：污水處理系統(tǒng)、垃圾集中處理系統(tǒng)綠化效勞：公共綠地、水景等養(yǎng)護(hù)與管理郵電通訊效勞：郵政信箱、系統(tǒng)、電視天線、衛(wèi)星接收系統(tǒng)車(chē)輛管理：24小時(shí)中央監(jiān)控、IC卡電子門(mén)鎖社區(qū)效勞：房屋出租、裝修監(jiān)理、房屋裝修、預(yù)訂出租車(chē)等。88[6]品質(zhì)提升策略之六：配套建議

?物業(yè)管理貴賓客戶專屬效勞內(nèi)容簡(jiǎn)介1、家政效勞：保姆效勞；鐘點(diǎn)工效勞；郵件代收發(fā)，有規(guī)定不能代辦者除外；報(bào)刊雜志代訂收；代訂奶品；票務(wù)代訂；留言代轉(zhuǎn)達(dá)；代購(gòu)生活用品；物品轉(zhuǎn)交；運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所預(yù)訂、洗衣效勞、搬家搬物，；家庭清潔衛(wèi)生；代請(qǐng)家庭廚師2、熱線效勞：定時(shí)叫醒；效勞預(yù)約；各項(xiàng)便民查詢；號(hào)碼查詢；旅游線路查詢；訂餐；代訂出租車(chē)、飲用水、鮮花、酒店客房等。3、商務(wù)效勞類：代繳水電、煤氣費(fèi)用，費(fèi)；代辦煤氣、初裝；代買(mǎi)車(chē)、船、飛機(jī)票；家教效勞；病人護(hù)理，日常保??；禮品遞送；復(fù)印、、彩照擴(kuò)印等；89[7]產(chǎn)品價(jià)格

?現(xiàn)時(shí)價(jià)格比較內(nèi)容權(quán)重

徐匯臻園明豐新紀(jì)苑擬合比較擬合比較程度系數(shù)程度系數(shù)建筑單體15%0.950.14250.950.1425區(qū)域位置10%1.20.121.20.12外部環(huán)境10%1.150.1151.150.115社區(qū)景觀15%1.00.150.950.1425立面設(shè)計(jì)15%0.950.14250.90.135房型設(shè)計(jì)15%0.950.14251.00.15配套設(shè)施10%1.10.111.050.105主題提煉10%0.950.0950.950.095合計(jì)100%

1.0175

1.005公寓產(chǎn)品價(jià)格擬合徐匯臻園目前均價(jià)8300元/平方米，明豐新紀(jì)苑8000元/平方米；〔按毛坯房計(jì)算〕本案價(jià)格推算=以工程A為參考的定價(jià)×A權(quán)重+以工程B為參考的定價(jià)×B權(quán)重=8076元/平方米根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格擬合，本工程公寓產(chǎn)品的現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平應(yīng)該在8100元/平方米市場(chǎng)比較法：運(yùn)用相類似的工程作為樣本，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估工程最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格；根據(jù)華涇在售工程具體情況，設(shè)定調(diào)查范圍，按照成功原那么，遴選了不同的工程樣本；定價(jià)修正思路：考慮到工程周邊無(wú)在售花園洋房工程，我們將采用修正系數(shù)對(duì)花園洋房?jī)r(jià)格進(jìn)行評(píng)估，即同一工程中，花園洋房的售價(jià)一般是小高層住宅的1.2-1.3倍，考慮到花園洋房的區(qū)域獨(dú)創(chuàng)性和產(chǎn)品豐富性，我們采用1.3倍這個(gè)系數(shù)。90由于本工程從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售完畢預(yù)計(jì)要2-3年時(shí)間，而區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)必然有一定的變化，因此就需要我們運(yùn)用客觀的、科學(xué)的方法和手段來(lái)對(duì)未來(lái)的價(jià)格走勢(shì)作出合理的預(yù)測(cè)；通過(guò)我們對(duì)數(shù)據(jù)的長(zhǎng)期研究和CRIC系統(tǒng)的科學(xué)整理，我們選擇使用華涇房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)合年均增長(zhǎng)率來(lái)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)在未來(lái)幾年內(nèi)的價(jià)格做出科學(xué)的預(yù)估。[7]產(chǎn)品價(jià)格

?預(yù)期價(jià)格本工程銷(xiāo)售時(shí)間為2021年5月至2021年4月，取銷(xiāo)售均價(jià)時(shí)點(diǎn)為2021年4月，距離現(xiàn)行定價(jià)時(shí)點(diǎn)29個(gè)月，采納年平均復(fù)合增長(zhǎng)率；以上均為毛坯房?jī)r(jià)格。公寓產(chǎn)品定價(jià)工程預(yù)期銷(xiāo)售均價(jià)為8100×〔1＋4.4%〕29/12=9000元/m2花園洋房產(chǎn)品定價(jià)工程預(yù)期銷(xiāo)售均價(jià)為9000×1.3=11700元/m2年均復(fù)合增長(zhǎng)率年份2004年4季度 2006年2季度年度價(jià)格〔元/平米〕7511 8098華涇住宅價(jià)格年均復(fù)合增長(zhǎng)率=〔8098/7511〕^〔1/1.75〕-1=4.4%〔這里我們選擇了住宅市場(chǎng)上升階段04年4季度的住宅價(jià)格為根底價(jià)值，以宏觀調(diào)控后至今2006年2季度的住宅價(jià)格為現(xiàn)有價(jià)值，歷時(shí)共1.75〕91

附錄：[工程籌劃過(guò)程資料]92附錄一：[宏觀市場(chǎng)分析]附錄二：[競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析]附錄三：[競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析]附錄四：[未來(lái)市政規(guī)劃調(diào)研]附錄五：[典型標(biāo)桿個(gè)案分析]附錄六：[對(duì)于方案二的細(xì)化]93附錄一：

上海宏觀市場(chǎng)|徐匯市場(chǎng)|華涇市場(chǎng)

近期政策分析宏觀指標(biāo)分析宏觀市場(chǎng)分析中觀市場(chǎng)分析徐匯住宅市場(chǎng)分析華涇住宅市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析調(diào)控步驟05年來(lái)政策一覽7090的市場(chǎng)影響7090應(yīng)對(duì)辦法國(guó)民生產(chǎn)總值人口及收入狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)分析供求分析價(jià)格特征客戶特征板塊分析總體特征板塊供求分析價(jià)格特征客戶特征123494宏觀市場(chǎng)分析

?近期政策分析

調(diào)控步驟最近兩年，房地產(chǎn)行業(yè)受到了前所未有的關(guān)注，而由于市場(chǎng)的非理性成長(zhǎng)，導(dǎo)致了價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快、住宅供給結(jié)構(gòu)不合理等一系列社會(huì)矛盾，也因此遭遇了政府?dāng)?shù)次的宏觀調(diào)控；從近幾年的整體政策面看，政府對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管正在不斷的成熟，從2004年的一級(jí)土地市場(chǎng)，2005年的二級(jí)市場(chǎng)，到今年的三管齊下，政府對(duì)于保持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定開(kāi)展的決心是十分大的；而且從宏觀調(diào)控步驟看，國(guó)家未來(lái)還會(huì)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行持續(xù)調(diào)整，到達(dá)健康有序的開(kāi)展結(jié)構(gòu)。95宏觀市場(chǎng)分析

?近期政策分析

05年以來(lái)政策一覽序號(hào)日期政策名稱政策目的105.3.26國(guó)務(wù)院發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》即“國(guó)八條”抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，對(duì)行業(yè)需求結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整205.5.9國(guó)務(wù)院辦公轉(zhuǎn)發(fā)七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的意見(jiàn)》即新“國(guó)八條”對(duì)老“國(guó)八條”細(xì)化，明確穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)方向和細(xì)節(jié)操作305.5.27國(guó)稅總局、財(cái)政局、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》商品住宅分為“普通”和“非普通”兩大類，通過(guò)稅收控制流通405.10國(guó)稅局下發(fā)《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問(wèn)題的通知》少量城市運(yùn)行個(gè)稅征收，但由于收效甚微后又取消506.1.11建設(shè)部發(fā)《建設(shè)部2006年工作要點(diǎn)》繼續(xù)貫徹落實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施切實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)606.2.22發(fā)改委《2006年房地產(chǎn)調(diào)控工作要點(diǎn)》解決住房上漲過(guò)快問(wèn)題，對(duì)落實(shí)不力地區(qū)監(jiān)測(cè)、檢查，必要時(shí)給予通報(bào)批評(píng)706.4.28央行再度宣布加息0.27%再次加息，另一輪調(diào)控開(kāi)始信號(hào)806.5.17“國(guó)六條”新一輪調(diào)控開(kāi)始906.5.29九部委下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》15條細(xì)則“溫柔一刀”，各界反映不一，細(xì)則效力拭目以待1006.7.6.建設(shè)部對(duì)“90㎡”、“70%”的解釋性文件從開(kāi)發(fā)源頭和產(chǎn)品面積上控制產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，意在提高居民適用型住房比例1106.7.6三部委發(fā)布的166號(hào)文，整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序從細(xì)節(jié)抓起，規(guī)范交易環(huán)節(jié)，控制投機(jī)操作和整頓不規(guī)范操作1206.7.11建設(shè)部聯(lián)合其他5部委發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理意見(jiàn)》“外資限炒令”，加強(qiáng)對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理1306.7.26國(guó)稅局發(fā)《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》8月1日起，全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅1406.8.8六部門(mén)昨詳解"限外意見(jiàn)"強(qiáng)調(diào)自住意在監(jiān)控，符合條件的境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的商品房96宏觀市場(chǎng)分析

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7090的市場(chǎng)影響從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看：目前住宅的平均面積大概在120平米左右，90平米以下住宅僅占供給總量的20.02%，與政策的要求的70%有很大距離；離市中心越近，大房型所占的比重越大，90平米以下的住宅主要分布的中環(huán)以外的區(qū)域；住宅的供給主要集中在中環(huán)以外，中環(huán)以內(nèi)的住宅供給比重只占所有供給的18.38%。面積區(qū)域90平米以下90-110平米110-140平米140平米以上區(qū)域供應(yīng)量占所有供給量比重內(nèi)環(huán)15.49%22.21%27.86%34.45%8.88%內(nèi)中環(huán)10.96%36.88%34.48%17.69%9.50%中外環(huán)21.94%39.19%28.85%10.02%16.97%外環(huán)外21.47%27.19%37.13%14.22%64.65%全市20.02%29.71%34.65%15.63%100%當(dāng)前上海市各區(qū)域內(nèi)各面積段住宅供給分布狀況：97宏觀市場(chǎng)分析

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