房地產(chǎn)開發(fā)成本核算匯報(bào)人：XX2023-12-29CONTENTS引言土地成本核算房屋開發(fā)成本核算基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施成本核算開發(fā)間接費(fèi)用核算成本核算方法和程序成本控制與風(fēng)險(xiǎn)管理引言01目的明確房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的目的，即為企業(yè)提供準(zhǔn)確、全面的成本信息，幫助企業(yè)進(jìn)行決策分析、成本控制和績(jī)效評(píng)估。背景隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，對(duì)成本核算的準(zhǔn)確性和精細(xì)度要求越來(lái)越高。因此，建立科學(xué)、合理的房地產(chǎn)開發(fā)成本核算體系顯得尤為重要。目的和背景土地成本包括土地使用權(quán)出讓金、土地征收及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括道路、供水、供電、供暖、排水、通信、照明、綠化等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。前期工程費(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪等費(fèi)用。公共配套設(shè)施費(fèi)包括居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔等公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建、安裝及精裝修費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等費(fèi)用。核算范圍土地成本核算02土地出讓金01指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額）。土地征用費(fèi)02指按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》等規(guī)定，為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、契稅和企業(yè)管理費(fèi)等。拆遷補(bǔ)償費(fèi)03指有關(guān)單位按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予的補(bǔ)償。包括房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)和拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)等。土地購(gòu)置費(fèi)用對(duì)被拆遷房屋及其附屬物的價(jià)值進(jìn)行的補(bǔ)償，通常根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告確定。對(duì)被拆遷人因拆遷而需要搬遷、臨時(shí)安置等所產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行的補(bǔ)助，包括搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)等。對(duì)因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的企業(yè)給予的補(bǔ)償，通常根據(jù)企業(yè)實(shí)際損失情況確定。房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)指在項(xiàng)目立項(xiàng)后，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)所產(chǎn)生的費(fèi)用，包括規(guī)劃編制費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等。地質(zhì)勘查費(fèi)指在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)進(jìn)行地質(zhì)勘查所產(chǎn)生的費(fèi)用，包括地質(zhì)勘查報(bào)告編制費(fèi)、勘查現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)費(fèi)等。“三通一平”費(fèi)指在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)進(jìn)行通水、通電、通路和場(chǎng)地平整所產(chǎn)生的費(fèi)用，包括臨時(shí)道路修建費(fèi)、臨時(shí)用電設(shè)施安裝費(fèi)、臨時(shí)用水設(shè)施安裝費(fèi)等。土地前期工程費(fèi)用房屋開發(fā)成本核算03020401包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪等費(fèi)用。包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等費(fèi)用。03包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建、安裝及裝飾裝修費(fèi)用。土地成本建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)前期工程費(fèi)房屋建造成本配套設(shè)施費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、綠化等設(shè)施支出。包括室內(nèi)墻面、地面、天棚、門窗等裝修費(fèi)用。包括房屋外墻、屋面、樓梯間等裝修費(fèi)用。包括各種裝修材料，如水泥、沙子、石材、瓷磚、木材等的費(fèi)用。包括裝修工人的工資及附加費(fèi)用。室內(nèi)裝修費(fèi)室外裝修費(fèi)裝修材料費(fèi)裝修人工費(fèi)房屋裝修費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施成本核算04包括拆遷補(bǔ)償、土地平整、回填等費(fèi)用。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用土地平整費(fèi)用包括小區(qū)內(nèi)道路、橋梁、涵洞等建設(shè)費(fèi)用。道路建設(shè)費(fèi)用包括自來(lái)水管道、水泵房、水箱等建設(shè)費(fèi)用。供水設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括雨水管道、污水管道、化糞池等建設(shè)費(fèi)用。排水設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括變電站、高低壓線路、配電室等建設(shè)費(fèi)用。供電設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括鍋爐房、供暖管道、散熱器等建設(shè)費(fèi)用。供暖設(shè)施建設(shè)費(fèi)用醫(yī)院建設(shè)費(fèi)用包括社區(qū)醫(yī)院、診所等醫(yī)療設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。學(xué)校建設(shè)費(fèi)用包括幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等教育設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。商業(yè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括超市、餐館、銀行等商業(yè)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括消防站、消防水池、滅火器等消防設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。娛樂設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括公園、健身房、游泳池等娛樂設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用政府向開發(fā)商收取的土地使用權(quán)出讓金。政府向開發(fā)商收取的用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用。政府向開發(fā)商收取的用于人防工程建設(shè)的費(fèi)用。如教育附加費(fèi)、地方教育附加費(fèi)等，根據(jù)當(dāng)?shù)卣咭?guī)定收取。土地出讓金城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)人防工程易地建設(shè)費(fèi)其他相關(guān)稅費(fèi)和規(guī)費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)和規(guī)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用核算05包括養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)和生育保險(xiǎn)等。按照國(guó)家規(guī)定，為員工繳納的住房公積金。包括基本工資、獎(jiǎng)金、津貼、補(bǔ)貼等所有工資性收入。包括員工福利、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)等。工資總額社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)住房公積金福利費(fèi)管理人員工資及福利費(fèi)指固定資產(chǎn)在使用過程中，由于磨損和耗損而轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品成本中去的那部分價(jià)值。指為保持固定資產(chǎn)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和使用，對(duì)其進(jìn)行必要修理所發(fā)生的費(fèi)用。折舊費(fèi)和修理費(fèi)修理費(fèi)折舊費(fèi)123包括文具、紙張、印刷、郵電、書報(bào)、會(huì)議、差旅等費(fèi)用。辦公費(fèi)指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中消耗的水、電等費(fèi)用。水電費(fèi)指企業(yè)為實(shí)施安全技術(shù)措施、工業(yè)衛(wèi)生等發(fā)生的費(fèi)用，以及用于職工勞動(dòng)保護(hù)用品（如工作服、清涼飲料等）的費(fèi)用。勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等成本核算方法和程序06直接成本法將直接材料、直接人工等直接計(jì)入產(chǎn)品成本的方法。間接成本法通過分配基礎(chǔ)將間接費(fèi)用分配到產(chǎn)品成本中的方法，如按工時(shí)、按產(chǎn)量、按面積等分配方法。作業(yè)成本法以作業(yè)為基礎(chǔ)，通過對(duì)作業(yè)成本的確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告，最終計(jì)算出相對(duì)真實(shí)的產(chǎn)品成本的方法。成本歸集與分配方法用于核算企業(yè)進(jìn)行工業(yè)性生產(chǎn)發(fā)生的各項(xiàng)生產(chǎn)成本，包括生產(chǎn)各種產(chǎn)品（產(chǎn)成品、自制半成品等）、自制材料、自制工具、自制設(shè)備等?！吧a(chǎn)成本”賬戶用于核算企業(yè)生產(chǎn)車間（部門）為生產(chǎn)產(chǎn)品和提供勞務(wù)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。“制造費(fèi)用”賬戶用于核算企業(yè)對(duì)外提供勞務(wù)發(fā)生的成本?！皠趧?wù)成本”賬戶成本核算賬戶設(shè)置與登記成本報(bào)表編制與分析根據(jù)成本核算結(jié)果，定期編制成本報(bào)表，反映企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)產(chǎn)品成本的水平及其構(gòu)成情況。成本報(bào)表編制通過對(duì)成本報(bào)表的分析，可以了解企業(yè)成本計(jì)劃的執(zhí)行情況，揭示成本升降的原因，尋求進(jìn)一步降低成本的途徑和方法。分析的方法包括比較分析法、比率分析法、趨勢(shì)分析法等。成本報(bào)表分析成本控制與風(fēng)險(xiǎn)管理07目標(biāo)成本設(shè)定根據(jù)項(xiàng)目定位、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)狀況，設(shè)定合理的目標(biāo)成本，作為項(xiàng)目成本控制的基準(zhǔn)。成本控制措施通過精細(xì)化管理、優(yōu)化設(shè)計(jì)方案、合理采購(gòu)等方式，降低項(xiàng)目成本，確保實(shí)際成本不超出目標(biāo)成本。成本估算與預(yù)算在項(xiàng)目啟動(dòng)階段，進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研和成本估算，制定全面的項(xiàng)目預(yù)算，明確各項(xiàng)費(fèi)用的預(yù)期支出。目標(biāo)成本制定與控制措施03成本數(shù)據(jù)庫(kù)建立通過歷史項(xiàng)目數(shù)據(jù)的積累和分析，建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)，為新項(xiàng)目提供成本參考和借鑒。01成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控建立定期的成本核算制度，及時(shí)掌握項(xiàng)目成本的實(shí)際情況，對(duì)成本偏差進(jìn)行分析和預(yù)警。02成本預(yù)警機(jī)制設(shè)定成本預(yù)警線，當(dāng)實(shí)際成本超出預(yù)警線時(shí)，觸發(fā)預(yù)警機(jī)制，及時(shí)采取調(diào)整措施。動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控與預(yù)警機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估對(duì)識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，分析風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和影響程度，確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控與