通過我企業(yè)對本項目總體規(guī)劃設計的研究，以及對8#樓方案的研究和分析，我區(qū)總體的宣傳，帶動本項目(8#樓)的宣傳。第一部分市場調(diào)查與分析(一)供應市場調(diào)查與分析68萬平方米，比1998年減少了43萬平方米；2023年新入市的寫字樓約為90勢，即東部和西部寫字樓的供應量基本相似。東部寫字樓的新增供應量為91萬圈的形成又直接帶動了本區(qū)域其他類型房地產(chǎn)的發(fā)展。在區(qū)域化的發(fā)展過程當(二)需求市場調(diào)查與分析整買了金融街C區(qū)10萬平方米的寫字樓；國內(nèi)外通訊業(yè)巨頭安捷倫和中國網(wǎng)通(三)租售狀況調(diào)查與分析從售價上看，今年的售價與去年相比有了一定程度的提高。截止2023年12月，靠近竣工的樓盤數(shù)碼科技大廈和靠近未來奧運村的樓盤遠大中心，這些樓盤對2023年售價的上漲起了重要作用。另首先是，目前北京寫字樓市場的投資率約在9%-11%之間，與國外房地產(chǎn)市場5%左右的回報率相比是非?？捎^的。受高投資回報率的吸引，某些以投資為目的買旋大廈就吸引了一部分投資型買家),因此寫字樓的銷售價格是緩慢上升。北京寫字樓市場自1999年年終開始反彈以來，樓宇展和中國即將加入WTO利好原因的帶動下，這兩個區(qū)域受益于得天獨厚的科技高，到達20%～30%,要想到達10%如下的理想空置率仍需等待時日，依賴于金走勢如下圖，可以看出今年三季度的平均租金水平有了明顯的下降，到達n2023年中關村地區(qū)寫n寫字樓租賃市場價位集中在5.0-6.9元之間，這一區(qū)間寫字樓供應量達62.6萬平方米n中關村地區(qū)已經(jīng)供應的寫字樓入住率較高，目前仍處在供不大于求的狀態(tài)售面積的47%表1中關村地區(qū)部分寫字樓項目名稱及所處區(qū)域記錄區(qū)域區(qū)域區(qū)域北四環(huán)海淀新技術大廈北四環(huán)北三環(huán)海龍大廈北三環(huán)數(shù)碼大廈項目調(diào)查記錄數(shù)據(jù)見表2。表2中關村地區(qū)部分寫字樓項目數(shù)據(jù)記錄總建面積214.2萬16層2.3萬A座10層6B座12層39.9萬23層415層74.2萬611萬26層4.5萬18層41.8萬17.3萬18層522.7萬20層3843.8萬6520層6航天長城大廈15層715層581.9萬16層91.4萬2.6萬20層17層12層62.5萬18層銀網(wǎng)中心17層未定藍星大廈未定雙橋大廈20層未定未定014.3萬20層6223層53方圓大廈2.8萬29層4數(shù)碼大廈只售5騰達大廈38層不售5(1)商業(yè)特性分析(2)人文特性分析根據(jù)我們對中關村的房地產(chǎn)供應量的記錄，在1998應量曾一度擴大(到達25萬),后萎縮。在2023年又保持了較高的供應量(到達31萬),并且伴隨政府加速建設中關村西區(qū)，西區(qū)第一種項目藍星大廈已經(jīng)入市，未來幾年中關村西區(qū)將陸續(xù)有新項目入市。2023年將市場。見圖2。由表2可以看出，中關村地區(qū)寫字樓租賃市場價位明顯集中在5.0-6.9元之間。在售價方面，在已售和在售的74.2萬平方米寫字樓中/平方米的寫字樓約35萬平方米，占總體的47%,是中關村寫字樓的絕對主力表3中關村寫字樓售價和總建筑面積表(元/平方米)(萬平方米)0(二)需求市場調(diào)查與分析客戶狀況調(diào)查，詳細見表4。表4中關村寫字樓重要客戶群數(shù)碼大廈通訊、電子科技太平洋國際大廈網(wǎng)通企業(yè)、中科集團網(wǎng)絡、電子科技金色谷大廈農(nóng)業(yè)銀行金融北京硅谷電腦城奧美電子電子、科技、網(wǎng)絡學研大廈康孚環(huán)境電子科技、人環(huán)中關村大廈網(wǎng)通、松下網(wǎng)絡、電子科技融科資訊由上表可以看出，目前，中關村附近寫字樓的重要客戶為電子科技企業(yè)和與之相配套的服務性產(chǎn)業(yè)?？蛻粢?guī)模以中小型企業(yè)居多，國際性的大型企業(yè)較少。由于電子信息產(chǎn)業(yè)的自身特點，既有處在創(chuàng)業(yè)階段的小企業(yè)，也有發(fā)展到一定規(guī)模的大型企業(yè)，因此客戶對寫字樓價格和面積的需求展現(xiàn)出多元化。(三)租售狀況調(diào)查與分析1、租售對比狀況調(diào)查與分析從我們的調(diào)查記錄數(shù)據(jù)可以看出，中關村已經(jīng)投入使用的寫字樓基本上保持了其中只租不售的物業(yè)占到47%,這部分寫字樓項目表5。表5中關村寫字樓租金和物業(yè)管理費調(diào)查表租金價格區(qū)間序號項目總建面積平方米物管費+物管費14.2萬無無2中成大廈1.9萬無無3新技術大廈5.7萬無14無無5無無5.9元15租金中無無52太平洋大廈含在租金中3租金中無無4帝恒寫字樓未定無無未定552.8萬無無68.8萬51元含在751無無687.3萬5無無9世紀豪景2.5萬未定無無未定6.9元132.3萬6含在租金中無無626含在租金中無無61.4萬無無41元含在租金中無無5中關村大廈60.83含在租金中無無66融科60.8含在租金中無無61希格瑪中心80.83含在租金中無無83、樓層和朝向差價調(diào)查與分析海淀新技術大廈沒有樓層差價，由于平面的特殊性，同層內(nèi)環(huán)和外環(huán)相差1元/天/平米，占租金的15.9%;騰達大廈朝向差價可達0.55元/寸土寸金的地段，選擇地下車位是一種比較合表6中關村寫字樓車位數(shù)量調(diào)查總建筑面積(平方米)車位總計(個)車位數(shù)/千平米(個)數(shù)量個無無3光大國信大廈無無知春大廈中成大廈無無無無無0希格瑪中心無無32.25萬無無無無北京硅谷電腦城無無海泰大廈北大太平洋大廈無無中關村大廈理想大廈騰達大廈未定未定太平洋國際大廈無無6.8萬在我們本次的調(diào)查中，我們還對項目地區(qū)周圍的綜合商業(yè)及電子商鋪進行了調(diào)n客流人員以高校學生為主n經(jīng)營圖書、數(shù)碼電子產(chǎn)品的商店客流最多，經(jīng)營服裝的商店客流少n計算機類圖書、外語類圖書銷量好(一)供應市場調(diào)查與分析根據(jù)發(fā)展商的規(guī)定及我們對本項目的定位，我們對雙安商場、現(xiàn)代商城和城鎮(zhèn)倉儲超市進行了初步的調(diào)查。調(diào)查數(shù)據(jù)見附表1。這三個商場分別開業(yè)于1994年、1995年和1997年，其分布見圖，裝修檔次和商業(yè)構成見下表。表7商場商業(yè)構成項目內(nèi)容1層食品2層食品3層日用洗滌百貨4層服裝、鞋帽、家電B1層食品、超市1層珠寶、化妝品2層運動系列3層男裝4層女裝5層日用百貨6層食品1層珠寶、化妝品超市2層男裝3層女裝4層時尚男女裝、鞋5層體育用品日用百貨城進行了調(diào)查，詳細調(diào)查成果見附表2。平方米),其他的規(guī)模均在1.3萬平方米以上。商場均將樓面提成攤位和展示間兩種方式進行出租。攤位的出租價格從2023元城5層展示間的空置率靠近30%。4(二)需求市場調(diào)查與分析在對本區(qū)域的客流調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域客流構成重要為附近各大院校的學生，其他為帶孩子的家長和長城電腦學校的學員，70%的人群在25歲如下。人數(shù)分值見下表。其中海淀圖書城的進入客流人數(shù)在120人次/5分鐘(調(diào)查時間2002年1月19日下午2點)表8商店客流分值表(5分人多，1分人少)51新華書店3外文書店325音像店4體育用品商店2服裝店在對書店的調(diào)查中，購置計算機類圖書的人最多，另一方面是外語類圖書和文學對大地花園酒店和鑫鼎賓館的調(diào)查成果如下表所示。表9賓館調(diào)查表原則間面積(元/年)入住率客戶5.8萬第二部分項目分析本次籌劃的項目為中關村文化發(fā)展股份有限企業(yè)開發(fā)的中關村文化廣場中的文化交流中心大廈(8#樓)。該大廈位于規(guī)劃區(qū)域的東北角，占地面積約1公頃，總建筑面積約8萬平方米，規(guī)劃為塔樓，地下3層，地上18-20層，原則層面積4000-5000平方米。(一)項目優(yōu)勢分析(二)項目劣勢分析3、項目規(guī)劃形狀隨好，但包圍在周圍的樓中間，從四環(huán)路上看不出來，較難體(三)項目機會分析2、政府規(guī)劃中關村西區(qū)的定位，要以商務服務為主，形(四)項目威脅分析2、西區(qū)的寫字樓將在3年內(nèi)建成上市，提供約120萬平米的寫字樓商鋪等；2、基督教堂3、濃郁的文化氣氛第三部分項目定位通過我們對周圍市場的調(diào)查和研究，我們認為8#樓的定位需要根據(jù)當?shù)貐^(qū)的定(一)總體功能定位提議通過對中關村既有房地產(chǎn)市場的分析，通過對中關(二)分區(qū)域功能定位提議我們對當?shù)貐^(qū)的斜街、教堂和三角地(指8#樓西側，昊海樓東側合圍的地帶)提議改目前教堂的兩個東西出口為一種向北的出口，并使教堂和8#樓之間的區(qū)域保持良好的通透感。這樣不僅可以使8#樓的人員以便出入，使教堂愈加肅穆8#樓西側和昊海樓東側合圍的地帶可以作為8#樓北側的廣場和教堂廣場的8#樓的功能定位為辦公、休閑、娛樂服務于一體的綜合性物業(yè)。其底商提議作(一)售價定位提議詳細推算見附件1。(二)租價定位提議本項目8#樓的客戶定位要放開視野，廣泛定位。通過我們對中關村地區(qū)數(shù)年的第四部分產(chǎn)品提議1、全地區(qū)的規(guī)劃方案要處理好3個關系的對比，我們認為當?shù)貐^(qū)最突出的文化特性是當?shù)貐^(qū)內(nèi)部的北京基督教會海淀該教堂建立于1933年，目前已經(jīng)有六十數(shù)年的歷史。國家于1984年貫徹了宗寫字樓的硬件設施將直接關系到寫字樓的銷售狀況。對于本項目的硬件配置狀(一)裝修配置8#樓的內(nèi)部裝修提議采用跟隨戰(zhàn)術，即保持和周圍同類檔次物業(yè)相似的裝修原(二)智能化系統(tǒng)(1)辦公場所n網(wǎng)絡出口直接接入ISP服務商，可以同步接入國內(nèi)幾大網(wǎng)絡主干：n由大廈到外圍的網(wǎng)絡系統(tǒng)中，可以享有多種的軟件服務以及網(wǎng)上信息服(2)商業(yè)展示部分n設置大屏幕展示企業(yè)的產(chǎn)品(類型、報價、產(chǎn)品演示等);n裝備樓內(nèi)移動通訊覆蓋系統(tǒng)，對通訊網(wǎng)絡訊號微弱的死角地方，加裝n緊急廣播和背景音樂系統(tǒng)使用同一設備，平時播放背景音樂，出現(xiàn)火警n配置設備自控系統(tǒng)，對整座建筑的空調(diào)系統(tǒng)、新風機組、制冷機組、冷(一)重視人性化設計目前北京及中關村的寫字樓所體現(xiàn)出來的共同的問題是設計和服務上缺乏對(二)科技與生態(tài)完美地結合第五部分營銷籌劃進而推出能代表本區(qū)域形象的8#樓，通過對8#樓的簡介，烘托本案的獨到風格形成具有深厚商業(yè)經(jīng)營潛力的印象，進而形成良好的投資回報氣氛，增進8#樓(一)宣傳地區(qū)(二)宣傳力度(三)宣傳節(jié)奏(四)宣傳要點(五)媒體選擇nn報紙nnn(五)其他推廣手段2、公關活動我企業(yè)目前由近200名銷售人員，長期以來積累了大(一)銷售中心(二)工地現(xiàn)場(三)路牌指示牌(四)人員服裝(五)物業(yè)管理