2023年房地產(chǎn)估價(jià)師-房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法筆試歷年全考點(diǎn)試卷含答案卷I一.單項(xiàng)選擇題(共10題)1.某居住用地的使用權(quán)為70年，作為居住用地使用了10年，后該地塊土地規(guī)劃性質(zhì)變更為商業(yè)用途，產(chǎn)權(quán)人出讓該土地使用權(quán)并用于商業(yè)用途，已知商業(yè)用地的最高土地使用年限為40年。則該土地受讓人的使用期限不得超過(guò)（）年。A.70B.30C.40D.60正確答案：C,2.下列有關(guān)假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出，描述錯(cuò)誤的是（）。A.投資利息只有在動(dòng)態(tài)分析法中才需要測(cè)算B.銷(xiāo)售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息C.一項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)通常是建設(shè)期的終點(diǎn)D.以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)，后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出通常還應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購(gòu)置費(fèi)等支出正確答案：A,3.下列幾種權(quán)利的正確的優(yōu)先順序是（）。A.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)＞抵押權(quán)＞其他債權(quán)B.抵押權(quán)＞建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)＞其他債權(quán)C.其他債權(quán)＞建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)＞抵押權(quán)D.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)＞其他債權(quán)＞抵押權(quán)正確答案：A,4.（）是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格，一般不能完全反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。A.總價(jià)格B.單位價(jià)格C.樓面地價(jià)D.土地總價(jià)正確答案：A,5.下列關(guān)于利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響的說(shuō)法中，正確的是（）。A.利率變化的方向和房?jī)r(jià)變動(dòng)的方向總是相反的B.利率變動(dòng)的方向和房?jī)r(jià)變動(dòng)的方向總是一致的C.從綜合效應(yīng)上看，利率升降對(duì)于房地產(chǎn)需求的影響大于對(duì)房地產(chǎn)供給的影響D.從房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)凈收益現(xiàn)值之和的角度看，利率上升導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升正確答案：C,6.在某舊城改造的房屋征收估價(jià)中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（）。A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計(jì)量單位D.統(tǒng)一市場(chǎng)狀況正確答案：C,7.某住宅樓因鄰近施工項(xiàng)目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積10000m2。共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評(píng)估，該住宅樓在未受損情況下的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/m2，平均每套住房的市場(chǎng)租金為1500元/月，在受損情況下的市場(chǎng)價(jià)格為4500元/m2；如果對(duì)該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，恢復(fù)工程費(fèi)為150萬(wàn)元，并需居民搬遷和在外臨時(shí)安置6個(gè)月，搬遷費(fèi)平均每戶每次1300元；該住宅樓修復(fù)后，會(huì)因曾受損而導(dǎo)致心理減價(jià)5%，關(guān)于該住宅樓修復(fù)和損害賠償?shù)恼f(shuō)法，正確的是()。A.該損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的B.修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額為500萬(wàn)元C.該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額為500萬(wàn)元D.在不修復(fù)情況下平均應(yīng)給予每戶的賠償金為6.5萬(wàn)元正確答案：C,8.某可比實(shí)例賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)由買(mǎi)方承擔(dān)，若買(mǎi)方付給賣(mài)方的金額不變，當(dāng)賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常成交價(jià)格會(huì)（）。A.上升B.下降C.不變D.無(wú)法確定正確答案：A,9.房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給量與市場(chǎng)需求量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給曲線與市場(chǎng)需求曲線相交時(shí)的價(jià)格，一般叫做（）。A.房地產(chǎn)的供給價(jià)格B.房地產(chǎn)的需求價(jià)格C.房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格D.房地產(chǎn)的均衡價(jià)格正確答案：D,10.某宗商業(yè)用途房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為30萬(wàn)元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2.4萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為（）年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0正確答案：C,二.多項(xiàng)選擇題(共10題)1.下列建筑物的實(shí)物狀況因素中，對(duì)建筑規(guī)模有影響的有（）。A.建筑面積B.建筑進(jìn)深C.室內(nèi)凈高D.建筑層數(shù)E.建筑質(zhì)量正確答案：A,B,C,D,2.下列選項(xiàng)中，帶來(lái)房地產(chǎn)自然升值的有（）。A.房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升B.通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升C.外部經(jīng)濟(jì).需求增加所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升D.房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升E.房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升正確答案：C,E,3.明確估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況，就是要弄清估價(jià)對(duì)象的（）。A.位置B.交通條件C.外部配套設(shè)施D.周?chē)h(huán)境E.抵押擔(dān)保正確答案：A,B,C,D,4.形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有（）。A.消費(fèi)者有購(gòu)買(mǎi)意愿B.城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展C.人口急劇增長(zhǎng)D.消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格E.有足夠的房地產(chǎn)供給能力正確答案：A,D,5.在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計(jì)利息的項(xiàng)目有（）。A.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B.后續(xù)建設(shè)成本C.后續(xù)管理費(fèi)用D.后續(xù)銷(xiāo)售稅費(fèi)E.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)正確答案：A,B,C,E,6.在靜態(tài)分析法中，正確測(cè)算投資利息需要把握（）等幾個(gè)方面。A.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷(xiāo)售情況C.計(jì)息周期D.計(jì)息期E.計(jì)息方式正確答案：A,C,D,E,7.有關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格，下列表述正確的有（）。A.價(jià)值是內(nèi)在的、客觀的和相對(duì)穩(wěn)定的B.房地產(chǎn)的價(jià)值是房地產(chǎn)真實(shí)所值C.房地產(chǎn)的價(jià)格圍繞其價(jià)值上下波動(dòng)D.現(xiàn)實(shí)中由于個(gè)人偏好、定價(jià)決策、無(wú)知等原因，時(shí)常發(fā)生價(jià)格背離價(jià)值的情況E.房地產(chǎn)的價(jià)格是相對(duì)穩(wěn)定的，而價(jià)值不穩(wěn)定正確答案：A,B,C,D,8.估價(jià)作業(yè)方案編制的思路包括()。A.擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法B.擬調(diào)查搜集的資料及其來(lái)源渠道C.預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)D.估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排E.估價(jià)報(bào)告的編寫(xiě)正確答案：A,B,C,D,9.下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于物權(quán)的有（）。A.所有權(quán)B.建設(shè)用地使用權(quán)C.地役權(quán)D.抵押權(quán)E.租賃權(quán)正確答案：A,B,C,D,10.下列各項(xiàng)中，屬于市場(chǎng)價(jià)值形成條件的有（）。A.適當(dāng)營(yíng)銷(xiāo)B.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易C.謹(jǐn)慎行事D.公平交易E.熟悉情況正確答案：A,C,D,E,三.判斷題(共10題)1.人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)房地產(chǎn)，需要評(píng)估被拍賣(mài)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格，為人民法院確定拍賣(mài)保留價(jià)提供參考依據(jù)。（）正確答案：A,2.比較法估價(jià)中進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例在其成交日期的自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。（）正確答案：B,3.在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，遵循謹(jǐn)慎原則，不應(yīng)髙估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。（）正確答案：B,4.甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價(jià)為1400元／m2，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價(jià)為900元／m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以樓面地價(jià)來(lái)判斷投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟(jì)（土地報(bào)酬率為6％）。（）正確答案：B,5.兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)小，從而要求的報(bào)酬率低，另一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)大，從而要求的報(bào)酬率高。（）正確答案：A,6.自有資金資本化率通常為未來(lái)第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到。（）正確答案：A,7.為估價(jià)委托人競(jìng)買(mǎi)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)提供其可承受的最高出價(jià)的估價(jià)，屬于咨詢性估價(jià)。（）正確答案：A,8.明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況，是搞清楚估價(jià)對(duì)象的位置、交通、周?chē)h(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等。（）正確答案：B,9.估價(jià)檔案保存期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，應(yīng)不少于10年。保存期限屆滿而估價(jià)服務(wù)行為尚未結(jié)束的，估價(jià)檔案應(yīng)保存至估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。正確答案：A,10.房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整不僅是交易日期調(diào)整，還包括一些其他因素調(diào)整。（）正確答案：B,卷II一.單項(xiàng)選擇題(共10題)1.謹(jǐn)慎原則主要是評(píng)估房地產(chǎn)（）時(shí)應(yīng)遵循的原則。A.抵押價(jià)值B.征收價(jià)值C.現(xiàn)狀價(jià)值D.投資價(jià)值正確答案：A,2.某宗收益性房地產(chǎn)50年收益權(quán)利的價(jià)格為5000元／m2，報(bào)酬率為8.5%，該宗房地產(chǎn)30年的收益權(quán)利價(jià)格為()元／m2。A.4915B.4646C.4567D.4022正確答案：B,3.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率的計(jì)算公式是（）。A.運(yùn)用費(fèi)用/凈收益B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用/有效毛收入C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用/潛在毛收入D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用/收租損失正確答案：B,4.下列關(guān)于出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值的表述中，正確的是（）。A.出租人權(quán)益價(jià)值的評(píng)估價(jià)值為未出租部分和已出租部分均按市場(chǎng)租金確定租金收入所評(píng)估的價(jià)值B.承租人權(quán)益價(jià)值的評(píng)估價(jià)值為按合同租金與市場(chǎng)租金的差額所評(píng)估的價(jià)值C.合同租金與市場(chǎng)租金差異的大小，對(duì)出租人權(quán)益價(jià)值無(wú)影響D.如果合同租金低于市場(chǎng)租金，則出租人權(quán)益價(jià)值大于無(wú)租約限制價(jià)值正確答案：B,5.一般情況下，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，評(píng)估結(jié)果最大的估價(jià)前提是（）。A.業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提B.自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提C.被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提D.持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提正確答案：A,6.從某種意義上說(shuō)，比較價(jià)值趨向于成交價(jià)格，收益價(jià)值趨向于（），成本價(jià)值趨向于最低賣(mài)價(jià)。A.成交價(jià)格B.最低賣(mài)價(jià)C.理論價(jià)格D.最高買(mǎi)價(jià)正確答案：D,7.某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費(fèi)用是（）元/平方米。A.98B.102C.108D.116正確答案：A,8.房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，這是由房地產(chǎn)的（）決定的。A.不可移動(dòng)性B.獨(dú)一無(wú)二性C.供給有限性D.易受限制正確答案：A,9.某宗建筑物密度為50%的土地上，建有一棟8層且各層建筑面積相等的住宅樓，均價(jià)為5000元/平方米，房地產(chǎn)總價(jià)為2000萬(wàn)元，樓面地價(jià)為1200元/平方米。該宗土地的總價(jià)為（）萬(wàn)元。A.96B.192C.240D.480正確答案：D,10.計(jì)算利息的單位時(shí)間是（）。A.計(jì)息周期B.計(jì)息期C.計(jì)息時(shí)間D.計(jì)息規(guī)律正確答案：A,二.多項(xiàng)選擇題(共10題)1.下列是收益性房地產(chǎn)的有（）。A.農(nóng)地B.寫(xiě)字樓C.游樂(lè)場(chǎng)D.倉(cāng)庫(kù)E.未開(kāi)發(fā)的土地正確答案：A,B,C,D,2.房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用期限、B.經(jīng)實(shí)地查勘無(wú)理由懷疑房屋存在安全隱患且無(wú)相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下，對(duì)房屋安全的合理假定C.對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)的合理假定D.因被征收人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況的合理假定E.為降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行假定正確答案：A,B,C,D,3.在求取土地的重新購(gòu)建成本時(shí)，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，再采用（）等求取該土地的重新購(gòu)置價(jià)格。A.比較法B.收益法C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法D.基準(zhǔn)地價(jià)修正法E.長(zhǎng)期趨勢(shì)法正確答案：A,D,4.計(jì)算投資利息需要把握（）。A.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目B.計(jì)息周期C.計(jì)息期D.稅費(fèi)E.利率正確答案：A,B,C,E,5.正常成交價(jià)格的形成條件包括()。A.公開(kāi)市場(chǎng)，交易對(duì)象本身也具備市場(chǎng)性B.理性的經(jīng)濟(jì)行為C.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易D.買(mǎi)者和賣(mài)者眾多，且具有完全信息E.賣(mài)者對(duì)價(jià)格具有控制力量正確答案：A,B,C,D,6.關(guān)于報(bào)酬率的說(shuō)法，正確的有（）。A.市場(chǎng)提取法求出的報(bào)酬率來(lái)源于市場(chǎng)，不能真實(shí)反映收益風(fēng)險(xiǎn)B.累加法求取報(bào)酬率時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值相對(duì)于同期國(guó)債利率或銀行存款利率都是相同的C.報(bào)酬率不包含通貨膨脹因素的影響D.報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過(guò)折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率E.報(bào)酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長(zhǎng)短等無(wú)直接關(guān)系正確答案：D,E,7.關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說(shuō)法，正確的有（）。A.投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值采取收益法評(píng)估時(shí)，收益率取值相同B.市場(chǎng)價(jià)值是客觀的，非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值C.在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而有所不同D.在對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對(duì)該房地產(chǎn)投資價(jià)值的評(píng)估E.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓時(shí)，有意購(gòu)買(mǎi)者委托評(píng)估其承受的最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，是一種投資價(jià)值評(píng)估正確答案：B,C,D,E,8.同一房地產(chǎn)對(duì)于不同投資者之所以會(huì)有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)?）不伺。A.開(kāi)發(fā)成本B.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用C.納稅狀況D.對(duì)未來(lái)的信心E.評(píng)估方法正確答案：A,B,C,D,9.評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)方法的選用主要取決于（）。A.估價(jià)對(duì)象B.估價(jià)師對(duì)估價(jià)方法的熟悉程度C.委托人D.估價(jià)機(jī)構(gòu)資料庫(kù)中可用資料情況E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況正確答案：A,D,E,10.估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)選取的可比實(shí)例進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容有（）。A.土地形狀B.土質(zhì)狀況C.土地使用年限D(zhuǎn).土地開(kāi)發(fā)程度E.容積率正確答案：A,B,D,三.判斷題(共10題)1.一般來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)會(huì)形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。正確答案：B,2.對(duì)于可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損額，可用損失資本化法進(jìn)行評(píng)估。（）正確答案：B,3.從房地產(chǎn)估價(jià)角度來(lái)說(shuō)，土地不是平面的，而是一個(gè)三維立體空間，一般是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。（）正確答案：A,4.當(dāng)交易情況正常時(shí)，成交價(jià)格接近市場(chǎng)價(jià)格；當(dāng)市場(chǎng)狀況正常時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格接近理論價(jià)格；當(dāng)為交易服務(wù)的估價(jià)且估價(jià)科學(xué)準(zhǔn)確時(shí)，評(píng)估價(jià)值接近市場(chǎng)價(jià)格或理論價(jià)格。（）正確答案：A,5.一般來(lái)說(shuō)，提高房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性，會(huì)提高其變現(xiàn)能力。（）正確答案：A,6.從估價(jià)角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息，是其應(yīng)