估價(jià)理論與方法判斷題大全(一)總分：100分考試時(shí)間：90分鐘注意事項(xiàng)：一、判斷題(每小題2.5分，共100分)()1、甲乙兩塊其他條件相同的土地，甲土地單價(jià)為1400元/m2,容積率為4,土地使用年限為40年；乙土地單價(jià)為900元/m2,容積率為2.5,土地使用年限為50年。投資乙土地較投資甲土地更經(jīng)濟(jì)(假設(shè)土地報(bào)酬率為【解析】【解析】本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)--1/(1+6%)40]=1400/[1-1/(1+6%)40]=1550.77(萬(wàn)元/m2),甲土地的樓面地價(jià)=1550.77/4=387.69(元/m2);乙房地產(chǎn)Vo=V50/[1-1/(1+6%)50]=900/[1-(1+6%)50]=900/[1-1/(1+6%)50]=951.66(萬(wàn)元/m2),乙土地的樓面地價(jià)=951.66/2.5=380.66(元/m2)。乙土地的樓面地價(jià)<甲土地的樓面 修前增加50萬(wàn)元；二是重新裝修且改變用途，裝修費(fèi)為300萬(wàn)元，每年凈收益比裝修前增加80萬(wàn)元。假定報(bào)酬率為10%,則承租人應(yīng)選擇第二個(gè)方案。180+50/10%×(1-1/1.15)=9.54萬(wàn)元，第二種增加價(jià)值=-300+80/10%×180+50/10%×(1-1/1.15)=9.54萬(wàn)元，第二種增加價(jià)值=-300+80/10%×(1-1/1.15)=3.26萬(wàn)元。(1-1/1.15)=3.26萬(wàn)元。費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用合計(jì)為2000萬(wàn)元，投資利息為200萬(wàn)元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬(wàn)元，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為18%。 入投資成本。投資利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地成本+開(kāi)發(fā)利用)=360/2000=18%。用)=360/2000=18%。 ()17、每種估價(jià)方法都有其特定的適用對(duì)象和條件，有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用以相互驗(yàn)證，有時(shí)是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。 ()18、如果被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)有房屋征收部門(mén)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。 上簽字或蓋章的，應(yīng)有房屋征收部門(mén)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明下降。 ()20、資本化率是一種將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來(lái)各期的獲利能力。 益與其價(jià)格的比率，僅表示從收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力。以是完工的時(shí)間，也可以在其之前(如提前預(yù)售),也可以在其之后(如出租后以是完工的時(shí)間，也可以在其之前(如提前預(yù)售),也可以在其之后(如出租后()24、某建筑物的建筑面積100m2,單位建筑面積的重置成本為500元/m2,判定其有效年齡為10年，年平均折舊率為2%。用直線法計(jì)算該房屋的現(xiàn)值為4萬(wàn)元。40000(元)40000(元) 行評(píng)估。” 價(jià)報(bào)告應(yīng)采取書(shū)面形式，即應(yīng)為書(shū)面估價(jià)報(bào)()36、由于路線價(jià)是若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格，因此在采用路線價(jià)法 調(diào)整，但必須進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，都是房地產(chǎn)狀況修正。()37、比較法的估價(jià)結(jié)果普遍高于收益法的估價(jià)結(jié)果，說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格有 較價(jià)值價(jià)值大大高于收益價(jià)值和成本價(jià)值，則說(shuō)明房地房地產(chǎn)價(jià)格有泡沫。()38、房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類(lèi)，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類(lèi)。自物權(quán)即所有權(quán)；他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。()39、在界定估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍時(shí)，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)總分：100分考試時(shí)間：90分鐘注意事項(xiàng)：一、判斷題(每小題2.5分，共100分)【解析】【解析】本題考查的是房地產(chǎn)的種類(lèi)?？沙鍪鄣姆康禺a(chǎn)可以采用比業(yè)，則還應(yīng)加上由現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“換手”的正愿轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，或被人民法院強(qiáng)制業(yè)，則還應(yīng)加上由現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“換手”的正常期限，如需要辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)，相當(dāng)常期限，如需要辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)，相當(dāng)于產(chǎn)生了一個(gè)新的“前期”其他組織；可能是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人，也可能是房屋所有權(quán)人、土 積率為4,土地使用年限為40年：乙土地單價(jià)為900元/m2,容積率為(土地報(bào)酬率為6%)。+6%)40-1]=387.1400/4=350(元/m2),Voo=V40×1/K40=350×(1+6%)40/[(1+6%)40-1]=387.69(元/m2)。乙的樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率=+6%)50-1]=380.67(元/m2)。則投資乙地塊比甲地塊更經(jīng)濟(jì)。@## 效毛收入乘數(shù)為10,則該房地產(chǎn)的資本化率為7.5%。入；房地產(chǎn)價(jià)格=10×10=100(萬(wàn)元入；房地產(chǎn)價(jià)格=10×10=100(萬(wàn)元);資本化率=房地產(chǎn)未來(lái)第一年凈收益/房地產(chǎn)價(jià)格=(10-2.5)/100=7.5%。/房地產(chǎn)價(jià)格=(10-2.5)/100=7.5%。()27、某宗房地產(chǎn)2015年6月1日的價(jià)格為7100元/m2,現(xiàn)需要將其調(diào)整到2015年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類(lèi)似房地產(chǎn)2015年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.2、74.5、76.5、85.0、98.0(以2015年1月1日為100)。該宗房地產(chǎn)2015年10月1日的價(jià)格為算如下：7100×98.0÷76.5=9095.42(元/算如下：7100×98.0÷76.5=9095.42(元/m2)。增加。模的0.5倍～2倍范圍內(nèi)。模的0.5倍～2倍范圍內(nèi)。 起，各等份單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50%、30%、20%,則臨街16m的矩計(jì)深度價(jià)格修正率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度/所給臨街深度=80%×24/16=120%。方法計(jì)深度價(jià)格修正率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度/所給臨街深度=80%×24/16=120%。方法2:價(jià)值比為50%+30%=80%,面積比為16/24=2/3,平均深度價(jià)格修正率=80%/(2/3)=120%。率=80%/(2/3)=120%。估價(jià)理論與方法判斷題大全(三)總分：100分考試時(shí)間：90分鐘>凡漏填、錯(cuò)填或書(shū)寫(xiě)字跡不清的答卷，影響評(píng)卷結(jié)果的，責(zé)任由考生自>答題過(guò)程中，不得喧嘩、左顧右盼、打手勢(shì)、做暗號(hào)，不得抄傳答案或交換試卷、答題>考試結(jié)束后，不要將試卷、草稿紙或其它物品夾在答題卡中。()1、在實(shí)際工作中，估價(jià)機(jī)構(gòu)還可以安排有關(guān)人員專(zhuān)門(mén)從事交易實(shí)例收集 ()2、就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的交 ()3、每種估價(jià)方法是否真正適用，除了其適用的估價(jià)對(duì)象，還有需要具備以把房地產(chǎn)分為土地、房屋和其他不動(dòng)產(chǎn)三 ()15、假設(shè)開(kāi)發(fā)法在實(shí)際估價(jià)中特別是評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，有時(shí)還應(yīng)考慮某 ()16、房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得允許其他人和單位以自己的名 ()17、【2012年真題】估價(jià)假設(shè)是指估價(jià)師對(duì)估價(jià)所必要且能準(zhǔn)確確定的 ()18、夫妻共有一套房改房，房改售房?jī)r(jià)格10萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值50萬(wàn)元。現(xiàn)二人因離婚分割財(cái)產(chǎn)委托估價(jià)，該房改房的評(píng)估價(jià)格應(yīng)為兩者的平均值30萬(wàn)元。 ()22、若某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為200萬(wàn)元，房地產(chǎn)為500萬(wàn)元，則收益乘數(shù)為4%。 ()23、管理費(fèi)用通常按照土地成本與建設(shè)成本之和的一定比例來(lái)測(cè)算 本之和的一定比例來(lái)測(cè)算。()24、稅收是影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素之一，在買(mǎi)方市場(chǎng)條件少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。 商成本，在買(mǎi)方市場(chǎng)條件下，開(kāi)發(fā)商為促進(jìn)成交，會(huì)更樂(lè)于降價(jià)促銷(xiāo)，導(dǎo)致價(jià)格下降。類(lèi)似的題目，運(yùn)用相關(guān)的經(jīng)濟(jì)原理進(jìn)行推導(dǎo)，得出結(jié)論。(不必機(jī)械死記硬背)。()25、從具體占用者的角度來(lái)看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過(guò)政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限 的，如以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。()26、建筑物折舊和土地取得費(fèi)用攤銷(xiāo)不屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，重置提撥款屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。 總分：100分考試時(shí)間：90分鐘注意事項(xiàng)：一、判斷題(每小題2.5分，共100分)包括有形收益，而且要考慮各種無(wú)形收益。如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到 而不受限制。例如，某個(gè)單位大院內(nèi)或廠區(qū)而不受限制。例如，某個(gè)單位大院內(nèi)或廠區(qū)好，如果大門(mén)關(guān)閉，便難以出入。通常情況下，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越好，如果大門(mén)關(guān)閉，便難以出入。通常情況下，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越化率。 為有限年的情況下，資本化率和報(bào)酬率的關(guān)系為：R=()4、適宜出租或營(yíng)業(yè)的，其價(jià)值適用成本法評(píng)估。 的，其價(jià)值適用收益法評(píng)估。()5、安裝在房屋中的房門(mén)的鑰匙，本質(zhì)上屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇。 ()6、某宗房地產(chǎn)總建筑面積為6000m2,建筑物的基底面積為500m2其建筑密度為50%,其容積率為6。 ()7、可比實(shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的，可能是正常的，也可能是不正常 詢(xún)業(yè)務(wù)：(1)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配業(yè)務(wù)詢(xún)業(yè)務(wù)：(1)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配業(yè)務(wù)(3)房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)；(4)相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)；(5)房地產(chǎn)咨(3)房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)；(4)相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)；(5)房地產(chǎn)咨 收益率(通常稱(chēng)為最低期望收益率)收益率(通常稱(chēng)為最低期望收益率)資料來(lái)求取，通常為銷(xiāo)售收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃估價(jià)理論與方法判斷題大全(五)總分：100分考試時(shí)間：90分鐘注意事項(xiàng)：>凡漏填、錯(cuò)填或書(shū)寫(xiě)字跡不清的答卷，影響評(píng)卷結(jié)果的，責(zé)任由考生自>答題過(guò)程中，不得喧嘩、左顧右盼、打手勢(shì)、做暗號(hào)，不得抄傳答案或交換試卷、答題>考試結(jié)束后，不要將試卷、草稿紙或其它物品夾在答題卡()1、在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析法中，待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)等，主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的相應(yīng)市場(chǎng)水平估計(jì)出來(lái)。 產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，預(yù)測(cè)它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間以及在未行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。()2、在比較法中，可采用時(shí)間序列分析法對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期修正。用價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)，也可采用時(shí)間序列分析。()3、實(shí)地查勘記錄應(yīng)包括查勘對(duì)象、查勘內(nèi)容、查勘結(jié)果、查勘人員以及查勘日期等 【解析】【解析】本題考查的是獨(dú)立客觀公正原則。獨(dú)立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的 宅建設(shè)用地使用權(quán)到期可以自動(dòng)續(xù)期。而如果是非住宅，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于宅建設(shè)用地使用權(quán)到期可以自動(dòng)續(xù)期。而如果是非住宅，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)到期的，應(yīng)該按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折土地使用權(quán)到期的，無(wú)償收回建筑物的，應(yīng)該按照土土地使用權(quán)到期的，無(wú)償收回建筑物的，應(yīng)該按照土式或模型來(lái)量化，但估價(jià)師應(yīng)盡量用定量分析來(lái)量化各種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的 1.67%,經(jīng)濟(jì)壽命為60年，則該建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為50年?！窘馕觥俊窘馕觥勘绢}考查的是建筑物折舊的求取方法。剩余經(jīng)濟(jì)壽命60-8=52于15年；屬于法定評(píng)估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于3總分：100分考試時(shí)間：90分鐘>凡漏填、錯(cuò)填或書(shū)寫(xiě)字跡不清的答卷，影響評(píng)卷結(jié)果的，責(zé)任由考生自>答題過(guò)程中，不得喧嘩、左顧右盼、打手勢(shì)、做暗號(hào)，不得抄傳答案或交換試卷、答題>考試結(jié)束后，不要將試卷、草稿紙或其它物品夾在答題卡()1、直接資本化中未來(lái)第一年的收益不能用當(dāng)前的收益近似代替。 當(dāng)前的收益近似代替。()2、不可修復(fù)的房地產(chǎn)損害造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估，通常是先分別評(píng)估房地產(chǎn)在損害之前狀況下的價(jià)值和在損害之后狀況 值減損評(píng)估，通常是先分別評(píng)估房地產(chǎn)在損害之前狀況下的價(jià)值和在損害之后狀況下的價(jià)值，然后將兩者之差作為價(jià)值減損額。()3、在某一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下，某宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值反映的是市場(chǎng)上潛在交易者的集體價(jià)值判斷，可能高于其理論價(jià)格。地產(chǎn)價(jià)值由市場(chǎng)力量決定，是客觀的，即房地產(chǎn)價(jià)值由眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值()4、【2012年真題】甲乙兩塊其他條件相同的土地，甲土地單價(jià)為1400元/m2,容積率為4,土地使用年限為40年；乙土地單價(jià)為900元/m2,容積率為2.5,土地使用年限為50年。投資乙土地報(bào)酬率為6%)=1400/[1-1/(1+6%)40]=1550.77(萬(wàn)元/m2)甲土地的樓面地價(jià)=1550.77/4=387.69(元/=900/[1-1/(1+6%)501=951.66(萬(wàn)元/m2)乙土地的樓面地價(jià)=951.66/2.5=380.67(元/m2)。乙土地的樓面地價(jià)<甲土地的樓面地價(jià)，所以投資乙土地更經(jīng)濟(jì)。()5、經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)通常是取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期，終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的()6、致估價(jià)委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，不得以其他印章代地使用權(quán)到期的年限=50-6-40=4(年),建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命=50-4=46地使用權(quán)到期的年限=50-6-40=4(年),建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命=50-4=46場(chǎng)租金的求取。 ()11、委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告只能是供自己使用，不能提供給第 已使用，也可能是給特定的第三方使用，還可能是給不特定的第三方使用。()12、運(yùn)用比較法估價(jià)需要把諸如增值稅、所得稅、契稅等交