2004年成都市居民購房行為調(diào)查研究報(bào)告1、執(zhí)行時(shí)間：2004年4月至5月，歷時(shí)兩個(gè)月。本次調(diào)查樣本選擇、甄別經(jīng)過以下4個(gè)步驟第二步：舉行四場座談會(huì)。邀請(qǐng)50多位各階層的具有購房意向的消費(fèi)者座談，了解第三步：20000甄別式問卷調(diào)查，篩選出2100個(gè)具有購房意向的受訪者進(jìn)行甄別式調(diào)查，其中有效問卷為1650份；第四步：對(duì)這1650位消費(fèi)者進(jìn)行面訪調(diào)查，得到680位在兩年內(nèi)有購房意向的消費(fèi)4、項(xiàng)目組成員：博瑞咨詢調(diào)查機(jī)構(gòu)總監(jiān)、顧問(四川大學(xué)市場調(diào)研專業(yè)博士、講師及西南財(cái)大副教授等)策劃師、分析師、督導(dǎo)及若干訪問員。5、項(xiàng)目主持與報(bào)告撰寫：成都商報(bào)房產(chǎn)事業(yè)部、先鋒居周刊雜志社、博瑞咨詢調(diào)查二、房源特征(面積、戶型、地理位置)(一)價(jià)格接受趨勢分析4、價(jià)位一地理位置(地段一方位)偏好6、典型價(jià)位的意向消費(fèi)者基本特征(月收入、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、住房現(xiàn)狀)7、典型價(jià)位意向消費(fèi)者的支付意愿：(月供、首付、按揭)(二)現(xiàn)有房源——未來房源選擇趨勢分析1、從本次調(diào)查隨機(jī)抽取的680個(gè)有效樣本看，近71%的樣本購房者打算購買的住宅單價(jià)在2000-3000元/平米范圍.此外，中偏高的住宅仍有一定的需求。本次調(diào)查有近10%的樣本購房者打算購買的住宅單價(jià)在3000-3500元/平米。2、從購買時(shí)間上看，65%的樣本購房者打算在一年內(nèi)購買商品住宅(其中，打算半年內(nèi)購買占34%),另有35%的樣本購房者打算在兩年內(nèi)購買商品住宅。打算購房的時(shí)間2年內(nèi)1年半內(nèi)3個(gè)月內(nèi)半年內(nèi)1年內(nèi)(1)年齡主要集中在25-55歲之間(約57%)。其中，25-35歲的比例接近40%,育程度，近40%為大專教育程度，近28%為大學(xué)本科教育程度。(27%)。另外，退養(yǎng)/退休(17%)與專業(yè)人員(12%)是第二大主力購買群。(4)從家庭月收入看，53%左右的樣本購房者家庭月收入在2000-4000元范圍。(5)從家庭人口規(guī)?？?，以兩人世界(31%)與三口之家(42%)為主，兩者比例合計(jì)約為73%。另外，還有12%強(qiáng)的四口之家與7%強(qiáng)的單身。(6)從現(xiàn)有的戶籍看，成都本地人占67%,外地來蓉者占33%?？诔菛|口城南口城西口城北4、從樣本意向購房者現(xiàn)有的住房狀況看，以房改房(23%)、租用房(26%)、公房(約14%)、商品房(近28%)四類為主，四種類型住房比例和達(dá)到91%。此外還有近5%是拆遷房。(一)總體特征分析(注1:上圖由內(nèi)環(huán)到最外環(huán)依次分別為：(1)一環(huán)；(2)二環(huán)；(3)三環(huán)；(4)三注2:各環(huán)內(nèi)不同顏色表示東、南、西、北四個(gè)方位；注3:各環(huán)內(nèi)的百分比加和應(yīng)為100%,如有不等于100%,則是由于四舍五入之故)【分析說明】●從現(xiàn)有住戶的地理(地段一方位)分別圖的整體上看，城西、城東、城南是●在一環(huán)路范圍內(nèi)，城東、城西的住戶比例接近，分別為32%、30%,城南比例略小，比例為26%;只有城北方向的住戶比例最小，僅為12%;●在三環(huán)路范圍內(nèi)，城西住戶比例最大(43%),城東住戶比例次之(30%),城南第三(15%),城北比例最小(12%);●三環(huán)路以外則主要是城西與城南，兩者比例分別為45%、21%,城東15%,城北19%;【分析說明】●現(xiàn)有住房面積主要體現(xiàn)在61-80平米(32%)、41—60平米(近26%)、81-100平米(18%)、100平米以上(14%)四個(gè)面積段上；【分析說明】●意向購房者現(xiàn)有房源主要有四類：商品房(近28%)、租用房(26%)、房改房(23%)、公房(近14%);●意向購房者現(xiàn)居住的住房套型比例最大的是：二室一廳(46.5%);●其次，是三室一廳(15%)、一室一廳(13.5%)、二室二廳(10%)三個(gè)戶型；●另外還有近8%的三室兩廳戶型(二)不同房源的主要特征比較([說明]:在本次調(diào)查所涉及的幾個(gè)主要類別房源中，商品房、公房、房改房、是三大環(huán)至二環(huán)之間數(shù)量最多(近41%),二環(huán)至三環(huán)次之(31%);B.從方位上看，主要分布在城西(34%)、城東(23%)、城南(24%)三個(gè)方向，城北與城中心分別只占9%;C.從住房的戶型上看，兩室一廳最多(34%),另外，三室一廳、二室二廳、三室兩廳三種戶型分別各占18%;D.從住房面積上看，主要有100平米以上(32%)、81-100平米(30%)61-80平米(25%)三種。E.從居住人口上看，主要是三口之家(近47%)、兩口之家(24%);另外還有15%的四口之家；F.從職業(yè)上看，主要是公司普通職員(25%)與退休/退養(yǎng)人員(近21%),另外還有專業(yè)人員(醫(yī)生、律師等)(近11%)、個(gè)體戶(9%)、大型企業(yè)中層管理人員(近10%)三個(gè)群體；至二環(huán)之間的比例近31%,二環(huán)至三環(huán)(34%),內(nèi)環(huán)到一環(huán)14%,三環(huán)以外13%;B.從方位上看，主要分布在城西(近29%)、城東(近28%)、城南(17%)三個(gè)方向、城北(17%)、城中心(近10%);C.從住房的戶型上看，主要是兩室一廳最多(40%)、一室一廳(24%)、單間(16%)三類；D.從住房面積上看，主要有40-60平米(31%)、61-80平米(24%)40平米以下(25%)三種。E.從居住人口上看，主要是三口之家(近38%)、兩口之家(35%);另外還有12%的四口之家與8%的單身；F.從職業(yè)上看，主要是公司普通職員(22%)、退休/退養(yǎng)人員(22%)、專業(yè)人員(醫(yī)生、律師等)(15%)、公共部門(教師、警察等)(15%);至二環(huán)之間的比例近35%,內(nèi)環(huán)至一環(huán)(26%),市中心到內(nèi)環(huán)20%;H.從方位上看，其分布為：城西(近26%)、城東(近29%)、城南(15%)三個(gè)方向、城中心(近21%)、城北(9%)、;I.從住房的戶型上看，主要集中在兩室一廳(58%)與三室一廳(17%)J.從住房面積上看，主要有61-80平米(42%)、41-60平米(30%)、81-100平米(13%)三種。K.從居住人口上看，主要是三口之家(近53%)、兩口之家(25%);另外還有11%的四口之家；L.從職業(yè)上看，主要是退休/退養(yǎng)人員(27%)、公司普通職員(19%)、專業(yè)人員(醫(yī)生、律師等)(14%)、工廠工人(10%);【分析說明】(二)不同房源住戶對(duì)現(xiàn)有住房的滿意度比較總體評(píng)價(jià)商品房評(píng)價(jià)租用房評(píng)價(jià)公房評(píng)價(jià)價(jià)價(jià)住房面積套型/戶型小區(qū)綠化小區(qū)外部環(huán)境物管交通住房朝向空氣流通3回答樣本量(#注：拆遷房的樣本量太小，不適合進(jìn)行比較，在此列出僅作為參考)【分析說明】(1)從上圖中五條住宅要素評(píng)價(jià)曲線的整體對(duì)比上看：●商品住宅的用戶對(duì)其現(xiàn)有住宅的評(píng)價(jià)是最高的?！穹扛姆康脑u(píng)價(jià)與總體評(píng)價(jià)曲線非常接近；●公房與出租房的評(píng)價(jià)在總體評(píng)價(jià)水平之下；(2)商品房住戶對(duì)現(xiàn)有住宅的評(píng)價(jià)●雖然商品房的評(píng)價(jià)是四類房源評(píng)價(jià)中最高的，但就其要素評(píng)價(jià)的實(shí)際水平而言都不算高。●從商品房要素評(píng)價(jià)曲線可以看出，在總共15個(gè)現(xiàn)有住宅的評(píng)價(jià)方面中，除了交通狀況、地理位置、住房朝向、空氣流通、采光五個(gè)方面的評(píng)價(jià)接近比較滿意外，其它大都屬于中等及中偏下的評(píng)價(jià)；●屬于一般偏好的評(píng)價(jià)有：住房質(zhì)量、面積、戶型、樓房間隔、外觀設(shè)計(jì)五個(gè)方●商品住房住戶目前感到不滿意的方面有：小區(qū)配套、綠化、外部環(huán)境、物管四個(gè)方面?！裆唐贩孔魧?duì)現(xiàn)有住宅的評(píng)價(jià)普遍高于整體平均水平，說明整體上看，商品房的住戶對(duì)其現(xiàn)有住宅的評(píng)價(jià)相對(duì)而言高于其它三類——公房、房改房、租用(3)四類住房中，對(duì)公房的評(píng)價(jià)是最低的。具體而言，對(duì)公房不滿的方面主要表現(xiàn)在以●首先，對(duì)公房不滿的方面突出表現(xiàn)為：面積小、戶型差、外觀設(shè)計(jì)差三個(gè)方面；●其次，住房質(zhì)量、樓與樓之間的間隔、配套、外部環(huán)境、物管五個(gè)方面；(4)而對(duì)出租房的評(píng)價(jià)較低的方面主要表現(xiàn)在外觀、配套、綠化、物管上；下篇成都住房消費(fèi)趨勢分析一、意向購房者購房行為總體特征分析1、打算購買的理想面積打算購房住宅面積打算購房住宅面積個(gè)寧【分析說明】從打算購房的面積看：(1)80-100平米的住宅是主流消費(fèi)面積，其比例為36.5%;(2)70-80平米與100-120平米各占17%左右，是第二大需求面積；(3)50-70平米的需求為13%;(4)120-150平米的需求為10%;2、打算購買的理想戶型(1)二室一廳的需求居第一，比例近33%;(2)緊隨其后的是三室一廳，比例為22%;(3)二室二廳與三室二廳的需求比例接近，前者為18.9%,后者為18.5%;(1)50平米以下的主體需求戶型為：一室一廳。(22個(gè)樣本中的17個(gè)，比例為77(2)50-70平米的主體需求戶型為：二室一廳(89個(gè)樣本中的72個(gè)，比例為81(3)70-80平米的主體需求戶型為：A.三室一廳(118個(gè)樣本中的77個(gè)，比例為65%);B.二室二廳(118個(gè)樣本中的23個(gè)，比例為19%);(4)80-100平米的主體需求戶型為：A.二室一廳(248個(gè)樣本中的84個(gè)，比例為34%);B.二室一廳(25%)與二室二廳(25%);C.三室二廳(15%);(5)100-120平米的主體需求戶型為：A.三室二廳(116個(gè)樣本中的57個(gè)，比例為49%);B.三室一廳(28%);C.二室二廳(15%);(6)120-150平米的主體需求戶型為：A、三室二廳(69個(gè)樣本中的26個(gè)，比例為38%);B、二室二廳(26%);C.三室一廳(23%);3、打算購買的最高單價(jià)【說明】該項(xiàng)分析詳見后面的內(nèi)容價(jià)位分析部分。4、打算購買的最高總價(jià)10萬及以下1.06%46-50萬36-40萬26-30萬16—20萬【分析說明】●愿意購買的最高總價(jià)集中在：21-25萬(24%)、16-20萬(近23%)、26一30萬(近22%)三個(gè)價(jià)位段上，比例加和達(dá)69%;●另外，還有近13%的意向購房者購房總價(jià)在31-35萬范圍；9%的意向購房者的購房總價(jià)在11-15萬；5、愿意承擔(dān)的最高月供●選擇月供在1100元以下的比例達(dá)63%,說明大多數(shù)意向購房者愿意承擔(dān)的月供在●意向購房者愿意承擔(dān)的月供比例最大的是900-1100元范圍，比例近31%;●選擇承擔(dān)月供在500-700元的比例為17%,選擇700-900范圍的比例為15%;●選擇月供在1100-1700元的比例達(dá)23%;【分析說明】愿意采用的付款方式【分析說明】●50%的意向購房者選擇銀行按揭；●另有21%的選擇分期付款；【分析說明】●總體上看，七成與三成內(nèi)是選擇比例最高的兩種按揭方式，比例分別為近27%與26●其它的按揭方式比例都差別不大，均在10%左右，最多不超過15%;希望按揭的年限希望按揭的年限5年以下0.00%10.0020.0030.00421-25年11-15年【分析說明】●16-20年是首選的按揭年限，比例為38%;●其次，5-10年按揭與11—15年按揭的比例分別為27%與近24%;18-20萬12-14萬6-8萬3萬以下首付款支付意愿【分析說明】●35%的意向購房者選擇首付6—8萬；●選擇9-11萬及3-5萬首付的比例幾乎相等，均為23%;希望購買的住房狀況其它期房現(xiàn)房【分析說明】●現(xiàn)房是絕大多數(shù)意向購房者的首選，比例為72%;●另有26%的意向購房者愿意選擇期房；【分析說明】(1)通常了解售樓信息的渠道通常了解售樓信息的渠道通常了解售樓信息的渠道電視廣告(2)對(duì)渠道的信任程度最信任的信息渠道最信任的信息渠道房屋中介[0.15%收音機(jī)廣告0.15%雜志廣告0.91%因特網(wǎng)廣告5.19%電視廣告1.606(一)價(jià)格接受趨勢分析1、價(jià)位接受情況分析(均價(jià)、價(jià)位段)c2打算購買商品房的單價(jià)最高價(jià)位價(jià)位點(diǎn)累計(jì)百分比2000元/平米及以下2500元/平米及以下3000元/平米及以下3500元/平米及以下打算購買商品房的單價(jià)最高價(jià)位(元/平米)N(有效樣本量)Mean(均值)Median(中位值)Mode(眾值)打算購房的最高單價(jià)(元/平米)打算購房的最高單價(jià)(元/平米)3500元以上3000-3500元2500-3000元2000-2500元2000元以下主要單價(jià)點(diǎn)比例2000元/平米2500元/平米3000元/平米(1)從意向購房單價(jià)的統(tǒng)計(jì)圖可以看出(圖A):●從分布圖還可以看出，整個(gè)圖以2000、2500、3000三個(gè)價(jià)位點(diǎn)為(尤其是后兩者)主體，從而說明整個(gè)價(jià)位的主要代表點(diǎn)由高到低為：3000元/平(2)從各價(jià)位的累計(jì)百分比看(統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)B),●意向購房單價(jià)在2000元/平米以下(含2000元/平米)的比例為16%,其中2000元的比例占14%,即真正低于2000元的比例只有2%,可以●意向購房單價(jià)在2500元平米以下(含2500元/平米)比例為46%,其中，真正在2000元以上2500元意以下之間的比例只有5%左右?！褚庀蛸彿繂蝺r(jià)在3000元平米以下的比例為87%,說明絕大多數(shù)意向購房者的心理價(jià)位在3000元/平米以下。是購房的主流群體；●另外還有接近10%的在3000元以上3500以下，其中核心是3500元/平米，其比例接近7%,也就是說，真正在3000元以上，3500元以下的比例只有2%,也可以忽略。(1)從均值、中位值、眾值三個(gè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的結(jié)果看(統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)C):半的樣本意向購房單價(jià)在2700元/平米以上?！癖娭嫡f明，選3000元/平米的人數(shù)是最多的。(2)如果將所有意向單價(jià)(統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)D)進(jìn)行分段，則可以看出：●價(jià)位段大致分為四個(gè)段：2000元以下、2000-2500、2500-3000、3000—●主要價(jià)位段集中在兩個(gè)：一是在2500-3000元/平米(40.5%);二是2000-2500元/平米(30.5%);兩個(gè)層次意向需求的加和占總體意向需求的71%;●單價(jià)2000元以下的比例為16%;●另外，還有9%的意向購房者購房單價(jià)在3000-3500元/平米；(3)從主要價(jià)位點(diǎn)看(統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)E):●2000元/平米、2500元/平米、3000元/平米、是三個(gè)主要選擇的意向購房單價(jià)價(jià)位點(diǎn)，三者的比例分別位14%、25%、27.5%,三者的加和為66.5%。●即，實(shí)際上意向購房的單價(jià)主要集中在這三個(gè)點(diǎn)上。其中，2500與3000兩個(gè)價(jià)位點(diǎn)的加和達(dá)52%,說明一半強(qiáng)的樣本意向購房者的購房單價(jià)在2500元/平米至3000元/平米之間。這是合理的現(xiàn)實(shí)的購房單價(jià)。上述分析表明，●意向購房者心目中的購房單價(jià)非常明確，價(jià)位點(diǎn)主要集中在2500、3000、2000三個(gè)點(diǎn)上，其中，2500與3000是主體。(1)單價(jià)為2000、2500、3000的面積比較A.意向購房單價(jià)為2000元/平米打算購買的面積分析2000元單價(jià)打算購買多大建筑面積的住房N(有效樣本量)Mean(均值)Median(中位值)Mode(眾值)主要選擇面積占百分比70平米79100平米120平米c.打算購買面積分段統(tǒng)計(jì)圖80-100平米50-70平米80-100平米50-70平米【分析說明】(1)從均值、中位值、眾值的統(tǒng)計(jì)結(jié)果看：●意向購房單價(jià)在2000元/平米層次的購房者打算購房的平均面積為93平米；●有一半的意向購房者打算購房的面積在90平米之下，有一半的意向購房者打算購房的面積在90平米以下，均值與中位值比較接近，說明樣本數(shù)據(jù)的分布合理●首選面積：80平米。在不同選擇面積中，選擇最多的是80平米，比例為20%?！衿渌齻€(gè)選擇比例較大的的面積及其比例為：100平米(18%)、120平米(10.5%)、90平米(9.5%);(2)從面積與頻數(shù)(樣本量)的直方統(tǒng)計(jì)分布圖也可以看出：●有兩個(gè)層次的面積選擇點(diǎn)：第一層次是80平米與100平米，第二層是60平米與●81-100平米(含100平米)是首選段，其比例為32%;●71-80平米段實(shí)際上就只有80平米，即在71-80之間沒有其它選擇，選擇80平米的比例為20%;●51-70平米(含70平米)的比例為18%;●101-120平米的比例為15%(其中，120平米的比例為10.5%);B.意向購房單價(jià)為2500元/平米打算購買的面積分析2500元單價(jià)打算購買多大建筑面積的住房N(有效樣本量)Mean(均值)Median(中位值)Mode(眾值)主要選擇面積占百分比70平米80平米90平米100平米120平米b9打算購買多大建筑面積的住房打算購房面積分段50-70平米80-100平米120-150平米50-70平米80-100平米【分析說明】●意向購房單價(jià)在2500元/平米層次的購房者打算購房的平均面積為93平米；●其它三個(gè)選擇比例較大的的面積及其比例為：80平米(近16%)、90平米(12%)、120平米(11%)、70平米(11%);(2)從打算購房面積分段統(tǒng)計(jì)圖可以看出：●81-100平米(含100平米)是首選段，其比例為42%;其中主體是100平米；●71-80平米段的比例為19%,其中，80平米的比例就占了16%,其它面積只占●51-70平米(含70平米)的比例為17%;其中，70平米的比例占11%;●101-120平米的比例為13%(其中，120平米的比例為11%);C.意向購房單價(jià)為3000元/平米打算購買的面積分析a.均值、中位值、眾值統(tǒng)計(jì)結(jié)果3000元單價(jià)打算購買多大建筑面積的住房N(有效樣本量)Mean(均值)Median(中位值)Mode(眾值)b.主要面積選擇比例及頻數(shù)一面積直方統(tǒng)計(jì)圖主要選擇面積占百分比70平米9100平米120平米b9打算購買多大建筑面積的住房打算購房面積分段50-70平米80-100平米50-70平米80-100平米【分析說明】●意向購房單價(jià)在3000元/平米層次的購房者打算購房的平均面積為97平米；●其它三個(gè)選擇比例較大的的面積及其比例為：80平米(近16%)、90平米(8%)、120平米(10%)、70平米(近5%);(2)從打算購房面積分段統(tǒng)計(jì)圖可以看出：●81-100平米(含100平米)是首選段，其比例為41%;其中主體是100平米，比例為30%,即該范圍內(nèi)其它面積只有11%;●位居第二的是71—80平米段，其比例為19%,其中，80平米的比例就占了16%,其它面積只占3%;●位居第三的面積段是101-120平米，其比例為16%(其中，120平米的比例為●位居第四的面積段是51-70平米(含70平米),其比例為10%;其中，70平米的比例接近5%;D.單價(jià)為2000、2500、3000的主要選擇面積比較主要選擇面積2000單價(jià)2500單價(jià)3000單價(jià)70平米80平米90平米100平米120平米■70平米■80平米□90平米□100平米■120平米【分析說明】總體上看，80平米與100平米是三個(gè)層次住房潛在消費(fèi)者所共同首選的面積b3打算購買住房的理想套型類型，因此應(yīng)當(dāng)為主體面積；相比之下，80平米與100平米更是意向購房單價(jià)b3打算購買住房的理想套型為2500元與3000兩個(gè)元層次潛在消費(fèi)者共同特別青睞的面積；意向購房單價(jià)在2000元/平米層次的意向購房者，其選擇的主要面積是80平米與100平米，兩者的比例分別為：20%與18%;●意向購房單價(jià)在2500元/平米層次的意向購房者，其選擇的主要面積是100平米(比例為28%),其次是80平米(比例近16%);●意向購房單價(jià)在3000元/平米層次的意向購房者，其選擇的主要面積是100平米(比例近30%),其次是80平米(比例為16%);●2500層次與3000層次的主要面積選擇非常接近；都是主選100平米，其次選80平米；(2)單價(jià)為2000元、2500元、3000元的戶型比較A.單價(jià)為2000元的主要戶型意向購房單價(jià)為2000元層次的住宅潛在消費(fèi)者選擇的主體戶型為二室一廳(比例為41%)與三室一廳(比例為26%);●另外，還有17%的選擇三室二廳；b3打算購買住房的理想套型b3打算購買住房的理想套型B.單價(jià)為2500元的主要戶型b3打算購買住房的理想套型b3打算購買住房的理想套型b3打算購買住房的理想套型【分析說明】●意向購房單價(jià)為2500元層次的住宅潛在消費(fèi)者選擇的主體戶型為二室一廳(比例為40