巴黎大廈商業(yè)籌劃案成就區(qū)域社區(qū)商業(yè)典范五大條件成就偉業(yè)條件一政策利好1、住宅類產(chǎn)品市場(chǎng)成交量下滑，去化速度趨緩；2、投資性商品房置業(yè)客戶投資住宅類物業(yè)開始持幣觀望；房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅類物業(yè)產(chǎn)品受“限購令”的影響市場(chǎng)慘淡，而未受打壓的商業(yè)、公寓及辦公等類型物業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)成交量上升，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。限購政策：自《通知》發(fā)布之日起，已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）/能夠提供在本市一年以上納稅證明或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品房和二手房）停購政策：對(duì)已擁有2套房及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市轄區(qū)向其售房二套房貸對(duì)貸款購買第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍，《通知》要求銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理限購令打壓范圍市場(chǎng)表現(xiàn)限購類型:寫字樓和商鋪不在限購范圍之內(nèi)（以房產(chǎn)證界定）本次限購的類型僅限新建商品住房和二手住房，而公寓、寫字樓和商鋪不在限購范圍之內(nèi)未受影響產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)成為投資者追捧對(duì)象，成交量和成交單價(jià)均有上升；【宏觀政策解讀】中央多年“積極、穩(wěn)健、審慎、靈活〞的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的根本取向指導(dǎo)，“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，促增長〞成為我國經(jīng)濟(jì)政策的集中表達(dá)。加之央行持續(xù)多年上調(diào)存款準(zhǔn)備金率緊縮銀根，銀行信貸投放能力降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)中小開發(fā)商資金壓力明顯。此次下調(diào)，緩解銀行資金流動(dòng)性壓力，增強(qiáng)信貸投放能力，經(jīng)濟(jì)政策趨于放松，但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響不大?，F(xiàn)金為王仍是行業(yè)大勢(shì)。中國人民銀行決定，從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。下調(diào)后，大型銀行存款準(zhǔn)備金率將為21%，中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率為17.5%。這是2009年以來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。中國上一次宣布下調(diào)存款準(zhǔn)備金率是在2008年12月25日。此后，中國貨幣政策在2010年由“寬松”走向“穩(wěn)健”，央行在2010年和2011年連續(xù)12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，其中僅2011年就密集地6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上調(diào)市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn)1、銀行業(yè)信貸投放能力降低，民間信貸涌現(xiàn)；2、開發(fā)商資金壓力劇增，現(xiàn)金為王成市場(chǎng)主流，產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)；1、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大，資金壓力仍未緩解；2、現(xiàn)金為王的趨勢(shì)下，價(jià)格戰(zhàn)可能會(huì)更加激烈；【經(jīng)濟(jì)政策解讀】自2024年2月25日西安市實(shí)施“限購令〞以來，未受限制的商業(yè)物業(yè)成為投資的首選，房企也紛紛將投資方向瞄向商業(yè)地產(chǎn)，西安市商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一度出現(xiàn)“繁榮〞。但需求量增長的同時(shí)，面對(duì)市場(chǎng)供給量井噴似的快速增長，商辦物業(yè)市場(chǎng)存量持續(xù)增長，去化壓力持續(xù)加大。西安市商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，壓力與時(shí)機(jī)并存。2024年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%，其中辦公樓銷售面積增長6.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長12.6%。商品房銷售額59119億元，增長12.1%，其中辦公樓銷售額增長16.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長23.7%。繼2024年8月突破20000元/平米大關(guān)后，2024年1月，西安商鋪用房均價(jià)再次翹首，從商鋪用房成交均價(jià)及變動(dòng)比率走勢(shì)圖上看，本月全市商鋪用房類物業(yè)成交價(jià)格為20796元/平方米，環(huán)比上漲34.35%，同比上漲41.5%。從區(qū)域來看，本月，城北、城東區(qū)商鋪用房均價(jià)增長較為顯著，其中，城東區(qū)增幅最為顯著，環(huán)比上漲191.24%。西安市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)遇與壓力并存，存量加大，去化壓力增加西安市營業(yè)性商業(yè)物業(yè)成交價(jià)格攀升，商業(yè)地產(chǎn)成投資首選【西安市商業(yè)現(xiàn)狀】隨著政府“限購令〞對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)打壓限制，房地產(chǎn)全行業(yè)從2024年后半年進(jìn)入“冷冬〞，2024年上半年持續(xù)這種“寒冷〞，商品房均價(jià)持續(xù)下行，市場(chǎng)成交慘淡。這股〞寒流“也觸及到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。但商辦物業(yè)不在〞限購令“打壓范圍，加之市場(chǎng)上〞股市熊市“、〞商品房不保值“、〞黃金價(jià)格波動(dòng)“等多方面因素影響，市場(chǎng)投資性閑散資金一時(shí)瞄準(zhǔn)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)〞寒冬“里的〞一把火“，成為了市場(chǎng)〞寵兒〞！總之，當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)〞機(jī)遇“與〞挑戰(zhàn)“并存；西安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了快速開展的〞春天“。商業(yè)地產(chǎn)的良好市場(chǎng)狀況為我們打造高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)工程提供了強(qiáng)有力的市場(chǎng)保證和前提。

【“冷冬〞里的“一把火〞】條件二市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)西安市商業(yè)布局分為七大商圈：1鐘樓商圈〔西安市都市級(jí)核心商業(yè)中心，城市名片〕2小寨商圈〔圍繞大學(xué)城而形成的典型區(qū)域級(jí)商業(yè)中心，城南商業(yè)核心〕3高新商圈〔后起之秀，新型開發(fā)區(qū)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心〕4土門商圈〔傳統(tǒng)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心，城西商業(yè)核心〕5長樂路商圈〔圍繞服裝批發(fā)的傳統(tǒng)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心，城東商業(yè)核心〕6曲江商圈〔旅游商業(yè)地產(chǎn)的典范，區(qū)域級(jí)商業(yè)中心〕7經(jīng)開商圈〔北城商業(yè)中心，區(qū)域級(jí)商圈〕【西安市商圈布局】“一城多心、環(huán)形外擴(kuò)〞除現(xiàn)有成熟商圈和商業(yè)聚集區(qū)外，將優(yōu)勢(shì)開展區(qū)域商業(yè)中心和衛(wèi)星城市商業(yè)核心區(qū)，如：浐灞生態(tài)區(qū)、西咸新區(qū)等；西安商業(yè)規(guī)劃將形成“三級(jí)商業(yè)效勞網(wǎng)絡(luò)〞即“時(shí)尚購物在中心、休閑消費(fèi)在二環(huán)、增強(qiáng)輻射在三環(huán)〞的商業(yè)格局表現(xiàn)在：一城多心核心：鐘鼓樓商圈多心：小寨、高新、土門、長樂路、解放路、電視塔、高客站等商圈環(huán)形外擴(kuò)圓心：鐘鼓樓外環(huán)：二環(huán)、三環(huán)鐘樓商圈經(jīng)開商圈康復(fù)路商圈曲江商圈小寨商圈高新商圈土門商圈中心時(shí)尚購物二環(huán)休閑購物三環(huán)增強(qiáng)輻射【西安市商業(yè)格局】【灞橋區(qū)商業(yè)格局】紡織城半坡席王長樂路太華路大明宮西影路浐灞半島世園會(huì)十里鋪灞橋區(qū)商業(yè)格局主要分為五大板塊：1、浐灞半島世園會(huì)商業(yè)區(qū)；2、半坡商業(yè)區(qū)；3、席王商業(yè)區(qū)；4、十里鋪商業(yè)區(qū)；5、紡織城商業(yè)區(qū)；其中紡織城、半坡和十里鋪為傳統(tǒng)區(qū)域商業(yè)中心，浐灞半島和席王為新興區(qū)域商業(yè)聚集區(qū)；灞橋區(qū)商業(yè)主要分布在二環(huán)和三環(huán)區(qū)域及浐河和灞河沿線；灞橋區(qū)商業(yè)中心均以社區(qū)商業(yè)為主，商業(yè)聚集地處于大型社區(qū)及老工業(yè)家屬居住區(qū)，商業(yè)多為內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)?！臼镤亝^(qū)域商業(yè)市場(chǎng)格局】工程周邊商業(yè)主要分為：廣安路社區(qū)商業(yè)區(qū)、礦山路商業(yè)區(qū)和華清園商業(yè)區(qū)三個(gè)商業(yè)聚集區(qū)；1、廣安路商業(yè)區(qū)主要由沿線恒大名都及西岸國際花園等社區(qū)商業(yè)構(gòu)成；主要業(yè)態(tài)包括：餐飲、購物等社區(qū)商業(yè)；2、礦山路商業(yè)區(qū)主要由東方羅馬花園和翠屏灣等社區(qū)臨街商業(yè)構(gòu)成；主要業(yè)態(tài)包括：餐飲、購物、休閑等；3、華清園商業(yè)區(qū)主要由華清園、青青家園、長力小區(qū)、廣馨園小區(qū)等社區(qū)底商組成；主要為社區(qū)型業(yè)態(tài)構(gòu)成；2、礦山路社區(qū)商業(yè)區(qū)1、廣安路社區(qū)商業(yè)區(qū)3、華清園社區(qū)商業(yè)區(qū)【廣安路商業(yè)區(qū)】廣安路商業(yè)區(qū)主要由①西安國際花園和景觀城商業(yè)區(qū)、②恒大名都商業(yè)區(qū)、③新房村商業(yè)區(qū)三個(gè)子商業(yè)區(qū)構(gòu)成；三個(gè)子商業(yè)區(qū)商業(yè)均為社區(qū)臨街底商，依托社區(qū)及周邊消費(fèi)而成，均屬于社區(qū)商業(yè)；主要品牌商戶包括：華潤萬家超市、重慶老鴨湯、世佳賓館、匯百4S店等；業(yè)態(tài)涉及社區(qū)商業(yè)的全業(yè)態(tài)，主要包括：商超、餐飲、酒店、美容美發(fā)、煙酒店、精品店等；該商業(yè)區(qū)以西岸國際花園社區(qū)商業(yè)最具代表性。①西岸國際花園商業(yè)區(qū)②恒大名都商業(yè)區(qū)③新房村商業(yè)區(qū)【礦山路商業(yè)區(qū)】①東方羅馬花園社區(qū)商業(yè)②翠屏灣社區(qū)商業(yè)③老人倉村/杜家街村城中村社區(qū)商業(yè)礦山路商業(yè)區(qū)主要由①東方羅馬花園商業(yè)區(qū)、②翠屏灣商業(yè)區(qū)、③老人頭和杜家街村城中村商業(yè)區(qū)三個(gè)子商業(yè)區(qū)構(gòu)成；東方羅馬花園和翠屏灣依托本社區(qū)及周邊輻射人群設(shè)置臨礦山路底商商業(yè)，形成商業(yè)帶；主要品牌商戶包括：華潤萬家超市、怡康醫(yī)藥超市等，商業(yè)營銷還在持續(xù)中；老人頭村和杜家街村城中村商業(yè)具有地域特色，主營業(yè)態(tài)為餐飲和精品店等；該商業(yè)區(qū)以東方羅馬花園和翠屏灣社區(qū)商業(yè)最具代表性?！救A清園商業(yè)區(qū)】①青青家園商業(yè)區(qū)②華清園商業(yè)區(qū)③長力小區(qū)商業(yè)區(qū)華清園商業(yè)區(qū)主要由①青青家園商業(yè)區(qū)、②華清園/聽水花園商業(yè)區(qū)、③長力小區(qū)商業(yè)區(qū)三個(gè)商業(yè)聚集區(qū)構(gòu)成；金裕青青家園依托臨酒十路的臨街優(yōu)勢(shì)，打造聚集度相對(duì)較高的臨街社區(qū)商業(yè)，屬偏外向型社區(qū)商業(yè)類型，效勞消費(fèi)范圍擴(kuò)展；華清園除一期社區(qū)商業(yè)外在臨酒十路與米秦路東北角打造住宅底兩層集中商業(yè)；長力小區(qū)東側(cè)臨米秦路商業(yè)以超市購物為主，臨酒十路主營餐飲；該商業(yè)區(qū)依托酒十路展示面做臨街底商打造社區(qū)商業(yè)帶?！緜€(gè)案研究：恒大名都】區(qū)位圖效果圖【個(gè)案研究：西岸國際花園】區(qū)位圖效果圖【個(gè)案研究：東方羅馬花園】區(qū)位圖效果圖【個(gè)案研究：聽水花園】區(qū)位圖效果圖【個(gè)案研究：金裕青青花園】區(qū)位圖效果圖【個(gè)案研究：鐵鋒華清園】區(qū)位圖效果圖【個(gè)案研究：翠屏灣】區(qū)位圖效果圖【個(gè)案總結(jié)研究】【個(gè)案研究總結(jié)分析】西安商業(yè)市場(chǎng)近年來伴隨著城中村拆遷安置、傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)升級(jí)改造及綜合體工程快速涌現(xiàn)的大勢(shì)引導(dǎo)下，處于快速開展和上升時(shí)期。西安市浐灞區(qū)域作為商業(yè)地產(chǎn)的后起之秀，憑借了毗鄰的長樂路商圈、太華路商圈的輻射帶動(dòng)，利用世園會(huì)和港務(wù)區(qū)的東風(fēng)，正處于自身現(xiàn)代都市化商業(yè)從起步到涌現(xiàn)的階段。十里鋪區(qū)域處于浐灞區(qū)域的核心位置，毗鄰紡織城、太華路和長樂路原有商業(yè)中心，商業(yè)氣氛濃厚，臨近浐灞新興商業(yè)聚集區(qū)浐灞半島，現(xiàn)代化都市商業(yè)開展態(tài)勢(shì)良好。工程周邊云集了恒大名都、西岸國際花園、東方羅馬花園、翠屏灣、華遠(yuǎn)君城、浐灞新天地等大型社區(qū)工程，社區(qū)商業(yè)成為區(qū)域商業(yè)的典型代表和主力軍，周邊社區(qū)商業(yè)工程對(duì)本工程呈包圍之勢(shì)。本工程緊鄰華清園、青青花園和長樂小區(qū)等傳統(tǒng)社區(qū)，充足的消費(fèi)支撐，商業(yè)氣氛濃郁；本工程作為區(qū)域的后起之秀，將在周邊社區(qū)商業(yè)包圍下，肩負(fù)成為區(qū)域商業(yè)典范的商業(yè)重任。商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)促成了商業(yè)的機(jī)遇，商業(yè)的機(jī)遇成就了商業(yè)的突破和成功！【社區(qū)商業(yè)包圍下的后起之秀】條件三商業(yè)定位【工程商業(yè)屬性界定】本工程商業(yè)應(yīng)定性為滿足社區(qū)及周邊人群消費(fèi)配套的社區(qū)商業(yè)【工程社區(qū)商業(yè)定性】社區(qū)商業(yè)按照商業(yè)與住宅面積比例及輻射消費(fèi)范圍可以劃分為三種類型：本工程規(guī)劃地上商業(yè)面積/地上住宅面積約為18%，按照上述衡量標(biāo)準(zhǔn)，本工程社區(qū)商業(yè)應(yīng)定性為“外向型社區(qū)商業(yè)〞。外向型社區(qū)商業(yè)的輻射消費(fèi)人群除了包含本社區(qū)及臨近社區(qū)的常住人口，還應(yīng)吸納外圍的消費(fèi)人群，社區(qū)商業(yè)的配套功能擴(kuò)展至社區(qū)之外；工程外圍充足社區(qū)的居住人口和便捷的交通條件迅速通達(dá)性為外向型社區(qū)商業(yè)的實(shí)現(xiàn)提供了根底保障?！竟こ躺鐓^(qū)商業(yè)定性支撐】本工程具備①周邊商業(yè)多為社區(qū)型商業(yè)且業(yè)態(tài)多偏重社區(qū)地緣性消費(fèi)需求的滿足；②臨酒十路主力展示面充足；③十里鋪核心區(qū)域交通便捷周邊社區(qū)十分鐘內(nèi)可達(dá)；④可預(yù)見階段內(nèi)區(qū)域商業(yè)放量一般，中高檔社區(qū)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)預(yù)期較好。因此，本工程定位于“外向型社區(qū)商業(yè)〞有充足的商業(yè)市場(chǎng)和地塊特性支持！【工程商業(yè)主題形象定位】商業(yè)的主題形象定位主要考慮以下三方面因素：1、工程住宅樓盤的整體風(fēng)格；本工程巴黎大廈住宅外立面風(fēng)格定性為：法式風(fēng)情；法式風(fēng)格的特點(diǎn)主要有：①、布局上突出軸線的對(duì)稱，恢宏的氣勢(shì)，豪華舒適的居住空間。②、貴族風(fēng)格，高貴典雅。③、細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細(xì)考究。④、點(diǎn)綴在自然中，崇尚沖突之美。2、工程片區(qū)的整體氣氛；本工程臨近社區(qū)為長樂小區(qū)、華清園和青青家園等均為現(xiàn)代建筑；工程周邊四至綠化較好，視野較開闊，片區(qū)商業(yè)大局部為社區(qū)底商商業(yè)，定位法式風(fēng)格提升檔次；3、主題營造的可實(shí)現(xiàn)性；工程整體外立面打造為法式風(fēng)格，社區(qū)商業(yè)作為住宅底商的一局部，一并打造為外觀和諧統(tǒng)一的法式風(fēng)格；住宅盡顯高貴典雅，商業(yè)突出檔次品性；盡善盡美。

【工程商業(yè)定位建議】社區(qū)商業(yè)屬性+外向型輻射范圍+法式風(fēng)格立面巴黎大廈商業(yè)法式立面社區(qū)商業(yè)外向型輻射黑格建議本工程商業(yè)局部定位為：浐灞區(qū)域具有法國紳士氣質(zhì)的都市現(xiàn)代生活社區(qū)商業(yè)街區(qū)【工程商業(yè)業(yè)態(tài)判定】超市、餐飲、便利店、效勞配套、美容美發(fā)、精品服飾、生活家居、和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的根底業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原那么：滿足社區(qū)商業(yè)超市、餐飲和效勞配套三大根本業(yè)態(tài)；租金收益最大化，位置好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力高的業(yè)態(tài)；是否具有招商的可執(zhí)行性，符合工程實(shí)際情況；能否在工程目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氣氛；符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。本工程定位于外向型社區(qū)商業(yè)屬性，在滿足社區(qū)商業(yè)配套的功能外，還要具備足夠吸引外圍人群消費(fèi)的業(yè)態(tài)支撐；黑格建議本工程業(yè)態(tài)組合：超市+餐飲+精品店+效勞配套〔美容美發(fā)、會(huì)所等〕【工程商業(yè)業(yè)態(tài)比例判定】社區(qū)綜超、中高端餐飲、娛樂休閑和精品服飾等業(yè)態(tài)除了能滿足本社區(qū)及周邊社區(qū)生活配套需求外，還能較好的對(duì)更大范圍的外圍消費(fèi)群體起到消費(fèi)引導(dǎo)力，是外向型社區(qū)商業(yè)不可或缺的重要組成局部。根據(jù)右圖顯示的業(yè)態(tài)比例，結(jié)合商業(yè)業(yè)態(tài)零售：餐飲：休閑=52：30：18的黃金比例，加之本工程臨近社區(qū)商業(yè)根本為內(nèi)向型和中間型社區(qū)商業(yè)，主要業(yè)態(tài)為：零售和餐飲，娛樂休閑的效勞配套相對(duì)缺乏的商業(yè)現(xiàn)狀；黑格建議本工程商業(yè)業(yè)態(tài)比例〔以業(yè)態(tài)面積核定〕設(shè)定為：超市〔25%〕+餐飲〔30%〕+精品店〔15%〕+休閑娛樂類效勞配套〔30%〕【工程商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議】餐飲30%休閑30%超市25%精品店15%【工程商業(yè)綜合定位建議】建議巴黎大廈商業(yè)定位：

彰顯美食誘惑和樂享主義

現(xiàn)代都市社區(qū)生活品質(zhì)化商業(yè)街區(qū)

法式風(fēng)格社區(qū)商業(yè)比例業(yè)態(tài)條件四定價(jià)策略【區(qū)域同類型競(jìng)品權(quán)重設(shè)置】注：在周邊眾多同類型社區(qū)底商商業(yè)物業(yè)工程中確定四個(gè)競(jìng)品工程作為本工程定價(jià)參考；東方羅馬花園的產(chǎn)品特性與本工程相似度最大，參考價(jià)值最大，西岸國際花園和翠屏灣都屬于區(qū)域標(biāo)志性社區(qū)商業(yè)工程，也具有較高的參考價(jià)值；而青青家園作為近鄰的臨街底商影響因素更為重要?！緟^(qū)域同類型競(jìng)品評(píng)分】注：具體評(píng)分細(xì)那么詳見附件。【工程1F商業(yè)售價(jià)測(cè)算】注：具體測(cè)算細(xì)那么詳見附件?！竟こ躺虡I(yè)售價(jià)建議】依據(jù)市場(chǎng)比較法進(jìn)行工程商業(yè)售價(jià)測(cè)算結(jié)果作為1F基準(zhǔn)售價(jià)，計(jì)算各樓層售價(jià)及均價(jià)如下：黑格建議本工程商業(yè)開盤售價(jià)〔毛坯，公裝到位〕為：1F:22100元∕㎡，2F:13300元∕㎡,一拖二銷售均價(jià)為：17700元∕㎡；依據(jù)市場(chǎng)比較法進(jìn)行工程商業(yè)售價(jià)測(cè)算結(jié)果作為基準(zhǔn)售價(jià)，按照商業(yè)市場(chǎng)公認(rèn)8~12年上限12年的投資回報(bào)率推算工程理論租金：【工程商業(yè)理論租金測(cè)算】注：按照售價(jià)倒退租金作為理論租金與當(dāng)?shù)貙?shí)地租金存在較大的差距，僅能作為租金實(shí)際定價(jià)的參考，實(shí)際定價(jià)要結(jié)合當(dāng)?shù)厣啼伿袌?chǎng)租金比照分析制定?！竟こ?F商業(yè)租金測(cè)算】依據(jù)市場(chǎng)比較法進(jìn)行工程商業(yè)租金測(cè)算結(jié)果作為1F基準(zhǔn)售價(jià)，計(jì)算各樓層租金如下：【工程商業(yè)租金建議】注：去整原那么是末位取“0〞或者“5〞，該市場(chǎng)比較法測(cè)算的實(shí)際租金作為工程建議租金。條件五營銷策略【工程商業(yè)營銷難點(diǎn)梳理】酒十路與米秦路十字長力小區(qū)底商商業(yè)東方羅馬社區(qū)商業(yè)東方羅馬社區(qū)商業(yè)本工程既具備地塊方正、展示面充足、潛力巨大等優(yōu)勢(shì)，但劣勢(shì)也是較多的，為制定合理實(shí)效的營銷策略現(xiàn)就商鋪的營銷難點(diǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)單梳理：1、硬件制約①周邊商業(yè)放量的競(jìng)品商鋪現(xiàn)鋪居多，但本案暫時(shí)只能期鋪銷售；②鐵路跨橋阻隔南側(cè)人流導(dǎo)入，臨米秦路綠化帶的屏蔽，增加了這兩局部商鋪的銷售難度；③法式風(fēng)格隨能表達(dá)檔次，但商業(yè)視覺直達(dá)性相對(duì)缺乏，與社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)難以協(xié)調(diào)；④工程近鄰社區(qū)商業(yè)經(jīng)營不力，區(qū)域商業(yè)氣氛不足，二層商業(yè)根本全空置；2、軟件缺乏①證件問題；不能按揭貸款，只能一次性或者分期；②競(jìng)品現(xiàn)鋪為主，期鋪銷售難度較大；③區(qū)域二層商業(yè)滯售空置嚴(yán)重，工程二層商業(yè)銷售難度較大；④競(jìng)品商鋪以70年全產(chǎn)權(quán)商鋪為主，50年產(chǎn)權(quán)商鋪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)缺乏；⑤住宅未開盤銷售，媒體報(bào)廣等信息釋放較少；等等。【躲避難點(diǎn)凸顯優(yōu)勢(shì)】針對(duì)工程的銷售難點(diǎn)，因地制宜合理制定合理有效的營銷策略，弱化和躲避難點(diǎn)劣勢(shì)，強(qiáng)化和凸顯優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)秀銷售和良性運(yùn)營。

5、銷售回款分解排期4、動(dòng)態(tài)價(jià)格策略3、鋪位劃分、動(dòng)線設(shè)置2、直接銷售與包租返租方式結(jié)合運(yùn)用1、租售方式及比例設(shè)定營銷策略【工程商業(yè)租售方式甄別】商業(yè)工程租售比例設(shè)置原那么：區(qū)域市場(chǎng)租售態(tài)勢(shì)對(duì)工程的影響經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研了解到區(qū)域大局部社區(qū)商業(yè)工程商鋪以直接銷售為主，因此本工程要遵循市場(chǎng)情勢(shì)，堅(jiān)持銷售第一的原那么；2.快速回現(xiàn)利潤最大化資金為王的房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)影響下，快速去化銷售快速回現(xiàn)是至關(guān)重要的，但利潤最大化那么通過主力品牌提升商業(yè)均價(jià)和長期自持局部物業(yè)面積實(shí)現(xiàn)溢價(jià)升值；3.工程租售前景預(yù)判工程周邊商業(yè)市場(chǎng)放量及成交去化均一般，但隨著浐灞區(qū)域商業(yè)開展和投資目光轉(zhuǎn)移，商業(yè)特別是底商性質(zhì)的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品成為投資熱點(diǎn)，工程商業(yè)前期銷售租賃并舉和后期銷售的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)良好；因此，權(quán)衡利弊建議本工程商業(yè)采取租售結(jié)合的租售方式，以局部面積主力品牌長期租賃的品牌效應(yīng)帶動(dòng)整體商業(yè)均價(jià)提升和促進(jìn)其他商鋪實(shí)現(xiàn)快速溢價(jià)去化銷售；長期持有的局部商業(yè)物業(yè)也可通過市場(chǎng)培育實(shí)現(xiàn)長期增值。租售結(jié)合輕租重售以租帶售【工程商業(yè)租售比例設(shè)定建議】遵循租售比例設(shè)定的利潤第一、品牌拉升和快去去化三大原那么，結(jié)合實(shí)際營銷難度建議本工程商業(yè)租售比例核定如下：注：所列建筑面積為CAD圖紙測(cè)量所得估值，除去住宅入戶和設(shè)備間等分商業(yè)公攤面積；實(shí)際面積以開發(fā)商提供實(shí)際面積為準(zhǔn)；建議本工程，工程商業(yè)中間局部3層商業(yè)面積合計(jì)1730㎡建議自持引入會(huì)所或餐飲類主力店，其他局部進(jìn)行銷售?！咀馐劢Y(jié)合收益經(jīng)濟(jì)測(cè)算】按照集中商業(yè)物業(yè)局部自持和其他面積出售的根底，進(jìn)行工程的收益測(cè)算如下：注：主力店租金單價(jià)為三層整拿拉通價(jià)格，租金收益以十年靜態(tài)測(cè)算；經(jīng)測(cè)算，本工程8082㎡銷售面積一次性收益1.442億元，1730㎡自持租賃面積十年靜態(tài)租金收益830萬元，工程十年內(nèi)整體收益約1.5億元?！景馍虡I(yè)營銷方式建議】營銷方式自持招商直接銷售包租銷售商鋪營銷的常用方式：1、直接銷售；

優(yōu)勢(shì)：一次性快速回款；劣勢(shì)：實(shí)際銷售難度較大，客戶認(rèn)同度差；2、自持租賃；

優(yōu)勢(shì)：利于商戶篩選，便于統(tǒng)一運(yùn)營，貼合主題；劣勢(shì)：回款速度慢，周期較長，運(yùn)營壓力大；3、包租、返租等多方式靈活組合；優(yōu)勢(shì)：結(jié)合直接銷售和自持租賃的雙重優(yōu)勢(shì)，利于快速回款的同時(shí)快速開業(yè)，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一運(yùn)營等；因此，建議本工程銷售方式采用：包租、返租等多方式組合運(yùn)用。具體營銷措施建議：局部面積主力店自持租賃，剩余面積商鋪包租返租三年銷售，招商先行，局部銷售商鋪帶租約銷售；【包租三年收益經(jīng)濟(jì)測(cè)算方式】建議本工程包租3年銷售，商鋪買賣中按建議單價(jià)一次性減去3年返租金額的折后均價(jià)銷售；3年返租月租金按建議售價(jià)的12年租金回報(bào)率折算月租金進(jìn)行計(jì)算；包租的優(yōu)勢(shì)主要為兩點(diǎn)：1、降低實(shí)際商鋪銷售成交單價(jià)，利于吸引客戶實(shí)現(xiàn)快速去化；2、帶租約銷售，躲避銷售瓶頸，快速實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)營?！景馊晔找娼?jīng)濟(jì)測(cè)算】工程包租三年，銷售單價(jià)按12年的資金回報(bào)率折后單價(jià)計(jì)算，加上三年的租金收益，總收益為12515萬元，而按建議售價(jià)的直接銷售收益為14420萬元，中間差額為1905萬元，該差額為包租甲方需要補(bǔ)貼的金額。〔主力店租賃收益不變〕實(shí)際操作中包租可以拉升銷售原始單價(jià)，返租的理論租金單價(jià)的測(cè)算的投資回報(bào)率可以壓縮到15年，這樣需要補(bǔ)貼的金額就會(huì)相應(yīng)的減少；最重要的是制定科學(xué)的動(dòng)態(tài)價(jià)格策略，實(shí)現(xiàn)補(bǔ)貼差額最小及增加商業(yè)利潤；〔后文營銷策略中具體論述動(dòng)態(tài)價(jià)格策略〕【營銷策略建議】銷售局部商鋪直接進(jìn)行銷售優(yōu)勢(shì)：快速回收資金；劣勢(shì)：短期銷售難度及后期經(jīng)營問題；考慮到二層相對(duì)一層銷售難度，可一拖二進(jìn)行銷售，但同時(shí)也收縮了投資客群；局部商業(yè)面積自持，進(jìn)行主力店招商優(yōu)勢(shì)：長期物業(yè)升值與主力品牌帶動(dòng)拉升效用；銷售局部商鋪包租返租，招商先行帶租約銷售優(yōu)勢(shì)：較快回收資金的同時(shí)利于良性運(yùn)營；劣勢(shì)：開發(fā)商需要一定的補(bǔ)貼；建議本工程商鋪營銷策略為：租售結(jié)合，主力自持，直接銷售與包租返租多種方式結(jié)合運(yùn)用【工程商鋪商業(yè)價(jià)值梳理】如上圖，根據(jù)商鋪的展示面和臨近人流的動(dòng)線可將工程商鋪價(jià)值分區(qū)，其商業(yè)價(jià)值①>②>③>④，根據(jù)商鋪價(jià)值區(qū)位可將商鋪售價(jià)進(jìn)行劃分和排序，鋪王位置建議處于商業(yè)價(jià)值最高區(qū)①位置，實(shí)現(xiàn)一鋪一價(jià)，凸顯差價(jià)和價(jià)值梯度。交通十字酒十路米秦路米秦南路建筑核心鐵路跨橋②①③④社區(qū)主出入口【工程業(yè)態(tài)分區(qū)設(shè)置建議】本工程屬于底商滿布型社區(qū)商業(yè)，各業(yè)態(tài)的合理分區(qū)至關(guān)重要，一方面滿足各業(yè)態(tài)選址特點(diǎn)，最重要的是防止出現(xiàn)空置商鋪對(duì)整體商業(yè)形象的影響。美容美發(fā)/五金/培訓(xùn)等會(huì)所/大型餐飲等便利店/精品服飾/金融等特色餐飲/煙酒店等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)/娛樂/洗車行等鮮花/婚慶/便利店等金融/超市等展示面最優(yōu)的轉(zhuǎn)角商業(yè)優(yōu)先布局形象和品牌的業(yè)態(tài)，如超市、金融等，展示形象吸聚人流；餐飲區(qū)聚集擺位便于上下水等物業(yè)配備且吸聚人氣；美容、培訓(xùn)、裝飾等承租能力低且自帶人流的業(yè)態(tài)布局在價(jià)值較低區(qū)域；【工程商業(yè)鋪位劃分原那么】商業(yè)鋪位劃分的五大考慮因素：1、滿足市場(chǎng)投資需求，總價(jià)控制原那么；2、適合業(yè)態(tài)選址要求，便于投資自營或轉(zhuǎn)租；3、發(fā)揮鋪鋪臨街的優(yōu)勢(shì)；4、盡量做到鋪型方正，高使用率；5、面積適中，合理的開間和進(jìn)深；【商業(yè)樓層鋪位劃分建議示意圖】經(jīng)過對(duì)甲方提供的CAD工程圖進(jìn)行鋪位考究，其鋪位劃分是合理的，與我們的劃分原那么是相符的。且其步梯和衛(wèi)生間等標(biāo)注是清晰明確的。我們決定沿用該方案。1F北側(cè)商鋪鋪位劃分色塊示意圖①【工程商業(yè)動(dòng)線設(shè)置原那么】社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線的人流集散中心分為兩種：①、人流焦點(diǎn)；人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對(duì)人流焦點(diǎn)附近的商鋪價(jià)值提升明顯；②、人流端點(diǎn)；人流集散中心有兩個(gè)或者多個(gè)；兩端或多段拉動(dòng)人流，增加人流頻率；提升商業(yè)的整體價(jià)值；人流焦點(diǎn)和人流端點(diǎn)都往往位于社區(qū)的主入口或者商業(yè)的主力店位置；人流