武湖項目市場研究報告93PPAGEpagePAGE4——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——`pagePAGE3 報告名稱報告名稱武湖項目土地可行性研究報告武湖項目土地可行性研究報告中國中國·深圳20版權(quán)聲明Copyright;AllrightsReserved本報告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸德思勤所有，未經(jīng)德思勤書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。Thisarticleisforinternaluseonly.TaskinholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurpose.目錄contentsTOC\o"1-3"\h\z1.宏觀經(jīng)濟(jì)分析 71.1.武漢城市概況 71.2.武漢宏觀經(jīng)濟(jì)分析 81.2.1.GDP分析 81.2.2.人口分析 121.2.3.武漢市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 132.中觀經(jīng)濟(jì)分析 152.1.黃陂區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況 152.2.黃陂區(qū)配套狀況 172.2.1.黃陂區(qū)專業(yè)市場 172.2.2.黃陂區(qū)旅游 182.2.3.黃陂區(qū)教育 183.政策分析 203.1.近兩年的房地產(chǎn)政策 203.2.政策下的房地產(chǎn)市場 203.3.2010年房地產(chǎn)政策 214.規(guī)劃分析 234.1.武漢市總體規(guī)劃 234.1.1.城市規(guī)劃發(fā)展方向 244.1.2.城市發(fā)展規(guī)劃 244.1.3.城市交通規(guī)劃 254.1.4.自然環(huán)境資源規(guī)劃 284.2.黃陂區(qū)規(guī)劃 284.2.1.黃陂區(qū)概況 284.2.2.黃陂區(qū)發(fā)展定位 294.3.武湖新城區(qū)規(guī)劃 304.3.1.武湖概況 304.3.2.武湖總體規(guī)劃 314.3.3.武湖交通規(guī)劃 324.3.4.產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 345.土地市場分析 355.1.武漢市土地市場分析 355.1.1.武漢市土地供應(yīng)市場分析 355.1.2.武漢市土地成交市場分析 365.2.黃陂區(qū)的土地市場分析 425.3.項目周邊土地市場分析 445.4.典型土地價格分析 456. 房地產(chǎn)市場分析 486.1.武漢市房地產(chǎn)整體市場分析 486.1.1.商品住宅投資額情況 486.1.2．商品房市場情況 486.2.黃陂區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 516.2.1.房地產(chǎn)市場供求情況 516.2.2.價格分析 526.3.競爭分析 536.3.1.盤龍城區(qū)域房地產(chǎn)市場 536.3.2.典型項目分析 547. 產(chǎn)業(yè)研究分析 587.1.漢口北專業(yè)市場 587.1.1.漢口北專業(yè)市場交通區(qū)位 587.1.2.漢口北專業(yè)市場的建設(shè)時間 597.1.3.漢口北專業(yè)市場的規(guī)模 597.1.4.漢口北專業(yè)市場的定位 597.1.5.漢口北專業(yè)市場分類建設(shè)情況 597.2.臺灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園 687.2.1.臺灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園概況及發(fā)展歷程 687.2.2.物業(yè)市場分析 707.2.3.客戶市場分析 707.3.盤龍經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 717.3.1.概況與發(fā)展歷程 717.3.2.物業(yè)市場分析 727.3.3.客戶市場分析 737.4.陽邏港物流產(chǎn)業(yè) 737.4.1.概況與發(fā)展歷程 737.4.2.物業(yè)市場分析 767.5.臨空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè) 767.5.1.概況 767.6.高鐵經(jīng)濟(jì)效應(yīng) 788. 案例研究 808.1.安亭新鎮(zhèn)——制造業(yè)支撐的居住新城 808.2.華為坂田基地 818.3.光谷企業(yè)園 849. 項目分析 869.1.宗地現(xiàn)狀 869.1.1.四至范圍 869.1.2.地形地勢與地面現(xiàn)狀 869.2.項目周邊的社區(qū)配套 879.2.1.交通情況 879.2.2.配套設(shè)施 879.3.項目周邊情況 889.4.規(guī)劃指標(biāo) 899.5.綜合評價 8910.武漢市場分析總結(jié) 9010.1.經(jīng)濟(jì)部分 9010.2.政策部分 9010.3.規(guī)劃部分 9010.4.土地市場部分 9010.5.房地產(chǎn)市場部分 9010.6.產(chǎn)業(yè)研究部分 90

宏觀經(jīng)濟(jì)分析武漢城市概況全國地位：國家戰(zhàn)略——中部崛起全國交通樞紐——九省通衢華中政治文化經(jīng)濟(jì)中心——中部核心經(jīng)濟(jì)圈兩型社會歷史文化名城——3500年歷史華中地位：武漢市位處華中地區(qū)，湖北省省會，為傳統(tǒng)的中原腹地，大陸東西南北交通的交匯之地，為長江流域的核心城市。市內(nèi)湖泊塘堰眾多。長江與漢水將武漢分為漢口、漢陽、武昌三部分，通稱武漢三鎮(zhèn)。在我國經(jīng)濟(jì)地理圈層中，武漢處于優(yōu)越中心位置，水、陸、空交通十分發(fā)達(dá)，古稱“九省通衢”。城市戰(zhàn)略8+1城市圈江城&千湖之城——－兩江三鎮(zhèn)，百湖之市整個城市發(fā)展戰(zhàn)略上也形成了“做實(shí)都市區(qū)、借力于南北、發(fā)力于西部、目標(biāo)在東方”的“弓”型格局。武漢宏觀經(jīng)濟(jì)分析2010年是我國繼續(xù)應(yīng)對國際金融危機(jī)、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的關(guān)鍵一年，是全面實(shí)現(xiàn)“十一五”規(guī)劃目標(biāo)、為“十二五”發(fā)展打好基礎(chǔ)的重要一年。從國際看，世界經(jīng)濟(jì)有望恢復(fù)性增長，國際金融市場漸趨穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)全球化深入發(fā)展的大趨勢沒有改變，世界經(jīng)濟(jì)格局大變革、大調(diào)整孕育著新的發(fā)展機(jī)遇。從國內(nèi)看，我國仍處在重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。經(jīng)濟(jì)回升向好的基礎(chǔ)進(jìn)一步鞏固，市場信心增強(qiáng)，擴(kuò)大內(nèi)需和改善民生的政策效應(yīng)繼續(xù)顯現(xiàn)，企業(yè)適應(yīng)市場變化的能力和競爭力不斷提高。2010年計劃國內(nèi)生產(chǎn)總值將增長8%左右。GDP分析武漢市GDP分析武漢市GDP每年保持兩位數(shù)以上的漲幅，07年甚至達(dá)到21.3%，就算08、09年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的持續(xù)影響，也維持在13%--15%的漲幅。數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計局武漢市與全國GOP比較分析從GDP增幅上看，從2003年以來只有05年與08年低于全國的增幅比例，其他均高于全國增幅。武漢市經(jīng)濟(jì)從2008年10月份開始下行，2009年上半年經(jīng)濟(jì)增長速度曾一度在10%以下運(yùn)行。但從2009年6月份開始，迅速攀升至2位數(shù)的增長速度，武漢市2009年的GDP增長速度達(dá)到13.6%。數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計局2008-2009年湖北各市GDP比較分析2009年度湖北省各市GDP增長率均高于全國平均水平，武漢、宜昌、襄樊、荊州、孝感、咸寧的GDP增長率在13%-15%之間，湖北省整體經(jīng)濟(jì)情況穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)社會實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展。2009年全省生產(chǎn)總值12831.5億元，增長13.2%，規(guī)模以上工業(yè)增加值4742.2億元，增長20.1%；全社會固定資產(chǎn)投資8211.8億元，增長41.6%；社會消費(fèi)品零售總額5928.4億元，增長19.0%。下圖：2008-2009年湖北各省市GDP柱狀圖（單位：億元）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2008-2009年武漢市與中部六省會城市GDP比較分析中部六省市2009年GDP增長幅度除太原僅為2%外，其余五市GDP增長率在12%-17%之間，其中合肥、長沙以17%和14.7%的增長率名列前茅。華中地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)情況良好，處在高速穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)。由上可知，武漢市GDP一直保持穩(wěn)定而持續(xù)的增長，且平均增長率高于全國平均水平，武漢基本穩(wěn)居中部龍頭老大的位置，經(jīng)濟(jì)勢頭保持著良好的發(fā)展趨勢，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好，為城市各項發(fā)展建設(shè)提供了良好的經(jīng)濟(jì)背景。武漢市固定資產(chǎn)投資分析2009年中央政府實(shí)施積極的財政政策和貨幣政策，為了減弱全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)對我國的影響，中央政府逐步加大對公共交通、城市發(fā)展等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。在該前提下，武漢市2009年的固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)出迅猛上漲的趨勢。2009年，武漢市固定資產(chǎn)投資3001.1億元，比2008年全年的固定資產(chǎn)投資總額上漲了33.3%。武漢市社會零售總額分析2009年武漢市消費(fèi)市場活躍。2009年，武漢市累計完成社會消費(fèi)品零售額2164.09億元，比上年增長17.0%。汽車、石油及制品類商品銷售大幅攀升，已成為帶動武漢市消費(fèi)增長的主力軍。全年限額以上批發(fā)零售和住宿餐飲企業(yè)零售額920.23億元，比上年增長20.2%；占社會消費(fèi)品零售總額的42.5%，提高1.1個百分點(diǎn)。武商摩爾商場、宜家銷品茂、漢陽摩爾城、漢口北國際商品交易中心、四季美農(nóng)貿(mào)城、中國家具CBD、漢口沿江商務(wù)區(qū)等大型商貿(mào)項目進(jìn)度加快。武昌區(qū)戶部巷等6條特色商業(yè)街建成。加快推進(jìn)“萬村千鄉(xiāng)市場工程”，銷售家電下鄉(xiāng)產(chǎn)品14.3萬臺。從投資、消費(fèi)指標(biāo)分析，由于08年受金融危機(jī)的影響，投資、消費(fèi)增幅均出現(xiàn)不同程度的減緩，而09年隨著國家保增長等經(jīng)濟(jì)措施的實(shí)施，經(jīng)濟(jì)環(huán)境均有了改善，隨著國際形勢的轉(zhuǎn)好，武漢整體經(jīng)濟(jì)將再次大幅上揚(yáng)。武漢市人均可支配收入分析2009年武漢市人均可支配收入從03年的8525元增長到09年的18385元，年增長旅均保持在10%以上，即使09年受國內(nèi)外金融危機(jī)影響，也保持了10%年增長率。從人均收入對應(yīng)的城市發(fā)展模型分析，武漢目前處于城市的高速發(fā)展階段。人口分析武漢市固定人口分析武漢市固定人口從03年的781萬增長到09年的910萬，一直保持了穩(wěn)定的增長率，但由于08年受金融危機(jī)的影響，導(dǎo)致城市固定人口減少，而隨著09年經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，出現(xiàn)了猛漲的勢頭。武漢城鎮(zhèn)化水平分析根據(jù)市統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止至2008年全市戶籍總?cè)丝?33萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口531萬人，以非農(nóng)業(yè)人口計算的城鎮(zhèn)化率已達(dá)到63.8%。由圖標(biāo)表明，武漢市表明全市已進(jìn)入城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段。武漢市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析從三大產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，武漢第二產(chǎn)業(yè)占整個GDP的46.1%，第一產(chǎn)業(yè)僅占整個GDP的3.7%，第三產(chǎn)業(yè)占50.2%，比例逐年擴(kuò)大，說明第三產(chǎn)業(yè)比重逐年上升。與歷年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相比，第三產(chǎn)業(yè)的比重在逐年增大，武漢三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對較好，屬于典型的工業(yè)城市，有很好的購買力。宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)：武漢市作為我國中部的“龍頭老大”整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢平穩(wěn)且持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，且有第三產(chǎn)業(yè)比重逐年擴(kuò)大之勢，無論是消費(fèi)、投資、人口等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都保持著穩(wěn)定的發(fā)展趨勢?？傊?，整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展，為城市建設(shè)提供了良好的經(jīng)濟(jì)平臺，為項目的發(fā)展提供了較好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。而隨著國家保增長等經(jīng)濟(jì)措施的實(shí)施，經(jīng)濟(jì)環(huán)境有了明顯改善，隨著國際形勢的轉(zhuǎn)好，武漢整體經(jīng)濟(jì)將再次大幅上揚(yáng)。中觀經(jīng)濟(jì)分析黃陂區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況黃陂區(qū)是花木蘭的故鄉(xiāng),是中華木蘭文化之源。區(qū)內(nèi)總面積2261平方公里（339.15萬畝）,占全省國土總面積的1.22%。黃陂區(qū)轄11個街道、3個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)：前川街道、祁家灣街道、橫店街道、羅漢寺街道、灄口街道、六指街道、天河街道、武湖街道、王家河街道、長軒嶺街道、李家集街道、姚家集鎮(zhèn)、蔡家榨鎮(zhèn)、三里鎮(zhèn)、蔡店鄉(xiāng)、木蘭鄉(xiāng)。區(qū)政府駐前川街道。本項目本項目黃陂區(qū)GDP分析黃陂區(qū)生產(chǎn)總值從04年的86億元增長到08年的148億元，年增長率均保持在10%以上，尤其07、08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)也沒有收到影響，仍然保持著高增長率。黃陂區(qū)社會消費(fèi)品零售總額黃陂區(qū)社會消費(fèi)品零售總額從04年的36.76億元增長到08年的70.64億元，年增長率平均保持在10%以上，尤其07、08年未受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的影響，08年甚至年增長率達(dá)到23.5%。黃陂區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入黃陂區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入從04年的6657元增長到08年的10385元，年增長率平均保持在10%以上，08年甚至年增長率達(dá)到13%。黃陂區(qū)常住人口黃陂區(qū)常住人口從04年的78萬人增加到08年的113萬人，07年人口增長達(dá)到高峰，年增長率為16.46%。由以上黃陂區(qū)經(jīng)濟(jì)概況可以可知：黃陂區(qū)整體經(jīng)濟(jì)保持良好的增長勢頭，社會消費(fèi)品總額、城鎮(zhèn)人口人均可支配收入都保持著穩(wěn)定的增長，說明居民消費(fèi)在擴(kuò)大，可支配收入在增多，為項目的開發(fā)提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。黃陂區(qū)配套狀況黃陂區(qū)專業(yè)市場由于黃陂區(qū)行政區(qū)域面積較大，擁有豐富的土地資源、物產(chǎn)資源以及便利的交通環(huán)境，吸引了很多企業(yè)的進(jìn)駐，轄區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)帶、專業(yè)市場聚集，如漢口北專業(yè)市場、盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、陽邏港物流區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、高鐵經(jīng)濟(jì)區(qū)等。漢口北專業(yè)市場規(guī)劃面積達(dá)到8萬畝，其中包括國際交易中心、倉儲物流中心、客運(yùn)中心、農(nóng)貿(mào)市場、家具CBD、建材市場、長江金屬交易中心等。盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積88平方公里，目前已建成16平方公里。其中產(chǎn)業(yè)包括光學(xué)電子、醫(yī)藥化工、冶金建材、機(jī)械制造、食品加工和汽車貿(mào)易等6大支柱產(chǎn)業(yè)，并致力發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)的集聚區(qū)，另外還規(guī)劃建設(shè)國家級創(chuàng)業(yè)中心，將盤龍城創(chuàng)業(yè)中心打造成國家級創(chuàng)業(yè)中心。武漢陽邏碼頭占地120畝，可裝卸單件重量達(dá)600噸的貨物及超限件貨物；規(guī)劃建設(shè)810畝的集裝箱堆場，以及現(xiàn)代化的港口保稅物流中心。產(chǎn)業(yè)以發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)，打造物流旺地為基礎(chǔ)，包括鋼材、煤炭、商貿(mào)、糧食４大物流產(chǎn)品。規(guī)劃中的武漢臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，以天河機(jī)場為核心，總用地面積94平方公里。產(chǎn)業(yè)將以發(fā)展航空運(yùn)輸、航空物流、臨空型高新技術(shù)三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為主，積極發(fā)展臨空型現(xiàn)代制造業(yè)、臨空型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、臨空型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。臺灣農(nóng)業(yè)創(chuàng)業(yè)園為國家農(nóng)業(yè)部與國臺辦共同批準(zhǔn)的第一家農(nóng)民產(chǎn)業(yè)園，規(guī)劃面積為240平方公里，主要發(fā)展農(nóng)業(yè)高科技研發(fā)、展示、農(nóng)產(chǎn)品深加工、食品加工、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)以及傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)，是政府重點(diǎn)支持的產(chǎn)業(yè)。新建成投入使用的武漢高鐵火車站，為黃陂的專業(yè)市場群提供了便捷的交通，為黃陂的經(jīng)濟(jì)騰飛插上了翅膀。黃陂區(qū)旅游黃陂境內(nèi)旅游資源豐富，全境有灄水、界河及北湖三大水系和由5個主要湖泊構(gòu)成的自然水系。其中的木蘭山、木蘭湖、木蘭天池、瀑布等聞名中外，除此之外還有天池桃花、盤龍古城竹林、十里花山、八里柳溪、九潭七堰等景區(qū)，由于武漢現(xiàn)交通的便利以及高鐵的建成、機(jī)場的擴(kuò)建不僅吸引了市內(nèi)居民周末的休閑游，同時也吸引了大量的國內(nèi)外旅游觀光者。黃陂區(qū)教育黃陂區(qū)文化教育資源雄厚，區(qū)內(nèi)有黃陂一中、黃陂二中、黃陂三中、黃陂四中、黃陂五中、黃陂六中、黃陂七中、區(qū)實(shí)驗中學(xué)、雙鳳中學(xué)、前川一中、前川三中等11所中學(xué)；前川一小、前川二小、前川五、前川六小等6所小學(xué)，黃陂職校學(xué)校1所。中觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)：隨著近年來武漢大城市發(fā)展戰(zhàn)略的貫徹實(shí)施，黃陂成為武漢市向外擴(kuò)張的重要發(fā)展對象，得天獨(dú)厚的地理位置、便利迅捷的立體交通、豐富低廉的土地資源、山清水秀的自然環(huán)境、生態(tài)宜人的居住環(huán)境、優(yōu)質(zhì)雄厚的教育資源、密集分布的產(chǎn)業(yè)帶與專業(yè)市場群……這一切均有力地促進(jìn)了黃陂經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，可能預(yù)見黃陂必將成為大武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。政策分析近兩年的房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一向都是和國家政策密切相關(guān)，政策的導(dǎo)向和基調(diào)直接影響著市場的整體發(fā)展情況，也左右著購房者的買房心態(tài)。從2007年至2009年這三年間市場V型發(fā)展的軌跡來看，地產(chǎn)業(yè)的“政策市”痕跡十分明顯。國家不斷對市場進(jìn)行微調(diào)，政策的推出究竟對市場有多大的影響，需要我們從不同角度做分析，以理清政策意義、把握市場形勢。政策持續(xù)利好政策救市期政策持續(xù)利好政策救市期政策警示期政策收緊期2008.92008.122009.52009.10時期主要政策政策救市期2008.9—2008.12連續(xù)5次下調(diào)一年期貨貸款基準(zhǔn)利率，累計4次下調(diào)一年期存款基準(zhǔn)利率，支持首次購房貸款等政策持續(xù)利好期2008.12—2009.5加大對改善性住房的信貸支持、住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年調(diào)整到5年、保障性住房和普通商品住房最低資本金比例由2004年的35%下降到20%等政策警示期2009.5—2009.10土地增值稅的清算、銀行按揭貸款的收緊、嚴(yán)禁假按揭、大額個貸直付等政策收緊期2009.10—至今分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%、營業(yè)稅的恢復(fù)制度、“國十一條”等本月國家針對近日備受關(guān)注的央企拿地問題，國務(wù)院國資委表示78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)將退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。從以上相繼出臺的政策趨向可以看出，無論是從開發(fā)商還是資金鏈、稅收等方面，國家都已經(jīng)出臺了一系列的政策制度來控制房價的過快增長，從政府的舉措上來看，政府還是有決心要把房價控制在合理范圍內(nèi)的。政策下的房地產(chǎn)市場☆調(diào)控怪圈：每調(diào)必漲、越調(diào)越漲2009年5月以來，針對樓市過熱的情況，政府先后出臺政策進(jìn)行宏觀調(diào)控。然而，房價并未如愿下降，反而繼續(xù)上漲。其實(shí)房價持續(xù)上漲的根本原因是供求不平衡，城鎮(zhèn)化發(fā)展帶動的大量需求涌入城市，而市場上形成的有效供應(yīng)不足，這個問題得不到緩解，房價仍將繼續(xù)上漲。同時，政府并不是要通過政策手段在短期內(nèi)直接打壓房價，因此在調(diào)控的力度上也只是進(jìn)行微調(diào)而已。以前的宏觀調(diào)控主要從需求端入手：抑制投資和投機(jī)性需求的同時，也希望減緩普通購房者的自主和改善性需求，增加供給的手段不多，效果也不明顯。因此政策實(shí)施一段時間后，被壓抑的剛性需求集中上市，從而造成推動房價快速上漲的局面?！钫咦呦颍河伤赊D(zhuǎn)緊為應(yīng)對金融海嘯沖擊帶來的經(jīng)濟(jì)增長放緩的局面，中央政府自2008年底采取了一系列宏觀調(diào)控政策，財政政策從維持多年的穩(wěn)健轉(zhuǎn)向積極，并實(shí)施“適度寬松”的貨幣政策擴(kuò)大信貸規(guī)模，在經(jīng)濟(jì)上采取4萬億元投資措施來擴(kuò)大基建，拉動內(nèi)需增長。一系列政策除了對經(jīng)濟(jì)的刺激作用外，適度寬松的貨幣政策也大大改善了房地產(chǎn)市場發(fā)展的環(huán)境，包括對五次降息以及四次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、購買普通住房實(shí)行7折利率優(yōu)惠、二手房交易營業(yè)稅征免年限從5年縮短至2年、房地產(chǎn)項目資本金比例降至20%。對銀行信貸不再實(shí)施硬性約束的大環(huán)境下，一方面信貸投放量的增加緩解了開發(fā)企業(yè)的融資壓力，另一方面也大大降低了消費(fèi)者的職業(yè)門檻，有效的釋放了普通及改善性住房需求。在市場進(jìn)入快速飆升的趨勢下，2009年年末，政府適時發(fā)揮對市場的調(diào)控作用，根據(jù)樓市新形勢著力提高政策的針對性和靈活性。首先，下半年政府在全國大力打擊捂盤、囤地行為，公布全國范圍內(nèi)閑置用地；其次，12月國務(wù)院發(fā)布“國四條”遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，增加普通商品住房的有效供給并繼續(xù)支持居民自住和改善性住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房；接著，出臺《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，規(guī)定開發(fā)商拿地時首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%；之后又明確恢復(fù)二手房交易營業(yè)稅征免年限恢復(fù)至5年。一系列密集出臺的政策一方面從供給源頭遏制房價攀升，盤活庫存土地，另一方面在開發(fā)商融資環(huán)境改善的情況下，提高其拿地門檻，并通過增加購房交易中的支出來抑制投資投機(jī)性需求增長?！钫{(diào)控規(guī)律：有保有壓雖然政策的變化影響2010年市場走向，但調(diào)控政策頻出不意味著市場一定下行，在中國經(jīng)濟(jì)仍待恢復(fù)的基本面下，在政府保增長促發(fā)展的基本目標(biāo)不變的情況下，房地產(chǎn)市場整體上行趨勢就不會改變，開發(fā)商不會改變地產(chǎn)行業(yè)向好的趨勢，政府也不希望房價在調(diào)控下大起大落。2010年房地產(chǎn)政策2010年國家針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策根據(jù)日前溫家寶總理在十一屆全國人民代表大會第三次會議報告中，針對房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，政府的宏觀政策為：促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。一是繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程。中央財政擬安排保障性住房專項補(bǔ)助資金632億元，比上年增加81億元。二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費(fèi)。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項目審批和建設(shè)進(jìn)度。規(guī)范發(fā)展二手房市場，倡導(dǎo)住房租賃消費(fèi)。盤活住房租賃市場。三是抑制投機(jī)性購房。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。完善商品房預(yù)售制度。四是大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。2010年政策預(yù)判結(jié)合以上政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策與過去房地產(chǎn)市場的反應(yīng)，我們預(yù)測本年度國家將繼續(xù)出臺房地產(chǎn)與以下幾方面相關(guān)政策：控制房價，嚴(yán)防房價過快的上漲，使其穩(wěn)定在合理的范圍內(nèi)；打擊投機(jī)，抑制投資性購房需求；房貸收緊，第二套購房首付比例提高至40%；增加供應(yīng)，嚴(yán)防開發(fā)商捂盤惜售，哄抬房價；增加保障性用房的供應(yīng)；物業(yè)稅有望在主要城市試點(diǎn)征收房地產(chǎn)政策小結(jié)：從近期出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策以及房地產(chǎn)市場的反應(yīng)，我們認(rèn)為未來的國家政府將繼續(xù)以穩(wěn)定房價、抑制快速上漲、打擊房地產(chǎn)投機(jī)、滿足國民的剛性需要為主。為本項目提供了一個健康的開發(fā)環(huán)境。規(guī)劃分析武漢市總體規(guī)劃根據(jù)新的城市總體規(guī)劃，到2020年，武漢市主城區(qū)常住人口502萬人，建設(shè)用地450平方公里。其中漢口地區(qū)王家墩片、新華片建設(shè)輻射中部地區(qū)的商務(wù)中心片。武昌地區(qū)沙湖片和洪山片布局區(qū)域性公共服務(wù)設(shè)施，建設(shè)企業(yè)總部基地和行政商務(wù)區(qū)。漢陽地區(qū)赫山片主要相對集中布置區(qū)級行政中心、商業(yè)貿(mào)易和現(xiàn)代化濱水居住區(qū)。以主城的青山、關(guān)山、沌口三個大型工業(yè)區(qū)為核心，向內(nèi)、外兩個扇面輻射，形成關(guān)山、紙坊為主體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)域，沌口、常福為主體的汽車工業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)域，青山、陽邏、北湖、諶家磯為主體的重化工產(chǎn)業(yè)密集區(qū)域等城市地區(qū)的三大工業(yè)密集區(qū)域分布格局；利用江、河、湖、山等自然條件分隔，規(guī)劃江北、江南兩個核心區(qū)，在核心區(qū)周圍布局10個中心區(qū)片，在主城邊緣布局10個綜合組團(tuán)，核心區(qū)、中心區(qū)片、綜合組團(tuán)之間以軌道交通線、快速路及主次干道相聯(lián)系，形成"多中心組團(tuán)式"的布局結(jié)構(gòu)。規(guī)劃的核心區(qū)要集中體現(xiàn)現(xiàn)代化國際性城市和中國中部地區(qū)中心城市的職能，重點(diǎn)布局以商業(yè)、金融、貿(mào)易、辦公、信息咨詢服務(wù)為主的第三產(chǎn)業(yè)用地。其中江北(漢口)核心區(qū)規(guī)劃范圍為東至大智路、蘭陵路，南至長江、漢水，西至武勝路，北至京漢大道，面積635平方公里；江南(武昌)核心區(qū)規(guī)劃范圍為東至武青三干道，南至中山路，西至長江，北至規(guī)劃的武車路過江隧道，面積350平方公里。人均GDP:約為270人均GDP:約為2700美元交通方式：近郊私營鐵路與市內(nèi)國營鐵路相銜接城市發(fā)展階段：市區(qū)實(shí)現(xiàn)了大規(guī)模改造，商業(yè)規(guī)模有了很大發(fā)展。公私鐵路的銜接使市區(qū)向郊區(qū)迅速擴(kuò)張人均GDP:約為6400美元交通方式：高速鐵路繼續(xù)向外延伸城市發(fā)展階段：圍繞城市外圍高速鐵路站點(diǎn)，每年幾十公頃的住宅區(qū)被開發(fā)。這些住宅區(qū)住宅面積與環(huán)境通常比市區(qū)更優(yōu)越，價格更便宜，設(shè)施齊全，因此吸引了大量居民遷入。人均GDP:約為7500美元交通：高速道路網(wǎng)為主體的新交通體，實(shí)現(xiàn)向高效率多心型城市結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變城市發(fā)展階段：以全國大城市為核心，由周邊多個副城及衛(wèi)星城市相互補(bǔ)充，一般具有大的國際影響力。共生城市共生城市衛(wèi)星城市衛(wèi)星城市副城副城副城副城主城副城副城副城副城主城城市發(fā)展規(guī)劃新城組群是武漢城鎮(zhèn)化的發(fā)展區(qū)，承接中心城區(qū)疏解的人口和功能，帶動區(qū)域一體化發(fā)展。包括：東部新城組群，東南新城組群，南部新城組群，西南新城組群，西部新城組群，北部新城組群。包括紙坊新城以及黃家湖、青菱、鄭店、金口和五里界等組團(tuán)，利用高等教育和交通優(yōu)勢，重點(diǎn)發(fā)展教育科研和現(xiàn)代物流包括紙坊新城以及黃家湖、青菱、鄭店、金口和五里界等組團(tuán)，利用高等教育和交通優(yōu)勢，重點(diǎn)發(fā)展教育科研和現(xiàn)代物流包括豹澥新城、流芳組團(tuán)，主要通過高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；l(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展光電子、生物醫(yī)藥、機(jī)電一體化等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和生態(tài)型居住包括陽邏新城、北湖新城，主要引導(dǎo)主城區(qū)鋼鐵制造、裝備制造和化工企業(yè)等工業(yè)外遷，重點(diǎn)發(fā)展重化工、紡織業(yè)和港口運(yùn)輸?shù)?。包括常福新城、紗帽新城和薛峰、軍山等組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展汽車及零配件、電子信息、家電制造和包裝印刷等包括吳家山新城、蔡甸新城和走馬嶺、黃金口、金銀湖等組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展食品加工、現(xiàn)代物流以及大型居住區(qū)包括盤龍新城和橫店、武湖等組團(tuán)，主要是利用天河機(jī)場的優(yōu)勢，吸引漢口地區(qū)產(chǎn)業(yè)和人口的外移，重點(diǎn)發(fā)展航空物流和綜合居住。從橫向上看城市發(fā)展規(guī)劃，目前整個城市呈現(xiàn)“全方位”發(fā)展的態(tài)勢。城市的發(fā)展將對置業(yè)人口、置業(yè)半徑產(chǎn)生較大的影響。城市交通規(guī)劃對外交通武漢素有九省通衢之說，對外交通包含公路、鐵路、水運(yùn)、航空以及管道等運(yùn)輸方式。京珠、瀘蓉等6條國道在此交匯，高速公路中漢洪高速，武麻高速，漢洪、和左、武英，青鄭高速、漢十高速等多條對外快速路，至2008年底，全市公路通車總里程達(dá)到10719.6公里，其中高速公路457.5公里，等級公路10262.1公里。除了目前的京廣、京九、武九、漢丹、滬漢蓉5條鐵路干線之外，鐵路方面計劃在2020年前，打造一個高速客運(yùn)專網(wǎng)，時速達(dá)到200公里以上。屆時，從武漢這個“圓心”出發(fā)，到“200公里半徑圈”城市廣州、上海、北京、重慶、成都等地，可以當(dāng)天往返。屆時，乘火車從武漢至廣州僅4個多小時，從香港直達(dá)武漢也只需5個多小時。武漢可以實(shí)現(xiàn)環(huán)中部經(jīng)濟(jì)的作用。從武漢出發(fā)，10小時之內(nèi)，可覆蓋全國95%以上的主要消費(fèi)城市。在武漢建設(shè)物流中心，將大大加快各制造類企業(yè)對市場的反應(yīng)速度，加快其資本流轉(zhuǎn)，降低備貨壓力。武漢港與陽邏新港的建成，與正在建設(shè)中的江北快速路的建成，勢必將形成港口貨運(yùn)的新格局。

2008年武漢市天河機(jī)場第二航站樓正式建成使用，標(biāo)志著武漢的航空交通進(jìn)入了國內(nèi)一級城市水平。就全國交通布局的大格局來說，天興洲長江大橋、武漢天河機(jī)場、陽邏深水港，加上周邊發(fā)達(dá)的高速公路系統(tǒng)，將使武漢成為全國性物流調(diào)配中心的絕佳地點(diǎn)。水、陸、空網(wǎng)絡(luò)縱橫實(shí)現(xiàn)的大格局，將使得區(qū)域的經(jīng)濟(jì)形成大的騰飛。對內(nèi)交通主城交通體系以快速軌道交通為骨干，常規(guī)地面交通為主體，堅持以公共交通為主的方針，重點(diǎn)解決核心區(qū)、中心區(qū)片及過江交通問題，滿足建設(shè)現(xiàn)代化國際性城市的需要。主城快速路網(wǎng)由3條環(huán)路以及向外連接各國道、省道的10條主要放射線組成，重點(diǎn)改善核心區(qū)及中心區(qū)片交通；完善三鎮(zhèn)支路系統(tǒng)。目前還在計劃籌建介于三環(huán)線與外環(huán)線之間的四環(huán)線，緩解三環(huán)的壓力。本項目位置本項目位置武漢火車站武漢天河機(jī)場軌道交通按照2020年后遠(yuǎn)景規(guī)劃，武漢軌道交通將由3條市域快線、9條市區(qū)線路構(gòu)成。線路全長530公里，設(shè)站309座。從結(jié)構(gòu)上分為兩個層次，第一層次為市域快線，由三條線路組成，線路總長217公里，設(shè)站75座，三條市域快線在中心城區(qū)相扣成環(huán)，將城市副中心、客運(yùn)樞紐、王家墩中央商務(wù)區(qū)以及中央活動區(qū)等緊密銜接，實(shí)現(xiàn)三鎮(zhèn)快速直達(dá)一體化均衡發(fā)展。第二層次為市區(qū)線，由9條線路組成，線路總長313公里，設(shè)站234座。武漢市目前在建軌道交通線路有4條。武漢市軌道交通四號線一期工程，起點(diǎn)為武昌站，終點(diǎn)至武漢站。線路貫穿武漢市江南地區(qū)中南～東北城區(qū)，一期工程線路全長16.488km，均為地下線，設(shè)站15座。計劃2012年12月30日通車試運(yùn)行。軌道交通四號線二期工程是連接武昌、漢陽的重要客運(yùn)交通走廊，也是軌道交通環(huán)線建設(shè)的重要骨干線路，設(shè)站13座，計劃2014年建成通車。自然環(huán)境資源規(guī)劃武漢市位于江漢平原東部，長江中游兩岸，長江與漢水的交匯處。屬華中地區(qū)的最大都市，中國大陸七大中心城市之一。擁有豐富的自然資源。一是充足的水資源。全市江河縱橫，湖港交織，長江、漢水交匯于市境中央，且接納南北支流入?yún)R，眾多大小湖泊鑲嵌在大江兩側(cè)，形成湖沼水網(wǎng)。全市共有水域面積2205.06平方公里，占全市總面積的25.79%，居全國大城市之首。二是取之不盡的物產(chǎn)及生物資源。武漢素有漁米之鄉(xiāng)美譽(yù)，糧食作物，共240多個品種；經(jīng)濟(jì)作物，共50種；魚類資源，共11目11科88種，水生動物，共有8目14科45種。三是豐富的礦產(chǎn)資源，現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)38種礦藏，其中已探明儲量的礦種有24種（不含地下水），占全省已探明儲量礦種的30.38%。累計探明儲量96125.65萬噸，保有礦產(chǎn)儲量79829.75萬噸。非金屬礦產(chǎn)資源十分豐富，主要有建筑材料用石英砂巖、磚瓦用粘土、制灰用灰?guī)r、熔劑用灰?guī)r和冶金用白云巖等，其中膨潤土、冶金白云巖、玻璃石英砂巖的儲量居全省首位，石膏的儲量規(guī)模居全省的第三位。全市已探明儲量的礦產(chǎn)地數(shù)384處，其中大型礦產(chǎn)地有4處、中型礦產(chǎn)地有10處、小型礦產(chǎn)地有43處、礦點(diǎn)327處。黃陂區(qū)規(guī)劃黃陂區(qū)概況黃陂區(qū)是武漢市版圖面積最大的新城區(qū)，面積2261平方公里，人口113萬，分別占武漢市的1/4和1/8，是武漢市的北大門。不久前制定的“十一五”規(guī)劃，黃陂確定“立足區(qū)位和資源優(yōu)勢，努力把黃陂建設(shè)成為武漢市重要的新型工業(yè)區(qū)、都市農(nóng)業(yè)區(qū)、現(xiàn)代物流區(qū)、生態(tài)旅游區(qū)、宜人居住區(qū)”的戰(zhàn)略目標(biāo)。得天獨(dú)厚的交通區(qū)位。黃陂與武漢中心城區(qū)七橋相連，境內(nèi)武漢天河國際機(jī)場是國內(nèi)四大門戶機(jī)場之一，與京廣、京九鐵路，318國道，長江黃金水道構(gòu)成水、陸、空立體交通“金三角”。尤其是南部地區(qū)，地處武漢內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間，境內(nèi)巨龍大道、川龍大道將天河國際機(jī)場、陽邏深水港和正在建設(shè)的亞洲最大鐵路編組站――武漢北鐵路編組站貫穿一體，盤龍大橋?qū)ⅫS陂南部經(jīng)濟(jì)帶與武漢中心城區(qū)緊密相連。獨(dú)有的交通和區(qū)位，在武漢市僅有，在全國省會城市亦罕見。

潛力巨大的發(fā)展空間。黃陂近半?yún)^(qū)域融入大武漢經(jīng)濟(jì)繁榮圈，是武漢城區(qū)外延擴(kuò)張，由南向北推進(jìn)的唯一腹地。大部分區(qū)域尚待開發(fā)，是國外工業(yè)和國內(nèi)沿海企業(yè)向我國內(nèi)地轉(zhuǎn)移，城市居住、人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，人們生活方式向回歸自然轉(zhuǎn)移不可多得的空間載體。獨(dú)一無二的生態(tài)環(huán)境。已經(jīng)形成了以北部木蘭生態(tài)旅游區(qū)為核心的山水生態(tài)體系，以南部濱湖為核心的濕地生態(tài)體系，以前川中心城為核心的城鎮(zhèn)生態(tài)體系，以東西部高效農(nóng)業(yè)示范區(qū)為核心的生態(tài)農(nóng)業(yè)體系“四大生態(tài)體系”。近年，黃陂的大氣環(huán)境質(zhì)量常年在國家一級標(biāo)準(zhǔn)以上。

悠遠(yuǎn)厚重的人文底蘊(yùn)。境內(nèi)三大知名文化源頭匯集。殷商盤龍城文化――距今3500年，被專家學(xué)者論證為“華廈文化南方之源，九省通衢武漢之根”；木蘭文化――由巾幗英雄花木蘭代父從軍故事演繹而成，起源于漢代，形成于隋唐，距今約2000年；“雙鳳亭”二程理學(xué)文化――有為紀(jì)念北宋理學(xué)家程顥、程頤出生地而修建于北宋末年的“雙鳳亭”、“望魯臺”等遺跡多達(dá)七處。除此，黃陂還是一塊紅色的沃土，是中國工農(nóng)紅軍第七軍的誕生地，是新四軍第五師的政治、軍事指揮中心。

堅實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。除基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)外，我區(qū)堅定不移實(shí)施工業(yè)強(qiáng)區(qū)戰(zhàn)略，科學(xué)編制了制造業(yè)發(fā)展規(guī)劃，確定了“鋼、機(jī)、材、藥、服、加”六大支柱產(chǎn)業(yè)?；拘纬梢约徔椃b、鋼結(jié)構(gòu)、機(jī)電制造、汽車零配件、生物制藥及食品加工為主的盤龍城工業(yè)基地，以臨空產(chǎn)業(yè)、物流及協(xié)作配套相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主的武漢航空物流港新城工業(yè)基地，以農(nóng)產(chǎn)品加工、服裝和家居為主的武湖工業(yè)基地，以新型建材、精細(xì)化工、輕工機(jī)械為主的灄口工業(yè)基地，以大運(yùn)量重型工業(yè)、倉儲和物流服務(wù)為主的橫店工業(yè)基地，以鋼鐵、醫(yī)藥、農(nóng)產(chǎn)品加工為主的前川工業(yè)基地。武漢木蘭生態(tài)旅游區(qū)迅速發(fā)展，“木蘭八景”已經(jīng)建成，旅游資源得到整合，旅游經(jīng)濟(jì)已成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，縱橫、寶安、名流等企業(yè)開發(fā)了大量精品小區(qū)，盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成為武漢市最具有發(fā)展?jié)摿π碌慕?jīng)濟(jì)增長帶。黃陂區(qū)發(fā)展定位南部重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)該區(qū)域主要包括灄口街、橫店街、天河街、武湖街和三里鎮(zhèn)，土地總面積490平方公里，屬濱湖平原區(qū)，緊鄰武漢中心城區(qū)，擁有鐵路、公路、航空港立體交通網(wǎng)絡(luò)，區(qū)位交通條件優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)較好。區(qū)域發(fā)展定位是：以天河國際航空港為依托，以航空物流、輕型制造業(yè)、高新技術(shù)、大型主題游樂等臨空產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，打造職住功能綜合平衡的城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)。規(guī)劃至2020年，區(qū)域總?cè)丝?5萬人，其中城鎮(zhèn)人口43萬人，城鎮(zhèn)化水平66%，建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?76平方公里以內(nèi)。區(qū)域土地利用方向與重點(diǎn)是：保障空港加工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、專業(yè)市場、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、傳統(tǒng)制造業(yè)等合理的用地需求；促進(jìn)建設(shè)用地的內(nèi)涵挖潛和優(yōu)化整合，適度控制新增建設(shè)用地規(guī)模，防止城鄉(xiāng)建設(shè)用地?zé)o序蔓延，提高土地利用效率；統(tǒng)籌安排區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地，防止重復(fù)建設(shè)；創(chuàng)新土地利用模式，形成工業(yè)集聚、居住集中、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)的建設(shè)用地空間布局；鼓勵發(fā)展都市農(nóng)業(yè)、濕地農(nóng)業(yè)和景觀農(nóng)業(yè)，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益；發(fā)揮童家湖、后湖、什子湖和府河等生態(tài)功能，構(gòu)建水系連通網(wǎng)絡(luò)，保護(hù)盤龍城等歷史文化遺產(chǎn)，突出區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢與人文景觀特色。中部協(xié)調(diào)發(fā)展地區(qū)該區(qū)域包括前川街、祁家灣街、羅漢街、王家河街、蔡榨鎮(zhèn)、六指街、大潭原種場以及李集街大部，土地總面積1010平方公里。屬崗狀平原區(qū)，土地肥沃，資源條件較好，具備發(fā)展現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)的有利條件，前川街為區(qū)行政機(jī)關(guān)所在地，是黃陂區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。區(qū)域發(fā)展定位是：作為南部重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)和北部優(yōu)化發(fā)展地區(qū)的連接紐帶，注重城鄉(xiāng)一體協(xié)調(diào)發(fā)展，以特色工業(yè)和都市農(nóng)業(yè)為突破口，強(qiáng)化前川街中心地位，帶動各街、鎮(zhèn)的發(fā)展。規(guī)劃至2020年，區(qū)域總?cè)丝?8萬人，其中城鎮(zhèn)人口28萬人，城鎮(zhèn)化水平48%，建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?25平方公里以內(nèi)。區(qū)域土地利用方向與重點(diǎn)是：保障區(qū)域輕工業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)合理的用地需求，促進(jìn)現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)發(fā)展，提高土地資源的綜合效益；加快城鎮(zhèn)工礦建設(shè)用地整合，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村居民點(diǎn)整理，鼓勵通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，盤活利用存量建設(shè)用地；大力實(shí)施土地整理復(fù)墾開發(fā)、高產(chǎn)農(nóng)田建設(shè)、低丘崗地和低效林改造工程，引導(dǎo)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整向增加耕地方向進(jìn)行，注重耕地和基本農(nóng)田保護(hù)與建設(shè)；保護(hù)好武湖、灄水以及林地、自然文化遺產(chǎn)等，加強(qiáng)土地污染治理，促進(jìn)區(qū)域生態(tài)環(huán)境改善。北部優(yōu)化發(fā)展地區(qū)該區(qū)域包括長軒嶺街、木蘭鄉(xiāng)、姚集鎮(zhèn)、蔡店鄉(xiāng)以及李集街部分，土地總面積735平方公里。位于大別山南麓西段，屬低山丘陵地區(qū)，山勢平緩，景色優(yōu)美，兼有自然景觀和人文景觀，旅游資源豐富。區(qū)域發(fā)展定位是：結(jié)合區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)，以生態(tài)旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，建設(shè)成為武漢市乃至湖北省的旅游度假區(qū)，武漢市的后花園。規(guī)劃至2020年，區(qū)域總?cè)丝?9萬人，其中城鎮(zhèn)人口7萬人，城鎮(zhèn)化水平37%，建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?5平方公里以內(nèi)。區(qū)域土地利用方向與重點(diǎn)是：保障生態(tài)旅游及相關(guān)配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等合理的用地需求；嚴(yán)格控制城鎮(zhèn)工礦用地規(guī)模，合理選擇城鎮(zhèn)發(fā)展方向和各類用地布局，對農(nóng)村居民點(diǎn)實(shí)行適當(dāng)遷并；加強(qiáng)土地整理復(fù)墾開發(fā)，引導(dǎo)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)合理調(diào)整，強(qiáng)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的支持力度；注重生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與建設(shè)，加強(qiáng)水土保持，綠化造林，治理水土流失，提高森林覆蓋率。黃陂正在著力推進(jìn)新型工業(yè)區(qū)、現(xiàn)代物流區(qū)、都市農(nóng)業(yè)區(qū)、生態(tài)旅游區(qū)、宜人居住區(qū)建設(shè)，黃陂正加快由傳統(tǒng)農(nóng)村向新型城區(qū)轉(zhuǎn)變。武湖新城區(qū)規(guī)劃武湖概況武湖板塊位于漢口以東，北與盤龍城連為一體，并一起被譽(yù)為漢口的“東北新城”，是近年來政府重點(diǎn)支持的居住、商業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)新城。區(qū)域面積71.76平方公里，其中居住用地33.92平方公里，工業(yè)用地34.5平方公里，公共配套設(shè)施6.79平方公里，其他為綠化管道等用地。轄區(qū)人口8萬，是全國首批農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)、湖北省重點(diǎn)建設(shè)的中心鎮(zhèn)、湖北省“文明鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、武漢市“一主三化”（以民營經(jīng)濟(jì)為主，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化）示范建設(shè)試點(diǎn)、武漢市新農(nóng)村建設(shè)示范創(chuàng)建區(qū)。是東北新城的核心區(qū)域。以武湖板塊為核心的漢口“東北新城”區(qū)域?qū)⒂瓉硇乱惠喌目焖侔l(fā)展，有望成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心地帶和輻射華中六省乃至全國的物流中心。武湖總體規(guī)劃根據(jù)制定的《武湖地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》，將區(qū)域內(nèi)71.76平方公里作為一個整體，按照都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)的要求，功能分區(qū)為“一園區(qū)三組團(tuán)”（農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、綜合服務(wù)組團(tuán)、工業(yè)組團(tuán)和物流組團(tuán)）。按照城鄉(xiāng)一體化的要求，空間布局為“兩鎮(zhèn)四村”（即五通口鎮(zhèn)、沙口一般鎮(zhèn)和高車、下畈、張灣、熟地四個中心村）?？茖W(xué)的規(guī)劃為武湖城鎮(zhèn)構(gòu)筑了發(fā)展的平臺。將武湖劃分為幾個功能板塊，有物流園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生活服務(wù)區(qū)、商業(yè)服務(wù)中心，本項目的位置正好位于武湖板塊的核心位置，地塊位置跨生活服務(wù)區(qū)、商業(yè)服務(wù)中心以及少量的工業(yè)用地與農(nóng)業(yè)用地。本項目本項目本項目本項目武湖交通規(guī)劃作為連接大漢口、陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和黃陂的“黃金走廊”，武湖板塊的區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。武湖位于武漢兩環(huán)（外環(huán)、中環(huán)）、兩港（陽邏深水港、天河空港）、兩橋（陽邏大橋、天興洲）大橋之間，以漢施公路和黃武公路為主軸，六縱四橫道路網(wǎng)絡(luò)伸向四面八方，把中心村、居民點(diǎn)和各個農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地緊密聯(lián)在一起，鎮(zhèn)區(qū)8.4平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)建成道路37條，全長33.97公里，總面積45.02萬平方米，人均道路面積18.91平方米，道路硬化率100%。天興洲大橋武漢天興洲大橋是湖北省暨武漢市與鐵道部合作建設(shè)的公鐵兩用長江大橋，為國家“十五”重點(diǎn)建設(shè)項目，工程總投資約110.6億元。該橋位于武漢長江二橋下游9.5公里處的天興洲分汊河段上，正橋全長4657米。南汊正橋采用98+196+504+196+98米雙塔三索面斜拉橋，上層為公路，下層為鐵路;北漢正橋采用預(yù)應(yīng)力混凝土連續(xù)梁橋,公鐵并排布置，公路在上游，鐵路在下游。橋上正線數(shù)目按四線配置；公路設(shè)六車道，是城市中環(huán)線的過江通道。公路引線北起江岸區(qū)平安鋪，南至洪山區(qū)中北路延長線，由平安鋪立交、和平大道立交、友誼大道立交、青化路立交組成，全長8043米，設(shè)六個機(jī)動車道，營運(yùn)時速80公里。鐵路引線自灄口站，經(jīng)天興洲大橋、武漢站至烏龍泉修建雙線鐵路，全長60.3公里；諶家磯經(jīng)天興洲大橋至武昌東編組站修雙線鐵路，全長20.7公里，設(shè)計過橋速度目標(biāo)值為200公里/小時。在楊春湖附近新建武漢客站，設(shè)正線4條、到發(fā)線16條、站臺9座。天興洲大橋于2009年底正式通車，重塑武漢九省通衢。一橋飛架南北，一肩挑兩頭，一頭是江南武漢火車站，一頭是江北正在興建的亞洲最大的鐵路編組站及武漢中心貨運(yùn)站，形成一南一北，客貨兩通的格局。實(shí)現(xiàn)了過天興洲大橋上黃陂巨龍大道，將是青山、武昌地區(qū)進(jìn)出天河國際機(jī)場及北上、東進(jìn)的快捷通道。天興洲大橋的建成將大大優(yōu)化黃陂的區(qū)域發(fā)展格局，對黃陂尤其是該區(qū)南部地區(qū)灄口、武湖等片區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展將產(chǎn)生巨大的推動作用。天興洲大橋的建成，會進(jìn)一步優(yōu)化城市交通網(wǎng)絡(luò)格局，不僅標(biāo)志著中環(huán)線的全面打通，天興洲大橋建成后，這一地區(qū)與青山、武昌將由隔江相望變成一橋相連，交通距離大大縮短。同時，成為鄂東北乃至鄂豫皖地區(qū)進(jìn)出武漢的主要通道，尤其是對于黃陂而言，將產(chǎn)生劃時代的影響。天興洲大橋公路引線，北起武漢市諶家磯，南至武青四干道，跨越江岸、青山和洪山地帶，武漢天興洲大橋開建使上述地區(qū)的土地升值空間加大；大橋建成后，武漢鋼鐵集團(tuán)、中國一冶、武漢石化、青山造船廠等重工業(yè)企業(yè)交通運(yùn)輸條件將大為改善，其產(chǎn)品輸送更加快捷方便；將武鋼、武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、漢陽新區(qū)、武漢光谷、江漢民營經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、東西湖海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園等工業(yè)區(qū)串聯(lián)起來，形成一個“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢互補(bǔ)”的產(chǎn)業(yè)鏈，并輻射城市外圍的黃陂、江夏等區(qū)的新興生態(tài)工農(nóng)業(yè)園和衛(wèi)星城，促進(jìn)武漢區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。如今，大橋及其引線穿越的武漢黃陂區(qū)、江岸區(qū)和青山區(qū)再次成為投資熱土。未來幾年這里和城市的連接將會更加緊密，拓寬改造岱山橋，打通巨龍大道與岱山橋的連接線，延伸辛十線（黃陂辛店——十里鋪），形成黃陂城區(qū)至主城區(qū)的又一條南北大通道；優(yōu)化目前的巨龍大道路網(wǎng)條件，將黃（陂）武（湖）公路提升為一級路；力爭啟動解放大道——盤龍湖東路——漢孝高速一級路工程，并通過與岱黃、外環(huán)、京珠高速的連結(jié)形成武漢一條主要的城市出口快速路；全面實(shí)現(xiàn)該地區(qū)與中心城區(qū)高速無障礙換乘；將黃陂南部武湖、陽邏的供水系統(tǒng)聯(lián)成一體并爭取接入武漢城市網(wǎng)均已提上議事日程。江北快速路（陽邏港至武漢港快速路）江北快速路，連接武漢主城的第一條快速通道，于09年12月動工，工期約2年。建成后，從新港到市中心，大約只要25—30分鐘，而武湖到市區(qū)僅僅需要10分鐘的路程。江北快速路起點(diǎn)位于黃浦大街與沿江大道交叉口，止點(diǎn)為陽邏余泊大道和柴泊大道交叉口，全長28.5公里。江北快速路跨三個區(qū)，江岸境內(nèi)10公里，黃陂10.5公里，新洲6公里，自西向東“串”起主城中央活動區(qū)、黃埔新城、武湖生態(tài)農(nóng)場、陽邏深水港區(qū)、陽邏新城。按照規(guī)劃目標(biāo)，江北快速路建成后，從主城區(qū)出發(fā)，5分鐘可上二環(huán)，10分鐘出三環(huán)，20分鐘到陽邏，必將促進(jìn)武漢東部新城組群及陽邏開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展，帶動武漢億噸新港新城崛起。輕軌一號線二期工程正在加緊建設(shè)中的輕軌1號線二期工程同樣貫穿武湖。輕軌一號線二期工程與漢施公路重合，直達(dá)武湖，武湖也將搭上軌道交通的順風(fēng)車，該區(qū)域的交往網(wǎng)絡(luò)更加全面和立體化。武湖地區(qū)距市中心商業(yè)區(qū)16公里，漢口火車站22公里，天河機(jī)場25公里產(chǎn)業(yè)規(guī)劃武湖板塊是武漢水陸空立體交通網(wǎng)的一個聚焦點(diǎn)和轉(zhuǎn)換中心。以武湖為核心的東北新城經(jīng)濟(jì)帶，憑借其毗鄰中心城區(qū)，土地平展、水系發(fā)達(dá)、生態(tài)優(yōu)良，尤其是水陸空鐵密集交通樞紐，是承接城市拓展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口外遷的優(yōu)勢地區(qū)。片區(qū)內(nèi)重點(diǎn)打造農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)集群、農(nóng)業(yè)科技企業(yè)集群、現(xiàn)代物流市場集群“三大集群”，以國英、中農(nóng)、維生、花卉中心等為代表的種業(yè)，以精武、華發(fā)羽絨、南極峰服飾為龍頭的鴨產(chǎn)業(yè)，以新辰、中旺為龍頭的蔬菜產(chǎn)業(yè)，以五七、漁村、扇子湖為示范基地的名優(yōu)特水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)，以佳海“農(nóng)耕年華”為龍頭的生態(tài)、科技、觀光旅游農(nóng)業(yè)等五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)形成，并成為推動場域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體力量。全場各類企業(yè)發(fā)展達(dá)近百家，其中產(chǎn)值過5000萬元的20余家。周邊的漢口北商貿(mào)物流樞紐區(qū)總建筑面積達(dá)到380萬平方米，開業(yè)面積280萬平方米，引進(jìn)商戶3萬戶，實(shí)現(xiàn)商貿(mào)物流總收入300億元。積極引導(dǎo)、規(guī)范中國家俱CBD、漢口北國際商品交易中心、四季美農(nóng)貿(mào)城、五洲建材城開業(yè)，繼續(xù)推進(jìn)縱橫汽車大世界、長江金屬交易中心、漢口北榮中石化物流基地一期和漢口北國際商品交易中心、四季美農(nóng)貿(mào)城、五洲建材城等二期項目建設(shè)。加大市場宣傳推介力度，舉辦2次以上博覽會。編制物流發(fā)展專項規(guī)劃，力爭引進(jìn)物流企業(yè)達(dá)到100家。完善市場產(chǎn)業(yè)配套，加快推進(jìn)家居工業(yè)園區(qū)等項目建設(shè)。加快網(wǎng)站信息發(fā)布平臺、工作平臺、網(wǎng)上支付平臺建設(shè)，推進(jìn)經(jīng)營業(yè)態(tài)、交易方式創(chuàng)新。加快學(xué)校、醫(yī)院、酒店、消防站、客運(yùn)站、勞動力市場等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。土地市場分析武漢市土地市場分析武漢市土地供應(yīng)市場分析武漢中心城區(qū)的土地供應(yīng)量2009年武漢市土地市場首次將武漢市東湖高新區(qū)、東西湖區(qū)、黃陂區(qū)、江夏區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等幾個近遠(yuǎn)郊區(qū)域的土地統(tǒng)一掛牌出讓，列入武漢市土地供應(yīng)范圍。截至2009年的第15號公告，武漢市土地供應(yīng)總量（除工業(yè)）占地約11100畝，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積約1426.86萬方，已超過07年土地供應(yīng)高峰的量，創(chuàng)造了新的土地供應(yīng)量最高記錄。武漢市中心城區(qū)的土地供應(yīng)量（除工業(yè)）規(guī)劃建筑面積為1703.65萬方，同比2008年大幅上漲136.56%，主要由于08年金融危機(jī)的影響，當(dāng)年土地供應(yīng)量大幅減少；但是與2007年相比，土地供應(yīng)量基本與2007年相差不大，2007年是房地產(chǎn)市場的紅火年，說明2009年土地市場與房地產(chǎn)市場又恢復(fù)了信心。（備注：武漢中心城區(qū)包括漢陽區(qū)、江漢區(qū)、江岸區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)、硚口區(qū)七個行政區(qū)。下同）武漢市中心城區(qū)土地用途供應(yīng)結(jié)構(gòu)2009年武漢市整體供應(yīng)的住宅用地（含綜合）占地面積約為10984畝，規(guī)劃建筑面積約1394.66萬方。其中，武漢市中心城區(qū)住宅用地占地面積近7521畝，超出2007年的住宅用地約700畝。09年土地供應(yīng)中住宅用地的比例有明顯提升。從上兩圖顯示：武漢市總體土地供應(yīng)量充足；按用途看，住宅用地供應(yīng)為主；2009年土地市場恢復(fù)信心。經(jīng)歷了08年的金融危機(jī)，房地產(chǎn)淡季之后，09年的土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)紅火的07年相差較??；中心城區(qū)的土地供應(yīng)只占總武漢市總供應(yīng)量的15%，說明中心城區(qū)的土地供應(yīng)緊張，更多的土地供應(yīng)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。武漢市土地成交市場分析武漢市土地成交量分析武漢市05年——09年土地成交量的統(tǒng)計，如下表所示：年份土地成交面積（萬㎡）規(guī)劃建筑面積（萬㎡）平均容積率成交金額（億元）樓面地價（元/㎡）畝單價（萬元/畝）05年173437.762.590.5206734906年189.03443.572.3117.59265141507年454.121226.472.7317.01258546508年96.32243.372.556.83233539309年718.541573.112.2295.751880274近五年來，武漢市土地成交面積呈波浪式發(fā)展，07年和09年是兩個峰值，在經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的狀態(tài)下，土地成交量穩(wěn)步回升?？梢娡恋厥袌雠c城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場緊密相關(guān)。武漢市土地成交區(qū)域分布情況分析統(tǒng)計武漢市09年各區(qū)域土地出讓成交情況，如下表所示：區(qū)域土地成交面積（萬㎡）規(guī)劃建筑面積（萬㎡）成交金額（億元）畝單價（萬元/畝）樓面地價（元/㎡）江岸區(qū)75.01175.8917.611571001江漢區(qū)9.4540.2713.389443323硚口區(qū)15.1355.4514.386342593漢陽區(qū)51.31117.8723.83092019武昌區(qū)119.6286.8190.335043149洪山區(qū)95.36262.0259.24142259青山區(qū)4.0813.273.435602585東湖高新56.03129.118.642221444江夏區(qū)104.71128.6224.951591940經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)57.8695.8118.032081882黃陂區(qū)1302681262448合計718.541573.11295.752741880可以看出：09年房地產(chǎn)市場回暖，土地成交量較大；2009年武漢市中心城區(qū)土地總成交量占地面積約718.54萬方，規(guī)劃建筑面積達(dá)到1573.11萬方，已超過07年土地交易火爆時期的成交量，成為歷史新高。其中黃陂的成交量130萬平方米，成交量加大，黃陂區(qū)的土地價值潛力正在釋放；2009年武漢市成交土地主要分布在洪山區(qū)和武昌區(qū)，平均容積率大約為2.2。從上圖顯示：按環(huán)線比較，09年武漢市的土地成交區(qū)域正在向3環(huán)和3以外發(fā)展。土地成交也向郊區(qū)擴(kuò)張；但是目前成交暫時仍以2-3環(huán)區(qū)域為主。從武漢市中心城區(qū)與郊區(qū)土地成交情況對比圖上可以看出，中心城區(qū)土地出讓力度仍然較大，成交量比郊區(qū)高40%。中心城區(qū)房價的堅挺也帶動地價節(jié)節(jié)攀升。郊區(qū)土地的容積率相對中心城區(qū)低；郊區(qū)土地的單幅面積與中心城區(qū)成交的單幅面積相差不大，郊區(qū)土地的規(guī)模效應(yīng)不明顯；郊區(qū)與中心城區(qū)的低價相差很遠(yuǎn)；郊區(qū)土地的平均樓面地價只有中心城區(qū)的29%。武漢市土地成交面積分析武漢市2009年土地成交面積統(tǒng)計，如下表所示：從成交面積分布情況，單幅地塊占地面積不足1萬㎡，占總量的30.42%，而5萬㎡以上面積占到38.03%。2009年土地單塊成交面積明顯較大，這反映出政府針對當(dāng)前市場形勢下加大了土地供應(yīng)以緩解市場供不應(yīng)求的局面。土地規(guī)模效應(yīng)競爭力在城市中不凸顯。武漢市土地成交價格分析武漢市05——09年全市土地成交價格統(tǒng)計，如下表所示：從上圖可以看出，武漢市2007年之前，地價呈上行走勢，主要由于房地產(chǎn)快速發(fā)展，2008年金融危機(jī)之后，地價有所下降，主要原因一方面是金融危機(jī)的影響，另一方面是中心區(qū)的土地越來越少，土地逐漸向外環(huán)供應(yīng)，地價有所下降。武漢市土地成交平均價格呈近五年來平均畝單價是379萬元/畝，平均樓面地價2304元/平方米；09年武漢市平均畝單價274萬元/畝，平均樓面地價1880元/平方米。武漢市各區(qū)域土地成交價格09年黃陂區(qū)成交土地的平均樓面地價約448元/平方米，平均畝單價62萬元/平方米，是武漢市區(qū)各區(qū)的土地最低價，畝單價比其他地價最低區(qū)域江岸區(qū)少60%，與武漢其它區(qū)差距較大；其它區(qū)域江漢區(qū)最高，其次是武昌區(qū)。從環(huán)線看，1環(huán)到3環(huán)價格逐級遞減，09年三環(huán)外的價格是一環(huán)價格的53%。3環(huán)外的土地平均樓面地價與2-3環(huán)區(qū)域差距較小，甚至超過了2-3的價格；3環(huán)外優(yōu)勢地段的價格潛力較大；2-3環(huán)的價格呈增漲態(tài)勢。2009年武漢市公開土地市場交易金額達(dá)到283億元，單幅地塊成交總價集中于1億—5億元之間，占總量的27.17%。而2008年單幅地塊成交總價集中于1000萬—3000萬元之間，與往年相比，單幅地塊出讓金額幅度大幅提高。從2007年最后一次土地拍賣開始，武漢市土地市場趨于冷清，底價成交、流拍、調(diào)價入市等因素大幅降低了武漢市2008年土地成交金額。2009年開發(fā)商再現(xiàn)狂熱囤地，成交金額再創(chuàng)新高，達(dá)到295.75億元，環(huán)比增長4倍。在2009年12月，華僑城以43億元的金額出手拿下東湖風(fēng)景區(qū)地塊，創(chuàng)造了武漢市地王成交新記錄。武漢市土地成交量活躍，未來房產(chǎn)市場供應(yīng)充足。土地市場供應(yīng)重點(diǎn)區(qū)域顯現(xiàn)。主要由于在產(chǎn)業(yè)格局逐漸形成的過程中，土地市場也隨之做出相應(yīng)調(diào)整。新增建設(shè)用地主要集中在城市的東向武昌中心區(qū)、南向(東湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))、西北向(東西湖區(qū))、西南向(武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū))等幾個方向，相對集約發(fā)展的趨勢較明顯。東湖高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、武昌中心區(qū)成為土地供應(yīng)的主要區(qū)域（板塊），既擁有豐富的土地資源儲備，也有政府各方面的政策大力支持，更是武漢目前房地產(chǎn)市場發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，預(yù)計2010年這種供應(yīng)格局將得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。目前城市主要供地區(qū)域仍以2-3環(huán)為主，三到五年后城市化擴(kuò)張向3環(huán)以外發(fā)展。郊區(qū)土地規(guī)模效應(yīng)不顯現(xiàn)；黃陂區(qū)土地出讓量和價格與中心城區(qū)相差太遠(yuǎn)；隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地升值空間大。黃陂區(qū)的土地市場分析08-09年黃陂商住用地的成交情況年份土地成交面積（萬㎡）規(guī)劃建筑面積（萬㎡）容積率2008年1102081.92009年1302682.1合計2404762.0近兩年，黃陂區(qū)的商住用地成交總面積約240萬平方米，規(guī)劃建筑面積約476萬平方米。年均容積率變動幅度不大；09年黃陂區(qū)成交130萬平方米。09年黃陂商住用地成交面積平穩(wěn)增長，增長幅度約19%。09年黃陂區(qū)各片區(qū)土地成交情況區(qū)域土地成交面積（畝）成交額（萬元）武湖農(nóng)場901.2751494前川片區(qū)283.1917330開發(fā)區(qū)718.4250851其它90.133439從上圖可見，09年黃陂區(qū)的土地成交區(qū)域主要分布在武湖農(nóng)場和開發(fā)區(qū)；未來此兩個區(qū)域?qū)⑹屈S陂區(qū)的重點(diǎn)供地區(qū)域。全市成交土地中，主要土地性質(zhì)是工業(yè)用地，成交面積占全市總成交面積的57%?？梢婞S陂區(qū)近幾年主要是發(fā)展工業(yè)為主。從上圖可以看出：黃陂區(qū)土地成交價格畝單價年平均增長率15%，樓面地價的年平均增長率約11%。增長較為平緩。上圖顯示：武湖農(nóng)場的土地成交價格平均57萬元/畝，相對盤龍城開發(fā)區(qū)低20%；比黃陂區(qū)09年的土地成交平均價低8%；從樓面地價看，武湖農(nóng)場的樓面平均為411元/平方米。黃陂區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價，武湖農(nóng)場主要是20-25萬元/畝，盤龍城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)30-45萬元/畝。較之09年黃陂區(qū)土地成交平均市場價的62萬，市場價是基準(zhǔn)價的2倍左右。項目周邊土地市場分析上圖顯示，武湖區(qū)域農(nóng)場區(qū)域的成交土地主要是工業(yè)用四為主，商住用地26%。武湖農(nóng)場片區(qū)也主要是發(fā)展工業(yè)為主，商住為輔。上圖顯示：武湖農(nóng)場工業(yè)用地的平均成交價格15-16萬/畝，商住用地的平均成交價格57萬元/畝。典型土地價格分析2009年黃陂區(qū)武湖農(nóng)場片區(qū)典型土地成交情況成交最大的地塊主要是武漢中正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所獲取的地塊491.31畝土地，成交價53萬元/畝；其次是武漢信德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獲取的359畝土地，成交價61萬元/畝。地塊編號地塊位置土地成交面積（畝）規(guī)劃土地用途規(guī)劃容積率成交價（萬元）畝單價（萬元/畝）樓面地價（元/平方米）成交單位P（2009）028武湖農(nóng)場491.31商住1.62600053496武漢中正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司P（2009）030武湖農(nóng)場高車分場5.03商住3.746392373湖北會友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司P（2009）027武湖農(nóng)場102.26商住2.7620061337武漢信德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司P（2009）029武湖農(nóng)場257.54商住2.71561561337武漢信德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司P（2009）026武湖農(nóng)場13.55商業(yè)住宅2.7103276423武漢星之源置業(yè)有限公司P（2009）031武湖農(nóng)場3.94商業(yè)住宅2.729074409武漢城發(fā)建設(shè)工程有限公司P（2009）047武湖農(nóng)場27.64商住2189469514武漢百隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司09年武漢市典型地塊的成交價格地塊編號土地位置規(guī)劃用途競得單位土地面積（平方米）容積率樓面地價（元/平方米）P(2009)037江漢區(qū)新華下路192號商業(yè)金融業(yè)武漢國創(chuàng)金融服務(wù)有限公司10575.003.503242.15P(2009)040青山區(qū)友誼大道商業(yè)兼容居住武漢宏昌投資有限公司14140.003.001815.18P(2009)054古田四路與解放大道交叉口居住與公共設(shè)施混合聯(lián)發(fā)集團(tuán)有限公司27700.005.003776.17P(2009)056漢陽區(qū)漢陽大道642號居住兼容商業(yè)武漢鐵橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1368.003.001559.45P(2009)061洪山區(qū)名都花園以東，卓刀泉村以西居住保利(武漢)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司93200.002.802682.40P(2009)075武昌區(qū)中山路與紫陽東路交叉口商業(yè)金融業(yè)（商業(yè)服務(wù)、酒店、辦公）湖北天倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12366.167.002079.41P(2009)077洪山區(qū)青菱鄉(xiāng)烽火村居住湖北忠誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4816.424.001391.07P(2009)078江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)黑泥湖村小學(xué)、居住兼容商業(yè)金融業(yè)武漢市魯班房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司4234.902.802909.50武漢土地供應(yīng)充足；武漢土地有向郊區(qū)發(fā)展的趨勢，但3環(huán)外還不成為熱點(diǎn)板塊；開發(fā)商對土地成交的熱情恢復(fù)武漢土地市場平穩(wěn)發(fā)展；黃陂區(qū)土地成交以武湖區(qū)域和盤龍城為主；武湖片區(qū)的土地供應(yīng)主要是工業(yè)用地；住宅或商住類用地成交較少；武湖片區(qū)成交土地的單幅地塊規(guī)模較小，暫時沒有品牌開發(fā)商的帶動；武漢市的土地價格平穩(wěn)增長，2-3環(huán)的土地價格增長明顯；武湖片區(qū)的土地價值還有待挖掘，目前價格與其他各區(qū)相差較遠(yuǎn)；房地產(chǎn)市場分析武漢市房地產(chǎn)整體市場分析商品住宅投資額情況2009年下半年開始武漢市房地產(chǎn)市場明顯回暖，房價的不斷上漲帶動了投資增長。2009年武漢市房地產(chǎn)投資額為498億元，比08年增長17%，增幅比同期下降了11個百分點(diǎn)。商品房市場情況2009年1～12月施工面積、銷售面積與2008年全年相比均上升。受到2009年下半年房地產(chǎn)市場銷售火爆的影響，房屋空置面積下降。2009年房屋施工面積3581萬平方米，新開工面積1247.6萬平方米，房屋竣工面積824.58萬平方米，銷售面積1041萬平方米。2009年商品住房平均價格5189元/平方米，比去年4883元/平方米同期相比增長，增幅增長2個百分點(diǎn)。以上圖表反映了武漢市商品房住宅市場活躍，市場信心充足，供求關(guān)系緊張；從09年的新開工和施工面積，未來供應(yīng)量將有所增加。09年，武漢市住宅銷售情況回升到07年水平，銷售面積1041萬平方米。雖然經(jīng)過08年金融危機(jī)的影響，但是受剛性需求的拉動，整體市場迅速回升。無房可買，供不應(yīng)求特征明顯，成交主要消耗存量2009年武漢商品住宅（除經(jīng)濟(jì)適用房）供求比為0.7：1，從08年的供過于求（2.69：1）到09年的明顯的供不應(yīng)求，供求形勢發(fā)生了重大的逆轉(zhuǎn)。從市場供應(yīng)來看，2009年商品住宅新增供應(yīng)量689萬平方米，較08年有大幅度減小，同比下降34.8%，而成交卻增加到991萬方，創(chuàng)三年來之最，因此整個武漢市場呈現(xiàn)出無房可買的局面，尤其在城市中心區(qū)域。而大部分片區(qū)在供應(yīng)減少的情況下，主要以消化存量為主，年初大量存量房源得以快速去化。09年供應(yīng)減少也與08年的市場冷淡有關(guān)，需求市場的冷淡使得供應(yīng)市場放慢腳步，導(dǎo)致供應(yīng)不及時，而這一現(xiàn)象在2010年可得到緩解。武漢市成交均價分析價格“緩爬坡”，站穩(wěn)新高度，2010年現(xiàn)高峰2009年商品住宅（除經(jīng)濟(jì)適用房）成交價格5189元/平方米，呈“緩爬坡”局面，09年價格增長6%，近6年來的平均年增長幅度約14%；由于目前價格處于一個相對較高的位置，而成交量較大、存量不足，預(yù)示2010年成交價格仍有突破可能。5000-6000元/平方米價格段占據(jù)成交主力，增幅也最大2009年武漢住宅市場價格結(jié)構(gòu)與2008年相比，變化較為細(xì)部，大多價格段成交占比比較相近，變化較小。4000-6000元/平方米的成交量有所增加，占比08年41%增加到46%，而6000元/平方米以上成交量占比減少，這主要與城區(qū)可供銷售房源減少，而購買向郊區(qū)擠壓有關(guān)系。黃陂區(qū)域房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場供求情況黃陂區(qū)的商品房住宅呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢。09年整體供應(yīng)53.59萬平方米，成交128.96萬平方米。成交的戶型面積主要是80-100平方米的兩房三房；戶型面積偏小熱銷項目主要分布在盤龍城區(qū)域；成交均價2800-3500元/平方米。價格分析區(qū)域內(nèi)整體價格走勢基本平穩(wěn)，全年均價3101元/平方米，與市區(qū)均價5189元/平方米相比，低40%。競爭分析盤龍城區(qū)域房地產(chǎn)市場樓盤名稱建筑面積（萬㎡）容積率物業(yè)形態(tài)戶型面積（㎡）價格元/㎡配套F天下70.000.33獨(dú)棟別墅230-400300-500萬/棟，湖景1000萬/棟1萬㎡會所，購物長廊，湖景水系、高爾夫練習(xí)場寶安山水龍城7.600.30獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼200-300200-300萬/棟商業(yè)約2000㎡；巢上城25.000.59獨(dú)棟、疊拼、高層、小高層疊拼210㎡，高層90-120㎡4000商業(yè)約3萬㎡；經(jīng)濟(jì)型酒店名流人和天地108.001.80高層、多層90-1303800.002萬㎡大規(guī)模中百超市保利十二橡樹25.000.40獨(dú)棟280-340㎡1.2-2.3萬會所，網(wǎng)球場，室內(nèi)外雙泳池，北美風(fēng)情的高檔商業(yè)街，湖景納帕溪谷25.000.30獨(dú)棟、聯(lián)排230-630㎡1.4-1.6萬，獨(dú)棟2.2萬/㎡350畝休閑運(yùn)動公園，3000湖岸線以上項目容積率較低，別墅規(guī)?；?yīng)明顯；產(chǎn)品種類豐富，疊拼、聯(lián)排、獨(dú)棟、高層等產(chǎn)品供應(yīng)充足；擁有稀缺資源，建筑風(fēng)格凸顯；價格主要是300-800萬為主；戶型250-350平方米戶型為主；擁有會所等高端配套；銷售情況良好，投資型客戶較多。典型項目分析項目位于黃陂盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)楚天大道18號，是武漢市目前規(guī)模最大的純獨(dú)棟別墅區(qū)?？傆玫孛娣e：210萬㎡總建筑面積：70萬㎡綠化率：66.35%容積率：0.33戶數(shù)：1800車位：1800以上建筑類型：單體獨(dú)棟別墅一期：占地1140畝，面積170-500平方米，價格150-500萬，2003年開發(fā)；二期：1300棟，面積200-2000平方米，300-1000萬，2008-2009年開發(fā)三期：規(guī)劃中，定制裝修別墅一期與二期的價格增長率有50%；平均每年增長約10%。設(shè)計中將基地分成五大景觀區(qū)域：亞景園、歐景園、地中海風(fēng)情園、奧景園和美景園。10000平方米建筑面積的五星級會所（內(nèi)設(shè)棋牌室、恒溫游泳池、室內(nèi)羽毛球館、臺球、餐飲、住宿、各種大小會議室等一應(yīng)俱全）；2600平方米幼兒園占地17000平方米和建筑面積1500平方米高爾夫練習(xí)場占地1000多平方米室外籃球場占地3500平方米室外網(wǎng)球場1.5公里長的商業(yè)長廊產(chǎn)品定位：高檔生活方式、山水別墅第一城、武漢首席貴族領(lǐng)地客戶定位：海歸派及外籍人士占20%，大型企業(yè)總裁、高管、大學(xué)教授、學(xué)科專家等高知階層更數(shù)不勝數(shù)——大眾明星、社會精英、各界名流，深圳外地投資客居多。武漢唯一純獨(dú)棟別墅、武漢市容積率最低的別墅群，項目規(guī)劃宏闊，蔚為壯觀，是中國目前規(guī)模最大的純別墅區(qū)?；▓@帶土地使用權(quán)銷售。社區(qū)綠化效果不夠突出；自然資源景觀缺乏。寶安山水龍城位居武漢市盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是盤龍城距漢口最近的山水別墅；占地2000畝，內(nèi)含垂直落差近百米的甲寶山、露甲山和1500畝碧波蕩漾的湯仁海，和5000米的湖岸景觀長廊，環(huán)境優(yōu)雅，景觀豐富。中式風(fēng)格占地面積：126540平方米總建筑面積：76000平方米容積率：2.89總戶數(shù)：471停車位：486總綠化率：50%混合型別墅區(qū)，包括獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼等類型。項目分為6期開發(fā)。一期中式風(fēng)格的山地聯(lián)排和疊拼美墅，05年開發(fā)，價格3000元/平方米，總價約100-200萬；二期07年推出一線水岸小獨(dú)棟別墅（240平米左右）和半山海景獨(dú)棟別墅（占地1～2畝）。主力戶型為獨(dú)棟和聯(lián)排，面積區(qū)間在200-300平方米，價格800-1000萬；三、四期正在熱售，聯(lián)排別墅，戶型面積170-270平方米，價格280-350萬；剩余十幾套；5年價格聯(lián)排別墅價格增長約150%。2000平方米的商業(yè)規(guī)模，規(guī)劃有會所，景觀式游泳池、森林網(wǎng)球場、各式水文化主體廣場、生態(tài)峽谷、山頂公園、湖濱景觀長廊。園林仿照蘇杭風(fēng)情園林，采石堆山，穿插不同形式的閣樓、水榭、畫舫、曲廊?？蛻簦何洳凉h口外來置業(yè)者居多，以投資為主要目的，入住率較低，約30%。以中式古典建筑風(fēng)格為主，社區(qū)規(guī)模大，湖景面積大。周邊依山傍水，生態(tài)環(huán)境非常好。別墅區(qū)容積率偏高盤龍城高端別墅項目價格增長幅度較大；客戶以投資型客戶為主；主要來源是市區(qū)和武漢郊區(qū)的企業(yè)老板和沿海地區(qū)的投資客；產(chǎn)品設(shè)計風(fēng)格性強(qiáng)；景觀資源的利用與湖景資源的打造還有提升空間。武漢市商品房住宅供求關(guān)系緊張，呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢；價格平穩(wěn)增長，09年均價達(dá)到5189元/平方米；平均年增長率約14%；5000-6000元/平方米價格段占據(jù)成交主力，增幅也最大黃陂區(qū)的供求關(guān)系依然緊張，房地產(chǎn)市場供小于求；黃陂區(qū)的商品房住宅主要分布在盤龍城區(qū)域，少量的前川片區(qū)；盤龍城區(qū)域的商品房住宅供應(yīng)形勢豐富，多種物業(yè)形態(tài)并存；盤龍城的產(chǎn)品投資性客戶較多，目前區(qū)域居住氛圍不成熟；黃陂區(qū)的價格發(fā)展平穩(wěn)，09年均價約3101元/平方米；低于武漢市的整體均價40%，未來配套與城市擴(kuò)張后，價格提升空間大。產(chǎn)業(yè)研究分析漢口北專業(yè)市場漢口北專業(yè)市場交通區(qū)位漢口北核心啟動項目漢口北國際商品交易中心，位于武漢市漢口北部武漢航空城核心區(qū)的盤龍城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，緊臨武漢中環(huán)線和后湖新城。項目精心選址于武漢所獨(dú)具的航空、鐵路、港口等三大交通樞紐戰(zhàn)略資源的黃金節(jié)點(diǎn)：武漢航空城、橫店編組站、陽邏深水港正好將其圍合其中，南距漢口火車站5公里、武漢港10公里，東距陽邏深水港15公里，西距天河國際機(jī)場6公里。武漢貨運(yùn)編組站是亞洲最大列車編組站。漢口北客運(yùn)中心武漢陽邏新港長江中上游天然深水良港，已被批準(zhǔn)為國家一類開放口岸最好的深水港。武漢天河機(jī)場年旅客吞吐量突破1000萬人次，成功晉升為全國第11家“千萬級”機(jī)場，是“華中第一大機(jī)場”，在華中五省城市中，武漢是迄今唯一取得航空落地簽證權(quán)的城市。漢口北專業(yè)市場所處交通優(yōu)越，擁有水陸空立體交通體系，完善快捷的交通體系。漢口北專業(yè)市場的建設(shè)時間2007年開始建設(shè)，分三期，五年建成。漢口北專業(yè)市場的規(guī)模規(guī)劃用地1.7萬畝，建筑面積達(dá)1500萬平方米。占地：南北沿巨龍大道長達(dá)10公里、縱深2-3公里的帶狀地帶。漢口北專業(yè)市場的定位打造國家級商貿(mào)物流樞紐區(qū)，“中國最好、中部最大”的國家一級專業(yè)批發(fā)市場。漢口北專業(yè)市場分類建設(shè)情況漢口北國際商品交易中心規(guī)模漢口北國際商品交易中心總建筑面積380萬平方米，其中交易市場200萬平方米，物流倉儲30萬平方米、生活及綜合配套30萬平方米，預(yù)計投資人民幣60億元。業(yè)態(tài)匯集日用小商品、鞋類服裝、飾品、兒童用品、酒店用品等商業(yè)業(yè)態(tài)。規(guī)劃物業(yè)類型交易市場，少量住宅配套，約7-10萬平方米（戶型面積55平方米，78平方米，售價4000元/平方米）配套漢口北一期配套建設(shè)有占地100畝的國際物流倉儲中心規(guī)劃建設(shè)有占地100畝的大型長途客運(yùn)站，經(jīng)濟(jì)型酒店就業(yè)人口預(yù)計安置就業(yè)人口20-30萬。商戶以廠家直接進(jìn)駐和省級以上總代理商為主，主要是國內(nèi)知名品牌，如意爾康、紅蜻蜓等。效益建成后預(yù)計將實(shí)現(xiàn)銷售額5000億以上。四季美農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃規(guī)劃分區(qū)為食品批發(fā)城、交易配送中心、蔬菜批發(fā)市場、水產(chǎn)批發(fā)市場、凍品批發(fā)市場、綜合倉儲物流區(qū)、花木大世界、中央商務(wù)區(qū)等。配套中央商務(wù)區(qū)6.6萬平方米，周圍還有商住物業(yè)約15-20萬平方米。就業(yè)人口計劃就業(yè)人口8萬人。商家國內(nèi)品牌代理商家入駐，如劍蘭春、太太樂、思念、旺旺、王老吉、李錦記、海天、匯源、光明、蒙牛、農(nóng)夫山泉、雅克、雀巢、金龍魚等。中國家具CBD建設(shè)時間一期家具城已經(jīng)開始銷售，部分品牌商家已入駐。規(guī)模建筑面積300萬平方米，總投資52億元。規(guī)劃包括家俱國際批發(fā)城、家俱國際品牌街、倉儲中心、家俱學(xué)院、研發(fā)中心、休閑商業(yè)及社區(qū)服務(wù)、商務(wù)酒店、生產(chǎn)基地八大功能。一期國際城、品