房地產(chǎn)營(yíng)銷的宏觀環(huán)境分析學(xué)習(xí)目標(biāo)熟練掌握房地產(chǎn)營(yíng)銷宏觀環(huán)境的構(gòu)成理解房地產(chǎn)營(yíng)銷環(huán)境的特點(diǎn)理解房地產(chǎn)營(yíng)銷環(huán)境分析的目的技能要求能收集房地產(chǎn)營(yíng)銷宏觀環(huán)境信息能應(yīng)用房地產(chǎn)營(yíng)銷宏觀分析方法能分析判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀環(huán)境形勢(shì)房地產(chǎn)營(yíng)銷宏觀環(huán)境要素1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析序號(hào)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1小于4%萎縮24%～5%停滯甚至倒退35%～8%穩(wěn)定發(fā)展48%～9%高速發(fā)展510%～15%飛速發(fā)展經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的一般關(guān)系⑴經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)在四個(gè)層次上影響房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷。國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)城市內(nèi)某地段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)⑵資金市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析利率①利率會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求貸款②貸款條件會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金投放量⑶市民的收入水平及其貧富差異程度分析①平均收入水平影響房地產(chǎn)價(jià)格②貧富差異影響房地產(chǎn)檔次結(jié)構(gòu)⑷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析。市場(chǎng)要素發(fā)展態(tài)勢(shì)市場(chǎng)發(fā)育程度短缺市場(chǎng)→供求平衡相對(duì)飽和→相對(duì)過(guò)剩市場(chǎng)→過(guò)剩泡沫產(chǎn)品提升階段地段→家居→環(huán)境→服務(wù)管理→文化生活方式→智能低碳化買家認(rèn)識(shí)階段認(rèn)地段→認(rèn)環(huán)境→認(rèn)服務(wù)管理→認(rèn)品牌競(jìng)爭(zhēng)層面提升資源→銷售→設(shè)計(jì)→資源整合→全方位競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀態(tài)提升項(xiàng)目公司→專業(yè)公司→管理公司→全能冠軍追求境界提升看得見摸得著→看得見摸不著→看不見摸不著但感受得到2.政治法律環(huán)境分析政治環(huán)境是指企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的外部政治形勢(shì)。引導(dǎo)著企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)的方向法律環(huán)境是指國(guó)家或地方政府所頒布的各項(xiàng)法規(guī)、法令和條例等。為企業(yè)規(guī)定經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行為準(zhǔn)則⑴政治環(huán)境分析政治環(huán)境分析主要是指政治局勢(shì)、各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持態(tài)度、出臺(tái)的相關(guān)調(diào)控政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)由政府行為而引發(fā)的影響十分敏感。

①政府土地供應(yīng)的數(shù)量和開發(fā)條件②政府收取稅費(fèi)的水平③政府對(duì)保障房的態(tài)度④政府市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)能力⑵法律環(huán)境分析①各種直接管理房地產(chǎn)的法律、法規(guī)的立法與執(zhí)法情況《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)土地管理法》……②相關(guān)的法律中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》……3.社會(huì)文化環(huán)境分析社會(huì)文化環(huán)境教育狀況宗教信仰價(jià)值觀念城市歷史傳統(tǒng)文化消費(fèi)習(xí)俗4.人口環(huán)境分析⑴人口數(shù)量分析人口數(shù)量的多少直接決定了市場(chǎng)規(guī)模和市場(chǎng)發(fā)展的空間⑵人口結(jié)構(gòu)分析①年齡構(gòu)成②男女比例③受教育程度、職業(yè)、收入、階層等構(gòu)成④民族構(gòu)成⑶人口分布分析①城鄉(xiāng)人口分布②區(qū)域人口分布③當(dāng)?shù)貞艏丝谂c無(wú)戶籍常住人口的比例構(gòu)成⑷家庭組成分析①三口之家大幅度增加②丁克家庭的比例。③非家庭住戶在迅速增加。5.科學(xué)技術(shù)環(huán)境分析科學(xué)技術(shù)環(huán)境社會(huì)科技水平社會(huì)科技力量國(guó)有科技體制國(guó)家科技政策、科技立法6.自然資源環(huán)境分析⑴自然資源環(huán)境。是指具有社會(huì)有效性和相對(duì)稀缺性的自然物質(zhì)或自然環(huán)境的總稱。按資源實(shí)物業(yè)類型土地資源氣候資源水資源物物資源……從可持續(xù)發(fā)展的角度耗竭性資源非耗竭性資源自然資源的分類自然資源的特點(diǎn)有限性區(qū)域性整體性多用性6.自然資源環(huán)境分析城市的