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1本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。北京市自住型商品房專題分析北京中原住宅部2014.5.20目錄北京市已成交自住房項目分析1自住房銷售流程說明2自住房盈利模式說明Code

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20153北京市已成交自住房項目分析1成交項目地圖基本信息列表產(chǎn)品規(guī)劃信息Code

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4截止目前北京共有45宗自住型商品房地塊信息，其中已成交42塊,共成交448萬平米自住房供應(yīng)順義新城第22街地塊門頭溝永定鎮(zhèn)地塊東壩保利、東壩恒大、東壩首城東壩單店孫村首創(chuàng)、孫村華遠(yuǎn)未拍賣昌平北七家平西府地塊北七家定泗路通州永順鎮(zhèn)大興采育鎮(zhèn)順義趙全營地塊組團順義新城第19街區(qū)豐臺南苑石榴莊昌平北七家組團昌平沙河七里渠鐵建大興舊宮恒大朝陽來廣營黃村恒大地塊生物醫(yī)藥基地住總、金科地塊永定鎮(zhèn)中水電、中鐵地塊2013年成交2013年自住型商品房信息（接下表）日期開發(fā)商地塊名稱拿地總價總建（億元）面（㎡）樓面地價（元/㎡）折合樓面地價（元/㎡）可售商品房（㎡）自住型商品房（㎡）自住房價格（元/㎡）其他保障住房（㎡） 價格其他保障房（元/㎡）（套自住房套數(shù)均80㎡）備注9.04恒大朝陽豆各莊地塊40.42946051371313713465291815202200051500待定約22705.15萬㎡為公租房價格待定9.26中鐵建海淀環(huán)保園18.1975111856231540292536825819000－－－－－－約92011.4中鐵建順義第7街區(qū)10.27969921058912276581952719716000116009500約3001.16萬㎡為限價房11.4北京城建昌平北七家15.782881375477163633413764000190001900009800/2000/5708約80010萬㎡,2000元/㎡為回遷房，5萬㎡,5708元/㎡為勞動力安置產(chǎn)業(yè)用房，4萬㎡為限價房11.4中鐵嘉業(yè)房山新城燕房8.0419416441414141－－－19416410500－－－－－－約2400－－－11.4北京紫峰通州于家務(wù)8.12312223503－

90948774136058100007800010000約18007.8萬㎡為經(jīng)濟適用房，托兒所：3590㎡，停車場：4800㎡11.4保利首開朝陽東壩南區(qū)2193534224523616135034500002200085009900約6300.85萬㎡為限價房11.11華遠(yuǎn)大興孫村12.5148500841837807119009200013000446009500約11504.46萬㎡為限價房11.11首創(chuàng)大興區(qū)孫村10.2110721921217738371555156613000220009500約5402.2萬㎡為限價房11.19國開東方豐臺魏各莊村25.126395395099509－－－26395317000－－－－－－約2400－－－11.19首開住總亦莊新城16.110955014970245014155037000220003100011000約4603.1萬㎡為限價房Code

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20152013年成交Code

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20152013年自住型商品房信息（承上表）日期開發(fā)商地塊名稱拿地總價（億元）總建面（㎡）樓面地價（元/㎡）折合樓面地價（元/㎡）可售商品房（㎡）自住型商品房（㎡）自住房價格（元/㎡）其他保障住房（㎡）其他保障房價格（元/㎡）自住房套數(shù)（套均80㎡）備注11.21華遠(yuǎn)門頭溝新城232016971140311400180697150002200060008000約1700.6萬㎡為經(jīng)濟適用房11.21中弘平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)5.210590449104353147239118111000－－－－－－約800－－－11.21恒大朝陽區(qū)東壩南區(qū)51.3520837324643420657947311200022000169009900約14001.69萬㎡為限價房11.21綠地密云縣水源路南側(cè)18442170407140454171702500010500－－－－－－約100－－－11.28首城朝陽區(qū)東壩南區(qū)21.4591883233453500242083420002200078009900約5200.78萬㎡為限價房12.05住總正華順義新城第

22街區(qū)16.71300001284612750800005000019000－－－－－－約630－－－12.19住總?cè)趧?chuàng)駿洋門頭溝新城58.663472721689218326282772570001800075009000約7000.75萬㎡為限價房12.24富力通州區(qū)永順鎮(zhèn)居住35.646635376347634－－－3363531600013000010000約3300130000平米為限價房12.24當(dāng)代置業(yè)興區(qū)采育鎮(zhèn)6.8515019945614561－－－1501999500－－－－－－約1300－－－12.3金隅朝陽北路221799611222712227－－－－－－－約1880－－－2014年成交2014年自住型商品房信息（接下表）日期開發(fā)商地塊名稱拿地總價（億元）總建面（㎡）樓面地價（元/㎡）折合樓面地價（元/㎡）可售商品房（㎡）自住型商品房（㎡）自住房價格（元/㎡）其他保障住房（㎡）其他保障房價格（元/㎡）自住房套數(shù)（套均

80㎡）備注1.07懋源趙全營30.7125336512121135721873656600014000－－－－－－約820－－－1.07萬安匯鑫趙全營21.7520153010792129481522302000014000293007500約2502.93萬㎡限價房，限價0.75萬/㎡1.09金隅東壩43.353164331370013700－－－30643322000－－－－－－3830－－－1.09北京建工百子灣6.005414631448311573142112725222000－－－－－－約340－－－1.13萬科住總沙河36.077202777177912058310138910138921000－－－－－－約1260自住商品房按總建筑面50%1.13綠地遠(yuǎn)洋北七家23.517896613131147701139364883019000162008000約6101.62萬㎡人才公寓，回購價0.8萬/㎡1.15魯能石榴莊42.428246315011146912134636900022000－－－－－－約860－－－1.15首創(chuàng)大興莊7.215053747834783－－－13529911000152383500約16901.52萬㎡商業(yè)用房，3500元/㎡1.16金地19街區(qū)21.61453141486416000903145500019000－－－－－－約680－－－1.20首農(nóng)崔各莊30.00882297401306213062－－－22974022000－－－－－－約2870－－－2.13和裕趙全營25.118303313713203931047333950014000388007500約4903.88萬㎡限價房，限價7500元/㎡Code

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20152014年成交Code

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20152014年自住型商品房信息（承上表）日期開發(fā)商地塊名稱拿地總價（億元）總建面（㎡）樓面地價（元/㎡）折合樓面地價可售（元/㎡）商品房（㎡）自住型商品房（㎡）自住房價格（元/㎡）其他保障住房（㎡）其他保障房價格（元/㎡）自住房套數(shù)（套均80㎡）備注2.17首農(nóng)上莊鎮(zhèn)22.251831091215112151－－－－－－－約2290－－－3.10首農(nóng)北七家48.81847179610347-79835964641215019000－－－－－－約5150－－－3.26中鐵建舊宮26.452365791118030306303061900019000146300/258009000/11500約24014.63萬㎡安置房，回購價0.9萬/㎡2.58萬㎡限價房，限價1.15萬/㎡3.27恒大來廣營20.51192001719817198－－－68600280002940015000約850小學(xué)0.76萬㎡，中學(xué)1.36萬㎡4.10首創(chuàng)趙全營15.581639669502118271144662000014000295007500約2502.95萬㎡限價房，限價0.75萬/㎡4.18住總生物醫(yī)藥基地6.059269565276835505952950015000126005500約3701.26萬㎡公租房，回購價0.55萬/㎡4.18金科生物醫(yī)藥基地23.621511310971216786671310400015000444005500約13004.44萬㎡公租房，回購價0.55萬/㎡4.18中鐵永定鎮(zhèn)21.741935121123483255805412345819500120008000約15401.2萬㎡經(jīng)濟適用房，回購價0.8萬/㎡4.18中水永定鎮(zhèn)35.717432420479242361133246100019500－－－－－－約760－－－4.25恒大黃村41.6174841237932991712238936752170001570012000約4601.57萬㎡限價房，限價1.2萬/㎡自住房產(chǎn)品規(guī)劃Code

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2015自住型商品產(chǎn)品規(guī)劃（已轉(zhuǎn)化項目）拿地時間項目名稱地塊名稱開發(fā)商限價（萬元/㎡）套數(shù)主力產(chǎn)品規(guī)劃總價區(qū)間9.04恒大御景灣豆各莊恒大2.2約200080-90㎡兩居、89㎡三居170-200萬12.30金隅匯星苑朝陽高井金隅2.2約180056-63㎡一居、77-89㎡兩居、86㎡三居120-200萬1.09金隅匯景苑東壩單店金隅2.2約340061-66㎡一居、81-84㎡兩居、89㎡三居130-200萬11.11首創(chuàng)悅都匯大興孫村首創(chuàng)1.3約60080-85㎡兩居、90㎡三居，少量120-125㎡三居100-160萬12.24富力惠蘭美居通州永順鎮(zhèn)富力1.6約336073-83㎡兩居、88-105㎡小三居120-170萬12.24滿庭春大興采育鎮(zhèn)當(dāng)代0.95約130085-100㎡兩居70%、103-135三居30%80-130萬11.04紫峰九院城通州于家務(wù)紫峰1約100085㎡兩居占50%、95㎡三居占35%、138㎡三居占15%85-140萬11.11華遠(yuǎn)和墅雅園大興孫村華遠(yuǎn)1.3約78090㎡左右兩居占30%，120㎡三居占70%120-170萬11.04中鐵建順新嘉苑順義臨河工業(yè)區(qū)中鐵1.6約78877-83㎡兩居及98-112㎡三居123－180萬11.04中鐵原香嘉苑房山新城燕房中鐵1.05約130070-75㎡一居,80-95㎡兩居,90-115㎡三居73－120萬12.05順義新城22街順義新城22街住總正華1.9約1400套內(nèi)建筑面積全部為105㎡以下200萬內(nèi)1.09建工百子灣朝陽百子灣建工2.2約36048㎡一居、66㎡兩居110－145萬恒大御景灣戶型恒大御景灣87㎡兩居恒大御景灣56㎡一居恒大御景灣89㎡兩居Code

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2015金隅匯星苑戶型金隅匯星苑58㎡一居金隅匯星苑63㎡一居金隅匯星苑80㎡兩居金隅匯星苑77㎡兩居金隅匯星苑86㎡三居金隅匯星苑89㎡兩居Code

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2015金隅匯景苑61㎡一居金隅匯景苑66㎡一居金隅匯景苑81㎡兩居金隅匯景苑84㎡兩居金隅匯景苑82㎡兩居金隅匯景苑89㎡三居金隅匯景苑戶型首創(chuàng)悅都匯約80㎡兩居Code

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2015首創(chuàng)悅都匯約81㎡兩居首創(chuàng)悅都匯約88㎡兩居首創(chuàng)悅都匯約122㎡三居首創(chuàng)悅都匯戶型蕙蘭美居73㎡兩居蕙蘭美居75㎡兩居蕙蘭美居83㎡兩居蕙蘭美居88㎡兩居蕙蘭美居105㎡三居蕙蘭美居105㎡三居Code

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2015富力蕙蘭美居戶型Code

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Centaline2015當(dāng)代采育滿庭春84㎡兩居當(dāng)代采育滿庭春87㎡兩居當(dāng)代采育滿庭春99㎡三居當(dāng)代采育滿庭春118㎡三居當(dāng)代采育滿庭春134㎡三居當(dāng)代采育滿庭春戶型紫峰九院城85㎡兩居紫峰九院城戶型紫峰九院城95㎡三居紫峰九院城135㎡三居Code

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2015華遠(yuǎn)和墅雅園戶型華遠(yuǎn)和墅雅園90㎡兩居華遠(yuǎn)和墅雅園130㎡三居Code

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2015新國展?jié)M庭芳戶型新國展?jié)M庭芳105㎡兩居新國展?jié)M庭芳95㎡兩居Code

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2015中鐵原香嘉苑戶型Code

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2015中鐵原香嘉苑83㎡兩居中鐵原香嘉苑92㎡三居中鐵原香嘉苑94㎡三居中鐵原香嘉苑109㎡三居建工百子灣戶型建工百子灣66㎡兩居建工百子灣48㎡一居Code

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2015自住房銷售流程說明Code

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22群體劃分備注：購房資格核驗中的家庭為夫妻雙方和未成年子女，與是否在同一戶口本中無關(guān)，家庭類型以核驗人身份為依據(jù)進(jìn)行選擇GG.外籍家庭本市戶籍居民駐京部隊軍官《、北京工作居（社保）非本（納稅）非本港澳臺家庭家庭 武警軍官家庭住證》家庭 市戶籍家庭 市戶籍家庭25歲單身無房家庭已婚無房家庭A

B

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F保障房輪候家庭有房家庭劃分7類人群北京戶籍：1、保障房輪候家庭2、已婚無房家庭3、25歲單身無房家庭軍官家庭：4、持有軍警身份證及軍官證的駐京部隊現(xiàn)役軍官或武警軍官為申請核驗人工作居住證：5、持有《北京市工作居住證》家庭優(yōu)先群體Code

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2015社會關(guān)注度高，輿論壓力大政府、媒體、市場多方關(guān)注，如何正面引導(dǎo)輿論并實現(xiàn)品牌美譽度的提升成為當(dāng)前面臨的至關(guān)重要的問題政策及輿論壓力report

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this政府干預(yù)性強，不確定性因素多，政策性優(yōu)勢將逐漸弱化2013年1月22日，北京市十四屆人民代表大會第二次會議《政府工作報告》，首次明確自住房為共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。但產(chǎn)權(quán)劃分依據(jù)及共有產(chǎn)權(quán)比例究竟如何劃分尚未明確。政府有可能隨時出臺政策，具有較大的不確定性政策及輿論壓力自住房操作政府溝通要點網(wǎng)上申購需前期部提前和建委溝通確認(rèn)項目開通網(wǎng)上申購所需具備條件根據(jù)目前金隅及大興采育溝通經(jīng)驗需具有方案復(fù)函及開工證方可進(jìn)行網(wǎng)上申購；此階段需要向建委申請確認(rèn)其他已完成網(wǎng)申項目的客戶資料，以導(dǎo)入本項目的網(wǎng)申系統(tǒng)，已做過網(wǎng)申的客戶可免去填寫資料的步驟；參照恒大項目經(jīng)驗需至少提前約1個月時間與建委溝通確認(rèn)。現(xiàn)場資料審核約30天需前期部提前和建委溝通項目現(xiàn)場資料審核的相關(guān)時間節(jié)點及流程等相關(guān)安排，現(xiàn)場審核可能會遇到的問題，現(xiàn)場資料審核所需鑰匙盤申請，并由建委進(jìn)行鑰匙使用方法的培訓(xùn)；依據(jù)恒大及金隅經(jīng)驗需至少提前15天與建委溝通確認(rèn)。建委一審約25天始即停止網(wǎng)申依據(jù)目前經(jīng)驗了解，現(xiàn)場資料審核完畢至搖號開盤期間的主要工作量基本集中在建委；開發(fā)商只需根據(jù)建委需求，及時提供協(xié)助即可；此階段開發(fā)商前期部需要保持與建委的經(jīng)常性溝通。修改再次提交建委二審搖號及開盤約15天 約15天（20工作日）建委一審開（10工作日）

（10工作日）目前尚無項目進(jìn)展到此步驟；但依據(jù)建委的最新公布消息，自住房項目將由政府統(tǒng)一組織搖號，搖號系統(tǒng)由建委提供，由建委及開發(fā)商人員同時在場監(jiān)督搖號，搖號結(jié)果進(jìn)行公開公示。約15-30天Code

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2015自住房盈利模式說明Code

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20153盈利要素取地目的：競爭自住型商品房地塊主要為爭取更大的市場份額但同時利潤率實現(xiàn)較普通商品房有所下降Code

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2015盈利條件：一、開發(fā)商成本管控能力強二、項目周轉(zhuǎn)速度要求高，快速入市三、大量人力投入及人力管理能力要求高盈利模式：一、商業(yè)及公建部分背成本二、“偷面積”提高附加值三、規(guī)模開發(fā)，地價低，控制項目成本模式一商業(yè)及公建部分背成本案例：恒大豆各莊自住房地塊（恒大御景灣）地塊位置朝陽五方橋東南一公里開發(fā)商恒大地產(chǎn)集團北京有限公司占地面積11萬平方米建筑面積29萬平方米地塊構(gòu)成二類居住、公建混合住宅、托幼、環(huán)保設(shè)施用地自住房181520平米，公租房51500平米，托幼3472平米，取地總價40.4億元樓面地價13713元/平米容積率2.5自住房戶數(shù)2000套自住房面積區(qū)間56平米一居，87.5平米二居，88.5平米三居自住房銷售價格22000元/ｍ2公建部分產(chǎn)品預(yù)計40-60ｍ2平層公寓公建部分價格預(yù)計35000元/平米以上控制自住房及保障房成本公建部分定位高價Code

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2015模式一商業(yè)及公建部分背成本案例：中鐵建海淀環(huán)?？萍紙@居住用地地塊位置海淀環(huán)保科技園開發(fā)商中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司占地面積6.1萬平方米建筑面積9.75萬平方米地塊構(gòu)成公建混合住宅自住房181520平米，公建29253平米，取地總價18.1億元樓面地價18562元/平米折合可售樓面地價31540元/平米容積率1.6自住房戶數(shù)920套自住房面積區(qū)間75平米二居，90平米、105平米三居自住房銷售價格19000元/ｍ2公建部分產(chǎn)品預(yù)計360平米聯(lián)排公建部分價格預(yù)計6萬元/平米以