廣西南寧市“聯(lián)盟新城”可行性研究報(bào)告PAGE4PAGE18PAGE11PAGE6NUMPAGES75PAGEPAGE37PAGE1“聯(lián)盟新城”可行性研究報(bào)告住宅事業(yè)部2006年2月16日1南寧市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 31.1城市概況 31.1.1廣西自治區(qū)概況 31.1.2南寧市概況 31.2宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 51.2.1GDP增長 51.2.2人口變化 61.2.3產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化 61.2.4金融機(jī)構(gòu)存款余額 71.2.5居民生活水平 71.2.6固定資產(chǎn)投資 71.3城市發(fā)展規(guī)劃 81.3.1《南寧市城市總體規(guī)劃2004—2020年規(guī)劃綱要》 81.3.2“136城建工程” 91.4宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)預(yù)測 101.4.1積極因素：中國—東盟博覽會(huì)（南博會(huì)） 101.4.2不利因素：“行政生產(chǎn)力”的膨脹 112南寧市房地產(chǎn)市場分析 122.1總體指標(biāo)與投資環(huán)境 122.1.1房地產(chǎn)投資 122.1.2總體供銷情況 122.1.3價(jià)格變化 142.1.4投資環(huán)境 142.2需求分析 152.2.1購買力 152.2.2需求量 162.2.3需求結(jié)構(gòu) 162.3供給分析 172.3.1供應(yīng)量 172.3.2供應(yīng)結(jié)構(gòu) 172.3.3主要地產(chǎn)板塊解析 172.4結(jié)論 233主要競爭項(xiàng)目解析 244項(xiàng)目分析與定位 304.1項(xiàng)目概況 304.1.1項(xiàng)目位置與周邊環(huán)境 304.1.2現(xiàn)有規(guī)劃指標(biāo) 344.2SWOT分析與競爭策略選擇 344.2.1SWOT分析 344.2.2競爭策略選擇 354.3項(xiàng)目定位 364.3.1客戶定位 374.3.2產(chǎn)品定位 384.3.3價(jià)格定位 415經(jīng)濟(jì)測算 426開發(fā)計(jì)劃 427結(jié)論 42南寧市宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市概況廣西自治區(qū)概況廣西壯族自治區(qū)簡稱桂，地處祖國南疆，與越南為鄰。春秋戰(zhàn)國時(shí)為百越（粵）地，秦置桂林郡，部分屬象郡，唐屬嶺南道，宋為廣南西路，元屬湖廣行省，清為廣西省，１９５８年成立廣西壯族自治區(qū)?，F(xiàn)轄５地區(qū)、９地級(jí)市、１０縣級(jí)市、５９縣、１２自治縣，７０多個(gè)市縣對(duì)外開放，全區(qū)面積約２３萬多平方千米

，2004年末，全自治區(qū)人口總數(shù)為4889萬人，有壯、漢、瑤、苗、侗、敘佬、毛南、彝、仡佬等民族，自治區(qū)首府南寧。廣西具有沿海、沿邊、沿江的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，同時(shí)處在我國大陸東、中、西三個(gè)地帶的交匯點(diǎn)，是華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈與東盟經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，是西南乃至西北地區(qū)最便捷的出海通道，也是聯(lián)結(jié)粵港澳與西部地區(qū)的重要通道。特別是隨著中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，廣西作為連接中國西南、華南、中南以及東盟大市場的樞紐，在擁有5.3億人口的東盟和5.4億人口的泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈兩個(gè)大市場中，將發(fā)揮結(jié)合部的重要戰(zhàn)略作用。南寧市概況南寧是廣西壯族自治區(qū)首府，簡稱“邕”，建郡于公元318年，擁有1680多年的歷史。毗鄰粵港澳，背靠大西南，面向東南亞，是連接?xùn)|南沿海與西南內(nèi)陸的交通樞紐，是西南各省最便捷的出海通道，是西部各省區(qū)唯一沿海的省會(huì)城市，也是“南貴昆”經(jīng)濟(jì)區(qū)、大西南經(jīng)濟(jì)圈和泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈的重要城市，更是連接中國和東盟的重要樞紐城市和前沿城市！獨(dú)特的區(qū)位使南寧擁有了獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，而日新月異的城市建設(shè)更使人對(duì)南寧刮目相看。近年來，南寧先后榮獲全國衛(wèi)生城市、全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、全國雙擁模范城市、國家園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、中國人居環(huán)境獎(jiǎng)、全國創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市、聯(lián)合國迪拜國際改善居住環(huán)境良好范例獎(jiǎng)、全國生態(tài)環(huán)境建設(shè)十佳城市、全國青年文明社區(qū)示范城市、全國社會(huì)治理行進(jìn)單位等榮譽(yù)稱號(hào)，城市面貌發(fā)生了巨大的變化，顯示了南寧社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化的健康快速協(xié)調(diào)發(fā)展。地理?xiàng)l件：南寧位于中國廣西南部，地形平坦，四面山丘環(huán)繞。南寧毗鄰粵、港、澳，南臨北部灣，西接印支半島。背靠大西南，面向東南亞。邕江穿城而過，是珠江水系的主要支流。面積：全市總面積22112平方公里，其中，市區(qū)面積6559平方公里，建成區(qū)面積152平方公里。氣候：南寧屬于南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，夏長高溫多雨，冬短溫暖干燥，無霜期長。年平均氣溫21.6℃，年降水量為1304.2毫米行政區(qū)劃：南寧現(xiàn)轄興寧區(qū)、良慶區(qū)、邕寧區(qū)、青秀區(qū)、江南區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)6個(gè)城區(qū)和武鳴縣、橫縣、賓陽縣、上林縣、馬山縣、隆安縣6個(gè)縣。交通運(yùn)輸：南寧具有沿江、沿海（距防城港172公里、北海港204公里、欽州港104公里）和沿邊（距中越邊境重鎮(zhèn)友誼關(guān)200多公里）地緣優(yōu)勢(shì)，擁有發(fā)達(dá)的航空、鐵路、公路、水路立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。航空：南寧吳圩國際機(jī)場是國家4D級(jí)機(jī)場，目前已開通飛往北京、上海、廣州、香港、曼谷、河內(nèi)等20多條國際國內(nèi)航線。鐵路：南寧火車站開行的旅客列車國內(nèi)直達(dá)北京、上海、廣州、西安、成都、昆明、鄭州、南昌、張家界等城市，開行的國際列車可直達(dá)越南同登。公路：南寧的公路由國道、省道、高速公路編織成聯(lián)系緊密、輻身四方、方便快捷的公路網(wǎng)絡(luò)，可通達(dá)廣西各縣、市和全國主要城市。目前全國最長的區(qū)內(nèi)高速公路桂林至北海高速公路以首府南寧為重要節(jié)點(diǎn)；西南地區(qū)最近的出海通道南寧至河池（水任）高速公路已于2004年9月開通，連接貴州、四川等地；南寧至中越邊境重鎮(zhèn)友誼關(guān)、南寧（壇洛）至百色的高速公路正在建設(shè)中，此外，南寧至廣州高速公路等項(xiàng)目正在建設(shè)。水路：南寧港作為西江航運(yùn)干線的龍頭港和我國內(nèi)河主樞紐港，是西南出海通道的重要組成部分，擔(dān)負(fù)著南寧及周邊地區(qū)資集散、廣西各地外貿(mào)出口、南昆鐵路部分貨物運(yùn)輸任務(wù)，從水路可直達(dá)龍州、百色、貴港、梧州、廣州、香港、澳門。主要航線有邕梧線、邕穗線、邕百線、南寧至香港（澳門）線等。供水：南寧市自來水公司擁有6家水廠，日供水總能力為95.5萬噸，可充分滿足工業(yè)及生活用水。供電：南寧市現(xiàn)在35千伏及以上變電站49座，主變?nèi)萘?864.2兆伏安。2004年供電量為58.88億千瓦時(shí)，售電量為54.67億千瓦時(shí)。市內(nèi)交通：南寧市城區(qū)道路交通網(wǎng)建設(shè)日益完善，現(xiàn)有一環(huán)、二環(huán)、快速環(huán)道和外環(huán)高速共4個(gè)環(huán)道的交通框架。目前全市（含六縣）共有36個(gè)客運(yùn)服務(wù)站，開辟了區(qū)內(nèi)外客運(yùn)班線共754條，已開通區(qū)內(nèi)外零擔(dān)線路56條。市區(qū)現(xiàn)在9家出租汽車公司，出租汽車約3450輛；現(xiàn)在4家公交公司，全市營運(yùn)的公交車輛有1981標(biāo)臺(tái)（輛）。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況GDP增長2000年以來，南寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持穩(wěn)定增長態(tài)勢(shì)，尤其是2003年行政區(qū)劃調(diào)整之后，南寧市的經(jīng)濟(jì)總量增加，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力更加強(qiáng)大：2004年全市GDP達(dá)到588.86億元，較上年增長13.2%，增幅為1996年以來最大；2005年1-9月份，全市GDP為477.02億元，同比增長13.2%，其GDP總值居全自治區(qū)首位，增速居全自治區(qū)第4位。 注：2003年進(jìn)行了一次大的行政區(qū)劃調(diào)整，南寧市管轄范圍擴(kuò)大人口變化自2003年進(jìn)行行政區(qū)劃調(diào)整后，南寧市人口保持了快速增長。項(xiàng)目20002001200220032004人口總量（萬人）291.41294.56297.71666.33（區(qū)劃調(diào)整）686.19較上年增加（萬人）5.543.143.1515.1419.86產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化近年來，南寧市三次產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，其中第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中所占的比重也逐年增加，第三產(chǎn)業(yè)所占比重已經(jīng)超過50%，由于南寧市在旅游和邊貿(mào)方面具有巨大的市場潛力，所以第三產(chǎn)業(yè)今后還有很大的發(fā)展空間。項(xiàng)目200220032004第一產(chǎn)業(yè)所占比例21%19%18%第二產(chǎn)業(yè)所占比例27%28%31%第三產(chǎn)業(yè)所占比例52%53%51%由下圖可知境外旅游和邊貿(mào)發(fā)展波動(dòng)很大，尚沒有進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的軌道。項(xiàng)目2001200220032004國際進(jìn)出口總額（億美元）5.375.466.586.37增長率-18.49%1.68%32.46%-3.21%境外旅游人數(shù)（萬人）5.675.923.476.56增長率22.20%4.40%-40.96%87.73%金融機(jī)構(gòu)存款余額2001年以來，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額保持14%以上的年均增長率，增長較快。居民生活水平近年來南寧市城鎮(zhèn)居民水平持續(xù)提高，但是增長幅度落后于總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。固定資產(chǎn)投資南寧市2001年加大落實(shí)擴(kuò)大內(nèi)需的政策，全市固定資產(chǎn)投資大幅增長，尤其是2002年實(shí)行“136”工程以來，增長速度明顯加快，2003年以來一直保持30%以上的增長率；房地產(chǎn)投資增長尤其突出，自2003年以來增長率保持在60%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于年均GDP的增長速度。城市發(fā)展規(guī)劃南寧市城市發(fā)展規(guī)劃主要圍繞兩個(gè)大的發(fā)展戰(zhàn)略展開，分述如下。《南寧市城市總體規(guī)劃2004—2020年規(guī)劃綱要》根據(jù)廣西自治區(qū)建設(shè)廳審計(jì)通過的《南寧市城市總體規(guī)劃2004—2020年規(guī)劃綱要》，對(duì)南寧市城市功能定位空間拓展進(jìn)行了如下調(diào)整：空間拓展調(diào)整：未來南寧突出“一軸兩帶”

提出了到2020年市區(qū)人口達(dá)300萬人、市區(qū)建成區(qū)面積300平方公里左右的總目標(biāo)，以邕江為軸線，推進(jìn)城市建設(shè)，加快總面積達(dá)127平方公里的相思湖新區(qū)開發(fā)，拓展城市發(fā)展空間。未來南寧城市應(yīng)突出“一軸兩帶”，構(gòu)建“一主兩次多核”的多中心城市空間體系，逐步形成沿東部、南部展開的扇形布局形態(tài)。其中對(duì)南寧市各街區(qū)的規(guī)劃建議分為舊城商貿(mào)居住區(qū)、單位制中高檔居住區(qū)、工人居住區(qū)、文教區(qū)、城市建設(shè)新區(qū)五個(gè)區(qū)域，對(duì)這些區(qū)域提出調(diào)整土地功能，逐步疏散人口；通過政策導(dǎo)向和優(yōu)惠條件，鼓勵(lì)老齡人口搬遷至相思湖新區(qū)；通過內(nèi)城用地置換，實(shí)現(xiàn)部分黨政機(jī)關(guān)外遷。

居住環(huán)境：重污染企業(yè)逐步外遷

適當(dāng)引入某些制造業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)功能，滿足區(qū)域居住人口的就業(yè)需求。本著重發(fā)展低污染新型工業(yè)，嚴(yán)格控制產(chǎn)業(yè)企業(yè)類型，并將現(xiàn)有重污染企業(yè)逐步外遷，改變生活居住環(huán)境質(zhì)量。完善區(qū)域內(nèi)部的大容量城市公交系統(tǒng)，為居民上班出行提供便捷、便宜的出行方式。增加配套社會(huì)設(shè)施尤其是休閑娛樂設(shè)施的設(shè)置。包括南湖虛擬街道辦事處的城市建設(shè)新區(qū)，職能定位為大型商貿(mào)會(huì)展基地和高級(jí)居住區(qū)，加快新區(qū)市政和社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，增設(shè)托幼、醫(yī)療、教育和娛樂等相應(yīng)生活設(shè)施。

旅游品牌：打造“南國綠色明珠”

全面提升全市的旅游品牌，突出“綠都、壯鄉(xiāng)、邊關(guān)”的獨(dú)特自然景觀和人文景觀優(yōu)勢(shì)，以自然風(fēng)光與歷史文化相結(jié)合的旅游產(chǎn)品為主體，建設(shè)好一座城市：南國綠都——南寧；經(jīng)營好二個(gè)王牌：綠都文化游、商務(wù)會(huì)展游；打造好三大金牌：壯民族風(fēng)情游、南疆?dāng)垊儆?、東盟跨國游把南寧建設(shè)成為集觀光游覽、休閑度假、文化生態(tài)、商務(wù)會(huì)展等一體的“南國綠色明珠”。到2020年，南寧市游客年增長率4％－6％，旅游收入年增長6％－8％，游客可達(dá)3100—3800萬人次，旅游收入330—390億元。提出建設(shè)“中國綠城”、爭創(chuàng)聯(lián)合國人居環(huán)境獎(jiǎng)的發(fā)展目標(biāo)，制定和完善環(huán)境保護(hù)、資源保護(hù)、園林綠化、風(fēng)景名勝區(qū)和自然保護(hù)區(qū)保護(hù)、人口與環(huán)境容量限制等規(guī)劃，提高南寧市生態(tài)環(huán)境保護(hù)與建設(shè)水平。“136城建工程”概念解釋“136工程”是南寧市政府在2001年末提出的城市建設(shè)管理目標(biāo)，即“一年小變化、三年中變化、六年大變化”，時(shí)間跨度為2002—2007年。基本思路是拉開城市框架，拓展城市空間，打通城市干道，完善配套設(shè)施，推進(jìn)舊城改造，加快新區(qū)開發(fā)，強(qiáng)化城市管理，不斷完善大西南出海通道樞紐城市和區(qū)域綜合性核心城市功能，營造良好的生態(tài)環(huán)境和投資環(huán)境，提高市民的居住水平和生活質(zhì)量，塑造首府城市新形象，促進(jìn)城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展，努力建設(shè)具有民族特色和亞熱帶風(fēng)格的現(xiàn)代園林城市，最終建成“中國綠城”。一年小變化。即在2002年拉開序幕，從堤路園、南湖南廣場、青秀山風(fēng)景區(qū)開發(fā)到民族大道的環(huán)境整治，加快國際會(huì)展中心主體工程和快速環(huán)道貫通進(jìn)度；開工永和大橋，繼續(xù)完善朝陽溪二期工程。三年中變化。即經(jīng)過3年時(shí)間的持續(xù)建設(shè)，以構(gòu)筑完善的城市交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為主線，帶動(dòng)邕江北巖堤園路和鳳嶺新區(qū)的開發(fā)。隨著行政區(qū)劃的高速和快速環(huán)道的建設(shè)加快，建設(shè)大南寧、服務(wù)“南博會(huì)”成為關(guān)鍵詞。因此，相思湖新區(qū)進(jìn)入規(guī)劃建設(shè)的啟動(dòng)階段，第二、第三年擬投入170多億元的資金，更大規(guī)模的建設(shè)正在推進(jìn)。六年大變化。即奮戰(zhàn)6年，在經(jīng)營城市制度上，要不斷創(chuàng)新：城市開發(fā)建設(shè)市場化運(yùn)作，管理規(guī)范化、法制化；在城市的品位上，讓一座生態(tài)型、山水型的中國綠城形象凸現(xiàn)，健全和完善現(xiàn)代化、信息化為內(nèi)涵的城市基礎(chǔ)設(shè)施，造就良好的投資環(huán)境，使南寧屹立在中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)的前沿。2002-2004年進(jìn)展?fàn)顩r2002年至2004年共有200個(gè)項(xiàng)目建成并投入使用，累計(jì)完成城市建設(shè)投資203.96億元，環(huán)內(nèi)城區(qū)面積由3年前不足100平方公里擴(kuò)張至406.4平方公里，“提前6年實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃”。通過3年的努力，南寧市城市框架迅速拉開，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，交通“擁堵”得到緩解，園林綠化率大幅度提升，市容市貌煥然一新。2005-2007年規(guī)劃“136”“六年大變化”目標(biāo)建設(shè)項(xiàng)目中心城區(qū)內(nèi)分為十大項(xiàng)共計(jì)259小項(xiàng)，2005-2007年計(jì)劃投資472億元，包括服務(wù)“中國—東盟博覽會(huì)”項(xiàng)目、道路橋梁、新區(qū)建設(shè)和城區(qū)建設(shè)、新區(qū)土地儲(chǔ)備準(zhǔn)備金、舊城改造和經(jīng)濟(jì)適用住房、旅游風(fēng)景設(shè)施及園林綠化、軌道交通項(xiàng)目前期工作、城市功能設(shè)施建設(shè)、水環(huán)境整治、市政公用配套設(shè)施等?！?36”“六年大變化”目標(biāo)建設(shè)項(xiàng)目六個(gè)縣分為共計(jì)62小項(xiàng)，2005-2007年計(jì)劃投資14.81億元，包括六個(gè)縣城的縣城道路建設(shè)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、工業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)的基本建設(shè)、水系和公園的建設(shè)、旅游設(shè)施建設(shè)等項(xiàng)目。宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)預(yù)測一方面，在中國—東盟博覽會(huì)（簡稱南博會(huì)）的帶動(dòng)下，南寧市未來幾年內(nèi)城市面貌和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)預(yù)計(jì)將取得跨越式的發(fā)展，投資環(huán)境將進(jìn)一步優(yōu)化，開放程度繼續(xù)擴(kuò)大，二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)撃艿尼尫艑榭傮w經(jīng)濟(jì)運(yùn)行提供充足后勁。另一方面，南寧市現(xiàn)有的城市發(fā)展模式存在著諸多弊端和政策性風(fēng)險(xiǎn)，在未來城市運(yùn)營中必須注意經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)和諧相統(tǒng)一、發(fā)展速度與發(fā)展質(zhì)量相互協(xié)調(diào)以及經(jīng)濟(jì)內(nèi)部各部分均衡發(fā)展的問題，否則，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行可能陷入進(jìn)退兩難的僵局。積極因素：中國—東盟博覽會(huì)（南博會(huì)）中國—東盟博覽會(huì)是溫家寶總理在第七次中國—東盟領(lǐng)導(dǎo)人會(huì)議上倡議舉行的，這一倡議得到東盟國家領(lǐng)導(dǎo)人的普遍歡迎。經(jīng)商務(wù)部批準(zhǔn)，中國—東盟博覽會(huì)由廣西壯族自治區(qū)政府承辦，每年在南寧舉辦一屆，故又稱“南博會(huì)”。中國—東盟博覽會(huì)是集貨物貿(mào)易、服務(wù)貿(mào)易、投資合作、文化交流和高層論壇于一體的綜合性國際博覽會(huì)，博覽會(huì)將圍繞《中國與東盟全面經(jīng)濟(jì)合作框架協(xié)議》以及自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)實(shí)際進(jìn)程，以雙向互利為基本原則，以自由貿(mào)易區(qū)內(nèi)的經(jīng)貿(mào)合作為重點(diǎn)，同時(shí)面向全球商界開放。博覽會(huì)不僅要擴(kuò)大中國對(duì)東盟國家的出口，也將促進(jìn)東盟國家對(duì)中國的出口；不僅為中國企業(yè)“走出去”搭建平臺(tái)，同時(shí)也為東盟企業(yè)來華投資創(chuàng)造機(jī)會(huì)。南博會(huì)將在以下幾個(gè)方面帶動(dòng)南寧市的發(fā)展城市環(huán)境、交通路網(wǎng)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)會(huì)上一個(gè)大的臺(tái)階，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。會(huì)展業(yè)和旅游業(yè)的實(shí)力增強(qiáng)、地位提高。進(jìn)一步確立南寧市區(qū)域核心城市的地位，物流、人流、信息流和資金流的聚集效應(yīng)加速，城市競爭軟實(shí)力增強(qiáng)。不利因素：“行政生產(chǎn)力”的膨脹近幾年南寧市城市發(fā)展尤其是“136工程”所取得的長足發(fā)展主要是依靠行政主導(dǎo)完成的，不是由市場經(jīng)濟(jì)的競爭規(guī)則主導(dǎo)，發(fā)展模式是投資拉動(dòng)型的粗放式增長，許多問題被經(jīng)濟(jì)發(fā)展暫時(shí)掩蓋了，而這些問題又是不能隨發(fā)展自動(dòng)解決的，他們的集聚必然影響發(fā)展的可持續(xù)性，甚至令發(fā)展陷入停滯，這些問題突出反映在：挺進(jìn)式的城市拆遷導(dǎo)致大量的拆遷糾紛，拆遷補(bǔ)償政策引發(fā)諸多不滿，2002-2004年拆遷的15個(gè)舊城片區(qū)中，有8個(gè)涉及業(yè)主糾紛，其中3個(gè)進(jìn)入了行政訴訟階段；此外，拆遷產(chǎn)生大量的被動(dòng)需求沒有被及時(shí)滿足，這不僅孕育了矛盾，而且給進(jìn)一步的拆遷改造設(shè)置了障礙。金融風(fēng)險(xiǎn)日益加大。據(jù)估算，在2002-2004年的230億元城建投資中，財(cái)政支出僅占1/8，同時(shí)，各項(xiàng)目公司的自有資金比例很小，大部分的資金缺口由銀行信貸來提供，并主要依靠銷售和招商回款來償還，拆遷不暢和銷售緩慢的風(fēng)險(xiǎn)小則令個(gè)體開發(fā)商資金鏈斷裂，嚴(yán)重的會(huì)令整個(gè)城市改造由于資金周轉(zhuǎn)不暢而停止，甚至導(dǎo)致銀行不良資產(chǎn)大量增加，引發(fā)連鎖性的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題。國務(wù)院于2004年發(fā)布了《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模，嚴(yán)格拆遷管理的通知》（即國務(wù)院2004年第46號(hào)文件），對(duì)大規(guī)模的城市拆遷和安置進(jìn)行了嚴(yán)格限制；此外，2006年南寧市要進(jìn)行新一屆黨政領(lǐng)導(dǎo)班子的換屆選舉，這也給以往城市發(fā)展模式的持續(xù)性增添了不確定因素。南寧市房地產(chǎn)市場分析總體指標(biāo)與投資環(huán)境房地產(chǎn)投資2003年以來南寧市房地產(chǎn)投資總額保持60%以上的高速增長，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比率由2001年的18%直線上升到2005年9月的30%，增長速度驚人。房地產(chǎn)投資成為近年來南寧市經(jīng)濟(jì)增長最強(qiáng)勁的引擎，但是要在較長時(shí)期內(nèi)保持這樣的增長率是十分困難的。 年份項(xiàng)目20012002200320042005年1-9月房地產(chǎn)投資總額（億元）104123190261230房地產(chǎn)投資增長率18%29%61%66%61%房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比率18%19%21%25%30%總體供銷情況自從2002年南寧市實(shí)行“136”工程以來，南寧市商品房供應(yīng)與銷售都呈現(xiàn)大幅增長勢(shì)頭：2004年與2002年相比，商品房施工面積增長132%，竣工面積增長219%，銷售面積增長187%，形成供需兩旺的局面（可見下圖）。但是需要注意的是，和往年同期相比，2005年各季度商品房供需變動(dòng)出現(xiàn)較大起伏：主要受國家政策的影響，第二季度的市場供應(yīng)量比去年同期下降43.4%，成交量比去年同期下降32.5%；在隨后的第三季度，市場度過了政策適應(yīng)期后，供應(yīng)量和成交量又出現(xiàn)大幅攀升（詳見下圖）。 從預(yù)售比（合同登記面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積）來看，1-3季度分別是1：2.07，1：1.1，1：0.9，綜合預(yù)售比是1：1.1，在沒有進(jìn)一步考慮需求內(nèi)部結(jié)構(gòu)情況下，供需總體平衡，市場目前及預(yù)期需求良好，不過，相對(duì)于供應(yīng)的市場消化能力逐漸減弱。市場的風(fēng)險(xiǎn)主要來自國家宏觀調(diào)控，政策的穩(wěn)定性及長期規(guī)劃的可行性值得特別關(guān)注。價(jià)格變化至2005年5月，商品房價(jià)比2000年上漲了900元，漲幅48%，但是房價(jià)不是持續(xù)上漲的：03年房價(jià)經(jīng)歷了一個(gè)波谷，而且2005年房價(jià)較2004年略有下降。（詳見下圖） 對(duì)2005年以來的房價(jià)進(jìn)一步分析可見，進(jìn)入第二季度，主要受宏觀政策的影響，商品房供應(yīng)量與成交量出現(xiàn)較大波動(dòng)，商品住宅房價(jià)隨之持續(xù)下降（詳見下圖）。雖然可能存在登記滯后等情況從而影響時(shí)點(diǎn)房價(jià)的準(zhǔn)確性，但下降的趨勢(shì)是確實(shí)和值得關(guān)注的。投資環(huán)境自南寧實(shí)施“136工程”以來，城市面貌發(fā)生了很大改觀，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，交通“擁堵”得到緩解，園林綠化率大幅度提升。2002-2005年共安排城建項(xiàng)目556項(xiàng)，涉及道路橋梁、相思湖新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、舊城改造、重點(diǎn)公建、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房建設(shè)、堤路園、水環(huán)境綜合治理、園林綠化、市政公用配套設(shè)施、公共配套設(shè)施、供水、公交、燃?xì)狻⒙窡?、環(huán)衛(wèi)、人防、旅游風(fēng)景設(shè)施、文化、體育、廣場、信息化建設(shè)以及城市綜合管理等22個(gè)方面。南博會(huì)落戶南寧后，市政府加大了標(biāo)志性建筑和大型景觀工程的建設(shè)，先后建成了南湖南廣場“名樹博覽園”以及民歌廣場、會(huì)展廣場、五象廣場等9個(gè)城市廣場，建成了占地14公頃全長1.2公里的邕江一橋南岸江濱休閑公園、18洞的青秀山高爾夫球場、五城區(qū)游園綠地等項(xiàng)目。城市面貌和基礎(chǔ)設(shè)施的大幅提升創(chuàng)造了優(yōu)越的投資環(huán)境和生活環(huán)境，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院三家國內(nèi)權(quán)威研究機(jī)構(gòu)共同組建的“中國房地產(chǎn)ＴＯＰ10研究組”，經(jīng)過對(duì)中國35個(gè)大中城市深入細(xì)致的調(diào)查研究，最近完成“2005中國城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力十強(qiáng)”報(bào)告，其中南寧市名列第四。（見下表）2005中國城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力十強(qiáng)名次12345678910城市上海北京重慶南寧合肥天津南京廣州南昌成都盡管我們對(duì)城市發(fā)展的社會(huì)協(xié)調(diào)性和可持續(xù)性表示懷疑，但不可否認(rèn)的是南寧市近幾年的整體投資環(huán)境大大改善。需求分析購買力2005年1-11月，南寧市城鎮(zhèn)居民可支配收入8523元，比上年同期增長15.05%，扣除物價(jià)因素后實(shí)際增長13.85%；11月末，全市金融機(jī)構(gòu)存款余額1207.63億元，比年初增長9.3%，總體講，本地居民的綜合購買能力不斷增強(qiáng)，增速較快。本項(xiàng)目定位于中高收入人群，居民購買能力的持續(xù)提升也將擴(kuò)大本案的潛在客戶范圍。南寧是廣西自治區(qū)首府，也是西南地區(qū)區(qū)域性核心城市，南博會(huì)的召開又使之成為我國與東盟各國經(jīng)貿(mào)、文化交流的南疆重鎮(zhèn)，外來人口眾多，隨著城市整體環(huán)境的改善，外來人口的增長速度也在加快，其中境外和周邊市縣先富裕起來的人們具有較強(qiáng)的購買力。由于本項(xiàng)目體量不大，所以就可預(yù)見的居民購買能力來看，可以支撐項(xiàng)目的銷售。需求量近幾年南寧市商品住宅需求快速增長，預(yù)計(jì)這種勢(shì)頭仍將繼續(xù)。（1）舊城拆遷與改造：實(shí)行“136工程”后，2002-2004年，南寧市拆遷房屋面積230余萬平米，拆遷速度大大提高，已經(jīng)產(chǎn)生大量的被動(dòng)需求。（2）市區(qū)規(guī)劃人口增加：2005年南寧市市區(qū)人口150萬，按照城市規(guī)劃2010年將達(dá)到208萬，這意味著未來五年內(nèi)每年將新增市區(qū)人口10萬以上。（3）人均規(guī)劃居住面積增加：2005年南寧市人均居住面積24平方米，規(guī)劃到2020年將達(dá)到30平米，結(jié)合每年新增的人口計(jì)算，未來5年內(nèi)南寧市每年需要新增360萬平米住宅才能滿足規(guī)劃需求，而2004年南寧市商品住宅銷售面積為314萬平米，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上還有較大市場需求空間可待挖掘。（4）外來流動(dòng)人口增加：2004年9月的數(shù)據(jù)顯示，南寧市（含武鳴、邕寧兩縣，不含五縣）居?。程煲陨系怯浽趦?cè)的外來流動(dòng)人口達(dá)33.05萬人，同比增長52.52％，其中20.76萬人居住在南寧市的各類出租屋里，隨著南寧市投資和生活環(huán)境的改善，外來流動(dòng)人口數(shù)量還會(huì)繼續(xù)攀升，這會(huì)大大刺激投資型客戶的需求。需求結(jié)構(gòu)從物業(yè)需求檔次上看：中低端住宅需求占據(jù)主體，這主要是因?yàn)榇蟛糠志幼⌒枨笫怯沙鞘写笠?guī)模拆遷引發(fā)的被動(dòng)需求，而這部分需求以中低檔房為主；此外，在增加的外來人口中，農(nóng)民工約占70%，他們的居住需求更是集中在中低檔房屋上，其所引發(fā)的投資需求也相應(yīng)的處在這一居住檔次上。雖然中高檔樓盤需求比重下降，但這是因?yàn)橹械蜋n需求增長過快導(dǎo)致的相對(duì)下降，在絕對(duì)量和自身縱向比較上，中高檔樓盤的需求近年來仍有較快增長，隨著“中國—東盟博覽會(huì)”的到來，南寧市作為物流、人流、資金流和信息流集散地的地位日益確立，預(yù)計(jì)中高檔樓盤的需求會(huì)保持一個(gè)長期、快速的增長。從置業(yè)目的上看：我們將客戶分為兩種，即自住型和投資型，目前南寧市住宅客戶仍以自住為主，此外，實(shí)地調(diào)研和相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，投資型客戶所占比例很大，明顯高出北京市比例水平。分析其原因，一是南寧市現(xiàn)有投資渠道單一。二是相對(duì)一手房房價(jià)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，近年來住宅租金和二手房價(jià)上漲迅速，其中，流動(dòng)人口的增加提供了大量的出租需求，統(tǒng)計(jì)資料顯示，2005年，南寧市居民自有房屋出租收入同比增長98.99%；而作為中低檔房的替代品，二手房需求隨著大量拆遷的進(jìn)行而快速增長，房價(jià)相應(yīng)上漲。三是受近幾年中國“炒房熱”的影響。投資型客戶比例過大對(duì)房地產(chǎn)市場來說有利有弊，弊大于利。利、房屋租金的快速上漲支持和促進(jìn)了當(dāng)?shù)鼐用穸沃脴I(yè)需求的增長；弊、掩蓋真實(shí)居住需求，傳達(dá)錯(cuò)誤市場信息，造成房價(jià)虛高、投資增長過快，引發(fā)虛假繁榮，一旦出租、轉(zhuǎn)手不暢或是遇到價(jià)格下跌，泡沫就會(huì)破裂，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場長期低迷。南寧市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展刺激也掩蓋了這種風(fēng)險(xiǎn)，這值得新進(jìn)入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注意。供給分析供應(yīng)量供應(yīng)結(jié)構(gòu)新增商品住宅中，中高檔房的比重較大，中低檔房增速相對(duì)較小，這與前面所分析的市場需求變化相逆，這造成目前中低端市場嚴(yán)重的供需不平衡；此外，中高端市場增長放量的同時(shí)，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，這無疑加劇了這一區(qū)段市場的競爭。南寧市政府已決定于2005-2006年建設(shè)150萬平米以上的經(jīng)濟(jì)適用房，可以在一定程度上緩解中低端市場的供需失衡狀況；不過和北京、上海等地不同的是，南寧市對(duì)于中高端住宅供應(yīng)并沒有從政策上加以控制，相反，從提高整個(gè)城市形象和居住品質(zhì)的目的出發(fā)，市政府鼓勵(lì)和支持瑯東和鳳嶺等中高端市場板塊的優(yōu)先發(fā)展。主要地產(chǎn)板塊解析根據(jù)各個(gè)區(qū)位的功能、住宅產(chǎn)品特性和客戶需求的不同，可以將南寧市區(qū)分成六個(gè)房地產(chǎn)板塊，下面就各個(gè)板塊的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析說明。瑯東板塊現(xiàn)狀（1）城市新興開發(fā)區(qū)瑯東板塊是南寧市目前新興的城區(qū)，有著各城市新城區(qū)共有的特點(diǎn)：規(guī)劃理念超前，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、在售樓眾多，而且多為中大盤，從一個(gè)城市發(fā)展方向來看，瑯東區(qū)無疑是南寧市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，目前南寧市的新的金融中心和商業(yè)圈已開始東移，瑯東區(qū)不久將成為南寧市的新城市中心。（2）交通網(wǎng)絡(luò)較為完善由于瑯東板塊是新興的城市中心，眾多新建的道路網(wǎng)絡(luò)構(gòu)筑了瑯東板塊發(fā)展的脈絡(luò)，以民族大道為中心，道路系統(tǒng)從兩旁展開，經(jīng)匯春路、桂春路、錦春路、東葛路等為兩翼，再配以外環(huán)快速干道，使交通網(wǎng)絡(luò)較為完善。（3）商業(yè)生活配套設(shè)施迅猛發(fā)展在商業(yè)配套方面，瑯東板塊發(fā)展迅猛，如于2005年10月份開張營業(yè)的占地7萬平方米的商業(yè)中心——金湖廣場、在建的航洋國際城的平方米的購物中心，商業(yè)氣氛在逐漸形成，商業(yè)發(fā)展仍有較在的空間。（4）高檔住宅區(qū)域，房價(jià)全市最高目前該區(qū)的地價(jià)不斷攀升，目前房價(jià)基本在3500-4500之間，已是全市地價(jià)最高的一個(gè)區(qū)，地價(jià)的上漲直接導(dǎo)致的是樓層的升高和樓價(jià)的上漲，該區(qū)的樓盤以小高層和高層為主，如銘湖經(jīng)典、匯金苑、綠城畫卷、水晶城、地王國際商會(huì)中心等，這里已成為南寧市最多高樓聚集地。趨勢(shì)（1）未來南寧市商務(wù)中心（CBD）在南湖兩岸，民族大道兩邊，高樓林立，已初步具備現(xiàn)代金融商業(yè)中心的雛形，對(duì)未來南寧市的發(fā)展起著領(lǐng)頭羊的作用，新的商圈也將由此產(chǎn)生。（2）空置地塊不多：房價(jià)上漲，但市場威脅減弱由于經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，瑯東板塊（特別是南湖周邊一帶）空置地塊已不多，所開發(fā)樓盤多為占地規(guī)模不大，帶商業(yè)性質(zhì)的高層住宅，如南湖沿線的銘湖經(jīng)典、匯金苑、綠城畫卷、南湖國際廣場等樓盤?？梢哉f，在南寧進(jìn)入大盤時(shí)代的趨勢(shì)下，瑯東板塊在大型住宅市場上的競爭力將會(huì)有所減弱。（3）對(duì)鳳嶺板塊帶動(dòng)作用大于威脅。隨著該區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展和成熟，從市場的角度來看將不可避免地與鳳嶺板塊產(chǎn)生相互競爭，但從一個(gè)城市功能的劃分和城市角色扮演的角度來看，瑯東板塊的發(fā)展一方面拉近鳳嶺板塊與市中心的距離，另一方面商業(yè)和生活配套的成熟也是鳳嶺板塊發(fā)展的契機(jī)。鳳嶺坂塊（本案所在板塊）現(xiàn)狀（1）定位為大型永久性生態(tài)居住區(qū)該板塊位于南寧市東部，是瑯東板塊向東的延伸，處于其一級(jí)輻射帶范圍內(nèi)，區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，山林密集。市政府已經(jīng)將其定位成南寧市的高檔生活居住區(qū)。（2）初步發(fā)展階段，商業(yè)、生活配套遠(yuǎn)未完善該板塊是2002年才開始正式進(jìn)入房地產(chǎn)市場的開發(fā)，目前幾個(gè)大規(guī)模樓盤（榮和·山水美地、新天地、翡翠園）正處于開發(fā)初中期階段。周邊市政生活配套設(shè)施亟待完善。（3）現(xiàn)售樓盤呈大規(guī)模、高檔次、高價(jià)位特點(diǎn)由于自然地理環(huán)境優(yōu)越，而且處于區(qū)域開發(fā)初期，所以板塊內(nèi)項(xiàng)目體量較大、檔次較高，相應(yīng)的價(jià)格也不菲，下表是幾個(gè)典型樓盤的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)情況。樓盤總建筑面積（萬㎡）容積率均價(jià)（元/㎡）山水美地1601.2-1.53800-4000香謝里211.23800翡翠園481.43600大自然花園210.74000關(guān)于區(qū)域內(nèi)樓盤的具體情況將在后面的項(xiàng)目分析中作進(jìn)一步的說明。趨勢(shì)（1）市政規(guī)劃重點(diǎn)板塊，相關(guān)配套將日益完善該板塊是南寧市未來十五年規(guī)劃中的重點(diǎn)板塊，而且處于城市發(fā)展重中之重的東盟商務(wù)區(qū)位于板塊內(nèi)，可以預(yù)見板塊內(nèi)的市政配套將會(huì)有快速和質(zhì)的提升。（2）中高檔樓盤供應(yīng)潛力巨大，競爭將日益激烈。該板塊為開發(fā)新區(qū)，在城市規(guī)劃中有著較高的起點(diǎn)與標(biāo)準(zhǔn)，加之該區(qū)域自然生態(tài)未受到破壞，各大市政配套也規(guī)劃在此區(qū)域，多個(gè)政府部門也即將遷移至此，預(yù)計(jì)這里將成為南寧市今后幾年中高檔樓盤供應(yīng)最集中的地區(qū)，也是中高端市場競爭最激烈的地區(qū)。仙葫坂塊現(xiàn)狀（1）高檔別墅住宅區(qū)雛形已現(xiàn)該板塊位于鳳嶺板塊以南，邕江以北，因擁有青秀山與江的景觀優(yōu)勢(shì)，環(huán)境優(yōu)美，為開發(fā)高檔別墅住宅區(qū)提供了極大的發(fā)揮空間，區(qū)域內(nèi)已集中了近10個(gè)別墅群，占地近5000畝，投資總額近16億元，全部建成后將成為廣西規(guī)模最大，檔次最高的別墅住宅區(qū)域。（2）市政配套設(shè)施遠(yuǎn)未完善該板塊是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，雖然交通狀況已有一定基礎(chǔ)，但距離市區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，缺乏必要的生活配套設(shè)施。趨勢(shì)（1）別墅供應(yīng)量會(huì)呈增長態(tài)勢(shì)目前該區(qū)域集中了近10個(gè)別墅群，預(yù)計(jì)未來仍將有所增加，例如：定位為西南地區(qū)頂級(jí)別墅小區(qū)的龍胤花園，占地360畝，投資3．6億元，將建成220棟山水園林別墅；天池山，占地500畝，投資2．2億元；麗水灣，占地161畝，投資1億多元。（2）不排除別墅滯銷的可能雖然國家建設(shè)部今年作出決定：“未來五年內(nèi)不批準(zhǔn)別墅項(xiàng)目建設(shè)用地”，這項(xiàng)決定可以說為開發(fā)商提供了喘息的空間與時(shí)間，但仙湖開發(fā)區(qū)內(nèi)已批準(zhǔn)建設(shè)的別墅項(xiàng)目已達(dá)近10個(gè)，再加上其它板塊內(nèi)的別墅項(xiàng)目，對(duì)于處于產(chǎn)品金字塔頂端的物業(yè)種類，其供應(yīng)量恐怕不是市場能夠短期內(nèi)消化的。江南板塊現(xiàn)狀（1）老工業(yè)區(qū)：區(qū)域環(huán)境先天不足，污染較為嚴(yán)重和所有城市的老工業(yè)區(qū)一樣，江南區(qū)相對(duì)與其他片區(qū)有污染較為嚴(yán)重、生活環(huán)境較差的不足之處，在市民居住意向的選擇上吸引力不夠。（2）市政及生活配套較為齊全，但已漸趨老化江南板塊作為南寧市的老工業(yè)區(qū)，其城市建設(shè)方面的發(fā)展已有相當(dāng)長的時(shí)間，交通設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、生活設(shè)施等已較為齊全，但由于更新速度慢，各種設(shè)施已開始出現(xiàn)老化的現(xiàn)象。（3）樓盤價(jià)位、檔次較低。現(xiàn)階段該區(qū)內(nèi)有翠湖新城、江南新興苑、金灣花城、錦繡江南等幾個(gè)大型樓盤，由于先天環(huán)境較差，所以多是中低端住宅，區(qū)域目標(biāo)客戶群體主要是中低收入人群和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員，對(duì)于中高端客戶缺乏吸引力。趨勢(shì)（1）舊城改造的重點(diǎn)：市場供應(yīng)會(huì)有所擴(kuò)大該板塊是市政府重點(diǎn)改造區(qū)域，隨著南寧城市規(guī)模的擴(kuò)大，工業(yè)企業(yè)逐漸向城市周邊區(qū)域轉(zhuǎn)移，江南板塊的居住環(huán)境將得到改善，配套設(shè)施亦得到更新與進(jìn)一步完善，且因工業(yè)企業(yè)的遷移將會(huì)有大量的土地可用于房地產(chǎn)開發(fā)。（2）產(chǎn)品仍以中低端為主其中大量的經(jīng)濟(jì)適用房將處于這一區(qū)域內(nèi)。城北板塊現(xiàn)狀（1）南寧市科技文化區(qū)板塊內(nèi)以教育、科技為主要功能，南寧市各高校均處于板塊內(nèi)，文化氛圍較重，這也是該板塊相比其它板塊的優(yōu)勢(shì)，但是由于南寧市的科教水平并不發(fā)達(dá)，所以區(qū)域購買力并不強(qiáng)。（2）市政、交通、生活等配套基本完善板塊內(nèi)已形成良好的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，市政生活配套已基本齊全，但仍有待進(jìn)一步完善。（3）住宅產(chǎn)品以中檔房為主板塊內(nèi)主要有恒大新城、文華園、振寧翠峰、水韻家園、檸檬宿、城市碧園等樓盤。由于該板塊位于市中心的北部，已處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的位置，地段優(yōu)勢(shì)畢竟不如市中心板塊及瑯東板塊，景觀優(yōu)勢(shì)又不如鳳嶺板塊，因此，綜合各方面的因素，城北板塊的樓盤以有穩(wěn)定收入的工薪階層為主。趨勢(shì)（1）高新科技區(qū)帶動(dòng)板塊發(fā)展板塊的發(fā)展動(dòng)力主要源于區(qū)域內(nèi)高科技區(qū)的發(fā)展，而高科技區(qū)的發(fā)展又取決于政府的重視程度。（2）住宅產(chǎn)品平穩(wěn)改良相對(duì)于其他板塊，本區(qū)域的住宅市場變化最為平穩(wěn)，產(chǎn)品將逐步的得以改良，但預(yù)計(jì)不會(huì)有跳躍式的發(fā)展。市中心坂塊現(xiàn)狀（1）商業(yè)、交通及生活配套等配套非常成熟一般地說，城市發(fā)展的主要時(shí)期均較為集中在城市中心區(qū)域，隨著人口的增長，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的各種城市設(shè)施也相應(yīng)會(huì)完善，但也帶來環(huán)境污染，交通擁擠，居住條件惡化等問題。（2）住宅產(chǎn)品體量較小，價(jià)位高俗話說“物以稀為貴”，且市中心板塊內(nèi)人口數(shù)量多，商業(yè)非常發(fā)達(dá)，其地段優(yōu)勢(shì)非常明顯，這一切自然導(dǎo)致該板塊內(nèi)房價(jià)的高漲。趨勢(shì)（1）輸出需求：將有大量的人口需周邊轉(zhuǎn)遷市中心人口密度大，人均居住面積小，加上城市改造的助推力，必然產(chǎn)生相當(dāng)數(shù)量的二次置業(yè)大軍，同時(shí)他們面臨著兩種選擇：一是留在市中心，但樓價(jià)太高，二是向周邊遷移，樓價(jià)不高且不擁擠，大多數(shù)人會(huì)出于經(jīng)濟(jì)考慮而選擇后者。（2）未來供應(yīng)十分有限，價(jià)位高由于可供開發(fā)的住宅用地所剩無幾，大型住宅小區(qū)將難以出現(xiàn)，高容積率住宅將成為日后供應(yīng)主流，不過由于地價(jià)高、拆遷安置費(fèi)用昂貴的原因，房價(jià)會(huì)很高。小結(jié)將以上個(gè)地產(chǎn)板塊分析的主要內(nèi)容匯總成下面的表格板塊名稱功能定位居住環(huán)境生活配套交通狀況現(xiàn)有市場特征發(fā)展?jié)摿Μ槚|板塊高級(jí)商務(wù)中心區(qū)環(huán)境良好，區(qū)域配套有待成熟較為完善相當(dāng)便利供應(yīng)量適中、檔次高、價(jià)高供應(yīng)有限，配套建設(shè)將有極大改觀。鳳嶺板塊高尚生態(tài)中央居住區(qū)環(huán)境優(yōu)美，未來住宅熱點(diǎn)，周邊配套亟待完善基本無僅民族大道一條主干道供應(yīng)量大、中高檔次、中高價(jià)位市政建設(shè)將有飛躍發(fā)展，中高檔樓盤最為集中，競爭最為激烈。仙葫板塊高尚別墅住宅區(qū)環(huán)境優(yōu)美，擁有青秀山與江的景觀優(yōu)勢(shì)基本無有待完善別墅：價(jià)高、供應(yīng)量大未來將發(fā)展成為高檔別墅住宅區(qū)域，可能供過于求。江南板塊老工業(yè)區(qū)環(huán)境污染較嚴(yán)重，居住環(huán)境較差較為齊全有待完善供應(yīng)量大、中低檔、價(jià)低若注重環(huán)境的治理，應(yīng)能有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間，中低檔供應(yīng)集中區(qū)域城北板塊高新技術(shù)區(qū)區(qū)域市政配套有待完善，居住環(huán)境一般一般有待完善規(guī)模、檔次和價(jià)位均適中隨著區(qū)域定位的明晰與開發(fā)區(qū)的帶動(dòng)，提升空間較大，但步伐不會(huì)太快市中心板塊商業(yè)、政治、文化、信息中心區(qū)老城區(qū)，交通、商業(yè)、生活設(shè)施完善，居住環(huán)境良好十分完善十分便利供應(yīng)量小、檔次高、價(jià)高供應(yīng)極為有限，運(yùn)作成本高，房價(jià)高中高檔樓盤主要分布在市中心、瑯東、鳳嶺和仙葫4個(gè)板塊：其中市中心板塊的供應(yīng)量將十分有限；仙葫板塊主要是別墅產(chǎn)品；未來中高檔商品住宅將集中在瑯東和鳳嶺兩個(gè)板塊，其中瑯東板塊的新增住宅量也不大，主要靠消化存量，所以未來南寧市中高端商品住宅的主要供應(yīng)區(qū)域也即主要競爭地為本案所在的鳳嶺板塊。結(jié)論通過以上分析，可以對(duì)南寧市房地產(chǎn)市場得出如下基本結(jié)論：（1）過去4年成績斐然，長期看仍具有很大提升空間。（2）目前市場發(fā)展過熱，勢(shì)必需要一個(gè)調(diào)整期。（3）供求結(jié)構(gòu)性失衡：中低端供不應(yīng)求，中高端同質(zhì)化嚴(yán)重。以上分析結(jié)論對(duì)我們的新項(xiàng)目投資有以下啟示：（1）追求短期回報(bào)和長期回報(bào)的項(xiàng)目最有可能獲利，追求中期回報(bào)的項(xiàng)目遭遇市場調(diào)整期和放量競爭的風(fēng)險(xiǎn)性最高。（2）產(chǎn)品差異化尤其重要：高品質(zhì)產(chǎn)品能順應(yīng)和利用市場發(fā)展機(jī)遇，并最大限度的規(guī)避調(diào)整期和同質(zhì)化的風(fēng)險(xiǎn)。主要競爭項(xiàng)目解析本項(xiàng)目的競爭對(duì)手主要來自瑯東和鳳嶺兩個(gè)板塊，其中周邊幾個(gè)項(xiàng)目對(duì)未來客戶的分流作用最大，目前周邊在售的項(xiàng)目主要有榮和·山水美地、大自然花園和翡翠園，他們的后期將成為本案銷售時(shí)最直接也最主要的競爭對(duì)手。（一）榮和·山水美地樓盤名稱榮和·山水美地位置南寧市民族大道155號(hào)開發(fā)商廣西榮和企業(yè)集團(tuán)有限公司設(shè)計(jì)單位/物業(yè)公司南寧市榮和物業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)收費(fèi)0.9元/㎡占地面積3000畝建筑面積200萬㎡容積率1.068綠化率51%建筑密度17%建筑單體多層、高層、小高層商業(yè)業(yè)態(tài)8000多平方米社區(qū)步行街、休閑飲食中心、大型城市購物中心會(huì)所1．個(gè)數(shù)：12.規(guī)模：1.1萬㎡3.主要功能：聚會(huì)、娛樂、健身主要賣點(diǎn)①中央生活區(qū)超大規(guī)模社區(qū)，是最適合居住之地；②小區(qū)配套齊全；③北大附屬學(xué)校和東方外國語幼教中心和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理目標(biāo)客戶群中偏高收入人群園林景觀描述2萬平方米的牽手廣場和熱帶中庭園林、4大人工湖、親水生態(tài)廣場、花園小品、山頂園林長廊外立面顏色：米黃色材質(zhì)：外墻專用涂料車位配比：1：1開發(fā)周期6~7年推廣主題住名校社區(qū)里的洋房已投放量1000多戶在售單位銷售率80%平均銷售速度月均銷售30~40套未來兩年預(yù)計(jì)投放量及產(chǎn)品類型第一年：多層、小高層住宅第二年：多層、小高層住宅價(jià)格開盤均價(jià)：3300元/㎡現(xiàn)均價(jià)：3500元/㎡現(xiàn)價(jià)格區(qū)間：3400~4350元/㎡折扣：按揭98折一次性96折戶型主力戶型面積：2-1-1：78、3-2-2：119~160、4-2-2：152~174戶型配比房型面積范圍所占比例一居64㎡10%二居70~81㎡20%三居119~133㎡40%四居及復(fù)式152~174、22030%（右圖）

點(diǎn)評(píng)：此項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)在于配套完備、先進(jìn)，包括1萬平米的會(huì)所以及北大附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校對(duì)消費(fèi)者具有很強(qiáng)的吸引力；此外項(xiàng)目的園林景觀設(shè)計(jì)大氣兒有豐富，營造出舒適、愜意的居住氛圍。缺點(diǎn)在于規(guī)劃布局中單體朝向差，組團(tuán)分區(qū)一般，建筑外立面不夠精細(xì)，色彩單調(diào)、陳舊；同時(shí)不斷推出的面積令社區(qū)配套面臨越來越大的承受壓力。（二）大自然花園樓盤名稱大自然花園位置南寧市青秀路18號(hào)開發(fā)商南寧大自然花園置業(yè)有限公司設(shè)計(jì)單位南寧城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院物業(yè)公司南寧大自然物業(yè)管理有限責(zé)任公司物業(yè)收費(fèi)0.8元占地面積450畝建筑面積23．14萬㎡容積率0.7綠化率60%建筑密度19.8%建筑單體獨(dú)立別墅56棟、聯(lián)排別墅97棟、花園洋房28棟規(guī)模配比1．住宅：1079戶2.商業(yè)：/3.會(huì)所：14.其他/會(huì)所1．個(gè)數(shù)：雙會(huì)所2.規(guī)模：8500平方米3.主要功能：配有室內(nèi)外SPA游泳池、商務(wù)中心、娛樂中心、教育中心、醫(yī)療保健中心主要賣點(diǎn)大自然花園位于青秀山北麓龍王嶺，面朝青山，背靠石門森林公園，東鄰東盟領(lǐng)使館區(qū)和貿(mào)易中心，西接省部級(jí)高級(jí)別墅區(qū)，周邊風(fēng)景秀麗，生活配套齊全。目標(biāo)客戶群高收入人群園林景觀描述大自然花園更以周邊原生自然環(huán)境為規(guī)劃背景，強(qiáng)調(diào)人與自然和諧共生，要求“建筑點(diǎn)綴自然”反對(duì)“自然點(diǎn)綴建筑”?；▓@彌漫著濃烈的歐洲風(fēng)味，24萬平方米的OCT景觀廣場，連綿1.2公里超長中庭水景。外立面顏色：高級(jí)淺黃色涂料材質(zhì)：外墻專用涂料車位配比：1285個(gè)開發(fā)周期3年推廣主題青秀山全景觀豪宅已投放量一期已交付，現(xiàn)推出二期在售單位銷售率80%平均銷售速度月均銷售30套未來兩年預(yù)計(jì)投放量及產(chǎn)品類型第一年：花園洋房12棟第二年：/價(jià)格產(chǎn)品一（花園洋房）開盤均價(jià)：3700元/㎡現(xiàn)均價(jià)：4000元/㎡現(xiàn)價(jià)格區(qū)間：3550~4790折扣：按揭98折一次性97折產(chǎn)品二（聯(lián)排別墅）開盤均價(jià)：130萬/棟現(xiàn)均價(jià)：/現(xiàn)價(jià)格區(qū)間：/折扣：/戶型主力戶型面積：3-2-2：162~178、4-2-2：170~230、5-2-2：275~285戶型配比房型面積范圍所占比例二居123~127㎡15%三居135~178㎡35%四居及復(fù)式182~230、276~3050% 大自然花園點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)在于容積率低，綜合舒適度較高，配套較齊全；缺點(diǎn)在于開發(fā)商不專業(yè)，項(xiàng)目存在規(guī)劃布局不合理，產(chǎn)品設(shè)計(jì)陳舊，外立面色彩單調(diào)等一系列問題。（三）翡翠園樓盤名稱翡翠園位置民族大道168號(hào)開發(fā)商中房集團(tuán)南寧房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計(jì)單位/物業(yè)公司中聯(lián)金牌(二級(jí))物業(yè)收費(fèi)住宅0.8元/㎡別墅1.2元/㎡占地面積540畝建筑面積47．88萬㎡容積率1.25綠化率47.8%建筑密度16.2%建筑單體26棟多層、高層住宅樓，50棟獨(dú)立別墅規(guī)模配比1．住宅：/2.商業(yè)：/3.會(huì)所：/4.其他/會(huì)所1．個(gè)數(shù)：12.規(guī)模：/3.主要功能：集商務(wù)、休閑、娛樂、健身文化于一體主要賣點(diǎn)翡翠園是廣西目前唯一經(jīng)國家建設(shè)部審批的國家居示范工程，是中房集團(tuán)南寧房地產(chǎn)開發(fā)公司的扛鼎之作。小區(qū)坐落于南寧市東南部的鳳嶺新區(qū)，坐享民族大道的迅捷交通，擁有清新的空氣和一份“精品住宅、別墅享受”的高雅情懷小區(qū)占地512畝，總投資12億元，綠化率高達(dá)47.8%,建筑密度僅為16.2%,高達(dá)30-100米的樓間距為生態(tài)綠化的實(shí)現(xiàn)提供了充裕的空間。目標(biāo)客戶群中偏高收入人群園林景觀描述建筑上采用先進(jìn)成熟的新材料、新技術(shù)、新設(shè)備、新工藝等"回新"技術(shù)，設(shè)計(jì)上嚴(yán)格履行環(huán)保、節(jié)地、節(jié)能和再生資源利用的建設(shè)原則，綠化上的生態(tài)學(xué)原理為指導(dǎo)，從互惠互生、生態(tài)位、物種多樣性、競爭性學(xué)原理出發(fā)進(jìn)行園林綠化配置、環(huán)境上營造和諧人際空間，推崇積極健康的社區(qū)文化。外立面顏色：色藍(lán)白材質(zhì)：外墻專用涂料車位配比：1：1開發(fā)周期滾動(dòng)式開發(fā)推廣主題康居生活，精彩人生已投放量1000戶在售單位銷售率80%平均銷售速度月均銷售20~30套未來兩年預(yù)計(jì)投放量及產(chǎn)品類型第一年：多層住宅，兩房、三房為主第二年：/價(jià)格產(chǎn)品一開盤均價(jià)：3400元/㎡現(xiàn)均價(jià)：3600元/㎡現(xiàn)價(jià)格區(qū)間：3300~3980元/㎡折扣：按揭無一次性98折產(chǎn)品二開盤均價(jià)：280萬/棟現(xiàn)均價(jià)：280萬/棟現(xiàn)價(jià)格區(qū)間：280~314萬/棟折扣：/戶型主力戶型面積：2-2-1：87、3-2-2：102~139、4-2-2：168~237戶型配比房型面積范圍所占比例二居87㎡30%三居102~139㎡45%四居及復(fù)式168~237㎡25%特點(diǎn)說明住宅戶內(nèi)平面使用率高，主功能空間無穿通，餐廚配合密切點(diǎn)評(píng)：此項(xiàng)目是廣西第一個(gè)國家康居工程示范小區(qū)，技術(shù)含量高；開發(fā)商具有一定的品牌優(yōu)勢(shì)及開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。缺點(diǎn)在于規(guī)劃布局不合理，產(chǎn)品外立面單調(diào)，精裝修交房時(shí)產(chǎn)品質(zhì)量不過關(guān)。（四）小結(jié)3個(gè)競爭項(xiàng)目規(guī)模共有特點(diǎn)是規(guī)模大、容積率低，所以配套齊全、園林面積大；缺點(diǎn)在于產(chǎn)品不精細(xì)，外立面色彩都比較單調(diào)，缺乏品質(zhì)感。項(xiàng)目分析與定位項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置與周邊環(huán)境位置本案地塊位于南寧市區(qū)以東的東盟商務(wù)區(qū)內(nèi)，西面為青秀路（向北直通民族大道），與知名的青山假日酒店和“大自然花園”住宅小區(qū)隔路相望，東、北、南三面均為東盟商務(wù)區(qū)規(guī)劃用地（具體位置可見下圖）。上圖：東盟商務(wù)區(qū)在南寧市的位置圖上圖：本案在東盟商務(wù)區(qū)內(nèi)的位置交通評(píng)價(jià)項(xiàng)目西面的青秀路路面狀況良好，向北不足1000米可以到達(dá)城市主干道—民族大道（東向貫穿南寧市，為南寧市最重要的城市主干道），對(duì)外出行便利、車行順暢；小區(qū)南面是新修建的呈扇形貫通東盟商務(wù)區(qū)的區(qū)內(nèi)道路，斜向連接青秀路與民族大道，路況良好在交通出行方面存在的主要問題是（1）出行過于依賴民族大道，路線相對(duì)單一。（2）目前（預(yù)計(jì)至項(xiàng)目基本售完）周邊沒有公交線路，這將限制早期入住客戶的日常出行，也會(huì)削弱一部分客戶的購買意向。周邊環(huán)境評(píng)價(jià)項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，鳳嶺新區(qū)被南寧市規(guī)劃為中央生態(tài)居住區(qū)，東盟商務(wù)區(qū)是南寧市未來數(shù)年城市建設(shè)的重中之重，南面的青秀山為南寧市最大的城市綠肺，東北面1公里為新建的國際會(huì)展中心和未來的國際商務(wù)中心區(qū)（CBD）。（1）鳳嶺新區(qū)為國際商務(wù)區(qū)的東向延伸區(qū)域，同時(shí)南面為城市綠肺—青秀山，從自然地理?xiàng)l件上最適合作高檔商務(wù)區(qū)的生活配套地，區(qū)內(nèi)情況前面有所論及，此不贅述。（2）東盟商務(wù)區(qū)東盟商務(wù)區(qū)規(guī)劃鳥瞰圖（3）國際會(huì)展中心南寧國際會(huì)展中心是廣西南寧市標(biāo)志性建筑之一，多功能廳的穹頂造型由12片花瓣組成，宛如南寧市市花——朱槿花。中心總投資6.5億元，占地6.5萬平方米，由多功能廳、圓桌會(huì)議廳、階梯國際報(bào)告廳、新聞中心以及各種規(guī)模的會(huì)議室組成，擁有8種語言同聲傳譯等先進(jìn)的會(huì)議系統(tǒng)。展覽部分包含9個(gè)不同規(guī)模的展廳，可搭建2000個(gè)標(biāo)準(zhǔn)展位和200個(gè)非標(biāo)準(zhǔn)展位。國際會(huì)展中心多功能廳外景（4）青秀山青秀山風(fēng)景區(qū)距離南寧市中心約7公里，占地近800公頃，包括青山、鳳凰嶺、帽子嶺、雷劈峰等大大小小山巒十多座，主峰鳳凰嶺最高，海拔288m。素以“山不高而秀，水不深而清”著稱。青秀山空氣中氧負(fù)離子含量是整個(gè)南寧市最高的，且處于地勢(shì)較高的上風(fēng)帶，源源不斷地為城市輸送著新鮮的空氣，所以又被譽(yù)為南寧市的“綠肺”。

1989年被定為廣西壯族自治區(qū)級(jí)風(fēng)景名勝旅游區(qū)，1997年被評(píng)為南寧市“十佳旅游景點(diǎn)”之首。2000年底又榮獲全國首批“AAAA”級(jí)旅游景區(qū)稱號(hào)。現(xiàn)有規(guī)劃指標(biāo)南寧市國土資源局公布的地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件如下：土地使用權(quán)面積：51442.88平方米（折合77.164畝）土地規(guī)劃用途：城鎮(zhèn)單一住宅用地土地使用年限：70年容積率≤2.5 建筑密度≤30% 綠地率≥40% 建筑高度控制要求36米以下根據(jù)這一規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，本項(xiàng)目被限定為12層以下小高層、中小規(guī)模（地上建面12.85以下）商品住宅小區(qū)，以下的討論也是在這一前提下展開的。SWOT分析與競爭策略選擇SWOT分析下面SWOT分析中所列各項(xiàng)，在前面都已經(jīng)述及，此處只是為了分析框架的需要，以結(jié)論的形式加以引用。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)（1）地段：鄰CBD、處于東盟商務(wù)區(qū)內(nèi)。（共）（2）環(huán)境：鄰城市“綠肺”。（共）（3）高尚生態(tài)居住區(qū)的區(qū)域定位已獲市場認(rèn)同。（共）（4）市政設(shè)施升級(jí)空間巨大。（共）（5）萬通地產(chǎn)的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)及品牌支持。（專）（1）規(guī)模較小，難與周邊大盤比拼配套。（專）（2）與周邊樓盤相比，容積率偏高，可能影響舒適性與競爭力。（專）（3）四周缺少日常生活配套，東盟商務(wù)區(qū)現(xiàn)為空地。（共）（4）附近缺少公交路線。（共）（5）沿青秀路架有高壓線，預(yù)計(jì)會(huì)影響前期銷售。（專）機(jī)會(huì)威脅（1）近年來南寧市房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，城市建設(shè)快速升級(jí)。（共）（2）政府對(duì)東盟商務(wù)區(qū)的高度重視和優(yōu)先發(fā)展。（共）（3）瑯東板塊國際商務(wù)日趨成熟后的帶動(dòng)作用。（共）（4）不斷增強(qiáng)的中高端客戶群體。（共）（5）本項(xiàng)目是東盟商務(wù)核心區(qū)內(nèi)首個(gè)住宅項(xiàng)目。（專）（1）遭遇房地產(chǎn)政策調(diào)整。（共）（2）目前中高端市場存在一定泡沫。（共）（3）周邊中高檔樓盤眾多，競爭會(huì)比較激烈。（共）由于現(xiàn)在和未來周邊市場競爭將會(huì)十分激烈，所以從競爭的角度考慮，我們將本項(xiàng)目的SWOT分為4類：即周邊競爭項(xiàng)目共有的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)、本項(xiàng)目專有的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)、共有的劣勢(shì)和威脅以及專有的劣勢(shì)與威脅。（上表中已標(biāo)出）（1）共有的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)：在競爭中的作用會(huì)被大大削弱，比如項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)，周邊項(xiàng)目都不同程度具有，這時(shí)的優(yōu)勢(shì)相對(duì)于客戶成立，相對(duì)于競爭對(duì)手則相互抵消或大大減弱。（2）專有的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)：在競爭中可以成為項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)，并獲得實(shí)質(zhì)的競爭優(yōu)勢(shì)。萬通地產(chǎn)的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)?zāi)苤С之a(chǎn)品創(chuàng)新，東盟商務(wù)核心區(qū)首個(gè)住宅項(xiàng)目可以成為宣傳買點(diǎn)——借東盟商務(wù)區(qū)的知名度和吸引力來提高本項(xiàng)目的被關(guān)注度。（3）共有的劣勢(shì)和威脅：彌補(bǔ)共有劣勢(shì)會(huì)形成相對(duì)優(yōu)勢(shì)，如果強(qiáng)化彌補(bǔ)則會(huì)成為項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)，不過這往往要比正常情況下耗費(fèi)更多成本，而且要看競爭對(duì)手是否同時(shí)采取類似措施，就本案而言，我們不具備將周邊生活配套缺乏的共有劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為獨(dú)特賣點(diǎn)的實(shí)力，只能盡可能的彌補(bǔ)；消除共有威脅能使項(xiàng)目在市場變化時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)本項(xiàng)目而言，由于共有威脅的源頭來自中高端產(chǎn)品的同質(zhì)化，所以消除它的方法是實(shí)行鮮明的產(chǎn)品差異化。（4）專有的劣勢(shì)和威脅：這實(shí)際上也是競爭項(xiàng)目的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，嚴(yán)重的會(huì)成為項(xiàng)目推廣中的硬傷。對(duì)于這些劣勢(shì)和威脅，一可以實(shí)行正面彌補(bǔ)（發(fā)展成賣點(diǎn)的可能性很小）；二是獨(dú)辟蹊徑、因勢(shì)利導(dǎo)（可能發(fā)展成為項(xiàng)目的賣點(diǎn)），同時(shí)加強(qiáng)對(duì)客戶的引導(dǎo)；三是在宣傳推廣中盡量回避。本項(xiàng)目沒有硬傷，對(duì)于體量小、容積率偏高的劣勢(shì)可以因勢(shì)利導(dǎo)將項(xiàng)目作成具有現(xiàn)代都市風(fēng)格的精品，并在推廣中加強(qiáng)對(duì)客戶的引導(dǎo)。競爭策略選擇限于經(jīng)驗(yàn)與資源，任何項(xiàng)目都極難取得相對(duì)于競爭對(duì)手的全面優(yōu)勢(shì)，而是只能將資源和注意力集中在一個(gè)或幾個(gè)方面形成相對(duì)競爭優(yōu)勢(shì)，下表列出了市場、產(chǎn)品和成本三個(gè)基本選擇維度，并由此形成三種基本競爭策略，結(jié)合本項(xiàng)目加以分析。競爭策略主要特征對(duì)本案重要性本案可行性結(jié)論市場細(xì)分導(dǎo)向?qū)蛻羧后w進(jìn)行細(xì)分，并針對(duì)其中一類或某幾類客戶，全面、細(xì)致的滿足其需求或是某項(xiàng)有強(qiáng)烈偏好的需求?，F(xiàn)有的競爭項(xiàng)目都沒有對(duì)客戶群進(jìn)行足夠的專業(yè)細(xì)分，本案若能率先實(shí)行可以獲取快速、高額回報(bào)。實(shí)施前需要詳盡的客戶調(diào)研，從時(shí)間進(jìn)度和精力投放上都不具備可行性。重要但不可行。產(chǎn)品差異化導(dǎo)向不把主要精力放在被動(dòng)的滿足消費(fèi)者需求上，而是注重用高品質(zhì)或創(chuàng)新品質(zhì)滿足客戶潛在需求或是引導(dǎo)新需求。①南寧市中高端產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，并形成潛在市場風(fēng)險(xiǎn)，所以本案實(shí)行產(chǎn)品差異化不僅重要而且必要。③項(xiàng)目的體量和規(guī)模都要求在產(chǎn)品上能夠另辟蹊徑。②南寧市住宅檔次和北京、上海等大城市還有較大差距，消費(fèi)者的高層次需求未被釋放，本案產(chǎn)品差異化具有很大市場認(rèn)同和獲利空間。①萬通地產(chǎn)多年來高端市場的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)可以提供專業(yè)支持。②不利因素在于能否組建專業(yè)化的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)；而且要承受較高的新產(chǎn)品引進(jìn)和建造成本（包括設(shè)計(jì)、原料購買和施工能費(fèi)用），前期投入會(huì)更大。十分重要而且必要，實(shí)行中有一定困難但并非不可克服。成本優(yōu)勢(shì)導(dǎo)向通過項(xiàng)目規(guī)模、在同一類產(chǎn)品上的多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)或者依靠與產(chǎn)業(yè)鏈中其他各方長期、穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作降低產(chǎn)品開發(fā)成本，從而依靠更高的性價(jià)比快速占領(lǐng)市場。①從抵御市場風(fēng)險(xiǎn)角度講具有一定必要性②本案規(guī)模不大，絕對(duì)活力空間有限。③高端客戶對(duì)于價(jià)格的敏感性并不十分強(qiáng)烈。不具備規(guī)模、經(jīng)驗(yàn)和戰(zhàn)略合作三方面的優(yōu)勢(shì)，所以只能在個(gè)別環(huán)節(jié)盡量控制成本，很難形成全面或是在某個(gè)方面特別突出的成本優(yōu)勢(shì)。重要性和可行性都不強(qiáng)。從上表的分析中可知：從項(xiàng)目面臨的市場情況和可用資源出發(fā)，產(chǎn)品差異化應(yīng)當(dāng)成為本項(xiàng)目獲取競爭優(yōu)勢(shì)的主要努力方向；實(shí)際上，從前面的南寧市房地產(chǎn)市場分析結(jié)論到項(xiàng)目自身SWOT分析結(jié)論，每一步都包含著產(chǎn)品創(chuàng)新差異化的要求。下面的項(xiàng)目定位也是主要遵循這一目標(biāo)要求展開的。項(xiàng)目定位客戶定位我們將南寧市住宅市場客戶分成自住和投資兩大類，并對(duì)其需求特征加以說明。需求類型自住投資第一居所第二居所出租為主資產(chǎn)保值、增值為主基本需求型基本改善型品質(zhì)提高型需求特征①多為一次置業(yè)。②人均需求面積小③可承受價(jià)格較低對(duì)價(jià)格十分敏感④追求基本居住功能，對(duì)地段、環(huán)境、配套、物業(yè)等要求不高，對(duì)高科技、環(huán)保等附加價(jià)值認(rèn)可度很低。①多為二次置業(yè)②基本居住指標(biāo)提高；同時(shí)關(guān)注環(huán)境等品質(zhì)改善。③看重性價(jià)比，而不單純關(guān)注價(jià)格④冷靜、成熟：較少為媒體宣傳左右；為高科技、環(huán)保等產(chǎn)品創(chuàng)新支付溢價(jià)的能力與意愿都較低。①多為二次或多次置業(yè)。②價(jià)格敏感度相對(duì)較低。③對(duì)開發(fā)商品牌、物業(yè)品牌等認(rèn)同度高，愿意為產(chǎn)品創(chuàng)新支付溢價(jià)。④易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤。①二次或多次置業(yè)（居多）②各項(xiàng)居住指標(biāo)要求很高，追求尊貴感③價(jià)格敏感度底。④特別看重私密性、安全性和環(huán)境。①二次或多次置業(yè)。②看重租售比，而非單純價(jià)格。③對(duì)物業(yè)舒適性等關(guān)注較少。④注重周邊商務(wù)氛圍、交通等狀況，一般不要求私密①二次或多次置業(yè)。②注重房屋品質(zhì)的持久性和性價(jià)比。③注重項(xiàng)目未來升值潛力。④一般不愿為時(shí)效性產(chǎn)品創(chuàng)新付溢價(jià)。需求物業(yè)類型①經(jīng)濟(jì)適用房②二手房③地理位置相對(duì)較差的普通住宅④其他低價(jià)位房屋①大、中成熟社區(qū)②其他中低價(jià)位、中高檔次房屋。③少數(shù)高價(jià)位、高品質(zhì)房屋。（一般對(duì)某項(xiàng)指標(biāo)有特別偏好）①著名高檔綜合性樓盤。②各種特色、創(chuàng)新性樓盤。③一部分別墅類項(xiàng)目。④其他高價(jià)位樓盤（地段等某些基本指標(biāo)十分突出）①別墅。②其他休閑、度假類物業(yè)③占據(jù)高品質(zhì)稀缺資源（如湖景）樓盤。④少量特色、創(chuàng)新性樓盤。①各種檔次商務(wù)中心周邊物業(yè)。②其他人口流動(dòng)量大的區(qū)域。③少量其他交通便捷區(qū)域物業(yè)。①各種占據(jù)稀缺性資源的物業(yè)。②未來所在區(qū)域價(jià)值具有較大提升空間的物業(yè)。注：以上分析未包括短期投資者本項(xiàng)目已經(jīng)確立差異化產(chǎn)品導(dǎo)向，并且區(qū)域具有很高的升值空間，所以客戶定位將以品質(zhì)提高型和各種投資型消費(fèi)者為主；如果實(shí)際中做不成創(chuàng)新精品，則基本改善性消費(fèi)者會(huì)加入到主要目標(biāo)客戶中來。（上表中已經(jīng)標(biāo)出）對(duì)于品質(zhì)提高型客戶，下表進(jìn)行了不同角度的界定。界定角度界定內(nèi)容年齡基本年齡28歲以上；主要集中