...wd......wd......wd...天津2016年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：房地產(chǎn)抵押的需要考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題〔共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意〕1、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，對(duì)人均耕地特別少的地區(qū)，由省級(jí)政府批準(zhǔn)，可增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的__倍。

A．10

B．20

C．30

D．402、估價(jià)對(duì)象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20m，臨街深度為75m，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地臨街寬度為25m，臨街深度為100m，總價(jià)格為400萬元。根據(jù)四三二一法則，該估價(jià)對(duì)象的單價(jià)為元／㎡。

A：1920

B：2400

C：2560

D：3200

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、投資者對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動(dòng)(例如，在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等)，表達(dá)了投資者對(duì)房地產(chǎn)投資的重視。(有修改)

A：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

B：需要適時(shí)地更新改造投資

C：投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

D：易受政策影響

E：借款合同4、為估算某建筑物的重新購建價(jià)格，經(jīng)測算其土建工程直接費(fèi)為780元／㎡，安裝工程直接費(fèi)為450元／㎡(其中人工費(fèi)為50元／㎡)，裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元／㎡(其中人工費(fèi)為45元／㎡)，又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的15％，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的75％，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的72％，稅金為3.5％，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費(fèi)為元／㎡。

A：2204.55

B：2397.99

C：3237.60

D：3345.64

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、某城市容積率修正系數(shù)表，如下表：假設(shè)確定對(duì)比案例宗地地價(jià)為900元／㎡，容積率為1．7，待估宗地規(guī)劃容積率為1．3，則進(jìn)展容積率修正后可比實(shí)例的價(jià)格為元／㎡。

A：1177

B：675

C：688．2

D：1200

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、以下關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的選項(xiàng)是．【2006年考題】

A：假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法

B：運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)工程的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)用

C：假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

D：假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價(jià)格剩余

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、新設(shè)工程法人的資本金籌措渠道不包括〔〕資金。

A．政府政策性

B．資產(chǎn)變現(xiàn)

C．企業(yè)入股

D．個(gè)人入股范圍8、運(yùn)用__估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例。

A．抽檢法

B．平滑法

C．指數(shù)加權(quán)法

D．市場法9、反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象總體在某一時(shí)點(diǎn)上的狀況指標(biāo)被稱為__。

A．時(shí)點(diǎn)指標(biāo)

B．相對(duì)指標(biāo)

C．時(shí)期指標(biāo)

D．平均指標(biāo)10、現(xiàn)有總建筑面積為1500㎡的某在建工程，土地使用年限為40年(自開工之日起算)，方案開發(fā)期為3年，現(xiàn)已進(jìn)展1．5年．估計(jì)建成還需1．5年，投入使用后年凈收益為480萬元，資本化率為8％，折現(xiàn)率為12％．該工程續(xù)建完成后的總價(jià)值折算到現(xiàn)在為。

A：3939．61萬元

B：4433．88萬元

C：4768．50萬元

D：5652．09萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

11、某房地產(chǎn)開發(fā)商在其新建工程的開盤儀式上，承諾對(duì)前80名購房者給予209/6的價(jià)格優(yōu)惠，這種價(jià)格折扣技巧屬于__。

A．現(xiàn)金折扣

B．?dāng)?shù)量折扣

C．折讓

D．季節(jié)折扣12、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由實(shí)施。

A：市、縣人民政府

B：市、縣人民政府土地管理部門

C：市、縣人民政府規(guī)劃管理部門

D：鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章13、某成片荒地面積，進(jìn)展“七通一平〞的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2％，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65％，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是元／㎡

A：310.61

B：321.60

C：477.87

D：494.77

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、以下關(guān)于房地產(chǎn)市場劃分的說法，不正確的選項(xiàng)是。

A：二級(jí)市場是指土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場

B：三級(jí)市場是指存量房地產(chǎn)交易市場

C：按照增量存量的方式，將土地市場劃分為一級(jí)土地市場和二級(jí)土地市場

D：按照增量存量的方式，房屋市場劃分為一級(jí)房屋市場，二級(jí)房屋市場和三級(jí)房屋市場

E：借款合同15、動(dòng)態(tài)投資回收期是指工程以〔〕抵償全部投資所需的時(shí)間。

A．凈現(xiàn)金

B．凈收益

C．凈現(xiàn)值

D．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值16、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500㎡，層高為4.1m，土地剩余使用期限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有一樣功能的該類辦公樓的正常層高為3.6m，建筑物重建價(jià)格為2000元／㎡。假定層高每增加0.1m，建造費(fèi)用每平方米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多消耗2.5萬元能源費(fèi)用。以重建價(jià)格為根基估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為萬元。(建筑物報(bào)酬率為10％)

A：11.80

B：16.07

C：23.57

D：31.07

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格17、某單位以現(xiàn)時(shí)樓價(jià)20%的預(yù)付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過程中的樓宇，如果——年后樓宇竣工交付使用時(shí)樓價(jià)上漲了15%，則其預(yù)付款的收益率為〔〕。

A．60%

B．65%

C．70%

D．75%18、是指國家有關(guān)機(jī)關(guān)依法將被查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制予以拍賣的行為。

A：任意拍賣

B：強(qiáng)制拍賣

C：動(dòng)產(chǎn)拍賣

D：不動(dòng)產(chǎn)拍賣

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、以下關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的選項(xiàng)是。

A：路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法一樣，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理

B：路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)

C：運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊

D：路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取假設(shè)干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1400㎡，現(xiàn)需撤除重建，估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元／㎡和505元／㎡，則該宗土地的減價(jià)修正額為元／㎡。

A：50

B：250

C：300

D：350

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、估價(jià)報(bào)告封面應(yīng)包括估價(jià)報(bào)告名稱、估價(jià)工程名稱、委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)和。

A：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(姓名和注冊(cè)號(hào))、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)

B：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(姓名和注冊(cè)號(hào))、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)報(bào)告編號(hào)

C：估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)、附件

D：估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、某農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織人均耕地面積0.2公頃，國家建設(shè)征收該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的耕地面積10公頃，該耕地近三年平均年產(chǎn)值為10000元/公頃。以下關(guān)于征收該耕地的表述中，不正確的選項(xiàng)是__。

A．不需農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人

B．該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)最少為60萬元

C．每公頃耕地需要安置的農(nóng)業(yè)人口為5人

D．由國家支付土地補(bǔ)償費(fèi)，由用地單位支付安置補(bǔ)助費(fèi)23、房地產(chǎn)入股行為是屬于__。

A．有償轉(zhuǎn)讓

B．無償轉(zhuǎn)讓

C．既屬于有償轉(zhuǎn)讓又屬于無償轉(zhuǎn)讓

D．兩者都不是24、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為年。(說明：題干中假設(shè)土地出讓合同未約定不可續(xù)期)

A：45

B：50

C：52

D：55

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于__性質(zhì)。

A．占有

B．租金

C．代管

D．融資二、多項(xiàng)選擇題〔共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，此題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分〕1、新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持有關(guān)文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，這些文件包括__。

A．營業(yè)執(zhí)照

B．企業(yè)章程和驗(yàn)資證明

C．企業(yè)法定代表人的身份證明

D．專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同

E．企業(yè)納稅證明2、某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價(jià)值為1000萬元，其中土地總價(jià)值為500萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價(jià)值為35萬元。假設(shè)按照土地價(jià)值進(jìn)展分?jǐn)偅撊苏加械耐恋胤蓊~為__。

A．3%

B．3.5%

C．7%

D．4%3、以下氣態(tài)污染物中，對(duì)建筑物有腐蝕作用的有。

A：二氧化硫

B：一氧化氮

C：一氧化碳

D：甲醛

E：碳?xì)浠衔?、以下房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是。

A：進(jìn)展工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

B：獲取工程所需土地

C：確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn)

D：對(duì)工程的建設(shè)工程進(jìn)展招標(biāo)

E：提交工程開工申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)5、工業(yè)用地使用權(quán)出讓方式不包括__。

A．招標(biāo)方式

B．掛牌方式

C．劃撥方式

D．協(xié)議方式6、規(guī)模報(bào)酬存在三個(gè)階段。

A：遞增

B：不變

C：遞減

D：快增

E：慢增7、長期趨勢法可以用于。

A：推測、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格

B：預(yù)測收益法中未來的租金、空置率等

C：市場法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)展房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D：對(duì)比、分析兩宗或兩類以上的房地產(chǎn)價(jià)格的開展趨勢或潛力

E：填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏8、__主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。

A．直接融資

B．間接融資

C．開發(fā)投資

D．置業(yè)投資9、會(huì)計(jì)核算要求，凡在當(dāng)期取得的收入或者負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不管款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的收入或費(fèi)用，是會(huì)計(jì)核算一般原則中的__。

A．權(quán)責(zé)發(fā)生制原則

B．收負(fù)實(shí)現(xiàn)制原則

C．配比原則

D．劃分收益性支出與資本性支出原則10、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價(jià)值最接近于__萬元。

A．536

B．549

C．557

D．816

11、不屬于開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)租售定價(jià)方法的是。

A：成本導(dǎo)向定價(jià)

B：銷售導(dǎo)向定價(jià)

C：購置者導(dǎo)向定價(jià)

D：競爭導(dǎo)向定價(jià)

E：借款合同12、房地產(chǎn)長期貸款利率上調(diào)，導(dǎo)致__。

A．新開發(fā)量增加，租金下降

B．新開發(fā)量減少，租金增加

C．租金下降，新開發(fā)量減少

D．新開發(fā)量增加，租金增加13、以下關(guān)于城市規(guī)劃實(shí)施控制，表述不正確的選項(xiàng)是__。

A．一般來說，城市規(guī)劃實(shí)施控制可以分為通則式和判例式

B．規(guī)劃審批的主要依據(jù)是控制性詳細(xì)規(guī)劃，同時(shí)還考慮其他相關(guān)因素

C．我國的城市規(guī)劃控制基本上屬于通則式

D．我國的城市規(guī)劃控制基本上屬于判例式14、在票據(jù)允許轉(zhuǎn)讓、流通的情況下，為保障收款人的權(quán)益，規(guī)定票據(jù)轉(zhuǎn)讓時(shí)要由轉(zhuǎn)讓人在票據(jù)反面簽字，這種情況稱為。

A：背書

B：委托

C：代理

D：審批

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、保險(xiǎn)的基本原則有__。

A．最大利益原則

B．權(quán)責(zé)一致原則

C．保險(xiǎn)利益原則

D．近因原則

E．損失補(bǔ)償原則16、房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)對(duì)估價(jià)報(bào)告的鑒定內(nèi)容包括。

A：估價(jià)方法選用

B：估價(jià)結(jié)果確定方式

C：估價(jià)師的職業(yè)道德

D：估價(jià)技術(shù)路線

E：估價(jià)參數(shù)選取17、__執(zhí)業(yè)資格制度是我國依法建設(shè)的最早的職業(yè)資格制度。

A．房地產(chǎn)咨詢師

B．房地產(chǎn)估價(jià)師

C．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

D．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理18、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)展工程貸款審查時(shí)，要進(jìn)展工作。

A：客戶評(píng)價(jià)

B：工程評(píng)估

C：擔(dān)保方式評(píng)價(jià)

D：貸款綜合評(píng)價(jià)

E：環(huán)境評(píng)價(jià)19、某時(shí)點(diǎn)相對(duì)另外一個(gè)時(shí)點(diǎn)的定基增長速度為230%，則定基開展速度為__。

A．30%

B．100%

C．130%

D．330%20、以下關(guān)于《暫定資質(zhì)證書》，表述正確的選項(xiàng)是。

A：《暫定資質(zhì)證書》有效期為3年

B：房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》的有效期

C：房地產(chǎn)開發(fā)主管部門延長《暫定資質(zhì)證書》的有效期不能超過3年

D：自領(lǐng)