《物業(yè)管理法規(guī)》課件匯報(bào)人：AA2024-01-28物業(yè)管理法規(guī)概述物業(yè)管理法律關(guān)系物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與監(jiān)管法律責(zé)任與糾紛解決目錄CONTENTS01物業(yè)管理法規(guī)概述物業(yè)管理法規(guī)是指調(diào)整物業(yè)管理活動(dòng)中產(chǎn)生的各種社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總和。定義規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，保護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。作用物業(yè)管理法規(guī)的定義與作用物業(yè)管理法規(guī)的體系結(jié)構(gòu)物業(yè)管理行政法規(guī)國務(wù)院制定的有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)范性文件，如《物業(yè)管理?xiàng)l例》。物業(yè)管理基本法律如《物權(quán)法》、《合同法》等，是物業(yè)管理法規(guī)的重要組成部分。憲法作為國家的根本大法，為物業(yè)管理法規(guī)的制定提供了法律依據(jù)。地方性物業(yè)管理法規(guī)地方政府根據(jù)本地實(shí)際情況制定的物業(yè)管理法規(guī)。部門規(guī)章和規(guī)范性文件住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門制定的有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件。

物業(yè)管理法規(guī)的歷史與發(fā)展起步階段20世紀(jì)80年代，隨著住房制度改革的推進(jìn)，物業(yè)管理開始起步，但相關(guān)法規(guī)尚不完善。初步建立階段90年代，國家和地方政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列物業(yè)管理法規(guī)，初步建立了物業(yè)管理法規(guī)體系。逐步完善階段21世紀(jì)以來，隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和業(yè)主維權(quán)意識(shí)的提高，物業(yè)管理法規(guī)不斷完善，逐步形成了較為完備的法規(guī)體系。02物業(yè)管理法律關(guān)系物業(yè)管理法律關(guān)系的主體是指參與物業(yè)管理法律關(guān)系，享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事人，包括業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體的權(quán)利和義務(wù)所指向的對象，包括物業(yè)、物業(yè)服務(wù)行為、物業(yè)管理費(fèi)用等。物業(yè)管理法律關(guān)系的主體與客體客體主體內(nèi)容物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指主體所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。權(quán)利包括物權(quán)、債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等；義務(wù)包括物業(yè)服務(wù)義務(wù)、繳納物業(yè)管理費(fèi)用義務(wù)等。形式物業(yè)管理法律關(guān)系的形式是指物業(yè)管理法律關(guān)系的表現(xiàn)形式，包括物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等。物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容與形式產(chǎn)生01物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生是指主體之間通過一定的法律行為或事件而形成物業(yè)管理法律關(guān)系。例如，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，即形成物業(yè)管理法律關(guān)系。變更02物業(yè)管理法律關(guān)系的變更是指主體之間原有的物業(yè)管理法律關(guān)系發(fā)生變化。例如，業(yè)主大會(huì)通過決議修改業(yè)主公約，導(dǎo)致原有的物業(yè)管理法律關(guān)系發(fā)生變化。消滅03物業(yè)管理法律關(guān)系的消滅是指主體之間原有的物業(yè)管理法律關(guān)系終止。例如，物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或提前解除，導(dǎo)致原有的物業(yè)管理法律關(guān)系消滅。物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更與消滅03物業(yè)服務(wù)合同定義主體特定內(nèi)容廣泛期限靈活物業(yè)服務(wù)合同的定義與特點(diǎn)物業(yè)服務(wù)合同是指業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)達(dá)成的具有法律約束力的協(xié)議。涵蓋房屋及配套設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理，公共秩序維護(hù)等多個(gè)方面。合同雙方為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)?？筛鶕?jù)雙方約定確定合同期限，通常為一年或數(shù)年。前期物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。普通物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。物業(yè)服務(wù)合同的種類與內(nèi)容包括名稱、地址、聯(lián)系方式等。雙方當(dāng)事人的基本信息明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量要求。服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量物業(yè)服務(wù)合同的種類與內(nèi)容服務(wù)費(fèi)用與支付方式規(guī)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算方式、支付時(shí)間和方式等。雙方的權(quán)利與義務(wù)明確業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同履行過程中的權(quán)利與義務(wù)。違約責(zé)任與爭議解決規(guī)定合同雙方違約時(shí)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任以及爭議解決的方式。物業(yè)服務(wù)合同的種類與內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同的簽訂與履行協(xié)商業(yè)主委員會(huì)或建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行充分協(xié)商，明確服務(wù)內(nèi)容、費(fèi)用等條款。擬定合同文本根據(jù)協(xié)商結(jié)果，擬定物業(yè)服務(wù)合同文本。審核與批準(zhǔn)：合同文本經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)審核通過后，雙方正式簽署。物業(yè)服務(wù)合同的簽訂與履行物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同過程中，應(yīng)嚴(yán)格遵守國家和地方的物業(yè)管理法規(guī)。遵守法律法規(guī)按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量要求，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。按約提供服務(wù)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)以及相關(guān)部門的監(jiān)督與評(píng)估，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。接受監(jiān)督與評(píng)估物業(yè)服務(wù)合同的簽訂與履行04業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。組成包括制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等。職責(zé)業(yè)主大會(huì)的組成與職責(zé)選舉業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體實(shí)施業(yè)主大會(huì)的決議，對業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。職責(zé)包括召集和主持業(yè)主大會(huì)；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議；向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系等。業(yè)主委員會(huì)的選舉與職責(zé)業(yè)主大會(huì)是權(quán)力機(jī)構(gòu)，而業(yè)主委員會(huì)是執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)決策，而業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行。業(yè)主大會(huì)對全體業(yè)主負(fù)責(zé)，而業(yè)主委員會(huì)對業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主大會(huì)可以監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作，而業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督、指導(dǎo)。01020304業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系05物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與監(jiān)管物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與方法物業(yè)人員是否熱情、周到、禮貌。服務(wù)態(tài)度物業(yè)人員是否能及時(shí)處理業(yè)主的問題和需求。服務(wù)效率VS物業(yè)提供的各項(xiàng)服務(wù)是否達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主滿意度通過業(yè)主調(diào)查或評(píng)價(jià)了解業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿意程度。服務(wù)質(zhì)量物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與方法定期向業(yè)主發(fā)放問卷，收集業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的評(píng)價(jià)意見。問卷調(diào)查神秘訪客投訴分析安排人員以業(yè)主身份對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行暗訪，評(píng)估服務(wù)質(zhì)量。對業(yè)主的投訴進(jìn)行歸類分析，找出服務(wù)中存在的問題和不足。030201物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與方法房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管機(jī)構(gòu)與職責(zé)監(jiān)管職責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查，確保企業(yè)具備從事物業(yè)管理活動(dòng)的條件。制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管機(jī)構(gòu)與職責(zé)投訴渠道物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的投訴電話、郵箱等。房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府設(shè)立的投訴受理機(jī)構(gòu)。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的投訴與處理處理流程記錄投訴內(nèi)容，了解投訴原因和業(yè)主訴求。調(diào)查核實(shí)投訴情況，與業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行溝通協(xié)商。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的投訴與處理0102物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的投訴與處理將處理結(jié)果及時(shí)反饋給投訴人，并做好相關(guān)記錄和歸檔工作。提出處理意見或建議，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)整改措施。06法律責(zé)任與糾紛解決指物業(yè)管理主體因違反物業(yè)管理法規(guī)而應(yīng)承擔(dān)的民事法律后果，如停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、返還財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失、支付違約金等。民事責(zé)任指物業(yè)管理主體因違反物業(yè)管理法規(guī)而應(yīng)承擔(dān)的行政法律后果，如警告、罰款、沒收違法所得、責(zé)令停業(yè)整頓、吊銷營業(yè)執(zhí)照等。行政責(zé)任指物業(yè)管理主體因違反物業(yè)管理法規(guī)且構(gòu)成犯罪而應(yīng)承擔(dān)的刑事法律后果，如拘役、有期徒刑、無期徒刑、死刑等。刑事責(zé)任物業(yè)管理法規(guī)中的法律責(zé)任類型糾紛雙方當(dāng)事人在自愿、互諒的基礎(chǔ)上，通過擺事實(shí)、講道理的方式，自行解決爭議。協(xié)商在第三方主持下，通過說服教育等方式，促使雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成協(xié)議，解決糾紛。調(diào)解糾紛雙方當(dāng)事人在爭議發(fā)生前或發(fā)生后達(dá)成協(xié)議，自愿將爭議提交仲裁機(jī)構(gòu)裁決，并自覺履行裁決結(jié)果。仲裁糾紛雙方當(dāng)事人依法向人民法院提起訴訟，通過司法程序解決爭議。訴訟物業(yè)管理糾紛的解決方式及程序業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間的合同糾紛。解析要點(diǎn)包括合同內(nèi)