山海關(guān)----東羅城項當(dāng)前期策劃報告5月目錄一、項目基本特性與開發(fā)方向--------------------------------------------------------------------21、項目基本特性------------------------------------------------------------------------------2、項目開發(fā)方向------------------------------------------------------------------------------3、項目基本結(jié)論------------------------------------------------------------------------------二、客戶與需求分析--------------------------------------------------------------------------------1、客戶源、客戶層與客戶構(gòu)造------------------------------------------------------------2、客戶需求與需求方位---------------------------------------------------------------------3、客戶需求結(jié)論------------------------------------------------------------------------------三、市場分析-----------------------------------------------------------------------------------------1、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)狀況------------------------------------------------------2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)狀況------------------------------------------------------------3、秦皇島與山海關(guān)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)狀況---------------------------------------------4、項目SWOT分析--------------------------------------------------------------------------四、項目基本運(yùn)作-----------------------------------------------------------------------------------1、項目基本運(yùn)作思路------------------------------------------------------------------------2、產(chǎn)品形態(tài)與風(fēng)格定位---------------------------------------------------------------------3、業(yè)態(tài)構(gòu)造規(guī)劃------------------------------------------------------------------------------4、功能分區(qū)與道路規(guī)劃---------------------------------------------------------------------5、景觀園林風(fēng)格與布局---------------------------------------------------------------------6、物業(yè)配套與服務(wù)---------------------------------------------------------------------------7、產(chǎn)品定價------------------------------------------------------------------------------------8、開發(fā)環(huán)節(jié)與周期---------------------------------------------------------------------------9、營銷推廣方略------------------------------------------------------------------------------五、項目效益與風(fēng)險分析-------------------------------------------------------------------------第一某些：項目基本特性與開發(fā)方向1、項目基本特性：1】地形現(xiàn)狀與價值：1、地圖顯示方位2、地塊現(xiàn)狀實景3、地塊紅線范疇依照實地考察，對本地塊初步結(jié)識：地塊比較規(guī)整，地勢平坦；有一定水域面積，水域周邊有保存完整景觀；西面緊鄰享譽(yù)全國旅游景點“天下第一關(guān)”；四周得天獨厚古城墻，對于東羅城地塊來說，她具備了獨一無二歷史人文景觀，是不可復(fù)制好地塊，具備良好開發(fā)價值。2】周邊（重要出入口）現(xiàn)狀：A、沒有良好商業(yè)氛圍，有些偏離城區(qū)重要商業(yè)中心；B、生活環(huán)境太差，不能滿足高品位生活條件需要；C、周邊市政配套局限性，綠化面積較少，基本設(shè)施有待政府進(jìn)一步改進(jìn)；D、交通不夠便利，僅有一條項目東出入口南北道路----關(guān)城東路，項目南出入口----“第一關(guān)停車場”出入口環(huán)境、道路和北出入口道路開通需要政府改造；3】項目限定指標(biāo)：政府指標(biāo)規(guī)定：A、項目規(guī)劃以一層構(gòu)造為主，某些可以建到二層；B、檐口不高于6米，建筑總高度不高于城墻臺面（第一關(guān)城墻平均高度為8米，東羅城約12米高）；C、容積率不高于0.45、建筑密度不不不大于35、綠化不不大于30；公司指標(biāo)規(guī)定：A、實現(xiàn)利益合理化、最大化；B、符合法定、本地政府和公司開發(fā)規(guī)定；項目土地成本A、土地購買成本是13862萬元（58萬/畝*239畝）；2、基本結(jié)論：開發(fā)低密度高品位商業(yè)和住宅產(chǎn)品是唯一出路。限高、0.45低容積率、13862萬元土地成本及在282畝可用土地和局限性9萬平米建筑面積，必然推高將來房屋銷售單價。因而，普通產(chǎn)品沒有開發(fā)也許，只別出一格、另辟蹊徑，拔高項目開發(fā)檔次，只有這樣才干支撐開發(fā)成本和投資收益。3、項目開發(fā)方向：綜合以上基本要素，項目開發(fā)方向必然是高品位產(chǎn)品----別墅、類別墅和高品位商業(yè)。第二某些：客戶與需求從第一某些里已經(jīng)很明確看出咱們產(chǎn)品方向----高品位產(chǎn)品，那么咱們客戶層也必然是高品位消費(fèi)客群?？墒窃蹅兏咂肺豢蛻粼谀睦?？她們究竟需要什么樣產(chǎn)品？1、客戶：1】客源：、A1、本地：【秦皇島】普通個體客源：秦皇島普通性個體客戶人均可支配收入局限性萬元，對高檔不動產(chǎn)購買力極為薄弱，高品位客戶量有限；但是對高檔商業(yè)消費(fèi)需求是存在。依照對秦皇島都市居民人均可支配收入為9195元，比去年增長了14.5%；人均工資性收入6597元，比去年增長了13.5%；人均轉(zhuǎn)移性收入2977元，同比增長26.3%；受銀行存款利率上調(diào)和股市持續(xù)走高影響，人均財產(chǎn)性收入94元，比去年增長12.2%等基本因素分析得知。高品位個體客源：本地高品位個體客戶重要集中在政府部門領(lǐng)導(dǎo)、公司主、公司高管以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)。這些群體具備穩(wěn)定收入和某些有一定灰色收入，消費(fèi)力和投資欲望強(qiáng)。并且有錢人在更加富裕之后就會自然上升到社會上層，其交流檔次、場合和個人生活居所都將發(fā)生變化。就個人居所而言，安全、私密和品味是核心。咱們項目在山海關(guān)完全具備了前兩項—安全與私密。秦皇島有區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，家公司，重要領(lǐng)導(dǎo)、公司主和公司高管約有人。以5%可購買機(jī)率，將產(chǎn)生？人客源。公司機(jī)構(gòu)客源：秦皇島大中型公司較少，但實力比較雄厚，但是公司和公司高層在本地均有自己辦公和生活場合，僅有個別高層會有也許購買不動產(chǎn)，對于高品位商業(yè)普通是公司消費(fèi)行為，個體消費(fèi)有限。和本地公司長期現(xiàn)關(guān)聯(lián)外地公司也是咱們客源。代表公司如下：秦皇島港務(wù)集團(tuán)有限公司：重要以煤炭、石油、糧食、化肥、水泥、礦石、飼料、水果等大宗貨品運(yùn)送，除承擔(dān)國內(nèi)貨品中轉(zhuǎn)外，還與世界上100各種國家和地區(qū)港口保持著經(jīng)常性貿(mào)易往來。秦皇島港已成為以煤炭、原油輸出為主綜合性國際港口，是國內(nèi)晉煤外運(yùn)、北煤南運(yùn)重要樞紐港，經(jīng)由秦皇島港下水煤炭占全國重要沿海港口下水煤炭總量一半。既有職工18000人，固定資產(chǎn)原值91億元。全港共有碼頭泊位49個，其中生產(chǎn)泊位28個，年設(shè)計通過能力1.24億噸。中華人民共和國耀華玻璃集團(tuán)公司：是國家520家重點公司之一，有職工13400多人，總資產(chǎn)36億元。被譽(yù)為“中華人民共和國玻璃工業(yè)搖籃”。當(dāng)前，耀華已發(fā)展成為國內(nèi)特大型綜合性玻璃生產(chǎn)公司，擁有30余家子公司和國家級“公司技術(shù)中心”、博士后科研工作站等科研機(jī)構(gòu)。產(chǎn)品占全國總產(chǎn)量八分之一。中鐵山橋集團(tuán)有限公司：是以制造業(yè)為主體、多元經(jīng)營國有控股大型公司集團(tuán)，是國內(nèi)橋梁、道岔制造行業(yè)中歷史最久、規(guī)模最大、實力最強(qiáng)名牌公司。公司本部在秦皇島市山海關(guān)區(qū)，有職工7000多人，占地面積123.7萬平方米，注冊資本近4億元。產(chǎn)品占據(jù)了全國鐵路提速道岔市場70%份額。山海關(guān)船廠：廠區(qū)面積196.7萬平方米。擁有中華人民共和國最大VLCC型修船塢。有職工近3000人，其中高檔專業(yè)人才、工程技術(shù)人員800余人。重要經(jīng)營船舶修造、改裝、拆解，海洋石油工程設(shè)備制造、改裝、修理，港口機(jī)械制造、鋼構(gòu)造制造，船舶備件供應(yīng)等。已與美、英、德、俄、韓、日、港、臺等30各種國家和地區(qū)及國內(nèi)各大航運(yùn)公司建立了良好業(yè)務(wù)關(guān)系。渤海鋁業(yè)有限公司：由中華人民共和國國際信托投資公司和美國雷諾茲金屬公司全資經(jīng)營大型當(dāng)代化鋁加工公司。，被評為中華人民共和國外商投資公司500強(qiáng)公司?？偼顿Y2.51億美元，注冊資本1.41億美元，公司占地面積86萬平方米，建筑面積近20萬平方米，有職工1200人。重要生產(chǎn)鋁型材和鋁板、帶、箔兩大類產(chǎn)品。產(chǎn)品熱銷全國各地，并打入北美、歐洲、東南亞等市場。政府機(jī)構(gòu)客源：秦皇島、山海關(guān)政府機(jī)構(gòu)每年均有大量政務(wù)接待，對于商業(yè)消費(fèi)需求有一定潛力，對于不動產(chǎn)消費(fèi)極其有限。秦皇島和山海關(guān)是有一定歷史背景和特殊地利位置地方，每年、每月甚至每周都會有上級領(lǐng)導(dǎo)或部門官員到這里視察或旅游度假，這些客人到這里消費(fèi)完全有本地政府買單。依照《山海圖志》一書里記錄分析，僅在山海關(guān)這里，一年里平均每月里均有2--3位重量級領(lǐng)導(dǎo)來這里觀光考察，特別是6—9月時間段里。A2、本地：【山海關(guān)】山海關(guān)區(qū)轄5個街道、3個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)，總面積192平方千米?？?cè)丝?4萬人（）。都市居民人均可支配收入8133元，同比增長9.2%；人均消費(fèi)支出6598.63元，同比增長4.8%。全年農(nóng)民人均純收入4942元，比上年增長6.0%。都市居民人均住房使用面積為16.93平方米。規(guī)模公司機(jī)構(gòu)少，人均收入低，普通個體客戶更不具備消費(fèi)高品位不動產(chǎn)條件。這里不作為重點客源地分析。B1、外地：【京津唐】B1-1、公司機(jī)構(gòu)類：按照行業(yè)分類：重要行業(yè)：以電信、電力、零售、IT業(yè)、傳媒、通信、媒體、娛樂業(yè)、電影業(yè)、金融、保險、教誨、專業(yè)投資機(jī)構(gòu)、宗教協(xié)會、外事機(jī)構(gòu)、政府與企事業(yè)單位派出機(jī)構(gòu)等為重要對象。在這些行業(yè)里，重要體當(dāng)前對不動產(chǎn)購買、公司內(nèi)外交流、培訓(xùn)、休閑度假等消費(fèi)行為。按照規(guī)模分類：重要對象：世界伍佰強(qiáng)及分支機(jī)構(gòu)、亞洲五百強(qiáng)、中華人民共和國伍佰強(qiáng)、區(qū)域百強(qiáng)和行業(yè)前十強(qiáng)等規(guī)模公司；B1-2、個體消費(fèi)類：政府高管、大中型公司高層、小公司主、華僑、專業(yè)投資客等；B2、外地：【東北】B2-1、公司機(jī)構(gòu)類：按照行業(yè)分類：重要行業(yè)：有食品加工業(yè)、機(jī)械制造、交通運(yùn)送、電力、熱力、礦采業(yè)、演藝等行業(yè)。這些行業(yè)重要體當(dāng)前對不動產(chǎn)購買上，如：公司會所，以此作為公司內(nèi)外交流、培訓(xùn)、休閑度假中心。按照規(guī)模分類：東北大中型公司、東北百強(qiáng)公司、行業(yè)前20強(qiáng)等。B2-2、個體消費(fèi)類：政府高管、大中型公司高層、小公司主、專業(yè)投資客等；B3-1、外地：【山西與內(nèi)蒙】B3-1、公司機(jī)構(gòu)類：按照行業(yè)分類：重要行業(yè)：有煤炭、交通運(yùn)送、電力、熱力、礦采、釀酒等行業(yè)。這些行業(yè)重要體當(dāng)前對不動產(chǎn)購買上，如：公司會所，以此作為公司內(nèi)外交流、培訓(xùn)、休閑度假中心。按照規(guī)模分類：本地大中型公司、百強(qiáng)公司、行業(yè)前20強(qiáng)等。B2-2、個體消費(fèi)類：政府高管、煤炭老板、大中型公司高層、小公司主、專業(yè)投資客等；2】、客層與客戶構(gòu)造對于東羅城項目，客層必然處在各目的區(qū)域高品位，均位于本地消費(fèi)者構(gòu)造金字塔頂部?？蛻魠^(qū)域比是京津唐：山西內(nèi)蒙：東北：本地為4：3：1：2構(gòu)造?？蛯颖仁钦汗荆簜€體為35：50：15構(gòu)造比。2、客戶需求與需求方位：1】基本分析：國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)成為拉動國際經(jīng)濟(jì)重要因素，隨著國內(nèi)持續(xù)數(shù)年高達(dá)兩位數(shù)增長幅度，國內(nèi)居民消費(fèi)隨之升級，商業(yè)交流、房地產(chǎn)、旅游消費(fèi)需求也在升級變化。改革開放后，社會經(jīng)濟(jì)、人民生活水平發(fā)生了巨大變化，各行業(yè)浮現(xiàn)一片繁華，商業(yè)交流頻繁，檔次不斷提高，公司和個體消費(fèi)者對商業(yè)配套規(guī)定也越來越高。生活水平提高后，人們開始關(guān)注個人居住條件和環(huán)境。房產(chǎn)改革以來經(jīng)歷了四個基本階段，一是有可居住房子，如：單位福利分房；二是有個人產(chǎn)權(quán)房子；如：第一撥房改房和商品房；三是有大戶型房子，不注重環(huán)境和配套；如：單位集資建房；四是有好環(huán)境、高配套大房子；如：市區(qū)內(nèi)大盤多層或高層及近郊別墅。依照國際慣例，在人均GDP達(dá)到1000美元時，旅游消費(fèi)開始啟動；在1000美元左右，以觀光旅游為主；人均GDP達(dá)到美元后來，休閑旅游開始啟動；3000美元休閑旅游成熟，此時度假旅游開始啟動；當(dāng)人均GDP達(dá)到5000美元時，度假旅游成熟。在旅游消費(fèi)升級過程中，直接涉及到吃、住、行、游、樂、購六個方面，關(guān)聯(lián)到29個經(jīng)濟(jì)部門和108個行業(yè)發(fā)展，旅游業(yè)附加值不斷提高。國內(nèi)人均GDP初次突破1000美元，旅游消費(fèi)啟動已有所顯示。人均GDP突破美元。地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡特點決定了現(xiàn)階段國內(nèi)旅游業(yè)整體處在觀光旅游為主，休閑旅游為輔階段。個別地區(qū)、少數(shù)富裕人群在向休閑游、度假游過渡。旅游業(yè)從改革開放初期“外事接待”性質(zhì)發(fā)展到當(dāng)前已成為“國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)”，在國民經(jīng)濟(jì)中地位越來越受到注重。在中華人民共和國31個?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）中，已有23個省區(qū)市把旅游業(yè)確立為支柱產(chǎn)業(yè)，1個省把旅游業(yè)確立為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，3個省區(qū)市把旅游業(yè)確立為第三產(chǎn)業(yè)龍頭產(chǎn)業(yè)。政府主導(dǎo)、部門聯(lián)動、社會參加發(fā)展格局，為旅游業(yè)營造了良好發(fā)展環(huán)境。依照《秦皇島市政府工作報告》,該市已經(jīng)將“推動旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級”、“發(fā)展休閑度假游，哺育商務(wù)會展游”納入政府工作重要任務(wù)。旅游飯店業(yè)是國內(nèi)與國際接軌最早、開放步伐最快行業(yè)之一。隨著旅游業(yè)發(fā)展，飯店需求明顯增長，據(jù)國家旅游局預(yù)測，到，全國將新增各類住宿設(shè)施約20萬家，其中星級飯店約1萬家，五星級飯店將超過500家。當(dāng)前大眾旅游需求呈現(xiàn)多樣性，商務(wù)客源增多等因素促使星級酒店與經(jīng)濟(jì)型酒店成為行業(yè)中體現(xiàn)作為活躍兩某些。中科院：國內(nèi)旅游房地產(chǎn)即將迎來迅速發(fā)展近年來，隨著旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，除按老式方式開發(fā)經(jīng)營酒店和度假村外，從產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假房產(chǎn)、到景區(qū)房產(chǎn)、酒店式公寓，再到以旅游為主題區(qū)域開發(fā)建設(shè)等，“旅游房地產(chǎn)”這個概念越來越多地被人們提到，同步也越來越多地用于各類房地產(chǎn)項目之上。大批國際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游房地產(chǎn)開發(fā)，并獲得了可觀收益。從世界范疇來看，來源于上世紀(jì)初法國地中海沿岸旅游房地產(chǎn)當(dāng)前已在全球得到迅速發(fā)展，特別是歐洲各國，各種分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等已發(fā)展到一定規(guī)模。從國內(nèi)狀況來看，旅游房地產(chǎn)萌芽于上世紀(jì)八、九十年代。當(dāng)時，沿海地區(qū)、改革開放較早省市由于房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)項目建設(shè)供不不大于求，浮現(xiàn)了大量積壓和售后空置房。為了消化這些空置房，人們開始嘗試將房地產(chǎn)開發(fā)空置物業(yè)改造為賓館、青年旅館、分時度假酒店、汽車旅館等旅游休閑場合，于是一某些原本為住宅等用途建筑轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜挝飿I(yè)。1999年，自海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”成功開發(fā)后，先后幾十個旅游房地產(chǎn)項目在全國進(jìn)行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，并獲得了較大市場反響，從而真正形成了旅游房地產(chǎn)概念和形式。到當(dāng)前，在旅游經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)資本雙重驅(qū)動下，國內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)正式進(jìn)入發(fā)展期。旅游房地產(chǎn)與老式房地產(chǎn)項目存在一定差別，因而具備特殊開發(fā)和營銷模式，與老式房地產(chǎn)項目開發(fā)相比，旅游房地產(chǎn)對開發(fā)配套規(guī)定更高、服務(wù)規(guī)定更專業(yè)、銷售方式更加靈活。雖然當(dāng)前國內(nèi)還面臨著旅游房地產(chǎn)開發(fā)法律、法規(guī)、制度不健全、專業(yè)人才短缺、開發(fā)商意識水平有待提高、旅游房地產(chǎn)開發(fā)整體水平良莠不齊問題，但是展望將來，在國內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展大環(huán)境下，在旅游房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境日漸成熟、旅游投資規(guī)模持續(xù)增長、市場需求潛力巨大等利好因素推動下，作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合產(chǎn)物，旅游房地產(chǎn)必將迎來更快發(fā)展時期。在此過程中，政策法規(guī)將直接影響旅游房地產(chǎn)步伐，資金和品牌將成為旅游房地產(chǎn)將來決定力量，與國情適合與國際接軌特色產(chǎn)品將不斷浮現(xiàn)。2】客戶需求：任何商品浮現(xiàn)并繁華壯大起來，必然是和消費(fèi)需求有著直接關(guān)系。改革開放后，房地產(chǎn)市場不斷繁華壯大同樣是需求作用，產(chǎn)品不斷升級是需求升級作用，在國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)歷了四個發(fā)展階段后第五個階段發(fā)展方向會在哪里那？根據(jù)上訴基本狀況，就房地產(chǎn)高品位產(chǎn)品方向來說應(yīng)當(dāng)是復(fù)合型商業(yè)旅游地產(chǎn)。這個方向是有消費(fèi)需求決定，政府、公司、高品位個體是這個方向重要消費(fèi)力量，她們掌握著社會財富50%以上。詳細(xì)需求：A、政府：政府在需求中約占到35%份額。政府機(jī)構(gòu)每年擁有大量內(nèi)外部會議。在山海關(guān)，每年至少30位國家、省部級領(lǐng)導(dǎo)迎來送往接待任務(wù)（依照《山海關(guān)圖志》）和考察、招商引資等活動引起高檔商務(wù)接待與會展活動，擬定了政府及下屬機(jī)構(gòu)大量餐飲、住宿、娛樂、商務(wù)辦公與會展等消費(fèi)需求。B、公司：公司在需求中約占到50%份額，重要體當(dāng)前商業(yè)中吃、喝、玩、樂、游、住、會展以及不動產(chǎn)中會所等方面。商業(yè)消費(fèi)目是為了公司對外商務(wù)接待，不動產(chǎn)中會所是為了公司內(nèi)部培訓(xùn)、度假等。公司固定與政府各級關(guān)聯(lián)部門公關(guān)活動，關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)單位高檔商務(wù)接待，公司內(nèi)部培訓(xùn)、會議、團(tuán)隊度假、分支機(jī)構(gòu)辦公場地、公司財富為謀求合理避稅投資途徑等，擬定了公司及分支機(jī)構(gòu)大量餐飲、住宿、娛樂、商務(wù)辦公、會展和置業(yè)消費(fèi)需求。C、高品位個體：該群體在需求中約占到15%份額，重要消費(fèi)方向是個人交際接待和住宅中別墅。本案目的個體顧客無疑是國內(nèi)富裕人群，特別是秦皇島周邊500公里內(nèi)富裕人群。依照萬事達(dá)卡國際組織正式發(fā)布一項全新指數(shù)報告“萬事達(dá)卡中華人民共和國富裕人群指數(shù)”可窺豹一斑。詳細(xì)狀況如下：報告對中華人民共和國內(nèi)地富裕人群界定原則是家庭年收入在2.5萬美元以上（約合人民幣18.9萬元），據(jù)分析預(yù)測，在中華人民共和國富裕人群約為290萬戶，到將增長到850萬戶。調(diào)查還顯示，中華人民共和國富裕人群年齡低于亞洲平均水平，在中華人民共和國內(nèi)地富裕人群中，30歲如下占22％，31至46歲占64％，46歲以上占14％。該報告聲稱，內(nèi)地富裕人群重要由相對年齡較輕人士構(gòu)成，這在整個亞太地區(qū)都相稱罕見，例如在日本富裕人群中，70％富翁在46歲以上。盡管年輕，但內(nèi)地富裕人群大都具備較高學(xué)歷，50％人擁有本科學(xué)歷，33％擁有研究生以上學(xué)歷，11％擁有大專學(xué)歷，高中畢業(yè)和高中如下文化限度分別占5％和1％。富裕人群消費(fèi)最大特性：熱衷購買房產(chǎn)：多數(shù)內(nèi)地富裕人群在前已經(jīng)購買了第一處房產(chǎn)。其中18％人在1996年前購買，41％人在1996年至間購買，41％人在后購買。報告分析以為，富裕人群把房地產(chǎn)作為一項重要投資。隨著房產(chǎn)購買增長，房產(chǎn)面積也逐漸擴(kuò)大。富裕人群第一處房產(chǎn)平均面積為129平方米，第二處為171平方米，第三處為184平方米，第到處高達(dá)208平方米普遍喜歡旅游：成果顯示，中華人民共和國富裕人群喜好休閑娛樂。其中華人民共和國內(nèi)外旅游是她們休閑娛樂最大支出，92.6％富裕家庭在休閑和娛樂活動方面耗費(fèi)高達(dá)1萬美元。另一方面是健身、游覽主題樂園、運(yùn)動和社交活動。過去一年內(nèi)，有43.3％富裕人群至少在國內(nèi)旅游三次，30％富裕人群一年出國旅游至少三次。從上可以看出國內(nèi)富裕人群熱衷于自身謀求更高品質(zhì)居所，由于該群體大某些年齡都在31——46歲之間且文化水平較高，中華人民共和國老式文化對該群體又有較大影響，因此接受兩世、三世或者四世同堂老式家庭生活理念，此外因氣候不夠溫和而更換既有居住地、中小都市始終堅挺房價走勢使之堅定投資回報信心、固定海濱度假場合、低密度房屋抗震性優(yōu)于平層和高層（安全需要）、高星級服務(wù)別墅、餐飲、娛樂等也是推動消費(fèi)需求重要因素。3、客戶需求結(jié)論：參照國內(nèi)同類成功項目（如：海南“南海傳說”“博鰲論壇”等）比較分析，在99年已有這樣消費(fèi)需求浮現(xiàn)，只是在93—97年國內(nèi)地產(chǎn)危機(jī)后，98年地產(chǎn)復(fù)蘇時才被市場發(fā)現(xiàn)。99年后國內(nèi)地產(chǎn)一路高歌，高品位消費(fèi)需求量井噴式涌現(xiàn)，以至于諸多開發(fā)商投入到復(fù)合型商業(yè)旅游地產(chǎn)中，通過近兩年大浪淘沙后，配套局限性、承諾不到位、服務(wù)差、項目區(qū)位不好項目逐漸被裁減出局。結(jié)合項目綜合狀況，山海關(guān)開發(fā)前景遼闊，旅游市場正在初步回升，在秦皇島和山海關(guān)“十一五規(guī)劃”中已經(jīng)明確了旅游業(yè)主導(dǎo)地位。在山海關(guān)環(huán)繞京津唐、山西、內(nèi)蒙和東北區(qū)域開發(fā)復(fù)合型商業(yè)旅游地產(chǎn)是可行。在本案中，作為山海關(guān)首個五星級酒店物業(yè)，東羅城項目開發(fā)1.5萬平方米五星級酒店將攜手法國雅高、喜來登或者美國希爾頓國際知名品牌酒店管理公司先時落成由于項目位置優(yōu)越性，驅(qū)車前去海港口區(qū)僅需15分鐘，到山海關(guān)火車站2分鐘，往山海關(guān)機(jī)場需1０分鐘，因而酒店具備明顯區(qū)位優(yōu)勢。據(jù)調(diào)查，當(dāng)前，整個山海區(qū)四星級以上酒店僅有１家，接近港口位置更是缺少星級酒店。而據(jù)政府內(nèi)部消息，山海關(guān)憑借國際級別天然不凍良港，近年內(nèi)就會轉(zhuǎn)化成國內(nèi)最大煤炭轉(zhuǎn)運(yùn)港口。屆時，臨近港口將分布著上千家船務(wù)代理和貨品代理公司及煤炭能源類公司分部，這些公司每年客戶商務(wù)接待費(fèi)用高達(dá)幾百萬、甚至上千萬元。酒店方面預(yù)測，正式運(yùn)營后，她們每年平均入住率能達(dá)到８0%左右，處在商務(wù)酒店運(yùn)營良好區(qū)間，也能為社區(qū)內(nèi)別墅和公司會所類銷售提供優(yōu)質(zhì)客戶資源。東羅城五星級酒店落成后來，除了在酒店內(nèi)部滿足業(yè)主消費(fèi)、政府接待和外部?？拖M(fèi)需求以外，還將為業(yè)主提供“管家＋保姆式”五星級配套物業(yè)服務(wù)。第三某些：市場分析1、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)狀況A、中華人民共和國宏觀經(jīng)濟(jì)：A1、發(fā)改委宏觀研究院：將來投資走勢將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢

當(dāng)前投資反彈壓力依然較大，房價虛高泡沫等不穩(wěn)定因素仍未從主線上消除，關(guān)于部門依然不也許放松宏觀調(diào)控力度，這也決定了整個二季度乃至下半年投資增長會保持平穩(wěn)態(tài)勢，增長速度會控制20%—25%區(qū)間范疇內(nèi)，投資大幅度下滑和強(qiáng)勁反彈也許性不大。(1)將來投資總量將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢。從1—5月來看，城鄉(xiāng)投資同比增長26.4%，盡管低于上年同期同比增長速度，但月度投資同比增長速度還是不斷上升。與此相聯(lián)系，城鄉(xiāng)投資率也是不斷攀升，1—3月城鄉(xiāng)投資率為19%，1—3月為26.04%，1—3月上升為28.83%，這闡明當(dāng)前投資增長對國民經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率依然居高不下，投資反彈也許性依然存在。(2)投資構(gòu)造有保有壓力度將進(jìn)一步加大。面對房地產(chǎn)業(yè)“過熱”局面，在國家宏觀調(diào)控下，今年以來房地產(chǎn)投資同比增長速度與占全社會投資份額始終呈現(xiàn)下滑狀態(tài)。但是房地產(chǎn)投資中構(gòu)造失調(diào)仍比較明顯。在整個房地產(chǎn)開發(fā)中，經(jīng)濟(jì)合用房投資增長速度，今年以來始終呈現(xiàn)明顯下滑狀態(tài)，闡明房地產(chǎn)投資追逐價高利大傾向是比較明顯。從投資來源來看，值得高度注重是，房地產(chǎn)業(yè)自有資金來源所占比重呈現(xiàn)逐漸下降態(tài)勢。而同步房地產(chǎn)資金來源中華人民共和國內(nèi)貸款比重卻始終較高，占整個資金來源20%左右，定金和預(yù)付款比重也呈現(xiàn)明顯上升狀態(tài)，這闡明房地產(chǎn)業(yè)投融資構(gòu)造失衡乃至風(fēng)險控制依然令人擔(dān)憂。加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)投融資構(gòu)造調(diào)節(jié)仍是當(dāng)前面臨重大任務(wù)。由于房地產(chǎn)業(yè)投資份額中全社會投資比重高達(dá)26%，因而，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)投資調(diào)控意味著整個投資增長大局將不會浮現(xiàn)明顯波動。A2、宏觀經(jīng)濟(jì)“四個核心詞”（1）“穩(wěn)定”：宏觀政策主調(diào)。近幾年，宏觀調(diào)控實行了一系列新政策。在通脹壓力削弱、投資增幅減少新形勢下，已經(jīng)出臺辦法會不會改弦更張，新辦法會不會浮現(xiàn)，這是經(jīng)濟(jì)界普遍關(guān)注問題。從中央擬定下半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展原則可以看出，“穩(wěn)定”排在第一位，將是宏觀調(diào)控政策主調(diào)。這種政策定位，來源于對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢對的判斷。問題一方面是，宏觀調(diào)控效應(yīng)在逐漸釋放，但是并不表白可以得勝回朝。不少地方制定了較高投資增長目的。上半年，新開工項目籌劃總投資增長２４．３％，比一季度加快２２．８個百分點。宏觀調(diào)控任務(wù)依然很重，已經(jīng)出臺辦法還需要繼續(xù)執(zhí)行下去。問題另一方面是，經(jīng)濟(jì)增長中已經(jīng)浮現(xiàn)了某些減緩因素。價格在低水平增長、某些公司生產(chǎn)經(jīng)營困難、農(nóng)民增收不利因素增多。國家記錄局一位專家以為，“當(dāng)前，暫不適當(dāng)出臺緊縮性調(diào)控辦法?！眹野l(fā)展改革委新聞發(fā)言人曹玉書說，下半年宏觀調(diào)控力度總體上既不加大也不放松。（2）“微調(diào)”：新問題將更受關(guān)注。穩(wěn)定，并不等于靜止不動。把握好分寸，針對矛盾和問題“微調(diào)”是必要。某些經(jīng)濟(jì)學(xué)家在分析當(dāng)前形勢時指出，有三個新問題需要高度關(guān)注：一是農(nóng)民消費(fèi)增長后勁削弱。糧食價格呈現(xiàn)疲態(tài)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格普遍大幅度上漲。上半年由于農(nóng)資漲價，農(nóng)民人均多支出４０元，加上自然災(zāi)害影響，農(nóng)民增收難度加大。這對農(nóng)村消費(fèi)市場持續(xù)擴(kuò)大會帶來不利影響。二是公司利潤增速明顯回落。上半年工業(yè)公司實現(xiàn)利潤增幅比去年同期回落２２．５個百分點。虧損公司虧損額上升幅度比去年同期提高５７．８個百分點，創(chuàng)１９９９年以來最高水平。三是全球經(jīng)濟(jì)增長放緩，對外貿(mào)易存在一定不擬定性。國際原油價格持續(xù)大幅度上揚(yáng)，提高了國內(nèi)原油價格?？植酪u擊事件也使世界經(jīng)濟(jì)不擬定性進(jìn)一步增長。某些國際組織調(diào)低了先前對２００５年經(jīng)濟(jì)增長預(yù)測。針對這些新問題，調(diào)節(jié)某些宏觀經(jīng)濟(jì)政策，十分必要。要在繼續(xù)實行穩(wěn)健財政、貨幣政策同步，恰當(dāng)增強(qiáng)稅收、信貸靈活性，對的引導(dǎo)公司生產(chǎn)經(jīng)營預(yù)期和消費(fèi)者預(yù)期，保持投資和消費(fèi)需求穩(wěn)定增長。（3）“優(yōu)化”：進(jìn)一步緩和構(gòu)造矛盾。更加注重區(qū)別對待，是今年宏觀調(diào)控一大特點。下半年宏觀調(diào)控一大重點也將是，如何優(yōu)化經(jīng)濟(jì)構(gòu)造。在投資構(gòu)造方面，某些地區(qū)投資增長速度依然過快。登記表白，上半年全國投資增幅超過３０％就有１０個省份，而某些地區(qū)投資增幅回落較大，新開工項目籌劃投資同比下降較多。從房地產(chǎn)投資看，小戶型、中低價位住宅供應(yīng)嚴(yán)重局限性，經(jīng)濟(jì)合用房投資比重持續(xù)下降。（4）“改革”：在重點領(lǐng)域謀求突破。宏觀經(jīng)濟(jì)中暴露出問題，與體制弊端有著密切關(guān)系。積極穩(wěn)妥地推動改革，在重點領(lǐng)域謀求突破，將是下半年經(jīng)濟(jì)工作一項重要任務(wù)?！窘Y(jié)論】：對于國家宏觀層面來講，經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)定“穩(wěn)定”，穩(wěn)定壓倒一切，但是穩(wěn)定同步規(guī)定有發(fā)展。在這樣背景下，公司和個體多余資金都會釋放出來，要么謀求項目運(yùn)作、金融投資品，要么謀求不動產(chǎn)。對于公司和個體高品位群體來講，在不動產(chǎn)謀求上就注重檔次高、安全性強(qiáng)與私密好地方，本項目正好具備這些要素。B、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形式：B1、當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場運(yùn)營６個重要特點

1）房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落。據(jù)國家記錄局記錄快報，1-6月份全國房地產(chǎn)投資增長23.5％，其中商品住宅投資增長21.3％，增幅呈逐月回落趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比一季度增幅回落3.2個百分點；增幅低于同期城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)投資增幅3.6個百分點。

2）供求關(guān)系有所改進(jìn)。據(jù)國家記錄局?jǐn)?shù)據(jù)，1-6月份全國商品住宅銷售面積增幅，5年來初次低于竣工面積增幅，供求關(guān)系有所緩和。據(jù)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)最新數(shù)據(jù)，過去供求矛盾比較突出杭州、南京、青島等都市，市場供應(yīng)開始略不不大于需求。

3）商品住房交易構(gòu)造有所調(diào)節(jié)。商品住宅成交總量下降，高價位、大套型住房成交量下降較大，中低價位、中小套型住房成交量較為平穩(wěn)。1-6月份，40個大中都市中，有19個都市商品住房登記銷售面積同比負(fù)增長。

4）投機(jī)性購房得到初步遏制。依照各地交易狀況監(jiān)測，短期投機(jī)性住房需求得到遏制，住房交易行為漸趨理性。某些投機(jī)、投資性購房以及空關(guān)二手住房，開始轉(zhuǎn)向長期出租，租賃市場房源供應(yīng)量明顯增多。

5）商品住房平均價格漲幅趨穩(wěn)。據(jù)國家記錄局記錄快報，1-6月份，全國商品住宅平均價格2783元/平方米，同比增長11.9%，增幅比一季度回落1.8個百分點。據(jù)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)，6月份，40個重點都市中，有14個都市商品住宅平均銷售價格環(huán)比負(fù)增長，14個都市二手住房平均成交價格環(huán)比負(fù)增長。14個作同質(zhì)樓盤跟蹤比較都市中，3個都市環(huán)比負(fù)增長，7個都市環(huán)比增長0.4%如下。

6）房地產(chǎn)信貸增速放緩。據(jù)人民銀行記錄，截至5月末，國內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額2.81萬億元，增幅回落33.38個百分點。其中住房開發(fā)貸款余額4595.8億元，增幅回落69.24個百分點。4月份當(dāng)月住房開發(fā)貸款余額初次浮現(xiàn)下降。個人住房消費(fèi)貸款新增額也呈現(xiàn)逐月減少趨勢。B2、三、四季度和一季度全國70個重要都市房價變化：依照國家發(fā)展改革委、國家記錄局調(diào)查顯示：7月，全國70個大中都市房屋銷售價格同比上漲7.5%，漲幅比上月高0.4個百分點；環(huán)比上漲1.2%，漲幅比上月高0.2個百分點。8月，全國70個大中都市房屋銷售價格同比上漲8.2%，漲幅比上月高0.7個百分點；環(huán)比上漲1.4%，漲幅比上月高0.2個百分點。9月，全國70個大中都市房屋銷售價格同比上漲8.9%，漲幅比上月高0.7個百分點；環(huán)比上漲1.7%，漲幅比上月高0.3個百分點。10月，全國70個大中都市房屋銷售價格同比上漲9.5%，漲幅比上月高0.6個百分點；環(huán)比上漲1.6%，漲幅比上月低0.1個百分點。11月，全國70個大中都市房屋銷售價格同比上漲10.5%，漲幅比上月高1.0個百分點；環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月低0.8個百分點。創(chuàng)下7月以來最大單月漲幅。12月，全國70個大中都市房屋銷售價格同比上漲10.5%，漲幅與上月持平；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月減少0.6個百分點。1月份，全國70個大中都市房屋銷售價格同比上漲11.3%，漲幅比上月高0.8個百分點；環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月高0.1個百分點。2月份，全國70個大中都市房屋銷售價格同比上漲10.9%，漲幅比1月低0.4個百分點；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比1月低0.1個百分點。３月份，全國７０個大中都市房屋銷售價格同比上漲１０．７％，漲幅比２月低０．２個百分點；環(huán)比上漲０．３％，漲幅比２月高０．１個百分點。4月份延續(xù)了一季度上漲趨勢，全國房價又上漲了5.4%。國家發(fā)展改革委、國家記錄局調(diào)查顯示，4月份全國70個大中都市房屋銷售價格同比上漲5.4%，環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月高0.1個百分點。其中，房價漲幅最大北海更達(dá)到了23.6%。此外據(jù)記錄，4月份70個大中都市新建商品房價格同比上漲5.3%，略低于房價上漲平均水平。并且，4月份70個大中都市同比均在上漲。其中，深圳、北京房價上漲幅仍在兩位數(shù)，分別達(dá)11.3%、10.7%。除此之外，石家莊和南京房價漲幅也較大，分別為9.6%、8.8%。分類別看，經(jīng)濟(jì)合用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比分別上漲0.8%、5.5%和6.4%?！窘Y(jié)論】：由于房地產(chǎn)市場發(fā)展地區(qū)性差別明顯，近期各地調(diào)控效果不盡相似。某些地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅依然較大；住房價格還處在高位，投資、投機(jī)沖動依然存在；住房供應(yīng)構(gòu)造性矛盾依然突出；住房保障制度建設(shè)相對滯后；某些地區(qū)對房地產(chǎn)市場調(diào)控不到位，房地產(chǎn)市場秩序還比較混亂，囤積土地現(xiàn)象尚未消除；市場觀望氛圍較濃，房地產(chǎn)市場運(yùn)營中仍存在許多不擬定因素。供求市場不平衡，實際是普通住宅市場不平衡，對于保障性住房和高品位產(chǎn)品住房供求關(guān)系并不是平衡，保障性住房是供應(yīng)局限性，高品位住房由于國家政策開發(fā)限制，市場供應(yīng)量也是有限，但國家經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，人民生活水平在提高，都市化進(jìn)程在加快，高品位消費(fèi)群體在增長，土地在減少，長遠(yuǎn)看高品位產(chǎn)品勢必緊缺。通過對下半年和第一季度全國70個大中都市房地產(chǎn)價格走勢分析發(fā)現(xiàn)，全國房價是在整體提高，只是有階段性波動。就國家政策層面分析：國家是不但愿暴漲和暴跌，這樣狀況對國家經(jīng)濟(jì)政策形成巨大沖突，不利于社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國家宏觀調(diào)控和人民生活穩(wěn)定、各行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。國家、銀行、已購房者、開發(fā)商均不樂意看到市場不正常，或暴跌或暴漲。前面四個核心主體決定了穩(wěn)定發(fā)展因素，只是都市低收入者但愿暴跌，但國家不會支持，國家會通過保障性住房體系進(jìn)行調(diào)控。附：業(yè)內(nèi)聲音----看漲不看跌1）、華遠(yuǎn)（房地產(chǎn)）集團(tuán)總裁任志強(qiáng)中華人民共和國第一次房價暴漲來自于土地實行有償出讓制度。第二次上漲來自于外銷商品房推動。第三次上漲來自于貨幣化改革之后需求市場化。第四次上漲則來自于土地供應(yīng)制度變化（涉及招拍掛制度與緊縮土地供應(yīng)）。其中兩次來自于土地制度變化，兩次來自于市場供求關(guān)系變化。前者是供質(zhì)量變化，后者是需求變化。而今是兩者結(jié)合一種上漲，既有土地供應(yīng)因素，也有需求產(chǎn)品和需求變化因素。2）、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮都市化是將來２０年支撐中華人民共和國經(jīng)濟(jì)增長重要“車輪”。陳淮在２００７中華人民共和國（海西）藍(lán)籌地產(chǎn)年會暨房地產(chǎn)海西戰(zhàn)略高峰論壇上說，到２０２０年中華人民共和國城鄉(xiāng)人口將達(dá)８．５億，增長速度不久。因此將來２０－３０年，中華人民共和國要建諸多房子。中華人民共和國不但要建諸多房子，并且還要建設(shè)都市。陳淮以為，中華人民共和國要想在世界立足，要想成為有競爭力大國，非得有大規(guī)模都市以及資源積聚中小都市。中華人民共和國都市化過程，事實上也就是市場經(jīng)濟(jì)推動資源均衡優(yōu)化配備自然過程。都市化在過去５－１０年內(nèi)成為中華人民共和國經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張、人民生活提高重要依托，將來２０年乃至更長時間，都市化還將成為支撐中華人民共和國經(jīng)濟(jì)增長重要“引擎”或“車輪”。3）、中科院：國內(nèi)旅游房地產(chǎn)即將迎來迅速發(fā)展近年來，隨著旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，除按老式方式開發(fā)經(jīng)營酒店和度假村外，從產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假房產(chǎn)、到景區(qū)房產(chǎn)、酒店式公寓，再到以旅游為主題區(qū)域開發(fā)建設(shè)等，“旅游房地產(chǎn)”這個概念越來越多地被人們提到，同步也越來越多地用于各類房地產(chǎn)項目之上。大批國際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游房地產(chǎn)開發(fā)，并獲得了可觀收益。從世界范疇來看，來源于上世紀(jì)初法國地中海沿岸旅游房地產(chǎn)當(dāng)前已在全球得到迅速發(fā)展，特別是歐洲各國，各種分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等已發(fā)展到一定規(guī)模。從國內(nèi)狀況來看，旅游房地產(chǎn)萌芽于上世紀(jì)八、九十年代。當(dāng)時，沿海地區(qū)、改革開放較早省市由于房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)項目建設(shè)供不不大于求，浮現(xiàn)了大量積壓和售后空置房。為了消化這些空置房，人們開始嘗試將房地產(chǎn)開發(fā)空置物業(yè)改造為賓館、青年旅館、分時度假酒店、汽車旅館等旅游休閑場合，于是一某些原本為住宅等用途建筑轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜挝飿I(yè)。1999年，自海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”成功開發(fā)后，先后幾十個旅游房地產(chǎn)項目在全國進(jìn)行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，并獲得了較大市場反響，從而真正形成了旅游房地產(chǎn)概念和形式。到當(dāng)前，在旅游經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)資本雙重驅(qū)動下，國內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)正式進(jìn)入發(fā)展期。旅游房地產(chǎn)與老式房地產(chǎn)項目存在一定差別，因而具備特殊開發(fā)和營銷模式，與老式房地產(chǎn)項目開發(fā)相比，旅游房地產(chǎn)對開發(fā)配套規(guī)定更高、服務(wù)規(guī)定更專業(yè)、銷售方式更加靈活。雖然當(dāng)前國內(nèi)還面臨著旅游房地產(chǎn)開發(fā)法律、法規(guī)、制度不健全、專業(yè)人才短缺、開發(fā)商意識水平有待提高、旅游房地產(chǎn)開發(fā)整體水平良莠不齊問題，但是展望將來，在國內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展大環(huán)境下，在旅游房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境日漸成熟、旅游投資規(guī)模持續(xù)增長、市場需求潛力巨大等利好因素推動下，作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合產(chǎn)物，旅游房地產(chǎn)必將迎來更快發(fā)展時期。在此過程中，政策法規(guī)將直接影響旅游房地產(chǎn)步伐，資金和品牌將成為旅游房地產(chǎn)將來決定力量，與國情適合與國際接軌特色產(chǎn)品將不斷浮現(xiàn)。4）、潘石屹為SOHO中華人民共和國作秀，目的瞄準(zhǔn)山西、內(nèi)蒙煤老板SOHO中華人民共和國“謀定”晉、蒙煤商。過去十年中，浙江溫州等地客戶較多，重要是浙江制造業(yè)發(fā)達(dá)，民間積累財富雄厚。但隨著人民幣升值，中華人民共和國與國外貿(mào)易順差會逐漸平衡，出口壓力將越來越大，這些公司也風(fēng)光不再。新一輪發(fā)展機(jī)遇會更加青睞山西、內(nèi)蒙古等資源富足地區(qū)，咱們作為商人自然會盯住新經(jīng)濟(jì)增長點?！迸耸偃缡墙忉寔淼綍x、蒙舉辦論壇理由。記者從SOHO中華人民共和國理解到，高峰時期，山西客戶曾占到SOHO中華人民共和國業(yè)主比例近50%，十近年平均下來，比例保持在20%以上。按省份排列，山西是SOHO中華人民共和國第二大客戶群，僅次于北京，比第三位浙江省要高許多。當(dāng)前“后起之秀”內(nèi)蒙古客戶群正在形成，且勢頭強(qiáng)勁。山西是國內(nèi)煤炭大省，煤炭產(chǎn)量占到全國1/4，而內(nèi)蒙古煤炭探明儲量居全國第一。近年來，隨著煤炭價格逐節(jié)攀升，晉、蒙兩地煤商大都已賺得盆滿缽溢。在山西呂梁、臨汾、晉中，內(nèi)蒙古鄂爾多斯等都市，隨處可見豪華汽車與高檔消費(fèi)場合，見證著資源型都市“繁華”。潘石屹在業(yè)界被稱作“絕頂聰穎”，煤炭“王者歸來”“芳香”挑動了潘石屹味蕾。過去幾年中，潘石屹曾多次親赴太原，與煤商屢屢接觸，在山西太原各大報紙、電視及戶外媒體經(jīng)常可以看到SOHO中華人民共和國樓盤廣告，煤商儼然成為SOHO中華人民共和國最尊貴“坐上賓”。有專家稱，山西、內(nèi)蒙古兩地煤商思想較封閉，投資觀念保守，因而不動產(chǎn)投資成為財富積累后首選；此外，某些人在本地依托資源迅速發(fā)家，為避免“仇富心態(tài)”殃及，在外地購買房產(chǎn)也就成為必然?！窘Y(jié)論】：市場呼跌聲音是永遠(yuǎn)存在，在中華人民共和國改革后時間里，所有物價整體趨勢就是上升，并沒有由于市場呼跌而發(fā)生變化。人口基數(shù)大，人均資源配備低，都市化進(jìn)程在加快，最后城鄉(xiāng)人口要達(dá)到近9億，高品位人口有近兩億群體，土地資源會更快張，高品位產(chǎn)品會越來越稀缺，時間就可以證明。市場兩端產(chǎn)品最缺少，低端要靠政府安公共事業(yè)去解決，高品位要靠市場化運(yùn)作，國家要靠資源調(diào)配形成減小貧富差距。以高品位項目運(yùn)作進(jìn)程來講，東羅城開發(fā)完全具備和迎合市場發(fā)展規(guī)律。2、區(qū)域都市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)狀況A、秦皇島：A1、經(jīng)濟(jì)狀況：近年來，秦皇島經(jīng)濟(jì)總量始終保持平穩(wěn)較快增長。完畢生產(chǎn)總值501億元，比去年增長12%。三次產(chǎn)業(yè)分別增長5.5%、12.3%和13%。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增長值127億元，增長21.6%。實現(xiàn)財政收入55.57億元，增長22.5%。其中,地方普通預(yù)算收入25.71億元，增長32%。完畢全社會固定資產(chǎn)投資164.93億元，增長19.3%。實行千萬元以上項目310項,完畢投資110億元。港口吞吐量完畢1.71億噸。實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額147億元，增長13.6%。金融機(jī)構(gòu)本外幣存貸款余額分別為640億元、386億元，比年初增長10%和9%。居民消費(fèi)品價格總水平上漲1.1%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造由上年10.5∶41.3∶48.2調(diào)節(jié)為10.2∶40∶49.8，第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)所占比重比去年各下降0.3個百分點，第三產(chǎn)業(yè)則上升0.6個百分點?？傮w看,秦皇島經(jīng)濟(jì)是穩(wěn)步上升。秦皇島產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)方向：1、進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)內(nèi)部構(gòu)造，增進(jìn)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展；第一，進(jìn)一步優(yōu)化第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部構(gòu)造，調(diào)節(jié)提高老式第三產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展新興第三產(chǎn)業(yè)，增大第三產(chǎn)業(yè)GDP比重。在第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部要大力發(fā)展旅游業(yè)。秦皇島市旅游收入為40.83億元，居河北省榜首，旅游業(yè)實現(xiàn)收入占GDP12.16%，是秦皇島市最具備特色與潛力優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。依照以上數(shù)據(jù)建立模型:y=a+bt+d1+d2?其中,y表達(dá)旅游收入,t表達(dá)年份,d1?d2是虛擬變量，表達(dá)其她因素(如天氣?政策)對旅游收入影響。經(jīng)Eviews軟件計算得出成果是:y=21.54+2.57t-16.03d1+13.35d2。按照此方程預(yù)測，，秦皇島旅游社會收入應(yīng)為76.01億元。第二，在發(fā)展旅游業(yè)同步,也要大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)作為與人民生活息息有關(guān)，集開發(fā)、經(jīng)營、裝修、服務(wù)、維修、物管于一體綜合性產(chǎn)業(yè)，由于其特有產(chǎn)業(yè)特性，以及市場潛在需求大現(xiàn)狀，具備成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)條件。第三，在大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)同步，在工業(yè)內(nèi)部也要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)，逐漸關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)某些高耗、高污染冶金、化工等產(chǎn)業(yè)。2、優(yōu)先發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，提高產(chǎn)業(yè)競爭力；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)核心，加快發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對秦皇島市產(chǎn)業(yè)構(gòu)造優(yōu)化有著重要意義。一是以技術(shù)改造為手段增強(qiáng)老式產(chǎn)業(yè)競爭力，對建材、冶金、化工、機(jī)械、食品等老式產(chǎn)業(yè)進(jìn)行新一輪改造，增強(qiáng)公司和產(chǎn)品市場競爭力。二是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點，哺育新經(jīng)濟(jì)增長點，特別是以信息技術(shù)、生物技術(shù)、新材料和新醫(yī)藥、新能源等為重要內(nèi)容高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。3、積極哺育主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)群，增進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長；主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)品需求收入彈性和價格彈性最大，進(jìn)而后向聯(lián)系和前向聯(lián)系聯(lián)系效應(yīng)最大產(chǎn)業(yè)，正是通過主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系、帶動效應(yīng)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)迅速增長。秦皇島市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)群涉及食品加工業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工工業(yè)、機(jī)械工業(yè)、交通運(yùn)送設(shè)備制造業(yè)、電力、熱力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、黑色金屬礦采業(yè)、非金屬礦采業(yè)、家具制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等。4、發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈；農(nóng)業(yè)構(gòu)造戰(zhàn)略調(diào)節(jié)是一種長期、動態(tài)發(fā)展過程，必要按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律和區(qū)域特點對區(qū)域構(gòu)造、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、產(chǎn)品構(gòu)造進(jìn)行全面、系統(tǒng)地調(diào)節(jié)和優(yōu)化。一是哺育以甘薯種植為中心產(chǎn)業(yè)群。盧龍具備“中華人民共和國甘薯之鄉(xiāng)”稱號，當(dāng)前已初步形成甘薯種植、機(jī)械制造、化學(xué)工業(yè)、食品加工等產(chǎn)業(yè)群，應(yīng)進(jìn)一步在政策方面予以扶持、在技術(shù)上予以指引、在信息方面予以協(xié)助，使其盡早成為完整產(chǎn)業(yè)鏈。二是哺育以海產(chǎn)品養(yǎng)殖為中心產(chǎn)業(yè)群。以市場為導(dǎo)向，因地制宜地發(fā)展?jié)O業(yè)，同步延長漁業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，積極哺育水產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)?加?銷一條龍產(chǎn)業(yè)格局。三是哺育以葡萄種植為中心產(chǎn)業(yè)群。秦皇島地區(qū)屬暖溫帶半濕潤型季風(fēng)氣候，該地區(qū)丘陵地帶低緩坡地最為適當(dāng)葡萄生長。A2、房地產(chǎn)狀況：當(dāng)前秦皇島房地產(chǎn)行業(yè)呈三級分化，即高、中、低三個檔次。以海港區(qū)為例，高檔產(chǎn)品銷售均價為1元每平米；中檔產(chǎn)品銷售均價為6500元每平米；低端產(chǎn)品銷售均價為：3860元每平米。中低端產(chǎn)品消費(fèi)顧客以本地為主，中高品位產(chǎn)品以外地消費(fèi)為主，價格形成三級分化，客層區(qū)別內(nèi)外。就本地消費(fèi)者來說置業(yè)是為了改進(jìn)居住條件和環(huán)境，外地人置業(yè)是為了改便生活環(huán)境和投資。1）金海灣森林逸城：本項目位于秦皇島市西南，南側(cè)緊臨百畝原生態(tài)森林，與大海直線距離為600米，西南為世界四大觀鳥濕地之一“北戴河觀鳥濕地”，東臨奧運(yùn)會分賽場，北靠河北大街，西外環(huán)路、濱海大道對項目呈合圍之勢，可便捷到達(dá)市中心。是集產(chǎn)權(quán)式公寓、商業(yè)、幼兒園、小學(xué)、會所為一體大型濱海社區(qū)。本項目籌劃分四期五年開發(fā)，總周期為-,建筑形式重要有“6+1”多層；21層、27層、32層高層；9層小高層公寓；獨棟別墅、雙拼別墅、疊拼別墅等。一期：(D區(qū))6+1是43棟；二期：（B區(qū)）28棟瞰海高層和2棟酒店式公寓構(gòu)成；（C區(qū)）6棟望海高層和11棟小高層構(gòu)成；三期：（A區(qū)）由45棟獨棟別墅、28棟聯(lián)排別墅、48棟疊拼別墅構(gòu)成。開盤至今銷售價格走勢：起價（元/平方米）均價（元/平方米）最高價（元/平方米）時間

7500.00

.03.12-至今

3800.004300.004800.00.01.21-.03.12

3500.004000.004200.00.07.10-至今

3500.003800.004200.00.07.10-.01.21

B、山海關(guān)：B1、經(jīng)濟(jì)狀況：（現(xiàn)僅有２００６年數(shù)據(jù)，２００７年數(shù)據(jù)記錄局缺失）以來，山海關(guān)始終把發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)作為經(jīng)濟(jì)工作突破口，堅持以創(chuàng)新思路、創(chuàng)新科技為動力，大力發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大了民營經(jīng)濟(jì)在整個國民經(jīng)濟(jì)中份額，煥發(fā)了民營經(jīng)濟(jì)勃勃生機(jī)。民營經(jīng)濟(jì)完畢增長值48745萬元，占全區(qū)GDP52％；固定資產(chǎn)投入27395萬元，占全區(qū)總投入51.2％；實現(xiàn)稅收4691萬元，占財政收入53％。規(guī)模以上民營工業(yè)公司44家，增長值完畢11086萬元，占所有工業(yè)增長值65.5％。，山海關(guān)區(qū)加大工業(yè)園區(qū)和基本設(shè)施建設(shè)力度，著力優(yōu)化投資軟硬環(huán)境，強(qiáng)力推動招商引資，經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)在動力不斷增強(qiáng)。全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值197121萬元，同比增長14.7%。其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增長值27400萬元，同比增長11.0%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增長值67002萬元，同比增長24.6%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增長值102719萬元，同比增長9.8%。其中某些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)到一定原則，境內(nèi)高級別公路達(dá)到61公里，鐵路里程46公里；民用汽車擁有量達(dá)到4953輛，其中私家汽車有2986輛；全年共接待游客人數(shù)304萬人，比上年增長21.6%，旅游門票收入10000萬元，比上年增長19.2%。消費(fèi)品市場與物價總體運(yùn)營狀況，市場繁華活躍，消費(fèi)構(gòu)造進(jìn)一步調(diào)節(jié)，節(jié)假日消費(fèi)和餐飲消費(fèi)成為亮點，全年實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額181151萬元，比上年增長14.6%。其中，餐飲業(yè)零售額39292.8萬元，增長15.4%。全區(qū)城鄉(xiāng)居民收入狀況有所提高，生活水平得到提高。全年都市居民人均可支配收入8133元，同比增長9.2%；人均消費(fèi)支出6598.63元，同比增長4.8%。全年農(nóng)民人均純收入4942元，比上年增長6.0%。城鄉(xiāng)居民居住條件進(jìn)一步改進(jìn)，年末都市居民人均住房使用面積為16.93平方米，農(nóng)村居民人均住房使用面積為33.92平方米。山海關(guān)區(qū)民營公司有670家，個體工商戶2200戶，私營公司468家。涌現(xiàn)出公牛啤酒、美威公司、嘉誠建材、制藥廠、山海關(guān)海洋歡樂公園、國家森林公園等一批對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起帶動作用龍頭公司和骨干公司。備注：來自國務(wù)院“全國海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃綱要”摘要：渤海西部海洋經(jīng)濟(jì)區(qū)：本區(qū)北起錦州市小凌河口，南到唐山市灤河口，重要為砂礫質(zhì)海岸，岸線長400公里，灘涂面積約170平方公里。優(yōu)勢海洋資源是濱海旅游資源、港口資源、油氣資源。海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本薄弱。重要發(fā)展方向為：發(fā)展北戴河、南戴河、山海關(guān)、興城旅游業(yè)；繼續(xù)保持秦皇島港煤炭輸出大港地位，拓展綜合性港口功能；加快綏中、秦皇島海洋石油資源開發(fā)。積極發(fā)展海水淡化和海水直接運(yùn)用。B2、房地產(chǎn)狀況：1）市場前景可觀，需求不斷增長：據(jù)本地開發(fā)商簡介，她們對山海關(guān)房地產(chǎn)市場前景十分看好。因素是山海關(guān)在秦皇島市幾種城區(qū)里發(fā)展相對緩慢些，對于開發(fā)前景比較看好，市場前景和市場潛力比較大。此外消費(fèi)需求也在逐漸增長，但是對于相對高檔產(chǎn)品，在當(dāng)前市場狀況下消費(fèi)需求市場還是比較薄弱，這和山海關(guān)都市環(huán)境、高檔項目開發(fā)量等均有一定關(guān)系，需求市場有待提高。2）受到全國大環(huán)境影響，房價上漲緩慢：山海關(guān)房地產(chǎn)市場在這次政府宏觀調(diào)控中同樣受到影響，加上金融政策從緊、各項開發(fā)成本增長，使得銷售價格被動上升，可是由于銷售緩慢，與往年同期相比房價上升緩慢，加上山海關(guān)僅有14萬人口，購買力也相對薄弱。山海關(guān)房地產(chǎn)投資下降幅度達(dá)到9.5個百分點。3）可對比樓盤：【假日藍(lán)灣】山海關(guān)區(qū)在售競爭項目重要是“假日藍(lán)灣”，假日藍(lán)灣項目具備多業(yè)態(tài)產(chǎn)品----獨棟別墅、聯(lián)排別墅、普通多層房（重要是兩房與一房小戶型）、度假公寓、酒店公寓等。項目整體規(guī)劃：項目戶外廣告：項目工程進(jìn)度：項目有關(guān)信息：項目名稱假日藍(lán)灣物業(yè)坐落老龍頭景區(qū)沿海路東500開發(fā)商秦皇島市城源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理北京凱萊物業(yè)公司代理商北京千秋偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司建筑風(fēng)格當(dāng)代簡約風(fēng)格物業(yè)類別多業(yè)態(tài)，獨立別墅、聯(lián)排+疊加別墅、公寓、電梯多層、某些商業(yè)。占地面積7．28萬平方米總建面積9．28萬平方米開發(fā)周期07/9/27----09/1/30容積率1.19綠化率42%開工時間9月工程進(jìn)度當(dāng)前多層、聯(lián)排別墅已經(jīng)主體封頂，11棟獨立別墅有4棟封頂，別的還沒有開工。建筑密度低密度建筑群體，有無電梯有東芝電梯戶數(shù)銷售員說有1540戶，網(wǎng)站發(fā)布是1570戶。車位500個，地上410個地下100個。不涉及別墅。層高3米，車位比******公交線路21路35路25路33路建筑構(gòu)造磚混和框架得房率85%左右交房裝修原則衛(wèi)生間：美標(biāo)潔具、帥康熱水器、格力空調(diào)別墅是毛墻毛地，小戶型精裝修，某些公寓帶家具交房時間一、二期10月30號，三期11月30號，四期12月30日，五期1月30日。物業(yè)費(fèi)公寓1.8元/㎡?月別墅2.2元/㎡?月智能化周界監(jiān)控防御、車輛出入管理、紅外線監(jiān)控、樓宇對講等周邊配套假日會所凱萊度假村海源酒店樂島海洋公園龍源酒店及秦皇島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東區(qū)配套設(shè)施老龍頭景區(qū)社區(qū)內(nèi)酒店、會所、社區(qū)服務(wù)型商業(yè)、開放式海灘、步行廣場、快艇通道與停泊區(qū)等?？驮幢本┘氨镜馗咂肺豢蛻簦本┯?0%客戶比例，也有公司團(tuán)購性客戶群。戶型面積及銷售狀況戶型面積戶型配比銷售銷售比例公寓35.6-44.8m20％％一房一廳34.65-46.4220％％二房二廳75.79-109.0615％％三房二廳116.18m10％％別墅286.14--35％80％其她％％最高價公寓6400元/m2，聯(lián)排別墅10000元/m2，獨棟別墅16000元/m2最低價公寓5500元/m2，聯(lián)排別墅8000元/m2，獨棟別墅1元/m2均價公寓6000元/m2，聯(lián)排別墅9000元/m2，獨棟別墅14000元/m2優(yōu)惠對外宣稱沒有優(yōu)惠賣點濱海洋房，離海邊有9米；有項目專屬海灘和快艇出入停泊通道；最大賣點就海洋文化。綜合點評項目整體上規(guī)模，有不同業(yè)態(tài)分布，完全滿足中高品位客戶群體需求；項目外觀設(shè)計潮流簡約，符合浪漫主義文化和海洋文化居住風(fēng)格；項目物業(yè)配套完善，有業(yè)主高品位會所和海灘休閑設(shè)施；項目自身非常適合夏季居住，這是項目最大優(yōu)勢，但其她季節(jié)居住并非抱負(fù)。山海關(guān)古城：1、山海關(guān)古城建筑風(fēng)格：山海關(guān)古城項目建筑風(fēng)格為明清樣式仿古建筑，以一層為主，二層為輔。墻柱體彩畫以蘇軾彩畫為主，少量為旋子彩畫。建筑大體色彩為青磚墻、灰瓦頂，門窗以紅綠黑為主色調(diào)。仿古木門窗建筑材料為雙玻鋁合金，鋁合金窗氣密性不低于4級。屋面防水級別為二級，耐用年限。木構(gòu)件采用紅白松制作，并做了防腐、防火解決。鋼材、磚瓦均從知名廠家購進(jìn)，為一等品。2、山海關(guān)古城商業(yè)規(guī)劃：山海關(guān)古城項目作為歷史與當(dāng)代交融者，將成為一座商業(yè)重鎮(zhèn)。本項目總占地面積約288.67畝，建筑面積約10萬m2，綠化率25％。東西大街長880m，南北大街長1300m。項目可提供出讓商鋪面積約94571m2，旅游項目面積約5429m2。全街由十余種特色主題業(yè)態(tài)共同構(gòu)成，呈現(xiàn)出集創(chuàng)意、文化、歷史、潮流、動感、體驗于一身超大型商業(yè)街城。其中，有少量仿明清建筑風(fēng)格古典四合院.獨門獨院居住舒服、以便性以及天下第一關(guān)歷史價值稀缺性使其具備極高升值價值。

3、古城項目定位：山海關(guān)古城項目以關(guān)文化、長城文化、軍事文化、民俗文化、歷史文化作為項目園林景觀體現(xiàn)內(nèi)容,更具內(nèi)涵主題體現(xiàn),情景和議凸現(xiàn)山海關(guān)獨具魅力人文內(nèi)涵。項目投資建設(shè)目的是將山海關(guān)古城建設(shè)成明清風(fēng)格濃郁、地區(qū)特色明顯、歷史文化內(nèi)涵豐富特色旅游商業(yè)街?！窘Y(jié)論】：秦皇島作為較早改革開放沿海都市，又是國內(nèi)較大港口都市，與唐山、青島都市相比較，發(fā)展?jié)摿^大。山海關(guān)在秦皇島發(fā)展中處在劣勢地位，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)。但在新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展和都市化進(jìn)程中，這卻是一種“難得”優(yōu)勢，發(fā)展空間和政策相對寬松。有助于商家和消費(fèi)者親睞。秦皇島房地產(chǎn)市場當(dāng)前發(fā)展構(gòu)造相對比較合理，高品位產(chǎn)品均價在1元左右，約占整個市場15%左右，目的客戶重要是瞄準(zhǔn)京津唐，宣稱秦皇島是“京津唐”后花園，有一定形象優(yōu)勢。旅游業(yè)是秦皇島特色產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)年收入占到當(dāng)年GDP12.16%，山海關(guān)景點在秦皇島比重較高，可是收入?yún)s是秦皇島旅游總收入1/40（數(shù)據(jù)），依照山海關(guān)近旅游業(yè)發(fā)展形式來看，均處在下滑階段。游客均為觀光性，本地沒有客人休閑娛樂、觀看、體驗產(chǎn)品。更沒有滿足中高檔客戶和團(tuán)隊客戶居住場合。就山海關(guān)房地產(chǎn)市場來說，高檔產(chǎn)品銷售均價為8000元每平米，占市場份額10%左右；中檔產(chǎn)品銷售均價為3600元每平米，占市場份額60%左右。東羅城項目在這樣市場環(huán)境下開發(fā)復(fù)合型商業(yè)旅游地產(chǎn)，對本地市場形成一種補(bǔ)缺，滿足到來客戶群體、政府接待、公司交流和培訓(xùn)度假等，正是切實迎合了市場需求。古城項目是本地政府形象工程，有國有控股公司進(jìn)行運(yùn)作，對后期經(jīng)營不介入過多。如果該項目可以完美運(yùn)作成功，對東羅城開發(fā)、銷售及營銷推廣都是有一定協(xié)助，整個區(qū)位商業(yè)、人氣都會有帶動。3、同類都市對比：【青島】A、經(jīng)濟(jì)狀況：青島國內(nèi)生產(chǎn)總值為：106768億元，同比增長11.5%，比上年同期加快0.5個百分點；工業(yè)生產(chǎn)總值同比增長18.5%；固定資產(chǎn)投資為54168億元，同比增長25.9%，比上年回落3.9個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)投資額是9887億元，同比增長28.5%，比上年同期加快4.3個百分點；城鄉(xiāng)居民可支配收入是7052元，實際增長14.2%，高于上年同期4個百分點；居民消費(fèi)價格同比上漲3.2%，漲幅比上年同期上升1.9個百分點。B、房地產(chǎn)狀況：10月某些樓盤價格與成交狀況：附：有關(guān)都市房地產(chǎn)指數(shù)對比：地區(qū)房屋銷售價格指數(shù)新建商品住房價格指數(shù)二手住房價格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比唐

山108.2100.6108.7101.1109.0100.1秦皇島105.6100.6106.8100.7104.3100.4包

頭106.2100.6106.0100.9106.8100.3丹

東102.3100.0102.4100.0102.8100.0錦

州103.5100.6106.4100.9100.9100.0吉

林109.898.8110.398.5109.598.5牡丹江110.6100.7111.6100.7112.0100.1無

錫110.199.6107.9100.3115.298.7揚(yáng)

州107.3100.9108.1100.9105.7101.0徐

州107.599.5109.898.6104.8100.1溫

州110.399.2111.5100.3110.197.7金

華102.7100.5103.4100.2102.5101.6蚌

埠112.2100.5113.1100.5108.9100.5安

慶104.8100.3105.0100.2104.5100.2泉

州108.199.9108.5100.1108.799.1九

江107.4100.4106.5101.7107.098.6贛

州107.0100.3108.1100.2106.2100.8煙

臺108.6100.2108.7100.3108.1100.0濟(jì)

寧106.4100.1106.6100.1106.0100.2洛

陽105.4100.5105.8100.2105.5102.4平頂山105.7100.8105.9101.0105.5100.5宜

昌106.8101.9107.7100.5105.0106.4襄

樊109.199.7109.0100.0109.399.3岳

陽113.3100.0113.8100.4112.098.5常

德110.3100.2112.0100.3111.599.5惠

州114.198.8119.098.4104.399.9湛

江109.1100.1109.499.7107.6100.2韶

關(guān)107.299.7107.399.5107.0100.3桂

林106.2101.4106.4101.5105.8102.2北

海118.098.6119.395.9111.2101.0三

亞104.799.5106.198.6101.199.9瀘

州106.9100.2106.8100.3106.7100.2南

充108.4101.2107.5101.6110.0100.6遵

義106.698.5106.298.4111.297.7大

理108.299.2107.297.1108.6104.2注：同比以去年同月價格為100，環(huán)比以上月價格為1004、項目優(yōu)劣勢分析：A、項目優(yōu)勢分析：1）地利：項目位于長城源頭--天下第一關(guān)東側(cè)，山海關(guān)公路、鐵路、航空交通也比較發(fā)達(dá)，京沈高速、D車組、國內(nèi)15各大都市航線為出入山海關(guān)高品位人群提供了便利。充分體現(xiàn)了項目地利優(yōu)勢。2）歷史人文：秦皇島、山海關(guān)、長城、天下第一關(guān)等均有深厚歷史淵源和人文脈絡(luò)，可挖掘老式文化廣域。秦始皇、徐達(dá)、吳三桂、孟姜女等歷史人物也體現(xiàn)著這里人文氣息久遠(yuǎn)和深厚。3）天下第一關(guān)：素有“兩京鎖鑰無雙地，萬里長城第一關(guān)”之稱，長城三大關(guān)中，山海關(guān)如龍頭探海，居庸關(guān)似龍心護(hù)京，嘉峪關(guān)則如龍尾逶迤于沙漠之中。而位于渤海之濱山海關(guān)則是萬里長城第一座重要關(guān)隘，史稱“天下第一關(guān)”。4）私密與安全：“深厚”古城墻，為項目和業(yè)主提供了德天獨厚私密性和安全保障，充分體現(xiàn)了高品位別墅產(chǎn)品必要具備核心要素—--私密與安全。就山海關(guān)而言，自身知名度高，有山有海有景點，但居住這里高品位人群當(dāng)前還是比較少，這樣對于喜歡不“顯山露水”客戶來說是個不錯地方。5）高品位定位：項目定位之高，在山海關(guān)、秦皇島、乃至整個環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)都是少見，項目配備高品位五星級酒店和五星級酒店服務(wù)體系，在國內(nèi)也是屈指可數(shù)。6）公司實力：在享譽(yù)國際“天下第一關(guān)”古城內(nèi)重金購買土地進(jìn)行開發(fā)，毋庸置疑公司開發(fā)實力和能力。B、項目劣勢分析：1）山海關(guān)整體環(huán)境欠佳：山海關(guān)是改革開放后國內(nèi)首批開放四個旅游都市之一，時至今日，同步開放青島相比相差甚遠(yuǎn)。經(jīng)濟(jì)實力、都市規(guī)模與環(huán)境、人均可支配收入局限性萬元、旅游配套與環(huán)境欠佳，均為項目推廣增長壓力。2)項目周邊環(huán)境：項目周邊環(huán)境比較差，那面有老舊廠房，東邊有普通棚戶區(qū)，市政綠化景觀較少，僅有一條關(guān)城東路貫穿南北，交通設(shè)施薄弱。3）本地消費(fèi)力差：山海關(guān)官方記錄人口為14萬人，人均可支配收入8133元，規(guī)模公司局限性，商業(yè)氛圍較弱，高品位消費(fèi)力差，民用汽車擁有量達(dá)到4953輛，其中私家汽車有2986輛。4）可運(yùn)用資源少：當(dāng)前本地都市綜合配套局限性，除了游客客參觀景點外，對于游客能吃、喝、玩、樂、住配套設(shè)施缺少。5）營銷推廣面廣大：項目目的消費(fèi)群大某些是異地客戶，且分散在不同區(qū)域里，將來營銷推廣面過大，不利于項目信息有效、及時對外溝通。第四某些：項目基本運(yùn)作1、項目基本運(yùn)作思路A、以純地產(chǎn)模式運(yùn)作：對于東羅城項目運(yùn)作思路，可參照項目不多，但是就常規(guī)高品位項目運(yùn)作規(guī)律來講，分眾營銷模式是慣用，以傳導(dǎo)項目優(yōu)勢信息先行、營銷推廣跟進(jìn)環(huán)節(jié)進(jìn)行實行。一方面以項目基本定位為出發(fā)點，在眾多消費(fèi)客群中進(jìn)行目的鎖定，并通過相應(yīng)溝通與交流平臺讓目的客戶認(rèn)知、理解到實現(xiàn)消費(fèi)。就本項目來說，商業(yè)先行、不動產(chǎn)跟進(jìn)是比較抱負(fù)模式。通過項目商業(yè)某些這個高品位平臺，以非直接賺錢方式將本地政府、公司、高品位消費(fèi)群體引進(jìn)過來，通過服務(wù)讓其感受到項目優(yōu)勢，并通過這些客群形成對外有效傳導(dǎo)，在高品位群體中形成一種共識。簡樸來說就：以商業(yè)平臺有效運(yùn)營增進(jìn)不動產(chǎn)銷售；以體驗、有效感知讓客戶從被動購買變積極購買；借用小品中“以碗賣貓”營銷構(gòu)造。對外作秀----傳導(dǎo)信息----引進(jìn)客群----體驗服務(wù)----形成認(rèn)知----有效溝通----產(chǎn)生購買----形成銷售----服務(wù)跟進(jìn)B、以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)名義申報運(yùn)作：以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)名義申報項目可獲得某些免稅政策，對咱們提高利潤將產(chǎn)生巨大作用。前提條件是咱們項目需要與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)掛鉤，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是指以創(chuàng)作、創(chuàng)造、創(chuàng)新為主線手段，以文化內(nèi)容和創(chuàng)意成果為核心價值，以知識產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)或消費(fèi)為交易特性，為社會公眾提供文化體驗具備內(nèi)在聯(lián)系行業(yè)集群。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)可劃分為文化藝術(shù)（文藝表演），新聞出版（出版發(fā)行和版權(quán)貿(mào)易），廣播、電視、電影（影視節(jié)目制作和交易），軟件、網(wǎng)絡(luò)及計算機(jī)服務(wù)（動漫和網(wǎng)絡(luò)游戲研發(fā)制作），廣告會展（廣告會展），藝術(shù)品交易（古玩藝術(shù)品交易），設(shè)計服務(wù)（設(shè)計創(chuàng)意），旅游、休閑娛樂（文化旅游），其她輔助服務(wù)等9個大類，在范疇上涵蓋了設(shè)計研究、生產(chǎn)制造和傳播銷售等各個環(huán)節(jié)有關(guān)行業(yè)，包括了從上游到下游產(chǎn)業(yè)鏈全過程，在范疇上跨越了二、三產(chǎn)業(yè)老式分類。本項目可借用名義一是《龍吟山海》演藝，二是運(yùn)用會展中心展覽功能名義，三是以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)營業(yè)務(wù)公司集群落戶，四是以靶場、旅游酒店、休閑娛樂項目設(shè)立名義。2、產(chǎn)品形態(tài)與風(fēng)格定位通過報告前三某些分析已經(jīng)很明確產(chǎn)品構(gòu)造形態(tài)了，就是低密度復(fù)合型商業(yè)旅游地產(chǎn)，以古典建筑風(fēng)格，結(jié)合當(dāng)代建筑元素和當(dāng)代物業(yè)配套與服務(wù)功能高品位建筑群落。產(chǎn)品詳細(xì)形態(tài)重要以獨棟、聯(lián)排、雙拼別墅和三面、四周圍合型院落為主，樓層以兩層為主，某些可以考慮單層。本案建筑風(fēng)格也可以明清和當(dāng)代兩種風(fēng)格交叉做為本項目總體設(shè)計思路，運(yùn)用當(dāng)代設(shè)計手法，抽象體現(xiàn)老式地方風(fēng)格和文化，力求繼承和發(fā)揚(yáng)當(dāng)代建筑精髓。通過斜坡屋面、材料色彩與質(zhì)感來體現(xiàn)建筑厚重與價值感。建筑單體沉穩(wěn)中有變化，質(zhì)樸中不缺色彩。將老式文化與當(dāng)代居住緊密結(jié)合，讓人在平穩(wěn)中找到親切，在質(zhì)樸中找到愉悅。不做過多夸張和揮霍，注意建筑與環(huán)境、景觀互相協(xié)調(diào)?？煽紤]元素：雙層坡屋頂復(fù)古構(gòu)造、四合院圍合構(gòu)造、藍(lán)磚青瓦紅線條、寬度采光窗。宅、院、巷、街，四級空間宅——人，因韻而聚；宅，因地而生；是人們休憩之所，是每戶人家獨有私密空間。

院——作為居所延展空間，一方面，成為了居室“綠色客廳”，在自然和諧中待客交往；另一方面，庭院圍合成就了一種友居生活態(tài)度。巷——兩個住宅之間鄰里綠地，貫穿南北綠色走廊是社區(qū)“巷”，是富有趣味性含蓄空間，連接著街和院。街——商業(yè)步行街和社區(qū)內(nèi)東西向步行街道、中央綠軸，將社區(qū)各種功能串聯(lián)起來，有參加趣味，形成社區(qū)“街”。人們在這里交流、娛樂，或者坐下來休憩半晌，欣賞周邊美景，看著不遠(yuǎn)處玩耍孩童。3、業(yè)態(tài)構(gòu)造規(guī)劃A、商業(yè)：A1、商業(yè)規(guī)劃建設(shè)面積：15000㎡。A2、規(guī)劃商業(yè)必要性：通過商業(yè)設(shè)立和運(yùn)作提高項目優(yōu)勢，并達(dá)到不動產(chǎn)銷售。A3、商業(yè)業(yè)態(tài)項目：酒店、休閑娛樂、靶場、演藝場、會展中心等。A4、支撐商業(yè)分析：酒店、休閑娛樂業(yè)支撐點：星級酒店發(fā)展?fàn)顩r：近些年星級酒店規(guī)模迅速擴(kuò)大，從1994年到星級飯店規(guī)模擴(kuò)大了7倍。發(fā)達(dá)地區(qū)星級酒店發(fā)展迅速，北京奧運(yùn)會召開刺激北京市高星級酒店急速擴(kuò)張。市博會舉辦為上海地區(qū)酒店業(yè)提供發(fā)展良機(jī)。而一、二星級飯店業(yè)績不甚抱負(fù)，特別是在許多地區(qū)不但業(yè)績持續(xù)下滑，個別地區(qū)甚至在數(shù)量上也呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢，公司和游客對低星級飯店承認(rèn)度處在較低水平。影響度與政策：毗鄰“天下第一關(guān)”和山海關(guān)政府投資最大商業(yè)地產(chǎn)“古城”項目旁“東羅城”，設(shè)立本地首家五星級酒店，可以迅速成為山海關(guān)地區(qū)“都市明信片”，同步極大提高了本地政府，公司接待規(guī)格，更是符合本地政府政策導(dǎo)向，也能為項目爭取更多政府優(yōu)惠政策。據(jù)國家政府工作報告，政府財政收入占GDP35%，公司收入占GDP49%，居民收入占GDP16%，中華人民共和國財富84%掌握掌握在政府和公司手中。那么咱們客戶選取也應(yīng)把眼光投到政府和公司之上，各級政府招商引資力度不斷加大，各行業(yè)公司商務(wù)接待也處在節(jié)節(jié)攀升之時，那么東羅城項目應(yīng)運(yùn)用山海關(guān)在中華人民共和國極高知名度下，理智鎖定政府及下屬機(jī)構(gòu)和公司作為項目主力顧客群體。政府機(jī)構(gòu)需求：政府機(jī)構(gòu)每年擁有大量內(nèi)外部會議。在山海關(guān)，每年至少30位國家、省部級領(lǐng)導(dǎo)迎來送往接待任務(wù)（依照《山海關(guān)圖志》）和考察、招商引資等活動引起高檔商務(wù)接待與會展活動，擬定了政府及下屬機(jī)構(gòu)大量餐飲、住宿、娛樂、商務(wù)辦公與會展等消費(fèi)需求。公司需求：固定與政府各級關(guān)聯(lián)部門公關(guān)活動，關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)單位高檔商務(wù)接待，公司內(nèi)部培訓(xùn)、會議、團(tuán)隊度假、分支機(jī)構(gòu)辦公場地、公司財富為謀求合理避稅投資途徑等，擬定了公司及分支機(jī)構(gòu)大量餐飲、住宿、娛樂、商務(wù)辦公、會展和置業(yè)消費(fèi)需求。個人需求：本案目的個體顧客無疑是國內(nèi)富裕人群，特別是秦皇島周邊500公里內(nèi)富裕人群。依照萬事達(dá)卡國際組織正式發(fā)布一項全新指數(shù)報告“萬事達(dá)卡中華人民共和國富裕人群指數(shù)”可窺豹一斑。詳細(xì)狀況如下：報告對中華人民共和國內(nèi)地富裕人群界定原則是家庭年收入在2.5萬美元以上（約合人民幣18.9萬元），據(jù)分析預(yù)測，在中華人民共和國富裕人群約為290萬戶，到將增長到850萬戶。調(diào)查還顯示，中華人民共和國富裕人群年齡低于亞洲平均水平，在中華人民共和國內(nèi)地富裕人群中，30歲如下占22％，31至46歲占64％，46歲以上占14％。該報告聲稱，內(nèi)地富裕人群重要由相對年