第四章土地經(jīng)濟(jì)評價(jià)<土地評價(jià)與土地管理>土地經(jīng)濟(jì)評價(jià)：對土地利用經(jīng)濟(jì)效益的評定分等定級估價(jià)農(nóng)用地城鎮(zhèn)用地不同區(qū)域由于自然條件、社會開展條件的差別，土地消費(fèi)力存在著分異。土地消費(fèi)力是土地經(jīng)濟(jì)評價(jià)的前提和根底。土地經(jīng)濟(jì)評價(jià)的實(shí)際根底土地消費(fèi)力實(shí)際杜能：農(nóng)業(yè)區(qū)位論韋伯：工業(yè)區(qū)位論克里斯泰勒：中心地實(shí)際土地經(jīng)濟(jì)評價(jià)的實(shí)際根底土地域位實(shí)際農(nóng)業(yè)區(qū)位論土地經(jīng)濟(jì)評價(jià)的實(shí)際根底土地域位實(shí)際區(qū)位地租市場間隔作物A作物C作物B土地經(jīng)濟(jì)評價(jià)的實(shí)際根底土地域位實(shí)際付地租才干零售業(yè)工業(yè)和零售業(yè)多層住宅獨(dú)立平房農(nóng)業(yè)間隔城中心絕對地租是土地價(jià)錢存在的根源級差地租的存在是決議土地價(jià)錢高低的主要要素壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價(jià)錢高的主要要素土地經(jīng)濟(jì)評價(jià)的實(shí)際根底地租地價(jià)實(shí)際土地價(jià)值來源于收益，土地價(jià)錢是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)估價(jià)就是根據(jù)土地質(zhì)量優(yōu)劣、消費(fèi)率高低確定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)評價(jià)土地經(jīng)濟(jì)評價(jià)的實(shí)際根底地租地價(jià)實(shí)際土地提供的產(chǎn)品和效力受市場供求關(guān)系的制約土地本身作為商品，土地流轉(zhuǎn)、價(jià)錢受供求關(guān)系的影響，土地的供不應(yīng)求是絕對的、普遍的土地經(jīng)濟(jì)評價(jià)的實(shí)際根底土地供需實(shí)際自然供應(yīng)：土地自有的可供人類利用的部分。經(jīng)濟(jì)供應(yīng)：在土地自然供應(yīng)的根底上，投入勞動進(jìn)展開發(fā)以后，成為人類可直接用于消費(fèi)、生活的土地的供應(yīng)。土地經(jīng)濟(jì)評價(jià)的實(shí)際根底土地供需實(shí)際第一節(jié)城鎮(zhèn)土地分等定級與估價(jià)1.定義：根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，及其在城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟(jì)活動中的位置和作用，綜合評定土地質(zhì)量，劃分城鎮(zhèn)土地等級的過程。一、城鎮(zhèn)土地分等定級的含義2.城鎮(zhèn)土地分等定級的體系一、城鎮(zhèn)土地分等定級的含義城鎮(zhèn)之間土地的地域差別土地等城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差別土地級“等〞和“級〞兩個(gè)層次的劃分體系3.城鎮(zhèn)土地定級的思緒一、城鎮(zhèn)土地分等定級的含義結(jié)合典型行業(yè)土地收益、價(jià)錢以校核，綜合定級采用多要素分值加權(quán)求和法，初步劃分土地級別P=∑Wi·Fi1.確定定級要素的根本原那么二、城鎮(zhèn)土地定級的要素分析影響大，對分級具有重要作用覆蓋面廣，適用于城市各類用地反映土地質(zhì)量的差別2.城鎮(zhèn)土地定級要素羅列二、城鎮(zhèn)土地定級的要素分析土地域位繁華度交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)度商服中心等級農(nóng)貿(mào)市場高級商務(wù)金融集聚度道路功能與寬度公交便利度道路網(wǎng)密度對外交通便利度2.城鎮(zhèn)土地定級要素羅列城市設(shè)備城鎮(zhèn)根底設(shè)備社會效力設(shè)備供/排水設(shè)備供氣設(shè)備供暖設(shè)備文化教育設(shè)備文娛體育設(shè)備醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)備郵電設(shè)備供電設(shè)備公園綠地2.城鎮(zhèn)土地定級要素羅列環(huán)境優(yōu)劣度環(huán)境質(zhì)量自然條件大氣污染噪聲水污染地形坡度洪水淹沒與積水地基承載力綠化覆蓋率2.城鎮(zhèn)土地定級要素羅列其他人口密度建筑容積率人口密度建筑容積率用地潛力城鎮(zhèn)規(guī)劃3.<城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程>引薦要素定級因素繁華程度交通條件基本設(shè)施狀況環(huán)境狀況人口狀況商服繁華影響度道路通達(dá)度公交便捷度對外交通便利度路網(wǎng)密度生活設(shè)施完善度公用設(shè)施完備度環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度文體設(shè)施影響度綠地覆蓋度自然條件優(yōu)越度人口密度選擇性必選至少一種必選備選至少一種必選備選備選重要性順序12或33或24或55或4權(quán)重值范圍0.2~0.40.3~0.50.2~0.30.15~0.21.資料搜集與分析三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法2.要素權(quán)重確實(shí)定3.要素分值的計(jì)算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法商服繁華影響度的作用分值計(jì)算3.要素分值的計(jì)算根據(jù)商服中心的規(guī)模、程度劃分中心等級〔商服繁華度〕銷售總額、總利潤；單位面積銷售額、利潤普通分為市級、區(qū)級、小區(qū)級、街區(qū)級中心Mi=100AiAmax三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.要素分值的計(jì)算根據(jù)影響半徑，確定不同地段的作用分值繁華影響度的大小隨間隔遞減Fi=Mi(1-r)r=di/dd=(s/nπ)1/2商服繁華影響度的作用分值計(jì)算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.要素分值的計(jì)算地塊上繁華影響度分值疊加∑Fi商服繁華影響度的作用分值計(jì)算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法道路通達(dá)度的作用分值計(jì)算3.要素分值的計(jì)算道路的通達(dá)度由？？？來反映？不同道路類型的影響間隔不同通達(dá)度由道路向兩側(cè)遞減三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.要素分值的計(jì)算根據(jù)混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、交通型次干道、支路的順序，為各級道路賦值(0,100]，得Mi道路通達(dá)度的作用分值計(jì)算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.要素分值的計(jì)算根據(jù)影響間隔，確定不同地段的作用分值Fi=Mi(1-r)r=di/dd=s/2L〔對于主干道〕支路按實(shí)踐影響推算，普通0.3~0.7km道路通達(dá)度的作用分值計(jì)算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.要素分值的計(jì)算不同地段通達(dá)分值確實(shí)定和修訂取最高值？取累加值？通達(dá)系數(shù)：≥4個(gè)方向，1.003個(gè)方向，0.902個(gè)方向，0.811個(gè)方向，0.58道路通達(dá)度的作用分值計(jì)算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法公交便利度的作用分值計(jì)算3.要素分值的計(jì)算影響公交便利度的要素有哪些？每個(gè)站點(diǎn)的影響半徑在0.3~0.5km之間影響半徑內(nèi)，隨間隔加大便利度下降三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.要素分值的計(jì)算計(jì)算站流量和公交作用分站點(diǎn)每小時(shí)停車量之和，每天按12或16小時(shí)合計(jì)Mi=100AiAmax公交便利度的作用分值計(jì)算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.要素分值的計(jì)算根據(jù)影響半徑，確定不同地段的作用分值Fi=Mi(1-r)r=di/dd普通為0.3~0.5km公交便利度的作用分值計(jì)算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.要素分值的計(jì)算不同地段便利分值確實(shí)定和修訂取最高值？取累加值？通達(dá)系數(shù)：≥4個(gè)方向，1.003個(gè)方向，0.912個(gè)方向，0.811個(gè)方向，0.58公交便利度的作用分值計(jì)算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法根本生活設(shè)備完善度的作用分值計(jì)算3.要素分值的計(jì)算衡量生活設(shè)備完善度的要素有哪些？作用分=設(shè)備類型分*設(shè)備程度指數(shù)*運(yùn)用保證率三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度的作用分值計(jì)算3.要素分值的計(jì)算針對有環(huán)境質(zhì)量綜合評價(jià)結(jié)果的城市：xmax–xminFi=100〔xi–xmin〕三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.要素分值的計(jì)算針對只需單項(xiàng)環(huán)境質(zhì)量評價(jià)結(jié)果的城市：xmax–xminFi=fi〔xi–xmin〕fi=100Ri〔Ri為該項(xiàng)環(huán)境目的的作用系數(shù)〕環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度的作用分值計(jì)算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.要素分值的計(jì)算針對沒有環(huán)境質(zhì)量評價(jià)結(jié)果的城市：了解城鎮(zhèn)污染源、風(fēng)向、水流向，及污染程度與功能分區(qū)的關(guān)系；對各功能區(qū)環(huán)境條件進(jìn)展排序；并賦值。環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度的作用分值計(jì)算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法公用設(shè)備完備度、對外交通便利度、文體設(shè)備影響度的作用分值計(jì)算3.要素分值的計(jì)算確定設(shè)備類型及其數(shù)目學(xué)校、醫(yī)院、副食店、郵電所、儲蓄所飛機(jī)場、火車站、港口、長途汽車站影劇院、俱樂部、體育館、游樂園等三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法公用設(shè)備完備度、對外交通便利度、文體設(shè)備影響度的作用分值計(jì)算3.要素分值的計(jì)算確定各設(shè)備的作用系數(shù)和作用分fi=100Ki〔Ki為各項(xiàng)設(shè)備的作用系數(shù)〕∑Ki=1三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法公用設(shè)備完備度、對外交通便利度、文體設(shè)備影響度的作用分值計(jì)算3.要素分值的計(jì)算計(jì)算設(shè)備的效力半徑和影響作用分0.3~0.7km0~20km4~8km或2~3kmFi=fi(1-r)r=di/d三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法公用設(shè)備完備度、對外交通便利度、文體設(shè)備影響度的作用分值計(jì)算3.要素分值的計(jì)算將各設(shè)備的影響分加和三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法人口密度、綠地覆蓋率、路網(wǎng)密度的作用分值計(jì)算3.要素分值的計(jì)算Pi/SSi/SLi/S三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法人口密度、綠地覆蓋率、路網(wǎng)密度的作用分值計(jì)算3.要素分值的計(jì)算xmax–xminFi=100〔xi–xmin〕計(jì)算各地塊上各要素的分值人口密度大于最正確人口密度時(shí)：xi*=2xmax-xi1.資料搜集與分析三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法2.要素權(quán)重確實(shí)定3.要素分值的計(jì)算4.單元劃分與取值三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元劃分根本原那么：要素程度大體一致；同一商服中心不分割單元；兼有商業(yè)等用途的道路不作單元分界限自然線狀物或地物；鐵路或交通型道路；權(quán)屬界限三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元面積大?。簵l件復(fù)雜土地5~10hm2，條件簡單土地10~25hm2三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元劃分方法：主要要素分值重疊或者主要要素?cái)喽ǚǎ痪W(wǎng)格法；均值地域法三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值以點(diǎn)帶面面積加權(quán)線性內(nèi)插三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法5.單元總分值計(jì)算與級別劃分多要素加權(quán)求和三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法5.單元總分值計(jì)算與級別劃分?jǐn)?shù)軸法剖面圖法聚類-判別法總分頻率曲線判別法三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法6.土地收益測算與級別確定以商業(yè)、金融業(yè)利潤為校核規(guī)范以宗地地價(jià)為校核規(guī)范影響城鎮(zhèn)土地分等的要素有哪些？討論四、城鎮(zhèn)土地估價(jià)的方法1.收益復(fù)原法估算土地在未來每年預(yù)期純收益的根底上，以一定的復(fù)原率，將評價(jià)對象在未來的純收益折算為評價(jià)時(shí)的收益總和的方法。適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物四、城鎮(zhèn)土地估價(jià)的方法1.收益復(fù)原法計(jì)算公式γ(1+γ)nP=1α1-土地純收益土地復(fù)原率土地運(yùn)用年限四、城鎮(zhèn)土地估價(jià)的方法1.收益復(fù)原法計(jì)算總收益計(jì)算總費(fèi)用土地租金；房地租金；企業(yè)運(yùn)營收益土地租賃中的費(fèi)用；房地出租中的費(fèi)用；企業(yè)運(yùn)營費(fèi)用土地稅；管理費(fèi)；維修費(fèi)管理費(fèi)；維修費(fèi)；保險(xiǎn)費(fèi)；稅金；房屋折舊費(fèi)-四、城鎮(zhèn)土地估價(jià)的方法1.收益復(fù)原法計(jì)算總收益計(jì)算總費(fèi)用計(jì)算純收益=房地出租中的土地純收益：土地純收益=房地純收益-房屋純收益房地純收益=出租總收入-出租總費(fèi)用房屋純收益=房屋現(xiàn)值*建筑物復(fù)原率房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)-房屋總折舊房屋總折舊=房屋年折舊*已運(yùn)用年限耐用年限房屋年折舊費(fèi)=房屋重置費(fèi)〔1-殘值率〕四、城鎮(zhèn)土地估價(jià)的方法1.收益復(fù)原法計(jì)算土地純收益土地復(fù)原率γ(1+γ)nP=1α1-土地價(jià)錢案例實(shí)算四、城鎮(zhèn)土地估價(jià)的方法1.收益復(fù)原法某公司于1998年11月以有償出讓方式獲得A地塊50年運(yùn)用權(quán)，并于1999年11月在此地塊上建成建筑物B，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平米1200元，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，目前該類建筑重置價(jià)錢為每平米1500元，殘值率為10%。A地塊面積450m2，建筑面積為400m2。目前該建筑出租租金為每月每平米30元，土地及房屋的復(fù)原率分別為5%和6%，每年需付土地運(yùn)用稅及房產(chǎn)稅每建筑平米20元，需支付的年管理費(fèi)為年租金的4%，年維修費(fèi)為重置價(jià)的2%，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2%。根據(jù)上述資料，估算地塊A在2002年11月的土地運(yùn)用權(quán)價(jià)錢。四、城鎮(zhèn)土地估價(jià)的方法2.剩余法剩余法亦稱假設(shè)開發(fā)法。開發(fā)利用后估計(jì)獲得的總收益扣除其開發(fā)投資和正常利潤，其剩余價(jià)值就是土地投資商所能提供的土地價(jià)錢。假設(shè)租金和不動產(chǎn)買賣價(jià)錢在開發(fā)期間不下降，不思索物價(jià)上漲要素假設(shè)開發(fā)期間各項(xiàng)本錢的投入是均勻投入四、城鎮(zhèn)土地估價(jià)的方法2.剩余法剩余法適用于：待開發(fā)土地估價(jià)；待改造的再開發(fā)房地產(chǎn)估價(jià)剩余法特點(diǎn)：可變要素多，估價(jià)的可靠性取決于資料的準(zhǔn)確性和閱歷的豐富性四、城鎮(zhèn)土地估價(jià)的方法2.剩余法土地價(jià)錢＝房屋的預(yù)期售價(jià)－建筑總本錢－正常利潤－稅收－利息－其它費(fèi)用地價(jià)款按整個(gè)建立周期計(jì)算；開發(fā)費(fèi)按建筑期的一半計(jì)算專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)四、城鎮(zhèn)土地估價(jià)的方法2.剩余法現(xiàn)有七通一平的待建筑空地，已得到建筑寫字樓的規(guī)劃答應(yīng)證，允許建筑面積為8000m2，土地運(yùn)用年限為50年，如今招標(biāo)出讓。某公司希望參與本次招標(biāo)。該公司經(jīng)過調(diào)查分析以為：獲得土地運(yùn)用權(quán)即可開工建寫字樓，建筑費(fèi)用估計(jì)每平米1000元，建立周期為2年；建成后即可出租，估計(jì)出租率為90%，每建筑平米的年租金估計(jì)為300元，年出租各項(xiàng)費(fèi)用為年租金的25%。當(dāng)?shù)赝恋胤课莶粍赢a(chǎn)綜合復(fù)原率為8%。獲得土地運(yùn)用權(quán)的費(fèi)用為地價(jià)的3%。該公司要求總利潤不低于開發(fā)不動產(chǎn)總價(jià)的15%。要求估算目前該公司所能招標(biāo)的最高地價(jià)。四、城鎮(zhèn)土地估價(jià)的方法3.市場比較法市場比較法就是用曾經(jīng)定價(jià)成交〔包括租賃〕的土地與待估土地相比較，以此推斷出土地的價(jià)錢。其實(shí)際根據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。運(yùn)用市場比較法的條件：掌握豐富的市場買賣資料，這些資料與待估土地具有類似性、可比性。四、城鎮(zhèn)土地估價(jià)的方法3.市場比較法市場比較法程序：選擇適當(dāng)?shù)谋容^物用途一樣買賣類型一樣為正常買賣個(gè)別條件盡量類似四、城鎮(zhèn)土地估價(jià)的方法3.市場比較法市場比較法程序：對比較物進(jìn)展修正買賣方式修正期日修正區(qū)域要素修正估價(jià)期日價(jià)錢指數(shù)/買賣時(shí)期價(jià)錢指數(shù)協(xié)議：0.5；招標(biāo)：0.75；拍賣：1待估地域域條件指數(shù)/買賣地域域條件指數(shù)區(qū)域要素條件修正因素市級商服中心區(qū)級商服中心小區(qū)級商服中心條件（m）0~1000,1000~2000,>20000~1000,1000~2000,>20000~300,300~600,>600修正系數(shù)1.05,1,0.951.06,1,0.941.04,1,0.96因素公交站點(diǎn)菜場糧店影劇院條件（m）0~300,300~500,>5000~300,300~500,>5000~200,200~600,>6000~1000，>1000修正系數(shù)1,0.97,0.951.03,1,0.971.03,1,0.971,0.99因素