南匯六灶項(xiàng)目分析報(bào)告

www.3722.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載SWOT分析SWOT---STRENGTH優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，總建面60萬㎡，如此大規(guī)模開發(fā)有利于聚集人氣，提升產(chǎn)品知名度，推動(dòng)銷售順利進(jìn)行。項(xiàng)目周邊景觀優(yōu)勢(shì)明顯，周邊大面積的綠化設(shè)施使得本案有著得天獨(dú)厚的景觀與環(huán)境優(yōu)勢(shì)。野生動(dòng)物園毗鄰本地塊，能夠借助其影響對(duì)外進(jìn)行推廣周邊樓盤以別墅形態(tài)為主，能大幅度提升本案的檔次，且不會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)剛泰自身的品牌優(yōu)勢(shì)，由于剛泰在上海已開發(fā)了多個(gè)樓盤，形成了一定的口碑及品牌形象，這些都為本案的推廣打下了良好的基礎(chǔ)www.3722.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載SWOT---WEEKNESS弱點(diǎn)

邊生活配套設(shè)施尚不完善完善，人氣不足，對(duì)生活在此的居民生活造成一定影響。公交線路缺乏，交通運(yùn)能不足。產(chǎn)品所在區(qū)域板塊效應(yīng)不強(qiáng)，已銷售的幾個(gè)別墅樓盤如建德南郊、上海藍(lán)堡等樓盤的銷售狀況都不樂觀，去化速度較為緩慢。雖然本案的建筑形態(tài)與這些別墅樓盤有著區(qū)別，但這一點(diǎn)一定要引起警惕。南北縱向貫穿本地塊的洪三港通航，過往行船產(chǎn)生噪音污染，對(duì)本案直接造成一定的影響。www.3722.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載SWOT---OPPORTUNITY機(jī)會(huì)在建中的滬蘆高速公路將使本案直接連接康橋，并直通蘆潮港。這為本案與康橋之間的價(jià)值可直接對(duì)比，同時(shí)蘆潮港的規(guī)劃招商引資直接帶來本案大量的優(yōu)質(zhì)客戶。規(guī)劃中的市域快速鐵R3線更是直接拉近本案與市區(qū)的聯(lián)系，本案的土地得以釋放，可選擇的客源范圍得到擴(kuò)張。隨著三城九鎮(zhèn)的全面啟動(dòng)，南匯發(fā)展相對(duì)緩慢，勢(shì)必不甘落后，將大幅加大開發(fā)力度。規(guī)劃中南匯將建成一個(gè)綜合旅游度假區(qū)，對(duì)于本案價(jià)值品牌的提升有一定的幫助

。www.3722.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載SWOT---THREAT威脅“三城九鎮(zhèn)”的全面開發(fā)，南匯發(fā)展目前相對(duì)過慢2003年推出的110萬的供應(yīng)量將集中在05年上班年至06年上班年推出，而這一時(shí)間也是本案一期入市強(qiáng)銷的時(shí)間段，屆時(shí)市場(chǎng)上可能會(huì)形成激烈的競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)面。海港新城已先于本地塊開發(fā)，并取得了初步成效果，且已深入民心，相對(duì)于本案來說海港新城有著先入為主的優(yōu)勢(shì)，屆時(shí)將會(huì)是一大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

www.3722.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載客戶篇客戶篇---客戶導(dǎo)向分布圖www.3722.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載客戶篇---預(yù)期客戶期段分布三林后期客戶北蔡后期客戶周康區(qū)域中期客戶本案航頭中前期客戶六灶等地初期客戶匯南鎮(zhèn)初期客戶蘆潮港中后期客戶奉賢中后期客戶市區(qū)后期客戶www.3722.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇---本案運(yùn)作基本概念

打造一個(gè)生活中心，商業(yè)中心，奉獻(xiàn)一座現(xiàn)代新城，把“造城運(yùn)動(dòng)”發(fā)揮到極至。

www.3722.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載產(chǎn)品篇---本項(xiàng)目思考的幾個(gè)主題

人口與開發(fā)序列商業(yè)與開發(fā)序列土地價(jià)值與開發(fā)序列產(chǎn)品與開發(fā)序列www.3722.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載www.3722.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載產(chǎn)品篇---產(chǎn)品基本構(gòu)想---住宅

住宅：

住宅以街區(qū)形式（block）排列，形成相對(duì)獨(dú)立、安全、私密的組團(tuán)，既利于生活又利于管理

住宅區(qū)的建筑形態(tài)按照自東向西依次增高的排列方式布局，逐步提升容積率的使用，同時(shí)也逐步提升樓盤形象檔次

整體住宅布置有層次感，與小區(qū)環(huán)境相結(jié)合，增強(qiáng)視覺效果由于區(qū)域因素決定了整體經(jīng)濟(jì)水平不高，本案房型應(yīng)以經(jīng)濟(jì)房型為主，二房主力面積在90-100㎡左右，三房則控制在110-130㎡之間www.3722.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載產(chǎn)品篇---產(chǎn)品基本構(gòu)想---商業(yè)

商業(yè)：

根據(jù)總建筑面積600000㎡，每戶100㎡計(jì)算，約有6000戶，按照每戶三人計(jì)算，那么整個(gè)社區(qū)約有18000人次左右，加上一些流動(dòng)人口，預(yù)計(jì)20000人左右，根據(jù)人均商業(yè)面積1.5㎡計(jì)算得出本社區(qū)商業(yè)面積在30000㎡左右,加上引入兩家中型超市，得出本案商業(yè)面積定于35000㎡左右比較合適。商業(yè)形態(tài)以集中商業(yè)為主，形成集中商業(yè)效應(yīng)，確定區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心地位，建議引入中型超市由于建筑物按規(guī)定必須退出河岸一定距離，且受洪三港通航的直接影響，在河岸兩側(cè)如建造住宅必將受到噪音的嚴(yán)重困擾，因此兩側(cè)河岸沿線建議建造商業(yè)來緩解噪音，同時(shí)將河岸進(jìn)行美化改造，化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，形成小區(qū)內(nèi)的景觀區(qū)域

www.3722.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載產(chǎn)品篇---產(chǎn)品基本構(gòu)想---公建配套公建配套：由于周邊配套的不足，本案自身的公建配套一旦形成特色將會(huì)成為區(qū)域的亮點(diǎn)，對(duì)人氣的聚集和造城效應(yīng)的打造起到至關(guān)重要的作用。建議本案與一些知名度較高的重點(diǎn)學(xué)校接洽，引入辦學(xué)。初步想法是這些學(xué)校的規(guī)格一定要比“惠南鎮(zhèn)”上的學(xué)校高，甚至于做到南匯最好，這樣才能形成自身優(yōu)勢(shì)。醫(yī)療機(jī)構(gòu)的起到了安撫民心的作用，特別是對(duì)老年人來說，為其提供了極致的方便。初步想法本案醫(yī)療機(jī)構(gòu)規(guī)格不用太高，只要能進(jìn)行一般的日常門診和護(hù)理就行。本案地處偏遠(yuǎn)，沒有完善的交通網(wǎng)絡(luò)直接到達(dá)，因此解決交通問題也成為一個(gè)突出問題。初步想法，先成立社區(qū)班車通達(dá)各重要站點(diǎn)，由于社區(qū)班車一般都會(huì)虧損，待小區(qū)成熟后再與公交公司聯(lián)系引入公交線路。其它配套從居民生活需求和社區(qū)需求出發(fā)，如酒店、銀行、郵局、菜場(chǎng)、圖書館、休閑健身場(chǎng)所等。初步想法可以成立一家俱樂部性質(zhì)的休閑健身場(chǎng)所，包含球類、游泳、健身房、圖書館等項(xiàng)目的綜合場(chǎng)所。

www.3722.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載產(chǎn)品篇---產(chǎn)品基本構(gòu)想---環(huán)境

環(huán)境：整個(gè)新城要有中心環(huán)境區(qū)域，使得幾個(gè)街區(qū)能夠充分得到共享，并且與商業(yè)街有機(jī)結(jié)合，既能聚集人們休閑散步，又能促進(jìn)商業(yè)繁榮整治河岸，使之成為一條休閑景觀帶

www.3722.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載產(chǎn)品篇---推盤計(jì)劃www.3722.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載產(chǎn)品篇---推盤計(jì)劃首期塑造“大盤效應(yīng)”，推出洪三港東側(cè)地塊約3000㎡商業(yè)用地；西側(cè)地塊約95000㎡，容積率1.05左右，建筑形態(tài)主要有多層住宅和部分商業(yè)及幼兒園等公建

二期在原有基礎(chǔ)上提升容積率，推出占地80000㎡左右，容積率1.25左右，建筑形態(tài)主要有多層、小高層住宅和部分商業(yè)及醫(yī)療中心

三期推出65000㎡左右，容積率1.50左右，建筑形態(tài)主要有小高層住宅和其他配套公建

四期推出60000㎡左右，容積率1.65左右，建筑形態(tài)主要有小高層住宅

五期推出54000㎡左右，容積率1.85左右，建筑形態(tài)主要有小高層住宅

六期推出洪三港東側(cè)43000㎡左右剩余用地，容積率2.7左右，建筑形態(tài)以高層為主

www.3722.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載產(chǎn)品篇---區(qū)域價(jià)格體系中心區(qū)域價(jià)格以陸家嘴板塊為代表：該區(qū)域內(nèi)“盛大金磐”目前價(jià)格走勢(shì)20000-40000元/㎡，確立市中心價(jià)格梯度在20000元/㎡以上的平臺(tái)空間一級(jí)次中心價(jià)格以內(nèi)環(huán)線沿線為代表：以“聯(lián)洋社區(qū)”為代表今年的價(jià)格走勢(shì)8500-11000元/㎡，確立10000元/㎡的價(jià)格平臺(tái)二級(jí)次中心價(jià)格以內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間區(qū)域?yàn)榇恚阂浴叭帧?、“北蔡”區(qū)域?yàn)槔壳皟r(jià)格走勢(shì)6500-8000元/㎡，受一級(jí)次中心區(qū)的價(jià)格打壓，其價(jià)格瓶頸8500元/㎡外圍區(qū)域價(jià)格以外環(huán)以外城郊地區(qū)為代表：隨著“三城九鎮(zhèn)”的發(fā)展規(guī)劃，以其中的“松江”、“嘉定”區(qū)域?yàn)榇恚壳皟r(jià)格分布在4000-5500元/㎡為主，本區(qū)域臨近“惠南鎮(zhèn)”，該區(qū)域內(nèi)目前均價(jià)“4000-4500”www.3722.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載產(chǎn)品篇---價(jià)格測(cè)算通過對(duì)目前周邊幾個(gè)相對(duì)開發(fā)較早的區(qū)塊進(jìn)行比較，選取其中目前代表性在售樓盤進(jìn)行分析，經(jīng)過測(cè)算及加權(quán)平均，得出本項(xiàng)目一期市場(chǎng)合理銷售均價(jià)為4000元/㎡左右，價(jià)格區(qū)間在3900-4100左右，預(yù)計(jì)到正式開盤還略有上升，視具體時(shí)間再作詳細(xì)測(cè)算。

www.3722.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載產(chǎn)品篇---本案價(jià)格箱體模型預(yù)測(cè)

www.3722.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載推廣篇推廣篇---階段的特征

www.3722.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載推廣篇---營(yíng)銷階段主要面臨任務(wù)

通過營(yíng)銷明晰本案的市場(chǎng)位置；

樹立整案在公眾心目中的藍(lán)圖；

跟蹤項(xiàng)目的工程進(jìn)度，展示一個(gè)新城的概念；

www.3722.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載推廣篇---項(xiàng)目整體概念塑造“剛泰國(guó)際城”

www.3722.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載推廣篇---項(xiàng)目整體概念塑造剖析www.3722.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載推廣篇---項(xiàng)目市場(chǎng)進(jìn)入策略

1、客戶劃分——明確優(yōu)勢(shì)客戶

明確產(chǎn)品的客戶層面，直接針對(duì)客源，建立產(chǎn)品的市場(chǎng)表達(dá)手段減少客戶分流，減少產(chǎn)品在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)壓力

增強(qiáng)產(chǎn)品風(fēng)格的持續(xù)、穩(wěn)定性

www.3722.cn中國(guó)最大的資料庫(kù)下載推廣篇---項(xiàng)目市場(chǎng)進(jìn)入策略

2、商業(yè)帶動(dòng)——提升區(qū)域的地級(jí)價(jià)值

通過商業(yè)的導(dǎo)入，帶動(dòng)六灶區(qū)域的商業(yè)人口增長(zhǎng)

通過商業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)六灶區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展

商業(yè)的繁榮，完善居住條件，成為吸引外區(qū)人口流入本案的一大優(yōu)勢(shì)