中航共青地產(chǎn)事業(yè)部市場(chǎng)營銷部二〇一一年二月二十三日宏觀政策分析及應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略宏觀政策回想新“國八條〞出臺(tái)與房產(chǎn)稅開征樓市保證房政府監(jiān)管土地政策財(cái)稅政策信貸金融房貸：二套最低首付6成土地競買必需闡明資金來源并提供相應(yīng)證明合理確定本地域年度新建住房價(jià)錢控制目的主要城市擁有2套后不能再購房嚴(yán)厲實(shí)行地方政府問責(zé)制加快建立個(gè)人住房信息系統(tǒng)多種方式添加保證房供應(yīng)廣州2021年方案供應(yīng)10萬套上海重慶開征房產(chǎn)稅缺乏5年全額征收營業(yè)稅加強(qiáng)土地增值稅征管的監(jiān)視添加土地供應(yīng)大力推行“限房價(jià)、競地價(jià)〞加強(qiáng)閑置土地處置宏觀政策分析政策情勢(shì)不利房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控逐漸從嚴(yán)，限購更嚴(yán)厲、范圍不斷擴(kuò)展；調(diào)控政策組合與疊加措施，短時(shí)間內(nèi)效果突顯；多數(shù)專家以為房地產(chǎn)市場(chǎng)未來調(diào)控周期還將繼續(xù)3—5年；時(shí)機(jī)尚且存在宏觀調(diào)控的起效時(shí)間與調(diào)控效果是自上而下逐漸延緩與減弱的，共青城作為4線以下城市受政策影響不會(huì)很嚴(yán)重；目前共青城作為不限購地域，將吸引限購地域需求流入；宏觀政策對(duì)初次置業(yè)的影響不大；共青市場(chǎng)情況共青市場(chǎng)情況共青市場(chǎng)不利外來開發(fā)商不斷進(jìn)入，今年將有10余個(gè)工程入市銷售，競爭愈發(fā)猛烈；違規(guī)銷售情況嚴(yán)重，多數(shù)樓盤未獲得預(yù)售證便開場(chǎng)認(rèn)籌、認(rèn)購；共青當(dāng)?shù)劂y行已在2021年開場(chǎng)執(zhí)行限貸政策；時(shí)機(jī)尚且存在共青城目前執(zhí)行“限貸，不限購〞，政策影響相對(duì)不嚴(yán)重；中航城·果嶺東方一二期梳理了良好的口碑，客戶根底良好；工程質(zhì)量標(biāo)桿籠統(tǒng)將為工程后續(xù)銷售提供有利支撐；地產(chǎn)事業(yè)部十二五規(guī)劃中航城“十二五”項(xiàng)目收入?yún)R總表工程名稱：江西共青地產(chǎn)事業(yè)部新建項(xiàng)目序號(hào)工程項(xiàng)目名稱技術(shù)指標(biāo)預(yù)算明細(xì)（單位：萬元）規(guī)模(m2)用地（畝）容積率2010年2011年2012年2013年2014年2015年未出售價(jià)格收入合計(jì)1中航城·聆湖名城2355181772.00840294208753129131621317218

729192中航城·聆湖名城(低密度)1595601761.36

58808970158301142024000661003中航城·商業(yè)地產(chǎn)5150004381.76

2500

25200450001083001810004項(xiàng)目收入合計(jì)9100787911.7384021192014633218835724373638132300320019出路在哪里？綜合房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策如今與未來走勢(shì)的分析，結(jié)合共青城本地市場(chǎng)的研判，要求我們：加快工程開發(fā)與銷售速度搶占時(shí)機(jī)搶占客戶工程應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略一、開發(fā)戰(zhàn)略大盤開發(fā)思想、小步快跑整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，確定合理分期開發(fā)體量，防止銷售斷檔；分期開發(fā)，分批次推售；工程應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略二、工程定位做質(zhì)量標(biāo)桿、不一定要做價(jià)錢標(biāo)桿大盤開發(fā)，分批次穩(wěn)步提升價(jià)錢；讓利一定空間給客戶，培育忠實(shí)客戶；促進(jìn)工程各期去化速度，實(shí)現(xiàn)整體利潤最大化；工程應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略三、籠統(tǒng)定位CBD·GLOF·闊景名宅CBD——展現(xiàn)工程未來與前景的中心賣點(diǎn)；GLOF——工程質(zhì)量生活與生態(tài)生活的標(biāo)簽；闊景名宅——回歸產(chǎn)品本身，靈動(dòng)空間，闊景生活；工程應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略四、客戶定位立足大共青逐漸外拓深耕共青本地客戶市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)份額；隨著購買力的消化，要逐漸向大共青外拓客戶；工程未來要立足大共青，輻射昌九；工程應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略五、營銷戰(zhàn)略客戶營銷活動(dòng)營銷客戶是工程最大的資源，最給力的營銷渠道；經(jīng)過各種活動(dòng)落實(shí)客戶營銷，制造體驗(yàn)；以活動(dòng)為方式，以體驗(yàn)內(nèi)容，培育工程忠實(shí)客戶；工程應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略五、營銷戰(zhàn)略客戶營銷的三個(gè)層面吸引意向客戶促成準(zhǔn)客戶培育忠實(shí)客戶工程應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略五、營銷戰(zhàn)略吸引意向客戶高調(diào)推行、集中亮相亮相上演、引爆關(guān)注置業(yè)講堂、攔截客戶工程應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略五、營銷戰(zhàn)略促成準(zhǔn)客戶發(fā)放VIP卡、鎖定客戶產(chǎn)品推介會(huì)穩(wěn)定客戶客戶根據(jù)付款方式的不同進(jìn)展差別優(yōu)惠分期付款促進(jìn)客戶成交工程應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略五、營銷戰(zhàn)略培育忠實(shí)客戶客戶聯(lián)誼活動(dòng)、拉近間隔老帶新活動(dòng)，客戶營銷提供良好的客戶效力從看房到購房從入伙到入住高爾夫夏令營、攝影競賽業(yè)主高爾夫區(qū)位賽、家裝評(píng)選認(rèn)養(yǎng)小區(qū)樹木，做主人翁CBD開展論壇，展現(xiàn)