第10章物業(yè)財(cái)務(wù)管理掌握物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基本要求，物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)基金的使用原則，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成；熟悉酬金制與包干制的內(nèi)容和財(cái)務(wù)特征；專(zhuān)項(xiàng)維修資金的作用、來(lái)源及管理；了解物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)收入，成本費(fèi)用、稅費(fèi)和利潤(rùn)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)核算要點(diǎn)和方法。提高遵守財(cái)務(wù)管理制度的自覺(jué)性，了解物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理的相關(guān)知識(shí)；提高“當(dāng)好家”、“把好關(guān)”的能力。物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)工作人員。要求具有熟練的財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)技能，對(duì)物業(yè)管理也有深刻的認(rèn)識(shí)與體會(huì)，為人正派，工作態(tài)度嚴(yán)謹(jǐn)。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)核算要點(diǎn)和方法；物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成；專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用管理。10，1物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理雖然物業(yè)管理是保本微利的行業(yè)，但是物業(yè)管理企業(yè)同樣需要足夠的資金和利潤(rùn)支持公司的運(yùn)作和成長(zhǎng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，有效的財(cái)務(wù)管理有利于更好地滿(mǎn)足價(jià)值規(guī)律的要求，追求投入資源的最小化和實(shí)現(xiàn)效益的最大化。財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理中的作用也日漸重要，如果說(shuō)物業(yè)管理的體制是企業(yè)有效運(yùn)作的骨架，那么財(cái)務(wù)管理則是其中必不可少的血液。10．1．1財(cái)務(wù)管理的概意與目標(biāo)1．財(cái)務(wù)管理的概念物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)工作是指為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所進(jìn)行的資金籌措、資金運(yùn)用以及收益分配等活動(dòng)。財(cái)務(wù)管理就是通過(guò)組織各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)，處理其中所發(fā)生財(cái)務(wù)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)管理行為。財(cái)務(wù)關(guān)系是物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)所涉及的與政府職能部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)、用戶(hù)以及企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理包括營(yíng)業(yè)收入管理、成本和費(fèi)用管理、利潤(rùn)管理以及專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理。根據(jù)工作的性質(zhì)，財(cái)務(wù)管理工作可分為財(cái)務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)核算與監(jiān)督、財(cái)務(wù)分析三方面。2．財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)又稱(chēng)理財(cái)目標(biāo)，是指企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)活動(dòng)所要達(dá)到的目的，是評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)是否合理、有效的標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)務(wù)管理目標(biāo)為企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作確定了基本的方向，是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成功的前提。具體地說(shuō)，財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)主要包括以下幾個(gè)方面。(1)貫徹企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。一切企業(yè)行為都應(yīng)以企業(yè)發(fā)展規(guī)劃為最高宗旨，就財(cái)務(wù)管理而言，通過(guò)貫徹、落實(shí)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，滿(mǎn)足企業(yè)運(yùn)營(yíng)需要，較好地處理國(guó)家稅收、管理服務(wù)收費(fèi)等問(wèn)題。(2)提高經(jīng)濟(jì)效益。在企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，努力減少資金占用和資源消耗，通過(guò)為社會(huì)和用戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，獲得更多的利潤(rùn)。進(jìn)而為企業(yè)的發(fā)展提供有力的支撐和必要的保障。(3)實(shí)現(xiàn)財(cái)富最大化。財(cái)富最大化是物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合理經(jīng)營(yíng)，采用最優(yōu)的財(cái)務(wù)管理策略和手段，增加企業(yè)財(cái)富，使企業(yè)資產(chǎn)的總價(jià)值達(dá)到最大化。如果在股份制企業(yè)中，也就是使股東財(cái)富最大化。它是衡量企業(yè)財(cái)務(wù)行為和財(cái)務(wù)決策是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。10．1．2財(cái)務(wù)管理的基本要求物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理以企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)為對(duì)象，對(duì)企業(yè)的資金實(shí)施決策、計(jì)劃與控制。其基本要求包括以下幾方面。1．設(shè)立專(zhuān)職財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，健全財(cái)務(wù)管理制度物業(yè)管理公司作為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的獨(dú)立法人企業(yè)，必須設(shè)置專(zhuān)職財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)，配備合格的專(zhuān)職財(cái)務(wù)人員，負(fù)責(zé)管理企業(yè)資金，對(duì)各種開(kāi)支進(jìn)行成本核算，協(xié)助企業(yè)組織，合理使用各種經(jīng)費(fèi)，保障各類(lèi)資金正常流通，并制定財(cái)務(wù)部職責(zé)范圍及崗位職責(zé)等制度和規(guī)定。財(cái)務(wù)管理的有關(guān)制度是企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作正常、有序運(yùn)作的基礎(chǔ)，是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理的重要制度，是保證有關(guān)財(cái)務(wù)管理工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的一系列具體規(guī)定。企業(yè)的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)必須嚴(yán)格按財(cái)務(wù)管理制度和規(guī)定進(jìn)行。2．做好資金籌措管理，提高資金運(yùn)用效能物業(yè)管理企業(yè)要從事物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，首先要根據(jù)企業(yè)日常運(yùn)作及今后發(fā)展的需尊預(yù)測(cè)資金使用效果。如果物業(yè)管理企業(yè)不能籌集到足夠的資金，則會(huì)影響正常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。例如物業(yè)管理企業(yè)成立時(shí)，必須有注冊(cè)資本；物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作時(shí)要投入資金．按“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”方針開(kāi)展全方位、多層次經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，也需要有相應(yīng)的資金。物業(yè)管理企業(yè)籌集資金可以有多種渠道和方式，例如通過(guò)向業(yè)主、租戶(hù)收取管理費(fèi)、和金、多種經(jīng)營(yíng)的收入，爭(zhēng)取建設(shè)單位的支持，也可以向銀行貸款或向社會(huì)公眾發(fā)行債券等。除此以外應(yīng)管理好資金控制財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)各項(xiàng)支出妥善安排、嚴(yán)格控制，并提高自有資金的收益率，加速資金周轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮資金的效用。3．加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，控制成本費(fèi)用成本費(fèi)用是物業(yè)管理企業(yè)在為用戶(hù)提供管理與服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的資金消耗。通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算、核算、監(jiān)督等環(huán)節(jié)實(shí)施成本費(fèi)用的控制，對(duì)降低成本、提高經(jīng)濟(jì)效益等具有重要意義。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過(guò)財(cái)務(wù)管理加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，輔之以財(cái)務(wù)分析，用以改善經(jīng)營(yíng)管理，降低維修、養(yǎng)護(hù)成本，降低消耗，增加積累，提高投資效益和經(jīng)濟(jì)效益。例如，在物業(yè)管理過(guò)程中，要對(duì)房屋主體及其設(shè)備的維修保養(yǎng)、環(huán)境的維護(hù)、消防與治安防范、清潔與綠化等所需耗費(fèi)，制定物資采購(gòu)、借支、審批、報(bào)銷(xiāo)等管理規(guī)定，對(duì)已發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，認(rèn)真核算，減少費(fèi)用開(kāi)支，提高資金使用效率。[案例10．1)某物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部在審核管理區(qū)域電梯養(yǎng)護(hù)費(fèi)時(shí)，會(huì)同工程部專(zhuān)業(yè)人員“貨比三家”，選取多個(gè)電梯養(yǎng)護(hù)公司作選擇，比專(zhuān)業(yè)資質(zhì)、比保養(yǎng)承諾、比價(jià)格，最后以?xún)r(jià)廉物美為標(biāo)準(zhǔn)，選取了價(jià)格適中、養(yǎng)護(hù)水平高、口碑好的保養(yǎng)公司作外包單位。物業(yè)管理企業(yè)作為業(yè)主“大管家”的角色，應(yīng)該為業(yè)主攥好錢(qián)袋子，管好錢(qián)、用好錢(qián)。站在企業(yè)財(cái)務(wù)管理的角度，把緊、把嚴(yán)事前預(yù)算的審核關(guān)，避免出現(xiàn)資金浪費(fèi)現(xiàn)象。4．安排利潤(rùn)分配管理，確保企業(yè)發(fā)展利潤(rùn)分配包括企業(yè)營(yíng)業(yè)收入管理、利潤(rùn)管理以及利潤(rùn)分配決策等內(nèi)容，尤其是企業(yè)收益的分配會(huì)直接涉及各方面的眼前、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，以及未來(lái)的積極性等問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)搞好經(jīng)營(yíng)決策、利潤(rùn)計(jì)劃與分配，確保各方利益，最大限度地調(diào)動(dòng)各方面的積極性，同時(shí)保護(hù)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)不受侵犯，確保企業(yè)發(fā)展后勁和開(kāi)拓能力。5．執(zhí)行財(cái)務(wù)監(jiān)督，維護(hù)財(cái)經(jīng)紀(jì)律物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)，必須依據(jù)國(guó)家財(cái)經(jīng)政策和法規(guī)以及財(cái)務(wù)計(jì)劃。對(duì)于公司的預(yù)算、開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督，對(duì)資金的籌資運(yùn)用和分配活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。使資金的籌集合理、合法，使資金運(yùn)用的效能不斷提高。因?yàn)橥ㄟ^(guò)財(cái)務(wù)監(jiān)督，在事前的審查中可發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并提出建議，預(yù)先加以調(diào)整和制止，在事后可以通過(guò)審計(jì)，為改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益提出有益的建議。6：統(tǒng)一會(huì)計(jì)科目，統(tǒng)一會(huì)計(jì)報(bào)表物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)使用統(tǒng)一規(guī)定的會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表。在財(cái)務(wù)管理中最大的日常工作之一是財(cái)務(wù)核算，而建立完整統(tǒng)一的會(huì)計(jì)科目又是財(cái)物核算的基礎(chǔ)。所以物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部應(yīng)統(tǒng)一會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表，還應(yīng)與上級(jí)公司保持統(tǒng)一。在填制會(huì)計(jì)憑證、登記賬簿時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)會(huì)計(jì)科目的名稱(chēng)，根據(jù)實(shí)際需要，會(huì)計(jì)科目可以增設(shè)，沒(méi)有相應(yīng)會(huì)計(jì)事項(xiàng)的，也可以不設(shè)。物業(yè)管理企業(yè)的會(huì)計(jì)科目具有跨行業(yè)、合理簡(jiǎn)化和滿(mǎn)足管理需要的特定要求。10．1．3財(cái)務(wù)管理制度財(cái)務(wù)管理制度是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)國(guó)家以及地方的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合企業(yè)具體情況而制定的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理辦法。財(cái)務(wù)管理制度可以使企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，做到有法可依、有章可循。1．財(cái)務(wù)計(jì)劃管理制度財(cái)務(wù)計(jì)劃的確定，必須依據(jù)各項(xiàng)法規(guī)、政策、上級(jí)主管部門(mén)的規(guī)定，結(jié)合董事會(huì)、總經(jīng)理對(duì)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的安排及要求來(lái)制定財(cái)務(wù)計(jì)劃。根據(jù)總經(jīng)理、董事會(huì)審定的財(cái)務(wù)計(jì)劃，進(jìn)行指標(biāo)分解，下達(dá)給各業(yè)務(wù)部門(mén)制定措施，落實(shí)計(jì)劃。2．財(cái)務(wù)人員管理規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)要制定財(cái)務(wù)人員的職責(zé)權(quán)限、技術(shù)職稱(chēng)、任職獎(jiǎng)懲等規(guī)定。財(cái)務(wù)人員必須具備一定的財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，做到“三懂、四會(huì)、五相符”。三懂：懂是國(guó)家有關(guān)財(cái)政方面的方針政策、懂得做好財(cái)務(wù)工作的重要意義和本職工作的職責(zé)范圍、懂得公司的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)任務(wù)和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)核算指標(biāo)。四會(huì)：會(huì)算賬、報(bào)賬、記賬、用賬；會(huì)填制和審閱日常各種報(bào)表；會(huì)編制財(cái)務(wù)報(bào)表和核算報(bào)表；會(huì)分析每個(gè)時(shí)期的經(jīng)營(yíng)情況。五相符：賬賬相符；賬款相符；賬表相符；賬實(shí)相符：賬據(jù)相符。3，會(huì)計(jì)檔案管理制度會(huì)計(jì)檔案資料按規(guī)定存放，不得遺失；借用會(huì)計(jì)檔案資料要辦理審批手續(xù)、借用手續(xù)；會(huì)計(jì)檔案資料要保密，除本企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)人員、財(cái)務(wù)審計(jì)部門(mén)因工作需要查閱外，其他人員不得隨意查閱和復(fù)印。會(huì)計(jì)檔案資料必須整理有序、票據(jù)齊全、數(shù)字真實(shí)準(zhǔn)確、及時(shí)歸檔。4．會(huì)計(jì)核算制度(1)會(huì)計(jì)核算主要形式。①會(huì)計(jì)平衡公式：資產(chǎn)：負(fù)債+所有者權(quán)益。②采用科目匯總表核算形式。③會(huì)計(jì)制度設(shè)計(jì)：會(huì)計(jì)科目、賬簿的設(shè)置、成本核算、會(huì)計(jì)報(bào)表等按照國(guó)家財(cái)政部規(guī)定和行業(yè)會(huì)計(jì)制度執(zhí)行。(2)會(huì)計(jì)核算的主要原則。①遵守《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》及有關(guān)的法律法規(guī)。②公司會(huì)計(jì)年度從每年公歷1月1日起至12月31日，③采用“借”“貸”復(fù)式記賬法。④會(huì)計(jì)記錄根據(jù)公司實(shí)際的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行登記，會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表要做到內(nèi)容完整、真實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)地反映公司各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生過(guò)程。⑤公司記賬本位幣為人民幣，外幣核算采用固定匯率，在同一會(huì)計(jì)年度內(nèi)不做變動(dòng)。⑥各項(xiàng)會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)處理方法，要依據(jù)前后各期必須一致的原則。凡本期已經(jīng)發(fā)生的費(fèi)用和實(shí)現(xiàn)的收益，不論款項(xiàng)是否收到，都應(yīng)作為本期的費(fèi)用和收益入賬。除了上述的管理制度之外，還有崗位及部門(mén)相互制約、會(huì)計(jì)監(jiān)督、賬目控制、財(cái)產(chǎn)物資的收發(fā)、人事勞動(dòng)工資等方面的制度，涉及支票支付、備用金、存款和資金保管、發(fā)票管理等規(guī)定。5。資金管理制度(1)現(xiàn)金管理辦法。①出納員設(shè)置現(xiàn)金日記賬，根據(jù)收付款憑證，隨時(shí)登記，做到日清月結(jié)，賬款相符。此外，應(yīng)及時(shí)將當(dāng)天收入的現(xiàn)金存入銀行。②庫(kù)存現(xiàn)金要核定限額，當(dāng)日庫(kù)存現(xiàn)金不得超過(guò)限額，不得“白條”抵款，更不得任意挪用、借支現(xiàn)金。如有特殊原因需借取現(xiàn)金時(shí)，應(yīng)說(shuō)明原因并經(jīng)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人同意，總經(jīng)理簽字后方可借款。③現(xiàn)金只限于零星支出和不能用支票支付的款項(xiàng)，支付現(xiàn)金，可從庫(kù)存中支付，公司現(xiàn)金收入不準(zhǔn)用于任何費(fèi)用支付，不坐支現(xiàn)金。凡集中采購(gòu)的物品均應(yīng)使用支票結(jié)算。④出納員在支付現(xiàn)金時(shí)必須認(rèn)真、詳細(xì)審查現(xiàn)金支付款憑證是否符合規(guī)定手續(xù)，必須審核開(kāi)支是否符合制度規(guī)定，領(lǐng)導(dǎo)是否已批準(zhǔn)開(kāi)支，憑證是否有主管人員審核，是否已由經(jīng)辦人和證明人簽章，是否有齊全、合格的原始憑證。⑤定期對(duì)庫(kù)存現(xiàn)金進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，不定期對(duì)出納員工作檢查，了解是否落實(shí)“日清月結(jié)，賬款相符”的原則，實(shí)行財(cái)務(wù)監(jiān)督。(2)支票管理辦法。①凡使用支票須先辦理支票的請(qǐng)款，審批手續(xù)，說(shuō)明用途、金額，經(jīng)總經(jīng)理審批，主管會(huì)計(jì)簽字后方可簽發(fā)支票，使用人按請(qǐng)款用途使用支票，不得挪用。②出納員對(duì)審核手續(xù)齊全的請(qǐng)款單簽發(fā)支票，填寫(xiě)好簽發(fā)日期、用途、金額、使用單位等，要字體端正，數(shù)字清晰。原則上不得簽發(fā)空白支票。③設(shè)立支票登記本，出納員對(duì)簽發(fā)的支票按順序登記，并由領(lǐng)取人簽字。尚未使用的支票在工作期間需放入保險(xiǎn)柜內(nèi)，保險(xiǎn)柜鑰匙應(yīng)委托兩名職員分別保管。④銀行預(yù)留印鑒要分別保管，專(zhuān)人負(fù)責(zé)，印鑒保管人員對(duì)簽發(fā)的支票負(fù)有審查責(zé)任。⑤所有失效支票需注明“作廢”字樣，并存檔。(3)備用金制度。企業(yè)運(yùn)作過(guò)程中發(fā)生的規(guī)定XXX元以?xún)?nèi)的支出，可從備用金中取出。備用金的審批程序如下。①只有鋼筆、簽字筆書(shū)寫(xiě)和打印出來(lái)的備用金憑證才能支付，寫(xiě)憑證需備有發(fā)票證明；②必須在其所賦予的財(cái)物權(quán)限范圍內(nèi)，授權(quán)批準(zhǔn)備用金。③資金保管者有責(zé)任24小時(shí)妥善保管該資金。④在支付備用金時(shí)，所有憑證和證明文件應(yīng)蓋上“已付”印章，以證明此款已付。6．統(tǒng)計(jì)報(bào)表管理(1)統(tǒng)計(jì)工作實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分工負(fù)責(zé)的管理辦法。財(cái)務(wù)部設(shè)置專(zhuān)職統(tǒng)計(jì)人員，對(duì)外負(fù)責(zé)按上級(jí)主管部門(mén)規(guī)定編報(bào)各種統(tǒng)計(jì)報(bào)表，對(duì)內(nèi)負(fù)責(zé)內(nèi)部統(tǒng)計(jì)月報(bào)，且做出統(tǒng)計(jì)分析。(2)各部門(mén)建立健全統(tǒng)計(jì)制度。各項(xiàng)原始記錄，要有標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量，并且記錄要及時(shí)準(zhǔn)確。必須保證統(tǒng)計(jì)數(shù)字的真實(shí)性和報(bào)表的及時(shí)性。(3)執(zhí)行《統(tǒng)計(jì)法》，遵守統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度及有關(guān)規(guī)定。10，2物業(yè)管理資金的籌集、使用和管理物業(yè)管理資金的籌集、使用與管理直接關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)能否保持正常經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，能否實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)：直接關(guān)系到物業(yè)管理水平的高低。所以，資金的使用和管理是物業(yè)管理極其重要的環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理進(jìn)行正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和基本條件，既要保持相當(dāng)?shù)馁Y金來(lái)保障向用戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，又要合理、高效使用資金，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，以此達(dá)到雙贏的目的。10．2．1物業(yè)管理資金的籌集多種渠道籌集資金，是物業(yè)管理資金運(yùn)動(dòng)的起點(diǎn)，也是決定資金運(yùn)動(dòng)規(guī)模和物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)發(fā)展進(jìn)程的重要環(huán)節(jié)。通過(guò)一定的資金渠道，采取一定的籌資方式，組織資金供應(yīng)，是保證物業(yè)管理活動(dòng)的需要，也是物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)資金籌措的渠道主要有以下幾方面。1．物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是保證日常物業(yè)管理工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)的主要資金來(lái)源。．物業(yè)管理企業(yè)按收費(fèi)管理規(guī)定，根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)、檔次、內(nèi)容、質(zhì)量等測(cè)算確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)物價(jià)部門(mén)備案批準(zhǔn)后執(zhí)行或與業(yè)主協(xié)商約定。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用是其長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入來(lái)源。物業(yè)管理費(fèi)主要包括：公共性服務(wù)收費(fèi)：公眾代辦性服務(wù)收費(fèi)；特約服務(wù)收費(fèi)。2．專(zhuān)項(xiàng)維修資金物業(yè)維修資金是用于物業(yè)公共部位，共用設(shè)備設(shè)施大中修及更新改造專(zhuān)項(xiàng)資金。物業(yè)維修資金有購(gòu)房人按國(guó)家有關(guān)法規(guī)、規(guī)定繳交，設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)資金賬戶(hù)，專(zhuān)款使用。當(dāng)維修資金不足時(shí)，由業(yè)主大會(huì)決定續(xù)籌的事宜，繼續(xù)向業(yè)主收取。3．多種經(jīng)營(yíng)收入物業(yè)管理企業(yè)不能僅僅滿(mǎn)足依賴(lài)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取而艱難生存，必須走向市場(chǎng)，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)服務(wù)領(lǐng)域，通過(guò)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性服務(wù)，開(kāi)辟物業(yè)管理費(fèi)用渠道，改善物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)所得收入。多種經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理企業(yè)籌集資金最好的渠道，也是最具市場(chǎng)前景發(fā)展方向之一。例如開(kāi)設(shè)便民商店，經(jīng)營(yíng)會(huì)所，開(kāi)展有償提供場(chǎng)地設(shè)施的文娛體育活動(dòng)，家居小維修，室內(nèi)裝修，房屋租賃，房屋代管等。4。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)支持物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)辦時(shí)，除了正常必要的開(kāi)辦費(fèi)支出以外，還需要有一定數(shù)量的投入資金。物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)管理項(xiàng)目雖然沒(méi)有文件規(guī)定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要在經(jīng)濟(jì)上給予支持，但物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該主動(dòng)爭(zhēng)取經(jīng)濟(jì)支持。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)支持具體有以下幾方面內(nèi)容。(1)建設(shè)單位產(chǎn)權(quán)的物業(yè)車(chē)庫(kù)、會(huì)所交由物業(yè)管理公司托管。(2)優(yōu)惠提供商業(yè)用房。(3)提供部分啟動(dòng)資金或開(kāi)辦費(fèi)。(4)提供維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。(5)委托物業(yè)管理公司代辦返修業(yè)務(wù)。(6)協(xié)助銷(xiāo)售房屋勞務(wù)費(fèi)。(7)完善物業(yè)環(huán)境的費(fèi)用。5．政府多方面的支持當(dāng)?shù)卣恼咝灾С质俏飿I(yè)管理企業(yè)有效籌措資金的重要保障。主要包括以下內(nèi)容。(1)制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有利物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。(2)對(duì)“房改房”由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)支付電梯、高壓水泵、供暖等公用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修和更新費(fèi)用，減輕購(gòu)房人負(fù)擔(dān)。(3)在金融稅收方面提供優(yōu)惠政策。(4)撥出一定的城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)，用于小區(qū)共用部分、共用設(shè)備設(shè)施的管理，以減輕小區(qū)日常管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。如：在小區(qū)設(shè)置治安防范監(jiān)控“電子眼”，沙井增添防罩，臨街商鋪前種植路樹(shù)及設(shè)置果皮箱等。(5)在物業(yè)管理企業(yè)介入舊城區(qū)前，政府對(duì)舊城區(qū)改造所投入的整治費(fèi)用。10．2．2物業(yè)管理資金的用途和使用特點(diǎn)1．物業(yè)管理資金的主要用途(1)保證房屋及其附屬設(shè)備的完好，進(jìn)行共用部位、共用設(shè)備及公共設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)維修及大修、更新的耗費(fèi)及支出。(2)物業(yè)管理各類(lèi)人員的工資和福利的支出。(3)物業(yè)管理原材料消耗，設(shè)備折舊及辦公費(fèi)支出。(4)物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)以及國(guó)家稅收。2．物業(yè)管理資金使用的特點(diǎn)(1)物業(yè)管理資金使用的特點(diǎn)主要由物業(yè)管理的周期性決定。任何物業(yè)都具有由新到舊最后更新的周期，在整個(gè)過(guò)程中都需要物業(yè)管理資金的投入。管理項(xiàng)目管理初期可能因?yàn)槿胱÷什桓叨另?xiàng)目收入不多甚至虧損，因此資金使用量大。管理項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正常運(yùn)行階段，物業(yè)也步入成長(zhǎng)期，資金使用相對(duì)少些。物業(yè)的生命周期如果按土地出讓時(shí)間計(jì)算的話不少·于50～70年，物業(yè)使用的時(shí)間越長(zhǎng)，房屋、配套設(shè)備設(shè)施的維修更新費(fèi)用越多，資金使用量越高。物業(yè)周期的變化，管理資金的使用也跟著變化，因此不同階段的物業(yè)，資金使用量也不同，其資金使用的重點(diǎn)和方式亦不同。例如，物業(yè)的衰退期，設(shè)備設(shè)施的故障增多，房屋·維修點(diǎn)多，物業(yè)管理資金主要使用于對(duì)物業(yè)的大修與更新上，資金需求量最大；物業(yè)的成長(zhǎng)期，物業(yè)管理資金主要用于物業(yè)日常綜合管理，資金需求量相對(duì)較小。(2)物業(yè)管理資金使用特點(diǎn)體現(xiàn)在規(guī)模效應(yīng)上。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用主要支出包括人工費(fèi)、勞動(dòng)防護(hù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、行政辦公費(fèi)、公用水電費(fèi)、治安防范費(fèi)、環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、公共設(shè)備設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)、房屋養(yǎng)護(hù)費(fèi)、稅費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等。這些費(fèi)用中，有些費(fèi)用如辦公費(fèi)是屬于相對(duì)固定的費(fèi)用，其總額并不隨著所接管的物業(yè)的數(shù)量增減而變動(dòng)。因此，所接管物業(yè)的數(shù)量增加，就單位建筑面積所分?jǐn)偟馁M(fèi)用來(lái)看，每平方米建筑面積分?jǐn)偟馁M(fèi)用會(huì)隨之減少。因此，物業(yè)管理企業(yè)總是希望多接優(yōu)質(zhì)物業(yè)，通過(guò)規(guī)模效應(yīng)相對(duì)降低日常服務(wù)費(fèi)用支出，實(shí)現(xiàn)降低服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)，同時(shí)節(jié)省資金，增加積累。例如：一個(gè)建筑面積為10萬(wàn)平方米住宅小區(qū)，需要服務(wù)人員30人；建筑面積為20萬(wàn)平方米時(shí)，如按正比例計(jì)算，需要服務(wù)人員60人；而實(shí)際管理中由于規(guī)模效應(yīng)，只需要服務(wù)人員40人就夠了，人員工資福利的費(fèi)用并沒(méi)有呈正比例增大。10．2．3物業(yè)管理營(yíng)業(yè)收入的管理1．物業(yè)管理營(yíng)業(yè)收入內(nèi)容營(yíng)業(yè)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入，包括物業(yè)管理主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。(1)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)過(guò)程中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。①物業(yè)管理收入是指物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。②物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)、游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)等共用設(shè)施所取得的收入。③物業(yè)大修收入是指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托、對(duì)房屋共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。(2)其他業(yè)務(wù)收入。其他業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他用業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷(xiāo)售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入是指物業(yè)管理企業(yè)利用物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商品用房，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入，如開(kāi)辦健身房、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等的經(jīng)營(yíng)收入。2．物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的管理物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)大修收入應(yīng)經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。10．2．4人工費(fèi)用和稅費(fèi)的管理1．物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)成本的內(nèi)容物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。(1)直接人工費(fèi)包括物業(yè)管理企業(yè)中直接從事物業(yè)管理活動(dòng)的人員的工資獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。(2)直接材料費(fèi)包括企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等的費(fèi)用。(3)間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通信費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)及其他費(fèi)用等。2．物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的管理企業(yè)在從事管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，按照國(guó)家規(guī)定計(jì)入成本、費(fèi)用。實(shí)行一級(jí)成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管轄物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備支付的有償費(fèi)用計(jì)入營(yíng)業(yè)成本，支付的物業(yè)管理用房有償使用費(fèi)計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用中。物業(yè)管理企業(yè)可以于年度中了時(shí)，按照年末應(yīng)收取賬余額的0．3％—0．5％計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金，計(jì)入管理費(fèi)用。企業(yè)發(fā)生的壞賬損失，沖減壞賬準(zhǔn)備金，收回已核銷(xiāo)的壞賬，增加壞賬準(zhǔn)備金。不計(jì)提取壞賬準(zhǔn)備金的物業(yè)管理企業(yè)，其所發(fā)生的壞賬損失，計(jì)入管理費(fèi)用，收回己核銷(xiāo)的壞賬，重建管理費(fèi)用。3．物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出的內(nèi)容及管理物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出。物業(yè)管理企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費(fèi)，計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。企業(yè)對(duì)商業(yè)用房進(jìn)行裝飾，裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。4．物業(yè)管理企業(yè)稅費(fèi)的管理物業(yè)管理的稅金和費(fèi)用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、城市維修建設(shè)稅和教育稅附加，收益環(huán)節(jié)的所得稅等。物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，但對(duì)從事此項(xiàng)代理物業(yè)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。10.3物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制與酬金制物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)資金籌措的主要來(lái)源，支撐整個(gè)物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主或住戶(hù)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)是依據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部在2003年11月13日制定的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》來(lái)執(zhí)行。10．3．1物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，物業(yè)管理企業(yè)要按當(dāng)?shù)卣畠r(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況懸掛存墻壁上公示。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，要在物業(yè)買(mǎi)受人購(gòu)房簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)約定。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。管理區(qū)域內(nèi)的尚未出售的空置房屋，或因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因暫未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，負(fù)責(zé)全額交納。至于物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等費(fèi)時(shí)，是由委托單位付手續(xù)費(fèi)，而不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。10．3．2物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。按照目前國(guó)家政策法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行包干制的物業(yè)管理企業(yè)在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合時(shí)，應(yīng)明確服務(wù)費(fèi)額度、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并明確在此前提下的盈余或虧損是由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與其管理服務(wù)、成本控制、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力緊密相關(guān)。在包干制下，物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、結(jié)余歸己。但業(yè)主可以對(duì)物業(yè)管理企業(yè)是否按合同要求的內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理工作提出改進(jìn)建議。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)本著誠(chéng)信公平原則，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督，保證服務(wù)質(zhì)量并不斷改進(jìn)。以包干制方式約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，對(duì)業(yè)主而言物業(yè)服務(wù)費(fèi)是固定的，不會(huì)因市場(chǎng)短期波動(dòng)、物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作情況而發(fā)生變化：對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)的利潤(rùn)不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過(guò)科學(xué)的管理運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益的同步增長(zhǎng)，既保障業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。10．3．3物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)何用約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計(jì)提基數(shù)，計(jì)提基數(shù)和計(jì)提比例通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定。在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的歸于業(yè)主的其他收入也可計(jì)提酬金，但應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并在物業(yè)服務(wù)合同中專(zhuān)門(mén)約定。其收入包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的停車(chē)場(chǎng)收入、成本費(fèi)用在物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)列支的其他經(jīng)營(yíng)收入等。實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約出，酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。對(duì)業(yè)主而言，物業(yè)務(wù)費(fèi)用的收支情況較為透明，避免了收費(fèi)與服各不相符的情況，保護(hù)了業(yè)主合法權(quán)益；對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，由于酬金是按照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對(duì)的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。酬金制條件下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。10．3．4物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)，即：包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：物業(yè)服務(wù)成本+法定稅費(fèi)+利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金，即：酬金制物業(yè)服務(wù)資金：物業(yè)服務(wù)支出+酬金。物業(yè)服務(wù)成本(包干制)或者物業(yè)服務(wù)支出(酬金制)構(gòu)成一般包括以下部分。(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。(6)辦公費(fèi)用。(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金斗以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。10．3．5物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算，首先應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出(成本)項(xiàng)目和內(nèi)容進(jìn)行分解，然后由各部門(mén)或相關(guān)人員分別測(cè)算各單項(xiàng)費(fèi)用。在測(cè)算共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)項(xiàng)目時(shí)，還應(yīng)分別測(cè)算其子項(xiàng)目，如公共建筑及道路零修費(fèi)、給排水設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、電子系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、消防設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)、防盜系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)、電梯維護(hù)費(fèi)等的費(fèi)用，在完成各子項(xiàng)目測(cè)算的基礎(chǔ)上，將子項(xiàng)目費(fèi)用求和后即為所需共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，各單項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算完畢進(jìn)行加總，即為物業(yè)服務(wù)支出(成本)總額，加上物業(yè)管理酬金(酬金制)或法定稅費(fèi)及利潤(rùn)(包干制)后，即得出物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額。以物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額除以該物業(yè)可收費(fèi)總建筑面積即可得出單位面積物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。[案例10．2]某住宅小區(qū)可收費(fèi)總建筑面積1277平方米，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目全年各項(xiàng)費(fèi)用如下。(1)各類(lèi)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)等60；5萬(wàn)元(2)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)257／元(3)清潔衛(wèi)生費(fèi)18萬(wàn)元(4)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)10；5萬(wàn)元(5)公共秩序維護(hù)費(fèi)15；5萬(wàn)元(6)辦公費(fèi)62；5萬(wàn)元(7)固定資產(chǎn)折IE／335萬(wàn)元(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)277元(9)業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)等其他費(fèi)577元合計(jì)14477元若采用酬金制方式，且約定物業(yè)管理酬金比例為10％，則該項(xiàng)目單位物,_lk．／l艮務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：144萬(wàn)元x(1+10％)÷1277平方米÷12月：1．1元/平方米·月若采用包干制方式，如該項(xiàng)目法定稅費(fèi)和利潤(rùn)約1577元，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：(144萬(wàn)元+1577元)÷1077平方米÷12月=1．1元／方米·月在物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算完畢后，可編制物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算表，以便提交建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)。核算表的內(nèi)容一般包括序號(hào)、核算項(xiàng)目、核算依據(jù)、計(jì)算式’、計(jì)算結(jié)果、各項(xiàng)占總費(fèi)用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。同時(shí)，在有關(guān)需要說(shuō)明的問(wèn)題和需要解釋的地方以文字進(jìn)行表述。10.4物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)維修資金10．4．1專(zhuān)項(xiàng)維修資金的概意專(zhuān)項(xiàng)維修資金由業(yè)主或物業(yè)使用人交納，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)公共部位，共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后發(fā)生損壞時(shí)，進(jìn)行中修、大修、翻新和更新改造等所需儲(chǔ)存的資金。專(zhuān)項(xiàng)維修資金又稱(chēng)物業(yè)的養(yǎng)老金，屬業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)的管理和使用屬于代管性質(zhì)，不得挪作他用。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。設(shè)定專(zhuān)項(xiàng)維修資金的目的，主要是用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修更新和改造。這是保障物業(yè)管理區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備、共用部位完好使用和維護(hù)業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的必要措施。建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金，將有利于提高和保持房屋完好性，延長(zhǎng)房屋的使用壽命，有利于城市統(tǒng)一規(guī)劃，美化市容市貌，為廣大業(yè)主提供舒適的生活環(huán)境，進(jìn)而達(dá)到物業(yè)保值、增值的目的。10．4．2專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集1．物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集有如下幾個(gè)來(lái)源(1)法規(guī)規(guī)定的費(fèi)用。按照建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號(hào))的規(guī)定，在銷(xiāo)售商品房時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2％～3％的比例向售房單位繳交維修資金。在出售公房時(shí)，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款20％，高層住宅不低于售房款的30％，該部分專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬售房單位所有。(2)物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)余的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)在運(yùn)行中可能產(chǎn)生結(jié)余，如果在連續(xù)幾年度出現(xiàn)較大數(shù)額的結(jié)余時(shí)，除可在管理預(yù)算中調(diào)整外，也可經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意設(shè)定一定比例納入專(zhuān)項(xiàng)維修資金。(3)業(yè)主大會(huì)中決定分?jǐn)偟馁M(fèi)用。根據(jù)物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)的需要，在大、中修和更新改造費(fèi)用不足時(shí)，由業(yè)主大會(huì)決定向全體業(yè)主續(xù)籌的資金。(4)業(yè)主共用物業(yè)的收益。物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，有些可以用來(lái)經(jīng)營(yíng)，獲得收益，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可將收入的一部分用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金。(5)社會(huì)捐贈(zèng)或政府撥款的費(fèi)用。由社會(huì)各界捐贈(zèng)或政府根據(jù)某種情況給予政策性撥付的費(fèi)用。2，保障專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集的辦法目前，有部分業(yè)主尚未繳交專(zhuān)項(xiàng)維修資金，導(dǎo)致物業(yè)無(wú)法進(jìn)行正常的維修，而物業(yè)管理公司墊付維修費(fèi)用后，又很難向未繳交專(zhuān)項(xiàng)維修資金的業(yè)主收回其應(yīng)分?jǐn)偟姆蓊~，給物業(yè)管理帶來(lái)困難。往往因此延誤了維修，甚至影響業(yè)主的生活和工作，對(duì)已繳交專(zhuān)項(xiàng)維修資金的業(yè)主來(lái)說(shuō)，很不公平。因而必須采取措施保障專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集。(1)行政主管部門(mén)配合。地方行政主管部門(mén)可根據(jù)各地方的實(shí)際措施情況制定地方行政法規(guī)，保障專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集和賬戶(hù)的建設(shè)。例如某地方行政主管部門(mén)采取不繳專(zhuān)項(xiàng)維修資金不予以辦理房產(chǎn)證的做法，規(guī)定業(yè)主在辦理以下任一項(xiàng)手續(xù)之前自行或委托他人繳付專(zhuān)項(xiàng)維修資金：交易簽證；收樓；領(lǐng)取房產(chǎn)證。規(guī)定購(gòu)房者交納維修資金的總額為購(gòu)房款的2％，首期交納的維修資金標(biāo)準(zhǔn)為：住宅(含別墅)建筑面積40遠(yuǎn)/m2，非住宅建筑面積50元/m2。不足購(gòu)房款2％部分，則由購(gòu)房者按業(yè)主大會(huì)決定的方案交納。規(guī)定業(yè)主將專(zhuān)項(xiàng)維修資金交到中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，并領(lǐng)取自己的專(zhuān)項(xiàng)維修資金卡，可隨時(shí)在農(nóng)業(yè)銀行的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)柜臺(tái)或ATM柜員機(jī)上查詢(xún)余額。(2)物業(yè)管理企業(yè)配合。物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集，關(guān)系到物業(yè)共用部位和公共設(shè)備識(shí)施維修時(shí)是否有足夠的資金投入，用于保證及時(shí)、正常地進(jìn)行維修。物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有對(duì)其用部位和公共設(shè)備設(shè)施維修的責(zé)任，必須對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集高度關(guān)注。[案例10．3]某物業(yè)管理企業(yè)積極宣傳專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理的規(guī)定，主動(dòng)想辦法保證專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收集。(1)提醒建設(shè)單位銷(xiāo)售部在售樓時(shí)記得與業(yè)主約定繳交專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額、時(shí)間、繳交方法等。(2)業(yè)主辦理收樓手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)查驗(yàn)業(yè)主繳交專(zhuān)項(xiàng)維修資金的情況。已按規(guī)定繳交的，可順利按程序收樓；未繳交專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，讓業(yè)主先補(bǔ)交，再辦入住手續(xù)。業(yè)主要求把專(zhuān)項(xiàng)維修資金的款項(xiàng)交管理處，委托物業(yè)管理公司代辦的，管理處派專(zhuān)人及時(shí)為業(yè)主代辦繳交手續(xù)；遇到個(gè)別不理解專(zhuān)項(xiàng)維修資金交納規(guī)定的業(yè)主，則耐心解釋?zhuān)麄鞣ㄒ?guī)，原則上要業(yè)主先繳交專(zhuān)項(xiàng)維修資金，后辦收樓手續(xù)。由于把好了兩道關(guān)，尤其是收樓關(guān)，效果很好，三個(gè)新交樓的管理項(xiàng)目都百分百、一戶(hù)不落地建立了專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)，業(yè)主都按規(guī)定足額交齊款項(xiàng)。為保證物業(yè)共用部位和公共設(shè)備設(shè)施的“養(yǎng)老金”到位，物業(yè)管理企業(yè)要主動(dòng)宣傳法規(guī)，讓業(yè)主盡早、盡快地按規(guī)定繳交專(zhuān)項(xiàng)維修資金。10．4．3專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理《物權(quán)法》第七十九條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共用部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布?！睂?zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)在行政主管部門(mén)指定的銀行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，專(zhuān)款專(zhuān)用。對(duì)于如何使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，《物權(quán)法》第七十六條明確規(guī)定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金由業(yè)主共