第三章土地增值稅重點(diǎn)內(nèi)容：

1、土地增值稅的征稅范圍

2、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

3、土地增值稅的減免稅優(yōu)惠第一節(jié)概述知識(shí)點(diǎn)一：土地增值稅的概念和特點(diǎn)

一、土地增值稅的概念

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。

二、土地增值稅的特點(diǎn)（注意選擇題）

1、以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象；

2、征稅面比較廣；

不論法人與自然人；不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國(guó)公民與外籍個(gè)人；不論部門(mén)，都可能成為土地增值稅的納稅人。

3、采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額；

4、實(shí)行超率累進(jìn)稅率；

5、實(shí)行按次征收，其納稅時(shí)間、繳納方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況而定。

三、土地增值稅的立法原則（了解）第二節(jié)征稅范圍、納稅人和稅率知識(shí)點(diǎn)二：土地增值稅的征稅范圍

一、征稅范圍

土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

（一）征稅范圍的一般規(guī)定

1、土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地和出讓國(guó)有土地的行為均不征稅。

注意區(qū)分：國(guó)有土地和非國(guó)有土地（集體土地）

轉(zhuǎn)讓和出讓的區(qū)別

2、土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。

3、土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為包括：

（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為；

（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。

▲（二）征稅范圍的若干具體規(guī)定：

要注意選擇題，幾乎每年考試選擇題中都會(huì)涉及。

2008年考題：下列行為中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的有（）。

A、將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬的

B、由雙方合作建房后分配自用的

C、以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的

D、被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)的

E、以房地產(chǎn)作價(jià)入股投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的

答案：CE

解析：選項(xiàng)A，不屬于征稅范圍；選項(xiàng)B、D，暫免征收土地增值稅。

2007年考題：下列業(yè)務(wù)應(yīng)繳納土地增值稅的有（）。

A、房地產(chǎn)評(píng)估增值的

B、某商業(yè)企業(yè)以土地作價(jià)入股投資開(kāi)辦工廠(chǎng)

C、將自有房產(chǎn)贈(zèng)送給客戶(hù)的

D、以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的

E、出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓的

答案：CE

解析：房地產(chǎn)評(píng)估增值，沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅征稅范圍；以房地產(chǎn)作價(jià)入股暫免征收土地增值稅；以房地產(chǎn)抵押貸款，在抵押期間房地產(chǎn)權(quán)屬并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，也不屬于土地增值稅征稅范圍。

知識(shí)點(diǎn)三：土地增值稅的納稅人和稅率

二、納稅人

土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)并取得收入的單位和個(gè)人。

三、稅率

第三節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定知識(shí)點(diǎn)四：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額的確定

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目后的余額。

一、收入額的確定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的各種收入，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。

一般地，對(duì)取得的實(shí)物收入，要按收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入；

例如：銷(xiāo)售一棟房屋，取得貨幣收入1000萬(wàn)元，同時(shí)取得水泥2萬(wàn)噸，市場(chǎng)價(jià)300元/噸，計(jì)算時(shí)土地增值稅時(shí)共計(jì)取得收入額是1000＋300×2＝1600（萬(wàn)元）。

所取得的收入為外國(guó)貨幣的，應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。如果是分期收款取得外幣收入的，也是按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日的市場(chǎng)匯率折合成人民幣。

★二、扣除項(xiàng)目及其金額

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額

是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。

其中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”又包括三種形式：

a．以出讓方式取得土地使用權(quán)，為支付的土地出讓金；

b．以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；

c．以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。

（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）

主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

2005年考題：下列項(xiàng)目中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的有（）。

A、土地出讓金

B、耕地占用稅

C、公共配套設(shè)施費(fèi)

D、借款利息費(fèi)用

答案：BC

解析：土地出讓金屬于第一項(xiàng)取得土地使用權(quán)支付的金額；借款利息費(fèi)用屬于第三項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）

是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

1、如果能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的

例如：企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額1000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本6000萬(wàn)元，向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出400萬(wàn)元（能提供貸款證明）；其中超過(guò)國(guó)家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬(wàn)元；該省規(guī)定其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為5%；

該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（400－100）＋（1000＋6000）×5%＝650（萬(wàn)元）

2、如果不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%

例如：接上例，假設(shè)公司沒(méi)有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息，該項(xiàng)目所在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例按10%計(jì)算，則：應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（1000＋6000）×10%＝700（萬(wàn)元）。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的相關(guān)稅金一般包括：營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加等。

注意：

1、印花稅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人，允許扣除（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額的0.5‰貼花）；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已列入管理費(fèi)用，印花稅不再單獨(dú)扣除。

2、個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其購(gòu)入環(huán)節(jié)繳納的契稅，不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。

例如：某外資工業(yè)企業(yè)2008年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入6000萬(wàn)元，已知該單位為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用為1000萬(wàn)元，投入的房地產(chǎn)建造成本3000萬(wàn)元，其利息支出不能取得金融機(jī)構(gòu)的合法證明，其轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金已經(jīng)全部付清，已知該企業(yè)所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。

扣除項(xiàng)目金額＝1000＋3000＋（1000＋3000）×10%＋6000×5%+6000×0.5‰＝4703（萬(wàn)元）

例如：某市工業(yè)企業(yè)2008年轉(zhuǎn)讓一塊土地使用權(quán)，取得收入2000萬(wàn)元。年初取得該土地使用權(quán)時(shí)支付金額800萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生稅金以外的相關(guān)費(fèi)用15萬(wàn)元。

提示：轉(zhuǎn)讓購(gòu)置的土地使用權(quán)，是以轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)款的差額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅的。

營(yíng)業(yè)稅：（2000－800）×5%＝60（萬(wàn)元）

城建稅：60×7%＝4.2（萬(wàn)元）

教育費(fèi)附加：60×3%＝1.8（萬(wàn)元）

扣除項(xiàng)目金額＝800＋15＋60＋4.2＋1.8＝881（萬(wàn)元）

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

1、對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。

對(duì)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算應(yīng)納增值稅時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計(jì)扣除。

例如：

上面的例題：某外資工業(yè)企業(yè)……，如果該外資企業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，則扣除項(xiàng)目金額中還要加上（1000＋3000）×20%＝800（萬(wàn)元），總共就是5503萬(wàn)元了。

2、縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用：

（1）如果代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。

（2）如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅。相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。

（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格＝房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)×成新折扣率

例如：一幢房屋已使用20年，建造時(shí)的造價(jià)為2000萬(wàn)元，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材及人工費(fèi)用計(jì)算，建同樣的新房需花費(fèi)5000萬(wàn)元，該房屋五成新，則該房的評(píng)估價(jià)格為：5000×50%＝2500（萬(wàn)元）。

在這種情況下，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。但對(duì)納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，則不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。

2008年考題：出售舊房及建筑物計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，其扣除項(xiàng)目金額中的舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格應(yīng)按（）計(jì)算。

A、賬載余額

B、重置成本

C、賬載原值乘以成新折扣率

D、重置成本價(jià)乘以成新折扣率

答案：D

三、評(píng)估價(jià)格及有關(guān)規(guī)定

評(píng)估價(jià)格：是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。這種評(píng)估價(jià)格亦須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

注意：是由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的，而不是由稅務(wù)機(jī)關(guān)評(píng)定。

1、出售舊房及建筑物的

2、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的

應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

市場(chǎng)比較法確定房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格＝交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×實(shí)物狀況因素修正×權(quán)益因素修正×區(qū)域因素修正×其他因素修正

3、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照評(píng)估出的房屋重置成本價(jià)，乘以成新度折扣率確定；

土地的扣除項(xiàng)目金額：用該房產(chǎn)所坐落土地取得時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)來(lái)確定

4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的

應(yīng)按評(píng)估的市場(chǎng)交易價(jià)確定其實(shí)際成交價(jià)，并以此作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)算征收土地增值稅。

1、3項(xiàng)：是評(píng)估確定扣除項(xiàng)目金額；

2、4項(xiàng)：是評(píng)估確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。第四節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算知識(shí)點(diǎn)五：計(jì)算土地增值稅的簡(jiǎn)便方法

1、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的，土地增值稅稅額＝增值額×30%；

2、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的，土地增值稅稅額＝增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)5%

3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的，土地增值稅稅額＝增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)15%

4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的，土地增值稅稅額＝增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)35%

知識(shí)點(diǎn)六：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算方法：

1、計(jì)算增值額。

增值額＝收入額－扣除項(xiàng)目金額

2、計(jì)算增值率。

增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

3、確定適用稅率。

4、計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

教材172頁(yè)例題。

2007年考題：某市一內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2006年開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，有關(guān)經(jīng)營(yíng)情況如下：

（1）該項(xiàng)目商品房全部銷(xiāo)售，取得銷(xiāo)售收入4000萬(wàn)元，并簽訂了銷(xiāo)售合同。

（2）簽訂土地購(gòu)買(mǎi)合同，支付與該項(xiàng)目相關(guān)的土地使用權(quán)價(jià)款600萬(wàn)元，相關(guān)稅費(fèi)50萬(wàn)元。

（3）發(fā)生土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)200萬(wàn)元，前期工程費(fèi)100萬(wàn)元，支付工程價(jià)款750萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施費(fèi)150萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用60萬(wàn)元。

（4）發(fā)生銷(xiāo)售費(fèi)用100萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用60萬(wàn)元，管理費(fèi)用80萬(wàn)元。

（5）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不能按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫?，?dāng)?shù)卣?guī)定的開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%。

根據(jù)上述資料和稅法相關(guān)規(guī)定，回答下列問(wèn)題：

1、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2006年應(yīng)繳納印花稅（）萬(wàn)元。

A.1.38

B.1.50

C.2.18

D.2.30

【答案】D

【解析】該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2006年應(yīng)繳納印花稅＝4000×0.5‰＋600×0.5‰＝2.30（萬(wàn)元）

注意：兩項(xiàng)印花稅，容易漏掉一項(xiàng)，包括購(gòu)買(mǎi)合同和銷(xiāo)售合同。

2、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司計(jì)算土地增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的稅金和附加為（）萬(wàn)元。

A.220

B.222.65

C.225

D.230.6

【答案】A

【解析】該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的稅金及附加＝4000×5%×（1＋7%＋3%）＝220（萬(wàn)元）

注意：前面計(jì)算的印花稅不能扣除，因?yàn)槭欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。

3、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除土地使用費(fèi)、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、其他扣除項(xiàng)目金額（）萬(wàn)元。

A.2301

B.2303.65

C.2483

D.2685

【答案】C

【解析】準(zhǔn)予扣除土地使用費(fèi)＝600＋50＝650（萬(wàn)元）

準(zhǔn)予扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本＝200＋100＋750＋150＋620＝1260（萬(wàn)元）

準(zhǔn)予扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（650＋1260）×10%＝191（萬(wàn)元）

準(zhǔn)予扣除“其他扣除項(xiàng)目金額”＝（650＋1260）×20%＝382（萬(wàn)元）

該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除土地使用費(fèi)、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、其他扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝650＋1260＋191＋382＝2483（萬(wàn)元）

注意：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用不能直接相加，而應(yīng)計(jì)算扣除。

4、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2006年應(yīng)繳納土地增值稅（）萬(wàn)元。

A.389.1

B.394.5

C.678.54

D.679.6

【答案】A

【解析】收入總額＝4000萬(wàn)元

準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目合計(jì)＝220＋2483＝2703（萬(wàn)元）

增值額＝4000-2703＝1297（萬(wàn)元）

增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%＝1297÷2703×100%＝47.98%，適用稅率30%。

應(yīng)納土地增值稅＝1297×30%＝389.1（萬(wàn)元）

知識(shí)點(diǎn)七：出售舊房應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

二、出售舊房應(yīng)納稅額的計(jì)算方法：

1、計(jì)算評(píng)估價(jià)格。

評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率

2、匯集扣除項(xiàng)目金額。

3、計(jì)算增值率。

增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

4、依據(jù)增值率確定適用稅率。

5、計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

教材173頁(yè)例題。

知識(shí)點(diǎn)八：特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

三、特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，如果按照此辦法難以計(jì)算或者明顯不合理，也可以按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偦虬炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

扣除項(xiàng)目金額＝扣除項(xiàng)目的總金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積）

例題：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一小區(qū)，于2006年1月簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同，并于2006年12月投入“三通一平”資金共100萬(wàn)元，第一幢房屋于2008年8月建成并于9月全部銷(xiāo)售，取得售房款2000萬(wàn)元，2009年1月31日銷(xiāo)售第二幢房屋取得售房款6000萬(wàn)元，2010年11月將最后一幢房屋銷(xiāo)售出去取得售房款3000萬(wàn)元。已知企業(yè)取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用為1000萬(wàn)元，三幢房屋的開(kāi)發(fā)成本分別為800萬(wàn)元、3000萬(wàn)元、1000萬(wàn)元；三幢房屋銷(xiāo)售時(shí)繳納與銷(xiāo)售房屋有關(guān)的稅金分別為110萬(wàn)、330萬(wàn)和165萬(wàn)，三幢房屋的建筑面積分別為20000平方米、50000平方米和30000平方米。該公司利息支出不能準(zhǔn)確按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，該地政府?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為10%。計(jì)算2008年、2009年和2010年各應(yīng)繳納的土地增值稅：

三幢房屋土地使用權(quán)及“三通一平”費(fèi)用＝100＋1000＝1100（萬(wàn)元）

第一幢房屋應(yīng)分?jǐn)偅?100×20000/（20000＋50000＋30000）＝220（萬(wàn)元）

第二幢房屋應(yīng)分?jǐn)偅?100×50000/（20000＋50000＋30000）＝550（萬(wàn)元）

第三幢房屋應(yīng)分?jǐn)偅?100×30000/（20000＋50000＋30000）＝330（萬(wàn)元）

2006年銷(xiāo)售第一幢房屋：

扣除項(xiàng)目金額＝220＋800＋110＋（220＋800）×10%＋（220＋800）×20%＝1436（萬(wàn)元）

增值額＝2000－1436＝564（萬(wàn)元）

增值率＝564÷1436×100%＝39.28%＜50%

應(yīng)納土地增值稅＝564×30%＝169.2（萬(wàn)元）

2007年銷(xiāo)售第二幢房屋：

扣除項(xiàng)目金額＝550＋3000＋330＋（550＋3000）×10%＋（550＋3000）×20%＝4945（萬(wàn)元）

增值額＝6000－4945＝1055

增值率＝1055÷4945×100%＝21.33%＜50%

應(yīng)納土地增值稅＝1055×30%＝316.5（萬(wàn)元）

2008年銷(xiāo)售第三幢房屋：

扣除項(xiàng)目金額＝330＋1000＋165＋（330＋1000）×10%＋（330＋1000）×20%＝1894（萬(wàn)元）

增值額＝3000－1894＝1106

增值率＝1106÷1894×100%＝58.39%＞50%

應(yīng)納土地增值稅＝1106×40%－1894×5%＝347.7（萬(wàn)元）

總結(jié)：需要注意的問(wèn)題：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)印花稅不能單獨(dú)扣除。

（2）外商投資企業(yè)不交納城建稅和教育費(fèi)附加。

（3）已知的銷(xiāo)售費(fèi)用和管理費(fèi)用等數(shù)據(jù)是沒(méi)有用的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是根據(jù)前兩項(xiàng)的一定比例來(lái)計(jì)算的；

（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以加計(jì)扣除20%。

（5）如果是轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)的土地使用權(quán)或者房屋的，計(jì)算營(yíng)業(yè)稅時(shí)可以根據(jù)收入減去原購(gòu)買(mǎi)價(jià)款后的差額來(lái)計(jì)算。

（6）轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)，減去的是評(píng)估價(jià)格而不是當(dāng)時(shí)的造價(jià)。第五節(jié)減免稅優(yōu)惠知識(shí)點(diǎn)九：土地增值稅的減免稅優(yōu)惠

一、一般減免稅規(guī)定

1、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，予以免稅；超過(guò)20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

2008年考題：計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，判定普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)有（）。

A、建筑容積率在1.0以上

B、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)1.2倍以下

C、建筑覆蓋率在1.0以上

D、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和的20%

E、單套建筑面積在120平方米以下

答案：ABDE

解析：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)滿(mǎn)足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下；允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。

對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用該免稅規(guī)定。

2、因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。

因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，也可以免征土地增值稅。

3、自1999年8月1日起，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征土地增值稅。個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自有住房（非普通住宅），經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居?。簼M(mǎn)5年或5年以上的，免征土地增值稅；

居住滿(mǎn)3年未滿(mǎn)5年的，減半征收土地增值稅；

居住未滿(mǎn)3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅，不能享受減免。

2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。

4、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。（新增）

例題：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，2008年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：

（1）1月通過(guò)競(jìng)拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金4000萬(wàn)元，繳納相關(guān)稅費(fèi)240萬(wàn)元；

（2）以上述土地開(kāi)發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、寫(xiě)字樓各一棟，占地面積各為1/2；

（3）住宅樓開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元，分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?00萬(wàn)元，包括超過(guò)貸款期限的利息40萬(wàn)元；

（4）寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本4000萬(wàn)元，無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額；

（5）9月份全部竣工驗(yàn)收后，公司將住宅樓出售，取得收入8000萬(wàn)元；將寫(xiě)字樓出售取得價(jià)款15000萬(wàn)元。計(jì)算該房地產(chǎn)公司應(yīng)繳納的土地增值稅。（假定不考慮除營(yíng)業(yè)稅之外的其他稅費(fèi)）

解析：

（1）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和寫(xiě)字樓可扣除的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)分別為：

（4000＋240）×1/2＝2120（萬(wàn)元）

（2）住宅樓開(kāi)發(fā)成本＝3000萬(wàn)元

住宅樓開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（300－40）＋（2120＋3000）×5%＝516（萬(wàn)元）

寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本＝4000萬(wàn)元

寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（2120＋4000）×10%＝612（萬(wàn)元）

（3）該房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售住宅樓的營(yíng)業(yè)稅＝8000×5%＝400（萬(wàn)元）

銷(xiāo)售寫(xiě)字樓的營(yíng)業(yè)稅＝15000×5%＝750（萬(wàn)元）

（4）住宅樓加計(jì)扣除20%部分：（2120＋3000）×20%＝1024（萬(wàn)元）

寫(xiě)字樓加計(jì)扣除20%部分：（2120＋4000）×20%＝1224（萬(wàn)元）

（5）住宅樓扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝2120＋3000＋516＋400＋1024＝7060（萬(wàn)元）

寫(xiě)字樓扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝2120＋4000＋612＋750＋1224＝8706（萬(wàn)元）

（6）住宅樓增值額＝8000－7060＝940（萬(wàn)元）

住宅樓增值率＝940÷7060＝13.31%＜20%，由于是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓，所以免稅。

寫(xiě)字樓增值額＝15000－8706＝6294（萬(wàn)元）

寫(xiě)字樓增值率＝6294÷8706＝72.29%

寫(xiě)字樓應(yīng)納土地增值稅＝6294×40%－8706×5%＝2082.3（萬(wàn)元）

二、特殊減免稅規(guī)定（了解）

對(duì)1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)庹魍恋卦鲋刀悺?/p>

對(duì)1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其在1994年1月1日以后五年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

這里要滿(mǎn)足三個(gè)條件：

（1）是否已按合同規(guī)定投入了資金并進(jìn)行了開(kāi)發(fā)。

（2）是否屬于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建成后的首次轉(zhuǎn)讓。

（3）是否在規(guī)定的5年期限內(nèi)（后又延長(zhǎng)2年）首次轉(zhuǎn)讓。

2007年考題：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司1993年12月份簽訂了一份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同，但由于各種原因，直到2005年1月才首次轉(zhuǎn)讓。依據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，其土地增值稅應(yīng)當(dāng)（）。

A、免征

B、全額征收

C、減半征收

D、由地方稅務(wù)酌情減免

答案：B

解析：題目中轉(zhuǎn)讓期限已經(jīng)超過(guò)5年，不予免稅，應(yīng)全額征稅。第六節(jié)申報(bào)和繳納知識(shí)點(diǎn)十：土地增值稅的申報(bào)和繳納

一、申報(bào)納稅程序

納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

納稅人發(fā)生下列轉(zhuǎn)讓行為的，還應(yīng)從簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案：

a、因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，納稅人因此而得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)摹?/p>

b．因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)的。

c．轉(zhuǎn)讓原自用住房的。

二、納稅時(shí)間和繳納方法

三、納稅地點(diǎn)

土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。所謂“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。

四、相關(guān)責(zé)任與義務(wù)

五、進(jìn)一步做好土地增值稅的征管工作（了解）

知識(shí)點(diǎn)十一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理

六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理

（一）土地增值稅的清算單位

以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，還有對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

（二）土地增值稅的清算條件

1、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；

（3）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

2008年CPA考題：下列各項(xiàng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（）。

A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷(xiāo)售的

C.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的

D.取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)2年仍未銷(xiāo)售完畢的

答案：ABC

解析：取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（三）非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

（四）土地增值稅的扣除項(xiàng)目

1、除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。這項(xiàng)是需要核定扣除的。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

（2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

5、屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

（五）土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料

（六）土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證

（七）土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

2、擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

3、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

4、符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

5、申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

（八）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

2007年CPA考題：對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列表述正確的是（）。

A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除

B、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用資料不實(shí)的，不得扣除

C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的前期工程費(fèi)的憑證不符合清算要求的，不得扣除

D、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修房屋，可以扣除的裝修費(fèi)用不得超過(guò)房屋原值的10%

答案：A

解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。契稅重點(diǎn)內(nèi)容：征稅范圍，計(jì)稅依據(jù)及應(yīng)納稅額的計(jì)算第一節(jié)概述知識(shí)點(diǎn)1：契稅的概念和特點(diǎn)

一、概念

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

二、特點(diǎn)

1、契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅；

2、契稅由財(cái)產(chǎn)承受人繳納。第二節(jié)征稅范圍、納稅人和稅率知識(shí)點(diǎn)2：契稅的征稅范圍

★一、征稅范圍

契稅的征稅對(duì)象為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。具體包括：

1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓。

2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪?、?zèng)與和交換。不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

3、房屋買(mǎi)賣(mài)。以下幾種特殊情況，視同買(mǎi)賣(mài)房屋：

（1）以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。

（2）以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

注意：以自有房產(chǎn)作股投入本人經(jīng)營(yíng)企業(yè)，免納契稅。

（3）買(mǎi)房拆料或翻建新房，應(yīng)征收契稅。

4、房屋贈(zèng)與。房屋的受贈(zèng)人要按規(guī)定繳納契稅。

以獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)征收契稅。

5、房屋交換。

▲雙方交換價(jià)值相等的，免納契稅；價(jià)值不相等的，按超出部分由支付差價(jià)方繳納契稅。

例如：甲企業(yè)將自有價(jià)值300萬(wàn)元的庫(kù)房與乙企業(yè)價(jià)值450萬(wàn)元的辦公樓互換，由甲企業(yè)向乙企業(yè)支付差價(jià)150萬(wàn)元（適用契稅稅率4%）。則上述經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)應(yīng)由甲企業(yè)繳納契稅150×4%＝6（萬(wàn)元）。

6、企業(yè)改革中的契稅政策

7、房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策

（1）對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車(chē)位、汽車(chē)庫(kù)、自行車(chē)庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。

（2）承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。

（3）采取分期付款方式購(gòu)買(mǎi)房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。

例如：李某2007年初購(gòu)買(mǎi)80平方米的商品房一處，價(jià)款100萬(wàn)元，并以10萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)單獨(dú)計(jì)價(jià)的汽車(chē)庫(kù)，均采用分期付款方式，分20年支付，假定2007年支付12萬(wàn)元，根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，商品房的契稅稅率為4%，汽車(chē)庫(kù)的契稅稅率為3%。

李某應(yīng)繳納的契稅＝100×4%＋10×3%＝4.3（萬(wàn)元）

（4）對(duì)承受?chē)?guó)有土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金，要征收契稅。不得因減免出讓金而減免契稅。

例如：某國(guó)有企業(yè)2008年承受?chē)?guó)有土地使用權(quán)，國(guó)家給予照顧，減按應(yīng)支付土地出讓金的60%繳納出讓金，該企業(yè)實(shí)際支付90萬(wàn)元，當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅稅率為3%，則該企業(yè)應(yīng)繳納契稅：90÷60%×3%＝4.5（萬(wàn)元）。

新增：

（5）對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。

（6）土地使用者將土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款計(jì)征契稅。

（7）土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論是否辦理了權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。

2008年考題：某企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)改制成全體職工持股的有限責(zé)任公司，承受原企業(yè)價(jià)值600萬(wàn)元的房產(chǎn)所有權(quán)；以債權(quán)人身份接受某破產(chǎn)企業(yè)價(jià)值200萬(wàn)元的房產(chǎn)抵償債務(wù)，隨后將此房產(chǎn)投資于另一企業(yè)。該有限責(zé)任公司上述業(yè)務(wù)應(yīng)繳納契稅（）萬(wàn)元。（適用稅率3%）

A、0

B、6

C、18

D、24

答案：A

2008年考題（多選）：依據(jù)契稅的有關(guān)規(guī)定，下列項(xiàng)目中可以免征或不征收契稅的有（）。

A、在增資擴(kuò)股中，對(duì)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)入股或作為出資投入企業(yè)的

B、公司制改革中，不改變投資主體和出資比例改制成的公司制企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的

C、企業(yè)合并中新設(shè)方或存續(xù)方承受被解散方土地、房屋權(quán)屬，合并前各方為相同投資主體的

D、企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對(duì)債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的

E、對(duì)國(guó)有、集體企業(yè)改制成全體職工持股的有限責(zé)任公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的

答案：BCDE

解析：在增資擴(kuò)股中，以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅。

2007年考題：依據(jù)契稅相關(guān)規(guī)定，下列行為不屬于契稅征稅范圍的是（）。

A、房屋出租

B、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

C、房屋買(mǎi)賣(mài)

D、房屋贈(zèng)與

答案：A

知識(shí)點(diǎn)3：契稅的納稅人和稅率

二、納稅人

在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。

提示：

（1）是承受人納稅；

（2）包括外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)以及外國(guó)人；

（3）包括國(guó)有經(jīng)濟(jì)單位；

（4）包括農(nóng)村的居民。

三、稅率

契稅實(shí)行幅度比例稅率，稅率幅度為3%～5%。

新增：個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下住房，從2008年11月1日起按1%稅率征收契稅。第三節(jié)計(jì)稅依據(jù)及應(yīng)納稅額的計(jì)算知識(shí)點(diǎn)4：契稅的計(jì)稅依據(jù)

★一、計(jì)稅依據(jù)

2008年考題：關(guān)于契稅的計(jì)稅依據(jù)，下列表述正確的有（）。

A、以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，僅以土地出讓金作為計(jì)稅依據(jù)

B、房屋贈(zèng)與的，由征收機(jī)關(guān)參照房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)

C、買(mǎi)賣(mài)已裝修的房屋，契稅計(jì)稅依據(jù)中應(yīng)包括裝修費(fèi)用

D、土地使用權(quán)出售的，以評(píng)估價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)

E、土地使用權(quán)交換的，以所交換的土地使用權(quán)的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)

答案：BCE

解析：選項(xiàng)A，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格；選項(xiàng)D，土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，其計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。

2006年考題：關(guān)于契稅的計(jì)稅依據(jù)，下列說(shuō)法正確的是（）。

A、以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的，以成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)

B、土地使用權(quán)相交換的，以交換的土地使用權(quán)的價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)

C、以競(jìng)價(jià)方式出讓土地使用權(quán)的，以不包括各種補(bǔ)償費(fèi)用的競(jìng)價(jià)成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)

D、已購(gòu)公有住房經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓金擁有完全產(chǎn)權(quán)的，以補(bǔ)繳的土地出讓金為計(jì)稅依據(jù)

答案：A

解析：B項(xiàng)，以其價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)；C項(xiàng)，各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)；D項(xiàng)，免征契稅。

知識(shí)點(diǎn)5：契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

二、契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

應(yīng)納稅額＝計(jì)稅依據(jù)×稅率

應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，按照納稅義務(wù)發(fā)生之日中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，折合成人民幣計(jì)算。

2007年考題：某銀行2006年以債權(quán)人身份承受甲破產(chǎn)企業(yè)房屋所有權(quán)，總價(jià)600萬(wàn)元，又以債權(quán)人身份承受乙企業(yè)抵債的土地使用權(quán)，總價(jià)300萬(wàn)元；隨后以承受的甲企業(yè)的房屋和乙企業(yè)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其債權(quán)人丙企業(yè)，共作價(jià)1000萬(wàn)元。依據(jù)契稅的相關(guān)規(guī)定，下列處理方法正確的有（）。（當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定的契稅稅率4%）

A、該銀行應(yīng)繳納契稅12萬(wàn)元

B、丙企業(yè)不繳納契稅

C、丙企業(yè)應(yīng)繳納契稅40萬(wàn)元

D、該銀行不繳納契稅

E、該銀行應(yīng)繳納契稅36萬(wàn)元

答案：AC

解析：銀行以債權(quán)人身份承受破產(chǎn)企業(yè)房屋，免征契稅；但是承受其他企業(yè)以房屋以債的，要視同銷(xiāo)售，繳納契稅300×4%＝12（萬(wàn)元）；丙企業(yè)承受房屋和土地使用權(quán)，應(yīng)繳納契稅＝1000×4%＝40（萬(wàn)元）。

注意：抵債時(shí)是破產(chǎn)企業(yè)還是其他企業(yè)，只有承受破產(chǎn)企業(yè)抵債的房屋或土地使用權(quán)，才能免稅；其他企業(yè)要繳納契稅。

2006年考題：甲企業(yè)因經(jīng)營(yíng)需要，將市內(nèi)某處空置廠(chǎng)房與乙企業(yè)的某土地使用權(quán)交換，由乙企業(yè)支付價(jià)款差額100萬(wàn)元；甲企業(yè)還接受丙企業(yè)以房產(chǎn)進(jìn)行投資，丙企業(yè)投資入股的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為300萬(wàn)元。甲企業(yè)應(yīng)繳納契稅（）萬(wàn)元。（契稅稅率為4%）

A、4

B、6

C、12

D、16

答案：C

解析：房屋交換由乙企業(yè)支付差價(jià)，也應(yīng)由乙企業(yè)繳納契稅，甲企業(yè)不用繳納。甲企業(yè)接受投資入股，應(yīng)視同買(mǎi)賣(mài)房屋，應(yīng)繳納契稅＝300×4%＝12（萬(wàn)元）。

王某2008年12月首次購(gòu)買(mǎi)一套80平方米的普通住房，價(jià)款60萬(wàn)元（其中包括裝修費(fèi)10萬(wàn)元），采用分期付款方式支付，2008年支付了15萬(wàn)元，則王某應(yīng)納契稅為（）萬(wàn)元。

A、5

B、6

C、0.5

D、0.6

答案：D

解析：王某應(yīng)繳納的契稅＝60萬(wàn)×1%＝0.6（萬(wàn)元）。居民甲某有四套住房，將一套價(jià)值120萬(wàn)元的別墅折價(jià)給乙某抵償了100萬(wàn)元的債務(wù)；用市場(chǎng)價(jià)值70萬(wàn)元的第二、三兩套兩室住房與丙某交換一套四室住房，另取得丙某贈(zèng)送價(jià)值12萬(wàn)元的小轎車(chē)一輛；將第四套市場(chǎng)價(jià)值50萬(wàn)元的公寓房折成股份投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。當(dāng)?shù)卮_定的契稅稅率為3%，甲、乙、丙納稅契稅的情況是（）。

A、甲不繳納，乙30000元，丙3600元

B、甲3600元，乙30000元，丙不繳納

C、甲不繳納，乙36000元，丙21000元

D、甲15000元，乙36000元，丙不繳納

答案：A

解析：甲不用繳納契稅；乙應(yīng)繳納契稅＝100×3%＝3（萬(wàn)元）；丙應(yīng)繳納契稅＝12×3%＝0.36（萬(wàn)元）?！锏谒墓?jié)減免稅優(yōu)惠知識(shí)點(diǎn)6：契稅的減免稅優(yōu)惠

一、契稅減免的基本規(guī)定

1、國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

2、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房的，免征契稅。

3、因不可抗力喪失住房而重新購(gòu)買(mǎi)住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅。

4、土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府確定是否減免。

5、承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

6、經(jīng)外交部確認(rèn)，依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅。

7、對(duì)國(guó)有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國(guó)有控股公司占新公司股份85%以上的，對(duì)新公司承受該國(guó)有控股公司的土地、房屋權(quán)屬免征契稅。

二、財(cái)政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項(xiàng)目

1、對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅。

例如：王某因拆遷得到拆遷補(bǔ)償款30萬(wàn)元，他又以50萬(wàn)元重新購(gòu)置一套住房，當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%，則王某應(yīng)繳納契稅＝（50－30）×3%＝0.6（萬(wàn)元）

2、不得因減免土地出讓金，而減免契稅。

3、經(jīng)批準(zhǔn)減征、免征契稅的納稅人改變有關(guān)土地、房屋的用途，不再屬于減免稅的范圍，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已經(jīng)減征、免征的稅款。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為改變有關(guān)土地、房屋用途的當(dāng)天。

符合減免稅規(guī)定的納稅人，應(yīng)在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同生效的10日內(nèi)向土地、房屋所在地的征收機(jī)關(guān)提出減免稅申報(bào)。自2004年10月1日起，計(jì)稅金額在10000萬(wàn)元（含10000萬(wàn)元）以上的，由省級(jí)征收機(jī)關(guān)辦理減免手續(xù)，辦理完減免手續(xù)后30日內(nèi)報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局備案。

▲提示：

（1）不是合同簽訂的10日內(nèi)，而是合同生效的10日內(nèi)；

（2）計(jì)稅金額在10000萬(wàn)元以上的，是由省級(jí)征收機(jī)關(guān)辦理手續(xù)，而不是由國(guó)家稅務(wù)總局辦理，只是報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局備案。

4、新增：對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買(mǎi)住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源的，免征契稅。

對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通標(biāo)準(zhǔn)住房、經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。

2008年考題：（單選）

下列各項(xiàng)業(yè)務(wù)中，應(yīng)征收契稅的是（）。

A、企業(yè)承受荒山土地使用權(quán)用于林業(yè)生產(chǎn)

B、企業(yè)分立中，派生方承受原企業(yè)房屋權(quán)屬

C、承包者獲得農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

D、運(yùn)動(dòng)員因成績(jī)突出獲得國(guó)家獎(jiǎng)勵(lì)的住房

答案：D

解析：選項(xiàng)A、B免征契稅；選項(xiàng)C不屬于契稅的征稅范圍。

2007年考題：依據(jù)契稅相關(guān)規(guī)定，下列土地或房屋免征契稅的是（）。

A、居民因政府拆遷重新購(gòu)置住房

B、以減免出讓金形式而取得國(guó)有土地使用權(quán)

C、企業(yè)合并中，新設(shè)方承受相同投資主體之外的投資方的土地使用權(quán)

D、已購(gòu)公有住房經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓金和其他出讓費(fèi)用成為完全產(chǎn)權(quán)住房

答案：D

2006年考題：下列項(xiàng)目免征契稅的有（）。

A、以獲獎(jiǎng)方式獲得的房屋

B、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房

C、企業(yè)獲得土地使用權(quán)

D、因不可抗力原因失去住房而重新購(gòu)買(mǎi)的住房

E、拆遷居民獲得的與其原有住房?jī)r(jià)值相等的拆遷補(bǔ)償款

答案：BE

解析：D項(xiàng)是酌情予以減征或免征。第五節(jié)申報(bào)和繳納知識(shí)點(diǎn)7：契稅的申報(bào)和繳納

1、契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

2、納稅期限：納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)。

3、納稅地點(diǎn)：契稅在土地、房屋所在地的征收機(jī)關(guān)繳納。

總結(jié)：

主要掌握：征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算、減免稅優(yōu)惠

主要注意選擇題，注意其中的一些關(guān)鍵字；

計(jì)算時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)：

1、注意納稅人，是承受方；

2、經(jīng)常出現(xiàn)的題：土地或房屋互換的問(wèn)題，按差價(jià)計(jì)稅，由支付差價(jià)方繳納；投資、抵債等問(wèn)題。第五章房產(chǎn)稅本章重要內(nèi)容：

計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算，減免稅優(yōu)惠；

其次是稅率，納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間。第一節(jié)概述知識(shí)點(diǎn)1：房產(chǎn)稅的概念和特點(diǎn)

一、房產(chǎn)稅的概念

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，以房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

二、房產(chǎn)稅的特點(diǎn)

1、房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅；

2、征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋；

3、區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅方法。

三、房產(chǎn)稅的立法原則（了解）第二節(jié)征稅范圍、納稅人和稅率知識(shí)點(diǎn)2：房產(chǎn)稅的征稅范圍

一、征稅范圍

那些獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池、玻璃暖房等，不屬于房產(chǎn)。

房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。

城市的征稅范圍為市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣縣城，不包括農(nóng)村。

建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地，不包括所轄的行政村。

知識(shí)點(diǎn)3：房產(chǎn)稅的納稅人

二、納稅人

房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。

外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人暫不繳納房產(chǎn)稅。

注：2009年1月1日起廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，也依照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。

2006年考題：下列關(guān)于房產(chǎn)稅納稅人的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）。

A、產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅

B、產(chǎn)權(quán)所有人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅

C、外商投資企業(yè)不是房產(chǎn)稅的納稅人

D、納稅單位無(wú)租使用免稅單位房產(chǎn)，不需要繳納房產(chǎn)稅

答案：D

解析：納稅單位無(wú)租使用免稅單位房產(chǎn)，應(yīng)由房產(chǎn)使用人代為繳納房產(chǎn)稅。

知識(shí)點(diǎn)4：房產(chǎn)稅的稅率

三、稅率

房產(chǎn)稅采用比例稅率。

依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)稅的，稅率為1.2%；

依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)稅的，稅率為12%。

從2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人居住用房出租仍用于居住的，其應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。

▲新增：

2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房，不再區(qū)分用途，都是按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。第三節(jié)計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算（掌握）知識(shí)點(diǎn)5：房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

一、計(jì)稅依據(jù)

房產(chǎn)稅采用從價(jià)計(jì)征，計(jì)稅辦法分為按房產(chǎn)余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅兩種。

2、對(duì)于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。應(yīng)納稅額＝租金收入×稅率12%

★3、投資聯(lián)營(yíng)和融資租賃房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)。（掌握）

例如：某企業(yè)有原值為2500萬(wàn)元的房產(chǎn)，2009年1月1日將其中的30%用于對(duì)外投資聯(lián)營(yíng)，投資期限10年，每年固定利潤(rùn)分紅50萬(wàn)元，不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%。該企業(yè)2009年度應(yīng)納房產(chǎn)稅：

投資部分：50×12%＝6（萬(wàn)元）

自用部分：2500×（1－30%）×（1－20%）×1.2%＝16.8（萬(wàn)元）

應(yīng)納房產(chǎn)稅＝16.8＋6＝22.8（萬(wàn)元）。

注意，對(duì)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的投資房產(chǎn)：

（1）投資后所有權(quán)轉(zhuǎn)移由被投資企業(yè)交納房產(chǎn)稅，而不是投資企業(yè)納稅了；

（2）被投資企業(yè)納稅時(shí)以協(xié)議作價(jià)計(jì)算納稅，而不是以投資企業(yè)的原值計(jì)算。

例如：甲以原廠(chǎng)房對(duì)乙廠(chǎng)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，參與投資利潤(rùn)分紅，視生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況決定今后的回報(bào)。該廠(chǎng)房作價(jià)1200萬(wàn)元（原值1100萬(wàn)元）。假設(shè)該市統(tǒng)一規(guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值時(shí)的減除幅度為10%，乙應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：1200×（1－10%）×1.2%＝12.96（萬(wàn)元）。

4、居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)（包括自營(yíng)和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營(yíng)的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征，沒(méi)有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開(kāi)的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類(lèi)房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計(jì)征。

二、應(yīng)納稅額的計(jì)算

（一）地上建筑物房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)計(jì)稅余值（或租金收入）×適用稅率

（二）地下建筑物房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：

1、工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－原值減除比例）×1.2%

2、商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－原值減除比例）×1.2%

3、出租地下建筑，按照出租地上建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

例如：某單位有兩處地窖，分別為工業(yè)用途房產(chǎn)和非工業(yè)用途房產(chǎn)，房產(chǎn)原價(jià)分別為20萬(wàn)元和30萬(wàn)元，該省規(guī)定房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算繳納，同時(shí)規(guī)定：工業(yè)用途地下建筑房產(chǎn)以原價(jià)的50%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；商業(yè)和其他用途地下建筑房產(chǎn)以原價(jià)的70%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。則該單位兩處地窖每年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為：

工業(yè)用途地窖：200000×50%×（1－30%）×1.2%＝840（元）

非工業(yè)用途地窖：300000×70%×（1－30%）×1.2%＝1764（元）

應(yīng)納房產(chǎn)稅合計(jì)：840＋1764＝2604（元）

2008年考題：2007年4月，某企業(yè)將其與辦公樓相連的地下停車(chē)場(chǎng)和另一獨(dú)立的地下建筑物改為地下生產(chǎn)車(chē)間，停車(chē)場(chǎng)原值100萬(wàn)元，地下建筑物原價(jià)200萬(wàn)元，該企業(yè)所在省財(cái)政和地方稅務(wù)部門(mén)確定地下建筑物的房產(chǎn)原價(jià)的折算比例為50%，房產(chǎn)原值減除比例為30%。該企業(yè)以上兩處地下建筑物2007年4月至12月份應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）萬(wàn)元。

A、0.95

B、1.15

C、1.26

D、1.89

答案：C

解析：（100＋200×50%）×（1－30%）×1.2%×9÷12＝1.26（萬(wàn)元）。第四節(jié)減免稅優(yōu)惠（掌握）知識(shí)點(diǎn)6：房產(chǎn)稅減免稅優(yōu)惠

一、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免稅。

二、由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)免稅。

其經(jīng)費(fèi)來(lái)源實(shí)行自收自支后，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。

三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免稅。

公園、名勝古跡中附設(shè)的營(yíng)業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。

四、個(gè)人擁有的非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免稅。

但個(gè)人所有的營(yíng)業(yè)用房或出租等非自用的房產(chǎn)，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。

例如：某人自有住房8間，房產(chǎn)原值15萬(wàn)元，其中3間出租給某公司經(jīng)營(yíng)使用，租金按當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的10%收取，該公司當(dāng)年?duì)I業(yè)收入50萬(wàn)元；另有3間出租給居民居住，每間月租金收入為2000元；另外2間自己用于居住。該地區(qū)規(guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除20%后的余值計(jì)稅。該人本年應(yīng)納房產(chǎn)稅：

3間出租經(jīng)營(yíng)使用：營(yíng)業(yè)收入500000×10%×4%＝2000（元）

3間居住房出租：2000×3×12×4%＝2880（元）

2間自住房：免稅

該人本年應(yīng)納房產(chǎn)稅＝2000＋2880＝4880（元）

五、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

1、企業(yè)辦的各類(lèi)學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，免稅。

例如：某企業(yè)擁有房產(chǎn)原值1200萬(wàn)元，其中包括一座原值為300萬(wàn)元的內(nèi)部醫(yī)院、一個(gè)房產(chǎn)原值為200萬(wàn)元的托兒所。則計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)按1200－300－200＝700萬(wàn)元，計(jì)算征收房產(chǎn)稅。某企業(yè)有房屋12棟，其中10棟用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，房產(chǎn)原值共計(jì)12000萬(wàn)元，1棟（原值400萬(wàn)元）用作幼兒園和職工學(xué)校，1棟（原值600萬(wàn)元）出租給其他企業(yè)，年租金80萬(wàn)元。房產(chǎn)原值減除比例為30%。該企業(yè)2007年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）萬(wàn)元。

A、100.80

B、110.40

C、113.76

D、119.20

答案：B

解析：根據(jù)稅法規(guī)定，幼兒園和職工學(xué)校用房免征房產(chǎn)稅。

應(yīng)納房產(chǎn)稅＝12000×（1－30%）×1.2%＋80×12%＝110.40（萬(wàn)元）。

2、經(jīng)有關(guān)部門(mén)鑒定，對(duì)毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋，在停止使用后，免稅。

3、自2004年8月1日起，對(duì)軍隊(duì)空余房產(chǎn)租賃收入暫免征收房產(chǎn)稅；此前已征稅款不予退還，未征稅款不再補(bǔ)征。

4、凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

例題：某企業(yè)2008年2月委托一施工單位新建廠(chǎng)房，9月對(duì)建成的廠(chǎng)房辦理驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)接管基建工地上價(jià)值100萬(wàn)元的材料棚，一并轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，原值合計(jì)1100萬(wàn)元。該企業(yè)所在省規(guī)定的房產(chǎn)余值扣除比例為30%。2008年企業(yè)該項(xiàng)固定資產(chǎn)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）。

A、2.1萬(wàn)元

B、2.31萬(wàn)元

C、2.8萬(wàn)元

D、3.08萬(wàn)元

答案：B

解析：2008年應(yīng)納房產(chǎn)稅＝1100×（1－30%）×1.2%×3/12＝2.31（萬(wàn)元）。

5、自2004年7月1日起，納稅人因?yàn)榉课荽笮迣?dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修理期間免征房產(chǎn)稅。

例題：某企業(yè)擁有A、B兩棟房產(chǎn)，A棟自用，B棟出租。A、B兩棟房產(chǎn)在2005年1月1日時(shí)的原值分別為1200萬(wàn)元和1000萬(wàn)元，2005年4月底B棟房產(chǎn)租賃到期。自2005年5月1日起，該企業(yè)由A棟搬至B棟辦公，同時(shí)對(duì)A棟房產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)行大修至年底完工。企業(yè)出租B棟房產(chǎn)的月租金為10萬(wàn)元，地方政府確定按房產(chǎn)原值減除20%的余值計(jì)稅。該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）。

A、15.04萬(wàn)元

B、16.32萬(wàn)元

C、18.24萬(wàn)元

D、22.72萬(wàn)元

答案：A

解析：納稅人因房屋大修停用半年以上，大修期間免征房產(chǎn)稅。A棟房產(chǎn)2005年應(yīng)納的房產(chǎn)稅＝1200×（1－20%）×1.2%×4/12＝3.84（萬(wàn)元）；2005年4月底B棟房產(chǎn)租賃到期，B棟房產(chǎn)應(yīng)納的房產(chǎn)稅＝1000×（1－20%）×1.2%×8/12＋10×12%×4＝11.2（萬(wàn)元），該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅＝3.84＋11.2＝15.04（萬(wàn)元）。

6、納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征房產(chǎn)稅。

2006年考題：某政府機(jī)關(guān)與甲公司共同使用一幢辦公用房，房產(chǎn)價(jià)值6000萬(wàn)元，政府機(jī)關(guān)占用房產(chǎn)價(jià)值5000萬(wàn)元，公司占用房產(chǎn)價(jià)值1000萬(wàn)元。2005年3月1日省政府機(jī)關(guān)將其使用房產(chǎn)的40%對(duì)外出租，當(dāng)年取得租金收入150萬(wàn)元。2005年8月1日甲公司將其使用房產(chǎn)的30%對(duì)外投資，不承擔(dān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，投資期限4年，當(dāng)年取得固定利潤(rùn)分紅8萬(wàn)元，已知該省統(tǒng)一規(guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值時(shí)的減除幅度為20%。根據(jù)上述資料，下列說(shuō)法正確的有（）。

A、政府機(jī)關(guān)免征房產(chǎn)稅

B、政府機(jī)關(guān)應(yīng)納房產(chǎn)稅18萬(wàn)元

C、甲公司應(yīng)納房產(chǎn)稅9.36萬(wàn)元

D、甲公司應(yīng)納房產(chǎn)稅7.68萬(wàn)元

E、該辦公用房當(dāng)年合計(jì)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅25.68萬(wàn)元

答案：BC

解析：政府機(jī)關(guān)自用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，出租部分應(yīng)納房產(chǎn)稅150×12%＝18（萬(wàn)元）；

甲公司應(yīng)納房產(chǎn)稅1000×70%×（1－20%）×1.2%＋1000×30%×（1－20%）×1.2%×7÷12＋8×12%＝9.36（萬(wàn)元）。

注意：

（1）納稅單位與免稅單位分開(kāi)計(jì)算；

（2）出租與自用部分的計(jì)稅依據(jù)不同；

（3）一年當(dāng)中同一幢房屋劃分要出租與自用的時(shí)間，分別來(lái)計(jì)算。

7、老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)免稅。

8、從2001年1月1日起，對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門(mén)向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶(hù)發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。

9、對(duì)郵政部門(mén)坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法征收房產(chǎn)稅；對(duì)坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍以外的尚在縣郵政局內(nèi)核算的房產(chǎn)，在單位財(cái)務(wù)賬中劃分清楚的，從2001年1月1日起不再征收房產(chǎn)稅。

10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，不征收房產(chǎn)稅。但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或者出租、出借的商品房應(yīng)按照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

11、自2001年1月1日至2008年12月31日，對(duì)為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓，免稅。

12、自2000年1月1日至2008年底，對(duì)從原高校后勤管理部門(mén)剝離出來(lái)而成立的進(jìn)行獨(dú)立核算并有法人資格的高校后勤經(jīng)濟(jì)實(shí)體自用的房產(chǎn)免稅。

13、鐵道部所屬鐵路運(yùn)輸企業(yè)自用的房產(chǎn)，繼續(xù)免征房產(chǎn)稅。

14、對(duì)行使國(guó)家行政管理職能的人民銀行總行（含國(guó)家外匯管理局）所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)免稅。對(duì)其他專(zhuān)業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司的房產(chǎn)，均應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

15、天然林保護(hù)工程相關(guān)房產(chǎn)免稅。

16、國(guó)家直屬儲(chǔ)備糧、棉、糖、肉、鹽庫(kù)。

17、對(duì)承擔(dān)地方糧、油、棉、糖、肉等商品儲(chǔ)備任務(wù)的地方商品儲(chǔ)備管理公司及其直屬庫(kù)經(jīng)營(yíng)上述地方儲(chǔ)備商品業(yè)務(wù)自用的房產(chǎn)、土地，到2008年12月31日前免征房產(chǎn)稅。（新增）

2008年考題：下列房產(chǎn)中，可以免征房產(chǎn)稅的有（）。

A、軍隊(duì)出租的空余房產(chǎn)

B、商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)

C、企業(yè)按政府規(guī)定價(jià)格向職工出租的單位自有房產(chǎn)

D、在用的毀損不堪居住的房產(chǎn)

E、信托投資公司經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)

答案：AC

解析：選項(xiàng)B、E，對(duì)其他專(zhuān)業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)（包括信托投資公司，城鄉(xiāng)信用合作社，以及經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的其他金融組織）和保險(xiǎn)公司的房產(chǎn)，均應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅；選項(xiàng)D，經(jīng)有關(guān)部門(mén)鑒定，停止使用的毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋，免征房產(chǎn)稅。

2007年考題：依據(jù)房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定，下列說(shuō)法正確的有（）。

A、對(duì)高校后勤實(shí)體自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅

B、對(duì)營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅

C、房管部門(mén)向居民出租的公有住房免征房產(chǎn)稅

D、老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的自用房產(chǎn)暫免征收房產(chǎn)稅

E、應(yīng)稅房產(chǎn)大修停用三個(gè)月以上的，在大修期間可免征房產(chǎn)稅

答案：ACD第五節(jié)申報(bào)和繳納知識(shí)點(diǎn)7：房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間

1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（注意選擇題，在計(jì)算中注意時(shí)間問(wèn)題）

2006年考題：根據(jù)房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定，下列說(shuō)法正確的有（）。

A、購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅

B、納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從建成之當(dāng)月起，繳納房產(chǎn)稅

C、納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之次月起，繳納房產(chǎn)稅

D、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅

E、購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之當(dāng)月起計(jì)征房產(chǎn)稅

答案：AD

2007年考題：某企業(yè)2006年委托施工企業(yè)建造物資倉(cāng)庫(kù)，8月末辦理驗(yàn)收手續(xù)，入賬原值為300萬(wàn)元，同年9月1日將原值400萬(wàn)元的舊倉(cāng)庫(kù)對(duì)外投資聯(lián)營(yíng)，當(dāng)年收取固定利潤(rùn)12萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卣?guī)定房產(chǎn)計(jì)稅余值扣除比例為30%，該企業(yè)2006年度應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：

（1）委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之日的次月起，計(jì)征房產(chǎn)稅物資倉(cāng)庫(kù)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅＝300×（1－30%）×1.2%×4÷12＝0.84（萬(wàn)元）

（2）以倉(cāng)庫(kù)對(duì)外投資聯(lián)營(yíng)，收取固定收入，應(yīng)按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅

舊倉(cāng)庫(kù)投資應(yīng)繳納房產(chǎn)稅＝12×12%＝1.44（萬(wàn)元）

（3）9月1日投資之前應(yīng)按房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅：

400×（1－30%）×1.2%×8÷12＝2.24（萬(wàn)元）

提示：注意時(shí)間段，投資之前的還要按房產(chǎn)余值納稅，容易忽視。

該企業(yè)2006年度應(yīng)繳納房產(chǎn)稅＝0.84＋1.44＋2.24＝4.52（萬(wàn)元）。

2、納稅期限：房產(chǎn)稅實(shí)行按年征收、分期繳納。

3、納稅地點(diǎn)：房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在一地的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。

總結(jié)注意事項(xiàng)：

1、免稅單位還是納稅單位；

2、自用還是出租，計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值還是租金收入；

3、有沒(méi)有免稅項(xiàng)目，比如幼兒園或醫(yī)院、毀損或大修的房屋等；

4、投資是承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)還是固定收益的；

5、對(duì)同一幢房屋，出租或投資是從哪個(gè)月份開(kāi)始的，分別按月計(jì)算出租或投資之前與之后的房產(chǎn)稅；

6、新建的房屋從次月起納稅，房產(chǎn)原值的計(jì)算；

7、最后，除了這些特殊項(xiàng)目外，還有沒(méi)有其他的自用房產(chǎn)，別漏掉了。第八章城鎮(zhèn)土地使用稅本章要點(diǎn)：納稅人、應(yīng)納稅額的計(jì)算、減免稅優(yōu)惠、納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間第一節(jié)概述知識(shí)點(diǎn)1：概念和特點(diǎn)

一、概念

城鎮(zhèn)土地使用稅是以開(kāi)征范圍的土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。

二、特點(diǎn)：

1、對(duì)占用土地的行為征稅

2、征稅對(duì)象是土地

3、征稅范圍有所限定：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)

坐落在農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)不屬城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。

4、實(shí)行差別幅度稅額第二節(jié)征稅范圍、納稅人和適用稅額知識(shí)點(diǎn)2：征稅范圍、納稅人和適用稅額

一、征稅范圍

城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府劃定。

二、納稅人（掌握）

1、城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納；

2、土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；

3、土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅；

4、從2007年1月1日起國(guó)家將外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)納入城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍。

三、適用稅額

土地使用稅實(shí)行分級(jí)幅度稅額。

經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)降低，但降低額不得超過(guò)規(guī)定的最低稅額的30%。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)提高，但須報(bào)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)。第三節(jié)計(jì)稅依據(jù)及稅額的計(jì)算（掌握）知識(shí)點(diǎn)3：計(jì)稅依據(jù)及應(yīng)納稅額的計(jì)算

一、計(jì)稅依據(jù)

土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積(平方米)為計(jì)稅依據(jù)。

納稅人實(shí)際占用的土地面積，以房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)的土地使用證書(shū)與確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；尚未核發(fā)土地使用證書(shū)的，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積，據(jù)以納稅。待核發(fā)土地使用證后再作調(diào)整。

二、應(yīng)納稅額的計(jì)算

應(yīng)納稅額＝計(jì)稅土地面積（平方米）×適用稅額

例如：某縣一家公司地處縣城，建筑面積95000平方米，土地使用證書(shū)確認(rèn)的占用土地面積23000平方米。由于經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大，年初該公司又受讓了一塊尚未辦理土地使用證的土地3000平方米，公司按其當(dāng)年開(kāi)發(fā)使用的2000平方米土地面積進(jìn)行申報(bào)納稅。以上土地均適用每平方米2元的城鎮(zhèn)土地使用稅稅率。該公司年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅為：（23000＋2000）×2＝50000（元）

如果土地使用權(quán)由幾方共有的，由共有各方按各自實(shí)際使用的土地面積占總面積的比例，分別計(jì)算繳納土地使用稅。

2007年考題：某公司與政府機(jī)關(guān)共同使用一棟共有土地使用權(quán)的建筑物。該建筑物占用土地面積2000平方米，建筑物面積10000平方米（公司與機(jī)關(guān)的占用比例為4：1，城鎮(zhèn)土地使用稅年稅額每平方米5元）。該公司應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅（）。

A、0

B、2000

C、8000

D、10000

答案：C

解析：該公司應(yīng)納土地使用稅：2000×4/5×5＝8000（元）

例題：甲企業(yè)（國(guó)有企業(yè)）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地分布于A(yíng)、B、C三個(gè)區(qū)域，A的土地使用權(quán)屬于甲企業(yè)，面積10000平方米，其中幼兒園占地1000平方米，廠(chǎng)區(qū)綠化占地2000平方米；B的土地使用權(quán)屬甲企業(yè)與乙企業(yè)共同擁有，面積5000平方米，實(shí)際使用面積各半；C面積3000平方米，甲企業(yè)一直使用但土地使用權(quán)未確定。假設(shè)A、B、C的城鎮(zhèn)土地使用稅的單位稅額為每平方米5元，甲企業(yè)全年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅（）。

A、57500

B、62500

C、72500

D、85000

答案：C

解析：A中幼兒園占地可以免征城鎮(zhèn)土地使用稅，廠(chǎng)區(qū)綠化占地不能免征；B中甲、乙各按一半使用面積納稅；C由使用人繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。甲企業(yè)全年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅＝[（10000－1000）＋5000/2＋3000]×5＝14500×5＝72500（元）。第四節(jié)減免稅優(yōu)惠知識(shí)點(diǎn)4：減免稅優(yōu)惠

一、基本規(guī)定

1、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地。指這些單位本身的辦公用地和公務(wù)用地。

2、由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地，是指這些單位本身的業(yè)務(wù)用地。

不包括實(shí)行自收自支、自負(fù)盈虧的事業(yè)單位。

▲注意：

（1）強(qiáng)調(diào)“自用的”，如果是出租、出借，則不免稅；

2008年CPA考題：某人民團(tuán)體A、B兩棟辦公樓，A棟占地3000平方米，B棟占地1000平方米。2007年3月30日至12月31日該團(tuán)體將B棟出租。當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)土地使用稅的稅率為每平方米15元，該團(tuán)體2007年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅（）。

A、3750元

B、11250元

C、12500元

D、15000元

答案：B

解析：人民團(tuán)體自用的土地免稅，所以A棟免稅。B棟出租應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅＝1000×15×9÷12＝11250（元）

（2）強(qiáng)調(diào)“本身的辦公用地或公務(wù)用地”，如果單位用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，也不免稅。

★（3）企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，可以比照國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。

公園、名勝古跡中附設(shè)的營(yíng)業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等使用的土地，應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

★4、市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地。非社會(huì)性的公共用地不能免稅，如企業(yè)內(nèi)的廣場(chǎng)、道路、綠化等占用的土地。

★5、直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地。農(nóng)副產(chǎn)品加工場(chǎng)占地和從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)單位的生活、辦公用地不包括在內(nèi)。

2008年考題：某市肉制品加工企業(yè)2007年占地40000平方米，其中辦公樓占地3000平方米，生豬養(yǎng)殖基地占地20000平方米，肉制品加工車(chē)間占地16000平方米，企業(yè)內(nèi)部道路及綠化占地1000平方米。企業(yè)所在地城鎮(zhèn)土地使用稅年單位稅額每平方米5元。該企業(yè)全年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅（）元。

A、65000

B、100000

C、120000

D、950000

答案：B

解析：直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地免稅，此題中生豬養(yǎng)殖基地可免稅，而辦公用地、加工車(chē)間用地以及企業(yè)廠(chǎng)區(qū)以?xún)?nèi)的綠化占地，不屬于免稅范圍。應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅＝（40000－20000）×5＝100000（元）。

6、開(kāi)山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用月份起免繳土地使用稅5～10年。

7、由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利用地和其他用地。

下列土地的征免稅，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定：（注意選擇）

（1）個(gè)人所有的居住房屋及院落用地；

（2）房產(chǎn)管理部門(mén)在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地；

（3）免稅單位職工家屬的宿舍用地；

（4）民政部門(mén)舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠(chǎng)用地；

（5）集體和個(gè)人辦的各類(lèi)學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。

二、特殊規(guī)定

1、土地使用稅與耕地占用稅征稅范圍的銜接

征用耕地，凡是繳納了耕地占用稅的，從批準(zhǔn)征用之日起滿(mǎn)一年后征收土地使用稅；

征用非耕地，從批準(zhǔn)征用的次月起征收土地使用稅。

★2、對(duì)免稅單位無(wú)償使用納稅單位的土地，免征土地使用稅；對(duì)納稅單位無(wú)償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納土地使用稅。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造商品房的用地，除經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房免予征稅外，對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。

4、凡在開(kāi)征范圍內(nèi)的土地，除直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的按規(guī)定免予征稅以外，不論是否繳納農(nóng)業(yè)稅，均應(yīng)照章征收土地使用稅。

5、對(duì)基建項(xiàng)目在建期間使用的土地，原則上應(yīng)照章征收土地使用稅。但對(duì)有些基建項(xiàng)目，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)具體情況予以免征或減征土地使用稅；對(duì)已經(jīng)完工或已經(jīng)使用的建設(shè)項(xiàng)目，其用地應(yīng)照章征收土地使用稅。

6、城鎮(zhèn)內(nèi)的集貿(mào)市場(chǎng)(農(nóng)貿(mào)市場(chǎng))用地，按規(guī)定應(yīng)征收土地使用稅。各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局可根據(jù)具體情況自行確定對(duì)集貿(mào)市場(chǎng)用地征收或者免征土地使用稅。

7、對(duì)于各類(lèi)危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)、廠(chǎng)房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定，暫