讓星沙，更自豪！

從此不見后來者！佐佑說：為什么我的眼里飽含淚水？因為我對這土地愛的深沉。錦繡星城項目前策方案佐佑地產營銷

2010.03合作回顧2010年1月20日，佐佑地產與城池置業(yè)首次會晤，提報了我司的初步思路，并達成了一定程度的共識；2010年3月26日，佐佑地產與城池置業(yè)再次溝通，應發(fā)展商要求，佐佑正式成立錦繡星城項目小組，就項目的整體定位、物業(yè)發(fā)展及整合營銷等方面展開探討，形成方案。本次方案解決之問題項目市場站位問題項目價值體系建立項目營銷思路確定項目推廣方向確定本次提案不同于傳統(tǒng)提案——我們不堆砌數(shù)據(jù)，只求發(fā)現(xiàn)真相，探討發(fā)展；我們不丟棄市場，只為精準定位，突破制勝！報告提綱市場篇宏觀市場區(qū)域市場產品市場客戶市場市場小結定位篇營銷篇市場——空前的瘋長樓市瘋長了!全國新房成交價格逐月以超過10%的幅度上漲，長沙新房成交均價達4900元/㎡，內環(huán)幾無5500元/㎡以內新房，星沙區(qū)域從均價2000多到超過3700，個別樓盤逼近5000！“地王地王地王！”一年來，一個個土地出讓記錄被刷新——255億總價地王！超過36000元/㎡樓面單價地王！全國土地出讓總收益超過1萬億！客戶——空前的恐慌客戶真急了！無房了！開盤即售罄了！1年以來，瘋狂不斷——自帶水壺方便面排通宵隊的，客戶過多售樓部擠到爆擠到失控的，趁機炒樓花大發(fā)其財?shù)模涡紊?，林林總總。大?0后甚至85后90后提前透支加入買房大軍，大量炒房客重新占領市場。中央——空前的緊張調控開始了！從2009年末的中央經濟工作會議提出“防止”開始，到國務院工作會議提出的“遏制”，到央行微調準備金率，到“貸款回收”，到各地紛紛響應中央政策，到土地環(huán)節(jié)的大小限制措施，到兩會的熱議……調控的步調很緊張。兩大懸疑：加息何時加，又該不該加？樓市如何控，又能否控的?。课覀儾坏枚?，但是，樓市的強勢告訴我們，已經“高危”了。佐佑——理性的觀望總之這一年，大家都很忙。這新一輪的瘋長為中國社會財富分配做了一次更為徹底的洗牌，在大的“政策市”背景下，國際緊逼調控的節(jié)奏必將持續(xù)，但是，基于通貨膨脹的現(xiàn)實情況，加息需重典，但過重的加息亦必將帶來更大的蕭條。消費，作為中國經濟的第一大馬車，仍然沒有被激活；2008年開始的全球經濟危機并沒有離我們遠去，中國實體經濟體并未轉好，經濟危機的確救了中國的房地產，但是，當房地產再次突起，潛在的危機又浮現(xiàn)了出來，房地產真的能救中國經濟？顯然不現(xiàn)實；2010年的亞洲大旱再次提醒我們，也許瑪雅歷關于“2012年大改變”的預言不無道理，只是一句調侃，但是我們該很深刻的認識到，中國經濟的全面發(fā)展，我們需要做的還有太多太多，而對樓市的調穩(wěn)，已經刻不容緩。報告提綱市場篇宏觀市場區(qū)域市場產品市場客戶市場市場小結定位篇營銷篇我們不談星沙，談長沙。基于項目的特殊性，佐佑憑借多年的專業(yè)能力和操盤經驗，以專業(yè)的眼光下了這樣的定義：本案將遠超出星沙本地市場的期望；正如長沙市區(qū)的各大地標型單棟小戶型項目，不論是產品價格還是產品價值，均高出長沙，均價超過10000元/㎡的項目能用傳統(tǒng)長沙思維思考？大量外來投資客，我們能用傳統(tǒng)的思路和方式？顯然不行。我們占據(jù)星沙最佳位置，區(qū)域地標價值優(yōu)越，城市精神承載責任重大！我們可以內斂，我們可以低調，但是我們的出身注定了我們的絕對地位，誰也不能復制我們的驕傲。星沙，無對手！所以，我們決心用長沙思維操作本案，從市場分析開始——2009年的長沙地鐵來了！2號線的全面動工，標志著長沙兩翼齊飛時代的來臨，河西新城，尚東武廣，兩頭旺熱；1號線工程的確立，標志著長沙地鐵基礎規(guī)劃布局基本完成，未來的長沙，是值得期待的；高鐵來了！武廣客運高鐵的運行，確立了中國的又一個“三小時經濟圈”，武漢至廣州，全程3小時行程！武廣新城板塊火熱，各樓盤量價齊升，供不應求。新火車站商圈的確立，大量外來投資客的涌入，區(qū)域未來升值潛力巨大；三城合一！從電話號碼的升位和區(qū)位統(tǒng)一開始，未來的“0731”是一座擁有過數(shù)千萬人口的和武漢比肩的大型城市，長株潭輕軌的規(guī)劃確立意義重大！交通拉動區(qū)域，距離拉動價值！長沙樓市表現(xiàn)供應市場：按照新增開工面積滯后于供應1-1.5年的周期計算，09年新增開工面積將體現(xiàn)在10年的全年供應上。09年全年新開工面積大1700萬（含四縣市），顯示著2010年全市供應量將巨大。1月市場供應量即高漲；2月，受春節(jié)假期影響，新批預售進度受阻，供應量暫歇性回落，預測3月過后供應將火速回升。供應低潮期2010年長沙新房市場供應巨大，競爭激烈！長沙樓市表現(xiàn)銷售市場：銷售低潮期銷售高漲期？2月，長沙成交市場大幅收縮。受國家貸款政策收緊影響，各金融機構個人房貸門檻相繼提高，導致商品房成交量走低。據(jù)市場監(jiān)控，目前長沙各大商業(yè)銀行在房貸政策上取消七折利率，陸續(xù)提高首付款比重。此舉將嚴重削弱剛性需求購買力，挫傷消費信心。在從緊的房貸政策，一季度成交規(guī)模將大幅跳水。2009很火爆，2010不得而知，但逆向壓力較大！長沙樓市表現(xiàn)供求比例：經過09年供應緊張局面之后，10年市場供應將出現(xiàn)全新格局，供應大幅增加可能性增強。就2月供應看，純商品房供應量達74.34萬方，供求比突破1.4，其中純商品住宅供求比突破1.5，單月銷售壓力已初步現(xiàn)象。預計隨著春節(jié)后施工進度的加快，后續(xù)供應將急劇增加，后市快速去化風險加大。銷售蜜月已成往事

供應壓力接踵而至長沙樓市表現(xiàn)成交均價：2月份，長沙內五區(qū)新建純商品房備案均價為5098元/㎡，同比上漲18.31%，環(huán)比漲11.95%，其中，商品住宅平均備案均價為4670元/㎡，同比上漲3.21%，環(huán)比上漲7.95%。2月，市中心及次中心中小戶型、公寓產品成交量較大，如彩虹都、經典商務中心、融圣國際、佳境天成等樓盤備案成交套數(shù)大；此外，恒大地產旗下精裝修房引領2月高價產品，恒大綠洲、恒大城等精裝修房的成交拉升了整體市場成交價格。小戶型公寓及精裝修成交火爆價格大幅上揚2010年預測——房地產行業(yè)全景圖2010年市場預測——核心影響因素四大核心因素分析市場內在規(guī)律中央政府的政策考量資金厚度與開工速度通貨膨脹預期2010全國樓市總預測2010年長沙樓市預測上半年房價高速上揚，下半年上漲幅度趨穩(wěn)，或價格震蕩平穩(wěn)，全年商品房成交均價預測：約5000-5300元/㎡；供應量急劇攀升，成交量略低于2009年，但是足夠對價格上漲形成有力支撐；城市資源占有型單棟小戶型產品繼續(xù)受投資客戶追捧，上漲空間仍然較大，由此帶來的城市其他類似地段效應項目必將熱賣，本案的發(fā)展亦能有效借勢；熱點板塊：南湖新城、濱江新城、新河三角洲、芙蓉新城、圭塘河風光帶、暮云綠核等；100㎡以內，總價控制在50萬以內產品較受市場歡迎，在產品競爭層面上看，品質打造、附加值提供及獨特優(yōu)勢是順應競爭的產品發(fā)展思路。報告提綱市場篇宏觀市場區(qū)域市場產品市場客戶市場市場小結定位篇營銷篇小戶型的發(fā)展政策導向影響：2006年以來，在國家住房保障計劃的大框架下，9070政策落地，中小戶型產品順應政策需要；價格指數(shù)影響：樓市價格短短幾年翻了幾番，購買力增幅遠遠沒有跟上房價漲幅，這樣無形中在相當靜止的購買力空間里，房屋面積只能求其次求其小，中小戶產品更受歡迎；最大價值追求：絕佳地段項目，往往考慮到做大面積商業(yè)，往往會考慮做中小戶型，究其原因，仍然是開發(fā)企業(yè)對地段最佳利用的結果，在單價相當較高的情況下，面積和總價控制就顯得尤為重要了；從小眾到大眾：更多的城市人離不開城市的色彩，企業(yè)白領，中高管，SOHO一族，藝術家，投資客，光怪陸離的其他人，他們都戒不掉城市的味道，也都想占有這個城市的魂…客群的廣泛度支撐著小戶發(fā)展。小戶型依托的重點和非重點重點：地段和配套?。?！城市資源！城市中心或次中心區(qū)域，交通要道或扼口；配套資源！成熟的配套是小戶型發(fā)展的關鍵，交通、生活、醫(yī)療、教育、購物等等；非重點：企業(yè)品牌。小戶型客戶對開發(fā)企業(yè)品牌不看重，但對項目推廣和訴求的特點較看重。小戶型樓盤以便捷的交通路網為分布帶，以成熟的商圈為依托。長沙小戶型分布圖未來城謀房博客陽光100金星北路桐梓坡路芙蓉路三一大道韶山路湘府路沁園春御院永祺西京盛大澤西城香麓麗舍由上到下：金麓國際美林銀谷郡原廣場伍家?guī)X生活廣場天健芙蓉盛世蘋果派SOHO天都才子佳苑雙子座公寓豪菲斯新時代廣場金陽大廈鉑宮左岸右岸上河國際由上到下：金色家園香頌國際亞商國際加加大街巧克力空間博林金谷長城國際、鑫遠杰座紅區(qū)抽屜長沙商務中心印象天心；天心華庭尚城華潤鳳凰城融圣國際新芙蓉之都建鴻達華都名富公寓長沙之心明城府摩天一號尚都花園城各版塊對比分析板塊名稱小戶類型主力價格（毛坯）主力產品線支撐點類型成熟度區(qū)域典型樓盤市政府板塊附帶小戶樓盤為主5.2-5.7千30-60平米新興政務區(qū)、桐梓坡商圈；大市場（安居樂園、望城坡市場）新老并存，新區(qū)處于成長期未來城、謀房博客、郡原廣場、美林銀谷四方坪板塊純小戶為主4.8-5.5千30-60平米以大型居住社區(qū)（如金帆小區(qū)）發(fā)展起來的商圈，以麥德龍為中心依托社區(qū)發(fā)展較成熟的商業(yè)SOHO天都、華府1航線、蘋果派、蘭亭風景伍家?guī)X板塊純小戶為主4.7-5.5千30-50平米老社區(qū)發(fā)展起來的商業(yè)（通城、新一佳等）、商務中心（華悅、華天等）商業(yè)、商務成熟度較高天健芙蓉盛世、伍家?guī)X生活廣場芙蓉路沿線---五一商圈輻射區(qū)純小戶6.6-12千40-60平米集商業(yè)（臨街商業(yè)、家樂福、步行街、寶南接、下河街等）、商務（喜來登、銀華、南方明珠、大成華天等）、辦公（中天、定王大廈、華美歐、順天財富、銀華、第一大道、工商大廈、農業(yè)銀行大廈等）于一體非常成熟的商業(yè)、商務、辦公中心鉑宮、新親年公寓、印象天心、天心華庭、金燁融府芙蓉路沿線---侯家塘以南區(qū)域純小戶為主5-7千70-80平米；40-70平米商業(yè)中心（臨街商業(yè)、新一佳）、商務（如新時空大廈等）較為成熟的商業(yè)、商務、辦公中心新芙蓉之都、巧克力空間、長城國際、長大彩虹都韶山路沿線---東塘區(qū)純小戶為主6.5-7.5千60-70平米商業(yè)中心（友誼大廈、金色家族、平和堂、家潤多、步步高、地下步行街、臨街商業(yè)）非常成熟的商業(yè)、商務中心建鴻達華都、三重星都心韶山路沿線---鐵道等高校區(qū)純小戶5.5千30-50平米；80-90平米商業(yè)中心（沃爾瑪、華銀旺和、臨街商業(yè)）及鐵道學院、林科大、中心醫(yī)院等支撐發(fā)展起來的商業(yè)較為成熟的商業(yè)中心金色家園、香頌國際、加加大街、亞商國際韶山路沿線---紅星區(qū)純小戶為主5千30-90平米市場（紅星大市場、漣源百貨城等專業(yè)市場）較為成熟的大型市場紅星國際星城星沙小戶樓盤極少3.5-4.5千60-70平米；80-90平米集中在星沙央?yún)^(qū)，依托星沙工業(yè)園發(fā)展起來的新興中心區(qū)。商業(yè)（易初蓮花、通程、新一佳等）較為成熟的商業(yè)中心華潤鳳凰城、尚城、尚都花園城2009，小戶型領漲長沙樓市從摩天一號，到長沙之心；從沁園春御院宮寓，到名富公寓；從亞商國際，到嘉盛國際；從金燁融府，到明城府！從摩天一號的7000到長沙之心的12000，只用了三個月的時間；從局部熱賣到全城瘋狂，只用了半年的時間；脫銷，售罄，漲價50%，漲價100%，一個個不可思議的傳說，從長沙小戶型市場傳來；最新戰(zhàn)報：嘉盛國際3月28日開盤，熱售450套，其中當天現(xiàn)場成交240套左右，前期內部認購約210套，成交均價9500元/平米，客戶構成：投資客、私企自購辦公為主；一場關于長沙小戶型的傳奇仍在持續(xù)，我司獨家代理包銷項目，長沙住宅第一高樓明城府項目5月即將熱賣，預計首批售價突破10000元大關！長沙小戶型價格分布圖A：核心區(qū)（7000-10000元/平米）：西至湘江，東至韶山路，北至五一路，南至勞動路圍合區(qū)域及周邊。坐擁長沙兩大最繁華商圈五一商圈和東塘商圈，成為長沙目前小戶價格最高區(qū)域。代表樓盤有金燁榮府、印象天心、嘉盛國際、摩天一號和建鴻達華都。

B：次核心區(qū)（6000-8000元/平米）：西至湘江，東到東二環(huán)，北至三一大道，南至南二環(huán)圍合而成，并除去四方坪區(qū)域、浦沅區(qū)域和核心區(qū)域。樓盤主要分布于芙蓉路兩層及周邊地區(qū)，受五一商圈和東塘商圈輻射影響，借城市主干道芙蓉路之勢，成為價格第二高地。代表樓盤有芙蓉盛世、新時代廣場、名富公寓、新芙蓉之都。C：泛核心區(qū)（4500-5500元/平米）：除核心區(qū)、次核心區(qū)和星沙區(qū)的長沙五區(qū)內樓盤。集中在新市府板塊、四方坪板塊、南城板塊、鐵道學院林科大周邊。D：星沙區(qū)（3500-4500元/平米）：偏居一隅，依托星沙自身配套，價格較低。代表樓盤有尚城、華潤鳳凰城。AB7000-12000元/㎡6000-8000元/㎡CCCCD4500-5500元/㎡3500-4500元/平米長沙之芯均價:9600元/㎡位置:芙蓉北路，湖南日報正對面開盤時間:2009-10-26入住時間:2010-09物業(yè)費:1.5容積率:19.82綠化率:6.81占地面積:1137㎡總建筑面積:14975.3㎡項目規(guī)劃:1棟高層，1-4層為商業(yè)，5-27

層為公寓、寫字樓，共260戶車位數(shù):地上40個,未售C戶型45.31㎡A戶型46.24㎡B戶型41.59㎡D戶型48.64㎡E戶型69.88㎡F戶型79.71㎡單層平面圖長沙重點個案分析地段極好，處于松桂園CBD核心；區(qū)域升值前景巨大，投資回報高；交通便利，營盤路過江隧道，地鐵一號線利好；戶型設計合理，40-80㎡六種戶型；產品設計領先，三梯十戶的高梯戶比、樓體外墻的電子顯示屏、1-4層的觀光電梯、國際名牌建筑材質等等。長沙之芯從09年10月開盤至今一直熱銷，目前已處于尾房清盤階段，僅余少數(shù)40-80㎡一房，價格也由開盤時的6500元/㎡漲至9600元/㎡。價格及銷售分析單體樓，項目自身配套及綠化缺乏；價格過高。SW縱觀長沙之芯所有戶型，朝南的A（主力戶型）、F戶型方正緊湊；朝北的戶型都在一定程度上存在斜角，對戶型的整體利用產生不利影響。整體戶型分析項目優(yōu)劣勢分析星城價格標桿、依托投資熱度實現(xiàn)價值攀高，精裝修試水10000價格尺度！項目未求快出，利潤實現(xiàn)率高。長沙之芯的價格之高讓所有人震撼，不可否認其地段優(yōu)勢明顯，但更另我們關注的應該是營銷手段，“CBD真芯，長沙之芯，金融街首璽”的項目定位將地段優(yōu)勢和投資回報率嶄露無疑，在面向芙蓉路的外立面設置電子屏更是將其商業(yè)價值無限放大，促進了整個項目的價格高漲和熱銷。均價:8500元/㎡位置:芙蓉芙蓉中路摩天輪旁開盤時間:2009-05-9入住時間:2010-08物業(yè)費:1.70容積率:8.41綠化率:34.70%占地面積:10804.60㎡總建筑面積:101278.50㎡項目規(guī)劃:高層雙塔樓，1#棟4梯23戶,2#棟4梯

24戶，共1215戶面積區(qū)間:49—85.5㎡車位數(shù):地上16個，地下294個，共310摩天一號長沙重點個案分析長沙CBD中心，周邊配套齊全，如賀龍體育場；區(qū)域升值前景巨大，同質性競爭少；交通非常便利，10余條公交線路，地鐵一號線利好；銷售分析單體樓，項目自身配套及綠化缺乏；4梯24戶，對生活有一定影響；周邊娛樂場所一定程度影響居家。SW基本以企業(yè)主、公務員、金融證券從業(yè)者、熟悉片區(qū)的市民及外地投資客為主，其年齡普遍在28—45歲左右。客戶分析項目優(yōu)劣勢分析摩天一號在銷售上有兩大亮點，一是利用其集寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)于一身的綜合規(guī)劃，打造芙蓉路CBD價值樓王的概念，引領投資熱潮；二是全層樣板房的開放，讓每個戶型的優(yōu)點都如現(xiàn)房一樣展示在客戶面前，大手筆的投入引起了全城的矚目。46.5~85.5㎡為其主打戶型。46平米精致兩房一廳、58平米舒適兩房兩廳、85平米寬域三房兩廳不僅滿足投資者的基本使用需求，更放大了產品的價值空間。產品分析長沙樓市復蘇初期面市，銷售比市場預期遠好，首創(chuàng)整層樣板示范間震撼市場，手法堪稱經典，但項目價格實現(xiàn)過程和程度不甚理想。摩天一號在項目操作上非常成功，在定價上它合理的利用了每一個節(jié)點和項目的優(yōu)勢，如項目西邊臨賀龍體育館的戶型價格比其他戶型高出近千元每平米；另其全層樣板房的做法值得預售小戶型項目的借鑒。均價:9700元/㎡位置:勞動西路與體育大道交匯處開盤時間:2010-03-28入住時間:2011-06物業(yè)費:2容積率:7綠化率:35%占地面積:8835.69㎡總建筑面積:77094.88㎡項目規(guī)劃:1棟31層（負1-4層商業(yè)，5-31層為公寓），共756戶車位數(shù):364個，售價16-28萬最新資訊：城市會所.CN，3月28日盛大開盤！350㎡星級大堂，9臺高速電梯，世界500強榮耀締造！主打36-78㎡，價格在9000-13000元/㎡之間。辦理VIP卡享受“2萬抵3萬”優(yōu)惠?。?010年3月）主力戶型：62.52合拼兩房兩廳，空間舒展90度直角兩面采光配置明廚設計，采光通風極佳嘉盛國際廣場長沙重點個案分析62.52單層平面圖地段位置極好，核心商圈周邊配套非常成熟；區(qū)域升值前景巨大；交通便利，十多條公交線路，地鐵一號線利好；產品設計合理，可選性大。嘉盛國際3月28日開盤，熱售450套，其中當天現(xiàn)場成交240套左右，前期內部認購約210套，成交均價9500元/平米。嘉盛國際廣場的熱銷除了其地段和投資性，不能忽視其長期以來的廣告宣傳作用（長期在賀龍體育館正門處樹立巨型廣告牌），另外就是其城市會所.CN的精準定位。價格及銷售分析單體樓，項目自身配套及綠化缺乏；SW嘉盛國際廣場面積區(qū)間在35—80之間，共有7種不同戶型供客戶選擇，其中65.25㎡為主力戶型?？v觀其7種不同的戶型都保證了戶型緊湊、方正和采光。整體戶型分析項目優(yōu)劣勢分析項目入市前既吸引了市場的眼光，商住定位，借市場旺熱之勢，順勢發(fā)售；品牌+商住+科學合理的產品及配比是項目熱銷的關鍵。嘉盛國際廣場在戶型設計上充分利用每一個空間，保證了所有戶型的方正、緊湊和采光通風的便利，并提供了7種不同戶型的選擇，從市場反應來看是非常成功的。另外，其根據(jù)自身地段和產品的設計，“城市會所.CN”的定位也相當精準。均價:5400元/㎡位置:望岳路與桐梓坡路交匯西南角開盤時間:2008-05-31入住時間:2009-6-30物業(yè)費:1.80容積率:5.31綠化率:26.05%占地面積:10064㎡總建筑面積:63264.52㎡項目規(guī)劃:3棟高層，共944戶面積區(qū)間：30-120㎡車位數(shù):地下300個，6萬最新資訊:謀房博客只余54㎡房源54.2062.1570.0788.93謀房博客長沙重點個案分析與湖南商學院相鄰，外部環(huán)境與其相融合；交通相對便利，多條公交線路；產品設計領先，錯層、精裝修、3.81米超高客廳、6米挑高庭院等等；附加贈送面積大。謀房博客由08年6月開盤時4800漲至目前的目前5400元/㎡，價格一直處于合理的上升區(qū)間中，目前僅剩少量54㎡房源。其在推廣過程中始終堅持商學院學區(qū)環(huán)境，并無限放大創(chuàng)意小戶型公寓+錯層立體創(chuàng)意住宅+雙層庭院平層住宅的概念。價格及銷售分析項目自身配套及綠化缺乏；位置相對較偏，投資性相對市區(qū)中心小戶型項目較低。SW謀房博客的戶型有三大特點：一是選擇面廣，90㎡以下的小戶型就有5種不同的戶型可供選擇；二是贈送面積大，戶送面積最高達到了30%；三是創(chuàng)意性的采用了錯層，并設計了3.81米超高客廳、6米挑高庭院等。整體戶型分析項目優(yōu)劣勢分析謀房博客的地段相對于市區(qū)中心的小戶型項目有一定的差距，這對其投資性產生了一定的影響，但其能挖掘項目本身的優(yōu)勢，大打商學院的學區(qū)牌，并且在產品設計上作出大膽的創(chuàng)新，錯層、精裝修、3.81米超高客廳、6米挑高庭院、大面積贈送等等，這給不靠地段取勝的小戶型項目帶來了啟示。均價:6500元/㎡位置:芙蓉中路一段198號(錦繡華天以北，湘豐賓館以南)開盤時間:2009-12-06入住時間:2110-11物業(yè)費:1.50容積率:7.09綠化率:30%占地面積:7435.20㎡總建筑面積:60770.30㎡項目規(guī)劃:1棟高層（1—2層商業(yè)，3—31層住宅），共1021套車為數(shù):21736.3959.5133.6242.5336.3959.5184.58名富公寓長沙重點個案分析單層平面圖地段較好，周邊各類配套非常成熟；區(qū)域升值前景巨大；交通便利，十多條公交線路，地鐵一號線利好；面積區(qū)間跨度較大大。名富公寓2009年12開盤，開盤即熱銷200套小戶型，價格始終維持在6400元/㎡左右，目前推出并熱銷的為33—99㎡的多種戶型，均價6500元/㎡，一次性98折，按揭99折。價格及銷售分析單體樓，項目本身配套和綠化相對不足；周邊小戶型競爭激烈。SW名富公寓戶型多樣，且面積區(qū)間跨度大，主力小戶型有33.62㎡、36.39㎡、42.53㎡、59.51㎡

、84.58㎡等戶型靈活選擇，方正實用、帶全景飄窗是其小戶型的共同特點。整體戶型分析項目優(yōu)劣勢分析名富公寓所在區(qū)域小戶型項目競爭激烈，直接競爭對手長沙之芯更是全城矚目，但名富公寓依舊突圍，總結起來有三點：一是“低價”策略；二是戶型設計更加新穎合理，三是充分利用周邊客戶資源啟動了湘雅團購。最低價:6000元/㎡位置:桐梓坡路與金星大道交匯處開盤時間:2009-12-12入住時間:2010-12物業(yè)費:1.50容積率:3.08綠化率:44%占地面積:100000㎡總建筑面積:360000㎡車位數(shù)：共2040個，地上220個（3.5萬），地下1820個（8萬）44.4557.1364.7473.93沁園春御苑·宮寓長沙重點個案分析交通相對便利，多條公交線路；區(qū)域升值前景較大；小區(qū)整體規(guī)劃利好，純正的歐洲新古典主義風格設計受市場熱捧；隨屋附送豪華裝修。宮寓2009年10月17日開盤，推出140套45㎡-75㎡臻境小戶，當天售罄。目前正在進行宮寓二批房源的VIP卡（預交5萬元誠意金）認籌階段，2010年4月底開盤，預計開盤價格約6200元/㎡。價格及銷售分析周邊配套相對不夠完善；目前投資回報率不高；周邊小戶型競爭激烈。SW宮寓推出45-75㎡多種小戶型，每個戶型都各具特色，并隨屋附送個性化豪華裝修，滿足客戶的個性化需求。整體戶型分析項目優(yōu)劣勢分析宮寓的地段優(yōu)勢并不明顯，但其能明確的將客戶群體定位于有經濟實力的自住形年輕群體，充分利用項目整體利好來擴大自身的配套與環(huán)境優(yōu)勢，并隨屋附送個性化豪華裝修，無限的擴大了自住小戶型的優(yōu)勢。“品質建筑外觀+精裝修+大社區(qū)配套”是宮寓旺銷的關鍵。2009，長沙央?yún)^(qū)小戶項目旺銷分析旺銷支撐后續(xù)發(fā)展經驗移植1、各小戶產品項目地段優(yōu)勢明顯，城市價值優(yōu)越；2、樓市整體瘋漲的大背景進一步促動；3、武廣及三城融城等為長沙帶來了更多的外來投資客；4、長沙樓市基價較低，發(fā)展空間較大。1、同比其他城市，長沙樓市基價仍較低，上漲空間較大；2、城市資源不可復制，具有絕對的唯一性，支撐強勢；3、連續(xù)旺銷的幾大項目告訴我們，市場熱度繼續(xù)在攀高；4、短期看來機會大于風險，中期面臨一定的政策風險。1、強勢的地段及配套價值訴求無限放大，拉高價值；2、內修產品及整合賣點，形成集合優(yōu)勢，打擊市場；3、利用區(qū)域內無競爭對手的空白機會，制霸市場！星沙，還是不能脫離它星沙的價值我們就不啰嗦了，星沙的未來我們也不展望了，地塊就如開發(fā)商的孩子，您已經非常了解您孩子上的幼兒園到底什么狀況了；好吧，我承認，佐佑在星沙是挺出名的，因為我們是這幼兒園里一位老師，也帶過不少孩子。所以我們希望，能有幸也幫著您：將您這個天賦異稟的孩子帶的好好的開開心心的，教他如何在幼兒園月月戴紅花，天天拿第一，讓他出類拔萃，最終走出星沙這個不大不小的幼兒園；還是，先看看這里跟您孩子差不多個頭的小朋友們的基本情況吧——星沙已售小戶尚城品質與位置的優(yōu)勢共存，造就了該項目小戶型的旺銷戶型面積：61.47㎡、80.81㎡、88.68㎡套數(shù)：62、58、29占比（A\B號棟）：7.4%、6.9%、3.5%銷售率：100%銷售價格：4000元/㎡交房狀況：毛坯項目地處星沙最中心區(qū)域，周邊配套完善，戶型很受廣大年輕階層80后人士喜歡，主要以考慮自住為理由，成交率有近60%。其他的客戶看重投資效應，總投資的金額不大，且租金基本能抵月供，投資客份額占40%。佐佑精品功能定位投資型公寓推廣方向星沙高檔社區(qū)典范（針對整個社區(qū)做宣傳，并沒有針對小戶型特別進行推廣）客戶來源以周邊企事業(yè)員工為主（從事研發(fā)工作的高收入群體），周邊學校老師與長沙市區(qū)投資客戶也占一定比例置業(yè)目的以自主為主（占60%），投資為輔（40%）置業(yè)偏好選擇尚城的客戶最看重的是其絕佳的地段，另外項目的戶型、配套等也對客戶產生較大影響星沙已售小戶世景華庭低價格、好配套，區(qū)域內小戶型佼佼者戶型面積：38.43㎡套數(shù)：204余套占比（9號棟）：33%銷售率：100%銷售價格：3200-3300元/㎡交房狀況：毛坯項目位于萬家麗北路，主要客群為芙蓉區(qū)、開福區(qū)企業(yè)員工及南湖三湘等市場投資型客戶，剛性需求為主，適合年輕人群居住。項目自身巴厘島風情濃郁，配套完善，有幼兒園、商業(yè)街等，且單價及總價較低，易為客戶所接受，在三期以小戶型“總價9.8萬元起”為主打，獲得了市場認可。佐佑精品功能定位市場投資型小戶型推廣方向始終堅持低總價策略，推廣上也一直采用9.8萬起的廣告轟炸客戶來源主要是長沙市內南湖、三湘、馬王堆市場的個體戶經營戶，另外靠近星沙的芙蓉區(qū)與開福區(qū)的企業(yè)員工也占一定比例，星沙本地客戶極少置業(yè)目的以投資為主（看重此區(qū)域升值潛力），居家為輔（萬家麗路直通市區(qū)）置業(yè)偏好最看重的是價格低，其次是萬家麗路帶來的地段便利性和社區(qū)的巴厘風情星沙已售小戶蝴蝶谷戶型面積：65.93㎡套數(shù)：64套占比（1號棟）：11%銷售率：100%銷售價格：3100-3300元/㎡交房狀況：毛坯蝴蝶谷小戶型公寓以繭式宅男宅女公寓為賣點，樣板房裝修時尚簡約，盡顯空間。項目位于星沙中心板塊區(qū)域，周邊生活配套相對完善，但交通配套尚有欠缺，主力客群以周邊企業(yè)單位的年輕職員為主，少量廣電、市區(qū)客戶為輔。因該項目小戶型總數(shù)量較少因此去化速度相對較快。偏低的價格和精致樣板房成為其旺銷的關鍵因素功能定位浪漫、溫馨、充滿愛意的家推廣方向迎合年輕人的喜好，在長沙市內采用一系列時尚浪漫的廣告進行轟炸式宣傳客戶來源主要是星沙各企業(yè)園區(qū)的年輕人（他們收入不高但渴望自己的家），另外中南汽車世界員工和星沙的私營企業(yè)主也占較大比例置業(yè)目的以居家和結婚用房為主，亦有部分客戶以改善居住條件為目的置業(yè)偏好選擇蝴蝶谷的客戶主要看重的是低價格和實用的戶型，另外其頗具特色的外立面也是吸引客戶的一大重要因素星沙潛在小戶方略瀟邦少量小戶型的配套銷售，符合周邊人群需求戶型面積：44.62㎡套數(shù)：62余套占比（11號棟）：20%銷售率：未開盤銷售價格：預計3500-3600元/㎡交房狀況：毛坯項目位于漓湘東路，地理位置較偏遠，但小戶型房源總價偏低，戶型設計功能明晰，使用率高。符合周邊企事業(yè)單位的年輕購房群體需求。佐佑精品功能定位居家過渡式小戶型推廣方向堅持低總價低首付為主，并大力宣傳瀟邦成熟社區(qū)配套的享受客戶來源以周邊企事業(yè)單位的員工為主，如山河智能，長豐獵豹、中聯(lián)重科等；另有部分星沙本地客戶。置業(yè)目的絕大多數(shù)以居家過渡為目的置業(yè)偏好價格是選擇瀟邦的客戶最看重的因素，另外較好的戶型設計和社區(qū)環(huán)境也在一定程度上影響了客戶的選擇星沙在售小戶時代星城優(yōu)越的戶型設計和地理優(yōu)勢成為項目最大賣點戶型面積：44㎡套數(shù)：300余套占比（1、2號棟）：30%銷售率：90%銷售價格：3800元/㎡交房狀況：毛坯項目位于星沙中心板塊區(qū)域星沙大道，周邊企業(yè)單位相對較多，因此主力客群為企業(yè)單位的年輕職員為主，少量廣電、市區(qū)客戶為輔。戶型設計寬敞、明亮，使用空間較大。目前周邊小戶型房源出租情況較好，因此該項目的投資價值得到了一定的顯現(xiàn)。功能定位投資小戶型推廣方向低總價低首付為主要推廣方向，同時宣傳成熟社區(qū)的優(yōu)勢客戶來源以周邊企事業(yè)單位的員工為主，如山河智能，長豐獵豹、中聯(lián)重科等；另有部分星沙本地客戶。置業(yè)目的投資為主，居家為輔置業(yè)偏好最看重的是本項目的投資回報和升值潛力，另外低總價低首付也對客戶有較大影響星沙在售小戶尚都花園城優(yōu)越的地理位置及發(fā)展前景，為項目小戶型增光添彩戶型面積：40-60㎡套數(shù)：560銷售率：95%銷售價格：3400元/㎡交房狀況：毛坯項目位于星沙中心板塊區(qū)域，周邊配套相對完善，項目戶型簡單實用受到眾多青年置業(yè)者的青睞。主力客群以周邊企業(yè)單位的年輕置業(yè)者及投資客為主，總體去化速度快。功能定位商務性公寓推廣方向無限放大投資回報率為主要推廣手段，在廣告宣傳上也貼切的采用“包租公、包租婆”等表現(xiàn)手法客戶來源星沙本地客戶、周邊企業(yè)園區(qū)客戶和部分市內投資客，以上客戶具有一個共同點，大多為二次置業(yè)置業(yè)目的投資是選擇尚都花園城所有客戶的首要目的（其中有相當一部分客戶受明城公寓投資成功的影響）置業(yè)偏好大多客戶都看重本項目的地段與升值潛力星沙在售小戶恒基凱旋門只為打造充滿豪宅氣息的舒適居所戶型面積：71-75.81㎡套數(shù)：325余套占比（1號棟）：30%銷售率：93%銷售價格：4200-4800元/㎡交房狀況：精裝項目位于開元東路，主打一室一廳舒適豪宅，因此一房面積較大。此戶型多偏向于享受生活的置業(yè)者，對于真正小戶型需求者而言面積偏大總價過高。功能定位奢侈一房推廣方向主要推廣是依靠凱旋門整個項目在星沙區(qū)域的優(yōu)勢，并沒有針對小戶型一房特別做出推廣，旨在打造一種奢華享受的概念，細節(jié)方面有強調小戶型贈送面積大價格上相對劃得來客戶來源75%的為本地客戶，其中星沙本地居民和周邊企事業(yè)單位的高收入群體所占比例較大；本項目外地客戶較少置業(yè)目的以自住為主要目的，希望享受高檔社區(qū)帶來的尊貴感；少部分以投資目的，認為本項目的小戶型出租收益高置業(yè)偏好最看重的是本項目來自香港開發(fā)商的實力和所開發(fā)項目的品質星沙在售小戶華潤鳳凰城品牌和空間創(chuàng)新優(yōu)勢，區(qū)域最高價戶型面積：62㎡套數(shù)：325余套占比（1號棟）：30%銷售率：93%銷售價格：4200-4800元/㎡交房狀況：精裝項目位于星沙中心板塊區(qū)域易初蓮花對面，秉承華潤置地70年優(yōu)良品質，首創(chuàng)MAX精裝錯層公寓，適合年輕人群居住。項目自身配套完善，但總體價格偏高，市場接受度一般。主力客群為外地投資客及廣電部分人員。功能定位精裝修公寓推廣方向強調本項目戶型領先長沙市區(qū)其他項目，并首創(chuàng)星沙隊躍式房型。細節(jié)方面在開元西路推出大型戶外廣告，攔截收入高的星沙高收入群體客戶來源星沙本土客戶和周邊企事業(yè)單位的高收入群體占絕大部分，也有少量市區(qū)及其它地區(qū)的投資客置業(yè)目的投資置業(yè)偏好看重本區(qū)域和本項目的升值潛力，另外小區(qū)的環(huán)境也是吸引客戶的重要原因星沙小戶型總結各盤小戶產品上都能根據(jù)自身情況合理定位，但縱觀星沙市場，檔次稍顯欠缺，缺乏一個能真正成為星沙標桿的純小戶型項目；除尚城之外，幾乎再無純正的小戶型項目，其他項目大多依附項目整體的配套與環(huán)境而生，立意點不夠鮮明，元素不夠獨特，對于本案而言，雖無小區(qū)配套，但是更純粹的圈層，CBD配套共享足夠支撐高質產品價值；地段和品質的不同使各個在售小戶型項目客戶來源有較大差別，參考本案的區(qū)位和規(guī)劃，星沙投資客戶將是本案特別是銷售前期的重要客群；小戶型在星沙市場能被大量投資客和自住客高度接受，在售的各項目銷售情況都較理想，相對其他戶型的產品價格實現(xiàn)也較高，根據(jù)目前市場情況，本案選擇快速入市將受到市場熱捧；本案旨在打造星沙標桿性的小戶型項目，從目前市場情況來看，無論是在品質上還是貨源上都無顯性競爭對手，本案所在區(qū)域的鳳凰城、凱旋門這兩個明星項目的小戶形象及推廣值得項目參考和借鑒。報告提綱市場篇宏觀市場區(qū)域市場產品市場客戶市場市場小結定位篇營銷篇長沙典型項目客戶群體分析長沙市區(qū)各小戶產品多為投資客戶購買，客戶的地緣型較弱，地段、交通、配套是客戶最為關心的三大因素。群體分析樓盤名稱置業(yè)目的（自住/投資）客戶分析影響客戶置業(yè)的要素尚城自住為主周邊企事業(yè)單位和學校老師，她們收入高且穩(wěn)定地段世景華庭投資為主長沙市內南湖、三湘、馬王堆市場的個體戶經營戶，因萬家麗路而結緣價格、區(qū)位便利蝴蝶谷自住為主星沙各企業(yè)園區(qū)的年輕人，他們收入不高但渴望有自己的家價格、戶型方略瀟邦自住投資參半周邊企事業(yè)單位員工為主，方便工作價格、社區(qū)配套時代星城投資為主周邊企事業(yè)單位員工為主及星沙本地客戶投資回報、價格尚都花園城投資為主星沙本地和周邊企業(yè)園區(qū)客戶，受明城公寓利好的影響較大升值潛力恒基凱旋門自住75%的為本地客戶，星沙本地居民和周邊企事業(yè)單位的高收入群體所占比例較大品質、開發(fā)商實力華潤鳳凰城投資星沙本土客戶和周邊企事業(yè)單位的高收入群體升值潛力、小區(qū)環(huán)境星沙小戶產品地緣客戶較多，占比較大，但市區(qū)客戶有逐年增加的跡象，置業(yè)要素主要為“價格，地段，升值”群體特征產品屬性總價低交通便捷依托商圈小面積投資純自住自住+辦公純辦公產品用途客戶群體占用資金少、便于轉租轉賣、繁華地段保值增值功能好總價低、周邊配套成熟，滿足低收入家庭居住需要和年輕一族做過渡用房滿足有自住和辦公雙重需求人群，用于做工作室。小公司做辦公用偏好房產投資者1、中低收入自住人群2、年輕一族過渡用房美術創(chuàng)造、IT人士以及其他專業(yè)人士的個人工作室輕資產公司業(yè)主群體分析核心商圈區(qū)域小戶物業(yè)客戶投資傾向明顯,投資客較多；核心商圈邊緣及次級商圈小戶物業(yè)客戶體現(xiàn)出投資自主兩可的置業(yè)傾向，客戶年齡偏向25—35歲青年層；小戶產品客戶置業(yè)主要影響要素為地段、交通、配套,符合小戶物業(yè)一般特征；投資首要看重商業(yè)氛圍和人氣，而自住則多為年輕群體（自身經濟承受能力的限制被迫公寓置業(yè)）過渡性住房，后期投資性必在考慮范圍，故較看重交通、人氣。典型客群分析模型亞商國際客群分析:客戶幾乎都表示會重視小戶物業(yè)的投資價值,其中有68%表示有明確的投資意向。小戶型投資價值的地位相對較高?？蛻糁脴I(yè)目的圖客戶年齡結構圖

從客戶年齡結構來看，30-39歲的客戶是項目最大的客戶人群；其次是40-49歲這一年齡段人群；30—49歲是客戶主流年齡層。20—29歲的客戶主要以自主為主。而40歲左右客戶主要以投資為主。典型客群分析模型

客戶職業(yè)構成圖

客戶家庭結構情況圖項目調研客戶群體中，單身客戶占據(jù)52%，已婚家庭48%，而其中已育的家庭又占據(jù)已婚家庭的34%。從消費者職業(yè)分布比例來看，企業(yè)事業(yè)單位職員及個體經商者占絕大多少,這部分消費者，具備一定經濟能力，而且對住房的需求強烈。亞商國際客群分析:報告提綱市場篇宏觀市場區(qū)域市場產品市場客戶市場市場小結定位篇營銷篇市場小結中國經濟正在經歷一場洗禮，內憂外患，在高層的領導下，正在逐步恢復，以期持續(xù)發(fā)展的和諧道路；樓市的旺熱正在持續(xù)，誰也不知道什么時候會停下來，但是，隨著2010年供應量的不斷走高，預計在下半年進入震蕩調整期；長沙樓市經歷了一個1700多萬㎡銷售面積的2009年后，2010年的形勢也變得撲朔迷離了起來，但是，后期風險預期仍然較大；小戶型市場領漲全城，無明顯瑕疵的城市資源占有型小戶產品深受市場寵愛，價量齊升；市場小戶型產品亮點乏陳，部分產品設計陳舊過時，小戶產品發(fā)展及突破機會較大；小戶產品潛在供應量較大，市場競爭也較為激烈。報告提綱市場篇定位篇項目本體分析項目SWOT分析項目價值梳理項目定位物業(yè)發(fā)展建議營銷篇項目區(qū)位本案鎮(zhèn)守星沙第一優(yōu)勢區(qū)位，地段價值巨大項目位于長沙經濟開發(fā)區(qū)開元中路，近星沙大道東北角交通狀況本案開元路，星沙第一干道，進城要塞路網組織橫：開元中路、三一路縱：星沙大道、京珠高速、東四路公交通達：127路，703路，808路，122路，501路地塊現(xiàn)狀（2010年3月29日拍）地塊方正，目前正進行土地平整，施工人員較少，工地圍墻尚未進行形象包裝項目四至本案地塊北望華潤鳳凰城項目，南臨開元中路，西靠尚城項目，東接星沙醫(yī)院；周邊物業(yè)形象及檔次較好，項目昭示性佳周邊配套商場：通程商業(yè)廣場、易初蓮花、新一佳超市；教育：盼盼小學、星沙中學；銀行：興業(yè)銀行、交通銀行、郵政銀行、建設銀行；通訊：中國電信、中國移動；交通：701路、703路、102路、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中巴；休閑：松雅湖水上公園、肯德基、健身中心、咖啡廳、瀟湘電影院。成熟商圈物業(yè)，生活配套齊全項目主要技術經濟指標用地規(guī)模小；計容面積少；公建比例大；商業(yè)比例大；容積率較高；車戶配比低。單棟建筑，高容積率，商業(yè)面積比例大規(guī)劃布局由于地塊幅度的既定，目前方案的規(guī)劃布局受限；但樓棟整體布局優(yōu)好，“螃蟹”型平面布置，充分照顧到采光及通風，緩解了高容積率帶來了舒適度不佳的問題；交通組織較好，環(huán)形車行通道設置，照顧到了人車局部分流；考慮到大商場的設置及物業(yè)品質感的彰顯，建議取消臨開元路地上停車位設置。（尚需顧全車戶比問題）類螃蟹平面布置，各類指標的均好性較好北向由于采光無法滿足，采用公寓報建的形式解決建筑園林建筑挺拔，外觀品質佳；昭示性強；豎線線條的運用，屋頂面的玻璃處理，彰顯高檔品質感；外立面采用優(yōu)好的涂料處理，基座采用大理石材鋪砌，建筑質感優(yōu)越；大商業(yè)櫥窗設置，充分考慮到業(yè)態(tài)的發(fā)展可能；外立面色彩采用暗金色+咖啡色+藍色玻璃幕墻的組合，視覺佳；規(guī)模既定，園林效果較差，但發(fā)展商為了打造更為舒適的居住，將五層整體架空做花園，彌補了單棟樓低綠化的遺憾。建筑外觀品質感提升外功，整層架空綠化提修內功住宅公寓標準層短進深，寬距過道，通風采光人行交通均好性強雙核心筒，分散集中人流，緩解居住舒適度矛盾可分買做私家酒店可和買做快樂包租婆四梯二十二戶通過合理的平面規(guī)劃布局，打造更為舒適的生活場景如果一定要說有點什么遺憾，對于城市豪宅而言，南向取消2戶住宅，做成空中中庭花園就更妙了。住宅公寓戶型配比戶型面積區(qū)間分布在23-82㎡之間，主力區(qū)間為45㎡以內小戶型公寓；低總價，低首付是本案戶型產品的整體優(yōu)勢；大面積戶型如82㎡戶型亦為一房變兩房產品，實用型仍然較強，加之景觀及采光面最佳，不存在去化難度；整體戶型均好佳，無明顯瑕疵。戶型面積區(qū)間相對集中，整體均好性較好特色亮點第五層整體架空！開發(fā)商拿本可以做戶型的空間來做了公用綠化配套，大大提高了單棟樓綠化率，增強了居住的舒適度。真石外墻漆的使用！市場多數(shù)建筑外立面采用造價較為簡約的貼磚形式，采用漆質的也多為質量較差的水性漆，而本案采用的優(yōu)質小顆粒的真石外墻漆漆歷久彌堅，契合建筑“低碳、環(huán)保、耐用、時尚”的特質。大型商場的規(guī)劃！緊扣區(qū)域需求，契合地塊氣質，本案4層整體中大型商場規(guī)劃設計符合未來發(fā)展趨勢，亦為本案住宅部分的配套價值加分不少。報告提綱市場篇定位篇項目本體分析項目SWOT分析項目價值梳理項目定位物業(yè)發(fā)展建議營銷篇項目SWOT分析項目自身優(yōu)勢(Strengths)地段優(yōu)勢明顯，項目據(jù)守星沙目前最為優(yōu)越的地段，是項目發(fā)展的根本；位居星沙商業(yè)中心，交通通達性較好，周邊配套成熟，生活便利；地塊方正，利于規(guī)劃和發(fā)展；目前項目規(guī)劃設計方案整體較佳，契合項目發(fā)展需要；開發(fā)商實力較強，助力項目順利開發(fā)。項目SWOT分析項目自身劣勢(Weaknesses)地塊規(guī)模較小，容積率較高，居住舒適度同比周邊大型小區(qū)較差；單棟小戶產品，產品單一，受眾面較窄；開發(fā)商品牌號召力不強。項目SWOT分析競爭市場機會(Opportunities)星沙發(fā)展迅猛，區(qū)域逐漸被長沙客戶市場所認可，市區(qū)客戶的進入為本案客戶發(fā)展帶來機會；周邊多形象氣質大盤、明星盤，尚城的熱賣給本案奠定了較好的基礎；價量齊升，板塊單價整體沖破4000大關，為本案的價值突破帶來可能；區(qū)域內同類小戶產品短期內較少，競爭壓力較小。項目SWOT分析競爭市場威脅(Threats）周邊大盤明星盤眾多，整體競爭壓力較大；潛在對手眾多，不確定因素較多；國家宏觀調控頻繁，后市發(fā)展不明朗。項目價值梳理絕佳地段，是項目發(fā)展最大優(yōu)勢！優(yōu)越產品，無明顯瑕疵，且保證了最大化的舒適度小戶產品！配套成熟，周邊強勢商圈配套支撐，自身大商超設置，強化城市的色彩！我們到底是誰？這是個問題…如何利用本體價值？如何塑造更多的價值？我們可以利用已發(fā)現(xiàn)和潛在塑造的價值實現(xiàn)什么樣的目的？我們是誰？“”報告提綱市場篇定位篇項目本體分析項目SWOT分析項目價值梳理項目定位物業(yè)發(fā)展建議營銷篇定位原則1、從客戶需求導入，從項目質素出發(fā)，從市場競爭著力，是本案定位的核心原則；2、最大化整合和發(fā)揮項目優(yōu)勢，同時充分利用項目發(fā)展機會，去弱化或解決項目發(fā)展劣勢，去規(guī)避項目發(fā)展威脅，是本案發(fā)展定位的思路；3、定位力求塑造項目高端品質形象，同時通過整體價值的突破，形成項目自身的獨特優(yōu)勢和城市符號。定位體系市場競爭客戶需求項目質素區(qū)域市場存有檔次發(fā)展空白區(qū)域市場存有同類物業(yè)空白區(qū)域暫無明顯直接競爭對手需要突破區(qū)域看全長沙市場對于同類單棟小戶型物業(yè)更看重地段周邊生活配套的成熟亦是重要關注點星沙客戶市場渴望有匹配城市的標桿那座凱旋門沒有做到的事我們來做到占據(jù)星沙第一門戶地段價值不可復制周邊城市商圈配套高端產品形象標桿市場定位星沙中心絕版地標宮邸星沙最后一個地標，從此不見后來者！絕對城市中心，商業(yè)中心！星沙的地標，城市的驕傲！產品利益點支撐高端品質！功能定位酒店式商務辦公酒店式商務公寓效仿長沙市場主流項目高端推廣形象，用“商住”塑造功能價值，放大利益面和價值點，建立更為貼近“投資心理客戶”的“商務”價值需求。以商住立高端、以商住立定位、以商住納客戶?？腿憾ㄎ唤Y合市場同類項目客群分析及對客群的隨機調查取樣分析，佐佑地產對本案發(fā)展的客戶有如下分類及定位：專業(yè)投資客，看好升值前景！遷徙客，城市中心私人酒店！小投資客，包租公包租婆型！自買自住，過渡型置業(yè)需求！拆遷客戶，手有閑錢來投資！自買他住，為妻為兒為妾買！客群進入系統(tǒng)前期客群中期客群遠期客群星沙投資客、白領為主，長沙客群為輔。區(qū)域分布：星沙企業(yè)人員、專業(yè)大市場私營業(yè)主或中高收入青年置業(yè)群、政府及企事業(yè)單位職工等星沙及長沙投資客戶為主，星沙及長沙自住客為輔。區(qū)域分布：星沙企業(yè)人員、私營業(yè)主、政府及企事業(yè)單位職工等、專業(yè)投資客戶、部分長沙市白領等外地及長沙專業(yè)投資客為主，星沙客戶為輔。區(qū)域分布：沿海及其他中大型城市專業(yè)投資人，長沙專業(yè)投資客，星沙投資客戶及部分自住客戶為輔。價值升級、價格攀升！核心客群1（城市遷徙客）25-30歲！都市小白領。公車族、的士族、F0族、捷安特族…別管他什么族，總之，他們是月光族！工資和待遇是還蠻不錯，就是沒有剩余，他們對“白領”的定義是：工資到手，想想房租，想想日常開銷，想想朋友聚會，想想人情世故，想想所欠外債，想想信用卡…哎，這個月工資又“白領”了。曾經被稱為垮掉的一代，如今，也站在了社會大舞臺上手無閑錢，連100㎡的房子首付也要10多萬了，加上裝修費什么的首次投入近20萬，這還只是底線，月供2000多3000多是常態(tài)，他們是真沒錢；靠家里吧，不是每個人都有一個富爸爸，哎！怨天尤人之余，總想有個窩；大房子不行了，住小房子吧，房子雖然小，但是起碼得什么都齊全吧？起碼得交通方便，得配套齊全，得有KFC吧？最好能散步去電影院、公園、步行街；長沙市區(qū)的確有這樣的房子，長沙之心？OMG！12000一平米！嘉盛國際？10000一平米！就算買個40平米左右的也得四五十萬啊！求其次吧？可去哪買比較好呢？年輕人小戶型置業(yè)：要城市中心，要繁華，要低總價低首付核心客群2（SOHO商務辦公）自由職業(yè)者的商住一體辦公空間；青年創(chuàng)業(yè)起步期的過渡辦公場所；企業(yè)或單位駐區(qū)域辦事處機構；帶有投資心理的公司不動產購置…輕資企業(yè)、起步個人創(chuàng)業(yè)等等辦公類需求客戶是本案客戶發(fā)展的重要方向，同時，由于“商住”是作為本案的價值輸出高點，“商”養(yǎng)形，“住”養(yǎng)意，此類客戶雖口碑傳播力較小，難形成廣泛的客戶層圈層語境，但仍然是不可小覷的重要客戶組成。核心客群3（投資置業(yè)者）骨灰級投資客：多為常年以房產投資營生的客戶，經驗豐富，眼光獨到，更為理性的看待項目及未來前景，財富嗅覺靈敏；入門級投資客：行業(yè)轉型型，股市抽身型，手有資金，但行業(yè)經驗不足，易人云亦云，易隨流跟風，喜好聽從專家建議；投資客群分布廣泛，星沙本地，長沙乃至全國各地均有進入可能；主要接受之推廣渠道為戶外，雜志等高端形象媒體，圈層口碑及網絡滲透傳播較有效果。形象定位CBD中心，城市主人不是每一個青年人，都可以住在城市的中心，享受城市的色彩！星沙“城”很多，并不是每一座“城”都可以成為這里的主人！形象訴求CBD中心，城市主人對自住客戶，我們說：不拋棄城市的締造者不放棄對城市的享受不拋棄自由無憂生活不放棄居住面子問題不拋棄，不放棄！對投資客戶，我們說：CBD絕版，財富聚合體！星沙CBD中心的絕版地段項目產品品質及高端配套周邊商務商業(yè)的繁榮繁華星沙最佳的地產投資項目CBD中心城市主人城市的中心生長城市的主人CBD中心因城市主人而驕傲CBD主人私享城市的中心城市主人因中心而更自豪案名建議主推：

城主（做城市的主人，做城市的掌控者，世界唯我）輔推：城色（做城市色彩的私享家，地標和繁華獨自享受）輔推：觀城（觀城，俯瞰之勢，只給世人留下驕傲的背影）鑒于本案城市豪宅的定位，鑒于區(qū)域內“城”綴過多，鑒于置業(yè)客群對個性時尚和CBD中心的追求，佐佑建議重新設定本案推廣名。SLOGANCBD，從此由年輕人掌控！讓CBD聽到青年的掌聲一城一棟，一室一廳，絕版。CBD，因我們而自豪！99%的房子因CBD而自豪，1%的房子令CBD更驕傲。星沙CBD最后一座地標不見后來者…習慣被仰望…CBD不該拋棄年輕人，年輕人亦不該放棄CBD！賣點梳理大氣磅礴——產品調性精彩絕倫——地段區(qū)位非凡氣質——建筑風格、立面精致奢華——精裝品質與眾不同——圈層報告提綱市場篇定位篇項目本體分析項目SWOT分析項目價值梳理項目定位物業(yè)發(fā)展建議營銷篇時勢造英雄我們本該低調但是被時代推向了最前沿因此，為了締造真正的豪宅生活我們要做的還有很多很多主題會所為締造更為舒適的小戶豪宅居住生活模式，建議5層架空部分可考慮設置空中主題會所，主題可確定為“健康、運動”，功能定位：健身房，臺球，保齡球，美容美體，小型旋轉餐廳，溫馨咖啡屋等等；總之，年輕人喜歡什么，這里就可以有什么。網絡社區(qū)全樓無線網絡覆蓋，建立獨立的網絡交互平臺，通過局域網絡平臺的建立，實現(xiàn)自由溝通；并將酒店式物業(yè)服務體系網絡化，建立溫馨的及時的物業(yè)溝通；打造社區(qū)SNS平臺，與前期項目網站及論壇對接使用，衣食住行、社交圈放大、交流分享，一站式搞定。智能電梯觸摸式電梯控制面板，高檔，衛(wèi)生，人性化，時尚，年輕人最愛；分層?？恐悄茈娞軮C卡控制系統(tǒng)，刷卡去指定樓層（社區(qū)一卡通，開門，開電梯，繳費等），安全，溫馨，高科技，霸道，年輕人最愛；檔次和品質的象征。商業(yè)配置