劍南大道中段地塊投資分析報告成都同利行投資參謀有限公司一、工程慨況二、市場分析三、工程定位四、工程產(chǎn)品建議五、工程風(fēng)險分析及結(jié)論>>營銷方案目錄一、工程慨況1、宗地位置及慨況宗地位于劍蘭大道中段，民樂村與騎龍村之間,工程凈用地面積約280畝,規(guī)劃容積率為3.0,地塊為2類住宅規(guī)劃用地。此地塊地理位置優(yōu)越，無論是空氣質(zhì)量、水資源還是植被情況等，都具備了相當(dāng)?shù)木蛹覂?yōu)勢，形成了自身特征鮮明的自然稟賦。本案2、交通狀況宗地所屬區(qū)域為高新區(qū)，地處大源板塊延伸區(qū)，東接會展及新川板塊，南至華陽城區(qū)，此片區(qū)域開展極快,為南天府新城生活圈。地塊處于主干道劍南大道中段與次干道拓新西二街交匯處,東側(cè)為益州大道,緊臨地鐵1號線府河站和未來地鐵5號線延長線。本案3、地塊區(qū)域配套

緊鄰歐尚西南旗艦店、距高新伊藤旗艦店1500米處教育、購物、娛樂、休閑等配套一應(yīng)俱全。

商業(yè)：伊藤洋華堂旗艦店、歐尚超市、農(nóng)貿(mào)市場等

歐尚、人人樂、臨街帶配套商業(yè)

幼兒園：成都七中育才學(xué)校附屬幼兒園、華陽幼兒園

中小學(xué):成都七中、玉林中學(xué)、石室外國語中學(xué)、國際美視學(xué)校等多家名校、錦江小學(xué)、華陽中學(xué)、華陽二中、華陽三中

銀行:工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、成都銀行

醫(yī)院：成都市第一人民醫(yī)院、德國巴伐利亞國際醫(yī)院，瑞麗醫(yī)院、宋慶齡兒童醫(yī)院、華西口腔醫(yī)院、石油醫(yī)院、雙流縣二醫(yī)院內(nèi)有全民健身休閑場所等。。。本案家樂福

國際城南由于城市商業(yè)配套的缺位，天府新城只有白天的商務(wù)功能，沒有夜晚的入住功能成為現(xiàn)階段的瓶頸，而大源延伸板塊將填補這一“生活〞空白。“大源延伸板塊〞不僅能享受大源核心配套，同時也擁有自己的全功能城市配套，公園、商業(yè)、校園等適居概念一應(yīng)俱全。預(yù)計在今后兩年內(nèi)，整個國際城南片區(qū)將進入交房頂峰期，僅“大源延伸區(qū)〞板塊的常住人口就會突破10萬。據(jù)統(tǒng)計，未來三到五年，以站南組團和大源組團及周邊為主體的天府新城，將到達總就業(yè)人口60萬，總居住人口過50萬。短短幾年間，這樣巨大人流將匯入國際城南，同時，集銀行、保險、證券“三位一體〞的成都金融后效勞中心，也落戶在高新區(qū)，可容納6—7萬金融從業(yè)人員，而此等規(guī)模的購置力已經(jīng)在“大源延伸板〞塊顯現(xiàn)?！按笤囱由彀鍓K〞目前仍處城南房地產(chǎn)價格洼地，同樣的配套、同樣的適居，有近30%的價差，待伊藤洋華堂、歐尚大型商業(yè)中心、新世紀(jì)環(huán)球中心等一一投入使用，處于城南黃金走廊的“大源延伸板塊〞還將迎來新的上漲行情。區(qū)域總論：二、市場分析1、宏觀市場分析分析及政策2、中觀成都市場整體分析3、微觀區(qū)域樓盤分析2024年底到2024年初，市場調(diào)控政策從寬松轉(zhuǎn)為緊縮，從緊縮轉(zhuǎn)為打壓，從打壓轉(zhuǎn)為管制到當(dāng)前管制的升級，共經(jīng)歷四輪調(diào)控。宏觀市場分析及政策2024年1月26日新國八條內(nèi)容：2024年1月26日，國務(wù)院出臺新國八條房地產(chǎn)調(diào)控政策，要求進一步調(diào)控房地產(chǎn)市場，各地要確定價格控制目標(biāo)并向社會公布，二套房房貸首付比例提高至60%，拉開了限購、限外和限貸的新標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵詞：限購、限貸、停貸市場反響

恐慌情緒促成都樓市成交暴漲細(xì)那么或相對寬松傳成都調(diào)控細(xì)那么本周臺樓市初現(xiàn)恐慌性購房2024年1月27日房產(chǎn)稅回憶：1月27日，上海、重慶房產(chǎn)稅宣布亮劍。上海，新購住房人均60平米起征;重慶，所有高端住宅都要征收。對于房價到達當(dāng)?shù)鼐鶅r2倍至3倍的房產(chǎn)，將按房產(chǎn)價值的0.5%征稅；對于房價到達當(dāng)?shù)鼐鶅r3倍至4倍的房產(chǎn)，將按房產(chǎn)價值的1%征稅；4倍以上，按1.2%的稅率征稅。關(guān)鍵詞：別墅、豪宅、征稅市場反響房產(chǎn)稅開征首日上海新房成交跌四成房產(chǎn)稅"刺激"各地樓市未開征城市或掀買房潮2024調(diào)控政策2024年2月15日成都限購令回憶：2月15日，為了落實“國八條〞，成都出臺房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)那么。限定本市戶籍居民家庭在主城區(qū)已擁有1套住房的，可以再購置第2套住房〔含新建商品住房和二手住房〕，暫停購置第3套住房。外地戶籍居民家庭在本市主城區(qū)無住房的，可憑本市納稅證明或社會保險繳納證明在主城區(qū)購置1套住房，暫停購置第2套住房，不能提供本市納稅證明或社會保險繳納證明的外地戶籍居民家庭暫停在主城區(qū)購房。關(guān)鍵詞：限購、限貸、保障房市場反響觀望情緒濃限購令下成都"剛需"兩級分化限購下置業(yè)方向轉(zhuǎn)變成都稀缺性地產(chǎn)受追捧2024年3月22日明碼標(biāo)價回憶：3月16日，國家開展改革委發(fā)布?商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定?。規(guī)定從5月1日起商品房銷售實行一套一標(biāo)價，明確公示代收代辦收費和物業(yè)效勞收費,商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加收任何費用。關(guān)鍵詞：一房一價市場反響備案價與成交價相差大"一房一價"成空談開發(fā)商申報暗提10%一房一價遭遇“潛規(guī)那么〞政策影響

1、改善型和投資型需求受到抑制，剛需置業(yè)成為支撐市場的主力軍。2、局部需求由主城區(qū)轉(zhuǎn)到近郊，造成成都周邊區(qū)域關(guān)注度提升。3、政策的調(diào)整沒有對房價起到立竿見影的效果，上半年大局部樓盤均價還是繼續(xù)走高，市場觀望情緒濃厚。可以說，上半年的成都樓市處于“量滯價漲〞的狀態(tài)，房價仍高位運行。從供需結(jié)構(gòu)上講這種態(tài)勢是一種不均衡態(tài)勢，是市場需求和供給之間相互博弈的結(jié)果。照目前的開展，在房價沒有松動的情況下，后續(xù)成都樓市成交量將會持續(xù)低位震蕩，出現(xiàn)大幅上升的幾率不大。中國人民銀行決定，自2024年4月6日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。自去年10月以來，央行已連續(xù)加息四次。這次“上調(diào)〞對樓市開發(fā)端和銷售端兩頭的資金來說如同一次“霜降〞。

>>2024年6月20日，央行上調(diào)存準(zhǔn)率0.5%

>>2024年5月18日，央行上調(diào)存準(zhǔn)率0.5%

>>2024年4月21日，央行上調(diào)存準(zhǔn)率0.5%

>>2024年3月25日，央行上調(diào)存準(zhǔn)率0.5%

>>2024年2月24日，央行上調(diào)存準(zhǔn)率0.5%

>>2024年1月20日，央行上調(diào)存準(zhǔn)率0.5%

關(guān)鍵詞：CPI、加息、信貸收緊市場反響央行年內(nèi)第二次加息成都樓市降價促銷存款準(zhǔn)備金率再上調(diào)三季度房價必現(xiàn)拐點存款準(zhǔn)備金率上調(diào)房企資金鏈再次陷入考驗存款準(zhǔn)備金率提高、信貸供給量減少兩方面的金融政策趨勢來看，銀根緊縮、遏制通脹，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將首當(dāng)其沖受到影響。因為中國的房地產(chǎn)市場是政策市，如何把控政籌劃態(tài)是企業(yè)決勝市場的關(guān)鍵工程營銷的關(guān)鍵即是“踩節(jié)奏〞，把握每一波市場的需求機遇，推出產(chǎn)品，無疑將起到意想不到的銷售業(yè)績。成都土地總體供給和成交分析1、2024-2024年成都土地推出和成交量走勢/2024-06-27/5302034_3.html上半年土地推出量超過2000萬平方米，成交1004.54萬平方米

中觀成都整體市場分析成都市土地供給近三年呈現(xiàn)震蕩上升的趨勢，2024年上半年推出土地451塊，共計2142.52萬平方米，推出面積較2024年下半年和2024年上半年分別上升102.03%和135.24%。此外，2024年下半年土地推出量也較高，推出地塊280宗，合計1407.68萬平方米，從前兩年的情況看，均呈現(xiàn)出下半年推出量大于上半年的特點。2024上半年成都土地成交200宗，成交面積1004.54萬平方米，較2024年下半年增長37.22%，較2024年上半年增長24.76%；成交金額189.29億元，較2024年下半年減少36.76%，較2024年上半年減少1.41%?？梢姡芊康禺a(chǎn)市場政策調(diào)控的影響，企業(yè)拿地更顯謹(jǐn)慎，2024年上半年成交土地價格水平出現(xiàn)大幅下降。2、2024上半年成都土地成交量走勢/2024-06-27/5302034_3.html上半年成都土地成交集中在1月爆發(fā)，此后持續(xù)冷清從分月土地成交情況來看，2024年上半年土地成交集中在1月爆發(fā)，共成交95宗土地，2月有23宗土地成交，其中住宅用地5宗，之后便進入冷清狀況，3-4月連續(xù)兩月無住宅用地成交，直至5月住宅土地成交才出現(xiàn)。1月成交的土地中，有25宗是住宅用地，9宗為商業(yè)/辦公用地，56宗工業(yè)用地，其中住宅建設(shè)用地面積為155.58萬平方米，商業(yè)/辦公用地面積50.64萬平方米，工業(yè)建設(shè)用地面積為147.18萬平方米，住宅用地成交金額共計58.26億元，占到總金額的83.13%。

從土地成交分用途來看，商品房用地和工業(yè)用地走勢根本相反，商品房用地平穩(wěn)減少，工業(yè)用地震蕩上升。2024年上半年成都商品房用地成交366.90萬平方米，成交金額165.51億元，成交面積較2024年下半年減少9.48%，較2024年上半年下降18.24%。成交面積的減少，一方面是由于城市化進程開展，可供開發(fā)的商品房用地越發(fā)稀缺，另一方面受調(diào)控影響企業(yè)拿地積極性減少，加之保障房供地及2024年的土地儲藏正在進行開發(fā)等原因都對2024年土地市場的成交產(chǎn)生明顯影響。2024上半年成都工業(yè)用地成交量到達歷史頂峰，成交126宗，成交面積620.82萬平方米，成交金額13.40億元高，成交面積較2024年下半年大幅增長90.55%，較2024年上半年增長了75.29%。從2024上半年土地總體成交價走勢來看，2024上半年受工業(yè)用地成交比重上升以及商品房用地價格下降影響，總體成交價僅為1884元/平方米，僅高于2024年上半年，較2024年下半年下降53.92%、較2024年下半年下降了20.98%，較2024年上半年下降50.54%。2024年上半年商品房用地成交均價為5184元/平方米，較2024年下半年下降31.54%、較2024年上半年增長20.45%，2024年上半年土地價格大幅下降，開發(fā)商拿地逐漸回歸理性。樓面地價作為房屋本錢重要構(gòu)成之一，其漲幅直接影響到了未來房價水平。2024年上半年成都住宅樓面地價為1573元/平方米，較2024年下半年減少34.92%，較2024年上半年增長20.87%。2024年下半年住宅樓面地價到達2417元/平方米，為近3年以來的最頂峰，且增長幅度也較大。2024年下半年自然人競得的錦江區(qū)華興街以北、純陽觀街以東地塊成交樓面地價11000元/平方米，乾林中國控股有限公司、北京銀港競得的錦江區(qū)大慈寺片區(qū)、東大街9號地塊成交樓面地價9661元/平方米，共計超過10宗地塊樓面地價高于5000元/平方米，直接拉高總體樓面地價。綜上所述：2024年上半年土地成交量雖較2024年同期有所增長，但實為冷清局面，因為上半年工業(yè)用地占主角，且供給成交集中在1月爆發(fā)，并出現(xiàn)了2-4連續(xù)三月無住宅用地供給，3、4月無住宅土地成交的冷清局面，這種局面一是由于成都實施“持證準(zhǔn)入〞等制度影響了企業(yè)的拿地?zé)崆椋呛暧^調(diào)控背景下，國家大力抓保障房建設(shè)，商品房土地供給暫緩；三是一季度處于傳統(tǒng)土地市場淡季；四是房地產(chǎn)市場面臨越發(fā)嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，以及成都年初先后發(fā)布的住房限購令和房價調(diào)控目標(biāo)，使得房地產(chǎn)市場進入觀望狀況，開發(fā)商拿地十分謹(jǐn)慎，政府對土地市場也處于兩難境地。2024年－2024年住宅用地的平均溢價率幾乎保持在30％以上水平，而2024年上半年，土地平均溢價率跌入2024年下半年以來的最低谷，住宅平均溢價率僅為11.91%，預(yù)計隨著政策影響的深入，保障房建設(shè)用地的大量供給，以及企業(yè)對拿地的態(tài)度越發(fā)謹(jǐn)慎，下半年土地溢價率仍將保持較低的水平。2024上半年，高新區(qū)和新都區(qū)成為了拿地?zé)狳c，商品房用地各成交14宗和9宗，建設(shè)用地面積都超過87萬平方米，一方面由于上述區(qū)域土地供給量相對較大，另一方面，隨著2024年地鐵一號線的開通，位于成都南北兩端的高新區(qū)和新都區(qū)的房產(chǎn)市場倍受關(guān)注，加之該區(qū)域聚集了萬科、保利等眾多品牌開發(fā)商，開發(fā)水平日漸提高，預(yù)計上述區(qū)域房地產(chǎn)市場競爭將越發(fā)劇烈。另外，值得注意的是：主城區(qū)的城東攀成鋼區(qū)域、城南天府新城、城北青龍鄉(xiāng)片區(qū)和城南武侯國際新城等四大板塊的熱點地塊值得關(guān)注，這些區(qū)域因其較好的規(guī)劃和開展?jié)摿Γ词乖谀壳昂暧^調(diào)控背景下，這幾大片區(qū)仍將成為實力開發(fā)商搶占的重點。成都主城區(qū)樓市分析綜上所述，雖然2024上半年整體成交量上漲，但從整體成交情況來看，上半年成交走勢以限購政策的實施為分界點分為兩段，主城區(qū)成交放量主要集中在1-2月，成交面積205.84萬方，占上半年成交量的57.2%。2月樓市迎來拐點，限購效果凸顯，主城區(qū)成交大幅下挫，3月成交量環(huán)比2月下降65.97萬方。同比去年3月跌幅52.77%。從3月到6月，主城區(qū)成交量低位運行小幅上升。市場監(jiān)測說明了成都房地產(chǎn)市場正處低位震蕩態(tài)勢，市場形勢不容樂觀，這對工程市場定位工作提出了更高要求。

成都樓市最新動向示意:“最具人氣樓盤排行榜〞依照來電數(shù)量排名，直觀地反映出購房者對樓盤的關(guān)注度。從整體排名來看，總價較低的經(jīng)濟型樓盤大受歡送，此次上榜10個樓盤均在成都近郊，主城區(qū)樓盤未見蹤影?？梢姡捎诔啥贾苓厖^(qū)域的開展，地鐵高鐵等交通的便利，成都近郊開展呈現(xiàn)上升態(tài)勢，再加上周邊近郊的樓盤價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于主城區(qū)，近郊的工程通過高性價比贏得購房者的關(guān)注。所以政策調(diào)整后成都近郊樓盤形勢看好“最具成交潛力樓盤排行榜〞以三分鐘〔含〕以上來電時長排序,從環(huán)線來看，排名前十的樓盤有9個位于三環(huán)外，雙流、郫縣、溫江區(qū)域仍然熾熱。這在一定程度上也反映出，當(dāng)前成都樓市的熱門區(qū)域呈現(xiàn)郊區(qū)化、去中心化等特點。最受外地購房者歡送樓盤排行榜〞表達了異地購房者對成都樓盤的關(guān)注度。排在榜單前三位的分別是佳兆業(yè)現(xiàn)代城、華潤橡樹灣和把戲年把戲城。從數(shù)據(jù)來看，在最受外地購房者歡送樓盤榜單中，華潤、萬科、首創(chuàng)、佳兆業(yè)等全國知名品牌房企均榜上有名，可見，外地人對品牌房企的認(rèn)知度非常高，同時在區(qū)域上關(guān)注焦點聚焦在三環(huán)以外，剛需盤關(guān)注高，對品牌開發(fā)商推出熱點樓盤的關(guān)注也相對集中綜上總結(jié)：面對大量主城區(qū)購房消費力的轉(zhuǎn)移，二圈層的特殊地理位置開始優(yōu)勢凸顯。除了商業(yè)地產(chǎn)延續(xù)去年的熱度，區(qū)域內(nèi)熱點樓盤銷售狀況也比較良好。從區(qū)位優(yōu)勢上看，雙流位列全國縣域經(jīng)濟百強、中西部第一。近年來，隨著各類根底設(shè)施的持續(xù)完善，人居品質(zhì)的穩(wěn)步提升，置業(yè)雙流已成為業(yè)內(nèi)潮流趨勢目前，雙流區(qū)域內(nèi)除了老城區(qū)的東升、棠湖中學(xué)片區(qū)等，最為火爆的還是華陽板塊。目前，華陽片區(qū)的總體價格還較為偏低，因為其緊鄰南延線金融城，享受南延線大源后板塊高端的生活配套本地塊屬于大源板塊與華陽板塊的交接處,地處雙流縣,可謂享受了兩大地塊的成熟周邊環(huán)境.而且根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,雙流與高新的受訪量處于大成都第一.由此可見本地塊的潛力巨大。微觀區(qū)域市場地塊現(xiàn)況2024上半年微觀區(qū)域地塊慨況綜合成都2024上半年住宅用地成交總價排行Top10分析：此區(qū)域地塊掛牌樓面地價與最終拍賣成交樓面地價已逐漸領(lǐng)先其他二級圈區(qū)域.而且優(yōu)勢明顯。結(jié)果：此區(qū)域已經(jīng)而且將會繼續(xù)被眾多開發(fā)商追捧,價值凸顯?？偨Y(jié)：“大源延伸板塊〞目前仍處城南房地產(chǎn)價格洼地，同樣的配套、同樣的適居，有近30%的價差。區(qū)域市場樓盤位置圖本案微觀區(qū)域市場樓盤分析微觀區(qū)域市場主要樓盤分析嘉美地嘉美地:

嘉美地清水房均價6800元/平，精裝均價7800元/平，全款99折，按揭9.95折。以40-80平米的小戶型為主。占地面積:9307平方米

，建筑面積:56122平方米。嘉美地分析：價格比周圍樓盤稍低。體量較小,景觀打造難度降低，但相應(yīng)社區(qū)內(nèi)配套不完備。總平分析：主推的戶型是以出租和年輕家庭自主為主，受面積所限，容積率偏高。657戶配備437個車位，這個車位比似乎也稍顯缺乏，樓間距和密度稍密,符合理論日照間距,但實際不知。一期四十幾平和六十平戶型銷售可觀,說明低總價容易被群眾接受。戶型分析：套一戶型中規(guī)中矩,沒有問題。套二戶型客廳和主臥比較寬敞，明廚明衛(wèi)，有生活陽臺和景觀陽臺，主臥方方正正，帶個小飄窗，門廳到小臥室進深比較深，廚衛(wèi)背靠背，用電和用水的區(qū)域都比較集中，方便裝修。光明城市約1110個車位比1：0.9，占地面積:100002平方米

,建筑面積:550000平方米

，主力戶型：二居78-89平方米，三居97-142平方米，四居142平方米。光明城市分析：實際價格6900左右的價格和與之配套結(jié)合性價比較高?？偲椒治觯赫麄€工程的規(guī)劃、設(shè)計、理念、景觀等相對于周邊林立的各大品牌樓盤都算得上獨樹一幟、別具風(fēng)格。樓盤的區(qū)位優(yōu)勢相當(dāng)明顯，采取商住一體化的模式。占地面積208畝但景觀之間銜接完不錯。戶型以中、大戶型為主：戶型亮點為超高贈送率。目標(biāo)人群以改善性需求為主,剛需投資為輔助.慕和南道

慕和南道均價6400元/平，主力戶型：二居77平米，三居130平米停車位:10.7，占地面積:107333平方米，建筑面積:540000平方米

慕和南道分析：慕和南道主打的南亞風(fēng)情園，社區(qū)設(shè)計特別增加了融合尖端科技的“負(fù)氧離子發(fā)生器〞(人造霧系統(tǒng))?？偲椒治觯汗こ虡情g距離最寬達250米，在規(guī)劃設(shè)計中充分考慮自然景觀設(shè)施與人文景觀設(shè)施的布局與組織，注重人與人之間的可交往性，景觀的可參與性。容積率稍高，對樓群整體不太具有統(tǒng)一性。主推戶型分析：入戶即花園，這點許多樓盤現(xiàn)在也在推行。6米挑高的“空中花園〞多少讓人有些憂慮。天氣放晴時節(jié)，安詳陽光沐浴，這點聽起來很愜意。但假設(shè)是下雨了，雨水排泄是個問題。戶型內(nèi)的空間合理，不會有壓抑的感覺。建發(fā)天府鷺洲主力戶型：二居室59-69平米

三居室100-116平米

四居室103-125平米停車位:地上：34個地下：1573個占地面積:89406平方米

建筑面積:271566平方米建發(fā)天府鷺洲分析：總平分析：建發(fā)天府鷺洲位于天府新城大源板塊的核心區(qū)域，擁有25000平米的超大中庭，小區(qū)打造有水池、園林等；樓盤有150米的超寬樓間距，觀景視野效果更好；共5棟組成大圍合布局，新古典主義建筑立面，每棟樓的視野都比較好，通風(fēng)采光等更有保障。平米中庭。戶型分析：贈送面積較大，60變90，100變140，110變180，降低了實得單價，從而控制了改善型產(chǎn)品的總價，對于追求性價比的改善型客戶來說，吸引力極大。，通過總平的規(guī)劃布局,根本每戶戶型通光性良好,景觀朝向視野佳產(chǎn)品缺陷：較大的贈送面積，使得容積率變相提高，影響居住舒適度；贈送面積導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)分割不明晰，存在一定的法律風(fēng)險。都城雅頌居都城雅頌居均價12500元/平米，全款優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠2%，主推93-95平米套二戶型139平米套三戶型。停車位:1489個占地面積:46000平方米

建筑面積:200000平方米

都城雅頌居分析：工程總占地近213畝，建筑面積約20萬平方米，戶型面積為90-180平方米。區(qū)域內(nèi)首個精裝豪宅工程，精裝標(biāo)準(zhǔn)宣稱3000元/平米，共9棟，其中，8棟為商業(yè)；9棟建筑采用圍合式布局，形成兩個大中庭，社區(qū)內(nèi)帶游泳池?！た偲椒治觯弘p中庭景觀，配備游泳池。產(chǎn)品分析：產(chǎn)品主要打造豪華高檔社區(qū),建筑設(shè)計以及精裝修標(biāo)準(zhǔn)都嚴(yán)格把控,從精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)為基點,此房的產(chǎn)品力強勢精裝配置：TOTO高端系列靜音坐便器、臺盆；高儀(GROHE)龍頭的衛(wèi)浴；法國羅格朗彩色可視對講系統(tǒng)；耶魯智能門鎖；雙壁波紋排水管道；主衛(wèi)設(shè)音源插座，廚房配置LCD液晶小電視復(fù)地雍湖灣由雍湖高層翠堤疊拼水岸雙拼組成，主力戶型：高層93-170平米停車位:2228個占地面積:63880平方米

建筑面積:230000平方米復(fù)地雍湖灣分析:高層,疊拼，雙拼，小型公寓組成，此工程為復(fù)合型地產(chǎn),產(chǎn)品組合多樣化,原意是讓受眾面更寬,但靶心客戶定位較模糊.公寓與別墅客戶群存在較大差距。產(chǎn)品缺陷：高層產(chǎn)品俯視別墅組團，私密性存在一定影響。工程前期對外報價處于區(qū)域內(nèi)相對較高水平，但優(yōu)惠力度大，實收該工程開盤出現(xiàn)明顯的價風(fēng)格整，開發(fā)商前期加大力度宣傳拔高了消費者對該工程的心理預(yù)期，但實際開出的價格明顯低于開盤前對外。說明開發(fā)商采取多優(yōu)惠的方式進行了價風(fēng)格整，目的在于開盤走量。地塊屬于區(qū)域內(nèi)市場與產(chǎn)品特征在城南大源，早已形成了10大品牌開發(fā)商的強力合圍，中?！ぬm庭、華潤·鳳凰城、保利·心語花園、建發(fā)·天府鷺洲、復(fù)地·雍湖灣、都城·雅頌居等大盤的聚集程度較高，同時，開盤節(jié)奏也相對較為集中，在即將到來的房交會成為推盤放量頂峰，競爭壓力十分巨大；但延伸板塊還未被充分挖掘,存在時機。工程目前所呈現(xiàn)配套幾乎為零，僅有伊藤在建，地鐵5號線年底開工，區(qū)域開展前景十分樂觀，預(yù)期價值高。主力消費群特點:多數(shù)集中在25—35歲，置業(yè)目的以自主為主，投資客約占據(jù)40%〔成都本地來源于城南、外地客戶以北上廣深為多〕，多數(shù)看重區(qū)域未來開展?jié)摿σ约捌放崎_發(fā)商的品牌號召力。社區(qū)規(guī)模及配套:區(qū)域內(nèi)大盤、中檔規(guī)模的樓盤的樓盤密集分布，小盤較少。大盤和中盤的社區(qū)內(nèi)都有不同程度的生活配套設(shè)施。本地塊所屬區(qū)域樓面價格區(qū)間,從南至北遞減.處于開展極快的大源板塊與逐漸成熟華陽板塊之間。區(qū)域客戶分析根據(jù)工程所處區(qū)域以及工程的檔次、品質(zhì)，分析購置心理和需求的差異。劃分為三類：1〕、居住享受型，這是本區(qū)域的主力客戶。2〕、純居住剛需型，這是本區(qū)域的重要客戶。3〕、居住兼顧投資型，這是本區(qū)域的輔助、補充客戶。1、目標(biāo)客戶群的總體分類鎖定

2、目標(biāo)客戶群的總體特征分析1〕、年齡在25-40歲，現(xiàn)有一套或多套住宅，為了更好改善居住需要，并要求有良好的居住環(huán)境和條件。2〕、收入穩(wěn)定，事業(yè)有成，家庭穩(wěn)定的成功人士，月家庭收入超過10000元，年收入在12萬元以上。主要以從事合法職業(yè)取得的合法報酬和經(jīng)合法手續(xù)獲得的私人財富。3〕、一般都有表現(xiàn)的生活方式有獨到的見解和認(rèn)同度。出一定的“身份〞意識和“品位〞追求，不但在收入上處于中等及中等以上水平，而且在受教育程度和社會聲望上也處于中等和中等以上水平；屬于有知識、講品位、有修養(yǎng)一族。4〕、大多接受過良好的教育，具有專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)資歷及相應(yīng)的職業(yè)專業(yè)技能。5〕、這類客戶往往追求時尚、講究品牌，對小區(qū)內(nèi)外環(huán)境，產(chǎn)品檔次、物業(yè)管理、工程品牌及周邊生活設(shè)施的配套完善程度關(guān)注度較高。6〕、注重便利的交通和優(yōu)雅的居住環(huán)境，注重家庭生活的私密性和平安感。7〕、對家庭生活的品味、后代的教育、身心的健康等高質(zhì)量3、目標(biāo)客戶群總體的關(guān)注點和敏感點升級換代的產(chǎn)品享受品牌的身份個性化的品位投資的價值優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源優(yōu)美自然的環(huán)境、完善的配套設(shè)施車位比例4、主力目標(biāo)客戶群總體分析與判斷1、前提條件具有購置本區(qū)域住宅比較寬松的收入水平。對大源延伸板塊區(qū)域未來開展有較強的認(rèn)同感，或至少對區(qū)域沒有抵觸情緒。喜歡品牌、講究品位，并且愿意為此付出較高的代價。4.2、職業(yè)分布特征企業(yè)的高級經(jīng)理；大中小型企業(yè)老總〔主要是民營企業(yè)〕。一些地處高新區(qū)高科技企業(yè)的研發(fā)和經(jīng)營管理人員〔高級白領(lǐng)〕。局部中高級的政府官員〔即公務(wù)員〕。其他認(rèn)大源延伸板塊片區(qū)居住環(huán)境并有足夠經(jīng)濟實力者。局部外地來蓉的購房者〔外地的政府要員及自有生意者〕。在成都有投資經(jīng)營或有親屬在成都的異地人士。各類中、小企業(yè)的經(jīng)理、企業(yè)家。行政或公共事業(yè)專職管理者，包括壟斷行業(yè)的“老板〞。具有中高級職稱的專業(yè)工程師及各類市場稀缺的高級專業(yè)技術(shù)人才；商業(yè)、效勞業(yè)中的高級管理人員和技術(shù)人員。4.3、區(qū)域分布生活居住或工作成都市區(qū)的客戶，尤為城南天府新城為主，估計占60%。成都周邊地區(qū)，包括二級城市的客戶，估計占20%。出生在成都市域、父母均在本地，但現(xiàn)在外省工作，自己有以后回家居住置業(yè)的愿望，這類客戶估計占20%。靶心客戶分析靶心核心客戶次要客戶外圍客戶居住兼顧投資型人群居住享受型改善人群純居住人群【家庭特征】25-40歲的中青年或中青年夫妻。家庭成員高學(xué)歷。收入為高水平【購房動機】：自己享受，并具有較高的投資理念【對房子的態(tài)度】自我享受品味表達：表達個人的品味、情調(diào)甚至個性社交娛樂：房屋是一個重要的朋友聚會、娛樂場所【產(chǎn)品需求】健身娛樂：對小區(qū)有較好健身場所、臨近運動場所、娛樂休閑場所要求高，好的戶型、喜歡的建筑風(fēng)格靶心客戶特征細(xì)分【家庭特征】家庭中高收入水平?！举彿縿訖C】大房(提升)：比現(xiàn)在擁有更大的廳、臥室置業(yè)：為了置業(yè)/給后代留下一份產(chǎn)業(yè)【對房子的態(tài)度】：對房屋價值暫無更高需求，停留在滿足生理需求層面。生活保障：是我家的一項重要投資、是未來生活的保障【房屋特征需求】低的價格追求低生活本錢，生活便利、小孩教育。方便的公交路線；附近或小區(qū)里有小規(guī)模的便利店、商店、超市；附近或小區(qū)里有中小規(guī)模的醫(yī)療機構(gòu)。次要客戶特征細(xì)分三、工程定位地塊swot分析優(yōu)勢劣勢時機威脅地塊體量較大，對打造高品質(zhì)樓盤提供了有力條件；地塊區(qū)域未來規(guī)劃完美，開展?jié)摿薮?為國際城南的黃金走廊；3.位置處于明星板塊,但因為歸雙流管轄,政策影響不大,聚焦投資眼光1、工程目前所呈現(xiàn)配套幾乎為零，僅有伊藤在建，地鐵5號線年底開工；2、板塊工程聚集程度較高，大品牌開發(fā)商云集,競爭慘烈；3、在市場大氣氛影響下,消費者持幣觀望情緒濃厚；1.隨著城市開展，主城區(qū)高房價,嚴(yán)政策擠壓下所帶來的客源導(dǎo)入時機；2、隨大品牌公司對區(qū)域帶動所產(chǎn)生的區(qū)域工程溢價時機；3、區(qū)域所帶來的差異化感受,低于大源板塊,高于華陽板塊,；品質(zhì)和房價把控空間大1.區(qū)域大開發(fā)商云集，總體去化量有限，工程一旦陷入同質(zhì)化競爭，將面臨滯銷；2.地塊所在區(qū)域需要有差異化的個性形象包裝，否那么將在競爭市場的廣告轟炸下出現(xiàn)失聲?？偨Y(jié)：“大源延伸板塊〞目前仍處城南房地產(chǎn)價格洼地，未來同樣的配套、同樣的適居，有近30%的價差。但現(xiàn)今已呈現(xiàn)的配套幾乎為0，在前期的籌備周期中,可以躲避消費者持幣觀望的“非常時期〞。此板塊地塊也處在連接大源板塊與華陽板塊，在價格和品質(zhì)這兩方面,操作空間較大。推廣主題應(yīng)該更趨近未來城南黃金走廊，聚焦未來規(guī)劃布局。工程市場定位：“區(qū)域標(biāo)志性的特色產(chǎn)品的代表〞定位姿態(tài):趨近大源組團整體高度,高于華陽組團，與新川板塊趨同。通過對自身地段“黃金走廊〞的詮釋,起到一個老城區(qū)與國際新城南的一個重要樞紐.本工程凈用地約280畝，在體量上屬于大盤范疇，根據(jù)嚴(yán)峻的市場形式，只能采取滾動或分期開發(fā)的策略。共分4期，包括相應(yīng)的地下局部、公建配套設(shè)施。預(yù)計開發(fā)周期3年。1、物業(yè)制勝關(guān)鍵城市高品質(zhì)純粹歐式生活集群：品質(zhì)、大氣、尊享是其重點突出要素，重點做好整體建筑與景觀的高品質(zhì)規(guī)劃；呈現(xiàn)效果具有一定市場引領(lǐng)性的配套及亮點打造。高舒適全方位的私享居住生活體驗：大尺度、多組團、高規(guī)格的園林景觀、半地下陽光高級會所、雙入戶大堂、大氣豪華的社區(qū)主入口、架空層精致泛會所、私享屋頂花園高享受低本錢的特色物業(yè)效勞：為客戶提供舒適、平安、細(xì)致的全方位物業(yè)效勞高品質(zhì)全配套的商業(yè)運營體系：中高檔品牌商家集合體高性價低門檻的住宅物業(yè)組合：高贈送且戶均低于市場5-10平的產(chǎn)品設(shè)置，多產(chǎn)品類型組合開發(fā)思路四、工程產(chǎn)品建議2、整體制導(dǎo)原那么規(guī)劃思路：接力主流、適度超前，做好城市化、宜居化和競爭差異化三方面執(zhí)行原那么：契合整體定位滿足客戶需求利于營銷延展基于地塊價值核心實施方案—產(chǎn)品制勝三部曲

1、規(guī)劃布局優(yōu)化地塊價值梳理住宅價值：A、東西向相對均衡，因此東側(cè)側(cè)略高于西側(cè)，西側(cè)臨劍南主干道,噪音較大，并由東向西遞減；B、南北向中部價值最大，北側(cè)次之，南臨次干道價值稍弱商業(yè)價值：A、南側(cè)優(yōu)于北側(cè)，呈明顯遞減；B、目前西側(cè)高于東側(cè)，但隨著東側(cè)地塊的開發(fā)，東側(cè)的價值明顯得到提升關(guān)鍵節(jié)點判斷：住宅標(biāo)桿：地塊中部，呈環(huán)狀分布商業(yè)標(biāo)桿：地塊南側(cè)，西南、東南兩大商業(yè)節(jié)點組成U型商業(yè)價值圖標(biāo)規(guī)劃布局原那么尊重控規(guī)指標(biāo)，整體效益最大化；契合地塊價值，組團式分布；復(fù)合互補型物業(yè)分布，整體競爭最大化；利于兩期開發(fā)施工，本錢控制及量價提升；規(guī)劃布局實施建議圍而不合，較大樓間距且觀景通透,重點是規(guī)劃好朝向差異,由北向南，住宅組團式分布，但組團要均衡，特點要鮮明物業(yè)以小高層+高層為主2、住宅產(chǎn)品戶型優(yōu)化戶型配比原那么總價控制，利于銷售和內(nèi)部承接差異化市場競爭，接力主流適度領(lǐng)先與開發(fā)占位匹配并與區(qū)域其他物業(yè)互補(目前以中大面積產(chǎn)品為主)依據(jù)：市場趨改善型，主力走量面積段逐步增大；

供需錯位：主力供給80-120平，而主力走量70-90平根據(jù)市場,建議主力戶型配比套型套一可變套二或小套二舒適性套二套二變套三或經(jīng)濟性套三舒適性套三或套三可變套四小戶躍層躍層拼合面積60-6570-7580-9095-13045-60140-180套數(shù)比例10%20%25%30%10%5%面積比例9%19%23%30%11%8%戶型產(chǎn)品打造三種產(chǎn)品模式組合：①高性價比產(chǎn)品：工程主力盈利主體、同時是市場主流，可豐富建筑形態(tài)，提升居住品質(zhì)，在性價比〔贈送處理〕上優(yōu)勢明顯②樓王標(biāo)桿產(chǎn)品：少量，工程價值價格標(biāo)桿產(chǎn)品，豐富產(chǎn)品組合，提升工程檔次，有助于自身價格體系及價格提升的建立和實現(xiàn)。③差異化競爭產(chǎn)品：適量，工程差異化優(yōu)勢主要表達產(chǎn)品，豐富產(chǎn)品組合，凸顯工程稀缺性，有助于自身價值體系的豐富和完善，如小躍層。各產(chǎn)品模式具體打造建議〔以以下圖片僅供參考〕高性價比產(chǎn)品：重點做好新政后的贈送突破，即如何將贈送空間更可用和更舒適；A、參考標(biāo)準(zhǔn)：陽臺進深不應(yīng)大于1.8米。飄窗窗臺與室內(nèi)樓地面高差不得小于0.45米，凸出外墻寬度不得大于0.6米。每套住宅陽臺〔含各類形式的陽臺、入戶花園、露臺等非公共活動空間〕的水平投影面積不大于該套住宅套型建筑面積的20%。除建筑入口雨篷外，建筑附屬構(gòu)件〔如空調(diào)板、花池、構(gòu)造板等〕的進深不宜大于0.6米，且連續(xù)長度不應(yīng)大于1.8米。地下室、半地下室的頂板面不應(yīng)高于室外地坪1米；B、具體建議：奇偶層錯落陽臺、〔萬基蘭御戶型示意〕②樓王標(biāo)桿產(chǎn)品：95-130平套三套