近期樓市的積極信號營銷管理中心/市場研究部2022.02.27信號一：住建部定調(diào)2月24日，住建部再次為2022年房地產(chǎn)發(fā)展定調(diào)，明確維穩(wěn)政策方向及房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”地位精調(diào)控精穩(wěn)保護強調(diào)“增強調(diào)控政策的精準(zhǔn)性和協(xié)調(diào)性”。重點做到三個“加強”：一是加強土地、金融和市場監(jiān)管等政策的協(xié)同，二是加強部、省、市的調(diào)控聯(lián)動，三是加強對城市“一城一策”政策的指導(dǎo)和監(jiān)督。日前出臺的商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)就體現(xiàn)了這一思路，其在全國層面統(tǒng)一安排，各地將因企施策、“一城一策”進行資金監(jiān)管。穩(wěn)預(yù)期“保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求”。這意味著將繼續(xù)激活購房需求，恢復(fù)基本面“穩(wěn)預(yù)期”。有了“因城施策”的前提，各地可根據(jù)房地產(chǎn)市場運行情況靈活調(diào)整政策。保交付“以‘保交樓、保民生、保穩(wěn)定’為首要目標(biāo)”。這“三?！比ツ甑渍教岢?，此次再提“三?！笔鞘滓繕?biāo)，是住建部對個別房企因債務(wù)違約所引發(fā)的項目逾期交付風(fēng)險的再次“亮劍”，即“堅決有力處置”。護大盤“努力為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤發(fā)揮積極作用”。這是對“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”定位的新延伸，意味著有望看到更多穩(wěn)定市場的政策出臺。穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，助力行業(yè)從粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)為精細化管理，適度去金融化，提升產(chǎn)品力，同時激活存量市場，有助于從居住領(lǐng)域護經(jīng)濟大盤。信號二：貨幣信貸政策中央強調(diào)宏觀政策要穩(wěn)健有效，財政政策將發(fā)力，穩(wěn)健的貨幣政策取向不變，去年底以來一次全面降準(zhǔn)、兩次降息，未來降息、降準(zhǔn)仍有預(yù)期???2021年12月，中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，“明年經(jīng)濟工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進，……政策發(fā)力適當(dāng)靠前。宏觀政策要穩(wěn)健有效?！€(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕。……財政政策和貨幣政策要協(xié)調(diào)聯(lián)動，跨周期和逆周期宏觀調(diào)控政策要有機結(jié)合?！毖胄袥Q定于2021年12月15日下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，2022年1月，M2同比增速9.8%，比上月末高0.8個百分點；M1同比下降1.9%，剔除春節(jié)錯時因素影響，M1同比增長約2%。2022年1月，1年期LPR為3.70%，較上期下降10個基點，連續(xù)第2個月下調(diào)；5年期LPR為4.60%，較上期下調(diào)5個基點，為連續(xù)20個月保持不變后首次下調(diào)。預(yù)計2022年，仍存降準(zhǔn)、降息等放水動作，但全面放水可能性較低，仍為“精準(zhǔn)滴灌”。圖：2010年以來M1、M2增速對比圖：年以來

年期和

年期以上LPR

5LPR走勢2019140%M1增速M2增速35%30%25%20%15%10%5%9.8%0%-1.9%-5%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指數(shù)據(jù)CREIS信號三：融資政策多重因素疊加下企業(yè)階段性現(xiàn)金流出現(xiàn)困難，政策正逐漸矯正修復(fù)，收并購資金不納入“三道紅線”監(jiān)管2021年12月，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點房矯正修復(fù)落實、改進地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行金融機構(gòu)做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融支持和服務(wù)工作：房地產(chǎn)融資信息演化路徑：開發(fā)貸、按揭貸投銀行信貸：加速信用債：松動放提速從“兩維護”到“誤解”，到“矯正”，再到“滿足”。

鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。對兼并收購出險和困難房地產(chǎn)企業(yè)項目的并購貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。11月9日，銀行間協(xié)會座談會10月26日，發(fā)改委外管局座談會海外債：松動

加大債券融資的支持力度。支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目的兼并收購。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)積極為并購企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提供服務(wù)，提高發(fā)行效率。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)投資并購債券、并購票據(jù)等債務(wù)融資工具。近期招商蛇口等購房尾款A(yù)BS獲批ABS：松動信托：維持壓規(guī)模，去通道

積極提供并購的融資顧問服務(wù)。

提高并購的服務(wù)效率。信號四：資金監(jiān)管政策企業(yè)資金端糾偏政策持續(xù)跟進，全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法出臺，房企有望獲更多流動性城市端全國端廣州：降低施工各階段預(yù)售資金留存比例南平、石家莊：批準(zhǔn)部分公司憑銀行擔(dān)保函，抵頂部分中間監(jiān)管資金南平、石家莊、煙臺：根據(jù)企業(yè)信用記錄，下調(diào)預(yù)售資金監(jiān)管比例佛山：優(yōu)化預(yù)售資金審批流程，加快審批放款，降低房企資金壓力近日，有媒體報道稱，全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已于近日制定出臺，該辦法對預(yù)售資金監(jiān)管額度、交納范圍、取用條件等進行了明確。預(yù)售資金額度監(jiān)管為“重點額度監(jiān)管”，由市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當(dāng)賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。全國性的監(jiān)管指導(dǎo)意見出臺，有利于對當(dāng)前過度監(jiān)管的政策進行糾偏，在一定程度上有利于緩解企業(yè)資金壓力。信號五：樓市調(diào)控政策地方因城施策落實中央政策導(dǎo)向，超40個城市從降首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、放松貸款要求、加大引才力度、發(fā)放購房補貼等方面放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策??中央政策導(dǎo)向：2021中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，住建部強調(diào)“充分釋放居民住房需求”。據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年12月以來，全國已有超40個城市從降首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、放松貸款要求、加大引才力度、發(fā)放購房補貼、等方面放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，需求端政策不斷發(fā)力，地產(chǎn)僵局有望被打破。放

松

貸

款

要

求商

業(yè)

貸

款公

積

金

貸

款?

馬鞍山、南寧、寧波、衢州、山西、廣東等地

上調(diào)公積金貸款最高額度?

北海、南寧：下調(diào)最低首付款比例?

濟南：取消異地住房公積金貸款戶籍限制?

青島：增加貸款最高次數(shù)?

菏澤、贛州、重慶等：下調(diào)住房貸款首??目前中行、郵政銀行已不查首付來源。建行在首付審批時也有所放松中行不再強制要求流水是月供的兩倍付比例?

安徽：鼓勵降低房產(chǎn)首付比例?

濟南、蘇州、惠州等多個城市下調(diào)房貸利率?

自貢：認(rèn)貸認(rèn)房調(diào)整為

只認(rèn)貸不認(rèn)房人

才

及

人

口

政

策購

房

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貼其

他?

紹興、天津、中山、浙江等省市：

放開落戶條件、部分城市實現(xiàn)零門檻落戶、加大引才力度?

鄭州：計劃出臺政策每年吸引大學(xué)生

20萬留鄭；計劃出臺支持政策鼓勵外來務(wù)工人員在鄭州買房??蕪湖、東莞、南通、海安、昆明、瀘州、惠州：提供人才購房補貼資中、玉林：給與普通家庭或新市民購房補貼?鄭州：計劃推進安置房

貨幣化安置；計劃降低二手房交易個人所得稅等

，鼓勵市民賣小買大、賣舊買新，拉動市民改善型住房消費?

海安、資中：給與二孩、三孩家庭購房補貼信號六：地方兩會多地下調(diào)GDP增速預(yù)期目標(biāo)，房地產(chǎn)方面強調(diào)行業(yè)良性循環(huán)、防范風(fēng)險表：各地兩會中對房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容的表述

24個省市下調(diào)了2022年經(jīng)濟增長預(yù)期目標(biāo)。北京

?

保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展?

完善穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)精準(zhǔn)調(diào)控機制

房地產(chǎn)主要涉及堅持調(diào)控總基調(diào)“房住不炒”不變、加強保障性租賃住房建設(shè)、促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)、滿足購房者合理需求、防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險等。另外，多省市強調(diào)人才引育、“強省會”等內(nèi)容。上海?

進一步提高市民居住質(zhì)量。?

按照市場化法治化原則做好恒大集團等房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險處置工作，決不允許發(fā)生影廣東響社會大局穩(wěn)定的事件表：2022年各省市GDP增速目標(biāo)?

大力發(fā)展保障性住房，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進2022年

2021年

2021年

2022目標(biāo)2022年

2021年

2021年

2022目標(biāo)省市省市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展目標(biāo)實際11.2%

10.0%7.0%

9.0%12.9%

10.0%目標(biāo)變化目標(biāo)實際目標(biāo)變化浙江四川江蘇海南

9.0%西藏

8.0%湖北

7.0%江西

7.0%安徽

7.0%貴州

7.0%云南

7.0%寧夏

7.0%河南

7.0%甘肅

6.5%湖南

6.5%山西

6.5%四川

6.5%福建

6.5%廣西

6.5%河北

6.5%-1.0%

浙江

6.0%-1.0%

新疆

6.0%-3.0%

吉林

6.0%-1.0%

陜西

6.0%-1.0%

內(nèi)蒙古

6.0%-1.0%

江蘇

5.5%-1.0%

山東

5.5%0.0%

重慶

5.5%0.0%

上海

5.5%0.0%

廣東

5.5%-0.5%

黑龍江

5.5%-1.5%

遼寧

5.5%-0.5%

青海

5.5%-1.0%

北京

5.0%-1.0%

天津

5.0%0.0%8.5%7.0%6.6%6.5%6.3%8.6%8.3%8.3%8.1%8.0%6.1%5.8%5.7%8.5%6.6%6.5%6.5%6.0%6.5%6.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.5%-0.5%-0.5%0.0%-0.5%0.0%-0.5%-0.5%-0.5%-0.5%-0.5%-0.5%-0.5%-0.5%-1.0%-1.5%?

依法穩(wěn)妥處置房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險?

堅持“房住不炒”定位，加強房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)...支持商品房市場更好滿足購房者合理化需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。8.8%8.3%8.1%7.3%6.7%6.5%8.0%8.0%8.0%8.0%7.0%7.0%?

“一樓一策”分類化解房地產(chǎn)風(fēng)險隱患?

堅持“房住不炒”定位，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。?堅持穩(wěn)定大局、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、分類施策、精準(zhǔn)拆彈，深化運用風(fēng)險防控“四項機制”，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。河北

?

開展房地產(chǎn)等重點領(lǐng)域風(fēng)險排查整治13.6%

6.5%吉林

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堅決有力處置房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，維護群眾合法利益湖北

?

穩(wěn)妥有效化解地方政府隱性債務(wù)、金融、房地產(chǎn)等領(lǐng)域風(fēng)險黑龍江

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更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展重慶

?

促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展、堅決防范化解重大風(fēng)險?

支持沈陽城市更新試點。9.6%9.1%8.2%8.0%7.5%6.5%7.0%8.0%7.0%7.5%7.5%6.5%遼寧?

強化沈陽、大連核心城市引領(lǐng)，構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展區(qū)域新格局短期趨勢預(yù)判政策放松，融資松綁，需求端政策調(diào)整力度加大，政策釋放積極信號，國企央企將優(yōu)先獲益市場端南北分化明顯，北方多數(shù)城市因房企暴雷負面，疊加冬施尚未復(fù)工，客戶觀望情緒短