后房地產(chǎn)時(shí)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)核心競爭力構(gòu)建探究內(nèi)容摘要隨著后房地產(chǎn)時(shí)代的來臨，市場對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求也隨之發(fā)生改變。但相比較房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式，物業(yè)公司依然在管理上不能較好地適應(yīng)社會的發(fā)展，在一定程度上制約著物業(yè)公司自身的建設(shè)。以往衡量物業(yè)公司核心競爭力的的指標(biāo)一般是收繳率和滿意度，但是隨著后房地產(chǎn)時(shí)代客戶個(gè)性化需求的不斷增長，對物業(yè)公司的服務(wù)要求已經(jīng)越來越要求專業(yè)性和多樣性的相結(jié)合，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何在后房地產(chǎn)時(shí)代突破以往傳統(tǒng)的管理模式，構(gòu)建物業(yè)企業(yè)的核心競爭力就成為物業(yè)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。本文基于物業(yè)服務(wù)企業(yè)核心競爭力的構(gòu)建，分析了物業(yè)服務(wù)企業(yè)核心競爭力的構(gòu)成及影響因素，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競爭劣勢，以及優(yōu)化措施，希望為物業(yè)服務(wù)企業(yè)核心競爭力的構(gòu)建提出創(chuàng)新模式。關(guān)鍵詞：后房時(shí)代；物業(yè)；核心競爭力目錄TOC\o"1-3"\h\u13443一、引言 127448二、物業(yè)服務(wù)及核心競爭力相關(guān)理論 125105（一）物業(yè)服務(wù) 123307（二）企業(yè)核心競爭力理論 13131（三）波特競爭優(yōu)勢理論 217981三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)核心競爭力的構(gòu)成及影響因素 22485（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)核心競爭力的構(gòu)成要素 272351.人力資本競爭力 2310772.企業(yè)文化競爭力 2247183.企業(yè)品牌競爭力 3144814.企業(yè)資源競爭力 311390（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)核心競爭力的影響因素 3121691.社會生活方式 3209642.高科技管理手段 3206233.勞動市場 3109564.業(yè)主參與意識 4171615.行業(yè)競爭 418533四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競爭劣勢 417734（一）低成本優(yōu)勢正逐漸消失 4567（二）物業(yè)管理市場化程度不高 524919（三）企業(yè)普遍缺乏服務(wù)創(chuàng)新意識和能力 512304（四）不同規(guī)模的企業(yè)盲目追求“做大求強(qiáng)” 513774五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)核心競爭力的構(gòu)建 527721（一）確定企業(yè)的核心服務(wù)對象 522884（二）加強(qiáng)科學(xué)管理，提高企業(yè)的服務(wù)水平 626970（三）加強(qiáng)人力資源管理及軟件建設(shè) 622738（四）明確企業(yè)定位，塑造企業(yè)核心競爭力 731951六、結(jié)語 72140參考文獻(xiàn) 8一、引言隨著中國經(jīng)濟(jì)環(huán)境的升級變化，中國房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的黃金發(fā)展時(shí)期，然而從2011年起樓市突然降溫，房企開始出現(xiàn)由銷售量下滑帶來的資金鏈緊張，收購、并購、破產(chǎn)情況增多。自2012年房地產(chǎn)行業(yè)毛利率連續(xù)三年下降，至2015年12月底公示的47家上市房企12家虧損，同時(shí)克而瑞研究中心報(bào)告顯示21家典型房企2016年銷售增速目標(biāo)設(shè)定同比下降9個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)昔日的輝煌已經(jīng)過去，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始謀求企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，或繼續(xù)精耕升級，或跨出房地產(chǎn)行業(yè)，這種種舉動標(biāo)志著中國后房地產(chǎn)時(shí)代的到來。隨著后房地產(chǎn)時(shí)代的來臨，市場對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求也隨之發(fā)生改變。但相比較房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式，物業(yè)公司依然在管理上不能較好地適應(yīng)社會的發(fā)展，在一定程度上制約著物業(yè)公司自身的建設(shè)。以往衡量物業(yè)公司核心競爭力的的指標(biāo)一般是收繳率和滿意度，但是隨著后房地產(chǎn)時(shí)代客戶個(gè)性化需求的不斷增長，對物業(yè)公司的服務(wù)要求已經(jīng)越來越要求專業(yè)性和多樣性的相結(jié)合，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何在后房地產(chǎn)時(shí)代突破以往傳統(tǒng)的管理模式，構(gòu)建物業(yè)企業(yè)的核心競爭力就成為物業(yè)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。二、物業(yè)服務(wù)及核心競爭力相關(guān)理論（一）物業(yè)服務(wù)物業(yè)和房地產(chǎn)既有一定的聯(lián)系又有一定的差別。房地產(chǎn)通常具有地理位置固定的特征，一般又稱房地產(chǎn)為不動產(chǎn)；物業(yè)多用于特指某個(gè)具體的建筑物以及其附屬的相關(guān)場地。文章所研究的“物業(yè)”是指房地產(chǎn)踏入消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域的具體的產(chǎn)品。相比于傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)所涵蓋的房屋維護(hù)、水電供給、保潔衛(wèi)生等內(nèi)容，現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容有了新的定義，現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)內(nèi)容大致分為：清潔衛(wèi)生服務(wù)、環(huán)境美化服務(wù)、安保服務(wù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)、文娛文化服務(wù)等，現(xiàn)代物業(yè)管理的內(nèi)容強(qiáng)調(diào)物質(zhì)文明和精神文明的共同建設(shè)。（二）企業(yè)核心競爭力理論企業(yè)的核心競爭力是指企業(yè)在競爭中獲取、配置關(guān)鍵資源，能使企業(yè)形成并保持長期穩(wěn)定的可持續(xù)競爭優(yōu)勢及穩(wěn)定的超額利潤的能力。一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)能在行業(yè)競爭中主要管理數(shù)據(jù)如收繳率、滿意度、創(chuàng)優(yōu)貫標(biāo)、社會口碑都能領(lǐng)先行業(yè)平均水準(zhǔn)就說明這個(gè)企業(yè)與其他企業(yè)相比有超長之處，這個(gè)超長之處就是一個(gè)企業(yè)在組織、管理、決策、指揮等方面競爭優(yōu)勢的集合，這就是企業(yè)核心競爭力。核心競爭力是一種核心性能力。當(dāng)今在企業(yè)的競爭中，形式各不相同，不過具體到某一種企業(yè)又不是說每個(gè)競爭力都很重要，值得重視。并且現(xiàn)今社會資源越發(fā)稀少，顧客需求量也有限，這就導(dǎo)致企業(yè)的競爭越來越大，所以任何一個(gè)企業(yè)都需求一種可以戰(zhàn)勝對手的本事，是企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的基本要素，而這就是企業(yè)的核心競爭力。核心競爭力是一種內(nèi)部支撐力。培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭力不會出現(xiàn)于一個(gè)企業(yè)內(nèi)部的某一個(gè)范圍，也不可能在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)。它是通過企業(yè)自己組織內(nèi)部結(jié)合科學(xué)技能、資本因素和運(yùn)作模式，并經(jīng)過長期的積累、保持和運(yùn)用而形成的一種對企業(yè)整體的支撐力。由于其隱藏于企業(yè)的內(nèi)部里面，所以要想通過表面的觀察就判斷出一個(gè)企業(yè)的核心競爭力是很難的。（三）波特競爭優(yōu)勢理論美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家邁克·波特（1990年）在其所著的《國家競爭優(yōu)勢》中對國家競爭優(yōu)勢形象力“鉆石模型”做了相關(guān)闡述，強(qiáng)調(diào)建立一個(gè)國家的競爭優(yōu)勢，必須利用好這4個(gè)關(guān)鍵要素，即生產(chǎn)要素、需求因素、相關(guān)產(chǎn)業(yè)和支持產(chǎn)業(yè)，形成競爭優(yōu)勢。波特從產(chǎn)業(yè)組織和企業(yè)戰(zhàn)略管理的角度對國際競爭力作出了深入的研究，他認(rèn)為競爭優(yōu)勢在各國的企業(yè)、產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品中是千差萬別的，將局部的企業(yè)、產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢整合為整體的競爭優(yōu)勢就是國家競爭優(yōu)勢。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)核心競爭力的構(gòu)成及影響因素（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)核心競爭力的構(gòu)成要素以人力資本投資為核心，提升人才素質(zhì)，加強(qiáng)人力資源管理，提升企業(yè)的核心競爭力。人是企業(yè)擁有的重要資源，也是企業(yè)的核心競爭力所在。隨著企業(yè)對人力資源的利用和開發(fā)，企業(yè)的決策越來越多地受到人力資源管理的約束。目前人力資源管理逐漸被納入到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中，成為企業(yè)謀求發(fā)展壯大的核心因素，也是企業(yè)在市場競爭中立于不敗之地的至關(guān)重要的因素。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，越來越多的優(yōu)秀企業(yè)在企業(yè)文化的發(fā)展中形成了自己獨(dú)特的企業(yè)文化，也提升了企業(yè)的正面形象，進(jìn)一步推動了企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)文化體現(xiàn)了企業(yè)的軟實(shí)力。在21世紀(jì)，優(yōu)秀的企業(yè)文化不僅有助于企業(yè)內(nèi)部管理，凝聚向心力，同時(shí)也能吸引優(yōu)秀的人才。越是大型企業(yè)，更加注重企業(yè)文化的培養(yǎng)，在日趨激烈的競爭中，企業(yè)文化也是其競爭實(shí)力的一部分。品牌是企業(yè)競爭力的綜合表現(xiàn)，一個(gè)好的品牌，對于企業(yè)來說是非常有利的一點(diǎn)。由于生產(chǎn)成本的上升，依靠貼牌生產(chǎn)的企業(yè)利潤被嚴(yán)重壓縮，而國際上一些知名品牌依舊利用其品牌影響力屹立在產(chǎn)業(yè)的頂端。因此，物業(yè)公司應(yīng)該樹立品牌意識，根據(jù)自身的實(shí)力，對能夠設(shè)立的品牌進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，開發(fā)和設(shè)計(jì)自主品牌。雖然在設(shè)立品牌的前期投入比較高，但是從長期發(fā)展規(guī)劃來看，擁有品牌的企業(yè)的前景遠(yuǎn)高于沒有設(shè)立品牌的企業(yè)。擁有良好品牌的企業(yè)更加能夠贏得業(yè)主的信任。在認(rèn)識品牌重要性同時(shí)，提高服務(wù)的質(zhì)量也是至關(guān)重要的，對物業(yè)企業(yè)而言，服務(wù)質(zhì)量是一個(gè)品牌創(chuàng)立和發(fā)展的根本，是品牌的靈魂所在，為地產(chǎn)品牌提供了強(qiáng)大的支撐，是地產(chǎn)品牌重要的基石。市場的開放和經(jīng)濟(jì)一體化，企業(yè)的核心競爭力除了內(nèi)部獨(dú)有資源外，外部資源獲取的重要性也開始顯露，當(dāng)前企業(yè)資源理論已經(jīng)突破了企業(yè)內(nèi)部資源的異質(zhì)性。市場環(huán)境瞬息變化，競爭也白熱化，企業(yè)獲取超額利潤和持續(xù)競爭優(yōu)勢主要是嵌入在利益相關(guān)者的結(jié)構(gòu)中的企業(yè)的無形資源，即資源之間的關(guān)系。一般來說，企業(yè)社會資源是嵌入在企業(yè)與利益相關(guān)者關(guān)系網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)中的一種關(guān)系資源。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)核心競爭力的影響因素隨著經(jīng)濟(jì)條件的不斷改善和信息技術(shù)的普遍應(yīng)用，社會生活方式節(jié)奏加快。居民對居住環(huán)境的選擇和要求也出現(xiàn)了較大變化，智能化、綠化率、安全性等成為居民考慮的主要因素。這在一定程度上，對住宅設(shè)計(jì)、物業(yè)管理模式等提出了更高的要求。隨著社會發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，運(yùn)用高科技進(jìn)行物業(yè)管理是今后的發(fā)展趨勢。物業(yè)科技含量的提高，能夠增強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和層次，滿足業(yè)主的日益多變的購買需求。物業(yè)服務(wù)行業(yè)人員密集的待點(diǎn)決定了其對勞動力的需求巨大，而因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)技術(shù)要求不高，某些對物業(yè)服務(wù)水平要求不高的業(yè)主通常不委托專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，而是直接分別聘用勞務(wù)派遣公司或是各類專業(yè)公司來進(jìn)行管理，以此來節(jié)省費(fèi)用。部分房地產(chǎn)企業(yè)也自巧成立物業(yè)公司或物業(yè)部進(jìn)行管理，從而減少了市場項(xiàng)目。隨著生活條件的逐漸優(yōu)越，人們在物質(zhì)需求得到滿足的基礎(chǔ)上，還追求精神需求的滿足。好的物業(yè)管理不僅在小區(qū)功能性、安全性、經(jīng)濟(jì)性方面達(dá)到業(yè)主的要求，為住戶提供一個(gè)集硬件基礎(chǔ)配套和文明建設(shè)于一體的生活環(huán)境的同時(shí)，吸引業(yè)主參與的意識。為業(yè)主提供愉悅身心的活動場所和體育設(shè)施，定期組織業(yè)主互動的文化娛樂活動，逢年過節(jié)送上給業(yè)主的問候和祝福等，都是能體現(xiàn)物業(yè)管理中對小區(qū)文明文化氛圍培養(yǎng)的注重。這對物業(yè)服務(wù)企業(yè)籠絡(luò)住戶人心，在公眾中樹立親和力和公信力是非常有幫助的。在獲得業(yè)主認(rèn)可之后，以愛護(hù)小區(qū)人人有責(zé)的主人翁競爭，對業(yè)主宣傳環(huán)保知識。不隨地丟垃圾，吐痰，大聲喧嘩，愛護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生，講道德，講文明，從自己做起。發(fā)揮業(yè)主的主觀能動性，能更好的營造和諧文明的生活環(huán)境。截止2016年，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)總數(shù)達(dá)6萬家，從業(yè)人員600多萬人，住宅物業(yè)管理規(guī)模達(dá)到120多億平方米。其中，盈利能力排前四名的物業(yè)服務(wù)企業(yè)分別是：上海陸家嘴物業(yè)管理有限企業(yè)、北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限企業(yè)、第一太平戴維斯（Savills）中國企業(yè)和深圳市中海物業(yè)服務(wù)企業(yè)。他們在物業(yè)管理市場占據(jù)相對較大的市場份額，是這行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的領(lǐng)頭羊。物業(yè)行業(yè)競爭日益激烈。如何在與眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場競爭中占有優(yōu)勢并持續(xù)發(fā)展，是目前所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)面對巧需要研究的問題四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競爭劣勢（一）低成本優(yōu)勢正逐漸消失近年來，隨著物價(jià)日益上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營成本不斷增加，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)收支矛盾日益突出，在一定程度上，制約和影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的健康發(fā)展。水、電、材料等成本的逐年增加，使得物業(yè)企業(yè)的負(fù)擔(dān)進(jìn)一步加重。隨著環(huán)保意識的加強(qiáng)，政府部門的排污費(fèi)、土地使用費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等也逐年提高。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)成本大致可分為四個(gè)部分：人力成本、能源成本、營運(yùn)成本和管理成本。其中，占比重最大的是人力成本和能源成本，近幾年，這些成本漲幅較大，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)壓力更甚。物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入壁壘低，也使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量逐年增長，競爭越來越大，相應(yīng)的，為了提高市場競爭力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營運(yùn)成本和管理成本也逐年增長，物業(yè)企業(yè)低成本優(yōu)勢正在逐漸消失。（二）物業(yè)管理市場化程度不高物業(yè)管理市場化程度不高。物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量差、亂收費(fèi)現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生。由于物業(yè)管理市場尚未發(fā)育完善，相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)從原房管部門或單位后勤管理部門轉(zhuǎn)制而來，與業(yè)主之間的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系沒有確立，經(jīng)營極不規(guī)范，服務(wù)意識不強(qiáng)，物業(yè)管理的服務(wù)特征被淡化。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)過度追求利潤，不按照合同約定提供相應(yīng)服務(wù)，收費(fèi)與服務(wù)不相符。而部分地區(qū)也缺乏相應(yīng)的法規(guī)加以約束，致使物業(yè)公司的行為帶有很大的隨意性和自主性，業(yè)主稍有不從，物業(yè)公司便以停水、停電相要挾，甚至武力相向。物業(yè)公司服務(wù)態(tài)度差，服務(wù)不規(guī)范、不及時(shí)，隨意訂價(jià)，只收費(fèi)，不服務(wù)，巧立名目亂收費(fèi)、多收費(fèi)、強(qiáng)行收費(fèi)己成為一種普遍現(xiàn)象。雖然國家和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門、價(jià)格管理部門和其他有關(guān)部門制定相關(guān)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，但在實(shí)際操作中，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是存在不按照市場規(guī)范收費(fèi)的現(xiàn)象。（三）企業(yè)普遍缺乏服務(wù)創(chuàng)新意識和能力創(chuàng)新是企業(yè)生存和發(fā)展的生命線，優(yōu)秀的企業(yè)文化必須包含強(qiáng)烈的創(chuàng)新意識。創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的動力，立于不敗之地。服務(wù)創(chuàng)新，主要包括新構(gòu)思和改進(jìn)的服務(wù)，和改變現(xiàn)有的組織機(jī)構(gòu)推出的新服務(wù)等。我國很多物業(yè)企業(yè)不接被創(chuàng)新意識，很多時(shí)候都是被動的跟著市場需求走，而不能自主研發(fā)創(chuàng)新服務(wù)，創(chuàng)新管理。也就在市場競爭中很難拔尖。筆者根據(jù)本地小區(qū)的物業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)居民樓對物業(yè)所屬公司都不清楚，對物業(yè)的服務(wù)覺得就是一般的輔助類服務(wù)，沒有創(chuàng)新，讓人記不住，這顯然不利于物業(yè)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。（四）不同規(guī)模的企業(yè)盲目追求“做大求強(qiáng)”五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)核心競爭力的構(gòu)建（一）確定企業(yè)的核心服務(wù)對象物業(yè)企業(yè)的服務(wù)對象可以使辦公樓，住宅小區(qū)，商場等，小到住宅樓的一個(gè)業(yè)主，大到一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。根據(jù)服務(wù)對象的項(xiàng)目差異、檔次差異、位置差異，居住的人群差異，同樣的物業(yè)管理體系和服務(wù)方式用于不同的服務(wù)對象產(chǎn)生的效益都有所不同，即同樣的服務(wù)內(nèi)容，如若服務(wù)的提供方、接受服務(wù)的客戶、服務(wù)時(shí)間和地點(diǎn)改變，則其服務(wù)產(chǎn)生的效益都是有一定波動性的。這需要企業(yè)更好的制定出規(guī)范性強(qiáng)、標(biāo)準(zhǔn)化高的服務(wù)準(zhǔn)則，更好地做好員工職業(yè)培訓(xùn)，確定企業(yè)的核心服務(wù)對象，使企業(yè)的服務(wù)更有針對性，更符合客戶的需求，提高客戶的滿意度。（二）加強(qiáng)科學(xué)管理，提高企業(yè)的服務(wù)水平物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該針對自己在經(jīng)營過程中可能遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)，樹立高度的警覺意識，建立科學(xué)的反應(yīng)系統(tǒng)和緊急情況處理預(yù)案程序，充分地發(fā)揮協(xié)調(diào)的功能。企業(yè)可根據(jù)自身的發(fā)展階段和公司經(jīng)營策略，定期用此評價(jià)體系對自身的物業(yè)服務(wù)能力水平進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果對自身的長處和不足進(jìn)行梳理，從而針對性地?fù)P長補(bǔ)短，輔助企業(yè)不斷健康快速發(fā)展。重視企業(yè)策劃部門的建設(shè)工作,積極培養(yǎng)專業(yè)的策劃人才,發(fā)動企業(yè)全體員工融入到企業(yè)策劃過程中,更好的完善企業(yè)知識資源的積累、管理和共享。（三）加強(qiáng)人力資源管理及軟件建設(shè)（1）加強(qiáng)人力資源建設(shè)在物業(yè)企業(yè)的工作過程中，物業(yè)除管理層級外，就是各個(gè)部門的普通員工與各承包項(xiàng)目的普通工作人員。物業(yè)企業(yè)主要是向業(yè)主提供居家服務(wù)，以及維持住宅或商用房地產(chǎn)管轄范圍的清潔、美化、安全等工作。加強(qiáng)人力資源建設(shè)，對員工進(jìn)行培訓(xùn)?？头块T需要學(xué)習(xí)如何處理好與客戶的關(guān)系，如何接待業(yè)主與外部來訪人員，相關(guān)禮貌禮儀知識，注意形象，還要熟悉物業(yè)行業(yè)相關(guān)政策法規(guī)與市場行情狀況，了解物業(yè)基本情況，以便于來訪人員的接待。安保部門需要學(xué)習(xí)相關(guān)保安理論知識，培養(yǎng)基本素質(zhì)與操作行為規(guī)范，學(xué)習(xí)消防安全知識、安防技術(shù)、防衛(wèi)知識、交通安全知識和相關(guān)法律法規(guī)。如在寫字樓物業(yè)，需要中控人員，需要熟練掌握中控消防知識，嚴(yán)格遵守中控室的各項(xiàng)規(guī)章管理制度。工程部門需要熟悉掌握設(shè)備實(shí)施常規(guī)和維修知識、電工基礎(chǔ)、樓宇供電系統(tǒng)、電梯、土建等部分，有應(yīng)急能力，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并維修。保潔部門需要學(xué)習(xí)一些與保潔相關(guān)的知識，同時(shí)態(tài)度要親切，講究微笑服務(wù)，保持愉悅的心情，愛崗敬業(yè)。注意和員工的溝通。在分配具體目標(biāo)的同時(shí)，要注意與員工之間的溝通，這往往是對員工的極大的激勵(lì)。通過與員工的溝通，將個(gè)人目標(biāo)與業(yè)務(wù)目標(biāo)相結(jié)合。如果員工和物業(yè)企業(yè)的目標(biāo)不協(xié)調(diào)，員工的激勵(lì)作用可能會大大削弱。加強(qiáng)共同，有利于幫助員工制定個(gè)人目標(biāo)，讓員工了解個(gè)人和組織之間的關(guān)系，把企業(yè)的利益和員工掛鉤，制定適當(dāng)?shù)募?lì)績效考核制度，提高員工工作積極性，同時(shí)對工作中出現(xiàn)的各種問題，就要及時(shí)反饋給各階段的工作和活動，通過員工的反饋，找出不足之處并進(jìn)行調(diào)整，加以改進(jìn)。（2）選擇合適的物業(yè)管理軟件物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容多且雜，選擇合適的物業(yè)管理軟件有助于提高工作效率，減少員工的勞動量，進(jìn)而提升服務(wù)的質(zhì)量，盡可能的用最短的時(shí)間，最好的服務(wù)解決業(yè)主的困難。隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和信息技術(shù)的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也相繼出現(xiàn)了類似樂天、極致、思源等一批物業(yè)管理軟件，這類軟件將物業(yè)管理涉及的客戶服務(wù)、工程維修、清潔綠化、安全巡查、財(cái)務(wù)收費(fèi)等內(nèi)容進(jìn)行整合，在軟件中不同的模塊進(jìn)行操作，有利于企業(yè)提高工作效率。廣東已有部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)啟用這類物管理軟件，該類技術(shù)的發(fā)明和應(yīng)用能大大提高物業(yè)管理工作的效率，幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升競爭力，同時(shí)越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行在線服務(wù)，智慧社區(qū)等服務(wù)，也提高了物業(yè)管理的技術(shù)含量。充分利用現(xiàn)有信息系統(tǒng)建立知識庫，將員工管理經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行傳遞。擴(kuò)展現(xiàn)有物業(yè)管理軟件的用途，將現(xiàn)有管理人員的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)通過ＰＰＴ、案例、培訓(xùn)等方式進(jìn)行保存、傳遞與分享，建立企業(yè)知識庫，形成企業(yè)軟實(shí)力。（四）明確企業(yè)定位，塑造企業(yè)核心競爭力每一個(gè)物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)市場上應(yīng)找到合適自己的準(zhǔn)確定位，確定發(fā)展戰(zhàn)略方向，避免因?yàn)槠髽I(yè)戰(zhàn)略方向不清晰而導(dǎo)致的無序發(fā)展。企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力給自己定位，比如是提供高端服務(wù)，還是中低端。明確定位之后，應(yīng)該根據(jù)定位，確定自己的品牌，管理模式，人力資源結(jié)構(gòu)等。有針對性，能提供更好的服務(wù)，塑造和強(qiáng)化自己的核心競爭優(yōu)勢，幫助企業(yè)逐步穩(wěn)定的發(fā)展和壯大。六、結(jié)語好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對地產(chǎn)的溢價(jià)是非?？捎^的。把高質(zhì)量的服務(wù)意識貫穿到企業(yè)管理中，且落實(shí)下去，讓業(yè)主放心，滿意，給消費(fèi)者留下好的影響，樹立良好的口碑。只有在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，才能更好的推廣自己的品牌，真正意義上實(shí)現(xiàn)品牌效應(yīng)。提高物業(yè)公司的核心競爭力，充分利用行業(yè)和自身的優(yōu)勢，克服薄弱環(huán)節(jié)，從企業(yè)內(nèi)部而言，加強(qiáng)企業(yè)的科學(xué)管理，加強(qiáng)人力資源管理，利用先進(jìn)的物業(yè)管理軟件，借助信息技術(shù)建立學(xué)習(xí)型組織，將企業(yè)優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)形成企業(yè)知識傳遞、傳播，