經(jīng)濟適用房政策實施過程中的問題PAGEIII 目錄 TOC\o"1-3"\h\u7566第一章經(jīng)濟適用房政策的發(fā)展歷史 II297281.1經(jīng)濟適用房政策的產(chǎn)生（1991—1997） II136791.2經(jīng)濟適用房政策的發(fā)展階段（1998—2002） II102731.3經(jīng)濟適用房政策的補充與調(diào)整（2003—至今） III23324第二章經(jīng)濟適用房政策實施過程中存在的問題 III215382.1房價偏高 III229402.2銷售對象確定困難，資格審查存在漏洞 III174692.3地理位置偏僻，物業(yè)水平低 IV279362.4戶型面積偏大 V272172.5地方政府對經(jīng)濟適用房的推行缺乏積極性 V13468第三章解決當(dāng)前經(jīng)濟適用房問題的建議 VI214593.1嚴格規(guī)范價格構(gòu)成，建立“經(jīng)濟”的房價 VI288863.2建立合理的補貼機制 VI28253.3加強銷售對象的資格審查 VII13223.4擴大供應(yīng)渠道，增加房源 VII10054參考文獻 VIII 經(jīng)濟適用房政策實施過程中存在的問題 經(jīng)濟適用房政策實施過程中存在的問題摘要經(jīng)濟適用房作為我國保障性住房的重要組成部分，是住房體制改革的產(chǎn)物是國家為了實現(xiàn)“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的社會目標而推行的一項重要的社會保障制度。從創(chuàng)建至今，經(jīng)濟適用房在改善城鎮(zhèn)中低收入家庭住房環(huán)境、抑制房價過快上漲、完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、促進經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了積極作用。但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，經(jīng)濟適用房政策在實施過程中與預(yù)期目標產(chǎn)生了一定的偏差，出現(xiàn)了一些問題，使得經(jīng)濟適用房的保障性的作用并沒有充分發(fā)揮。本文回顧了經(jīng)濟適用房政策的發(fā)展過程，分析了經(jīng)濟適用房政策實施過程中出現(xiàn)的相關(guān)問題，進而總結(jié)出了相關(guān)的解決措施，以使經(jīng)濟適用房政策能夠更好地發(fā)揮作用。關(guān)鍵字：保障性住房經(jīng)濟適用房政策中低收入家庭第一章經(jīng)濟適用房政策的發(fā)展歷史1.1經(jīng)濟適用房政策的產(chǎn)生（1991—1997）經(jīng)濟適用房這個概念是隨著我國社會主義市場經(jīng)濟制度的發(fā)展而出現(xiàn)的，旨在改善城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房條件，是城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物。最早在1991年，國務(wù)院在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出“大力發(fā)展經(jīng)濟適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”，這是第一次提出了經(jīng)濟適用房。1994年國務(wù)院頒布了《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，文件中提出“建立以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系”，“各地人民政府要十分重視經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設(shè)，加快解決中低收入家庭的住房問題”，這一決定正式確立了經(jīng)濟適用房政策，并將其作為保障性住房體系的重要組成部分。1.2經(jīng)濟適用房政策的發(fā)展階段（1998—2002）1998年，受當(dāng)時我國經(jīng)濟環(huán)境的影響，朱镕基提出“要把住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟增長點和消費熱點”，經(jīng)濟適用房建設(shè)進入一個快速發(fā)展階段。七月份，國家建設(shè)部、國家發(fā)展計劃委員會、國土資源部共同提出了《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟適用房的若干意見》。同年八月，國務(wù)院頒布了《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。這些文件對經(jīng)濟適用房的改革內(nèi)容、發(fā)展方 經(jīng)濟適用房實施過程中存在的問題向作出了明確規(guī)定。通知中指出“建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的住房供應(yīng)體系”，這就意味著經(jīng)濟適用房已經(jīng)成為我國保障性住房的重要組成部分，并進入快速發(fā)展階段。標方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)服務(wù)，也可以在社區(qū)居委會等機構(gòu)的指導(dǎo)下，由居民自我管理，提供符合居住區(qū)居民基本生活需要的物業(yè)服務(wù)”。據(jù)一份調(diào)查資料顯示業(yè)主對高檔商品房小區(qū)物業(yè)評價總體較好比例達到68%，對經(jīng)濟適用房小區(qū)的物業(yè)評價卻很低，總體差占33%，服務(wù)質(zhì)量差占28%。經(jīng)濟適用房雖然是面向城市中低收入者的，但并不能因為這樣就降低物業(yè)的服務(wù)水平，降低居民對良好的居住環(huán)境的追求，沒有完整、詳細的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇體系，容易造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇不合理，使得物業(yè)服務(wù)管理落后，會給居民生活帶來不便，同時也容易造成大家對經(jīng)濟適用房小區(qū)產(chǎn)生“窮人區(qū)”的認同。2.4戶型面積偏大經(jīng)濟適用房講求經(jīng)濟適用，國務(wù)院出臺的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》指出“戶型設(shè)計要堅持戶型小、功能齊、配套好、質(zhì)量高、安全可靠的要求，合理布局，科學(xué)利用空間，有效滿足各項基本居住功能”。為了與中低收入家庭購買能力相適應(yīng)，文件還指出“規(guī)范建設(shè)經(jīng)濟適用房，建筑面積控制在60平方米以內(nèi)”，以限制面積達到降低房價的目的。然而，我國經(jīng)濟適用房面積有逐年增大的趨勢。天津的“梅江”經(jīng)濟適用房居住區(qū)內(nèi)，竟然出現(xiàn)了四層半連體花園洋房，連體別墅，一般戶型為170多平方米，最高每套面積高達269平方米。呂梁市的濱河小區(qū)，公告牌顯示小區(qū)屬于經(jīng)濟適用房建設(shè)項目，最大面積達174平方米，最小的也有89平方米，某些購房者在拿到房號就轉(zhuǎn)手了，因為戶型太大，房價太高，中低收入家庭難以承受，造成這種現(xiàn)象的主要原因是，國家出臺的《經(jīng)濟適用房管理辦法》規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施經(jīng)濟適用房住房項目利潤按不高于3%核定”，這樣的利潤率，多數(shù)開發(fā)商是不愿開發(fā)的。因此，開發(fā)商便通過擴大建設(shè)規(guī)模、擴大戶型面積來吸引高收入者買房，從而達到提高利潤率的目的。2.5地方政府對經(jīng)濟適用房的推行缺乏積極性地方政府對經(jīng)濟適用房的推廣缺乏積極性是經(jīng)濟適用房發(fā)展不力的重要原因，究其根本原因主要是“財政壓力”，《經(jīng)濟適用房管理辦法》規(guī)定“經(jīng)濟適用房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)，并納入當(dāng)?shù)啬甓裙?yīng)計劃，確保優(yōu)先供應(yīng)”，“經(jīng)濟適用房建設(shè)項目免受城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性基金，經(jīng)濟適用房項目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用由政府承擔(dān)”。土地資源是有限的，土地經(jīng)營收入已成為個地方財政收入的重要來源，僅北京市去年一年的土地出讓金就高達1055億，而經(jīng)濟適用房的用地是由劃撥方式取得用地的，不收取土地出讓金，這必然會影響地方政府的經(jīng)濟收入，更有甚者加緊土地儲備，一方面是違法批地、囤地和閑置土地，另一方面為保障性住房建設(shè)提供的多是位置偏僻產(chǎn)區(qū)不明確的土地。同時，文件指出的地方政府要為經(jīng)濟 參考文獻適用房的建設(shè)和經(jīng)營減免各種稅費，這也會影響地方政府的經(jīng)濟收入。第三章解決當(dāng)前經(jīng)濟適用房問題的建議3.1嚴格規(guī)范價格構(gòu)成，建立“經(jīng)濟”的房價雖然相對于居高不下的商品房，經(jīng)濟適用房在幾個上已經(jīng)有了一定的優(yōu)惠，但這仍然超出了城市低收入家庭的購買能力。2011年淄博市職工年收入20947元，而淄博市的經(jīng)濟適用房價格在2500元/平方米，這就意味著一個雙職工家庭要不吃不喝4年才能勉強負擔(dān)得起一套60平方米的經(jīng)濟適用房，中等收入家庭尚且如此，更別談低收入家庭了。因此，大力推廣經(jīng)濟適用房，要從根本上降低經(jīng)濟適用房的價格。第一，政府可以通過采用招投標的方式，引入競爭機制，選擇競爭力較強的開發(fā)企業(yè)承擔(dān)經(jīng)濟適用房項目的建設(shè)，通過利用中標企業(yè)的品牌效應(yīng)以及較強的經(jīng)濟實力、社會影響力來降低成本，從而來達到降低房價的目的。第二，政府應(yīng)該加強監(jiān)管，嚴禁開發(fā)商通過劃撥土地后閑置或改變土地用途，嚴禁開發(fā)商超標準、超規(guī)模建設(shè)，賺取非法利潤。第三，開發(fā)商可以結(jié)合當(dāng)?shù)氐幕厩闆r通過控制經(jīng)濟適用房項目建設(shè)過程中的各項費用（包括拆遷補償費、建安費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費）來達到降低經(jīng)濟適用房建設(shè)成本的目的。第四，政府可以通過加大對經(jīng)濟適用房的財政投入，對開發(fā)商的政策優(yōu)惠，采取優(yōu)惠條件減免部分行政事業(yè)收費等措施來達到有效降低經(jīng)濟適用房的費用，支持經(jīng)濟適用房發(fā)展到目的。3.2建立合理的補貼機制要實現(xiàn)“大庇天下寒士俱歡”的社會目標，就必須建立起一個合理的住房保障體系制度和完善的政策體系。我國現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房補貼政策是通過劃撥土地、減免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金以及負擔(dān)經(jīng)濟適用房項目外的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用來實現(xiàn)的。這種補貼方式是由政府一次性將補貼發(fā)放給開發(fā)商，再由開發(fā)商在房屋銷售過程中通過降低房價的方式將補貼分配到購房者頭上。這種補貼方式并不能保證國家實行的補貼措施真正實現(xiàn)到中低收入家庭身上，也不利于提高地方政府對大力推廣經(jīng)濟適用房的積極性。建立合理的補貼機制，可以通過參照國外現(xiàn)行制度的基礎(chǔ)上實行貨幣補償方式，地方政府不需要為經(jīng)濟適用房項目提供劃撥土地、減免各種事業(yè)性收費和政府性收費，而是在中低收入家庭購房時直接將貨幣發(fā)放到購房者手里，這樣一方面可以增加地方政府土地出讓金，提高地方政府推行經(jīng)濟適用房的積極性，另一方面，貨幣補貼可以直接發(fā)放到購房者的手上，不經(jīng)過開發(fā)商這層間接關(guān)系，減少了開發(fā)商鉆政策空子的機會，同時還使購房者得到了實質(zhì)性的補貼。3.3加強銷售對象的資格審查我國現(xiàn)行的《經(jīng)濟適用房管理辦法》規(guī)定“城市低收入家庭申請購買經(jīng)濟適用房應(yīng)同時符合下列條件：（一）具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口，（二）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準，（三）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標準”。這就要求各地方政府建立符合實際情況的經(jīng)濟適用房準入制度，而不是按照相關(guān)規(guī)定實行“一刀切”的方法?？梢杂僧?dāng)?shù)卣鶕?jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況擬定各項資格審查指標，包括家庭人均收入、人均住房面積、家庭總資產(chǎn)以及各種隱形收入等。有關(guān)部門可以通過這些審查指標對申請家庭進行資格審查，其中一項不達標者不能購買。但為了避免暗箱操作，實現(xiàn)公開透明的辦公過程，可以由申請家庭所在街道辦事處、單位以及民政局等相關(guān)部門共同參與審查過程，并將審查結(jié)果在報刊、街道辦事處、單位進行公示，請各方代表進行監(jiān)督，使審查結(jié)果更具透明化，確保購買到經(jīng)濟適用房的是城市中低收入家庭。同時，地方政府還可以建立相應(yīng)的獎懲制度，對于舉報提供虛假資料的參與者，如果所提供信息屬實，可以由政府出資進行適當(dāng)?shù)莫剟?，對于弄虛作假的申請者可以采取罰款或其他法制手段進行處罰。3.4擴大供應(yīng)渠道，增加房源我國的經(jīng)濟適用房需求量巨大，單靠政府自身的力量是遠遠不夠的，而且與國外相比，我國城鎮(zhèn)住房供應(yīng)制度比較單一，主要是由開發(fā)商提供的商品房、經(jīng)濟適用房以及政府提供的廉租房。為了滿足居民不斷增加的住房需求，同時為了緩解政府機構(gòu)建設(shè)保障性住房的壓力，應(yīng)當(dāng)增加房源，擴大經(jīng)濟適用房的供應(yīng)渠道，從而更好地解決我國中低收入家庭的住房問題。第一，大力發(fā)展合作建房。2007年出臺的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規(guī)定：單位集資合作建房只能由距離城區(qū)較遠的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，在符合城市規(guī)劃前提下，經(jīng)城市人民政府批準，并利用自用土地組織實施。單位集資合作建房納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用房供應(yīng)計劃，其建設(shè)標準、供應(yīng)對象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟適用房的有關(guān)標準執(zhí)行。合作建房不以盈利為目的，旨在解決中低收入家庭的住房問題，由參與者自行出資、自我管理，減少了政府的服務(wù)壓力。因此，合作建房在滿足居民不斷增加的住房需求方面起著積極作用。政府相關(guān)部門應(yīng)該拓寬合作建房的條件規(guī)范，學(xué)習(xí)國外的相關(guān)實踐經(jīng)驗，在政策上給予大力的扶持和鼓勵，在法律上給予規(guī)范，從而大力推廣合作建房，已達到保障中低收入家庭住房的目標。第二，開放二手房市場，經(jīng)濟適用房不應(yīng)僅局限于新建住房，只要能滿足家庭住房條件的房子都可稱之為經(jīng)濟適用房。因此，政府相關(guān)部門可以通過制定相關(guān)法律文件，依規(guī)定可用作經(jīng)濟適用房的二手房的價格、面積，選擇價格便宜、面積合理的二手房作為經(jīng)濟適用房。同時，先關(guān)部門加強二手房市場的開放，鼓勵中低收入家庭購買二手房，這樣既緩解了新建經(jīng)濟適用房市場的壓力，又大力發(fā)展了二手房市場。第三，鼓勵中低收入家庭自行尋找房源，由國家進行補貼符合申請經(jīng)濟適用房條件的中低收入家庭可以自行從市場上尋找有意向的房源，由當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門進行監(jiān)督審查，認定該住房是否能夠滿足申請家庭在環(huán)境、位置、價格等方面的基本需求，但又不過于奢華，不超過中低收入家庭合理的住房標準。通過審查的房源，相關(guān)部門可以參考周邊的房價、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格水平以及申請家庭的人均年收入，制定合理的、符合中低收入家庭的補貼額。這一做法的優(yōu)勢在于，既可以降低對新建經(jīng)濟適用房的需求壓力，又可以把財政補貼一步到位的用在中低收入家庭的身上，而不用在開發(fā)商等間接部門身上浪費。同時，這一做法還具有自主性、靈活性大的特點，對城市閑置房有效利用，避免了經(jīng)濟適用房居民被迫居住在城市邊緣，因周邊基礎(chǔ)生活設(shè)施不便而造成的生活困難等難題，更加