房地產(chǎn)企業(yè)增值稅賬務處理全流程匯報人：XX2024-01-22CATALOGUE目錄增值稅基本概念及政策解讀房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務梳理增值稅進項稅額核算與抵扣規(guī)則增值稅銷項稅額核算與申報流程增值稅發(fā)票管理與風險防范房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃策略探討01增值稅基本概念及政策解讀增值稅實行價外稅，由消費者負擔，有增值才征稅，沒增值不征稅。增值稅的計稅原理是通過對商品生產(chǎn)和流通環(huán)節(jié)的附加值進行征稅，最終由消費者承擔稅負。增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅，以商品（含應稅勞務）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收。增值稅定義與原理房地產(chǎn)行業(yè)涉及的增值稅政策主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅等。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。契稅是在土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移時向其承受者征收的稅種。房地產(chǎn)行業(yè)相關政策輸入標題02010403征收范圍及稅率設置增值稅的征收范圍包括銷售貨物、提供加工、修理修配勞務以及進口貨物等。對于房地產(chǎn)行業(yè)，銷售不動產(chǎn)的稅率為9%，提供建筑服務的稅率為6%。同時，對于符合條件的小規(guī)模納稅人，可以享受相應的稅收優(yōu)惠政策。增值稅稅率根據(jù)行業(yè)和商品的不同而有所不同，一般納稅人的稅率為13%、9%、6%等，小規(guī)模納稅人的征收率為3%。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的增值稅征收范圍主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)以及提供建筑服務等。02房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務梳理123記錄土地出讓金、契稅、印花稅等支出，并計入土地成本。土地出讓金及相關稅費處理記錄拆遷補償費用，并計入土地成本。土地拆遷補償費處理若土地評估增值，需記錄增值部分并計入土地成本。土地評估增值處理土地使用權取得環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)建設環(huán)節(jié)建筑安裝工程費處理記錄建筑安裝工程費用，包括施工、材料、人工等支出，并計入開發(fā)成本?；A設施建設費處理記錄基礎設施建設費用，如道路、綠化、水電等支出，并計入開發(fā)成本。公共配套設施費處理記錄公共配套設施費用，如學校、醫(yī)院、社區(qū)中心等支出，并計入開發(fā)成本。03視同銷售行為處理對于視同銷售行為，如無償贈送、對外投資等，需按照市場價值確認收入并計算應繳增值稅。01預售收入確認與計稅根據(jù)預售合同確認預售收入，并按照稅法規(guī)定計算應繳增值稅。02銷售收入確認與計稅根據(jù)銷售合同確認銷售收入，并按照稅法規(guī)定計算應繳增值稅。房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)增值稅留抵稅額處理對于留抵稅額，需記錄并結轉(zhuǎn)至下期繼續(xù)抵扣。土地增值稅預繳與清算根據(jù)土地增值額預繳土地增值稅，并在項目結束后進行清算。增值稅進項稅額抵扣記錄可抵扣的進項稅額，并在計算應繳增值稅時予以抵扣。其他涉稅業(yè)務03增值稅進項稅額核算與抵扣規(guī)則一般計稅方法按照銷項稅額減去進項稅額的余額計算應納稅額，適用于一般納稅人。簡易計稅方法按照銷售額和征收率的乘積計算應納稅額，適用于小規(guī)模納稅人和部分特定行業(yè)的一般納稅人?？劾U義務人計稅方法按照扣繳義務人所扣繳的稅款計算應納稅額，適用于境外單位或個人在境內(nèi)發(fā)生應稅行為時的扣繳義務人。進項稅額核算方法增值稅專用發(fā)票納稅人購進貨物、勞務、服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)支付或者負擔的增值稅額，應當以取得的合法有效的增值稅扣稅憑證為抵扣憑證。其中，增值稅專用發(fā)票是最主要的抵扣憑證。農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，以取得的農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和扣除率計算的進項稅額為抵扣憑證。橋梁、閘門通行費發(fā)票納稅人支付的橋梁、閘門通行費，以取得的通行費發(fā)票為抵扣憑證。海關進口增值稅專用繳款書納稅人進口貨物，以海關提供的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為抵扣憑證。抵扣憑證管理要求VS納稅人取得的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程的進項稅額不再分2年抵扣，改為自取得之日起一次性計入當期成本費用，在計算應納稅所得額時扣除。加計抵減政策自2019年4月1日至2023年12月31日，允許生產(chǎn)、生活性服務業(yè)納稅人按照當期可抵扣進項稅額加計10%，抵減應納稅額。生產(chǎn)、生活性服務業(yè)納稅人，是指提供郵政服務、電信服務、現(xiàn)代服務、生活服務取得的銷售額占全部銷售額的比重超過50%的納稅人。不動產(chǎn)分期抵扣特殊情況下抵扣規(guī)則04增值稅銷項稅額核算與申報流程一般計稅方法按照銷售額和適用稅率計算銷項稅額，銷售額為納稅人發(fā)生應稅銷售行為收取的全部價款和價外費用，不包括收取的增值稅稅額。簡易計稅方法按照銷售額和征收率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：應納稅額=銷售額×征收率，其中銷售額為納稅人銷售貨物、勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用，但是不包括收取的增值稅稅額。銷項稅額核算方法填寫《增值稅納稅申報表（適用于增值稅一般納稅人）》及其附列資料，包括《本期銷售情況明細》、《本期進項稅額明細》、《服務、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目明細》等。準確填寫各項數(shù)據(jù)，包括銷售額、銷項稅額、進項稅額、應納稅額等，確保數(shù)據(jù)真實、完整。注意各項數(shù)據(jù)的邏輯關系，如銷售額與銷項稅額的關系、進項稅額與應納稅額的關系等。申報表填寫要點納稅人在征期內(nèi)登錄電子稅務局，選擇“我要辦稅”—“稅費申報及繳納”—“增值稅及附加稅費申報”—“增值稅一般納稅人申報”模塊，填寫相關報表，完成申報。申報流程納稅人以1個月或者1個季度為1個納稅期的，自期滿之日起15日內(nèi)申報納稅；以1日、3日、5日、10日或者15日為1個納稅期的，自期滿之日起5日內(nèi)預繳稅款，于次月1日起15日內(nèi)申報納稅并結清上月應納稅款。時限要求申報流程及時限要求05增值稅發(fā)票管理與風險防范發(fā)票接收企業(yè)在購進商品、接受服務時，應要求銷售方提供合法有效的增值稅發(fā)票，并認真核對發(fā)票內(nèi)容與實際交易是否相符。發(fā)票開具房地產(chǎn)企業(yè)應按照稅法規(guī)定，在銷售商品房、提供物業(yè)服務等業(yè)務時，向購買方開具增值稅發(fā)票，并確保發(fā)票內(nèi)容真實、準確、完整。發(fā)票保管企業(yè)應建立完善的發(fā)票管理制度，對收到的增值稅發(fā)票進行妥善保管，防止丟失、損毀或被盜用。發(fā)票開具、接收和保管要求企業(yè)應在規(guī)定時間內(nèi)將收到的增值稅發(fā)票進行認證，以確保發(fā)票的真實性和合法性。認證方式包括網(wǎng)上認證、稅務機關認證等。發(fā)票認證企業(yè)在計算應納增值稅時，可將符合規(guī)定的進項稅額從銷項稅額中抵扣。抵扣時應確保進項稅額與銷項稅額相匹配，遵循稅法規(guī)定的抵扣原則。抵扣操作對于符合退稅條件的房地產(chǎn)企業(yè)，可向稅務機關申請退還多繳的增值稅。退稅申請應提供完整的退稅資料，并按照稅務機關的要求進行辦理。退稅操作發(fā)票認證、抵扣和退稅操作指南風險識別與防范措施企業(yè)應定期對增值稅發(fā)票管理進行風險評估，識別潛在的風險點，如虛開發(fā)票、假發(fā)票等。風險識別為防范風險，企業(yè)應加強對員工的培訓和教育，提高員工的稅法意識和風險防范意識。同時，建立完善的內(nèi)部控制制度，規(guī)范發(fā)票管理流程，確保發(fā)票的真實性和合法性。此外，企業(yè)還應積極與稅務機關溝通合作，及時了解政策動態(tài)和風險提示，共同維護稅收秩序。防范措施06房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃策略探討合理安排項目開發(fā)進度01通過合理規(guī)劃項目立項、開發(fā)、銷售等各環(huán)節(jié)的時間節(jié)點，確保項目周期與增值稅納稅義務發(fā)生時間相匹配，降低稅負。延遲納稅義務發(fā)生時間02在合法合規(guī)的前提下，通過合同條款設計等方式，適當推遲收入確認和納稅義務發(fā)生時間，從而獲得資金的時間價值。合理利用土地增值稅清算時機03根據(jù)項目實際情況，選擇合適的土地增值稅清算時機，以降低整體稅負。合理規(guī)劃項目周期以降低稅負申請享受稅收優(yōu)惠政策積極關注并申請享受國家及地方針對房地產(chǎn)企業(yè)的各項稅收優(yōu)惠政策，如特定項目的減免、即征即退等。合理運用稅收籌劃工具在合法合規(guī)的前提下，運用稅收籌劃工具如稅收協(xié)定、稅收饒讓等，降低跨境交易的稅收成本。利用增值稅留抵退稅政策對于符合條件的增量留抵稅額，及時申請退還，以緩解資金壓力。利用政策優(yōu)惠進行節(jié)稅安排加強財務管理和內(nèi)部控制建立健全財務管理制度和內(nèi)部控制體系，確保財