資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)市場法

一以及市場法與其適用的前提條件

(-)市場法的含義

市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的

市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。市場法是一種最簡單以及有效的方法。

(二)市場法應用的前提條件

應用市場法進行資產(chǎn)評估，必須具備以下前提條件。

1.需要有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。

2.參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標以及技術參數(shù)等資料是可搜集到的。

二以及運用市場法進行資產(chǎn)評估的方式

一般地說，在市場上如能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物，就可以把參照物價格直接作為被評估

資產(chǎn)的評估價值。更多的情況下獲得的是相類似的參照物價格，需要進行價格高速因此市場法也稱作市場

成交價格比較法，是指一項被評估資產(chǎn)需要評估時，在公開市場上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開

市場上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價格再做相應的差異調(diào)整，確定被評估資產(chǎn)價值。

參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面；

一是時間因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準日相差時間所影響的被評估資產(chǎn)

價格的差異。

二是地域因素。地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。

三是功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響。

三以及運用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點分析

(-)運用市場法評估資產(chǎn)程序

1.明確評估對象。

2.進行公開市場調(diào)查，收集相同或類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物。

3.分析整理資料并驗證其準確性，判斷選擇參照物。

4.把被評估資產(chǎn)與參照物比較。

5.分析調(diào)整差異，做出結論。

(-)市場法的優(yōu)缺點

市場法是資產(chǎn)評估中最簡單以及最有效的方法，其優(yōu)點表現(xiàn)在：

1.能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)以及指標直接從市場獲得。

2.評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；評估結果易于被各方面理解和接受。

市場法的缺點表現(xiàn)在：

1.需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)而難以應用。

2.不適用于專用機器設備以及大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)以及環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)的評

估。

第二節(jié)成本法

-以及成本法及其適用的前提條件

(―)成本法的含義

成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的

方法。

采用成本法對資產(chǎn)進行評估的理論依據(jù)如下。

1.資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的原始成本越高，資產(chǎn)階級的原始價值越大，反之則小，二者

在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的。采用成本法對資產(chǎn)進行評估，必須首先確定資產(chǎn)的重置成本。重置成本是按

在現(xiàn)行市場條件下重工業(yè)新購建軍一項全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內(nèi)容構成

是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的，前者反映的是資產(chǎn)評估日期的市場物價水平，后者反映的

是當初購建資產(chǎn)時的物價水平。在其他條件既定時，資產(chǎn)的重置成本越高，其重置價值越大。

2.資產(chǎn)的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應變化。

(1)資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降以及價值會逐漸減少。

這種損耗一般稱為資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗，也稱實體性貶值。

(2)新技術的推廣和運用，使用企業(yè)原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和運用的資產(chǎn)相比較，在技術上明顯

落后以及性能降低，其價值也就相應減少。這種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。

(3)由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化，引致資產(chǎn)價值降低。這些因素包括政治因素以及宏觀政策因

素等。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟性損耗，也稱經(jīng)濟性貶值。

二以及成本法應用的前提條件

采用成本法評估資產(chǎn)具備的前提條件

1.應當具備可利用的歷史資料。

2.形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。

三以及成本法運用的思路及其各項指標的估算

被評估資產(chǎn)評估值=重置成本X成新率

(-)重置成本及其估算

重置成本一般可分為復原重置成本和更新重置成本。

復原重置成本是指運用原來相同的材料以及建筑或制造標準以及設計以及格式及技術等，以現(xiàn)時價格

復原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。

更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標準以及設計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等

功能的全新資產(chǎn)所需的成本。

選擇重置成本時，在同時可獲得復原重置成本和更新重置成本的情況下，就選擇更新重置成本。在無

更新重置成本時可采用復原重置成本。一般來說，復原重置成本大于更新重置成本，但由此引致的功能性

損耗也大。

更新重置成本和復原重置成本的相同方面于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，不同的在于技術以及設計以

及標準方面的差異。

重置成本的估算一般可以彩下列方法：

1.重置核算法。是指按資產(chǎn)成本的構成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將

總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。

直接成本是指直接可以構成資產(chǎn)成本支出的部分，直接成本應按現(xiàn)時價格逐項加總。

間接成本是指為建造以及購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費以及總體設計制圖等項支出。間接成本可以通過下

列方法計算。

(1)按人工成本比例法計算，計算公式為：

間接成本=人工成本總額X成本分配率

其中:

(2)單位價格法。計算公式為：

間接成本=工作量(按工日或工時)X單位價格/工日或工時

(3)直接成本百分率法，計算公式為：

間接成本=直接成本X間接成本占直接成本百分率

2.物價指數(shù)法。這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本，計算公式為:

資產(chǎn)評估時物價指數(shù)

資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本“貫產(chǎn)購建時物價指數(shù)

或：

資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本X(1+物價變動指數(shù))

物價指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用的方法。但.者具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在：

(1)物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成木；而重置核算

法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更

新重置成本。

(2)物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核算法建立

在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎上。

3.功能價值法，也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，

計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。

計算公式為：

被評估資產(chǎn)重置成本=(參照物重置成本

唯參照然物年或產(chǎn)里］量

4.規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。公式為：

祓評估資產(chǎn)的重置成本被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量/

參照物資產(chǎn)的重置成本-1參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量J

推導可得：

(被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量?

被評估資產(chǎn)的重置成本=參照物成本的重置成本XI參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量,

公式中的X是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，秋為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。在美國，這個經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般在0.4~0。7,房

地產(chǎn)行業(yè)一般為09。我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，評估過程中要謹慎使用這種方法。

另外，在用成本法對企業(yè)整體資產(chǎn)及某一相同類型資產(chǎn)進行評估時，為了簡化評估業(yè)務，節(jié)省評估時

間，還可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)重置成本，這種方法運用的步驟是：

(1)在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎上，把全部資產(chǎn)按照適當標準劃分為若干類別。

(2)在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，應用功能價值法以及物價指數(shù)法以及重置核算法或

規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。

(3)依據(jù)婁類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與帳面歷史成本計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計算公式為：

K=R/R

式中：K一一資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)

R一—某類抽樣資產(chǎn)的重置成本；

R一一某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。

根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本，計算公式為：

被評估資產(chǎn)重置成本=某類資產(chǎn)的賬面歷史成本*K

（二）實體性貶值及其估算

資產(chǎn)的實體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實體性貶值的估算，一般可以采取以下

幾種方法。

1.觀察法，也稱成新率法。計算公式為：

資產(chǎn)實體性貶值=重置成本X（1-成新率）

2.公式計算法。其計算公式為：

資產(chǎn)的實體的貶值=超禁炳己使用錦

總使用年限

總使用年限指的是實際已使用年限與尚可使用年限之和。計算公式為：

總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限

實際已使用年限=名義已使用年限*資產(chǎn)利用率

由于資產(chǎn)在使用中負荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實際已使用年限。名義已使

用年限是指資產(chǎn)從購進使用到評估時的年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產(chǎn)利

用率來調(diào)整。

二以及功能性貶值及估算

功能性貶值是由于技術相對落后造成的貶值。

通常，功能性貶值的估算可以按下列步驟進行：

1.將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較。

2.計算二者的差異，確定凈超額運營成本.

3.估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。

4.以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估

資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計算公式為：

被評估資產(chǎn)功能性貶值=z儆評估資產(chǎn)年序超額運營成本

X折現(xiàn)系數(shù)）

功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計算

公式為：

功能性貶值=復原重置成本一更新重置成本

三以及經(jīng)濟性貶值及其估算

經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。計算經(jīng)濟性貶值時，主要是根據(jù)由于產(chǎn)品銷售困難

而開工不足或停止生產(chǎn)形成資產(chǎn)的閑置，價值得不到實現(xiàn)等因素，確定其貶值額。評估人員應根據(jù)資產(chǎn)的

具體情況加以分析確定。婁資產(chǎn)使用基本正常時，不計算經(jīng)濟性貶值。

四以及成新率及其估算

成新率反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。成新率的估算方法有以下幾種。

1.觀察法，即由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術人員對資產(chǎn)的實體各主要部位進行技術鑒定，以

判斷確定被評估資產(chǎn)的成新率。

2.使用年限法，即根據(jù)資產(chǎn)預計尚可使用年限與其總使用年限的比率確定成新率，計算公式為:

預計尚可使用年限52

成新率=實際已使用年限+預計尚可使用年限°

3.修復費用法，即通過估算資產(chǎn)恢復原有全新功能所需要的修復費用占該資產(chǎn)的重置成本(再生產(chǎn)價

值)的百分比確定成新率，計算公式為：

修復費用

成新率=1一

重置成本xlOO%

評估工作中，有些評估人員直接按照會計學中的折舊年限估算成新率，這種做法是不正確的。這是因

為：

第一以及折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗。

第二以及折I日年限的確定，以資產(chǎn)的維修是為了保證資產(chǎn)正常運轉(zhuǎn)為前提的。

第三以及折舊年限的確定與評估中成新率確定的基礎一一損耗本身具有差異性。

第四以及資產(chǎn)評估過程中，如果一些評估機構和評估人員根據(jù)實地勘察鑒定的結果，確定的使用年限

與折舊年限完全相同，這時當然可以采用折舊年限。

五以及運用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點分析

(-)運用成本法評估資產(chǎn)的程序

運用成本法評估資產(chǎn)一般按下列程序進行：

1.確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本。

2.確定被評估資產(chǎn)的使用年限。

3.估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值。

4.計算確定被評估資產(chǎn)的價值。

(-)成本法的優(yōu)缺點

采用成本成法評估資產(chǎn)的優(yōu)點有：

1.比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結果更趨于公平合理。

2.有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估。

3.在不易計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物的條件下可廣泛地應用。

4.有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。

采用成本法的缺點是工作量較大。

第三節(jié)收益法

一以及收益法及其適用的前提條件

(―)收益法的含義

收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評

估方法。

采用收益法對資產(chǎn)進行評估，所確定的資產(chǎn)價值，是指為獲得該項資產(chǎn)以取得預期收益的效用或有用

程度密切相關。資產(chǎn)的效用越大，獲利能力越強，它的價值也就越大。

(-)收益法應用的前提條件

應用收益法評估資產(chǎn)必須具備的前提條件是：

1.被評估資產(chǎn)必須是能用傾向衡量其未來期望收益的單項或整體資產(chǎn)。

2.資產(chǎn)所有者所承擔的風險也必須也必須是能用貨幣衡量的。

二以及收益法應用的形式

收益法的應用，實際上就是對被評估資產(chǎn)未來預期收益進行折現(xiàn)或本金化過程。?般來說，有以下幾

種情況。

(-)資產(chǎn)未來收益期有限的情況

在資產(chǎn)未來預期收益具有特定時期的情況下，通地預測有限期限內(nèi)各期的收益額，以適當?shù)恼郜F(xiàn)率進

行折現(xiàn)，各年預期收益折現(xiàn)值之和，即為評估值，基本公式是：

評估值=￡&小+)

式中：&——未來第i個收益期的預期收益額，收益期有限時，中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額：

n一一收益年期；

r------折現(xiàn)率。

(-)資產(chǎn)未來收益無限期的情況

無限收益期的情況下，有兩種情形：

1.未來收益年金化的情形。在這種情形下，首先預測其年收益額，然后對年收益額進行本金化處理,

即可確定其評估值?；竟綖椋?/p>

資產(chǎn)評估值(收益現(xiàn)值)=年收益額/本金化率

有的資產(chǎn)評估時，其未來預期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營活動相對穩(wěn)定，

各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進行評估，其步驟如下：

第一步，預測該項資未來若干年(一般為5年左右)的收益額，并折現(xiàn)求和。

第二步，通過折現(xiàn)之和求取年等值收益額。

(1+4

因此,

(1+4

(1+d

其中：豈為各年現(xiàn)值系數(shù)，可查表求得。

第三步，將求得的年等值收益額進行本金化計算，確定該項資產(chǎn)評估值。

2.未來收益是不等額的情形。在這種情形下，首先預測未來若干年內(nèi)(一般為5年)的各年預期收益

額，對其進行折現(xiàn)。再假設從若干年的最后一年開始，以后各年預期收益額相同，將這些收益額進行本金

處理，最后，將前后兩部分收益現(xiàn)值求和。

三以及收益法中各項指標的確定

(―)收益額

收益法運用中，收益額的確定是關鍵。

1.收益額指提是資產(chǎn)使用帶來的未來收益期望值，是通過預測分析獲得的。

2.收益額必須是由被估資產(chǎn)直接形成的，不是由該項資產(chǎn)形成的收益分離出來，切莫張冠李戴。

關于收益額的構成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點：

第一以及稅后利潤，即凈利潤；

第二以及現(xiàn)金流量；

第三以及利潤總額。

（-）折現(xiàn)率和本金化率

確定折現(xiàn)率，首先應該明確折現(xiàn)的內(nèi)涵。一般來說，折現(xiàn)率應包含無風險利率以及風險報酬率和通貨

膨脹率。

本金化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。只是適用場合不同。折現(xiàn)率是將未來有限期的預期收益折

算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預期收益還原，本金化率則是將未來永續(xù)性預期收益折算成現(xiàn)值的比率。

（三）收益期限

收益期限是指資產(chǎn)收益的期間，通常指益年期.收益期限由評估人員根據(jù)未來獲利情況以及損耗情況

等確定，也可以根據(jù)法律以及契約和合同規(guī)定確定。

四以及收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點分析

（-）收益法評估資產(chǎn)的步驟

1.收集驗證有關經(jīng)營以及財務狀況的信息資料。

2.計算和對比分析有關指標及其變化趨勢。

3.預測資產(chǎn)未來預期收益，確定折現(xiàn)率或本金化率。

4.將預期收益折現(xiàn)或本金化處理，確定被評估資產(chǎn)價值。

（二）收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點

采用法評估資產(chǎn)的優(yōu)點是：

1.能真實和較準確地反映企業(yè)本金化的價值；

2.與投資決策相結合，應用此法評估的資產(chǎn)價值，易為買賣雙方所接受。

采用收益法評估資產(chǎn)的缺點是：

1.預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預風因素的影響。

2.在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預測未來收益的單項資產(chǎn)評估。

第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的比較和選擇

一以及資產(chǎn)評估方法之間的關系

（-）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系

從整體上來說，評估方法是由互相關聯(lián)的以及內(nèi)在相關的不可分割的技巧和程序組成的，其共同目標

就是獲得令人信服的可靠的評估價值。一般來說，成本法以及收益法的運用都是建立在現(xiàn)行市基礎之上的，

只是它們的運用不像市場法運用表現(xiàn)的那么直接而已。

（二）市場法與成本法的區(qū)別

1.成本法是按現(xiàn)行市場價格確定重新購買該項資產(chǎn)的價值，而市場法則是按市場上該項資產(chǎn)的交易價

格確定的。前者主要從買者角度，即以購建某基資產(chǎn)的耗費來確定；后者則是從賣者角度，即市場上銷售

價格來確定。

2.市場法中的現(xiàn)行市價指的是資產(chǎn)的獨立的價格，是交易過程中采用的。而重置成本不僅包括該項資

產(chǎn)的自身價格（購建價格），還包括該項資產(chǎn)的運雜費以及安裝調(diào)試等。

3.市場法的運用與原始成本沒有直接聯(lián)系，而成本法中的某些計算，則要利用被評估資產(chǎn)的原始成本

和原始資料。

4.成本法是按全新資產(chǎn)的購建成本扣除被評估資產(chǎn)的各項損耗(或貶值)后確定評估價值；市場法則

是按參照物價格，并考慮被評估資產(chǎn)與參照物的各項差異因素并進行調(diào)整來確定評估值。兩種方法具有不

同的操作程序，資料的獲得和指標確定有著不同的思路。

二以及資產(chǎn)評估方法的選擇

資產(chǎn)評估的方法主要有成本法以及市場法以及收益法等多種方法。

資產(chǎn)評估方法的選擇主要應考慮以下因素。

1.資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應。

2.資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應。

3.評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。

4.選擇評估方法還要考慮不同的評估途徑。

第三章機器設備評估

第一節(jié)機器設備評估的特點

一以及機器設備及其分類

(-)機器設備的特點

機器設備是指由金屬或其他材料組成，由若干零部件裝配起來，在一種或幾種動力驅(qū)動下，能夠完成

生產(chǎn)以及加工以及運行等功能或效用的裝置。

一般來說，典型的機器設備主要是由原動機部分以及傳動部分和工作部分三大部分組成。

機機器設備的特點：

1.機器設備作為主要勞動手段，屬于會計學中所稱固定資產(chǎn),具有單位價值高以及使用期限長的特點，

要求評估者充分認識其功能的適用性和可能的風險性。

2.機器設備屬于動產(chǎn)類資產(chǎn)，與房地產(chǎn)比較，評估值高低與其所處地域不具有直接關系。

3.機器設備屬于有形資產(chǎn)，但同時要考慮附著于機器設備中的無形資產(chǎn)。

4.機器設備更新?lián)Q代比較快，對于政策規(guī)定的高能耗以及低效能以及污染大的機器設備，盡管實體成

新程度高，但仍應按低值甚至按報廢處理。

(二)機器設備的分類

1.按其在再生產(chǎn)中的作用分類，可以分為：

(1)生產(chǎn)工藝類設備。

(2)輔助生產(chǎn)設備。

(3)服務設備。

2.按機器設備技術性特點分類，可以分為：

(1)通用機器設備。

(2)專用機器設備。

(3)非標準設備。

3.非標準設備的自動化程度分類，可以分為：

(1)自動化設備。

(2)半自動化設備。

(3)其他設備。

4.按其價值高低分類，可以分為：

(1)A類設備。

(2)B類設備。

(3)C類設備。

5.按使用狀況分類，可以分為：

(1)在用設備。

(2)封存設備。

(3)庫存設備。

二以及機器設備評估特點

1.機器設備類資產(chǎn)一般是企業(yè)整體資產(chǎn)有一個組成部分，它通常與企業(yè)的其他資產(chǎn)，如：房屋建筑物

以及土地以及流動資產(chǎn)以及無形資產(chǎn)等，共同完成某項特定的生產(chǎn)目的。一般不具備獨立的獲利能力。所

以在進行機器設備評估時，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市場法。

2.對于整體性的機器設備，它是為了實現(xiàn)某種功能，由若于機器設備組成的有機整體。整體的價值不

僅僅是單臺設備的簡單相加。

3.在機器設備中，一部分機器設備屬于動產(chǎn)，它們不需安裝可以移動使用。一部分屬于不動產(chǎn)或介于

動產(chǎn)與不動產(chǎn)之間的固置物，它們需要永久的或在一段時間內(nèi)以某種方式安裝在土地或建筑物上，移動這

些資產(chǎn)將可能導致機器先斬后奏部分損失或完全失效.

4.影響機器設備磨損的因素很多，設備的磨損以及失效規(guī)律不易確定，個體差異較大。確定貶值往往

需要逐臺地對設備的實體狀態(tài)進行調(diào)杳以及鑒定。

5.設備的貶值因素比較復雜，除實體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。

三以及機器設備評估的程序

(-)明確評估目的

(-)清查機器設備，明確評估對象

(三)對機器設備進行必要鑒定

(四)研究確定評估方法，搜集和處理有關信息資料

(五)評估估算以及撰寫評估報告

第二節(jié)機器設備的核查與鑒定

一以及機器設備核查

評估人員在評估機器設備時，要根據(jù)評估目的的要求對被評估的機器設備進行必要的核查，以確定機

器設備的客觀存在。機器設備核查的方式分為逐項清查和抽樣核查兩種。

(-)逐項清查

這種方法,評估人員要依據(jù)委托評估的資產(chǎn)清單,對所有被評估的機器設備進行逐臺的清點以及核實，

分別考察每一臺設備的實體狀態(tài)，確定實體性貶值以及功能性貶值和經(jīng)濟性貶值，計算評估值。一般來講，

由于機器設備單臺價值量較大，在評估時采用逐項清查的方式。用這種方法核查資產(chǎn)，風險性較小。但核

查的工作量較大。

(二)抽樣核杳

抽樣核查是在滿足核查任務要求的前提條件下，根據(jù)隨機抽樣的原理，核查被機器設備的一種方法。

一些機器設備，單臺價值量較低，而數(shù)量多，規(guī)格型號及使用環(huán)境以及使用條件相同或類似。在這種

情況下，評估人員為了提高評估工作效率可以采用抽查的方式。

對機器設備的抽樣核查，一般采用分層抽樣(也稱為類型抽樣)的方法。

二以及機器設備的鑒定

機器設備鑒定的R的是通過確定評估對象的存在狀態(tài)，為價值判斷提供依據(jù)。

對設備的鑒定，就是分析以及采集各種影響設備價值因素的過程。然后通過分析和量化這些因此與價

值之間的關系，對評估對象作出估價。

機器設備的鑒定按其工作階段可以分為統(tǒng)計性鑒定和判斷性鑒定。其內(nèi)容包括統(tǒng)計性鑒定中的宏觀鑒

定和微觀鑒定，以及判斷性鑒定。

(-)宏觀鑒定

宏觀鑒定是對機器設備在整個生產(chǎn)中的狀況進行調(diào)查摸底。宏觀鑒定主要解決下列問題：企業(yè)制造或

生產(chǎn)何種產(chǎn)品；產(chǎn)品是如何生產(chǎn)的；企業(yè)的生產(chǎn)能力。

(-)微觀鑒定

微觀鑒定是辨識設備個別特性的過程，主要針對單臺設備。由于機器設備類型很多，其鑒定項目和內(nèi)

容也不--致。

(三)判斷性鑒定

判斷性鑒定是指由專業(yè)工程技術人員在現(xiàn)場勘察的基礎上，對機器設備的有關指標進行的分析判斷。

對于整體型機器設備無論采用何種評估方法，宏觀鑒定都是非常重要的。

機器設備的評估大部分采用成本法。

第三節(jié)機器設備評估中的成本法

機器設備評估的成本法是通過估處全新機器設備的更新重置成本，然后扣減實體性貶值以及功能性貶

值以及經(jīng)濟性貶值，來確定機器設備評估價值的方法。

成本法的計算公式為：

評估值=重置成本一實體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟性貶值

在評估時，我們常用成新率來綜合反映各種貶值因素，成新率的計算公式為：

成新率=1.(實體性貶值+功能性貶值+妤濟性貶值)/重置成本

一以及機器設備重置成本的構成

重置成本一般包括重新購置或建造與評估對象功效相同的全新資產(chǎn)所需的一切合理的直接費用和間接

費用，如：設備購置成本以及運雜費以及安裝費以及基礎費以及其它間接費用以及稅金以及資金成本等。

重置成本的構成要素與評估對象以及評估前提以及評估目的有關。重置可以是對單臺機器設備，也可

以是對整個工廠以及車間或一條生產(chǎn)線等整體性資產(chǎn)。

對于單臺機器設備，不需要安裝的，重置成本僅包括設備購置成本以及運雜費，需要安裝的機器設備

還包括安裝費以及基礎費，另外還包括資金成本以及稅金等。

對于原地繼續(xù)使用前提下的整體性機器設備，重置對象是整體企業(yè)，機器設備的智囊團成本除上述內(nèi)

容外，一般還包括一些間接費用。如勘察設計費以及管理費以及聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費以及投資方向調(diào)節(jié)稅等等。

二以及進口設備常見的價格條件

在進行進口設備評估時，評估人員經(jīng)常根據(jù)進口設備的現(xiàn)行報價計算重置成本。進口設備的報價都附

帶一定的價格條件。

(-)裝運港交貨的價格條件

FOB價，即離岸價，拽裝運港船上交貨的價格，賣方負責支付貨物的出口稅款，買方負責貨物越過船

舷之后的一切費用及風險。

CIF價，到岸價，指離岸價加海運費加海運保險費的價格，賣方負貢運輸和保險，裝船后的一切風險

仍由買方負擔。

C&F(CFR),離岸價加海運費的價格。

FAS船邊交貨價，買方負責支付出口稅款。

(二)內(nèi)陸交貨價

指賣方在出口國內(nèi)陸完成交貨任務的價格條件。

EXW價，即工廠交貨價，買方承擔從提貨后將貨物運至目的地的所有費用和風險，包括支付貨物的出

口稅款。

FCA價，即貨交承運人價，賣方負責在買方指定的地點(火力沖以及集裝箱集散地或碼頭等)，將貨

物交給承運人接受，并支付貨物出口稅款，其余一切由買方承擔。

(三)目的地交貨的價格條件

DES價，即目的港船上交貨價，賣方支付運輸及保險并承擔風險，但不支付進口稅款。

DEQ價，即目的港交貨關稅已付價，賣方負責輸運輸和保險，并支付進口稅款。

DAF價，即目的地邊境交貨價，買方辦理進口手續(xù)，支付進口稅款，承擔接貨后的?切費用和風險。

DDP價，即目的地完稅交貨價，賣方辦理進口手續(xù)，支付進口稅款和運至進口國國內(nèi)拽定地點之間的

一切費用，是賣方責任最大的一種價格條件。

三以及機器設備重置成本的估算

(-)設備現(xiàn)行購置成本的確定方法

對于目前還在生產(chǎn)和銷售的機器設備，我們以市場價為基礎來確定它的重置成本。

評估人員一般應考慮下列因素：

1.市場價格的多樣性。

2.報價與成交價的差異。

3.折扣因素。

4.市場價格的時間性與地域性。

5.替代產(chǎn)品與評估對象品質(zhì)以及性能的差別。

對于一些難以直接取得現(xiàn)行市場價格的機器設備，評估人員經(jīng)常采用其他間接的方法計算重置成本。

1.物價指數(shù)法。這種方法是以設備的原始購買價格為基礎，根據(jù)同類設備的價格上漲指數(shù)，來確定機

器設備重置成本。使用物價指數(shù)法的兩個要素是設備的原始成本和價格指數(shù)。計算公式為：

重置成本-過上早一時?點序始成本x…受羋日耳典卵逐―

至亶g云呆町總厚弟成不過去某一時點定基物價指數(shù)

或=過去某一時點原始成本X過去某一時點至基準日環(huán)比物價指數(shù)

物價指數(shù)法計算重置成本，是機器設備評估中經(jīng)常采用的方法，特別是對于一些難以獲得市場價格的

機器設備。該方法是比較簡便易行的。

(1)使用物價指數(shù)法計算機器設備的重置成本，我們所使用的物價指數(shù)一般為某一類產(chǎn)品的綜合物價

指數(shù)，它反映的是一類設備綜合的物價變化水平，反映不了個別設備的價格變化。評估的該類設備數(shù)量越

多，樣本數(shù)量越大，整體誤差將越小。如果評估的是單臺設備，評估人員應慎重使用這種方法。

在使用這種方法時，評估人員應使用分類產(chǎn)品物價指數(shù)，避免使用綜合物價指數(shù)。

(2)設備的原始成本是計算設備重置成本的基礎，評估人員應注意審查原始成本的真實性。

(3)企業(yè)賬面的設備原始成本一般還包括運雜費以及安裝費以及基礎費以及其他費用，上述費用的物

價變化指數(shù)與設備價格變化指數(shù)往往是不同的，應分別計算。

(4)評估人員在用物價指數(shù)法評估時，要特別注意這個時期的購置的設備，所有的物價指數(shù)與設備原

始成本口徑要保持一致。

(5)用物價指數(shù)法計算進口設備的重置成本，應使用進口國的分類物價指數(shù)。

設備的物價指數(shù)，評估人員可以參考政府有關部門以及世界銀行以及國外一些保險公司公布的統(tǒng)計資

料，也可以根據(jù)所掌握的價格資料測算。

2.規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法是根據(jù)設備的生產(chǎn)能力與價格的比例關系來確定重置成

本的方法。計算公式為：

RC\!RC2^{A\!

或：RC1=RC2(W2廣

式中：X一一規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)；

RC1一一被評估設備重置成本；

RC2---參照物重置成本；

A1---被評估設備的能力；

A2---參照物的能力

當x=i,被評估的機器設備的價格與生產(chǎn)能力呈線形關系；當X〉l,機器設備的生產(chǎn)能力與設備價格

呈非線形關系，設備的價格上漲速度大于設備生產(chǎn)能力上漲速度；當X。，機器設備的生產(chǎn)能力與設備價

格呈非線形關系，設備的價格上漲速度小于設備生產(chǎn)能力上漲速度。

這種方法并非適用于所有機器設備，對于某些特定的加工設備可能是比較合適，如化工設備以及石油

設備等。但用它來評估如車床以及汽車之類的設備則不太合適。

規(guī)模經(jīng)濟指數(shù)x是功能比較法的一個重要參數(shù)。我國比較缺乏這方法的統(tǒng)計資料。國外的一些參考資

料介紹，X的取值一般在0.4'.2之間。

3.重置核算法。非標以及自制設備的市場價格資料一般難以獲得，評估時經(jīng)常使用核算的方法來確定

其重置成本。

核算機器設備重置成本的方法很多，在這里我們介紹一種估算智囊團成本常用的方法，我們稱之為綜

合估價法。

這種方法是根據(jù)設備的主材費和主要外購件費與設備成本費用有一定的比例關系，通過確定設備的主

材費用和主要外購件費用，計算出設備的完全制造成本，并考慮企業(yè)利潤以及稅金和設計費用確定設備的

重置成本。計算公式為：

式中：P---設備價格；

C充1—主材費；

又K——成本主材費率

「可一一主要外購件費；

J一一成本利潤率

4一一銷售稅金率；

K&--非標設備設計費率；

n一一非標準設備的生產(chǎn)數(shù)量。

（-）設備的運雜費以及安裝費以及基礎費等費用的確定

設備的運雜費一般可以根據(jù)設備的重量以及體積以及運輸距離以及運輸方式確定。計費標準可以向有

關運輸部門，如：鐵路以及公路以及船運以及航空等部門查詢得到。

對于設備的基礎費以及安裝費，評估人員可以通過逐項估算基礎和安裝工程的人工費以及材料費以及

機械費等確定。

對于一些大型工業(yè)企業(yè)，由于設備的數(shù)量較多，為了提高工作效率，評估人員有時按機器設備購置價

的一定比例來計算設備的運雜費以及基礎費以及安裝費。

對于整體性機器設備，可能還包括其他費用。

建設單位管理費，工程監(jiān)理費，勘察設計費，工程保險費，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。

（三）進口設備從屬費用的確定

I.國外運費可按設備的重量以及體積及海運公司的收費標準計算，也可按一定比例計取，取費基數(shù)為

設備的貨價，計算公式為：

海運費=貨價X海運費率

費率：遠洋一般取5k8機近洋一般取3k4%

2.國外運輸保險費的取費基數(shù)為：貨價+海運費，計算公式為：

國外運輸保險費=（貨價+海運費）X保險費率

費率可根據(jù)保險公司費率表確定，一般在0.4%左右。

3.關稅的取費基數(shù)為設備到岸價，計算公式為：

關稅=到岸價X關稅稅率

關稅的稅率按國家發(fā)布的進口關稅稅率表計算。

4.消費稅的計稅基數(shù)為：關稅完稅價+關稅，計算公式為：

消費稅=（關稅完稅價+關稅）X消費稅率

消費稅的稅率按國家發(fā)布的消費稅稅率表計算。

5.增值稅的取費基數(shù)為：關稅完稅價+關稅+消費稅，計算公式為：

增值稅=（關稅完稅價+關稅+消費稅）X增值稅率

（注：減免關稅，同時減免增值稅）

6.銀行財務費的取費基數(shù)為貨價人民幣數(shù)，計算公式為：

銀行財務費用=貨價X費率

我國現(xiàn)行銀行財務費率一般為4%。~5%°。

7.外貿(mào)手續(xù)費也稱為公司手續(xù)費，取費基數(shù)為到岸價人民幣數(shù)，計算公式為：

外貿(mào)手續(xù)費=到岸價X外貿(mào)手續(xù)費率

目前，我國進出口公司的進口費率一般在遙~1.5%。

8.海關監(jiān)管手續(xù)費僅對減稅以及免稅以及保稅貨物征收，取費基數(shù)為到岸價人民幣數(shù)，計算公式為:

對于免稅設備：

海關監(jiān)管手續(xù)費=到岸價人民幣數(shù)X費率

對減稅設備：

海關監(jiān)管手續(xù)費=到岸價人民幣數(shù)x費率乂減稅百分率

我國現(xiàn)行免稅以及保稅設備的海關監(jiān)管手續(xù)費費率為3%。。

9.車輛購置附加費的取費基數(shù)為：到岸價人民幣數(shù)+關稅+消費稅+增值稅；

車輛購置附加費=（到岸價人民幣數(shù)+關稅+消費稅+增值稅）X費率

四以及機器設備各項貶值的估算

機器設備的貶值有三種類型，它們是實體性貶值以及功能性貶值以及經(jīng)濟性貶值。

（―）實體性貶值

也稱有形損耗。它是指設備由于運行中的磨損和暴露在自然環(huán)境中的侵蝕,造成設備實體形態(tài)被損耗，

引起的貶值。

確定設備實體性貶值，通常有以下幾種方法。

1年限法

貶值率=已使用年限/耐用年限

成新率=剩余加權可使用年限/（剩余加權尚可使用年限+加權投資年限）

評估人員在使用年限法時應該注意：

（1）計折舊年限與設備的耐用年限是不同，評估人員不可經(jīng)使用會計折舊年限作為設備的使用壽命。

（2）使用上述兩個公式都要注意設備的耐用年限以及尚可使用年限以及已使用年限的計算口徑必須一

致，如果按兩班工作制作為標準計算口徑則都應換算成該口徑下的年限。

（3）判斷設備尚可使用年限的依據(jù)是設備的實體狀態(tài)，技術鑒定是年限法的重要步驟。

對有些設備其使用壽命是以其工作量來衡量的，上述兩個公式可演變成：

貶值率=已使用量/總使用量

貶值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）

2.修復費用法。這種方法的使用前提是設備的實體性損耗是可補償性的，那么用于修復實體性損耗的

費用就是設備的實體性貶值。

使用這種方法評估人員要注意區(qū)分可補償性損耗和不可補償性損耗。這里所說的可補償性損耗，是指

可以用經(jīng)濟上可行的方法修復的損耗。有些損耗盡管也是可以修復的。但是從經(jīng)濟上來講是不劃算的。

3.技術鑒定法。這種方法是通過評估人員對設備各組成部分的技術鑒定，判斷設備的各種損耗，并與

新資產(chǎn)進行比較，折合成一個百分比，確定設備的實體性貶值率。

（二）功能性貶值

設備的功能性貶值主要體現(xiàn)在超額投資成本和超額運營成本兩方面。

1.超額投資成本主要是由于新技術以及新材料以及新工藝的運用，使得相同功能的新設備比老設備的

重置成本降低。

2.超額運營成本是由于新技術的發(fā)展，使得新設備在運營費用低于老設備。超額運營成本引起的功能

性貶值也就是設備未來超額運營成本的折現(xiàn)值。

計算超額運營成本引起的功能性貶值的步驟如下.：

1分析比較被評估機器設備的超額運營成本因素；

2確定被評估設備的尚可使用壽命，計算每年的超額運營成本；

3.計算凈超額運營成本；

4.確定折現(xiàn)率，計算超額運營成本的折現(xiàn)值。

例：計算某電焊機超額成本引起的功能性貶值。

1.分析比較被評估機器設備地超額運營成本因素；經(jīng)分析比較，被評估的電焊機與新型電焊機相比，

引起超額運營成本的因素主要為老產(chǎn)品的能耗比新產(chǎn)品高。通過統(tǒng)計分析，按每天8小時工作，每年300

個工作日，每臺老電焊機比新電焊機多耗電60000度。

2.確定被評估設備的尚可使用壽命，計算每年的超額運營成本：根據(jù)設備的現(xiàn)狀，評估人員預計該電

焊機尚可使用10年，如每度電按0.5元計算，則：

每年的超額運營成本=6000度X0.5元=3000元

3.計算凈超額運營成本：如所得稅按33%計算，則，

稅后每年凈超額運營成本=稅前超額運營成本X（1—所得稅）=3000X（1-33%）=2010元

4.確定折現(xiàn)率，計算超額運營成本的折現(xiàn)率：折現(xiàn)率10%,10年的現(xiàn)值系數(shù)為6.145,則，

10

凈超額運營成本的折現(xiàn)率=匯凈超額運營成本X折現(xiàn)系數(shù)

=2010X6.145

=12350元

該電焊機由于超額運營成本引起的功能性貶值為12350元。

（三）經(jīng)濟性貶值

機器設備的經(jīng)濟性貶值是由于外部因素引起的貶值。

對于收益率下降引起的經(jīng)濟性貶值，我們首先預測未來因收益率下降造成的收益損失額，然后對每年

的損失額折現(xiàn)，計算貶值額。對于設備開工不足引起的經(jīng)濟性貶值，我們可將其閑置的生產(chǎn)能力視為一種

過剩。

例：某發(fā)動機專用生產(chǎn)線，原設計生產(chǎn)能力為25000臺/年。該生產(chǎn)線至今己使用10年，根據(jù)其實體

狀態(tài)判斷尚可使用5年。目前，由于新發(fā)動機產(chǎn)品的出現(xiàn)，市場對老產(chǎn)品的需求減少。造成開工不足，現(xiàn)

在生產(chǎn)線的的實際產(chǎn)量為15000對。使用規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法求其經(jīng)濟性貶值率。

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，該類型發(fā)動機生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.68。

則：

經(jīng)濟性貶值率=（15000/25000）°**=0.71

第四節(jié)機器設備評估中的市場法

機器設備評估的市場法，也稱為市場比較法，這種方法是根據(jù)市場上類似設備交易的價格資料，通過

對評估對象和市場參照物各種因素的分析比較，確定評估對象價值的方法.

使用市場法的條件是必需存在具有可比性的市場參照物。

一以及市場法評估的基本步驟

（-）對評估對象進行鑒定，獲取評估對象的基本資料

（二）進行市場調(diào)查，選取市場參照

（三）因素比較

（四）計算評估值

二以及比較因素

機器設備的比較因素包括：個別因素以及交易因素以及地域因素以及時間因素四大類。

（一）個別因素

1.設備規(guī)格型號。

2.設備制造廠家。

3.設備的役齡。

4.設備的安裝方式。

5.設備的附件。

6.設備的實體狀態(tài)。

（二）交易因素

1.市場狀況。

2.交易動機及背景

3.交易數(shù)量

（三）時間因素

（四）地域因素

第四章建筑物評估

第一節(jié)建筑物評估的特性

一以及建筑物及其特性

建筑物是指與土地組合的建設成果，總體上劃分房屋和構筑物兩大類。房屋是指能夠遮風避雨并供人

們居住以及工作以及娛樂等各種活動的場所；構筑物是相對房屋而言，是指人們通不能直接在內(nèi)進行生產(chǎn)

和生活活動的場所。房屋建筑基本組成有基礎以及主體承重結構和屋頂及圍護結構。

由于建筑物是用于滿足人們不同的生產(chǎn)以及生活的需要，決定了它不同于一般的商品，具有其特殊的

屬性，主要表現(xiàn)在如下幾方面。

(-)不可位移性

(-)產(chǎn)權邊界復雜性

(三)功能變異性

二以及建筑物的分類

(-)按房屋承重結構分類

1.鋼結構。

2.鋼筋混凝土結構。

3.混合結構。

(1)磚混結構。

(2)磚木結構。

4.其它結構。

(二)按房屋建筑物使用功能分類

建筑物按使用功能劃分為兩大類，一類為工業(yè)用建筑物；另一類為民用建筑物。

1.工業(yè)用建筑物。是指工業(yè)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)資料使用的房屋以及構筑物。

2.民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。

三以及建筑物價值的內(nèi)涵特點

建筑物作為與土地相結合的建設成果，是不可以脫離土地而獨立存在的。在企業(yè)核算和房地區(qū)產(chǎn)業(yè)務

中，往往把征用土地費或開發(fā)費用核算在建筑物價格中，因此，建筑物價格中通常隱含地價。從資產(chǎn)評估

的角度來看，由于房屋建筑物和土地的價格運動具有較大的差異，土地價格會隨社會經(jīng)濟發(fā)展及開發(fā)利用

狀況而增值，而建筑物價格則因使用會貶值。因此，為了準確客觀地評價地產(chǎn)價值和建筑物價值，有必要

把建筑物與其所占用的土地分開，針對其價值影響特性進行分別評估。

(-)建筑物產(chǎn)權受土地使用權年限的制約

按照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權出讓最高年限，根據(jù)出讓土地的用途不同而不同，具體分為五

種情況：

(1)居住用地70年；

(2)工業(yè)用地50年；

(3)教育以及科技以及文化以及衛(wèi)生以及體育用地50年；

(4)商業(yè)以及旅游以及娛樂用地40年；

(5)綜合或其他用地50年。而且國家還規(guī)定，在土地使用權出讓期限到期后土地使用權及其地上建

筑物以及其他附著物所有權由國家無償取得。

在評估已出讓土地上的建筑物時，就要相應考慮出讓土地的剩余出讓年限與被評估建筑物的經(jīng)濟壽命

年限間的吻合關系，而且還應考慮土地是否可以輸續(xù)期等因素。正常條件下，即使土地剩余出年限小于建

筑物經(jīng)濟壽命年限，在用成本法進行評估時，建筑物的成新率確定可以不用土地剩余出年限作為唯一的約

束條件進行計算。因為在房地分離評估中出年限的約束已經(jīng)在土地使用權評估中予以充分考慮。而對于劃

撥用土地上的建筑物評估則不受土地使用權年限的限制。因為土地使用權劃撥具有無償性以及無期限性和

不可轉(zhuǎn)讓等特點。

（二）建筑物功能以及用途及評估方法

建筑物的評估方法的確定不僅要取決于其特定的評估目的，而且，常常與建筑物自身的功能和用途有

關。

四以及建筑物評估時需考慮的因素

1.物理因素。

2.環(huán)境優(yōu)劣的影響。

3.經(jīng)濟地理因素。

4.新舊程度。

5.用途。

6.產(chǎn)權。

7.政策因素。

8.供需狀況。

9.其他。

五以及建筑物的評估程序

（-）明確評估目的

（-）資料準備

（三）準備有關文件

（四）資產(chǎn)評估明細表的準備

（五）評定測算

（六）確定評估結果，撰定評估說明或評估報告

第二節(jié)建筑物評估的原則

一以及替代原則

二以及最有效用原則

三以及供需原則

四以及房地合一原則

第三節(jié)建筑物評估的成本法

建筑物評估的成本法建筑物評估中的成本法是基于建筑物的再建筑物的再建造費用或投資的角度來考

慮。成本法一般適用于不改變用途持續(xù)使用的房屋建筑物單獨評估其價值的情況。

通?？蛇x擇各類別中的典型建筑物和價值量大的重點建筑物作為重點勘察對象，進行詳細分析和測算,

其余建筑物可參照其進行修正，得出評估值。建筑物評估中的成本法主要涉及到四個基本要素，即建筑物

的重置成本以及實體性貶值以及功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。

（一）前期費用

（-）建筑安裝工程費

一般包括直接工程費以及間接工程費以及計劃利潤以及定編費以及稅金等。

（三）其他費用

(四)間接費用

在計算間接費用時應注意，不應把資金成本和投資方向調(diào)節(jié)稅及合理利潤計算在內(nèi)。

(五)合理利潤］

應該注意的是在計算工業(yè)用廠房時一般不考慮合理利潤。

(六)資金成本

資金成本是根據(jù)額定工期以及平均投入資金及適當?shù)馁J款利率測算的建筑期利息

1.資金成本計算時建設工期是指政黨建設條件下，完成整個建設項目的合理工期。

2.建設工期的計算與利息率的計算期要一致，如同為年或同為月。

3.計算資金投入時，通常按建設期內(nèi)均勻投入進行測算。

(七)投資方向調(diào)節(jié)稅

二以及建筑物重置成本核算估算方法

測算建筑物重置成本有許多方法，在具體評估過程中，經(jīng)常采用的是預決算調(diào)整法以及重編預算法以

及指數(shù)調(diào)整法等。

(-)預決算調(diào)整法

1.項目決算與重置價值的聯(lián)系。

運用預決算調(diào)整法確定房屋建筑物的重置全價，高速的內(nèi)容和要點如下：

(1)三材差價。即鋼材以及木材和水泥價格調(diào)整進行。

(2)地材價差額。地材價差額可依據(jù)當?shù)亟ㄎ~站發(fā)布的地材價格指數(shù)計算：

地材價差葡=定額直技費x地材價格指數(shù)

(3)人工費和機械調(diào)整費。人工費的調(diào)整可按下述公式計算：

人工費調(diào)整數(shù)=工日數(shù)*自簪

四警=評估基港日工日單價-預決算工日單價

-Ltd

機械費的調(diào)整一般可依據(jù)當?shù)亟ㄖこ潭~管理部門發(fā)布的取費系數(shù)計算，即：

調(diào)整后的機械費=定額直接費x當?shù)匾?guī)定的取費系數(shù)

(4)其他直接費調(diào)整。通?？梢罁?jù)當?shù)亟ㄖ~管理部門規(guī)定的費率計算，即：

調(diào)整后的其他直接費=工程決算直接費x評估基準日其他直接費取費標準

(5)計算重置基價。首先計算出高速后的工程直接費，即：

工程直接費=調(diào)整后的人工費+調(diào)整后的材料費+調(diào)整后的機械費+高速后的其他直接費

其次，在計算出工程直接費的基礎上，按當建筑工程定額管理部門規(guī)定的間接費以及其他間接費以及

稅金以及利潤。最后，將上述直接費以及間接費以及其他間接費以及利潤以及稅金相加即為重置基價.

(6)計算重置成本。計算出重置基價后，應計加附加稅費。

2.預決算調(diào)整法適用前提和范圍。由于預決算高速法是以待估建筑物預決算資料中的工程量為基礎進

行現(xiàn)行價格的調(diào)整而確定評估值的，因此，此法是以建筑物原工程量是合理的為假設前提的。用預決算調(diào)

整法進行評估，必須要具備完整的建筑工程竣工決算資料或預算資料。

預決處調(diào)整法主要適用于用途相同以及結構相同且數(shù)量較多的建筑物評估?？梢酝ㄟ^選擇若干有代表

性的典型建筑物按此法評估得出重置成本。然后以估測出的典型建筑物的重置成本與該建筑物原預決算價

格比較，求出一個調(diào)整系數(shù)，推算出其他楨以及相似建筑物的重置成本。

(-)重編預算法

重編預算法是指按工程預算的編制方法，對待估建筑成本構成項目重新估算其重置成本。即根據(jù)待估

建筑物工程竣工圖紙或按評估要求繪制工程圖，按照編制工程預決算方法，在計算工程量基礎上按現(xiàn)行工

程預算價格和費率，編制工程預算書，再按現(xiàn)行標準計算間接成本，從而計算出建筑物重置成本。其計算

公式如下：

建筑杓宣量成聿=ZK實際工程量國行單價卜0+現(xiàn)行費率）

土材以墓價］+按現(xiàn)行后唯計鰻的各項目接成本

用重編預算法計算的重置成本通常與待估建筑物的歷史成本有較大差異。主要原因是：

（1）由于技術進步出現(xiàn)新材料代替了舊材料，特別是以價廉質(zhì)優(yōu)的材料代替：

（2）設計或結構改進以及項目工程量發(fā)生變化；

（3）材料價格和費用項目以及收費標準發(fā)生變化。由于重編預算法所需的技術經(jīng)濟資料較多，而且費

時，工作量較大，因此，此法主要適用于測算建筑物更新重置成本或構造較簡單的建筑物。

（三）價格指數(shù)調(diào)整法

價格指數(shù)高速法是指根據(jù)房屋建筑物的賬面成本，運用建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或其他相關價格指數(shù)推算

出建筑物重置成本的一種方法。

價格指數(shù)法由于方法本身的緣故，在推算待估建筑物重置成本的準確性方面略顯不足，應盡量控制其

使用范圍。這種方法一般只限用于單位價值小以及結構簡單，以及運用其他方法有困難的建筑物的重置成

本估算。

建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)是直接反映建筑產(chǎn)品價格變化趨勢的一個綜合性指標。該指標可向統(tǒng)計部門調(diào)查

取得。由于統(tǒng)計資料中的價格指數(shù)是年度價格指數(shù)，而待估建筑物可能是許多年以前建成的，因此，需要

計算出待估建筑物竣工年度至評估基準日的綜合價格指數(shù)。在具體測算綜合價格指數(shù)時，還應注意統(tǒng)計資

料中的年度價格指數(shù)是定基價格指數(shù)還是環(huán)比價格指數(shù)。不同性質(zhì)的價格指數(shù)，在計算綜合價格指數(shù)時方

法有所不同。

對于定基價格指數(shù)，在計算綜合價格指數(shù)時，其公式為：

評估時點價格指數(shù)1AA0/

綜合價格指數(shù)?建筑物購建時價格指數(shù)"

對于環(huán)比價格指數(shù)，在計算綜合價格指數(shù)時，其公式為:

綜合價格指數(shù)=（I+/）0+?2）（1+4）X100%

式中：a為從建筑物竣工年度后第1年至評估基準日年度的各年環(huán)比價格指數(shù)。

價格指數(shù)調(diào)整法計算公式為：

待估建筑物重置成本=待估建筑物賬面原值x綜合價格指數(shù)

三以及建筑物有形損耗率及成新率的測算

建筑物有形損耗率或成新率的測算主要采用使用年限法和打分法。

（-）使用年限法

使用年限法是指利用建筑物的實際已使用年限占建筑物全部使用壽命的（年限）的比率作為建筑物的

有形損耗率；或以估測出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用壽命（年限）的比率作為建筑物的成新

率。

建筑物有形損耗率-建筑物實際己使用年限+

［建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年網(wǎng)K100%

運用使用年限法的關鍵在于，測定一個較為合理的建筑物尚可使用年限。

(-)打分法

打分法是指評估人員借助于建筑物成新率的評分標準，分解建筑物整體成新率評分標準，以及按不同

構成部分的評分標準進行對照打分，得出或匯總得出建筑物的成新率。

建筑物成新率評分標準可參考和借鑒原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部于1984年11月8日頒發(fā)的《房屋完損等

級評定標準》。根據(jù)上述標準，按房屋的結構以及裝修以及設備等組成部分的完好和損壞量程度，劃分為

5個等級。

1.完好房，包括了成新率在80W以上的房屋。房屋的結構以及構件以及裝修以及設備齊全完好，成色

新，使用良好。

2.基本完好房，包括了成新率在609c79%之間的房屋。房屋的結構件以及裝修以及設備基本完好，成

色略舊并有少量或微量損壞，基本能正常使用。

3.一般損壞房，包括了成新率在40Q59%之間的房屋。房屋的結構件以及裝修以及設備有部分損壞或

變形以及老化，需進行中以及大修理。

4.嚴重損壞房，成新率在39%以下的房屋。房屋的結構構件以及裝修以及設備有有明顯的損壞和變

形，并且不齊全，需進行大修或翻建。

5.危房。房屋的結構構件已處危險狀態(tài)，隨時有倒塌的可能。

統(tǒng)一的房屋建筑物完損等級評定一般也是按房屋的結構以及裝修和設備三個部分分別規(guī)定標準，并具

體規(guī)定評定的部位內(nèi)容。

成新率=結構部分合計得分XG+裝修部分合計得分XS+設備部分合計得分XB

式中：G一一結構部分的評分修正系數(shù)；

S一一裝修部分的評分修正系數(shù)；

B一一設備部分的評分修正系數(shù)。

四以及建筑物的功能性貶值的分析測算

建筑物的功能性貶值是指由于建筑物用途以及使用強度以及設計以及結構以及裝修以及設備配備等不

合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失。

建筑物用途與強度不合理是相對于其所占用的土地的最佳使用而言的。如果出現(xiàn)了建筑行用途及使用

強度，與其占用土地的最佳使用不一致的時候，土地的最佳效用沒有發(fā)揮出來，土地的價值就沒有得到充

分實現(xiàn)。但是，在資產(chǎn)評估中，土地使用權的評估通常造成的價值損失一般是以建筑物的功能性貶值體現(xiàn)

的。有時當建筑物的用途以及使用強度等與其占用的土地的最佳使用嚴重沖突的時候，甚至可能出現(xiàn)建筑

物的功能性貶值超過其考慮了成新率后的重置成本。關于建筑物用途及使用強度與其占用土地最佳使用不

一致以及不協(xié)調(diào)形成的功能性貶值的量，從理論上講，相當于建筑物所占用土地的現(xiàn)實用途與其最佳使用

之間的價值差。當然在具體測算建筑物由于用途以及使用強度形成的功能性貶值時，還要考慮建筑物是連

同土地一并評估，即房地合一評估，還是房地分估，再來分析判定其功能性貶值。

建筑物的設計以及結構上的缺陷，將導致建筑物不能充分發(fā)揮其應有的功能和最大限度發(fā)揮其效用。

不合理的設計及結構可能出現(xiàn)建筑物面積較大而有效使用面積卻與建筑面積不成比例，從而影響了建筑物

的有效利用。建筑物有效使用面積與其建筑面積的比例低于正常建筑物有效使用面積與其建筑物面積的比

例部分所形成的價值損失，也是建筑物的一種功能性貶值。

建筑物的裝修以及設備與其總體功能的不協(xié)調(diào)，也會出現(xiàn)“檔次不夠”情況。這種兩極分化的情況也會造

成建筑物的功能性貶值。尤其是建筑物裝修和設備“超標準”情況，豪華的裝修以及與建筑物總體功能不

協(xié)調(diào)的超一流設備，在增加建筑物使用價值不明顯的前提下往往形成建筑物局部功能浪費，其部分價值是

無法實現(xiàn)的。

五以及建筑物的經(jīng)濟性貶值的分析測算

建筑物的經(jīng)濟性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導致其價值貶損。從現(xiàn)象

上看，建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟性貶值，一般都伴隨著利用率下降，如商業(yè)用房的空房率增加，出租面積減少，工

業(yè)用房大量閑置等，從建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟性貶值所造成的的后果看，最終都會導致建筑物的收益下降。所以，

在測算建筑物經(jīng)濟性貶值時，可參照下列公式進行：

經(jīng)濟性貶值二建筑物年收益凈損失額/正常資產(chǎn)收益率

或：

經(jīng)濟性貶值值±目7

式中：舄一一第i年的建筑物年收益凈損失額；

r-----折現(xiàn)率；

n一一預計建筑物收益損失持續(xù)