恒茂國(guó)際都會(huì)商業(yè)定位2007年4月本次提報(bào)主要內(nèi)容南昌商業(yè)地產(chǎn)淺析工程周邊商業(yè)分析工程商業(yè)定位建議商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議南昌商業(yè)地產(chǎn)淺析南昌傳統(tǒng)商圈開(kāi)展傳統(tǒng)商圈的演變上世紀(jì)90年代之前，南昌市自西向東有勝利路、中山路、八一廣場(chǎng)百貨大樓、洪客隆商場(chǎng)、洪城大廈、洪城大市場(chǎng)等大小四五個(gè)商業(yè)中心，隨著市場(chǎng)的變化，目前僅存的傳統(tǒng)意義上的商圈大致也就只有勝利路、中山路商圈、八一廣場(chǎng)商圈、洪城大市場(chǎng)商圈等幾個(gè)商圈了。傳統(tǒng)商圈的繼續(xù)開(kāi)展傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)勝利路步行街、中山路及八一廣場(chǎng)一帶在原有效應(yīng)的根底上還有所開(kāi)展：勝利廣場(chǎng)、新龍基廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、中山城、萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)等高檔次商業(yè)中心的興建為之提供了充足的后來(lái)保障。市中心商業(yè)地產(chǎn)追求的“聚集效應(yīng)〞在商業(yè)形態(tài)上，商圈的集聚性明顯，當(dāng)前除了倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)和社區(qū)商店外，商圈內(nèi)可容納百貨店、大賣(mài)場(chǎng)、超市、專賣(mài)店等多種現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)，滿足消費(fèi)者“一站式購(gòu)物〞的需求，這以“萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)〞為典型代表。商圈的輻射性也十清楚顯，綜合性商圈往往能吸引市一級(jí)乃至省一級(jí)行政區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)人群。每逢周末及節(jié)假日，南昌市現(xiàn)有的這幾大商圈人流極旺，特別是洪城大市場(chǎng)，來(lái)自各地的商人都在此采購(gòu)物品。訂單地產(chǎn)

“萬(wàn)達(dá)〞商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)推出“訂單地產(chǎn)〞模式，推動(dòng)南昌地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“模式〞創(chuàng)新?！坝唵蔚禺a(chǎn)〞，就是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與世界知名商業(yè)企業(yè)簽定聯(lián)合開(kāi)展協(xié)議，在全國(guó)各大城市開(kāi)發(fā)大型商業(yè)廣場(chǎng)。萬(wàn)達(dá)通過(guò)“訂單地產(chǎn)〞模式與沃爾瑪結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在南昌已經(jīng)開(kāi)發(fā)了“萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)〞，給南昌商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注入了新的活力。

南昌商業(yè)格局的變化傳統(tǒng)商圈以老城區(qū)為核心，中山路為軸心，兩邊擴(kuò)展延伸區(qū)域性商業(yè)中心初現(xiàn)雛形多種業(yè)態(tài)同步開(kāi)展，從單一功能型向復(fù)合業(yè)態(tài)過(guò)渡目前，南昌商業(yè)由傳統(tǒng)商圈轉(zhuǎn)向新的區(qū)級(jí)商圈乃至市級(jí)商圈擴(kuò)展；同時(shí)，作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)不斷上升的省會(huì)城市，具備開(kāi)發(fā)大型高品質(zhì)商業(yè)中心的時(shí)機(jī)；南昌商圈開(kāi)展趨勢(shì)傳統(tǒng)商圈向新的市級(jí)商圈乃至省級(jí)、國(guó)家級(jí)商圈開(kāi)展，南昌的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只能說(shuō)是剛剛興起，其開(kāi)展空間還有很大。隨著南昌市城市人口的擴(kuò)容，南昌的商業(yè)地產(chǎn)，至此只能說(shuō)是剛剛興起，其開(kāi)展空間還有很大的增加，商業(yè)地產(chǎn)還在為新型商圈〔如特色商業(yè)街等〕的形成推波助瀾。按商業(yè)消費(fèi)理論，每20萬(wàn)人口居住區(qū)即可形成一個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心，而南昌市將要形成一個(gè)300萬(wàn)城市人口的居住地，照此推論，南昌市城區(qū)僅區(qū)區(qū)四五個(gè)商業(yè)中心還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠?，F(xiàn)在的幾個(gè)商業(yè)中心都具備形成區(qū)級(jí)、市級(jí)、省級(jí)商圈的條件，都適合以商業(yè)地產(chǎn)為先導(dǎo)的綜合性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，未來(lái)將朝市級(jí)、省級(jí)乃至國(guó)家級(jí)商圈開(kāi)展。商業(yè)開(kāi)展時(shí)機(jī)點(diǎn)南昌大型高檔商業(yè)中心的時(shí)機(jī)：作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)不斷上升的省會(huì)城市，大型高檔商業(yè)中心的形成是必然的趨勢(shì)所在，而且將會(huì)有巨大的開(kāi)發(fā)價(jià)值。目前南昌可以說(shuō)在經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展、市場(chǎng)的需求、生活消費(fèi)的要求上，還未有一個(gè)真正的商業(yè)模式和結(jié)構(gòu)可以滿足中高檔消費(fèi)要求，以及一個(gè)可以飛躍目前商業(yè)模式，到達(dá)讓眾多中高擋消費(fèi)者期待的一個(gè)集娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、高檔住宅為一體的大型類似香港的太古城這樣的高檔商業(yè)中心。。工程周邊商業(yè)分析區(qū)位規(guī)劃八一廣場(chǎng)本案洪都大道城東生活圈百大及國(guó)美江大南路步行街上海路高新大道北京西路北京東路北京東路——南昌景觀風(fēng)光商業(yè)街；洪都大道~上海北路路段：影視文化、名牌精品一條街上海北路~高新大道路段：飲食文化一條街；上海路

——集商業(yè)街、景觀路、觀光帶于一體為滿足城東片區(qū)大批居民的消費(fèi)需求，南昌著力打造“洪都中大道〞、“北京東路〞以及“上海路〞，以構(gòu)建“城東商業(yè)圈〞；商業(yè)現(xiàn)狀工程地處南昌北京東路、上海路主干線，在區(qū)位上不屬于南昌傳統(tǒng)商業(yè)中心的概念；地塊臨近南昌大學(xué)等大中專院校，周邊有南昌天虹商場(chǎng)超市、百貨大樓及國(guó)美家電賣(mài)場(chǎng)等完善、齊全的商業(yè)配套，整體來(lái)講商業(yè)開(kāi)展有一定的潛力，消費(fèi)層次并不低，根本上已被片區(qū)內(nèi)消費(fèi)者所認(rèn)可。但現(xiàn)有商業(yè)檔次大多集中在中低檔水平，缺乏中高檔品牌商業(yè)支撐，經(jīng)營(yíng)檔次與消費(fèi)需求差距較大，消費(fèi)者消費(fèi)選擇余地仍相對(duì)較小，因此流失了很大局部中高端消費(fèi)群體。區(qū)域商業(yè)核心的特征根本確立?，F(xiàn)有商業(yè)薄弱、業(yè)態(tài)單一、供求有所失衡、檔次低，缺乏整體規(guī)劃，滿足不了大批中高階層消費(fèi)群體的需求。不利之處偏離主力商圈區(qū)內(nèi)整體商業(yè)檔次較低北京路路幅過(guò)寬上海路商業(yè)面貌較差區(qū)內(nèi)消費(fèi)主力為常駐中低收入居民，缺乏消費(fèi)層的多元化政府規(guī)劃形成區(qū)域商業(yè)中心，對(duì)提升商業(yè)檔次有一定的影響結(jié)論：此些不利之處將會(huì)影響到工程的今后的走向，觀察現(xiàn)有成功商業(yè)物業(yè)，其相同點(diǎn)在于所在商圈〔主力商圈〕，消費(fèi)力集中，業(yè)態(tài)的唯一性領(lǐng)先性，主力商家的號(hào)召力，商業(yè)定位的可持續(xù)性，才能將資產(chǎn)轉(zhuǎn)為優(yōu)良投資途徑。城東商業(yè)圈開(kāi)展規(guī)劃青山湖區(qū)十一五規(guī)劃開(kāi)展的城東商業(yè)圈北起南京東路，南至洛陽(yáng)路，西接洪都大道，東臨京東大道的區(qū)域內(nèi)，形成了“田〞字型商圈。規(guī)劃開(kāi)展的城東商業(yè)圈重點(diǎn)開(kāi)展購(gòu)物消費(fèi)、酒店餐飲、賓館住宿、休閑娛樂(lè)等傳統(tǒng)效勞業(yè)，不斷拓展電子商務(wù)、金融保險(xiǎn)、中介代理、信息咨詢等現(xiàn)代效勞業(yè)，提高集聚力和輻射力。著重打造有特色的商業(yè)街，如洪都中大道文體休閑街、江大南路時(shí)尚風(fēng)情街、上海路精品服飾街、高新大道餐飲娛樂(lè)街、北京東路金融商貿(mào)街、南京東路家居文化街等專業(yè)特色街為主的城東商業(yè)街區(qū)。利用洪鋼、南方電開(kāi)工具廠等國(guó)有大中型企業(yè)整體搬遷騰出的空間，精心打造商住商貿(mào)精品工程，繁榮整個(gè)城東片區(qū)。本工程處于城東商圈的心臟腹地，規(guī)劃建成城東商業(yè)中心，工程所臨北京東路、上海路為區(qū)政府重點(diǎn)規(guī)劃開(kāi)展的特色商業(yè)街，也是商圈的橫軸和縱軸，這給本工程的帶來(lái)開(kāi)展的時(shí)機(jī)。2006年上半年人均消費(fèi)支出及構(gòu)成注：其它包括食品、家庭設(shè)備、交通及通訊、居住等消費(fèi)支出。上半年南昌市城市居民消費(fèi)人均支出3580元，比去年同期增長(zhǎng)3.7%，消費(fèi)支出主要由食品、衣著、家庭設(shè)備、醫(yī)療保健、通訊、教育文化娛樂(lè)、居住和雜項(xiàng)八大類構(gòu)成，其主要消費(fèi)支出如下圖：11.4%12.8%11.9%0.5%與去年同期相比增長(zhǎng)比例人均消費(fèi)分析結(jié)論食品支出占生活費(fèi)支出的比例比去年同期降低，恩格爾系數(shù)變小，人民生活水平提高。2006年人均可支配收入為5571元，同比增長(zhǎng)6.8％，在收入提高的情況下，居民追求高質(zhì)量的生活水準(zhǔn)，主要表現(xiàn)在：外出購(gòu)物去中、高檔商場(chǎng)，購(gòu)物追求品牌和質(zhì)量保障，增加了在外就餐的次數(shù)和檔次；居民更加追求享受型的生活，因此效勞性消費(fèi)支出也在不斷提高。消費(fèi)支撐城東逐漸成為城市新的居住區(qū)、商務(wù)區(qū)、娛樂(lè)區(qū)，可有效輻射的消費(fèi)人群約有100萬(wàn)人左右；其中——年輕時(shí)尚、高中院校師生，約10-15%左右；商務(wù)旅游、休閑人群，約25%左右；常住人口，約占60%左右；“城東商業(yè)圈〞擁有較多潛力的消費(fèi)人群，相應(yīng)的大型零售、餐飲、娛樂(lè)業(yè)的盲點(diǎn)區(qū)，至今還沒(méi)有一家有影響力、輻射強(qiáng)的綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)。我司認(rèn)為，“城東商業(yè)圈〞未來(lái)具備無(wú)限的開(kāi)展空間，正是餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、零售業(yè)、賣(mài)場(chǎng)業(yè)、家電業(yè)等商業(yè)巨頭開(kāi)辟疆土的絕佳時(shí)機(jī)點(diǎn)。開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)點(diǎn)可以說(shuō)，目前“城東商業(yè)圈〞內(nèi)還未有一個(gè)真正的商業(yè)模式和結(jié)構(gòu)可以滿足中高檔消費(fèi)要求，以及一個(gè)可以飛躍目前商業(yè)模式，到達(dá)讓眾多中高檔消費(fèi)者期待的一個(gè)“集娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、高檔住宅為一體〞的大型高檔商業(yè)中心。隨著工程周邊大批高檔樓盤(pán)入駐，這里將有時(shí)機(jī)成為新一輪“城東CBD〞商業(yè)開(kāi)發(fā)核心地帶。適合的商業(yè)定位HOPSCA商業(yè)對(duì)比社區(qū)商業(yè)HOPSCA商業(yè)消費(fèi)形態(tài)靜態(tài)消費(fèi)動(dòng)態(tài)消費(fèi)，社區(qū)商業(yè)的“升級(jí)版”客戶群社區(qū)居民區(qū)域內(nèi)各個(gè)角落，包括相鄰居民定位目標(biāo)對(duì)業(yè)主提供最基本的生活服務(wù)提供一個(gè)廣泛的娛樂(lè)、休閑的場(chǎng)所業(yè)態(tài)定位普通沿街底層商業(yè)集主題賣(mài)場(chǎng)（主力店）、商業(yè)街、住宅等融合一體目標(biāo)消費(fèi)力消費(fèi)力較弱，消費(fèi)業(yè)態(tài)單一消費(fèi)力較強(qiáng)，消費(fèi)業(yè)態(tài)較廣商業(yè)氛圍較弱，街鋪商業(yè)缺乏特色具有獨(dú)特的文化商業(yè)氛圍“街區(qū)商業(yè)〞一般會(huì)有傾向性地采取一些時(shí)尚元素較高的社區(qū)配套，如：主題商業(yè)街、富有情調(diào)的景觀以及主題公園、百貨等等。其次，對(duì)生活在這個(gè)街區(qū)的人的生活習(xí)慣、人生價(jià)值定位等方面也起到一定的的引導(dǎo)作用，這也是街區(qū)生活的核心。什么是HOPSCA？HOPSCA譯成中文即豪布斯卡，是指擁有現(xiàn)代化、多功能、綜合性等特征的商業(yè)街區(qū)，包含了酒店式公寓〔H〕、寫(xiě)字樓(O)、公園及停車(chē)場(chǎng)(P)、大型綜合購(gòu)物中心(S)、會(huì)所(C)和國(guó)際公寓(A)的復(fù)合體，為歐美國(guó)家最先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)模式。

HOPSCA的理念豪布斯卡地產(chǎn)模式在歐美引領(lǐng)一場(chǎng)生活模式的改變，以前人們購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)都要到城市的不同區(qū)域，而在豪布斯卡，一切都可以在家附近完成。豪布斯卡創(chuàng)造的集約空間，將一個(gè)人的個(gè)人空間、生活空間、工作空間、社交空間包容為一。這種集合性模式，顛覆傳統(tǒng)的建筑理念，構(gòu)建居住、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、養(yǎng)生等多種功能于一體的綜合物業(yè)群，讓生活在這里的居民感到無(wú)比的輕松、舒適和快樂(lè)。很好的整合了城市的各種資源，使資源共享，實(shí)現(xiàn)了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。HOPSCA興建和選址標(biāo)準(zhǔn)HOPSCA豪布斯卡屬于綜合性物業(yè)，要求有足夠的空間實(shí)現(xiàn)低密度的建筑模式。大面積的綠化營(yíng)造園林景觀。位于交通干道交匯處，有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，實(shí)現(xiàn)工作、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等的便利性。與城市的經(jīng)濟(jì)保持密切的聯(lián)系。打造國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)通行生活模板體系，是高品質(zhì)城市綜合體的一種標(biāo)志。豪布卡斯業(yè)態(tài)組合價(jià)值分析酒店式公寓和寫(xiě)字樓構(gòu)成了商務(wù)廣場(chǎng)、主題專賣(mài)、精品零售和特色零售等構(gòu)成了主題購(gòu)物廣場(chǎng)，餐飲和休閑娛樂(lè)可以構(gòu)成一個(gè)集合消費(fèi)者的城市俱樂(lè)部。三者形成了一體化的內(nèi)循環(huán)的價(jià)值鏈，各局部互相補(bǔ)充，互相帶動(dòng)，互利共存，不可或缺。商務(wù)廣場(chǎng)將會(huì)帶來(lái)年輕化的消費(fèi)群體，而主題購(gòu)物廣場(chǎng)、城市俱樂(lè)部等設(shè)施更能與商務(wù)廣場(chǎng)相得益彰。豪布斯卡酒店式公寓寫(xiě)字樓購(gòu)物中心公園、停車(chē)場(chǎng)恒茂國(guó)際都會(huì)及會(huì)所商務(wù)廣場(chǎng)城市俱樂(lè)部主題購(gòu)物廣場(chǎng)定位依據(jù)目標(biāo)：填補(bǔ)城東商業(yè)圈的目前局部商業(yè)功能空白點(diǎn)，加強(qiáng)零售之外的餐飲、休閑娛樂(lè)功能的缺乏，并與現(xiàn)有的主力大型商業(yè)物業(yè)〔百大及國(guó)美〕共同構(gòu)筑，形成互為補(bǔ)充、互為聯(lián)動(dòng)的區(qū)域核心商業(yè)格局，同時(shí)形成自己獨(dú)特的商業(yè)檔次及業(yè)態(tài)定位。提倡健康、休憩型消費(fèi)?？驮炊ㄎ唬和ㄟ^(guò)對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)和工程自身的了解，以及對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的客源構(gòu)成進(jìn)行整體研究。我司認(rèn)為，本工程應(yīng)站在整個(gè)區(qū)域高度及立場(chǎng)定位市場(chǎng)，以吸引周邊大范圍內(nèi)的人流為主要消費(fèi)客源及根底，并進(jìn)一步輻射工程外圍臨近的區(qū)域消費(fèi)客源。檔次定位：區(qū)域內(nèi)最富有主題特色、多業(yè)態(tài)的復(fù)合型主題商業(yè)；主題定位從整個(gè)城市的高度審視本工程，以區(qū)域商業(yè)規(guī)劃作為工程主導(dǎo)方向。結(jié)合本案未來(lái)所具備的聚集人口的優(yōu)勢(shì)條件、區(qū)域未來(lái)規(guī)劃前景及自身住宅品質(zhì)的定位，聚仁建議將本工程商業(yè)定位為：南昌城東財(cái)富核心地區(qū)HOPSCA城市商業(yè)廣場(chǎng)一種全新的一站式消費(fèi)體驗(yàn)一種嶄新的餐飲、娛樂(lè)方式引入富有品牌特色的零售商業(yè)，提高本工程知名度，吸引區(qū)域消費(fèi)群體。商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議商業(yè)業(yè)態(tài)所其作用成功的商業(yè)定位，必定需要完整的業(yè)態(tài)來(lái)支撐該商業(yè)的順利運(yùn)營(yíng)，同時(shí)也能表達(dá)該商業(yè)中心在所在城市的地位，同時(shí)所確定的主力商家也對(duì)今后商業(yè)招商具不可替代的影響力。成功商業(yè)借鑒—寧波天一廣場(chǎng)天一廣場(chǎng)位于市中心繁華商業(yè)街中山路南側(cè)，占地面積20萬(wàn)平方米，主體建筑有22座歐陸風(fēng)情濃郁的現(xiàn)代建筑群組成，總建筑面積22萬(wàn)平方米。圍合式建筑群中央為3.5萬(wàn)平方米的中心廣場(chǎng)和6000平方米的景觀水域，同時(shí)設(shè)有總長(zhǎng)200多米，最高噴高40米的亞洲第一音樂(lè)噴泉和高20米、寬60米的大屏幕水幕電影。業(yè)態(tài)探索廣場(chǎng)按商業(yè)功能劃分為超市區(qū)、數(shù)碼區(qū)、兒童區(qū)、男裝區(qū)、女裝區(qū)、酒店區(qū)、美食區(qū)、百貨區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、精品區(qū)、綜合區(qū)等11個(gè)大型商業(yè)業(yè)態(tài)。目前廣場(chǎng)上客商云集，名品薈萃，來(lái)自全國(guó)乃至世界的商家達(dá)250多家。其中有世界頂級(jí)品牌的奔馳車(chē)、BOSS、杰尼亞等，形成了以樂(lè)購(gòu)生活購(gòu)物中心、銀泰百貨、吉盛偉邦家私和蘇寧電器為龍頭，服裝、餐飲、娛樂(lè)、精品四翼齊飛的商業(yè)體系。業(yè)態(tài)布置A、男裝區(qū)B、女裝區(qū)C、兒童區(qū)D、數(shù)碼區(qū)E、美食區(qū)F、超市區(qū)G、百貨區(qū)H、精品區(qū)I、酒店區(qū)

業(yè)態(tài)特點(diǎn)主力店特色鮮明、符合消費(fèi)需求、業(yè)內(nèi)知名度高：生活必需類：樂(lè)購(gòu)大賣(mài)場(chǎng)數(shù)碼家電類：天一數(shù)碼時(shí)尚百貨類：銀泰百貨家裝類：吉盛偉邦。。。。。。在適宜的商業(yè)定位中物色良好的品牌是商業(yè)工程成功的關(guān)鍵成功商業(yè)借鑒—上海西郊百聯(lián)百聯(lián)西郊購(gòu)物中心坐落于長(zhǎng)寧區(qū)仙霞地區(qū)，地處長(zhǎng)寧區(qū)西部。是百聯(lián)集團(tuán)旗下一家全新的商業(yè)中心和社區(qū)中心。購(gòu)物中心占地面積3.4萬(wàn)平方米，建筑面積達(dá)10.9萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積為6萬(wàn)平方米左右，整個(gè)建筑物分地下二層和地上四層。樓頂與地下共計(jì)有600余個(gè)停車(chē)位，整個(gè)建筑配有中央空調(diào)、36臺(tái)電梯等一系列先進(jìn)設(shè)備設(shè)施，總投資為6億元人民幣。業(yè)態(tài)探索西郊購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)面積為60516.28平方米，招商總數(shù)為103家，其中：主力店有友誼百貨、世紀(jì)聯(lián)華兩家，面積25013平方米，約占41％；專賣(mài)店ESPRIT、ELLE、JACKJONES、etam、亨德利、佐丹努、優(yōu)依庫(kù)等60家，面積9872平方米，約占16％；主題餐飲有必勝客、肯特基、麥當(dāng)勞、棒約翰、避風(fēng)塘、永和大王、味千拉面等20家，面積8320平方米，約占14％；專業(yè)賣(mài)場(chǎng)有永樂(lè)家電、HOLA特力屋〔內(nèi)地第一家〕、迪卡儂運(yùn)動(dòng)等4家，營(yíng)業(yè)面積5848平方米，約占總面積10％；娛樂(lè)健身有世紀(jì)環(huán)球影城、湯姆熊游藝、網(wǎng)吧等10家，面積6111平方米，約占10％；大餐飲有天一大酒樓等2家，面積4870平方米，約占8％；社區(qū)效勞有上海銀行、春秋旅游、新華書(shū)店、柯達(dá)彩印等6家，面積481平方米，約占1％。業(yè)態(tài)布置02：生活賣(mài)場(chǎng)；22：百貨公司；3-33：餐飲；9-21：專賣(mài)店；11-14：社區(qū)效勞業(yè)態(tài)特點(diǎn)主力店構(gòu)成以滿足周邊消費(fèi)需求，同時(shí)在該商圈中處領(lǐng)先地位，大都商家第一年已獲贏利：生活必需類：世紀(jì)聯(lián)華家飾類：特力屋時(shí)尚百貨類：友誼百貨。。。。。。專賣(mài)店及主題餐廳有效填補(bǔ)該區(qū)域的空白，豐富消費(fèi)者消費(fèi)需求，根本符合購(gòu)物中心的特點(diǎn)成功商業(yè)借鑒—MallOFAMERICA位于明尼蘇達(dá)州布盧明頓市的MallofAmerica是全美最大的購(gòu)物娛樂(lè)中心，建筑面積約39萬(wàn)平方米。MallofAmerica代表了一種新的模式：娛樂(lè)零售。專家認(rèn)為，10年來(lái)，全美各地沒(méi)有再出現(xiàn)MallofAmerica的挑戰(zhàn)者，至少說(shuō)明了無(wú)論是從贏利、規(guī)模，還是創(chuàng)意來(lái)說(shuō)，MallofAmerica都已經(jīng)到達(dá)了一個(gè)“頂峰〞。業(yè)態(tài)探索商城內(nèi)共有約520家商店，涵蓋兒童用品、男士用品、女性流行用品、孕婦用品、電子數(shù)碼產(chǎn)品、藝術(shù)&攝影，休閑娛樂(lè)、游戲廳、鞋、運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)器械、兒童玩具、皮具箱包、書(shū)&工藝、精品眼鏡行、禮品、珠寶首飾、來(lái)賓效勞、美容&健康等，包羅萬(wàn)象，齊全豐富。其中包括：4家大型百貨公司〔Nordstorm諾德斯特龍、Sears西爾斯，Macy’s梅西，Bloomingdale’s布魯明戴爾〕；超過(guò)450家專賣(mài)店，如Applestore,H&M，Aeropostale,Puma,Bestsport等40多家餐館，其中包括HaagenDazs、必勝客、麥當(dāng)勞、熱帶雨林餐廳等；一座由14個(gè)影廳組成的影院、夜總會(huì)、健身俱樂(lè)部；商城中央有占地面積達(dá)2.8萬(wàn)平方米的“史努比營(yíng)〞〔Knott‘sCampSnoopy〕主題游樂(lè)園，12000個(gè)停車(chē)位；目前商城的出租率已到達(dá)了99％。即使只在每家店待10分鐘，轉(zhuǎn)遍所有的店也要86個(gè)小時(shí)。業(yè)態(tài)布置ABCDNordstormSearsMacy’sBloomingdale’s停車(chē)場(chǎng)主題游樂(lè)園停車(chē)場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)業(yè)態(tài)特點(diǎn)業(yè)態(tài)組合滿足未來(lái)效勞的消費(fèi)人群的來(lái)源，因此開(kāi)業(yè)后每天平均接待20萬(wàn)人次。業(yè)態(tài)種類豐富，滿足兒童、少年、青年、中年各年齡層的需求，并且考慮到有小孩的家庭與無(wú)小孩家庭需求的差異。各主力店針對(duì)不同的消費(fèi)人群形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。MallofAmerica就是通過(guò)各種具有適宜預(yù)算水平的商店，從折扣店到中高檔商店再到高檔商店，擴(kuò)大影響力。開(kāi)創(chuàng)“娛樂(lè)零售〞新概念

娛樂(lè)零售。整個(gè)商城每年要舉行各種各樣的促銷和娛樂(lè)活動(dòng)300多項(xiàng)，如邀請(qǐng)歌星、當(dāng)?shù)赝林〉诎踩吮硌?，藝術(shù)展覽、慈善募捐活動(dòng)等。因此許多消費(fèi)者都是在帶著孩子游玩的過(guò)程順便消費(fèi)。在商城的“水下探險(xiǎn)世界〞，全球最大規(guī)模的龜類大展吸引著眾多的游客。產(chǎn)自世界各地的數(shù)百種1000多只龜展示著各自迷人的風(fēng)采?！笆放葼I(yíng)〞里有一家“神秘餐館〞，顧客可以一邊進(jìn)餐，一邊觀看演出。專門(mén)生產(chǎn)谷物片的公司在商城里開(kāi)了展示店，“把工廠搬到了商場(chǎng)〞，給孩子們展示全部生產(chǎn)過(guò)程，介紹谷物片的營(yíng)養(yǎng)價(jià)值。孩子們還可以自己制作，帶回家去。這家店就像是一個(gè)小型工業(yè)展覽館，孩子們?cè)谕嫠Ｖ袑W(xué)到了不少知識(shí)，商家也推銷了產(chǎn)品。業(yè)態(tài)總結(jié)從大型商業(yè)中心業(yè)態(tài)分析，吸引消費(fèi)者關(guān)注的關(guān)鍵是有知名的主力店構(gòu)成，在滿足消費(fèi)者根本需求外還能引導(dǎo)消費(fèi)的可作為優(yōu)先考慮。觀察南昌現(xiàn)有綜合商業(yè)中心，還很難做到將各類成熟商業(yè)業(yè)態(tài)集合在一起，當(dāng)中原因在于地理位置、地塊面積、招商能力等，但這些因素在本工程中等到有效改觀，并將得到有效的提升，從而可造就南昌第一商業(yè)地產(chǎn)工程。三足鼎立、引導(dǎo)商業(yè)潮流三足鼎立，穩(wěn)如泰山這是自古以來(lái)永恒不變的定律，從歷史的演變、幾何的定理也是當(dāng)今商業(yè)的主流組合。從成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)分析，主力的店的效應(yīng)顯而易見(jiàn)的，應(yīng)選擇主力業(yè)態(tài)就是其中的關(guān)鍵所在。通過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研及科學(xué)的未來(lái)趨勢(shì)預(yù)判，我司建議以后文所列主題業(yè)態(tài)為本工程的三大門(mén)戶業(yè)態(tài)。現(xiàn)代生活方式的表達(dá)引入時(shí)尚元素、名流品牌，滿足南昌本地及周邊地區(qū)高收入消費(fèi)群體追求新奇、獨(dú)特的物質(zhì)與精神需求，使該工程成為南昌乃至周邊地區(qū)的一個(gè)時(shí)尚坐標(biāo)，引導(dǎo)一種現(xiàn)代、健康、高尚的生活方式。生活類購(gòu)物超級(jí)市場(chǎng)從工程周邊的百貨大樓賣(mài)場(chǎng)觀察，此類業(yè)態(tài)獲得成功的可能性最高，也是能最大化吸引消費(fèi)群體的到來(lái)，同時(shí)良好的交通狀況及合理配置停車(chē)設(shè)施，將擴(kuò)展吸引有車(chē)的中高消費(fèi)者，在充足消費(fèi)群體的同時(shí)也帶來(lái)一定的消費(fèi)能力。從品牌方面考慮，應(yīng)以國(guó)際品牌或臺(tái)、港資的生活賣(mài)場(chǎng)為首選引進(jìn)，利用其的知名度及先進(jìn)的賣(mài)場(chǎng)布置及消費(fèi)導(dǎo)向，使本工程定位得以表達(dá)。品牌建議：家樂(lè)福、沃爾瑪、大潤(rùn)發(fā)、吉之島等其他建議：考慮本幣升值概念及優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)升值的趨勢(shì)，可考慮以出售為首選，有利之處在于可消化很大比例2、3層商鋪及大量現(xiàn)金的回籠，不利之處：談判周期較長(zhǎng)，可能受未知政策影響，對(duì)建筑物物權(quán)要求高。功能性主力賣(mài)場(chǎng)此概念為生活類購(gòu)物的延續(xù)及豐富商業(yè)業(yè)態(tài)，可使消費(fèi)者在該工程的停留時(shí)間加長(zhǎng)，在業(yè)態(tài)方面建議以貼近消費(fèi)需求，同時(shí)其經(jīng)營(yíng)呈上升趨勢(shì)，有利業(yè)主所持物業(yè)得以有效升值。品牌建議：百安居、蘇寧電器、百思買(mǎi)、宏圖三胞、賽博數(shù)碼等。其他建議：可在初步設(shè)計(jì)方案階段進(jìn)行此類商家洽談，租賃為主。時(shí)尚百貨公司將工程提升到一定高度，尚離不開(kāi)引導(dǎo)時(shí)尚百貨的參與，特別是一些外資百貨或在外鄉(xiāng)已有較強(qiáng)號(hào)召力的商家，通過(guò)引進(jìn)商家可帶動(dòng)零售及餐飲等商鋪的客流，無(wú)形中增長(zhǎng)了商業(yè)的價(jià)值。品牌建議：百盛購(gòu)物中心、香港新世界百貨、太平洋百貨、伊藤洋花堂、銀泰百貨等。其他建議：引入百貨公司從規(guī)劃方面考慮可增加容積率，有很強(qiáng)的零售品牌的號(hào)召力，沖足的現(xiàn)金流及良好的經(jīng)營(yíng)前景，可作為優(yōu)秀資產(chǎn)得以長(zhǎng)期持有。不利點(diǎn)在于談判周期較長(zhǎng)，租賃條件較為苛刻。零售業(yè)態(tài)通過(guò)前文所擬引進(jìn)業(yè)態(tài)及主力商家，必定可吸引更多知名零售商的加盟，建議可按經(jīng)營(yíng)種類、面積及吸引消費(fèi)者角度進(jìn)行細(xì)部調(diào)整，同時(shí)關(guān)注品牌類產(chǎn)品的旗艦店形式的布置，使工程的零售業(yè)有能力改變南昌現(xiàn)有品牌缺失的現(xiàn)象。建議業(yè)種：引進(jìn)1-2家年輕的國(guó)際品牌，除零售外必須兼營(yíng)一些特色的咖啡吧或飲料吧

;引入一些具有時(shí)代氣息的中檔價(jià)位的國(guó)際品牌，創(chuàng)造一個(gè)時(shí)尚生活中心。其他：有效引進(jìn)品牌類商家進(jìn)駐，可使零售商鋪的附加值得以有效提升，對(duì)今后的出售將起良好的效應(yīng)。輔助商業(yè)業(yè)態(tài)—美食街區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程加快了居民的消費(fèi)節(jié)奏和消費(fèi)觀念的更新，居民餐飲消費(fèi)不局限于在自家的廚房里了，在外用餐消費(fèi)成為居民改善生活的良好通道。目前南昌市對(duì)大型餐飲業(yè)的需求火爆，2006年1-9月份星級(jí)賓館和限額以上餐飲實(shí)現(xiàn)零售額10.73億元，同比增長(zhǎng)19.2％。目前本工程周邊北京東路、上海路以小型餐飲、特色餐飲為主，所以本工程餐飲有較大的開(kāi)展空間。建議開(kāi)展大型餐飲、中西特色美食、酒吧、咖啡館、甜品店等。營(yíng)造時(shí)尚、休閑、新潮的餐飲消費(fèi)，突出異域風(fēng)情，為顧客提供休憩、飲食、約會(huì)、商務(wù)談判的場(chǎng)所。業(yè)態(tài)組合引進(jìn)1-2家?jiàn)蕵?lè)性會(huì)所/酒吧，以滿足特定消費(fèi)群體特定的消費(fèi)水平和消費(fèi)品位特色音樂(lè)酒吧蕉葉泰國(guó)音樂(lè)餐廳南美文化餐廳、巴西烤肉有樂(lè)隊(duì)表演的蘇格蘭酒吧有節(jié)目表演的咖啡吧以爵士音樂(lè)為主題的外國(guó)專業(yè)雜志專賣(mài)店〔MagazineStore〕休閑娛樂(lè)有廣泛的群眾根底，其客戶群體十分龐大。各種聚會(huì)、生日慶祝、練歌、商務(wù)洽談……無(wú)論白天與黑夜，無(wú)論青年人與中年人，他們都需要一個(gè)休閑、娛樂(lè)、放松、談心的去處?？梢灶A(yù)見(jiàn)教育文化娛樂(lè)消費(fèi)將是未來(lái)一個(gè)新亮點(diǎn)，這不僅表現(xiàn)在居民娛樂(lè)時(shí)間的增多和文化娛樂(lè)消費(fèi)領(lǐng)域的擴(kuò)大，而且還表現(xiàn)在居民文化娛樂(lè)質(zhì)量的提高。因此本工程通過(guò)休閑娛樂(lè)區(qū)的設(shè)置，滿足中高收入消費(fèi)群體追求時(shí)尚及獨(dú)特物質(zhì)的精神需求，并以次帶動(dòng)及促進(jìn)本工程其他業(yè)態(tài)品質(zhì)和效勞質(zhì)量的提高。建議設(shè)置：KTV、浴場(chǎng)、足浴、按摩、美容、美發(fā)、美體、網(wǎng)吧、書(shū)店、書(shū)吧、形象設(shè)計(jì)室、SPA……休閑文化娛樂(lè)區(qū)商務(wù)區(qū)域建議酒店式公寓“酒店式公寓〞作為城市中的“高端居住物業(yè)〞，吸引的是“高層次的消費(fèi)者〞。目前酒店式公寓是南昌投資市場(chǎng)的熱點(diǎn)，本案擁有較好的地段，配上有品質(zhì)的產(chǎn)品，并具備居住辦公一體化的功能，必將能搶占南昌市場(chǎng)。小戶型酒店式公寓總價(jià)低，將會(huì)受到白領(lǐng)及有投資意識(shí)廣泛投資群的青睞。辦公樓2005年高新區(qū)各項(xiàng)指標(biāo)都創(chuàng)下歷史最高，30家企業(yè)先后竣工投產(chǎn)，47個(gè)工程在建。微軟的落戶，標(biāo)志著高新區(qū)引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了零的突破。

本工程辦公樓較好的人力、產(chǎn)業(yè)依托，適合中小型企業(yè)和創(chuàng)業(yè)開(kāi)展階段的企業(yè)。2005年高新區(qū)各項(xiàng)指標(biāo)工貿(mào)總收入工業(yè)總產(chǎn)值銷售收入230億元205億元200億元出口創(chuàng)匯利用外資利用內(nèi)資1億美元1.45億美元34億元區(qū)內(nèi)設(shè)置了金廬軟件園、南昌大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園、浙江大學(xué)國(guó)家大學(xué)科園(江西)、江西醫(yī)藥港和國(guó)家級(jí)江西贛昌創(chuàng)業(yè)效勞中心、江西省高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展中心、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園等各類孵化器，為海內(nèi)外來(lái)贛的投資人士提供良好的創(chuàng)業(yè)孵化環(huán)境。工程周邊高校林立，南昌大學(xué)、江西教育學(xué)院、南昌工程學(xué)院、省紡織設(shè)計(jì)院等，人才薈萃。

方案選取及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方案選取原方案帶20畝小學(xué)用地，而本地塊方正，鄰街效果好，興建20畝小學(xué)將破壞原地塊的整體性，并降低地塊的商業(yè)價(jià)值，所以建議采取不建小學(xué)的方案。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)商業(yè)金融用地：5.94萬(wàn)平方米商業(yè)金融用地容積率：3.0商業(yè)金融建筑面積：17.8萬(wàn)平方米業(yè)態(tài)面積定位定位總面積業(yè)態(tài)面積主題購(gòu)物廣場(chǎng)7.3萬(wàn)平方米生活賣(mài)場(chǎng)18000平方米主題百貨40000平方米功能性賣(mài)場(chǎng)5000平方米其他零售10000平方米輔助商業(yè)3.2萬(wàn)平方米餐飲18000平方米休閑文化娛樂(lè)14000平方米商務(wù)廣場(chǎng)7.3萬(wàn)平方米酒店式公寓33000平方米寫(xiě)字樓40000平方米合計(jì)17.8萬(wàn)平方米/178000平方米提報(bào)結(jié)束！?房地產(chǎn)籌劃大全—房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告?

團(tuán)圓網(wǎng)內(nèi)容簡(jiǎn)介：一、包含六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程工程、營(yíng)銷籌劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合全套容量：600GB，海量……二、41個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營(yíng)銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)……三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)〔開(kāi)發(fā)商、代理商、廣告公司〕：世聯(lián)、萬(wàn)科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火……四、熱點(diǎn)城市〔覆蓋全國(guó)絕大局部地區(qū)〕：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島……五、內(nèi)容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG……鄭重承諾：如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無(wú)條件退貨！全國(guó)范圍送貨上門(mén)！！貨到付款?。?！由于篇幅所限，以下僅列出2021年更新的局部資料如對(duì)目錄有疑問(wèn)，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取假設(shè)干資料，聯(lián)系客服驗(yàn)證！更多詳情介紹請(qǐng)登陸：聯(lián)系QQ：1323556639

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