公司級(jí)優(yōu)秀成果評(píng)獎(jiǎng)申報(bào)材料匯報(bào)

——天津空港物流加工區(qū)鄰里中心

運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略規(guī)劃與實(shí)施方案

天津晟嶸項(xiàng)目管理咨詢有限公司2008年7月1匯報(bào)內(nèi)容方案內(nèi)容簡(jiǎn)要介紹項(xiàng)目的必要性和意義項(xiàng)目的特點(diǎn)項(xiàng)目成果對(duì)客戶的貢獻(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)總結(jié)項(xiàng)目過(guò)程中的體會(huì)2方案目錄樹(shù)市場(chǎng)分析組織架構(gòu)戰(zhàn)略規(guī)劃收支構(gòu)成分析各盈利項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析動(dòng)態(tài)分析組織架構(gòu)設(shè)置理論基礎(chǔ)公司管理范圍公司組織架構(gòu)與崗位定員戰(zhàn)略實(shí)施與規(guī)劃方案主要內(nèi)容財(cái)務(wù)分析運(yùn)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)管理理論基礎(chǔ)公司運(yùn)營(yíng)管理原則公司盈利模式公司運(yùn)營(yíng)管理模式資質(zhì)審查部功能與定位發(fā)展社區(qū)商業(yè)意義分析目標(biāo)人群需求分析社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)類型分析鄰里中心分析我們的選擇公司戰(zhàn)略規(guī)劃概要公司戰(zhàn)略理念經(jīng)營(yíng)特征與關(guān)鍵能力關(guān)鍵成功因素公司級(jí)戰(zhàn)略規(guī)劃經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略規(guī)劃職能戰(zhàn)略規(guī)劃3方案內(nèi)容簡(jiǎn)要介紹項(xiàng)目的必要性和意義項(xiàng)目的特點(diǎn)項(xiàng)目成果對(duì)客戶的貢獻(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)總結(jié)項(xiàng)目過(guò)程中的體會(huì)4項(xiàng)目的必要性和意義將工程管理與公司戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)管理領(lǐng)域知識(shí)合二為一，開(kāi)發(fā)工程咨詢領(lǐng)域新業(yè)務(wù)為公司創(chuàng)造效益開(kāi)拓了眼界，鍛煉了隊(duì)伍5方案內(nèi)容簡(jiǎn)要介紹項(xiàng)目的必要性和意義項(xiàng)目的特點(diǎn)項(xiàng)目成果對(duì)客戶的貢獻(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)總結(jié)項(xiàng)目過(guò)程中的體會(huì)6項(xiàng)目的特點(diǎn)工期緊，任務(wù)重項(xiàng)目涉及領(lǐng)域廣項(xiàng)目具有不可復(fù)制性項(xiàng)目的理論性與實(shí)踐性項(xiàng)目成果需要定性與定量相結(jié)合7方案內(nèi)容簡(jiǎn)要介紹項(xiàng)目的必要性和意義項(xiàng)目的特點(diǎn)項(xiàng)目成果對(duì)客戶的貢獻(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)總結(jié)項(xiàng)目過(guò)程中的體會(huì)8項(xiàng)目成果對(duì)客戶的貢獻(xiàn)客觀地分析了項(xiàng)目所在的外部環(huán)境，通過(guò)市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)為項(xiàng)目進(jìn)行功能定位、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)確定、布局原則確定、各業(yè)態(tài)面積大致分布以及運(yùn)營(yíng)期間所采用的管理模式。9商圈劃分二、生活區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃10目標(biāo)人群特征分析

總體的收入分析，發(fā)現(xiàn)目標(biāo)人群中1000元以下收入的職工比例較少，占職工總?cè)藬?shù)的8.5%；而3000元以上的職工比例為22%左右?？梢钥闯瞿繕?biāo)人群的總體收入水平是比較高。11天津市城市居民家庭平均全年主要消費(fèi)性支出結(jié)構(gòu)

12目標(biāo)人群希望社區(qū)商業(yè)中心開(kāi)辟的消費(fèi)領(lǐng)域構(gòu)成

目標(biāo)消費(fèi)人群最希望開(kāi)辟的消費(fèi)領(lǐng)域依次是健身、文化消費(fèi)、就醫(yī)、商場(chǎng)購(gòu)買、娛樂(lè)、職工以及子女培訓(xùn)、家政服務(wù)、餐飲酒店以及其他。各種消費(fèi)領(lǐng)域的比例的配置可以參照?qǐng)D的比例合理搭配。13目標(biāo)人群用于娛樂(lè)的花費(fèi)構(gòu)成

分析可以看出：40%左右的人每月消費(fèi)在100元以下，有32%的群眾每月在娛樂(lè)活動(dòng)方面的消費(fèi)在101——200元，兩者相加，占到總?cè)藬?shù)的四分之三，說(shuō)明總體上，群眾用在文娛方面的消費(fèi)水平是比較低的。社區(qū)商業(yè)在娛樂(lè)服務(wù)行業(yè)設(shè)置時(shí)，要充分考慮到消費(fèi)人群的總體消費(fèi)水平，多舉辦一些費(fèi)用較低的開(kāi)放性的文娛服務(wù)，高檔次的文娛服務(wù)類行業(yè)不宜設(shè)置。14我們的經(jīng)營(yíng)方式

統(tǒng)一招商、租賃經(jīng)營(yíng)、業(yè)態(tài)組合、功能互補(bǔ)、集中管理、整體促銷。

15功能定位

我們服務(wù)功能檔次與價(jià)格水平的總體定位是：中檔中低價(jià)位為主，兼顧高低，面向大眾，引導(dǎo)潮流；商品高、中、低檔確定必須基于加工區(qū)生活區(qū)的目標(biāo)顧客定位。16業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)我們的鄰里中心定位13項(xiàng)必備業(yè)態(tài)（酒店、銀行、超市、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修點(diǎn)、多功能廳、凈菜場(chǎng)、衛(wèi)生所）。

構(gòu)成這13項(xiàng)必備業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)是“三滿意”原則，即：顧客滿意、經(jīng)營(yíng)者滿意、政府滿意

其內(nèi)涵是：綜合性、全方位、多功能。17面積分布原則上，零售店面積應(yīng)占到鄰里中心營(yíng)業(yè)總面積的70%左右(不超過(guò)80%為宜)，餐飲營(yíng)業(yè)面積應(yīng)占社區(qū)購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)總面積的15%左右，文化娛樂(lè)營(yíng)業(yè)面積應(yīng)占社區(qū)購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)總面積的10%左右，生活服務(wù)營(yíng)業(yè)面積應(yīng)占社區(qū)購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)總面積的5%左右。18管理模式分析集合多元業(yè)態(tài)、多種功能，面向大多數(shù)消費(fèi)群體。實(shí)行所有權(quán)、管理權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分離的管理模式。內(nèi)部的統(tǒng)一管理使多元業(yè)態(tài)產(chǎn)生系統(tǒng)集成效應(yīng)。核心業(yè)務(wù)是按自身定位進(jìn)行招商項(xiàng)目的組合。營(yíng)銷目標(biāo)是吸引人氣，給商戶帶來(lái)大量客源。具有雙向服務(wù)功能。19項(xiàng)目成果對(duì)客戶的貢獻(xiàn)結(jié)合對(duì)項(xiàng)目外部環(huán)境的分析和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特征與關(guān)鍵能力、關(guān)鍵成功因素的分析，為運(yùn)營(yíng)單位進(jìn)行戰(zhàn)略診斷、梳理和規(guī)劃，分別從公司級(jí)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、職能戰(zhàn)略三個(gè)層面，分為短期、中期、長(zhǎng)期三個(gè)實(shí)踐階段分別制定了不同時(shí)期的戰(zhàn)略規(guī)劃20公司關(guān)鍵成功因素確認(rèn)21項(xiàng)目成果對(duì)客戶的貢獻(xiàn)基于全生命周期的設(shè)施管理理論，完成了天保商業(yè)開(kāi)發(fā)公司的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)及崗位確定，并確定了主要崗位的管理職責(zé)。22組織架構(gòu)設(shè)置的理論基礎(chǔ)——基于全生命周期的設(shè)施管理理論23天保商業(yè)開(kāi)發(fā)公司組織架構(gòu)24基于全生命周期設(shè)施管理理論的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)及崗位確定25天保商業(yè)開(kāi)發(fā)公司崗位定員部門(mén)設(shè)置人員安排部門(mén)定員數(shù)總定員人數(shù)財(cái)務(wù)部主任1人，工作人員3人（會(huì)計(jì)、成本核算員、出納）4人31＋3（領(lǐng)導(dǎo)班子定員）＝34人辦公室主任1人，物業(yè)外委負(fù)責(zé)人1人，酒店日常溝通負(fù)責(zé)人1人，風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)人1人，其他工作人員1人5人資質(zhì)審查部主任1人，工作人員3人4人商務(wù)部主任1人，商鋪專項(xiàng)負(fù)責(zé)人1人，廣告專項(xiàng)負(fù)責(zé)人1人，外委商務(wù)活動(dòng)負(fù)責(zé)人1人，其他工作人員2人6人人力資源部主任1人、勞資負(fù)責(zé)人1人、培訓(xùn)負(fù)責(zé)人1人、績(jī)效管理員1人4人綜合運(yùn)營(yíng)維護(hù)部主任1人，供電班組負(fù)責(zé)人1人，機(jī)電班組負(fù)責(zé)人1人，其他工作人員3人6人物業(yè)（衛(wèi)生、保安）物業(yè)2人26項(xiàng)目成果對(duì)客戶的貢獻(xiàn)確定了天保商業(yè)開(kāi)發(fā)公司的運(yùn)營(yíng)模式：酒店運(yùn)營(yíng)模式、商鋪運(yùn)營(yíng)模式、廣告運(yùn)營(yíng)模式、停車場(chǎng)管理運(yùn)營(yíng)模式等。明確了資質(zhì)審查部的功能和定位，建立了商戶評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。27商戶評(píng)價(jià)指標(biāo)體系28項(xiàng)目成果對(duì)客戶的貢獻(xiàn)對(duì)公司運(yùn)營(yíng)階段的財(cái)務(wù)收支作了動(dòng)態(tài)分析，挖掘了一切可以利用的資源，為客戶提供了很多政府優(yōu)惠政策。保證了鄰里中心培育期的正常運(yùn)營(yíng)。29公司收支構(gòu)成分析30方案名稱年?duì)I業(yè)收入（萬(wàn)元）項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期（年）項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期（年）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率方案一酒店出租物業(yè)外包1667.9040年以上13.79-5223.676.04%4.12%方案二酒店出租物業(yè)自營(yíng)2454.5940年以上9.64-1591.1610.14%11.66%方案三酒店自營(yíng)物業(yè)外包1967.6640年以上14.11-6018.465.40%3.83%方案四酒店自營(yíng)物業(yè)自營(yíng)2286.5440年以上15.55-6246.385.04%2.62%原可研過(guò)程中方案比選的實(shí)際結(jié)果31經(jīng)過(guò)政策支持的方案的財(cái)務(wù)結(jié)果方案名稱年?duì)I業(yè)收入（萬(wàn)元）項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期（年）項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期（年）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率無(wú)政策酒店出租物業(yè)自營(yíng)2454.5940年以上9.64-1591.1610.14%11.66%有政策酒店出租物業(yè)自營(yíng)2454.5919.30年7.76629.7012.79%17.47%32方案內(nèi)容簡(jiǎn)要介紹項(xiàng)目的必要性和意義項(xiàng)目的特點(diǎn)項(xiàng)目成果對(duì)客戶的貢獻(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)總結(jié)項(xiàng)目過(guò)程中的體會(huì)33項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)總結(jié)對(duì)于此類項(xiàng)目應(yīng)該采取管理咨詢的方法進(jìn)行多采用概念模型來(lái)反映思路對(duì)于市場(chǎng)分析部分可以通過(guò)以下渠道獲得可靠數(shù)據(jù)：慧聰網(wǎng)中國(guó)市場(chǎng)調(diào)查研究中心天津統(tǒng)計(jì)局信息中心。。。。。。34財(cái)務(wù)管理購(gòu)并管理財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)狀況診斷收益分配管理營(yíng)運(yùn)資本管理投資管理融資與資本結(jié)構(gòu)管理規(guī)范財(cái)務(wù)管理流程健全預(yù)算管理、成本管理、核算管理制度建立完善的收益分配制度對(duì)資金運(yùn)用決策加以制度化流程處理加強(qiáng)資金運(yùn)用的透明度建設(shè)多方面協(xié)調(diào)融資渠道豐富自己融資手段公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向資本經(jīng)營(yíng)前瞻天保商業(yè)開(kāi)發(fā)公司的建立應(yīng)該逐漸提上議程，并健全為之做準(zhǔn)備的資本運(yùn)營(yíng)制度35經(jīng)營(yíng)特征了解群眾需求選擇適當(dāng)商戶拉動(dòng)需求商戶意見(jiàn)反饋完善的盈利體系構(gòu)建控制成本與消耗市場(chǎng)營(yíng)銷資本運(yùn)作以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為手段以商戶選擇為導(dǎo)向以全面盈利為目標(biāo)穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)管理操作科學(xué)合理的服務(wù)指標(biāo)多樣化的管理手段關(guān)注服務(wù)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)以家為根，營(yíng)建生活以人為本，便利至上立足自身，服務(wù)城市政府支持，完善功能以社區(qū)群眾為根本36系統(tǒng)戰(zhàn)略管理模型價(jià)值鏈模型分析內(nèi)部能力分析政策環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析社會(huì)文化分析技術(shù)變化分析外部環(huán)境分析戰(zhàn)略分析模塊戰(zhàn)略規(guī)劃模塊職能戰(zhàn)略文化戰(zhàn)略、營(yíng)銷管理戰(zhàn)略、人力戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)成本控制戰(zhàn)略協(xié)控安全運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略、質(zhì)量管理戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略差異化戰(zhàn)略、公共關(guān)系戰(zhàn)略全員營(yíng)銷戰(zhàn)略、創(chuàng)新戰(zhàn)略公司級(jí)戰(zhàn)略宗旨、使命戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略實(shí)施控制模塊戰(zhàn)略實(shí)施評(píng)估戰(zhàn)略控制戰(zhàn)略執(zhí)行戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃制定戰(zhàn)略修訂37差異化戰(zhàn)略結(jié)合公司內(nèi)部自身的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)和外部發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，由戰(zhàn)略鐘分析，公司運(yùn)營(yíng)初期合適的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略選擇是差異化戰(zhàn)略。戰(zhàn)略鐘——經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的選擇途徑差異化（高值）

4集中差異化（高價(jià)高值）5混合3成本領(lǐng)先（低價(jià)）21集中成本領(lǐng)先（低價(jià)、低值）876價(jià)格顧客認(rèn)可度高低低高失敗戰(zhàn)略38利用價(jià)值鏈創(chuàng)造差異化

從顧客服務(wù)鏈可以看出，差異化主要表現(xiàn)在服務(wù)鏈中鄰里中心感受服務(wù)的5個(gè)環(huán)節(jié)：進(jìn)入鄰里中心前，進(jìn)入鄰里中心（接受服務(wù)前），接受服務(wù)中，在鄰里中心內(nèi)（接受服務(wù)后），離開(kāi)鄰里中心后。服務(wù)差異化的主要載體是與顧客直接接觸的運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)：各種硬件設(shè)施，各種軟件環(huán)境，服務(wù)人員的態(tài)度等。同時(shí)，支撐公司運(yùn)營(yíng)的其他工作也是差異化實(shí)現(xiàn)的保障。

39項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與客戶多進(jìn)行有效溝通