拆遷談判中常見(jiàn)十大問(wèn)題及談判技巧拆遷談判中常見(jiàn)十大問(wèn)題1、如何確定特殊情況下的業(yè)主身份〔補(bǔ)償對(duì)象〕？2、房屋拆遷補(bǔ)償范圍包括什么？3、被拆遷房屋補(bǔ)償面積如何確定？4、安頓房建立期間的過(guò)渡安頓補(bǔ)助費(fèi)規(guī)范是怎樣的？5、開(kāi)發(fā)商如不能按時(shí)交房呵斥延期回遷的對(duì)業(yè)主有什么補(bǔ)償？6、回遷安頓房提供裝修嗎？7、原業(yè)主能否在回遷安頓房面積規(guī)范上增購(gòu)面積？按照什么規(guī)范結(jié)算？8、對(duì)積極配合拆遷的被拆遷人有何獎(jiǎng)勵(lì)措施？9、房屋拆遷過(guò)程中，哪些情況該當(dāng)辦理證據(jù)保全？10、抵押的房屋面臨拆遷怎樣辦？1、如何確定特殊情況下的業(yè)主身份〔補(bǔ)償對(duì)象〕？根據(jù)<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>的規(guī)定，拆遷人該當(dāng)對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。這就非常清楚地闡明被拆遷人是城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)益主體。另外，因拆遷非住宅房屋呵斥停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人該當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償，這闡明因拆遷房屋而蒙受停產(chǎn)、停業(yè)損失的房屋運(yùn)用人也是拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)益主體。除此以外，還存在拆遷補(bǔ)償權(quán)益主體的特殊情況，詳細(xì)如下：〔1〕因婚姻引起的特殊情況 a.一方以個(gè)人財(cái)富投資獲得的收益購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，屬于共有財(cái)富，夫妻雙方共同享有補(bǔ)償權(quán)益； b.以男女雙方的住房補(bǔ)貼、住房公積金購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)在拆遷時(shí)如離婚或一方死亡，按共同財(cái)富處置補(bǔ)償事宜； c.以男女雙方的養(yǎng)老保險(xiǎn)金、破產(chǎn)安頓補(bǔ)償費(fèi)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，拆遷時(shí)離婚或一方死亡，按共同財(cái)富處置補(bǔ)償事宜； d.以夫妻一方或雙方一切的知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的收益購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，拆遷時(shí)離婚或一方死亡的，按共同財(cái)富處置補(bǔ)償事宜；e.當(dāng)事人婚后，一方父母出資為雙方購(gòu)置房屋出資的，如明確表示給雙方的房屋應(yīng)視為共同財(cái)富，但未有明確表示的除外。f.以軍人的傷亡保證金，傷殘補(bǔ)助金，醫(yī)藥生活補(bǔ)助費(fèi)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)屬于軍人的個(gè)人財(cái)富，如遇拆遷時(shí)離婚或軍人死亡，應(yīng)按照軍人的個(gè)人財(cái)富處置。如離婚，對(duì)方不享有補(bǔ)償安頓權(quán)；如軍人死亡，依承繼法的規(guī)定處置。g.以軍人的復(fù)員費(fèi)、自主擇業(yè)費(fèi)等一次性費(fèi)用購(gòu)買(mǎi)的房屋，如在拆遷時(shí)離婚或軍人死亡，普通以夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)年限乘以年平均值〔即將發(fā)放到軍人名下的前述費(fèi)用總額按七十歲人均壽命與軍人入住時(shí)實(shí)踐年齡的差額予以均分的金額〕，所得數(shù)額即為共同財(cái)富，其他為軍人個(gè)人財(cái)富。以此比例來(lái)房屋拆遷補(bǔ)償款的分配比例?！?〕因承繼引起的特殊情況 <中華人民共和國(guó)承繼法>第2條規(guī)定：“承繼從被承繼人死亡時(shí)開(kāi)場(chǎng)〞。在拆遷活動(dòng)中遇到房屋一切權(quán)人死亡的情況，承繼人便依法享有被拆遷房屋的補(bǔ)償權(quán)。房屋拆遷安頓補(bǔ)償協(xié)議只能與承繼人簽署。因此要明確誰(shuí)是承繼人及各自的承繼份額。 如協(xié)議已簽署但尚未履行或未全部履行的，被承繼人的權(quán)益義務(wù)便由承繼人接受。 對(duì)于承繼人之間的協(xié)商，拆遷人普通不干涉，但方便時(shí)可從旁協(xié)助。如提供協(xié)商地點(diǎn)、提供資料、提出參考的補(bǔ)償安頓方案等。一旦拆遷當(dāng)事人之間爭(zhēng)議無(wú)法處理時(shí)，應(yīng)由當(dāng)事人經(jīng)過(guò)法院訴訟處理，最終按生效的裁判文書(shū)執(zhí)行。但房屋可采用先予撤除，補(bǔ)償金提存的方法。2、房屋拆遷補(bǔ)償范圍包括什么？補(bǔ)償范圍是確定拆遷活動(dòng)呵斥的損害中，哪些財(cái)富利益是應(yīng)依法給予補(bǔ)償?shù)?。根?jù)<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>的規(guī)定，房屋拆遷補(bǔ)償范圍包括三個(gè)部分，即：房屋一切權(quán)、附屬物一切權(quán)、收益權(quán)?！?〕房屋。被拆遷房屋凡列入補(bǔ)償范圍的，必需是合法房屋。所謂合法，就包括兩方面含義：①一切權(quán)人合法一切；②房屋本身合法，如不得是違章建筑等。<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>規(guī)定：“撤除違章建筑和超越同意期限的暫時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；撤除未超越同意期限的暫時(shí)建筑，該當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。〞〔2〕附屬物。被拆遷房屋的附屬物是指房屋一切人或運(yùn)用人在房屋上添加的依靠于房屋有某種用途的設(shè)備。作為房屋的附屬物，普通具有以下特征：①依靠于房屋而存在；②具有某種用途，并有利于房屋的升值；③必需是能計(jì)算其價(jià)值的物體；④被拆遷房屋的附屬物應(yīng)具有合法性?！?〕收益權(quán)。城市房屋拆遷補(bǔ)償范圍中的收益權(quán)應(yīng)具有以下特征：①收益權(quán)人系合法地占有運(yùn)用被拆遷房屋，其收益權(quán)必需有合同或法律根據(jù)；②收益該當(dāng)合法產(chǎn)生；③收益該當(dāng)是有根據(jù)的產(chǎn)生，包括即得收入和合法預(yù)期收入。在城市房屋拆遷過(guò)程中，應(yīng)予補(bǔ)償?shù)氖找嬷饕腥N，即租金；消費(fèi)、運(yùn)營(yíng)預(yù)期收益；費(fèi)用，如<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>第31條規(guī)定的搬遷補(bǔ)助費(fèi)。3、被拆遷房屋補(bǔ)償面積確實(shí)定？被拆遷房屋面積確實(shí)定，有產(chǎn)權(quán)證記載建筑面積的，以記載的建筑面積補(bǔ)償；未記載建筑面積的需委托有資質(zhì)的測(cè)繪單位進(jìn)展測(cè)繪，以測(cè)繪報(bào)告的數(shù)據(jù)計(jì)算補(bǔ)償價(jià)錢(qián)。4、安頓房建立期間的過(guò)渡安頓補(bǔ)助費(fèi)規(guī)范是怎樣的？在過(guò)渡安頓期間，永久性建筑物業(yè)的安頓補(bǔ)助費(fèi)規(guī)范會(huì)比補(bǔ)償當(dāng)時(shí)的業(yè)主舊房屋市場(chǎng)租金略高，以保證業(yè)主搬遷前能迅速在原居住周邊及臨近找到較適宜的房屋，目前城市更新工程的過(guò)渡費(fèi)補(bǔ)償規(guī)范的制定大多都遵守此原那么。5、開(kāi)發(fā)商如不能按時(shí)交房呵斥延期回遷的對(duì)業(yè)主有什么補(bǔ)償？因開(kāi)發(fā)商緣由不能在雙方商定的建立期按時(shí)交付回遷房而呵斥業(yè)主延遲回遷的，延期交付期間的過(guò)渡期安頓補(bǔ)助費(fèi)規(guī)范該當(dāng)在原定規(guī)范上上浮一定比例作為補(bǔ)償。6、回遷安頓房提供裝修嗎？目前市場(chǎng)通行的做法主要有兩種：開(kāi)發(fā)商先裝修幾種類(lèi)型樣板房，由業(yè)主們挑選并簽署協(xié)議后由開(kāi)發(fā)商擔(dān)任裝修。開(kāi)發(fā)商〔實(shí)施單位〕所提供的安頓房為毛坯房，另有開(kāi)發(fā)商按照600-800元/平米的規(guī)范向回遷戶〔業(yè)主〕支付回遷安頓房的裝修補(bǔ)助費(fèi)，由業(yè)主在全部業(yè)主入住前裝修終了。7、原業(yè)主能否在回遷安頓房面積規(guī)范上增購(gòu)面積？按照什么規(guī)范結(jié)算？不同小區(qū)城市更新的建立規(guī)模不同，需拆遷的舊房屋戶型面積也有很大差別，開(kāi)發(fā)商在制定增購(gòu)方案時(shí)也有很大差別；如開(kāi)發(fā)商允許增購(gòu)，目前運(yùn)轉(zhuǎn)的部分工程都按照市場(chǎng)價(jià)錢(qián)進(jìn)展結(jié)算。8、對(duì)積極配合拆遷的被拆遷人有何獎(jiǎng)勵(lì)措施？早搬遷，早受害是動(dòng)遷任務(wù)的出發(fā)點(diǎn)，幾乎一切的城市更新或舊改工程補(bǔ)償方案中都會(huì)對(duì)在商定的搬遷期限內(nèi)配合搬遷、實(shí)施早搬遷的業(yè)主有不同獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)范，獎(jiǎng)勵(lì)方式主要以貨幣為主，也有部分更新工程以房屋建筑面積作為獎(jiǎng)勵(lì)方式。假設(shè)是釘子戶，就沒(méi)有任何獎(jiǎng)勵(lì)了。9、房屋拆遷過(guò)程中，哪些情況該當(dāng)辦理證據(jù)保全？〔1〕房屋拆遷管理部門(mén)代管的房屋需求拆遷的，該當(dāng)辦理證據(jù)全；〔2〕實(shí)施強(qiáng)迫拆遷前，拆遷人該當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。10、抵押的房屋面臨拆遷怎樣辦？抵押房屋拆遷采用貨幣補(bǔ)償方式操作 抵押房屋拆遷假設(shè)采用貨幣補(bǔ)償方式，該當(dāng)首先由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商重新設(shè)立抵押或先歸還債務(wù)，使抵押房屋的抵押權(quán)消滅，被拆遷人方可向拆遷人領(lǐng)取補(bǔ)償款。假設(shè)抵押人與抵押權(quán)人不能就重新設(shè)定抵押或先歸還債務(wù)達(dá)成一致，拆遷人可以將補(bǔ)償款交公證機(jī)關(guān)或房屋拆遷管理部門(mén)提存或代保管。抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權(quán)互換方式操作 抵押人和抵押權(quán)人該當(dāng)就產(chǎn)權(quán)互換后的房屋作為抵押物而重新簽署抵押合同，并經(jīng)登記后生效。此前，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議。 抵押權(quán)人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達(dá)不成新的抵押協(xié)議的，該房屋視為產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，由拆遷人提出拆遷補(bǔ)償安頓方案，報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)審核贊同后實(shí)施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門(mén)該當(dāng)組織拆遷人對(duì)被拆遷房屋做勘察記錄，并由拆遷人向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。拆遷談判技巧1234分析被拆遷戶的心思形狀先擇突破口選擇談判對(duì)手談判應(yīng)圍繞中心問(wèn)題展開(kāi)TEXT5及時(shí)固定談判成果1、分析被拆遷戶的心思形狀被拆遷戶的情況能夠各不一樣，反映出來(lái)的心思形狀也就各有差別。拆遷談判人員只需掌握了被拆遷戶的心思形狀，也能選擇有效的談判戰(zhàn)略。被拆遷戶比較典型的心思形狀有以下幾種：

〔一〕如意心思

這是被拆遷戶得悉本人一切或運(yùn)用的房屋要進(jìn)展拆遷時(shí)表現(xiàn)出一種愉快和興奮的行為特征。構(gòu)成這種心思的緣由是被拆遷戶對(duì)故居的膩煩和對(duì)新居的向往。當(dāng)拆遷實(shí)施單位進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，被拆遷戶普通都是態(tài)度和藹、熱情自動(dòng)、積極配合。拆遷任務(wù)人員與其相處也比較調(diào)和?！捕晨謶中乃?/p>

當(dāng)房屋拆遷任務(wù)進(jìn)入本質(zhì)性階段時(shí)，部分被拆遷戶懷有一種恐懼心思形狀。他們?cè)诓煌潭壬详P(guān)懷本人利益的實(shí)現(xiàn)，主要特征是表現(xiàn)出憂慮和慌張，在這種情況下，被拆遷戶對(duì)拆遷任務(wù)人員普通缺乏信任感，生怕任務(wù)人員克扣面積、貶低價(jià)錢(qián)及折舊率等。凡事總是斤斤計(jì)較、舉棋不定?！踩诚麡O心思

有些被拆遷戶當(dāng)遇上房屋拆遷的規(guī)定、規(guī)范、和原那么與本人所要求的條件不一致時(shí)，就處于一種消極心思形狀，通常表現(xiàn)出一種不卑不亢、行動(dòng)緩慢的行為特征?！菜摹硻M纏心思

當(dāng)房屋拆遷任務(wù)進(jìn)入實(shí)施階段時(shí)，部分被拆遷戶以為這是實(shí)現(xiàn)個(gè)人利益的關(guān)鍵時(shí)辰，力求經(jīng)濟(jì)利益或其他利益最大化，以拒不拆遷為籌碼，表現(xiàn)為橫扯和要挾行為。上述消極心思和橫纏心思就是通常所說(shuō)的“釘子戶〞，前者表現(xiàn)軟拖，后者表現(xiàn)硬抗。2、選擇突破口拆遷談判獲得勝利的前提是談判人員必需熟知法律法規(guī)，熟知每一戶情況，而且對(duì)于每一戶該詳細(xì)如何說(shuō)，如何做，每一句話都應(yīng)進(jìn)展仔細(xì)安排，好像戰(zhàn)爭(zhēng)前的部署。談判的常規(guī)做法是先易后難，選擇突破口。突破口的選擇原那么首先是該戶人家位置關(guān)鍵，最好可以起到割斷分裂房屋的作用，其次該戶在當(dāng)?shù)赜行┯绊?，面積亦不宜過(guò)大，便于操作，能起到“以點(diǎn)帶面〞的作用。3、選擇談判對(duì)手拆遷談判開(kāi)場(chǎng)后，選擇好談判對(duì)手，對(duì)于提高談判的效率，推進(jìn)談判的順利進(jìn)展，無(wú)疑是非常重要的。實(shí)際中，根據(jù)事先調(diào)查摸底的結(jié)果，判明有關(guān)人員的身份，確定對(duì)方能否有權(quán)益參與談判，能否是適宜的當(dāng)事人和參與人是談判開(kāi)場(chǎng)的先決條件。尤其是有的被拆遷戶，家庭成員眾多。家有千口，主事一人，如何選擇其主事人，進(jìn)展談判和訂立合同，主要應(yīng)抓住兩條：〔1〕選好對(duì)手并完善手續(xù)。判明一個(gè)被拆遷家庭的成員情況，調(diào)查摸底要細(xì)，在不能弄錯(cuò)被拆遷人的根底上既不能脫漏當(dāng)事人，普通也不宜對(duì)其全家人談。由于一個(gè)被拆遷家庭，人有男女老幼之分，還有素質(zhì)之分，擅長(zhǎng)發(fā)現(xiàn)對(duì)方的主事之人，明理之人，作為談判對(duì)方，可以少走彎路。在全家人對(duì)拆遷補(bǔ)償事宜意見(jiàn)不一，一家人齊上陣，七嘴八舌的情況下，談判人員可以要求對(duì)方派兩名代表，其他家庭成員簽出授權(quán)書(shū)，談判人員與代表談判就會(huì)順利得多?！?〕根據(jù)對(duì)方成員的素質(zhì)選擇對(duì)手。一個(gè)人的素質(zhì)往往決議其在家庭中的位置。從性格上看，有的人性格隨和，談判普通不會(huì)因這種人而難以進(jìn)展；有的人性格暴躁，那么不順應(yīng)作為談判對(duì)手。當(dāng)然，我們選擇談判對(duì)手是一回事，有沒(méi)有選擇余地那么是另一回事，假設(shè)能選擇當(dāng)然比不選擇好。4、談判應(yīng)圍繞中心問(wèn)題展開(kāi)拆遷補(bǔ)償協(xié)議中涉及的問(wèn)題很多，但被拆遷人最關(guān)懷的問(wèn)題無(wú)外乎補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額等